Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

хорошую работу на сайт">

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru

Градостроительное зонирование

Результативное воздействие на изменение параметров рассматриваемой городской структуры возможно либо в форме жёсткого административного управления единичным элементом, либо в виде изменения условий функционирования всей системы в целом, определяющих содержание и возможные перемены в поведении (экономическом, социальном, территориальном, экологическом и т.д.) каждого элемента и их совокупностей. Именно в этом и состоит основное отличие принципов градорегулирования сегодняшнего периода от принципов прошлого времени.

Градостроительным Кодексом РФ введены понятия правил землепользования и застройки и градостроительного зонирования, как механизмов системного осуществления целенаправленной градостроительной политики в условиях рыночной экономики и множественности форм собственности. Суть регулирования заключается в том, что территория города делится на зоны с определением видов градостроительного использования этих зон и ограничений на их использование в соответствии с установленными градостроительными регламентами, и введёнными в качестве нормативного акта органа местного самоуправления правилами землепользования и застройки.

Современное понимание градостроительного зонирования зафиксировано Градостроительным кодексом 2004 года, который определяет градостроительное зонирование как «…зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов».

Документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки, которые утверждаются нормативно-правовым актом органов местного самоуправления и которым устанавливаются вышеуказанные территориальные зоны с градостроительными регламентами, а также порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Территориальные зоны, согласно Градостроительному кодексу, это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Наконец, градостроительные регламенты - это устанавливаемые в пределах границ соответствующих территориальных зон: 1) виды разрешённого использования земельных участков и других объектов недвижимости; 2) предельные размеры земельных участков; 3) предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции; 4) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительное зонирование представляет собой деятельность по разделению территории муниципального образования на зоны, с установлением для каждой из них правового режима градостроительного использования - градостроительного регламента; градостроительное зонирование материализуется в правилах землепользования и застройки.

Целями разработки правил землепользования и застройки являются:

1) создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создание условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительным кодексом определена область применения правил землепользования и застройки (по сути - объекты градостроительного зонирования) - территории поселений, городских округов, части территорий поселений и городских округов. Также Кодекс допускает возможность разработки правил землепользования и застройки и на межселенных территориях, но только в случаях планирования застройки таких территорий.

Применительно к условиям города особого внимания заслуживают следующие концептуальные позиции:

1.Любое строительство как частный акт функционально-пространственного развития изменяет ценность земельного участка, причём это изменение может быть как положительным, так и отрицательным. Если строительство осуществляется в соответствии с социально и рыночно ориентированной градостроительной политикой, строительство всегда повышает ценность земельного участка.

2.Отмеченное изменение ценности застраиваемого участка всегда меняет ценность и сопряжённых территорий, причём в ряде случаев весьма обширных зон.

3.Разумно организованное строительство не только занимает земельные участки, обустраивает их, но во многих случаях и высвобождает значительные территории; например, в результате повышения плотности застройки.

4.Любое строительство связано с временным (на период возведения здания) изъятием части городских территорий. При этом есть одно условие - при рыночных отношениях земля не может находиться вне рынка, и любое её использование должно быть оформлено в виде аренды, продажи и т.д.

5.Все рассматриваемые действия сопряжены практически со всеми элементами социально-экономической структуры города. В условиях города строительство сопряжено с перемещениями большого количества населения; с перестройкой, расширением или сооружением новых объектов инженерной инфраструктуры; с изменением схем транспортных потоков; с переменами в системе социально-бытового обслуживания и т.д. Каждая из сфер жизнедеятельности города при строительном освоении различных земельных участков будет реагировать по-своему, причём давать массу положительных и отрицательных примеров.

Градостроительное зонирование -- это разбивка территорий муниципальных образований в целях определениятерриториальных зон и установления градостроительных регламентов; вид градостроительной деятельности.

Градостроительное зонирование существует в условиях рынка недвижимости, когда у объектов недвижимости могут меняться собственники. При этом возникает объективная необходимость установить права на использование и строительное изменение объектов недвижимости таким образом, чтобы они могли сохранять силу и в случаях смены собственников. В этом состоит фундаментальный принцип, присущий всем национальным системам зонирования.

Результатом и документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки.

Принципы зонирования

Один из первых видных специалистов по зонированию в штате Массачусетс, Филип Николс (The Massachusetts Law of Zoning and Planning, 1943), предложил следующее описание основных принципов современного зонирования: "Зонирование представляет собой разделение города на районы, проводимое имеющим полномочия органом; в каждом таком районе имеется запрет на использование земли для некоторых целей, которые, хотя сами по себе и безопасны, но наносят вред общественному благополучию за счет создания помех для использования земли для тех целей, для которых она наилучшим образом приспособлена. Зонирование обычно также включает ограничения на размер участков, высоту и размер зданий, и плотность заселения земли, эти параметры могут быть различными в различных районах, так чтобы соответствовать тем целям, для которых используется земля в данном районе. Использование районов, устанавливаемых с помощью зонирования, обычно является следующим: жилые, деловые, торговые, промышленные. Обычным является классифицирование использования районов на основании жесткости ограничений, начиная от чисто жилого района и кончая районом с неограниченным использованием. Зонирование, как правило, не имеет обратной силы, и ограничения обычно применяются к зданиям, которые сооружаются или перестраиваются сейчас, или по отношению к использованию собственности, которое начинается после введения зонирования. Зонирование, таким образом, является ограничением на использование имущества, а не требованием изъятия или сноса строений и является оправданным как исполнение полицейских полномочий государства, а не как права государства на принудительное отчуждение частной собственности. Единственной компенсацией, которую получает хозяин собственности при наложении ограничений на ее использование, является то преимущество, которое получает эта собственность от наложения аналогичных ограничений на остальную собственность в данном районе".

Зонирование в Западной Европе

Считается, что современная концепция зонирования была создана во Франции Наполеоном, когда он издал декрет 1810 года о защите определенных районов городов от вредного использования. Затем подобные законы были изданы в Пруссии и Германской империи.

Зонирование земли по видам использования стало обычной практикой в европейских городах в конце XIX века. Закон 1909 года о планировании городов, принятый вАнглии ввел ещё концепцию общего городского плана

Особенностями западноевропейской системы зонирования являются:

высокая самостоятельность органов местного самоуправления в проведении и реализации зонирования при координации интересов соседних муниципалитетов и органов власти вышестоящих уровней посредством планов регионального развития;

двухстадийная система городского планирования: сначала разрабатываются общие пространственные схемы/планы рекомендательного характера -- директивные схемы (Франция) или планы использования территории (Германия); а затем на местном уровне разрабатываются планы землепользования (Франция) или планы застройки (Германия);

реализация зонирования как совокупности документов (планов землепользования, планов застройки), каждый из которых перекрывает только часть городской территории или административный район;

высокая степень детализации и конкретности видов разрешенного использования и предельные параметры строительного изменения недвижимости.

Зонирование в США

До начала XX века землевладелец мог свободно распоряжаться своим участком без вмешательства властей, единственным ограничением была правовая теория причинения неудобств, которая запрещала неразумное использование земли, могущее повредить общественному здоровью и безопасности. Однако этого не было достаточно и вследствие неконтролируемого строительства в XIX веке в городских кварталах возникала нездоровая скученность населения.

В штате Массачусетс в 1822 году был принят Строительный закон для города Бостона, который накладывал ограничения на высоту сооружаемых впредь зданий: не более 125 футов, и не более чем 2,5 ширины улицы, на которой здание находится. В 1904 году правительство штата поделило Бостон на два района: один предназначался в основном для жилья, и здесь высота зданий ограничивалась 80 футами, а второй -- в основном для деловых целей, и здесь допустимая высота составляла 125 футов. Этот закон был оспорен как противоречащий конституции штата в части неприкосновенности частной собственности, но его конституционность была подтверждена решениями Верховного суда Массачусетса (1907 год, дело «Велч против Свейзи» (193 Mass. 364)) и Верховного суда США (1909 год) (214 U.S. 91). Судебные решения по этому делу позволили принять в 1914 году в штате Нью-Йорк закон, устанавливающий первый полный свод правил зонирования в США.Поводом для этого послужило возведение небоскрёба Эквитбл Билдинг (Бродвей, 120), который лишал солнечного света существенную территорию к северу от него.

Вопрос о том, не нарушает ли зонирование Конституцию США вновь рассматривался Верховным судом США по делу «Евклид против кампании Амблер Реалти» (272 U.S. 365 (1926)). Верховный суд США постановил, что общие принципы зонирования, основанные на «полицейских полномочиях» штата, находятся в рамках полномочий законодательных собраний штата. В результате к 1931 году все штаты приняли законы, разрешающие муниципальное зонирование.

Особенностями системы зонирования в США являются:

одноэтапное зонирование -- на всю территорию и по всем компонентам (виды разрешенного использования недвижимости, предельные параметры разрешенного строительного изменения недвижимости и предельные размеры земельных участков);

рекомендательное значение генеральных планов (за исключением некоторых штатов, где им придается характер обязательных документов, которые используются как основа для разработки местных нормативных актов о зонировании);

зонирование в форме проектов подразделения свободных территорий на земельные участки для последующей застройки, при этом могут предлагаться поправки к регламентам зонирования, которые должны пройти установленные процедуры согласования и утверждения.

Зонирование в России

Земельный кодекс Российской Федерации использует понятие зонирование территорий. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Для категории земель населенных пунктов зонированием территорий будет отнесение земельных участков к территориальным зонам в соответствии с градостроительными регламентами

Понятиям «градостроительное зонирование» и «зонирование территорий» ранее в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ соответствовали понятия:

правовое зонирование -- деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований;

зонирование -- деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий городских и сельских поселений и изменение категорий и видов разрешённого использования земельных участков

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий сельских и городских поселений определяют целевое и разрешённое использование земельных участков, то есть использование в соответствии с целью изначального или происшедшего создания земельного участка.

В отличие от Генерального плана территории правила более точно детализируют, какие участки можно застраивать, а какие - нет, и что конкретно можно строить на территории.

Основная цель введения Правил землепользования и застройки территорий городских сельских поселений - упростить и ускорить решение вопросов разрешённого использования земельных участков.

Эта цель напрямую увязана с процессами необходимого многим собственникам земельных объектов изменения видов разрешённого использования земельных участков, то есть юридической (правовой) корректировки градостроительных регламентов.

С момента введения Градостроительного кодекса РФ (от 07.05.98 г. № 73-ФЗ) и в соответствии с ним происходила правовая доработка положений по землепользованию и застройке участков.

Документы под названием «Правила застройки» существовали задолго до введения нового Градостроительного кодекса.

Эти документы не содержали двух важных компонентов - схемы (карты) правового зонирования и градостроительных регламентов для территориальных зон, выделенных на карте правового зонирования.

Новый Градостроительный кодекс (от 07.05.98 г. № 73-ФЗ ст.39) определил необходимость наличия схем зонирования (графического материала по границам территориальных зон различного функционального назначения с кодовым обозначениями таких зон) и текстового материала (градостроительных регламентов для каждой территориальной зоны).

Они, по новому Градостроительному кодексу, должны быть разработаны в составе местных нормативных правовых актов.

Иными словами, Правила - это не градостроительный документ или его разновидность, а нормативный правовой акт органов местного самоуправления, который регулирует как использование, так и изменение объектов недвижимости (изменение разрешённых видов использований) через введение градостроительных регламентов (Градостроительный кодекс РФ, ст.1).

Разница между правовым нормативным актом и градостроительным документом заключается в публичности правового акта (официальном опубликовании для всеобщего сведения, иначе он не может действовать) и действии градостроительной документации без её опубликования.

Градостроительный кодекс определяет не только развёрнутый перечень видов градостроительной документации, но и перечень градостроительной документации, которая разрабатывается местными органами власти.

Генеральный план поселения (города, населённого пункта) - градостроительная документация о долгосрочном (перспективном) градостроительном планировании. В нём укрупнено определяются основные направления развития территории. Зонирование, проводимое по генеральному плану, осуществляется без установления градостроительных регламентов. Не является нормативным правовым актом, а основным градостроительным документом.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вводят градостроительные регламенты. Проекты планировки, проекты межевания и проекты застройки (ПЗЗ) - градостроительная документация о застройке территорий - разрабатывается на основе Правил.

Структура правил землепользования и застройки

Правила состоят из 2 частей: общей и территориальной.

Общая часть ПЗЗ устанавливает требования по использованию земельных участков в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, указывает, какие участки можно использовать под строительство, а какие - нет, содержит положения о регулировании землепользования и застройки. По сути, это классификатор земельных участков.

Территориальная часть ПЗЗ - это карты всей территории населённого пункта, показывающие территориальное зонирование и устанавливающие границы зон.

Правила землепользования и застройки являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления, имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми государственными органами и органами местного самоуправления, органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, заказчиками, подрядчиками.

Действуют в пределах административных границ данного самоуправления. Являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.

Правила имеют большую силу по отношению к Генеральному плану и другим видам градостроительной документации. Генеральный план особым образом учитывается в Правилах землепользования и застройки. В Правилах допускаются отклонения от исходных положений Генерального плана.

По Земельному Кодексу РФ, существует 7 видов целевого назначения (категорий) земельных объектов:

Земли сельскохозяйственного назначения.

Земли населённых пунктов.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Земли особо охраняемых территорий и объектов.

Земли лесного фонда.

Земли водного фонда.

Земли запаса.

Любой земельный участок относится к конкретной категории земель, то есть имеет конкретное целевое использование.

Правовой режим (например, возможность или невозможность строительства, ведения конкретной деятельности на участке) для каждого конкретного участка определяется на основе его принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования внутри своей категории. (То есть вида разрешённого использования «внутри» категории).

У каждого участка должно быть своё разрешённое использование.

Разрешённое использование определяется на основе зонирования земель внутри каждой конкретной категории.

Зонированием территорий муниципальных образований (градостроительным зонированием) определяются границы территориальных зон и устанавливаются градостроительные регламенты (виды разрешённых использований земельных участков).

Документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, которые утверждаются представительным органом местного самоуправления.

Обязательными приложениями к проекту Правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключения о результатах таких публичных слушаний.

Градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны.

Сведения о видах разрешённого использования земельного участка вносятся в Реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента или на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Общественно-деловым.

Производственным.

Инженерных и транспортных структур.

Рекреационным.

Сельскохозяйственного использования.

Специального назначения.

Военным объектам.

Иным территориальным зонам.

Для дачного строительства.

Для личного подсобного хозяйства (полевые участки).

Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки).

Для ведения подсобного сельского хозяйства.

Для сельскохозяйственного производства.

Для крестьянского хозяйства.

Для фермерского хозяйства.

Для крестьянского (фермерского) хозяйства.

Для сельскохозяйственного использования.

Для садоводства и огородничества.

Для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота.

Для создания защитных насаждений (под древесно-кустарниковой растительностью).

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для сельскохозяйственного назначения (для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции).

Для иных сельскохозяйственных целей (в том числе земельные участки для научно-исследовательских и учебных целей).

Для размещения объектов несельскохозяйственного назначения (для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд (линии электропередачи, связи, автомобильных дорог и магистральных трубопроводов и др.

Решения об изменении вида разрешённого использования земельных участков внутри категории

(то есть без изменения категории) вправе принимать:

Глава местной администрации поселения (до даты утверждения Правил землепользования и застройки),

Представительный орган местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении Правил землепользования и застройки и при внесении в них изменений.

Решения о переводе земель иных категорий в земли населённых пунктов вправе принимать только представительные органы местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении Генерального плана поселения (городского округа) и при внесении изменений в утверждённый Генеральный план.

Правила застройки и землепользования определяют правовой режим каждого земельного участка за исключением территорий общего пользования (парков, скверов, культурных объектов, памятников, особо охраняемых природных зон, водных поверхностей и линейных объектов- железнодорожных магистралей).

В соответствии со ст.7 Земельного кодекса РФ возможно изменение категории земель сельхозназначения на земли поселений. Принципиально такое изменение возможно только после того, как будет осуществлено зонирование соответствующей территории. В свою очередь, порядок зонирования установлен главой 4 Градостроительного кодекса РФ: это и есть принятие правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительных регламентов.

Если районный муниципалитет принял (установил) эти правила (ПЗЗ), то начинает действовать ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.

А именно: появляется право самостоятельного выбора (выбора по своему усмотрению) одного из видов разрешённого использования земельного участка. Эти виды устанавливаются теми же ПЗЗ.

Для тех районов и поселений, где задача принятия ПЗЗ остаётся задачей переходного периода, изменение категории происходит через решение муниципалитета после публичных слушаний, то есть по общему правилу в соответствии со ст.4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса».

Решение об изменении вида разрешённого использования принимается Главой местной администрации. Обязательным условием принятия такого решения является проведение публичных слушаний.

Алгоритм проведения публичных (общественных) слушаний по проектам градостроительных решений (по изменению вида разрешенного использования земельного участка)

В рамках данной статьи приведены лишь основные этапы:

Заявка (заявление) собственника участка в администрацию районного муниципалитета.

Принятие комиссией по землепользованию решения о проведении слушаний.

Извещение о проведении слушаний и изменении разрешённого использования соседствующих собственников участков и объектов недвижимости, которые имеют общие границы с участком, подлежащим обсуждению.

Публикация информационного сообщения через СМИ о проведении публичных (общественных) слушаний.

Оформление протокола публичных (общественных) слушаний с перечнем поступивших обращений и замечаний.

Протокол комиссии об изменении разрешённого использования земельного участка.

Постановление Главы местного муниципалитета об итогах общественных слушаний и изменении вида разрешённого использования земельного участка.

Примечание: прохождение официальной процедуры изменения разрешённого использования земельного участка обязательно, если для возведения объектов на этом участке требуется получение градостроительного плана участка и разрешение на строительство. В этом случае проводится проверка соответствия проектной документации разрешённому использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию (АПЗ).

Перевод земель сельскохозяйственного назначения (с разрешённым использованием «для садоводства», «для дачного строительства» в земли населённых пунктов (с разрешённым использованием «для размещения домов ИЖС» осуществляется путём установления или изменения границ населённых пунктов в порядке, определяемом Градостроительным кодексом РФ.

За информацией о состоянии дел с подготовкой Генерального плана поселения и Правил землепользования и застройки, а также со своими предложениями следует обращаться к Главе администрации поселения по месту расположения земельного участка.

До момента, пока не будут утверждены в установленном порядке границы городских и сельских округов, процедура включения земельных участков в границы населённых пунктов будет такой:

Заинтересованное лицо подаёт заявление в местный орган власти с просьбой включить участок в границы данного поселения.

Органы власти проводят публичные слушания. По их итогам пишут своё заключение и направляют его в Правительство области. (Законом предусмотрено исключение: публичные слушания не проводятся в случае, если земельный участок входит в границы населённого пункта и изменение его вида использования или категории проводится в целях жилищного или рекреационного строительства).

Областное Правительство (орган исполнительной власти субъекта РФ) в течение 30 дней с момента получения заключения принимает положительное или отрицательное решение по вопросу изменения границ населённого пункта. (Однако, если это земли лесного фонда, безопасности или обороны, то документы отправляются на согласование, например, в Рослесхоз и др. В случае отсутствия ответа в течение 1 месяца вопрос считается согласованным).

Общие положения Правил землепользования и застройки

1. Правовая основа, цели введения, назначение и состав Правил землепользования и застройки городского или сельского поселения.

1.1. Правила землепользования и застройки городского или сельского поселения (далее - Правила) являются нормативным правовым актом, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», законами и нормативными правовыми актами и инструктивно-методическими документами федерального и регионального уровней, Генеральным планом городского или сельского поселения, а также с учетом положений актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития городского или сельского поселения, охраны его культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.

1.2. Правила землепользования и застройки на территории городского или сельского поселения вводятся в целях:

а) создания условий для устойчивого развития территории на основе Генерального плана сельского поселения, охраны окружающей среды и сохранения объектов культурного наследия на территории городского или сельского поселения;

б) создания предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации правовых условий для планировки территорий;

в) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, включая обеспечение равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки, и обеспечение открытости информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции;

г) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

1.3. Настоящие Правила обязательны к исполнению должностными, физическими и юридическими лицами, осуществляющими и контролирующими градостроительную деятельность на территории городского или сельского поселения.

Правила регламентируют деятельность должностных, физических и юридических лиц в отношении:

правового зонирования территории муниципального образования и установления градостроительных регламентов по видам и параметрам разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости;

разделения (межевания) территории муниципального образования на земельные участки;

предоставления прав на земельные участки физическим и юридическим лицам;

подготовки градостроительных обоснований для принятия решений об изъятии земельных участков для муниципальных нужд;

согласования проектной документации;

приведения в соответствие с настоящими Правилами ранее утвержденной градостроительной документации;

предоставления разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию вновь построенных, реконструированных объектов;

контроля за использованием и строительными изменениями объектов недвижимости;

обеспечения открытости и доступности для физических и юридических лиц информации о застройке и землепользовании, а также их участия в принятии решений по этим вопросам;

внесения дополнений и изменений в настоящие Правила, в том числе по инициативе граждан.

1.4. Настоящие Правила вводят порядок использования и застройки территории городского или сельского поселения, основанный на градостроительном зонировании - делении всей территории на территориальные зоны и установлении для них градостроительных регламентов.

Основные понятия и термины, используемые в Правилах землепользования и застройки, и их определения

В Правилах землепользования и застройки используются следующие основные понятия:

2.1. Основные виды деятельности при осуществлении землепользования и застройки

Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий сельского поселения Сосенское, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Устойчивое развитие территорий - обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

Территориальное планирование - планирование развития территорий сельского поселения Сосенское, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.

Резервирование территорий - деятельность органов исполнительной власти по определению территорий, необходимых для государственных и общественных нужд и установлению для них правового режима, обеспечивающего их использование, для размещения новых или расширения существующих объектов, необходимых для государственных и общественных нужд.

Градостроительное зонирование - зонирование территории в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Землепользование - использование земельного участка, объекта капитального строительства в соответствии с видами разрешенного использования, установленными Правилами землепользования и застройки, с учетом ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Капитальный ремонт объектов капитального строительства - комплекс ремонтно-строительных работ, осуществляемых в отношении объектов капитального строительства, направленных на ликвидацию последствий физического износа конструктивных элементов, инженерного оборудования, элементов благоустройства и приведение их технического состояния в соответствие с нормативными требованиями.

При проведении капитального ремонта затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности указанных объектов.

2.2. Основные документы, используемые при осуществлении землепользования и застройки.

Генеральный план сельского или городского поселения - единый документ территориального планирования, содержащий положения о территориальном планировании, соответствующие карты (схемы) и указания на последовательность их выполнения.

Правила землепользования и застройки на территории городского или сельского поселения - документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны и их границы, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Карта градостроительного зонирования городского или сельского поселения - карта в составе Правил землепользования и застройки, на которой устанавливаются границы территориальных зон и их кодовые обозначения, а также отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий и границы территорий объектов культурного наследия.

Технические регламенты - документы, которые приняты международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, устанавливают обязательные для применения и исполнения требования безопасности к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).

До вступления в силу соответствующих технических регламентов в соответствии с п.1 ст.46 Федерального закона «О техническом регулировании» требования к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям: защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений; предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.

Региональные (местные) нормативы градостроительного проектирования - устанавливаемые с учетом особенностей территории минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства территории).

Проектная документация - документация, содержащая материалы в текстовой форме и в виде чертежей (карт, схем) и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, а также капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Специальные разрешения в области землепользования и застройки - разрешение на условно разрешенный вид использования, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Разрешение на условно разрешенный вид использования - документ, разрешающий правообладателям земельных участков применение вида использования из числа условно разрешенных видов использования, установленных настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны.

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства,реконструкции объектов капитального строительства - документ, дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт с отклонением от указанных предельных параметров, установленных градостроительным регламентом, в пределах, определенных данным разрешением.

Публичный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком, неограниченным кругом лиц в государственных или общественных интересах (публичных интересах) нас основании закона или иного нормативного правового акта Российской Федерации и субъекта РФ..

Арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

Землевладельцы - лица, использующие земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения;

Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

Объекты (территориальные) градостроительной деятельности:

Функциональные зоны - зоны, для которых Генеральным планом определены границы и функциональное назначение.

Территориальные зоны - зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Зоны охраны объектов культурного наследия - территории, границы и особые условия использования которых, определяются законодательством об объектах культурного наследия.

Объект культурного наследия - объект, обладающий историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющий особое значение для истории и культуры Российской Федерации (объект федерального значения), субъекта Российской Федерации (объект регионального значения) или муниципального образования (объект местного значения) а также объект археологического наследия.

Вновь выявленный объект культурного наследия - объект, рекомендуемый для включения в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в отношении которого в течение не более года со дня поступления в соответствующий орган охраны объектов культурного наследия документов, указанных в статье 17 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» должно быть принято решение о включении, либо об отказе включения его в реестр.

Санитарно-защитная зона - озелененная территория специального назначения, отделяющая селитебную часть города от промышленного предприятия и иного объекта в соответствии с действующим законодательством требующего организации санитарно-защитной зоны, размеры и организация которой зависят от характера и степени вредного влияния объекта на окружающую среду.

Зоны водоохранные - территории, которые примыкают к береговой линии рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Береговая полоса - полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования, предназначается для общего пользования.

Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров.

Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.

Прибрежные защитные полосы - части территории в границах водоохранных зон, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

Особо охраняемые природные территории - участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе расположенные вне территории кварталов - площади, улицы, набережные, бульвары и на территории кварталов - проезды и скверы.

Улично-дорожная сеть - система взаимосвязанных территориальных коммуникационных объектов (площадей, улиц, проездов, набережных, бульваров), территории которых являются, как правило, территориями общего пользования.

Земельный участок как объект градостроительной деятельности - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном земельном законодательстве порядке, на которой и под которой расположены объекты капитального строительства, в том числе сооружения линейных объектов, зеленые насаждения, иные объекты благоустройства, или которая предназначена для размещения указанных объектов.

Территория объекта культурного наследия - исторически сложившийся земельный участок, границы которого установлены и описаны в порядке, определенном действующим законодательством, на котором расположен объект (выявленный объект) культурного наследия, на который действие градостроительного регламента не распространяется.

Линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Зеленые насаждения общего пользования - зеленые насаждения на выделенных в установленном порядке земельных участках, предназначенных для рекреационных целей, доступ на которые свободен для неограниченного круга лиц (в том числе зеленые насаждения парков, городских садов, скверов, бульваров, зеленые насаждения озеленения городских улиц).

Зеленые насаждения, выполняющие специальные функции - зеленые насаждения санитарно-защитных, водоохранных, защитно-мелиоративных, противопожарных зон.

Проезд внутриквартальный - часть территории квартала, являющаяся территорией общего пользования и используемая как элемент внутриквартальной коммуникационной системы, связанной в свою очередь с улично-дорожной сетью.

Место для хранения автомобиля - место на открытой или закрытой автостоянке, предназначенное для хранения (парковки) одного автомобиля.

Объекты и сооружения капитального строительства.

Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Малоэтажная застройка - застройка домами до 4 этажей включительно (включая мансардный).

Среднеэтажная застройка - застройка домами от 5 до 9 этажей включительно (включая мансардный).

Многоэтажная застройка - застройка домами от 10 этажей и выше.

Одноквартирный жилой дом (коттедж) - индивидуальный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи и имеющий придомовый участок.

Блокированный жилой дом - здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

Коттеджная застройка - участок или группа участков коттеджной застройки, которые формируют самостоятельные жилые образования (поселки, комплексы коттеджной застройки) или входят в состав других жилых образований.

Приквартирный участок - земельный участок, примыкающий к дому (квартире) с непосредственным выходом на него.

Показатели использования земельных участков и параметры строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Основной вид разрешенного использования земельных участков и объектовкапитального строительства - вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, применение которого не требует получения специальных разрешений.

Условно разрешенный вид использования земельных участков и объектовкапитального строительства - вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, применение которого требует получения специальных разрешений.

Вспомогательный вид разрешенного использования земельных участков и объектовкапитального строительства - вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, который может применяться только в качестве дополнительного по отношению к основному или условно разрешенному виду использования и осуществляться совместно с ним на территории одного земельного участка

Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства - предельные физические характеристики земельных участков и объектов капитального строительства (зданий и сооружений), которые могут быть размещены на территории земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом.

Высота объекта капитального строительства - расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши или до наивысшей точки конька скатной крыши, без учета технических устройств (антенн, вентиляционных труб, лифтовых шахт).

Общие положения о карте градостроительного зонирования городского или сельского поселения и градостроительных регламентах.

На карте градостроительного зонирования отображены:

а) границы и кодовые обозначения установленных Правилами территориальных зон;

б) границы и кодовые обозначения утвержденных в установленном порядке зон с особыми условиями использования территории,

в) границы утвержденных в установленном порядке территорий объектов культурного наследия,

Градостроительные регламенты установливаютсяя в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах территориальных зон, отображенных на карте градостроительного зонирования.

Действие установленных Правилами градостроительных регламентов распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах территориальных зон, за исключением земельных участков:

а) расположенных в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия;

б) расположенных в границах территорий общего пользования;

в) линейных объектов.

Границы зон с особыми условиями использования территорий, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, не отображенные на Карте градостроительного зонирования сельского поселения, включаются в Правила землепользования и застройки после их утверждения в установленном действующим законодательством порядке.

В градостроительных регламентах в отношении земельных участков и объектов капитального строительства указаны:

а) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования;

б) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

в) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Значения градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений, сооружений установлены в текстовом виде - в Главе 3 Части III Правил и в графическом виде - на схеме границ действия градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений и сооружений (Часть III Правил).

...

Подобные документы

Характеристика природно-климатических условий места строительства. Функциональное зонирование территории сельского поселения, его производственной зоны. Расчет потребности жилого фонда. Описание планировочной структуры и проектный баланс территории.

контрольная работа , добавлен 11.04.2014


Изучение истории организации паркостроения, порядок и методы ландшафтного проектирования. Природно-климатические условия района и оценка состояния территории сельского парка культуры. Проведение зонирования и разработка проекта по благоустройству парка.

дипломная работа , добавлен 24.06.2015


Особенности исторического развития природного ландшафта г. Москвы. Содержание Генплана города, значение его составляющих - функционального, строительного и ландшафтного зонирования для выбора наиболее оптимального режима градостроительного развития.

эссе , добавлен 10.01.2011


Определение площади территории городского поселения, общественного назначения, производственной и ландшафтно-рекреационной зон. Проектирование инженерных сетей. Расчет энергоснабжения города. Основные технико-экономические показатели жилой застройки.

курсовая работа , добавлен 26.04.2012


Анализ природных и антропогенных условий территории города. Правовые аспекты территориальной планировки. Определение общей площади селитебной территории городского поселения. Зонирование территории. Организация жилой и общественной застройки микрорайона.

курсовая работа , добавлен 27.10.2014


Принципы градостроительного зонирования территории. Организация территории жилой застройки города. Местоположение и природные условия. Комплексная градостроительная оценка территории. Экономическое обоснование размещения жилого строительства в квартале.

курсовая работа , добавлен 30.01.2014


Методы территориального планирования, его основные принципы. Сущность градостроительного зонирования: правовой и технологический подходы. Регулирование городской застройки на примере микрорайона "Царский". Особенности транспортно-пешеходной системы.

курсовая работа , добавлен 12.02.2015


Сущность концепции функционального зонирования в пределах города. Экономический анализ инвестиционных проектов или проектов продажи участка городской земли или здания. Проблемы описания центра и концепция каркаса города, выделение монофункциональных зон.

контрольная работа , добавлен 22.07.2009


Анализ зарубежного опыта и современной ситуации в области организации территорий сельских поселений. Компактная застройка сельского поселения. Функциональное зонирование территории поселка. Архитектурно-планировочное решение селитебной территории.

дипломная работа , добавлен 17.08.2013


Понятие комфорта в городской среде и роль дизайна. Городские пространства и средовая обстановка в них как отражение общественной жизни. Планировочная и объемно-пространственная организация территории. Рекреационная нагрузка и функциональное зонирование.

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений; Правила землепользования и застройки включают в себя:

Правила землепользования и застройки города Москвы доступны по адресу: http://pzzinfo.mka.mos.ru

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.На карте градостроительного зонирования отображаются:

Основные территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;

определенных Градостроительным кодексом территориальных зон;

сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории;

предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

красным линиям;

границам земельных участков;

границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

естественным границам природных объектов;

иным границам.

Виды территориальных зон приведены ниже. Виды зон подразделяются на группы и подгруппы.

Виды территориальных зон по Земельному и Градостроительному кодексам

Жилая

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки.

В состав жилых зон могут включаться:

зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Общественно-деловая

Предназначение земельных участков по Земельному кодексу. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами.

Определение территориальных зон по Градостроительному кодексу. В состав общественно-деловых зон могут включаться:

зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Производственная и зона инженерно-транспортных инфорструктур

Предназначение земельных участков по Земельному кодексу. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры.

Определение территориальных зон по Градостроительному кодексу. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

места размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

места размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

Рекреационная

Предназначение земельных участков по Земельному кодексу. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

Определение территориальных зон по Градостроительному кодексу. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

Особо охраняемых территорий

Предназначение земельных участков по Земельному кодексу. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Определение территориальных зон по Градостроительному кодексу. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Сельскохозяйственного использования

Предназначение земельных участков по Земельному кодексу. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства.

Определение территориальных зон по Градостроительному кодексу. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Специального назначения

Предназначение земельных участков по Земельному кодексу. Отсутствует.

Определение территориальных зон по Градостроительному кодексу. В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

Военных объектов

Предназначение земельных участков по Земельному кодексу. Отсутствует.

Определение территориальных зон по Градостроительному кодексу. Отсутствует.

Согласно Земельному и Градостроительному кодексам земельный участок должен отвечать условиям принадлежности к одной территориальной зоне.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков и всего, что находится над и под его поверхностью, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Главный компонент градостроительного регламента - виды разрешенного использования земельных участков и другой недвижимости.Для всех зон используется одинаковая структура разрешенных видов использования:

Основные виды использования, согласно установленным в зоне;

Вспомогательные виды использования, разрешенные при условии, если собственник, застройщик (инвестор) реализовал на своем участке какой-либо из основных видов разрешенного использования;

Условно разрешенные виды использования, которые могут быть разрешены собственнику, застройщику (инвестору) на основании решения комиссии по землепользованию и застройке с учетом результатов публичных слушаний.

Второй важнейший компонент градостроительного регламента - предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации предельные параметры градостроительного регламента могут включать в себя:

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

Предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НАЦИОНАЛЬНЫЙ МИНЕРАЛЬНО-СЫРЬЕВОЙ УНИВЕРСИТЕТ «ГОРНЫЙ»

КАФЕДРА ИНЖЕНЕРНОЙ ГЕОДЕЗИИ

КУРСОВАЯ РАБОТА

ПРАВОВОЕ ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ

Выполнил: студент ГК-11-2 Хэбашеску А.С.

Проверил: доцент Зубова Т.В.

Санкт-Петербург

Аннтоация

В работе проведен анализ правового зонирования территории, выявлены современные проблемы проведения зонирования. В практической части рассмотрено правонарушение и путь его решения, опираясь на законы Р.Ф.

В курсовой работе 32 страницы.

The analysis of the legal zoning, identified problems of modern zoning. In the practical part is considered two offenses, and their solutions, based on the laws of the Russian Federation.

The project consists of 32 pages.

Введение

1. Теоретическая часть

1.1 Общие сведения

2.1 Правовой режим земель

2.3 Последствия новелл градостроительного и земельного кодексов, связанные с введением института правового зонирования

Библиографический список

Введение

Правовое зонирование - это процесс подразделения городской территории на определенное число зон с установленными границами. Для всех зон и применительно к каждому земельному участку определяются правила использования и строительного изменения недвижимости.

В последнее время тема правового зонирования стала одной из самых острых, поскольку касается городского землепользования. Главный внутренний ресурс потенциального развития любого города - это земля. Зонирование определяет характер использования земли, устанавливает ее ценность и стоимость не только на текущий момент, но и на будущее. Осознание реальной стоимости городской земли побуждает формировать местные бюджеты на основе ежегодного снятия части этой стоимости в виде фиксированного процента. При правильном использовании правового зонирования город может получать стабильный внутренний источник финансовых поступлений для нужд развития, основанный на налогообложении недвижимости по ее реальной рыночной стоимости.

В курсовом проекте рассматривается нормативно-правовая основа правового зонирования территории, недочеты и проблемы.

1. Теоретическая часть

1.1 Общие сведения

Правовое зонирование территории города это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка. Правовое зонирование действует как механизм реализации планов градостроительного развития, намерений местного сообщества и граждан по созданию благоприятной среды проживания.

Правовое зонирование это процесс подразделения городской территории на определенное число зон с установленными границами. Для всех зон и применительно к каждому земельному участку, в этих зонах распроложеннных, определяются правила использования и строительного изменения недвижимости. Эти правила включают:

Виды разрешенного использования объектов недвижимости (владельцы вправе избирать приемлемые для них виды использования, а также менять их в зависимости от коньюнктуры рынка; в специально оговариваемых случаях для этого требуется соблюдение определенных условий и согласования по критериям непричинения ущерба сопряженным владениям);

Предельные (минимальных и/или максимальных) показатели площади и линейных размеров (по ширине и длине) земельных участков;

Предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках:

Минимальные отступы построек от границ земельных участков,

Максимальные показатели:

Высоты/этажности построек,

Процента застройки участков (отношение площади поверхности участка, занятой строениями, ко всей площади земельного участка),

Коэффициента использования земельных участков (отношение суммарной площади пола всех строений - существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно, ко всей площади земельного участка).

Показатели мест парковки автомобилей, иные показатели и требования.

Правовое зонирование осуществляется органами местного самоуправления, а его результаты оформляются в виде местных нормативных правовых актов, например, как “Правила землепользования и застройки” соответствующего города, поселения. Эти акты имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастными к этому процессу, - административными органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, подрядчиками. Правила являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.

Указанные нормативные правовые акты обычно содержат текстуальную и картографическую части. Те кто включает юридические нормы и описание процедур, связанных с подготовкой и осуществлением строительных изменений объектов недвижимости. Картографическая часть обычно включает карту (карты) правового зонирования городской территории, а также описание требований и ограничений по использованию и строительному изменению недвижимости в границах выделенных территориальных зон - регламент разрешенного использования.

Правовое зонирование “работает” на рынок и в условиях рынка недвижимости, т.е. в ситуации, когда целевые установки городских органов и методы реализации их планов должны измениться кардинальным образом. Логика этих установок теперь выглядит существенно иначе, чем прежде:

Местная власть уже не может претендовать на неограниченное владение и содержание всей недвижимости в пределах города; она должна грамотно выделить сферу своей прямой ответственности, ограничив ее минимально необходимым набором объектов, жизненно важных для устойчивого функционирования города как целостной системы; одновремено, ограничивая сферу своей прямой ответственности, город должен выработать и сохранить за собой действенные механизмы косвенного воздействия на процессы городского развития, используя инициативу и средства частных лиц; отсюда - ориентация на формирование градостроительной системы партнерства между городскими властями и частными лицами - владельцами недвижимости и потенциальными инвесторами;

Градостроительная система партнерства предполагает создание местной властью благоприятных условий, которые побуждали бы частных субъектов приобретать и обустраивать недвижимость и гарантировали бы соблюдение их интересов; эти инициирующие условия должны включать три главных компонента: гарантированные долгосрочные права на землю, которые могут быть обеспечены кредитами; информацию относительно правил разрешенного использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в масштабах всего города; эффективный механизм финансирования строительства муниципальной инженерно-технической инфраструктуры как основы для привлечения инвестиций для строительства на заранее подготовленных и переданных частным лицам землях.

По мере утверждения рыночных отношений, все более возрастает необходимость именно в такой градостроительной системе партнерства, и наоборот - утверждение этой системы закладывает основы цивилизованного рынка недвижимости и инициирует его поступательное развитие.

Муниципалитеты посредством зонирования получают возможность более эффективно осуществлять политику обустройства территории и местные социальные программы. Основными компонентами этой политики станут:

Резервирование за муниципалитетами земельных участков, необходимых для обеспечения транспортной, инженерно-технической, социальной инфраструктуры (включая земельные участки для строительства муниципального жилья), при одновременном гласном предъявлении тех земельных участков, которые муниципалитеты готовы передать частным лицам - инвесторам, застройщикам;

Инициирование приватизации муниципальной земли, которая является избыточной для обеспечения общественных/муниципальных функций, включая продажу земли приватизированным предприятиям, организацию конкурсных и аукционных продаж земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и для реализации инвестиционных проектов;

Сосредоточение бюджетных средств для социальных программ с использованием, так называемого, "кумулятивного эффекта зонирования". Этот эффект возникает как своего рода цепная реакция, импульсом для которой становятся правовые гарантии владения и пользования недвижимостью. Такие гарантии снижают риск инвестиций в строительство и увеличивают стоимость недвижимости, поскольку увеличивается возможность получения кредитов под залог недвижимости, оживляется строительная деятельность. Рост стоимости недвижимости приводит к увеличению налоговых поступлений в местный бюджет. Расширение объемов строительства увеличивает основные фонды предприятий, их возможности наращивать выпуск конкурентной продукции и создавать новые рабочие места и т.д.

Для владельцев недвижимости, застройщиков и инвесторов (а также лиц, желающих ими стать):

Во-первых, ситуация возвращается "с головы на ноги": сначала будет приобретаться земельный участок с "пакетом" четко обозначенных и гарантированных прав его использования, а затем уже владелец участка будет готовить полномасштабный проект и выполнять строительные работы;

Во-вторых, быстрее станет увеличиваться число субъектов недвижимой собственности в результате появления информационно открытого рынка недвижимости, где будут представлены юридически оформленные единицы недвижимости, которые "ждут" своих потенциальных владельцев;

В третьих, возрастает инвестиционная активность, снижается риск инвестиций в недвижимость, появляется возможность выбора наиболее выгодного и эффективного использования недвижимости и оперативного реагирования на изменения рыночной ситуации;

В четвертых, возрастают финансовые возможности владельцев обустраивать недвижимость благодаря расширению масштабов ипотечного кредитования.

Однако, некоторые административные структуры могут воспринять правовое зонирование как ненужное и вредное для их ведомственных интересов “изобретение”. При наличии правового зонирования они могут лишиться возможности принимать решения при согласовании и утверждении проектов, основываясь исключительно на своих субъективных представлениях, так как эти решения можно будет оспорить в суде на основе четко обозначенных правовых критериев. Кроме того, с введением регламентаций зонирования часть рутинных, но хорошо оплачиваемых работ этих служб окажется избыточной или не нужной.

Очевидно, что в итоговом балансе общие приобретения от введения правового зонирования значительно перевешивают частные потери.

Вступление в долгосрочные права владения земельными участками при различных системах градорегулирования .

1.2 Виды зонирования территорий в России

Представляется целесообразным рассмотреть все существующие сейчас в России виды зонирования территорий. Зонирование территорий для осуществления градостроительной деятельности предусмотрено в Градостроительном кодексе РФ (ст. 37 и др.).

Данный вид зонирования проводится для обеспечения благоприятной среды жизнедеятельности людей, защиты территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, предотвращения чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей среды, сохранения особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов, охраны памятников истории и культуры, сельскохозяйственных и лесных угодий.

В указанных целях при градостроительном планировании осуществляется деление территорий на следующие территориальные зоны:

зоны охраны памятников истории и культуры;

зоны особо охраняемых природных территорий;

санитарные, защитные и санитарно-защитные зоны;

водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;

зоны санитарной охраны источников водоснабжения водопроводов питьевого назначения;

зоны залегания полезных ископаемых;

территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;

зоны с экстремальными природно-климатическими условиями;

иные зоны, установленные в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

Территориальные зоны, их границы и правовой режим определяются в схемах зонирования, которые разрабатываются при подготовке градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке. Данные о правовом режиме территориальных зон, в том числе виды разрешенного использования и иные ограничения, включаются в правила застройки.

Вопросы зонирования территорий поселений регулируются в ЗК РФ (ст. 85 и др.) и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 40 и др.). Земли поселений являются единственными землями в РФ, состав которых устанавливается нормами о зонировании территорий. Земли поселений делятся на территориальные зоны, на которые разбивается вся территория городских и сельских поселений.

В соответствии с ЗК РФ и Градостроительным кодексом РФ территория поселения в пределах его административных границ может делиться на следующие территориальные зоны:

жилые зоны;

общественно-деловые зоны;

производственные зоны;

зоны инженерных и транспортных инфраструктур;

рекреационные зоны;

зоны особо охраняемых территорий;

зоны сельскохозяйственного использования;

зоны специального назначения;

зоны военных объектов;

иные территориальные зоны.

Каждая территориальная зона обладает специфическим правовым режимом, обусловленным ее назначением.

Границы и правовой режим территориальных зон фиксируются в документах зонирования территорий. Согласно п. 2 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ к документам зонирования относятся схемы зонирования (графический материал, определяющий границы территориальных зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны). Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов РФ.

Основным среди документов зонирования является устанавливаемый для каждой территориальной зоны градостроительный регламент.

В градостроительных регламентах предусматриваются особенности использования и охраны находящихся в границах территориальных зон земельных участков, равно как всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений .

1.3 Как соотносится правовое зонирование с градостроительным планированием и регулирования землепользования

Зонирование в форме местных нормативных правовых актов “работает” в системе документов градорегулирования.

Правовое зонирование является средством реализации планов развития города. Оно нуждается в исходном плановом документе как своем основании. Таким документом является генеральный план. В свою очередь документы правового зонирования закладывают основу для реализационных документов последующего уровня вплоть до проектов строительства отдельных объектов. Состав документов градорегулирования муниципального уровня может варьироваться в зависимости от политики органов местного самоуправления и специфики конкретного города. В качестве примерной (модельной) может быть предложена следующая схема:

1. Документ градостроительного планирования развития города - генеральный план;

2. Местный нормативный правовой акт, регламентирующий права использования и строительного изменения объектов недвижимости - “Правила землепользования и застройки”;

3. Градостроительные документы применительно к частям городской территории - проекты планировки, проекты подразделения (межевания) территории на земельные участки;

4. Проекты отдельных объектов.

Генеральный план. Правовой статус и содержание этого документа должны измениться в соответствии с новыми условиями рыночной экономики.

Правовой статус генерального плана должен определяться тем, что он:

Будет адресован непосредственно административным органам местного самоуправления в виде общих рекомендаций относительно обустройства и развития городской территории в целом и в виде прямых указаний относительно развития муниципальной инфраструктуры;

Будет открытым для граждан документом;

Генеральный план будет иметь меньшую юридическую силу в сравнении с документами зонирования. Общие решения генерального плана будут иметь, главным образом, рекомендательный характер и не будут иметь силы прямого указания для исполнения владельцами недвижимости. Эти решения, учтенные в документах зонирования, будут преобразованы в юридическую форму, прежде всего в виде списков и значений параметров разрешенного использования и строительного изменения объектов недвижимости, расположенных в различных зонах города. Решения нормативно-технического документа (каковым ныне является генеральный план) проходят через фильтр нормативного правового акта (в виде документов зонирования) и только после этого напрямую адресуются всем владельцам недвижимости и иным лицам в качестве обязательных к исполнению решений.

Местный нормативный правовой акт, регламентирующий права использования и строительного изменения объектов недвижимости - “Правила землепользования и застройки”.

“Правила землепользования и застройки” устанавливают юридически фиксированные границы территориальных зон с перечнями видов разрешенного использования и строительного изменения недвижимости в этих зонах.

Правила используются как юридическое основание для согласования строительных намерений владельцев или претендентов на владение недвижимостью, для предоставления разрешений на строительство на конкретных земельных участках, а также как граничные условия при разработке проектов отдельных частей города, связанных с установлением и изменением, перепланировкой границ земельных участков, формированием единиц недвижимости.

Градостроительные документы применительно к частям городской территории - проекты планировки, проекты подразделения (межевания) территории на земельные участки

Проекты планировки. Сохраняют свою значимость как важный компонент системы градостроительного проектирования, но они модифицируется в зависимости от того, разрабатываются ли эти проекты на вновь осваиваемые или реконструируемые территории. Устанавливают:

Пространственную структуру проектируемой территории в форме общей схемы или концепции,

Красные линии,

Схему временной последовательности освоения, преобразования территории в зависимости от инвестиционно-строительных намерений застройщиков,

Экономические обоснования эффективности использования территории.

Особенности проектов:

Преобразования планируются не как "одноразовая" строительная акция, а как координация многих малых проектов, часть которых осуществляется городскими службами, а часть - за счет инвестиций большого количества частных лиц;

Разрабатывается стратегия действий городских и государственных органов по руководству и инициированию процесса привлечения максимального объема инвестиций в реализацию проекта;

Решаются вопросы финансирования строительства инженерно-технической инфраструктуры и вопросы возврата средств, потраченных городом на эти цели; эти вопросы решаются в контексте городских планов капитального строительства объектов муниципальной инфраструктуры;

В состав проектов планировки могут включаться проекты подразделения территории на земельные участки, однако это не является обязательным и такие проекты подразделения могут разрабатываться позже как самостоятельная стадия проетирования, так как это описано ниже.

Проекты подразделения (межевания) территории на земельные участки. Устанавливают:

Границы земельных участков, в том числе резервируемых для общественных нужд;

Расположение улиц, подъездов, трасс инженерно-технических коммуникаций, границы действия публичных сервитутов.

Назначение документа:

Обеспечить основания для формирования земельных участков как единиц недвижимости в соответствии с зональными предписаниями относительно предельных параметров участков, их пропорций и формы;

Обеспечить рациональную планировочную организацию территории таким образом, чтобы предоставить каждому участку непосредственный доступ со стороны улицы/проезда и к линиям инженерно-технической инфраструктуры с установлением (при необходимости) границ действия публичных сервитутов, предотвратить появление нестандартных и неиспользуемых земельных участков.

Проекты отдельных объектов . Особенности: хотя город не имеет возможности прямо и непосредственно контролировать время и объемы строительных проектов, осуществляемых частными лицами, он (город) обладает не менее эффективными средствами косвенного воздействия на на этот процесс (в форме зонирования, подготовки муниципальной инфраструктуры).

Устанавливают (в соответствии с правилами зонирования, строительными нормами и правилами, правилами подключения к инфраструктуре, другими обязательными требованиями) конкретные параметры и характеристики индивидуальных объектов строительства.

Ключ к эффективной городской планировке в нынешней России заключен в осознании того факта, что к успеху ведут не крупномасштабные, комплексные и выполняемые как одноразовые строительные акции проекты, а аккумулирование малых действий и малых инвестиций, реализуемых постоянно и последовательно в рамках стабильных правовых гарантий.

Выполняя планирование для первоначально скромного и поступательного роста строительной активности, города смогут обеспечить самым действенным образом привлечение большого числа горожан и инвесторов к участию в экономическом развитии, которое может стать следствием и результатом осознания реальной стоимости земли.

1.4 Какие проблемы города помогает решать правовое зонирование

Зонирование подготавливает правовые основания для градостроительной деятельности и тем самым помогает решать проблемы двух основных групп субъектов этой деятельности:

Городов как социально-экономических и административных образований,

Частных лиц, приобретающих и обустраивающих отдельные объекты недвижимости.

Рещение проблем городов посредством зонирования имеет свои особенности. Во-первых, зонирование как таковое проблем не решает, а подготавливает необходимые юридические условия для того, чтобы эти проблемы решались посредством действий, масштабы и характер которых предопределены зонированием. Во-вторых, зонирование предопределяет решение проблем в определенном направлении путем запрещения одних действий и разрешения, инициирования других. В третьих, зонирование само по себе не гарантирует, что предусмотренные им действия состоятся автоматически (без приложения со стороны города и частных лиц определенных усилий), но зонирование гарантирует другое - то, что не предусмотренные им действия не состоятся никогда; тем самым сразу и однозначно блокируются заведомо нежелательные направления развития города и негативные последствия, которые они могут вызвать. В четвертых, зонирование помогает решать проблемы города посредством усилий и финансовых средств частных лиц - инвесторов, застройщиков.

Проблемы развития городов, которые зонирование помогает решать могут быть объеденены в три основные группы:

Проблемы финансовых ресурсов развития,

Проблемы качества среды проживания,

Проблемы пространственных ресурсов развития.

Проблемы финансовых ресурсов развития городов .

Главный внутренний ресурс потенциального развития городов - это земля. Зонирование, определяя характер использования, устанавливает ее ценность и стоимость не только на текущий момент, но и на будущее. Поскольку использование гарантировано соответствующим нормативным актом, то реальная стоимость земли начинает последовательно осознаваться и воплощаться в реальных оценках при совершении операций с недвижимостью. Осознание реальной стоимости городской земли побуждает формировать местные бюджеты на основе ежегодного снятия части этой стоимости в виде фиксированнного процента. Города получают стабильный внутренний источник финансовых поступлений для нужд развития, основанный на налогообложении недвижимости по ее реальной рыночной стоимости. зонирование градостроительный землепользование территория

Зонирование создает условия для более активного привлечения внешних финансовых источников частных лиц и структур. Это происходит ввиду трех главных причин. Первая состоит в наличии правовых гарантий на соответствующее использование земли в целях инвестирования проектов строительства. Вторая заключается в возможности вступления в права долгосрочного владения земельными участками еще до начала полномасштабных проектных проработок, а эти права открывают дорогу для ипотечного кредитования под залог земли. Третья состоит в сокращении сроков получения согласований и разрешений на проведение инвестиционно-строительной деятельности, а также с уменьшением связанных с этим издержек. В итоге, процесс инвестирования в городское развитие приобретает более широкие масштабы и протекает более быстрыми темпами.

Города получают более широкие возможности для решения проблем развития муниципальной инженерно-технической инфраструктуры. Это происходит, во-первых, за счет использования части возрастающих налоговых поступлений в местный бюджет и, во-вторых, за счет налаживания экономического механизма возврата потраченных на эти цели муниципальных средств.

Проблемы качества среды проживания.

Зонирование помогает последовательно решать экологические и эстетические проблемы качества среды проживания. Для этого оно располагает соответствующими правовыми нормами.

Зонирование, устанавливая виды и параметры разрешенного использования недвижимости, фиксирует, по меньшей мере "нижнюю планку" качества среды применительно к различным территориальным зонам. То, что не закреплено в соответствующем нормативном правовом акте как разрешенное уже не может произойти и, соответственно, ухудшения качества среды проживания происходить уже не будет. В то же время то, что разрешено побуждает действовать в направлениях, улучшающих наличную ситуацию.

В документах зонирования содержится такая правовая норма как "несоответствующее использование". Согласно этой норме те объекты недвижимости, которые существовали до введения документов зонирования и чьи характеристики и параметры использования расходятся с регламентами зонирования, объявляются несоответствующими и продолжают существовать в особом режиме. Они могут использоваться и поддерживаться при условии, что степень несоответствия с документами зонирования не будет возрастать. При этом любое последующее изменение этих объектов должно будет происходить только в направлении приведения их в соответствие с документами зонирования.

В части решения проблем городского развития зонирование выполняет двойную задачу. Оно представляет собой юридический механизм реализации политики градостроительного развития, параллельно обеспечивается взаимодействие этого юридического механизма с экономическими механизмами и приведение последних в действие. Взаимодействие этих двух механизмов позволяет более эффективно решать проблемы, ранее трудно поддававшиеся разрешению, например, проблемы перепрофилирования и перебазирования вредных производств. Это лучше всего продемонстрировать на типичном примере.

Довольно распространенная в отечественных городах ситуация: дымящая фабрика в центре города. Она приватизирована, земельный участок выкуплен. Город хочет на этом месте создать общественно-деловой центр. Эти намерения зафиксированы в утвержденном генеральном плане. Однако свои планы город реализовать не может. Почему?

Потому, что отсутствует юридический механизм и, соответственно, увязка его с экономическим механизмом. Дело в том, что градостроительная документация (в данном случая - генеральный план) осталась с юридической точки зрения не завершенной. В ней нет имеющего юридическую силу списка конкретных видов разрешенного использования недвижимости применительно к определенным районам города, в данном случае - к месту расположения фабрики.

Следует подчеркнуть, что само наличие правового зонирования приводит в движение экономический механизм - механизм реализации запланированной градостроительной политики. Пока нет правового зонирования, экономический механизм не заработает.

Проблемы пространственных ресурсов развития.

Зонирование помогает решать проблемы пространственных ресурсов для будущего развития города. Здесь имеются четыре основных способа действий.

Резервирование свободных территорий для определенных фукций в соответствии с прогнозируемыми потребностями. На пригодные территории налагаются зоны определенного назначения, например, жилого или производственного. Именно для этих функций со временем и будут использованы выделенные территории.

Резервирование свободных территорий для еще не выявленных функций под будущее использование. В таких случаях обычно используется следующий метод. Устанавливаются зоны так называемой низкой интенсивности использования. К ним обычно относятся зоны открытых пространств или зоны сельскохозяйственного использования. Установление таких зон будет означать, что в их пределах не будет происходить активной строительной деятельности. Если же со временем возникнет необходимость в застройке этих территорий, то будет осуществлено перезонирование в соответствии с выявившимися потребностями в определенных типах строительства .

1.5 Плюсы правового зонирования

Местная власть уже не может претендовать на неограниченное владение и содержание всей недвижимости в пределах города; она должна грамотно выделить сферу своей прямой ответственности, ограничив ее минимально необходимым набором объектов, жизненно важных для устойчивого функционирования города как целостной системы; одновременно, ограничивая сферу своей прямой ответственности, город должен выработать и сохранить за собой действенные механизмы косвенного воздействия на процессы городского развития, используя инициативу и средства частных лиц; отсюда - ориентация на формирование градостроительной системы партнерства между городскими властями и частными лицами-владельцами недвижимости и потенциальными инвесторами;

Градостроительная система партнерства предполагает создание местной властью благоприятных условий, которые побуждали бы частных субъектов приобретать и обустраивать недвижимость и гарантировали бы соблюдение их интересов; эти инициирующие условия должны включать три главных компонента: гарантированные долгосрочные права на землю, которые могут быть обеспечены кредитами; информацию относительно правил разрешенного использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в масштабах всего города; эффективный механизм финансирования строительства муниципальной инженерно-технической инфраструктуры как основы для привлечения инвестиций для строительства на заранее подготовленных и переданных частным лицам землях.

Правовое зонирование является исходной точкой в создании такого партнерства и в равной мере необходимо его двум главным участникам - муниципалитетам, с одной стороны, нынешним и потенциальным владельцам недвижимости, инвесторам, застройщикам - с другой стороны.

Однако некоторые административные структуры могут воспринять правовое зонирование как ненужное и вредное для их ведомственных интересов "изобретение". При наличии правового зонирования они могут лишиться возможности принимать решения при согласовании и утверждении проектов, основываясь исключительно на своих субъективных представлениях, так как эти решения можно будет оспорить в суде на основе четко обозначенных правовых критериев. Кроме того, с введением регламентаций зонирования часть рутинных, но хорошо оплачиваемых работ этих служб окажется избыточной или не нужной.

Правовое зонирование является средством реализации планов развития города. Оно нуждается в исходном плановом документе как своем основании. Таким документом является генеральный план.

1.6 Зонирование отдельных территориальных зон

О зонировании отдельных территориальных зон идет речь в ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и некоторых других законодательных актах.

Особенность этого вида зонирования территорий состоит в том, что выделяемые при его проведении зоны, их границы и правовой режим устанавливаются не только в соответствии с требованиями федеральных законов, но и с требованиями подзаконных актов, и даже с техническими требованиями, например, СанПиНами.

Зонирование отдельных территориальных зон можно рассмотреть на примере зонирования территорий национальных парков и зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения.

Зонирование территорий национальных парков осуществляется в соответствии с п. 1 ст. 15 ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и п. 6 Положения о национальных природных парках Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 10.08.93 № 769.

На территориях национальных парков устанавливается дифференцированный режим их охраны, защиты и использования с учетом природных, историко-культурных и иных особенностей.

В соответствии с этими особенностями на территориях национальных парков могут быть выделены следующие функциональные зоны:

зона заповедного режима, в пределах которой любое хозяйственное и рекреационное использование территории запрещено;

зона заказного режима, обеспечивающая условия сохранения природных объектов, в пределах которых допускается строго регулируемое рекреационное пользование;

зона познавательного туризма, предназначенная для организации экологического просвещения и ознакомления с достопримечательностями национального парка;

зона рекреационного использования, включая территории, предназначенные для спортивной и любительской охоты и рыболовства;

зона охраны историко-культурных объектов, обеспечивающая условия для сохранения комплексов и объектов культурного наследия;

территории агроландшафтов, предназначенные для ведения сельского хозяйства экологически безвредными методами;

зона обслуживания посетителей, предназначенная для размещения гостиниц, палаточных лагерей и иных объектов туристического сервиса, культурного, бытового и информационного обслуживания;

зона хозяйственного назначения, в пределах которой ведутся хозяйственно-производственные работы, необходимые для обеспечения функционирования национального парка, а также удовлетворения основных нужд проживающего на его территории населения.

Вокруг национального парка создается охранная зона с ограниченным режимом природопользования.

Территориальные зоны (функциональные зоны) территорий национальных парков, их границы и правовой режим должны отражаться в положении о конкретном национальном парке, утверждаемом государственным органом, в ведении которого он находится.

Зонирование территорий зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения осуществляется в соответствии с санитарными правилами и нормативами.

Ранее вопросы зонирования этой территориальной зоны регулировались постановлением ЦИК и Совета Народных Комиссаров СССР от 17.05.37 № 96/834 "О санитарной охране водопроводов и источников водоснабжения". В настоящее время указанное постановление утратило силу.

Согласно ст. 5 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со дня введения в действие ЗК РФ законодательные акты СССР, содержащие нормы земельного права и действующие на территории РФ, не применяются.

Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения . Специальный нормативный правовой акт о зонах и округах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения не был издан, хотя необходимость его принятия Правительством РФ предусмотрена в ч. 2 ст. 133 Водного кодекса РФ.

Проблему выделения зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и их составных частей решил Главный государственный санитарный врач РФ. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.02 № 10 были введены в действие санитарные правила и нормы "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02" 1 . Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения делятся на 3 пояса. Кроме того, для санитарной охраны водоводов должна быть выделена санитарно-защитная полоса.

В каждом из поясов, а также в пределах санитарно-защитной полосы устанавливается специальный режим и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды.

В первый пояс (строгого режима) включается территория расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. Вторым и третьим поясами (поясами ограничений) охватывается территория, предназначенная для предупреждения загрязнения воды источников питьевого водоснабжения.

Границы поясов зон санитарной охраны и разработка противоэпидемиологических мероприятий устанавливаются для подземных и поверхностных источников питьевого водоснабжения, а также водопроводных сооружений и водопроводов.

Территориальные зоны (пояса), их границы и правовой режим определяются в проекте зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения.

СанПиН 2.1.4.1110-02 требует в проект зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения включать:

определение границ зоны санитарной охраны и составляющих ее поясов;

план мероприятий по улучшению санитарного состояния территории зоны санитарной охраны и предупреждению загрязнения источника питьевого водоснабжения;

правила и режим хозяйственного использования территорий поясов зоны санитарной охраны.

В состав проекта зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения должны входить текстовая часть, картографический материал, перечень мероприятий, согласованный с собственниками земельных участков, землевладельцами и землепользователями.

В первом поясе зон санитарной охраны подземных и поверхностных источников питьевого водоснабжения запрещается посадка высокоствольных деревьев, осуществление всех видов строительства, не имеющих непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений, в том числе прокладка трубопроводов различного назначения, размещение жилых и хозяйственно-бытовых зданий, проживание людей, применение ядохимикатов и удобрений.

Во втором и третьих поясах зон санитарной охраны подземных источников питьевого водоснабжения бурение новых скважин и новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, а также осуществление некоторых других видов деятельности допускается только при условии проведения согласований с органами санитарно-эпидемиологического надзора или санитарно-эпидемиологической экспертизы.

Проведение указанных согласований и экспертиз необходимо и для осуществления определенных видов деятельности во втором и третьем поясах зон санитарной охраны поверхностных источников питьевого водоснабжения.

Во втором поясе зон санитарной охраны подземных источников питьевого водоснабжения не разрешается осуществлять в лесах рубки главного пользования и реконструкции, применять удобрения и ядохимикаты, размещать кладбища, скотомогильники, поля ассенизации и фильтрации, навозохранилища, шламохранилища, склады горюче-смазочных материалов, ядохимикатов и минеральных удобрений, накопители промстоков, силосные траншеи, животноводческие и птицеводческие предприятия и другие объекты, обусловливающие опасность химического и микробного загрязнения подземных вод.

Во втором поясе зон санитарной охраны поверхностных источников питьевого водоснабжения действуют почти те же запреты, которые установлены для аналогичного пояса подземных источников. В дополнение к ним предусматривается запрещение:

располагать стойбища и выпасы скота, а также всякое другое использование водоема и земельных участков, лесных угодий в пределах прибрежной полосы шириной не менее 500 м, которое может привести к ухудшению качества или уменьшению количества воды источника водоснабжения;

сбрасывать промышленные, сельскохозяйственные, городские и ливневые сточные воды, содержание в которых химических веществ и микроорганизмов превышает установленные санитарными правилами гигиенические нормативы качества воды.

В пределах санитарно-защитной полосы водоводов должны отсутствовать источники загрязнения почвы и грунтовых вод.

Не допускается прокладка водоводов по территории свалок, полей ассенизации, фильтрации и орошения, кладбищ, скотомогильников, а также прокладка магистральных водоводов по территории промышленных и сельскохозяйственных предприятий .

2. Анализ нормативно-правовой базы

2.1 Правовой режим земель

Повышенное внимание вопросам правового регулирования отношений, касающихся зонирования территорий, вызвано тем, что действующая на протяжении многих десятилетий система определения правового режима земель перестала отвечать современным требованиям.

До принятия ЗК РФ считалось, что для установления правового режима земель достаточно лишь провести по целевому назначению деление земель на определенные категории. Зонирование территорий рассматривалось как вспомогательный инструмент для уточнения правового режима отдельных территорий.

В настоящее время, если учитывать новые тенденции в развитии правового регулирования земельных отношений, совокупность норм о зонировании территорий целесообразно оценивать в качестве самостоятельного правового института. Правовой режим земель теперь должен определяться с учетом как деления земель на категории, так и зонирования территорий (подп. 8 п. 1 ст. 1 и п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Вместе с тем анализ действующего законодательства дает основания говорить о том, что правовые проблемы, возникающие в области зонирования территорий, решаются с трудом. Закрепленный ЗК РФ способ определения правового режима земель заставляет серьезно задуматься о том, насколько совместимы новые и старые подходы к регулированию соответствующих отношений.

В современном земельном законодательстве причудливо сплетаются подходы к регулированию земельных отношений, свойственные рыночной и планово-административной экономике. В частности, это проявляется в одновременном применении норм о делении земель на категории и о зонировании территорий.

По своей структуре ЗК РФ принципиально не отличается от одноименных кодексов, ранее принятых в нашей стране. В соответствии со сложившимися еще в Советском Союзе представлениями о регулировании земельных отношений в ЗК РФ выделяется общая часть, касающаяся всех категорий земель (первые 13 глав) и специальная часть, которая посвящена каждой категории земель в отдельности (последние 5 глав). Можно утверждать, что в определенном смысле ЗК РФ является модернизированным вариантом советских земельных кодексов.

Сохраняя деление земель на категории, ЗК РФ не смог отойти от ряда подходов к регулированию земельных отношений, которые использовались в советском земельном праве и предназначались для решения проблем в стране с иным, чем сейчас, политическим и социально-экономическим устройством. Составителей ЗК РФ можно понять -- отказ от деления земель на категории потребовал бы проведения адекватной замены. Соответствующие специалисты оказались не готовы в сжатые сроки подготовить необходимые предложения. Не составляет секрета тот факт, что проект ЗК РФ был разработан в течение всего нескольких месяцев. Также как не держится в тайне и тот факт, что его основной целью являлось утверждение частной земельной собственности.

Вместе с тем, в ЗК РФ предпринимается попытка, хотя и не всегда последовательно, посмотреть на проблему определения правового режима земель с учетом опыта правового регулирования соответствующих отношений в странах с развитой экономикой. Прежде всего это выражается в том, что в земельное законодательство включены нормы о зонировании территорий.

Вопросы, касающиеся правового режима земель, теперь потребуется решать в соответствии с нормами о зонировании территорий, содержащихся как в ЗК РФ, так и в специальных федеральных законах. Нормы о зонировании территорий имеют ключевое значение при определении правового режима земель, который, в свою очередь, играет решающую роль в вопросе об ограничениях прав на земельные участки.

Не вдаваясь в дискуссию о целесообразности сохранения деления земель на категории, следует отметить, что в законодательстве стран с развитой рыночной экономикой отсутствует понятие "категория земель". Единственной страной с рыночной экономикой, где осуществляется деление земель на категории, является Россия.

2.2 Законодательство о зонировании территорий

Законодательство о зонировании территорий в нашей стране находится в стадии становления. Законодательные акты, непосредственно посвященные зонированию территорий, предстоит еще только принять.

Министерство имущественных отношений РФ по поручению Правительства РФ с начала 2003 г. осуществляет подготовку проекта федерального закона о зонировании территорий. Предполагается в этом законопроекте решить проблемы зонирования территорий с учетом опыта правового регулирования соответствующих отношений в зарубежных странах. Насколько удачной окажется данная работа, покажет время.

На сегодняшний момент зонирование территорий осуществляется в соответствии с плохо увязанными между собой нормами, содержащимися в ЗК РФ, Градостроительном кодексе РФ, ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации", "О связи" и др.

Из действующего законодательства следует, что сейчас должно проводиться:

зонирование территорий для осуществления градостроительной деятельности;

зонирование территорий поселений;

зонирование отдельных территориальных зон.

Зонирование территорий представляет собой два взаимосвязанных процесса. Один из них состоит в делении территорий на зоны с установлением границ каждой зоны. Другой -- в определении в пределах каждой из данных зон правового режима земельных участков, равно как и всего, что находится над и под их поверхностью. Соответствующие зоны в современном земельном законодательстве принято называть территориальными зонами.

В соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" под территориальной зоной следует понимать часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков, и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей среды и иным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

Территориальная зона признается объектом землеустройства (ст. 1 ФЗ "О землеустройстве"). Сведения о территориальной зоне должны содержаться в государственном земельном кадастре (ст. 1 и 12 ФЗ "О государственном земельном кадастре").

Зонирование территорий в РФ - дело специфическое и непростое. Формирование территориальных зон часто отличается особым своеобразием.

На решение проблем зонирования территорий в нашей стране негативно влияют два тесно связанных между собой фактора:

отсутствие в теории и практике более или менее устоявшихся взглядов на зонирование территорий;

отсутствие полноценного и согласованного законодательства о зонировании территорий.

Иногда создается впечатление, и небезосновательное, что зонирование территорий проводится бессистемно. На землях поселений предусматривается зонирование всей территории, а на землях других категорий территориальными зонами признаются лишь отдельные земельные массивы. Территориальная зона может включать в себя земельные массивы, относящиеся к разным категориям земель, либо территориальная зона может относиться сразу к землям 2 и более категорий. В некоторых случаях сама территориальная зона является территорией, подлежащей зонированию. Например, территория национального парка, будучи территориальной зоной, делится на функциональные зоны, которые сами признаются территориальными зонами.

Порой бывает затруднительно различить между собой нормы о категориях земель и нормы о зонировании территорий. Приходилось слышать о том, что нет необходимости вводить в РФ зонирование территорий, поскольку у нас уже давно осуществляется деление земель на категории. По существу, проводилась мысль, что деление земель на категории и есть зонирование территорий.

Нельзя не отметить, что единственной категорией земель, границы которой можно четко установить на основании закона, являются земли поселений. Вопрос о границах остальных категорий земель до сих пор остается открытым. Доказать принадлежность земельного участка к той или иной категории нередко бывает сложно. В таких условиях решающую роль приобретает позиция государственных и муниципальных структур, в зависимости от которой земельные участки признаются землями определенной категории. В условиях рыночной экономики подобного рода неясности не способствуют прозрачности государственного и муниципального управления земельными ресурсами.

ЗК РФ, провозглашая самостоятельное значение норм о зонировании территорий, в то же время пытается связать их реализацию с выполнением норм о составе земель каждой категории.

В соответствии с п. 2 ст. 83 ЗК РФ на землях промышленности и иного специального назначения при проведении зонирования территорий должно в обязательном порядке учитываться их деление на следующие виды:

земли промышленности;

земли энергетики;

земли транспорта;

земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;

земли для обеспечения космической деятельности;

земли обороны и безопасности;

земли иного специального назначения.

Иногда деление земель определенной категории на виды по существу означает выделение территориальных зон.

Например, земли особо охраняемых природных территорий и объектов делятся на:

земли особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

Подобные документы

Особенности правового режима земель, порядок предоставления земельных участков из земель населенных пунктов для долевого строительства многоквартирных домов. Проект договора аренды земельного участка. Зонирование территорий при использовании земель.

контрольная работа , добавлен 01.01.2014


Обзор источников регулирования градостроительной деятельности. Рассмотрение целей разработки градостроительного зонирования. Анализ требований к составу Правил землепользования и застройки. Описание процедуры организации и проведения публичных слушаний.

дипломная работа , добавлен 11.01.2016


Понятие земель поселений. Черта городских, сельских поселений и порядок ее установления. Состав земель поселений и зонирование территорий. Пригородные зоны. Землями поселений являются земли, целевым назначением которых является использование их для застро

реферат , добавлен 28.05.2003


Общая характеристика земель поселений. Типы поселений. Состав земель поселений и правовой режим территориальных зон. Градостроительная документация. Правила землепользования и застройки. Проекты планировки, межевания, застройки.

дипломная работа , добавлен 18.10.2006


Состав земель в Российской Федерации. Понятие земель поселений. Установление для них градостроительного регламента. Правовой режим использования конкретных территориальных зон. Разновидности земельно-планировочных ограничений. Территории пригородных зон.

реферат , добавлен 17.10.2013


Исследование понятия и состава земель особо охраняемых территорий. Характеристика порядка отнесения земель к особо охраняемым территориям федерального значения, особенностей их использования и охраны. Правовой режим земель рекреационного назначения.

реферат , добавлен 12.07.2015


Правовое регулирование прав городских земель в Республике Беларусь. Категории земель, которые можно включить в состав земель городов. Обязательность градостроительных проектов и их типы. Режим и структура городских земель. Земли общего пользования.

реферат , добавлен 22.01.2009


Понятие источников земельного права. Конституционные основы земельного права России, характеристика и значение Земельного кодекса. Правовой режим земель особо охраняемых территорий и объектов, находящихся на территории современной Российской Федерации.

контрольная работа , добавлен 19.05.2010


Понятие правовой охраны и состав законов России, регулирующих охрану окружающей среды. Зонирование при застройке территорий населённых пунктов, санитарно-защитные зоны городов. Обязанности организации, эксплуатирующей опасный производственный объект.

контрольная работа , добавлен 02.02.2013


Правовая основа кадастровых работ. Градостроительное зонирование и существующие ограничения в использовании земельных участков. Кадастровые работы в черте населенных пунктов. Оформление межевого плана. Требования к оформлению графической части плана.

По определению ГрК РФ градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства;

Градостроительство занимается не только собственно городами, а территориями вообще.

В действующем законодательстве термин «градорегулирование» не используется. По сути, он является сокращённой версией термина «регулирование градостроительной деятельности», которого также нет в законодательстве. Однако указанное отсутствие не может и не должно являться препятствием для использования в научной и практической литературе указанных терминов, поскольку они обозначают объективный факт наличия и необходимости регулирования той деятельности, которая определена законодательством. Исходя из определения градостроительной деятельности в ГрК РФ, градорегулирование можно определить как систему легитимных действий органов публичной власти по регулированию отдельных элементов градостроительной деятельности.

Градорегулирование сопрягается и взаимодействует со всеми институтами управления и экономики: институтами планирования, землеустройства, технической инвентаризации, государственного кадастрового учёта недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимость, предоставления земельных участков для строительства и другими.

Градорегулирование – регулирование градостроительной деятельности:

Правовое обеспечение

Информационное обеспечение

Контроль

Назначение системы градорегулирования состоит в создании благоприятной среды жизнедеятельности человека, а также условий для эффективной хозяйственной деятельности в городах и их экономического развития, в том числе путем функционирования рынка недвижимости. Эта система формируется на основе соответствующего законодательства. Его предметом является регулирование правовых отношений, возникающих при осуществлении двух видов деятельности:

1) определение назначения недвижимости (для регулирования и планирования развития города);

2) создание новых и изменение существующих объектов недвижимости.

В странах с развитыми рыночными отношениями законодательство о градорегулировании имеет самостоятельную сферу правового регулирования, которая отграничена от других отраслей законодательства, не пересекается с ними и позволяет эффективно решать «пограничные вопросы» сопряжения отношений, регулируемых иными отраслями законодательства - гражданским, земельным, экологическим и прочими.

Принципы градорегулирования:

1. Полномочия органов МСУ в сфере градостроительной деятельности

ГрК РФ ст. 8

1. Виды зонирования

Градостроительное зонирование – это установление обязательных требований к функциональному использованию, застройке, ландшафтной организации планировочных районов и кварталов всех участков территории города.

В соответствии с ГрК РФ градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон, границы которых должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

Градостроительное зонирование на карте выполняют с помощью линий градостроительного регулирования:

Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты);

В узком смысле - линии ограничения застройки.

Красные линии должны иметь определенный юридический статус, который соответствует юридическому статусу генерального плана как закона развития города.

Если красная линия (линия ограничения застройки; линии строительных кварталов; полосы отвода железных дорог и т.д.) проходит через земельный участок, то земельный участок распадается на два земельных участка с различным юридическим статусом, с различным разрешенным режимом землепользования, с различными кадастровыми номерами.

Градостроительное зонирование территории устанавливает:

Функциональное зонирование (территориальные зоны различного функционального назначения);

Строительное зонирование (требования к застройке по высоте и плотности);

Ландшафтное зонирование (типы природных зон, характер их использования).

Функциональное зонирование – определяет набор наиболее целесообразных функциональное назначение территории, занятой участками общественных, жилых, производственных и природных объектов.

Главная цель – поддержание баланса интересов распоряжающихся и пользующихся этой территорией граждан, местных сообществ и организаций.

С учетом преимущественного функционального использования территория города условно подразделяется на следующие виды территорий:

Селитебная территория –часть планировочной структуры города; территория включающая:

Жилые районы и микрорайоны;

Общественно-торговые центры, улицы, проезды, магистрали;

Объекты озеленения.

В селитебной зоне могут размещаться отдельные коммунальные и промышленных объекты, не требующие устройства санитарно-защитных зон.

Производственная территория – предназначена для размещения промышленных предприятий и связанных с ними объектов, комплексов научных учреждений с их опытными производствами, коммунально-складских объектов, сооружений внешнего транспорта, путей внегородского и пригородного сообщений

Ландшафно- рекреационная территория - включает городские леса, лесопарки, лесозащитные зоны, водоемы, земли сельскохозяйственного использования и другие угодья, которые совместно с парками, садами, скверами и бульварами, размещаемыми на селитебной территории, формируют систему открытых пространств.

Перечень функций определен Земельным и Градостроительным кодексами РФ. Границы функциональных зон фиксируются в государственном земельном кадастре. Каждому земельному участку присваивается свой кадастровый номер. Наряду с этим ведется кадастр градостроительной документации (информация о зданиях, сооружениях, инженерных коммуникациях и др.)

Жилые зоны – жилые дома разной этажности, объекты социального и коммунально-бытового назначения, стоянки автотранспорта, гаражи, иные объекты, связанные с проживанием граждан;

Общественно-деловые зоны – размещение объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, предпринимательской деятельности, профессионального образования, объектов делового и финансового назначения и иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан;

Производственные зоны – производственные объекты с различными нормативами воздействия на окружающую среду, коммунальные и складские объекты, объекты транспорта, оптовой торговли и т.д.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры – размещение промышленных, коммунальных и складских объектов, сооружений и коммуникаций транспорта, связи.

Рекреационные зоны – территории, занятые городскими лесами, скверами, парками, прудами, водохранилищами, пляжами, а также иные территории, предназначенные для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

Сельскохозяйственные зоны – зоны сельхоз угодий, зоны, занятые объектами сельхоз назначения, садоводства, дачные участки и т.д.

Специальные и иные зоны – зоны, имеющие особое природоохранное, научное, эстетическое, и иное особо ценное значение; зоны, занятые кладбищами, скотомогильниками, объектами размещения отходов; военные объекты.

Определенные в генплане зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон являются основой для разработки правил землепользования и застройки, устанавливающих градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны.

Строительное зонирование устанавливает для каждой планировочной единицы предельные доли застроенных территорий, занятых участками малоэтажной (не более 15 м), среднеэтажной (не более 35 м), многоэтажной застройки (более 35 м) и совокупную плотность застройки.

Ландшафтное зонирование (устанавливает в каждой планировочной единице предельные доли участков естественных открытых поверхностей (растительность, водные поверхности), искусственных покрытий (замощенные пространства) и территории, занятой зданиями и сооружениями.

Каждый планировочный район города может быть информационно представлен как совокупность трех взаимодополняющих характеристик: функциональной, строительной, ландшафтной.

По мнению С.А. Боголюбова, как и на иных направлениях правотворчества, в других отраслях права, знаний и науки анализ содержательных представлений в области правовой экологии начинается с разработки, сопоставления понятий и обозначающих их терминов, которыми, в конечном счете, определяются круг, границы рассматриваемых проблем, набор способов их решения и перспективы, эффективность правотворчества .

Анализ понятийного аппарата составляет важную часть настоящего исследования, поскольку уяснение смысла и содержания используемых в диссертации основных терминов позволит сформировать необходимую базу для достижения цели и выполнения задач исследования. Отсутствие легальных определений терминов, используемых в законодательстве, часто порождает дискуссии, в том числе, относительно их сущности, содержания, места в системе отрасли и (или) отраслей права, а также соотношения с иными понятиями. Не явилась исключением в рассматриваемом контексте и ситуация с определением понятия «зонирование территорий». Указанный термин используется во множестве законов, однако его легальное определение отсутствует. Следует также отметить, что в эколого-правовой науке значительное внимание уделено исследованию отдельных вопросов правового регулирования зонирования территорий. Однако унифицированного подхода к определению содержания зонирования территорий в настоящее время не сформировалось.

По мнению Ю.Г. Жарикова, территориальное зонирование - это правовое мероприятие разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований. При зонировании происходит деление территории поселения на ряд зон с определением видов градостроительного использования земель каждого отдельного поселения . Характерно, что зонирование территорий в данном определении рассматривается именно как правовое мероприятие. При этом важно также подчеркнуть, что Ю.Г. Жариков под территориальным зонированием понимает градостроительное зонирование в терминологии Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Схожей позиции придерживаются также О.И. Крассов , О.М. Козырь . Некоторые иностранные ученые также отождествляют зонирование территорий и градостроительное зонирование. Например, один из первых видных специалистов по зонированию в штате Массачусетс, Филип Николс (The Massachusetts Law of Zoning and Planning, 1943) предложил следующее описание основных принципов современного зонирования: зонирование представляет собой разделение города на районы, проводимое имеющим полномочия органом; в каждом таком районе имеется запрет на использование земли для некоторых целей, которые, хотя сами по себе и безопасны, наносят вред общественному благополучию за счет создания помехи для использования земли для тех целей, для которых она наилучшим образом приспособлена .

Вместе с тем в научной литературе выражается также другая позиция. Например, по мнению Н.В. Кичигина, в общем виде зонирование заключается в разделении определенной территории в соответствии с установленными критериями на несколько зон, и в определении для каждой из зон особого режима (экологических ограничений хозяйственной и иной деятельности, дифференцированных размеров арендной платы и т.д.) . В данном определении выражается более широкий подход к зонированию территорий, при котором зонирование территорий не сводится исключительно к градостроительному зонированию, а представляет собой определение зон и особого режима таких зон.

Как отмечают А.П. Анисимов, Г.Л. Землякова и Н.Н. Мельников, в настоящий момент под зонированием обычно понимается градостроительное зонирование, хотя последнее - не более чем частный случай общей процедуры зонирования как такового .

Э.К. Трутнев рассматривает зонирование в качестве общего термина, включающего различные виды. К видам зонирования Э.К. Трутнев относит градостроительное зонирование, зонирование в документах территориального планирования, зонирование земельных участков, а также установление зон с особыми условиями использования территорий . Такой подход к зонированию является достаточно широким. Однако Э.К. Трутнев не включает в определение указанного понятия зонирование особо охраняемых природных территорий (например, зонирование Байкальской природной территории, зонирование особо охраняемых природных территорий).

Некоторые ученые определяют территориальное зонирование через свойства и качества земли в границах определяемых зон. Например, по мнению В.Э. Чуркина, территориальное зонирование - это установление границ территорий (зон), в пределах которых земли обладают свойствами и качествами, необходимыми и достаточными для определенной хозяйственной деятельности .

В научной литературе зонирование также рассматривается в качестве процесса деления территории на зоны. Как отмечает О.А. Золотова, анализ законодательства, упоминающего о зонировании, позволяет сделать вывод, что зонирование представляет собой процесс деления территории на части - зоны, с целью установления единообразного режима использования территории в границах этой зоны. Зонирование территории позволяет уточнить или детализировать правовой режим использования этой территории. Зонирование может распространяться на группу земельных участков или на часть земельного участка, что расширяет возможности законодателя по ограничению хозяйственной и иной деятельности физических и юридических лиц на определенных территориях .

Тогда как по мнениюМ.Ю. Галятина, зонирование землепользования представляет собой правовой способ государственного регулирования использования частной земельной собственности, который заключается в сепарации различных видов землепользования и установлении их общественно значимых параметров путем выделения на территории административных единиц целевых зон землепользования, установления в их границах соответствующего правового режима и контроля за его соблюдением .

В состав территориального зонирования Н.Л. Лисина включает два вида зонирования , в терминологии настоящего исследования это функциональное зонирование при осуществлении территориального планирования и градостроительное зонирование . Вместе с тем, Н.Л. Лисина предлагает отграничивать территориальное зонирование от особых зон-ограничений .

Анализ приведенных позиций ученых позволяет сделать вывод о наличии в законодательстве и научной литературе двух подходов к зонированию территорий: широком и узком. В узком смысле зонирование территорий отождествляется с градостроительным зонированием. В широком смысле зонирование территорий включает совокупность различных видов зонирования территорий (в том числе, градостроительного зонирования, экологического зонирования, функционального зонирования).

По нашему мнению, следование узкому подходу к зонированию территорий влечет отрицание самой возможности существования иных видов зонирования, объектом которых выступает территория, помимо градостроительного зонирования. Реализации узкого подхода к зонированию территорий препятствует наличие в законодательстве норм, регулирующих общественные отношения, связанные с иными видами зонирования (не являющихся градостроительным зонированием), объектом которых выступает территория (например, экологическое зонирование Байкальской природной территории , функциональное зонирование в рамках института территориального планирования).

В свою очередь рассмотрение зонирования территорий в широком смысле будет способствовать систематизации предусмотренных законодательством и достаточно разрозненных видов зонирования территорий. Исследование зонирования территорий в широком смысле позволяет применить интегрированный и дифференцированный подходы к зонированию территорий. В рамках интегрированного подхода представляется возможным исследовать зонирование территорий комплексно, способствовать формированию системы видов зонирования территорий.

В рамках дифференцированного подхода к зонированию территорий представляется возможным обособленно рассмотреть каждый вид зонирования территорий, в том числе, выделить специфику каждого вида зонирования территорий. Широкий подход к зонированию территорий будет способствовать систематизации и развитию норм о зонировании территорий применительно к землям всех категорий. Таким образом, широкий подход к зонированию территорий представляется предпочтительным.

Важным направлением систематизации норм, регулирующих общественные отношения, связанные с зонированием территорий является разграничение понятия «зонирование территорий», используемого в Земельном кодексе Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и понятия «градостроительное зонирование», используемого в ГрК РФ. По мнению Е.Л. Мининой, зонирование территорий по ЗК РФ относится только к землям населенных пунктов, в которых согласно ст. 85 в соответствии с градостроительными регламентами устанавливаются территориальные зоны. Иные категории земель не упоминаются .

Схожей позиции придерживается О.И. Крассов, по его мнению, одно из принципиальных отличий зонирования территорий от градостроительного зонирования состоит в следующем. Как предусматривает ЗК РФ, зонирование территорий должно было осуществляться только в отношении земель населенных пунктов. Поскольку интересы строительного лобби не ограничиваются застройкой земель населенных пунктов, градостроительное зонирование было распространено и на некоторые другие категории земель . Однако существует также позиция о тождественности зонирования территорий в ЗК РФ и градостроительного зонирования в ГрК РФ .

В научной литературе делается акцент на отсутствии унифицированного подхода к зонированию территорий и разрешенному использованию земельных участков в отношении земель всех категорий. Как отмечают А.П. Анисимов, Г.Л. Землякова и Н.Н. Мельников, в настоящее время в земельном законодательстве отсутствует единое для всех категорий земель понимание того, что есть зонирование и что есть разрешенное использование, являющееся его следствием. Наиболее четко содержание процедуры зонирования и разрешенного использования определено градостроительным законодательством. Между тем конструкция «разрешенное использование» упоминается в ЗК РФ для всех земельных участков (исключений нет даже для земель запаса). Это означает необходимость дополнения ЗК РФ специальной главой, в которой закреплялись бы общие положения о зонировании, регламентах и содержании правовой конструкции «разрешенное использование земельного участка», а также особенности реализации данных процедур по отдельным категориям земель. Особого обсуждения требует вопрос о том, сколько должно быть видов разрешенного использования для участков различных категорий (например, в соответствии со ст. 37 ГрК РФ для земельных участков населенных пунктов их три) .

Схожей позиции придерживается П.Н. Павлов, который отмечает, что понятия «зонирование территорий» и «территориальная зона» пока не принято использовать применительно к землям большинства категорий земель. Однако существо отношений, возникающих при делении земель определенных категорий (выделение конкретных территорий, установление их границ и определение особого правового режима этих территорий) позволяет утверждать, что нормы о видах земель являются, по существу, нормами о зонировании территорий. Так, нормы о делении земель лесного фонда на группы лесов, категориях защитности лесов первой группы и особо защитных участков лесов вполне можно расценить как нормы о зонировании территорий .

Как омтечает С.А. Боголюбов, провозглашенные в законе принципы являются не только умозрительными постулатами, рекомендуемыми для изучения учебной дисциплины, но и служат ориентиром правоприменительной деятельности – административной, судебной, арбитражной практики . По нашему мнению принцип земельного законодательства, установленный подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ , распространяется в отношении всех земель, а не только земель населенных пунктов. Однако развития в ЗК РФ приведенный принцип земельного законодательства в полной мере не получил, поскольку в нормах ЗК РФ предусматривается регулирование общественных отношений, связанных с зонированием территорий исключительно на землях населенных пунктов.

С учетом изложенного полагаем, что в настоящее время систему зонирования территорий, включающую множество видов зонирования территорий еще только предстоит сформировать. Представляется, что градостроительное зонирование в рамках такой системы должно стать одним из видов зонирования территорий. Однако следует согласиться с приведенными позициями ученых, что в настоящее время зонирование территорий в ЗК РФ по содержанию тождественно градостроительному зонированию в ГрК РФ. Разница заключается лишь в том, что в ГрК РФ предпринята попытка развить положение принципа земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ) посредством осуществления градостроительного зонирования не только в отношении земель населенных пунктов, но и земель иных категорий, которые не включены в исчерпывающий перечень земель, для которых не устанавливаются градостроительные регламенты .

Вместе с тем заслуживают внимания доводы ученых относительно того, насколько обоснованно такое зонирование называется градостроительным (например, в отношении зонирования земель сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями и для которых, согласно части 6 статьи 36 ГрК РФ, устанавливается градостроительный регламент). Однако в целях наиболее точного определения правового режима земель представляется, что объектом зонирования должны выступать не только территории в границах земель, для которых устанавливается градостроительный регламент (часть 6 статьи 36 ГрК РФ). Эта позиция находит подтверждение в научной литературе, например, Е.В. Пантин обосновал необходимость зонирования сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения . При этом Е.В. Пантин предлагает осуществлять зонирование сельскохозяйственных угодий не в рамках градостроительного зонирования, а в качестве самостоятельного вида зонирования территорий, что представляется обоснованным.

В результате сопоставления норм ЗК РФ и ГрК РФ в части градостроительного зонирования можно прийти к выводу о дублировании отдельных положений указанных законов. В первую очередь речь идет о дублировании норм статьи 85 ЗК РФ и статьи 35 ГрК РФ, которые предусматривают виды и состав территориальных зон.

Также следует отметить дублирование норм указанных законов в части положения о возможности самостоятельного выбора правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства любого предусмотренного зонированием территорий вида разрешенного использования (абзац 2 пункта 2 статьи 7 ЗК и часть 4 статьи 37 ГрК РФ).

Важно также отметить коллизию указанных норм. Вабзаце 2 пункта 2 статьи 7 ЗК установлена возможность самостоятельного выбора правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства любого предусмотренного зонированием территорий вида разрешенного использования. Тогда как в части 4 статьи 37 ГрК РФ установлена возможность самостоятельного выбора правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства только основных и вспомогательных видов разрешенного использования. Приведенная норма ГрК РФ представляется нам более точной, поскольку выбор условно разрешенного вида использования земельного участка не может осуществляться исключительно по усмотрению правообладателя земельного участка и объекта капитального строительства.

Выборусловно разрешенного вида использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с процедурой, установленной статьей 39 ГрК РФ (предусматривающей, в том числе проведение публичных слушаний по данному вопросу). Подобная коллизия может привести к выбору условно разрешенного вида использования земельного участка и объекта капитального строительства без проведения процедуры, предусмотренной статьей 39 ГрК РФ (в том числе без учета мнения населения), что представляется необоснованным.

Представляется, что наличие указанных норм о градостроительном зонировании в ЗК РФ было обоснованно до принятия ГрК РФ (в котором в настоящее время детально урегулированы вопросы градостроительного зонирования). После принятия ГрК РФ отпала необходимость регулирования общественных отношений, связанных с градостроительным зонированием, в рамках ЗК РФ. Кроме того градостроительное зонирование является предметом регулирования законодательства о градостроительной деятельности. В этой связи предлагается исключить указанные положения о зонировании территорий из ЗК РФ в целях исключения дублирования со схожими по содержанию нормами ГрК РФ.

В научной литературе делается акцент на комплексной, многоаспектной правовой природе зонирования территорий . Ученые рассматривают зонирование территорий, в том числе, как способ (метод, совокупность правовых средств) определения правового режима земель.

Внаучной литературе отмечается, что зонирование характеризуется пространственным и временным признаками. Первый из них означает, что границы той или иной зоны должны быть четко установлены и обозначены как в документах, так и на местности; описаны особенности и определена общая площадь зоны. Второй признак может проявляться двояко: когда зона устанавливается на какой-либо срок (в годах), до наступления определенного условия, на неопределенный срок (зоны в национальных парках) либо когда установлены сроки пересмотра зон . Однако, с учетом приведенных позиций ученых, полагаем, что наряду с пространственным и временным признаками, можно выделить также правовой признак зонирования территорий.

О.И. Крассов рассматривает также оценочное зонирование. Цель этого вида зонирования состоит в том, что по результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Оценочное зонирование вообще не имеет прямого отношения к определению правового режима земель .

Представляется, что в случае, если определенный вид зонирования территорий напрямую не влияет на правовой режим земель, уместно говорить о воздействии (опосредованном влиянии) такого вида зонирования территорий на правовой режим земель (более подробно этот вопрос рассматривается в параграфе 3 главы II и в параграфе 1 главы III настоящей диссертации).

С учетом изложенного для целей настоящего исследования зонирование территорий рассматривается как определение зон в границах территории, являющейся объектом конкретного вида зонирования территорий, и определение правового режима или воздействие на правовой режим таких зон. При этом определение зон представляет собой: 1) установление границ зон; 2) присвоение наименований зонам (например, «жилая зона», «зона атмосферного влияния») и в отдельных случаях присвоение условных обозначений таким зонам (например, «Ж-1», «О-1»).

В научной литературе выражается также мнение относительно того, что зонирование отдельных земельных участков, предусмотренное санитарно-эпидемиологическими правилами (СП 2.2.1.1312-03) и постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 30 апреля 2003 г. № 88 не влияет на правовой режим земель . При этом важно отметить, что зонирование земельных участков не является зонированием территорий и, соответственно, не является предметом настоящего исследования.

Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос относительно видов зонирования территорий и установления перечня видов зонирования территорий. Как отмечает Н.В. Кичигин, федеральное законодательство предусматривает несколько разновидностей зонирования: экологическое, ценовое, градостроительное . При этом ученые делают акцент на несистемности норм о различных видах зонирования территорий .

В научной литературе отмечается также специфическое содержание принципа зонирования. В связи с задачами охраны окружающей среды, правовым регулированием природопользования и обеспечения экологической безопасности населения и территорий этот принцип реализуется следующим образом: а) установление зон чрезвычайной экологической ситуации или экологического бедствия; б) установление охранных зон для отдельных объектов окружающей среды (водоохранных зон, зон (округов) горно-санитарной охраны и т.п.); в) зонирование внутри особо охраняемых территорий (например, зоны Байкальской природной территории); г) зонирование при осуществлении градостроительной деятельности, которое в соответствии с ГрК РФ от 29.12.2004 называется территориальным .

И.Ф. Панкратов, предлагая достаточно обширный перечень видов экологического зонирования, отмечал, что этот перечень объектов экологического зонирования не закрыт, и он не может быть закрыт, т.к. всегда могут появляться новые и новые объекты экологического зонирования . Приведенная позиция представляется обоснованной и в равной мере применимой как к экологическому зонированию (как виду зонирования территорий), так и зонированию территорий в целом.

С учетом изложенного формулируется вывод, что открытый перечень видов зонирования территорий, представляется предпочтительным, поскольку позволит формировать новые виды зонирования территорий, отражающие динамику развития общественных отношений, связанных с зонированием территорий, в целях наиболее точного определения правового режима земель.В этой связи особую значимость приобретает обеспечение систематизации различных видов зонирования территорий, определения соотношения таких видов зонирования территорий с делением земель на категории по целевому назначению, установлением зон с особыми условиями использования территорий.

Комментарий к Федеральному закону «О государственном земельном кадастре» (постатейный) / Под ред. Е.А. Галиновской. М. 2007.

Например, О.И. Крассов отмечает, что зонирование территорий - это процедура, осуществляемая с соблюдением установленных условий соответствующими органами, в процессе реализации которой должно проводиться определенное согласование предполагаемых решений об определении режима использования земель и объектов недвижимости на них с собственниками, владельцами и пользователями этих земель. Зонирование проводится на основе нормативного правового акта. В результате зонирования территорий в комплексе определяется не только правовой режим земельных участков, но и условия создания и эксплуатации объектов недвижимости на них. Зонирование территорий (градостроительное зонирование) представляет собой дополнительный по отношению к делению земель способ определения правового режима земель населенных пунктов (Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2009.).

По мнению О.М. Козырь, под зонированием территории понимается разграничение территорий, отличающихся друг от друга по каким-либо признакам, которые не могут быть совместимы между собой, установление на этой основе границ зон и подзон, перечней разрешенного использования и допустимых строительных изменений в их пределах - градостроительных регламентов. Обоснование устанавливаемых в зонировании ограничений на использование земель осуществляется на стадии анализа существующего использования земель и планирования их будущего использования. Установление территориальных зон производится таким образом, чтобы это была территория, включающая однородные по характеристикам и параметрам разрешенного использования земельные участки (Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Постатейный научно-практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации / Подготовлен для системы «Консультант Плюс». 2002.).

Цит. по: Бушер Г., Грин М. Развитие законодательства о земле и землепользовании в штате Массачусетс, США // Право и политика. 2006. № 11.

Боголюбов С.А., Кичигин Н.В. Законодательное регулирование деятельности федеральных органов исполнительной власти по обеспечению экологической безопасности. М., 2007. С. 241.

«Зонирование» - это общий термин, объемлющий различные виды и результаты соответствующих действий. Например, практикуется зонирование на стадии планирования развития территорий с фиксацией общих ограничений и представлений о будущем использовании территории (еще без установления юридически значимых регламентов), существует зонирование с установлением юридически значимых регламентов использования недвижимости («правовое зонирование»), есть зонирование с установлением границ действия соответствующих ограничений (водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны, зоны охраны памятников и т.д.), есть функциональное и строительное зонирование в пределах частей территорий и отдельных земельных участков, функциональное зонирование на уровне различных этажей проектируемых сооружений и т.д. (Правовое зонирование города. Введение в проблемы градорегулирования в рыночных условиях / Под ред. Э.К. Трутнева. М. 2002. С. 7.).

Крассов О.И. Разрешенное использование и конкретное целевое назначение земельного участка // Экологическое право. 2012. № 2. С. 16 - 21.

По мнению Л.Е. Бандорина, земельное законодательство определяет содержание термина «зонирование территорий» только и исключительно как процедуру по определению территориальных зон при подготовке и принятии правил землепользования и застройки. Это вытекает как по совокупности из смысла статей 1, 7, 34, 40, 42, 85, 87 ЗК РФ, так и из прямого указания на то в пункте 11 статьи 30, где правила землепользования и застройки и зонирование территорий обозначены как синонимы. Кроме того, несмотря на имеющееся терминологическое расхождение, понятие «зонирование территорий» (термин ЗК РФ) и понятие «градостроительное зонирование» (термин ГрК РФ) являются синонимами, обозначая один и тот же процесс определения разрешённого использования земельных участков (Бандорин Л.Е. Разрешённое использование земельных участков: дис. … канд. юрид. наук. М., 2011. С. 91.).

Анисимов А.П., Землякова Г.Л., Мельников Н.Н. Зонирование как функция управления земельным фондом: вопросы теории // Современное право. 2012. № 8. С. 87 - 93.

Павлов П.Н. Правовое регулирование зонирования территорий в Российской Федерации // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2004. № 1 (18).

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ предусматривается принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (схожее положение содержится в пункте 2 статьи 7 ЗК РФ).

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон (часть 6 статьи 36 ГрК РФ).

Пантин Е.В. Правовое обеспечение целевого рационального использования земель сельскохозяйственного назначения: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2013. С. 10.

За исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Комплексный характер правового регулирования земельных отношений в черте поселений ставит вопрос о сфере действия норм различных отраслей права и конкуренции устанавливаемых ими правовых режимов для отдельных частей территории поселения. Одним из методов установления различных правовых режимов на территории поселений является проведение зонирования в экономических, природоохранных, градостроительных и иных целях, в результате чего органам государственной власти и местного самоуправления предоставляется ряд дополнительных полномочий (Анисимов А.П., Землякова Г.Л., Мельников Н.Н. Зонирование как функция управления земельным фондом: вопросы теории // Современное право. 2012. № 8. С. 87 - 93.). Зонирование территорий можно рассматривать в трех аспектах: как правовую меру или инструмент регулирования хозяйственной и иной деятельности, как правовой институт и как функцию управления (Анисимов А.П., Землякова Г.Л., Мельников Н.Н. Зонирование как функция управления земельным фондом: вопросы теории // Современное право. 2012. № 8. С. 87 - 93.). Институт зонирования: 1) представляет собой инструмент планирования и управления развития территорий; 2) регламентирует порядок использования, в том числе застройки земельных участков; 3) устанавливает ограничения в отношении характера использования земельных участков (Мельников Н.Н., Савельева Е.А. Правовое регулирование зонирования территорий в зарубежных странах // Российская юстиция. 2012. № 4. С. 15 - 18.). Зонирование означает: а) наделение участков территории (акватории) особым правовым статусом; б) установление особого или дифференцированных правовых режимов, определяемых, как правило, в специальных нормативных правовых актах, иногда - в законодательных актах; в) введение дополнительных ограничений и запретов, за нарушение которых предусматривается (или может быть предусмотрена) повышенная ответственность, что влечет ряд правовых (а иногда социально-правовых) последствий (компенсация вреда, иные меры социальной помощи); г) наделение дополнительными или исключительными полномочиями (правами и обязанностями) субъектов экологического управления (например, предоставление населению полной и достоверной информации, принятие дополнительных мер физической защиты объекта) (Комментарий к Федеральному закону «Об охране окружающей среды» / Под общ. ред. О.Л. Дубовик. М., 2013. С. 319.). Зонирование территорий следует рассматривать в качестве сложного (комплексного) явления, содержание которого наиболее полно может быть раскрыто в качестве: комплексного правового института; способа (совокупности правовых средств) определения правового режима земель; правовой процедуры (Чередников А.В. Градостроительное зонирование как средство обеспечения публичных экологических и частных интересов: автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2012. С. 9.).