Договор ренты с пожизненным содержан ием относительно новая форма правовых отношений, закрепленная законами РФ, имеющая немало юридических тонкостей. От того, насколько грамотно будет составлен такой договор, зависит очень многое (не только материальное благополучие лиц, его заключивших, но также их здоровье, а иногда и жизнь).
Договор ренты описан законодателем в трех вариантах: постоянная рента, договор пожизненной ренты и пожизненное содержание с иждивением, причем пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением зачастую воспринимаются гражданами как один и тот же договор ренты (образец которого зачастую может подменять один другой даже в больших базах типовых документов). Однако содержание с иждивением имеет 2 существенных отличия от договора пожизненной ренты:
При этом законодательство допускает замену всех вышеперечисленных услуг периодическими денежными выплатами (ст. 603 ГК РФ), размер которых, в соответствии со ст. 602 ГК РФ, не должен быть менее двух величин прожиточного минимума.
Договор ренты с пожизненным содержанием регулируется ст. 601 Гражданского кодекса РФ, согласно которой по данному договору гражданин, получающий ренту, передает свой жилой дом (квартиру, земельный участок и др.) плательщику ренты в собственность. Тот, в свою очередь, обязан за это пожизненно содержать с иждивением этого гражданина (или же третье лицо, указанное им).
Договор ренты с пожизненным содержанием (образец которого можно найти на многих интернет-сайтах) должен соответствовать следующим критериям:
Желающие ознакомиться с договором ренты с пожизненным содержанием образец этого соглашения могут найти на нашем сайте .
Безусловно, грамотно составленный договор позволит его сторонам — и получателю, и плательщику ренты — избежать потенциальных конфликтов и споров. Поэтому к его оформлению следует подойти достаточно ответственно, а также, по возможности, нужно постараться предусмотреть как можно больше нюансов.
Начинается составление договора с указания места и даты его заключения (это нужно сделать прописью). Далее приводятся подробные данные каждой из сторон:
Из каких основных разделов состоит договор ренты с пожизненным содержанием?
Оформленный таким образом договор скрепляется подписями сторон. Все поименованные в договоре документы должны быть к нему приложены.
Собираясь заключать договор ренты с пожизненным содержанием, тщательно просчитайте, сможете ли вы, несмотря на различные жизненные перипетии, в течение многих лет ухаживать за человеком, получающим ренту, и содержать его.
Имейте в виду, что если вы, по мнению плательщика ренты, плохо исполняете обязательства по такому договору (и не можете при этом собрать опровергающих данный факт письменных доказательств), ваш подопечный способен вернуть свою недвижимость обратно. Причем это может случиться даже в тех случаях, когда вы длительный период действительно хорошо заботились о нем. Чтобы этого не случилось, тщательно фиксируйте абсолютно все действия, совершаемые вами в исполнение данного договора.
Содержание договора ренты с пожизненным иждивением оптимально должно включать в себя пункт, согласно которому имущество будет передаваться небесплатно. Зачем? Если недвижимость передается бесплатно, получатель ренты в случае возможных или мнимых нарушений вправе вернуть ее назад (ст. 599 ГК РФ). Если же в договоре будет написано, что за недвижимость уплачена хотя бы мизерная сумма, то плательщик ренты на этих условиях его вернуть уже не сможет.
Согласно положениям ГК РФ (и это нашло отражение в судебной практике) уход из жизни плательщика ренты не прекращает действия договора. Недвижимость, приобретенная в рамках договора ренты с пожизненным содержанием, а также передается наследникам умершего плательщика вместе с обязательствами по договору — следовательно, в дальнейшем платить ренту придется им.
Вы имеете право проживать в собственной квартире (доме) до своей смерти.
Если по договору квартира, участок, жилой дом или другое имущество передаются бесплатно, то вы как получатель ренты можете (при наличии значительного нарушения договора плательщиком ренты) потребовать вернуть их с зачетом стоимости данного имущества в счет выкупа ренты (ст. 605 ГК РФ).
При наличии подтверждений серьезных нарушений плательщиком ренты своих обязательств суд, как правило, встает на сторону получателя ренты, а нарушитель не только лишается переданной недвижимости, но и не может получить даже частичной компенсации понесенных им расходов.
Составляя договор, уделите в нем особое внимание объему ухода и содержания — начиная от количества уборок в вашей квартире, заканчивая объемом приобретаемых для вас лекарств и продуктов.
Заключая такой договор, имейте в виду, что существует риск того, что ваш «заботливый помощник» окажется на самом деле мошенником, который будет заинтересован лишь в вашем скорейшем уходе из жизни.
Ни плательщику, ни получателю ренты не следует переходить на доверительные дружеские отношения: сохраняйте партнерство.
Обязательно распишите в договоре ренты с пожизненным содержанием как можно подробнее размер и форму платежей, а также объем и состав услуг.
Любые денежные средства передавайте и принимайте только под расписку или любым другим способом, который подтверждает данные факты (почтовым или банковским переводом и т. п.).
Храните квитанции об оплате абсолютно всех услуг и покупок в течение всего времени действия договора.
Идеально, если стороны договорятся о подписании своеобразного ежемесячного акта о сдаче-приемке услуг, в котором будет четко отражено, что все договорные обязанности сторонами исполнены и претензий друг к другу не имеется.
Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением чаще всего заключают одинокие пенсионеры, которые остались без поддержки родных и близких. Эти договоры позволяют им обеспечить себе необходимый для жизни размер ежемесячного дохода или должный уход в обмен на жилье. Но важно понимать, что, заключив такой договор, впоследствии распорядиться отписанной квартирой другим способом (продать, завещать, подарить) уже нельзя. Вообще заключение договора ренты или пожизненного содержания с иждивением очень серьезный и ответственный шаг. Нужно как следует подумать, взвесить все «за» и «против» и только после этого принимать решение.
В ЧЕМ РАЗНИЦА
Наиболее распространен договор пожизненной ренты. Именно его заключают пожилые люди для того, чтобы обеспечить себе достойную старость в обмен на жилье.
Есть еще договор пожизненного содержания с иждивением — это принципиально другой договор
Очень часто пожилые люди не понимают разницы. А это может привести к очень нежелательным последствиям. Поэтому разберем оба эти договора подробно.
Суть договора пожизненной ренты сводится к передаче имущества одним человеком (рентополучателем) другому (плательщику ренты) в собственность. А в обмен плательщик берет на себя обязательство отдавать определенную денежную сумму рентополучателю в течение всей его жизни. Как правило, деньги выплачиваются по окончании каждого календарного месяца. Но в договоре стороны могут установить другие сроки.
Квартира под выплату ренты может быть передана за плату или бесплатно.
Если квартира передается бесплатно, размер рентных платежей в расчете на месяц должен быть не менее величины прожиточного минимума, установленного в регионе. Кроме того, выплаты подлежат увеличению с учетом роста величины прожиточного минимума.
Если квартира передается платно, за нее выплачивается какая-либо сумма кроме ежемесячных рентных платежей. То есть это не полный выкуп квартиры (как при договоре купли-продажи), а выплата какой-либо части от ее стоимости. Размер такой выплаты за квартиру устанавливается по соглашению сторон. Когда квартира передается за плату, размер рентных платежей может быть меньше величины прожиточного минимума.
Договор пожизненной ренты не предусматривает содержания. По такому договору человек получает лишь деньги и не имеет права требовать чего-то еще. Поэтому, если человек нуждается в уходе (а не просто в ежемесячной денежной сумме), лучше заключить договор пожизненного содержания с иждивением.
ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ
По такому договору плательщик ренты берет на себя обязанности по оказанию получателю ренты социально-бытовых и медико-социальных услуг. Например, обеспечение питанием, одеждой, уходом, также может быть предусмотрена оплата ритуальных услуг и пр. Все это необходимо четко прописать. Квартира по такому договору, так же как и в случае с рентой, может быть передана за плату или бесплатно.
Если квартира передается бесплатно, стоимость содержания в месяц не может быть менее двух величин прожиточного минимума, установленного в регионе.
Если квартира передается платно, действует тот же принцип, который описан для договора пожизненной ренты. Стоимость содержания может быть меньше двух величин прожиточного минимума.
Договором может быть предусмотрена возможность замены содержания с иждивением на деньги.
Как видите, условия по этим двум договорам разные. Поэтому прежде чем подписывать документы, нужно убедиться, что это именно тот вид договора, который вы и намеревались заключить.
С КЕМ ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОР
Договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания с иждивением можно заключить как с человеком, так и с фирмой.
Нельзя однозначно сказать, какой из вариантов лучше. Но необходимо учитывать: плательщик ренты должен быть финансово состоятельным, чтобы всегда в срок и в полном объеме перечислять платежи. А если речь идет о пожизненном содержании с иждивением, то плательщик должен еще иметь возможность ухаживать за больным, иногда лежачим человеком либо платить за соответствующие услуги.
Организация, как правило, больше отвечает приведенным критериям, поскольку располагает и финансами, и опытным персоналом.
Но при заключении договора с человеком тоже есть свои плюсы. Нередко престарелые люди доверяют свой уход хорошим знакомым, которых они не первый год знают и уже нашли общий языке ними.
В любом случае, на каком бы варианте вы ни остановились, обязательно выясните, насколько надежен этот человек (или фирма). Узнайте отзывы, по возможности лично поговорите с людьми, которые уже заключили с ними такие договоры. Если остановите свой выбор на фирме, посетите ее офис, лично пообщайтесь с персоналом, внимательно посмотрите документы, сайт организации в сети Интернет.
КАК ВСЕ ОФОРМИТЬ
Договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением имеют одинаковую процедуру оформления. Оба договора заверяются у нотариуса. За заверение договора придется уплатить госпошлину. Ее размер будет зависеть от стоимости квартиры: 0,5% от стоимости квартиры, но не менее 300 руб. и не более 20 ООО руб. Если нотариальная контора оказывает помощь в составлении договора, за это она может взимать дополнительную плату по своим тарифам.
После обращения к нотариусу нужно еще в Росреестре зарегистрировать переход права собственности на квартиру. Размер госпошлины за эту процедуру — 2000 руб.
Уже после смерти рентополучателя плательщику ренты нужно снова обратиться в Росреестр, чтобы окончательно оформить на себя квартиру. В этом случае пошлина уже не уппла- чивается.
По таким договорам может передаваться не только квартира, но и движимое имущество (например, автомобиль).
Тогда обращаться в Росреестр не нужно. Но у нотариуса договор все равно заверяется.
МОЖНО ЛИ ПЕРЕДУМАТЬ?
Расторгнуть что один договор, что второй можно по обоюдному согласию сторон. Если же плательщик ренты не согласен на расторжение, сделать это будет сложно. Придется обращаться в суд.
Главным основанием для расторжения договора в суде является существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств.
Закон не устанавливает, что является существенным нарушением. Поэтому лучше всего заранее себя обезопасить и четко прописать в договоре, что именно стороны понимают под такими нарушениями.
Если плательщик нарушил условия договора, не стоит легко прощать ему оплошность, ведь это может быть первой весточкой недобросовестности. Лучше сразу позаботиться о доказательствах нарушения. Можно написать письменную претензию и направить её плательщику почтой с уведомлением о доставке или отдать лично и попросить поставить отметку о принятии. Если дело дойдет до суда, претензия пригодится. Также помогут чеки на продукты или вещи, которые вы покупали самостоятельно, а должен был приобретать плательщик. Пригодятся и показания свидетелей (если они помогали решать вам вопросы, которые по договору лежали на плательщике).
Также в суде можно признать договор недействительным, если:
/ он был заключен под влиянием обмана, угрозы, насилия;
/вас ввели в существенное заблуждение при заключении договора;
/ вы заключили договор из-за стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для вас условиях.
Безусловно, все эти факты в суде придется подтверждать доказательствами.
Вообще оспорить договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением крайне ложно. Причины должны быть действительно вескими. Если плательщик добросовестно исполняет договор, а вы просто передумали и решили позаботиться о себе самостоятельно и квартиру передать наследникам, отменить договор будет невозможно поскольку сам плательщик ренты не пойдет вам навстречу.
По поводу отмены звоните, мы оценим Ваши возможности.
Что такое рента с пожизненным содержанием. Договор пожизненного содержания с полным иждивением, это 1 из 3х видов ренты, относительно новая форма правовых отношений закрепленная в гл 33 ГК РФ. Гражданин, получатель ренты, передает квартиру, жилой дом, с правом пожи зненного содержа ния или земельный участок за плату и иждивение. Знание каких юридических тонкостей поможет не остаться без жилья?
Получить уход и прибавку к скромной пенсии одинокий старик может только через подписание договора ренты. С другой стороны, в стране огромное число граждан с низким доходом, отсутствием возможности заработать на свою квартиру. Такая ситуация порождает спрос на пожизненное содержание с иждивением.
Юридически корректно составленное соглашение о ренте позволит старику достойно прожить остаток дней. А рентоплательщик реализует мечту о собственном жилье. Какие нюансы нужно предусмотреть, чтобы пожилому человеку не остаться без ухода и жилья, а второй стороне соглашения о ренте не лишиться и жилья и денег, выплаченных рентополучателю?
Что такое ? Их всего три:
Пожизненное содержание с иждивением - это соглашение между участниками сделки, по условиям которого получатель ренты (пожилой собственник жилья) передает во владение плательщику ренты свою квартиру, дом, земельный надел, а тот обязуется за это содержать старика материально и обеспечивать ему должную заботу и уход. До тех пор, пока старик не отправится на аудиенцию к Господу.
Договор ренты и пожизненного содержания с полным иждивением регламентируется нормами ст.601 ГКРФ . Подумывая составлять соглашение, необходимо не упускать из виду следующее:
Договор пожизненного содержания с иждивением заключают две стороны:
Рентный кредитор вправе бесперебойно получать денежные взносы со стороны должника на протяжении всей оставшейся жизни, равно как рассчитывать на крышу над головой, достойное питание и иное содержание, согласно подписанному соглашению.
В его обязанности входит передать право собственности, правда, с временным обременением, на свою бывшую квартиру.
Важно
Кредитный должник вправе принять переданное ему жилое помещение, распоряжаться им с письменного разрешения кредитора (ст.604 ГКРФ).
Он обязан строго следовать требованиям заключенного соглашения о ренте: вовремя платить и обеспечивать нужды пожилого человека.
Кроме существенных, соглашение о ренте содержит дополнительные условия.
Возможность досрочно расторгнуть соглашение. Выкуп ренты. Рентополучатель вправе предъявить претензии и разорвать деловые отношения, если больше одного года не получает положенных ему денег, квартира не ремонтируется и приходит вследствие этого в негодность, контрагент обанкротился, при иных нарушениях оговоренных контрактом ренты условий со стороны контрагента.
Плательщик пожизненной ренты тоже может потребовать прекращения сделки и выкупить ренту, заплатив откупные прежнему собственнику. Если, конечно, это не запрещено условиями соглашения. О таком решении оппонент уведомляется письмом за три месяца до прекращения платежей.
Прежде чем соглашение будет расторгнуто, плательщику придется компенсировать получателю определенную сумму. Сколько придется платить, напрямую связано с тем, был ли первоначальный взнос или квартиру передали бесплатно.
Выкупается рента деньгами, но значительную часть выкупа (стоимость квартиры) можно погасить, вернув квартиру обратно пожилому человеку. Старик, кстати, вправе и отказаться ее принимать.
Ответственность.
Нарушая условия сделки (например, несвоевременно покупая продукты, приготавливая пищу, задерживая платежи и пр.) рентоплательщик рискует. Ведь «подопечный», кроме выкупа, вполне может потребовать и неустойку в 12% годовых.
Имуществу по вине рентоплательщика нанесен материальный вред? Убытки тоже придется оплачивать. И даже больше, чем может быть предусмотрено соглашением, если ущерб превышает указанную в нем сумму.
Возможность изменить условия по размерам платежей и объему услуг. Такое условие, прописанное в соглашении, позволит снизить потери из-за инфляции. Здесь может быть установлена привязка к стоимости доллара или ставке рефинансирования Центробанка.
Основные моменты, которые нельзя игнорировать в договоре:
Перед тем, как решиться подписывать соглашение о ренте, участникам сделки стоит лучше узнать друг друга. Причем не только в приватных беседах, но и опросив знакомых, коллег по работе, соседей по подъезду, которые много чего интересного могут поведать о будущем контрагенте. Если потенциальный рентный должник безвылазно пребывает в черном списке кредитных учреждений, или отсидел за мошенничество, лучше выбрать другого партнера. А если у возможного рентного кредитора за спиной выстроилась длинная очередь из наследников, стоит десять раз подумать, прежде чем соглашаться на сделку. После смерти такого контрагента, как правило, наследники заваливают суды исками об оспаривании договора ренты.
Перечислим выгоды и возможные потери от заключения подобного контракта.
Продать, подарить, обменять на другую, сдать в аренду иным гражданам рентоплательщик без нотариально заверенного согласия кредитора эту жилплощадь не сможет.
Иждивенцу не стоит беспокоиться о квартплате, заполненности холодильника, медицинской помощи и иных заботах, которые гарантированно решит его «покровитель».
Рентный должник нарушает условия соглашения? Контракт можно расторгнуть, квартиру вернуть, да еще получить компенсацию в виде выкупа ренты.
Важно
Все эти плюсы перечеркнет один жирный минус, если сделка совершена с мошенником или человеком без чести и совести.
Шанс получить свою крышу над головой в достаточно короткие сроки и по демократической цене, это хорошая мотивация для рентоплательщика. Деньги за ренту выплачиваются постепенно, что не перегружает его личный (семейный) бюджет. Это как покупка дорогого товара в рассрочку.
Факт
Неприятная особенность сделки прежде всего в том, что настоящим хозяином квартиры рентный должник станет только после смерти кредитора, а ведь он может и до ста лет прожить.
Даже если исполнять до буквы все условия сделки, можно столкнуться с тем, что «подопечный» попытается расторгнуть соглашение. В результате можно лишиться мечты о своем жилье да еще остаться без денег: условия выкупа могут сильно потрепать бюджет плательщика ренты. Кроме того, у подопечного могут вдруг образоваться наследники, настроенные крайне воинственно. Шансов отсудит квартиру у них немного, но судебная практика знает истории, когда родственникам покойного это удавалось.
Одинокие старики часто становятся безобидной мишенью для разного рода мошенников. Например, пожилой человек, имеющий квартиру, попадает в поле зрения агентства недвижимости, сотрудники которого не брезгают ничем в стремлении завладеть чужим имуществом. Они могут состряпать соглашение, при самом оптимистическом сценарии которого старик будет ежемесячно получать лишь копейки (пожилым людям сложно разобраться со всеми нюансами сделки).
Рентоплательщики тоже в зоне риска, если они свяжутся с риэлторами. Размер ежемесячных платежей может оказаться сильно завышенным, а деньги к рентополучателю будут попадать через сито мошеннических карманов.
Большой проблемой может стать для рентного должника и богатырское здоровье кредитора. Если он проживет еще лет двадцать, новенькая квартира, взятая в ипотеку, может оказаться дешевле старой хрущевки старика. Мало того, сам плательщик ренты может столько не протянуть и умереть раньше «подопечного».
Начинают с указания названия населенного пункта, где составляется договор, и даты. Затем вписываются полностью, не сокращая, персональные данные участников соглашения: ФИО, когда родились, реквизиты гражданских паспортов, адреса по прописке. Договор пожизненного содержания обязательно содержит:
Перечень не полный. По мере необходимости может дополняться другими положениями.
Документ несут к нотариусу, который внимательно изучает его и, если никаких несоответствий букве закона не находит, позволяет участникам расписаться, после чего заверяет бумагу и визирует своей рукой.
Рассчитывать на свою безусловную юридическую подкованность в вопросах составления имущественных соглашений чаще всего оказывается не более чем детской наивностью. Рента - дело серьезное. Поэтому лучше потратиться на юриста, который дока именно в вопросах оформления сделок с недвижимостью. Это избавит от многих проблем, которые однозначно возникнут в будущем, если участники соглашения о ренте допустят ошибку или не оговорят важные детали, а нотариус и регистратор не заметят допущенных недочетов.
Судьи при разборе дела станут применять нормы гл.33 и ст. – ГКРФ.
Уход из жизни получателя ренты прекращает все обязательства по соглашению о ренте (п.1 ст.605 ГКРФ). Поэтому наследники не могут требовать расторжения договора, их требования должны быть о признании недействительности соглашения о ренте. Есть исключение: кредитор по ренте подал иск, но скончался до начала его рассмотрения (п.2 ст.605 ГКРФ). Здесь начатое покойным дело наследникам продолжить не возбраняется.
Основания при оспаривании соглашения о ренте:
Узнав о том, что покойный наследодатель лишил их квартиры соглашением о ренте, наследники, при желании признать соглашение недействительным, должны поторопиться собрать весомые доказательства и обратиться с заявлением в суд. Исковая давность при оспаривании составляет двенадцать месяцев. Со дня упокоения наследодателя. Иск подается в суд по месту расположения спорной квартиры.
Позицию свою истец обязан подтвердить документально:
Истцу разрешено подавать ходатайства о назначении соответствующих экспертиз (ст.79 ГПКРФ) — психологической, психиатрической, почерковедческой и прочих. Он может привести свидетелей, которые подтвердят, что его претензии обоснованны.
Госпошлину, которую платит истец, рассчитывают из стоимости спорной квартиры, ниже инвентаризационной, которая подчас в разы меньше кадастровой или рыночной, она быть не может.
Так, если цена квартиры, установленная при инвентаризации, составила двести тысяч рублей, госпошлину насчитают в пять тысяч двести рублей.
Недостаточные обоснования для подачи исковых требований часто приводят к тому, что судьи отказываются их удовлетворять.
Пример 1. Собственник квартиры не понимал последствий
Наследник по завещанию потребовал признать недействительным договор ренты с иждивением, вернуть квартиру в наследственную массу, и признать права на квартиру за ним.
Экспертиза установила, что покойный незадолго до подписания соглашения о ренте перенес инсульт, после чего мозг его работал не в полную силу и адекватно оценивать последствия заключаемого соглашения он не мог (ст.177 ГКРФ). Повреждения были необратимыми.
Результат: наследник отсудил квартиру себе.
Пример 2. Получатель ренты заблуждался о природе соглашения
Наследник заявил требование признать недействительным соглашение о ренте на квартиру с пожизненным иждивением. Так как соглашение подписали по доверенности, сам рентополучатель отсутствовал, мало того, доказательств, что он ознакомлен с содержанием соглашения не оказалось, суд решил иск удовлетворить, сославшись на п.3 ч.2 ст.178 ГКРФ.
Пример
Пример 3. Отсутствие оснований для удовлетворения иска
Наследник обратился в суд, чтобы оспорить соглашение ренты с пожизненным содержанием. Его иск был красноречив и пылок. А вот оснований, изложенных ст.177-179 ГКРФ, в его требованиях суд не обнаружил. Не было и внушающих доверие доказательств. Наследник ушел ни с чем.
Первое - истцам следует помнить про исковую давность, применительно к требованию о недействительности соглашения это один год. Если она просрочена по уважительным причинам, ее восстановят после получения заявления об этом и доказательств того, почему наследник не смог вписаться в установленный срок (ст.112 ГПКРФ).
Истец может догадываться о существовании доказательств, но получить их и принести в суд самостоятельно он не может, так как они относятся к информации, охраняемой законом (врачебная, следственная тайна и пр.). Ему следует написать ходатайство, чтобы суд эти сведения истребовал. В нем подробно аргументируется важность сведений для судебного решения (ст.57 ГПКРФ).
Подпишитесь на свежие новости
Последнее обновление Март 2019
Иногда для одиноких пожилых людей договор ренты на квартиру является единственным средством для выживания. Если речь идет о престарелых людях, нередко страдающих серьезными заболеваниями, то грамотно оформленная рента может обеспечить полный уход и даже лечение, не говоря уже о полноценном питании и необходимом внимании. В то же время, нередки случаи обмана при исполнении таких договоров. Постараемся разобраться, какие нюансы нужно учесть и как не остаться без ухода и без жилья пожилому человеку.
Существует три вида договоров, где объект недвижимости передается плательщику ренты:
Во всех случаях одной из сторон является хозяин квартиры, который желает в обмен на нее получать ежемесячное материальное вознаграждение или воспользоваться услугами, в которых нуждается.
Например , владелец квартиры передает недвижимость в ренту для надлежащего ухода за своим отцом. То есть договор заключается сыном, а услуги получать будет отец.
Следует отметить, что соглашение о пожизненном содержании с иждивением в большинстве случаев заключаются между родственниками. Это объясняется боязнью пожилого человека довериться чужим людям, ведь в случае невыполнения обязанностей необходимо будет обращаться в суд, что затруднительно для гражданина в преклонном возрасте.
При заключении договора нужно учесть все пожелания обеих сторон, оговорить все детали и мелочи. Документ составляется на длительный срок, за время его действия может измениться многое, поэтому нужно постараться учесть все возможные перемены в жизни и рентного получателя, и плательщика, максимально просчитать все нюансы.
Каждый договор ренты на квартиру индивидуален, поскольку конкретные условия в каждом случае свои, но образец можно использовать в качестве основы.
Текст договора должен включать, так называемые, существенные условия, без упоминания которых договор не может считаться завершенным, а в некоторых случаях отсутствие таких условий может быть причиной отказа в нотариальном оформлении, государственной регистрации и даже признания его недействительным:
Размер рентной платы . Он должен быть установлен в любом случае: то ли это денежные выплаты, то ли содержание с иждивением (то есть стоимость общего объема содержания). Когда это очень затруднительно сделать, например, вычислить стоимость прогулок, уборок, то во внимание берутся суммы за аналогичные услуги или определяется «на глаз», из соображений житейского опыта;
Описание квартиры (иного жилья) , которая передается за ренту (все технические характеристики по свидетельству о праве собственности, кадастровому паспорту: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, назначение и т.п.);
Сведения о лицах, имеющих право проживать и пользоваться жильем (прописанные лица), передаваемого плательщику ренты;
Цена квартиры . Договор может предусматривать два варианта передачи имущества: бесплатно и за деньги.
Срок ренты. Договор должен вносить ясность, какой вид ренты имеется в виду сторонами: пожизненная или бессрочная.
Бессрочная рента не ограничена никакими временными промежутками и событиями, да, и к тому же передается по наследству. Пожизненная заканчивается со смертью получателя. А если таких было несколько по одному договору (рента в долях), то со смертью последнего из получателей ренты.
Заслуживают внимания и другие положения договора, которые не являются строго обязательными, но их проработка вносит в договор четкое понимание объема обязанностей, план действий в нестандартных (но предвидимых) ситуациях. К таким положениям относятся:
Досрочное расторжение договора . Оно возможно по требованию любого участника ренты при определенных обстоятельствах. Рентополучатель, например, вправе настаивать на прекращении договора при просрочке выплаты ренты более чем на год (или даже ранее), при появлении признаков неплатежеспособности рентного должника, при переходе квартиры в собственность нескольких лиц (последующая продажа жилья рентоплательщиком), при явном ухудшении состояния жилья, переданного в счет договора ренты, при существенных нарушениях условий договора и пр.
Плательщик ренты, в свою очередь, управомочен отказаться от договора, выкупив ренту, если это право не ограничено условиями этого договора. Выкуп постоянно-бессрочной ренты не может быть запрещен (чего не скажешь о пожизненной). Его срок можно ограничить периодом жизни получателя или другим твердым сроком не превышающим 30 лет с даты заключения договора.
Выкуп ренты . Это финансовая гарантия рентополучателю при проблемах с исполнением договора. То есть прежде чем с рентного должника будут досрочно сняты обязательства по дальнейшей уплате ренты (в основном при процедуре расторжении договора) он обязан ее выкупить. Размер выкупа зависит от того платно или безвозмездно передавалось жилье рентному должнику.
Сам выкуп производится деньгами, но часть выкупа (а именно в размере стоимости квартиры) может быть совершена путем возврата самой квартиры рентополучателю, если последний пожелает этого.
Ответственность . За нарушение условий ренты (например, несвоевременная покупка продуктов, готовка пищи и т.п., но больше это касается выплаты денежного содержания) получатель может требовать неустойку (кроме возможности расторгнуть договор с получением выкупа). Неустойка - денежные проценты, которые рассчитываются в зависимости от ключевой банковской ставки (устанавливаемой Банком России) на день предъявления претензии от суммы просрочки. Но стороны могут установить свой размер (больший или меньший). По мнению специалистов 12% годовых является весьма разумная штрафная санкция.
А если получатель ренты понес материальный ущерб, то дополнительно могут взыскиваться убытки. Размер убытков не ограничивается договоренностями и ключевыми ставками, а зависит от реального урона и возможностью документально доказать это.
Возможность изменения размера ежемесячных платежей/объема услуг . То есть, каким образом (способ, ориентир, например, в зависимости от роста инфляции, курса доллара по отношению к рублю и пр.) можно переиграть размеры периодических выплат или объема услуг.
Такие нюансы кажутся излишне детальными, но на деле их наличие в соглашении помогут устранить все неясности, недоговоренности и исключить недовольство качеством предоставленных услуг. Особенно это актуально в случае договора ренты квартиры с участием родственников, ведь родне труднее указать на недостатки, чем посторонним людям. Подробности, предусмотренные в обоюдном документе, заставляют следовать строго по пунктам предоставления услуг, не допуская завышенных требований к исполнителю, с одной стороны, и небрежного исполнения обязанностей, с другой.
Вообще условия договора можно составлять, исходя из собственного видения разумности и выгодности, конечно, с учетом мнения другой стороны. Однако есть такие положения, которые жестко установлены законом и их нельзя ни отменить, ни переделать на свой лад:
Если недвижимость передается рентоплательщику бесплатно, то ежемесячные денежные выплаты (услуги) не должны быть ниже минимального прожиточного уровня на человека (если речь идет о простой пожизненной ренте) и не меньше 2-го размера (если рента с иждивением).
Планка прожиточного минимума постоянно меняется на региональных уровнях и в общегосударственном масштабе (постановлениями правительства, актами субъектов РФ), поэтому если размер выплат приравнивают к величине прожиточного уровня при заключении договора, то через несколько месяцев может оказаться, что платежи меньше положенного. Для удобства, размер договорных платежей может привязываться к прожиточному минимуму (то есть указывать не сумму цифрами, а формулировку о прожиточном минимуме. Например, «выплата равна прожиточному минимуму» или «объем ежемесячного содержания не менее величины прожиточного минимума в г. Москве» и пр.).
Передав квартиру в собственность плательщика, рентный кредитор автоматически становится её залогодержателем, не взирая, есть ли упоминания о залоге в договоре или нет (так называемая, ипотека в силу закона). Эта ипотека действует в период существования самого договора ренты. И если происходит последующая перепродажа квартиры, то новый собственник рискует недвижимостью в случае нарушений рентных условий плательщиком. При этом с рентоплательщика ответственность не снимается.
Если с недвижимостью происходят страшные вещи (например, жилой дом разрушится из-за неправильно проведенных строительных работ на соседнем земельном участке) и при этом получатель ренты не виновен в происходящем, то плательщик обязан продолжать выполнять свои обязанности по договору, а сам договор сохраняет свою прежнюю силу. Но это касается только пожизненной ренты (в том числе с иждивением).
Когда имеем дело с бессрочно-постоянной рентой, имеются нюансы. Все зависит от факта платности/безвозмездности передачи объекта недвижимости рентоплательщику. Если передача безвозмездная, то последствия такие же, как и с пожизненной рентой. При платности перехода жилой площади, гибель или значительное повреждение недвижимости дает право плательщику расторгать ренту или изменять её условия (выбор варианта диктует размера ущерба, например, если налицо полное уничтожение, то можно расторгать договор, а если частичное, то снизить размер платежей).
В объявлениях на АВИТО и в газетах предложения купить квартиру по договору ренты практически никогда не встречаются. Чтобы найти такого покупателя, нужно предпринять некоторые усилия:
Напротив, желающих получить квартиру в последующем, после смерти собственника, обычно более, чем достаточно. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно:
Рента, как таковая, предусматривает два вида отношений: уплата денежных сумм (или иждивенческого содержания), а также передача недвижимости рентоплательщику. Но эти отношения оформляются единым договором (совершение отдельных сделок не требуются), в котором предусматриваются все важные моменты.
Договор ренты, как и договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса и регистрации в Росреестре. Только после государственной регистрации договор имеет юридическую силу.
Нотариусу нужно представить:
Услуги нотариуса оплачиваются из расчета 0,5% от кадастровой стоимости жилья, но не более 20 000 рублей . Отметим, что в случае документального подтверждения инвалидности I-ой или II-й степени сумма госпошлина снижается в два раза.
В некоторых случаях юристы рекомендуют при заключении договора представлять также справку из психоневрологического диспансера, свидетельствующую об отсутствии заболевания соответствующего характера у рентополучателя. Предполагается длительный срок действия соглашения, поэтому убедиться в отсутствии психических заболеваний у пожилого человека и обезопасить себя от возможного признания договора ничтожным будет нелишним.
В последнее время при составлении договоров данной категории все чаще оформляется страхование рисков интересов обеих сторон. Так, страховые выплаты подлежат при ненадлежащем исполнении обязанностей:
Договор пожизненного содержания предоставляется в Росреестр (в трех экземплярах), где плательщик ренты получает свидетельство о праве собственности с указанием обременения. Ограничение в правах на собственность новоиспеченный владелец недвижимости сможет снять только после предъявления свидетельства о смерти предыдущего хозяина.
В Росреестр также нужно будет предоставить квитанцию об уплате госпошлины в размере 2000 рублей, реквизиты можно уточнить в справочном окне.
С момента, когда плательщиком в результате заключения договора было получено свидетельство о праве собственности, он обязан уплачивать все налоги, так или иначе связанные с квартирой. Это правило действует и в том случае, если договор только что заключен и обременение не снято. Это может быть:
В то же время, получатель ренты обязан уплачивать налог на доход в размере 13%. В декларации такой доход должен быть обозначен как доход от реализации недвижимого имущества, поскольку, по сути, рентополучатель «постепенно» продает свою недвижимость.
Налог за год составит = ежемесячный платеж х12 х 13%
Платежи от ренты не рассматриваются как доходы от продажи имущества, поэтому вычетам в 1 млн. (при продаже имущества) рентополучатель воспользоваться не может.
Но если передача квартиры производится платно и рентополучателю единовременно уплачивается, так называемая, передаточная цена квартиры, то эта сумма является доходом от продажи и здесь применение вычета допустимо.
Получение выкупной стоимости при расторжении договора также (как и платежи от ренты) влечет обязанность уплачивать НДФЛ (13% от стоимости выкупа).
Обычно договор ренты или пожизненного содержания расторгаются либо по соглашению сторон, либо в суде.
В любом случае, при обращении в суд с заявлением о расторжении договора, взыскании убытков по ренте и т.д., нужно быть готовым к предоставлению соответствующих доказательств наличия всех оснований для расторжения.
Обращаясь к судебной практике, отметим, что в большинстве случаев соглашения расторгаются из-за того, что стариков оставляют без внимания. Впрочем, иногда встречаются и мнимые претензии со стороны пожилых людей.
Еще одним поводом для беспокойства рентного кредитора является состояние здоровья и продолжительность жизни плательщика. На самом деле боятся тут нечего, так как обязанности по уплате ренты/содержания переходят по наследству (вместе с обремененной квартирой рентного должника). Поэтому в случае если получатель ренты переживет плательщика, то условия договора будут исполнять наследники.
Если наследство не примут, то оно будет вымоченным и перейдет в пользу муниципалитета/государства, которые и будут осуществлять указанные функции плательщика.
| Наименование условия | Постоянная рента | Пожизненная рента | Пожизненное содержание с иждивением |
Кто может быть получателем ренты |
граждане и некоммерческие организации социальной направленности при условии, что их уставами и положениями не запрещено получение ренты | Только физические лица (собственник имущества или иное лицо, которое будет указано собственником) | Исключительно граждане (собственник или им названный человек) |
Какое имущество передается под ренту |
Движимое, недвижимое, деньги | Движимое, недвижимое, деньги | Недвижимое жилое (квартира, жилой дом жилое строение, типа, дачный домик с земельным участком и пр.) |
Срок ренты |
Бессрочный | Срок жизни получателя ренты | В течение срока жизни получателя ренты |
Перевод прав и обязанностей по договору на другое лицо (смена рентополучателя) |
Можно заключать договор уступки прав и обязанностей (цессии) | Нельзя заключить | Не допускается |
Возможность передачи по наследству |
Входит в наследственную массу | Не передается | Не наследуется |
Что принимается в качестве оплаты по ренте |
Деньги, вещи, выполнение определенных работ, оказание определенных услуг | Оказание услуг, выполнение работ, предоставление денег | Удовлетворение потребности в жилище (предоставление крова, уборка, поддержание в надлежащем состоянии), пище (покупка, приготовление), одежде, уход (по состоянию здоровья) или деньги |
Размер рентной платы |
Не менее месячной величины прожиточного минимума в регионе или России | Не менее месячной величины прожит. минимума | Не менее двойного размера месячного прожиточного минимума на человека |
| если передается имущество бесплатно, если за деньги, то размер ренты может быть меньше | |||
Срок выплаты ренты |
Ежеквартально | Ежемесячно | Ежемесячно |
Риск случайной гибели имущества, переданного под ренту |
|
На плательщике ренты | На плательщике ренты |
Часто возникают вопросы: лучше передавать квартиру под ренту бесплатно или за деньги? выгоднее получать выплату или вещи, продукты, иное содержание? заключать договор бессрочный или пожизненный? и пр.
Ответы на них требуют осведомленности о конкретной жизненной ситуации. Вы можете задавать нам свои вопросы, а мы поделимся нашими соображениями.
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.
75 комментариев
Общеизвестно, что многие старики в нашей стране находятся в тяжёлом материальном положении. Большая часть назначаемых пенсий рассчитана на то, чтобы пожилому человеку хватило только на то, чтобы выжить. Учитывая стоимость коммунальных услуг, продуктов, лекарств, не трудно себе представить положение одинокого больного человека.
Существенно поправить материальное положение и улучшить качество своей жизни наши сограждане могут с помощью пожизненной ренты, разновидностью которой является договор пожизненного содержания с иждивением. Этот вид договора в последнее время приобретает всё большую популярность.
Зачастую договор пожизненного содержания с иждивением и договор пожизненной ренты считают понятиями абсолютно одинаковыми и ничем не отличающимися друг от друга.
Это не совсем верно. Действительно, пожизненное содержание с иждивением можно считать разновидностью пожизненной ренты и к нему применяются, в соответствии с частью 2 статьи 601 Гражданского кодекса РФ, положения о пожизненной ренте, однако между договором пожизненного содержания с иждивением и договором пожизненной ренты имеется целый ряд существенных различий, которым мы даже посвятили отдельную статью.
Кроме этого, на нашем сайте вы ознакомитесь с примерным образцом договора пожизненного содержания, уясните такие понятия, как постоянная рента, пожизненная рента, их сходство и особенности.
В данной статье мы рассмотрим порядок заключения, оформления и регистрации указанного договора, юридические тонкости и проблемы, которые необходимо предусмотреть обеим сторонам при его составлении, а также условия прекращения этого договора.
В договоре пожизненного содержания с иждивением есть две стороны: получатель ренты и плательщик ренты. Получателем является гражданин, передающий в собственность плательщика ренты объект недвижимости (земельный участок, квартиру, дом, дачу или любой другой объект), принадлежащий ему на праве собственности. Плательщик ренты взамен этого обязан содержать получателя ренты или третье лицо, указанное им.
Плательщиком ренты может быть не только гражданин, но и организация: страховая, религиозная, муниципальная и другие.
В обязанность плательщика ренты, помимо систематической выплаты предусмотренных договором денежных сумм, может входить обязанность удовлетворения потребностей получателя ренты в жилье, продуктах питания, предметах одежды, медикаментах. Если состояние здоровья получателя ренты требует ухода за ним, то договором может быть предусмотрена необходимость обеспечения ухода со стороны плательщика. Кроме этого, может быть предусмотрена оплата плательщиком расходов на организацию похорон в случае смерти получателя ренты.
Необходимым условием заключения рассматриваемого договора является наличие недвижимости у получателя ренты.
Недвижимость может быть жилая или не жилая, при условии, что на неё не наложен арест, она не находится в залоге или споре, а также не арендована третьими лицами или не сдана в поднаём. В жилом помещении никто не должен быть зарегистрирован (за исключением получателей ренты). Законом не предусмотрено никаких ограничений ни по возрасту, ни по состоянию здоровья, ни по материальному и семейному положению получателя ренты.
Практика свидетельствует о том, что договор, рассматриваемый нами, заключается в основном с одинокими, пожилыми, малообеспеченными гражданами, что создаёт предпосылки для использования этих обстоятельств в корыстных целях недобросовестными плательщиками ренты.
О том, как избежать негативных моментов и проблем при заключении договора, мы более подробно расскажем ниже.
Оформление рассматриваемого нами договора допускается только в письменной форме. Заверение у нотариуса и регистрация в Росреестре являются обязательными условиями его действительности.
Причём заверять и регистрировать необходимо по месту нахождения объектов недвижимости, передаваемых плательщику ренты. Плательщик ренты становится собственником имущества с момента его государственной регистрации. Но его право собственности можно считать номинальным, так как распоряжаться полученным имуществом он может только с согласия получателя ренты. Возможность стать полноправным владельцем наступает только после смерти рентополучателя.
Договор считается заключённым с момента его регистрации в Росреестре.
При заключении договора должны присутствовать оба его участника. При этом они должны иметь свои паспорта и правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
Заключение рассматриваемого нами договора является выгодным для обеих сторон только при соблюдении определённых условий. Что это за условия и что надо предусмотреть каждой из сторон при заключении договора – об этом мы поговорим более подробно.
Обеим сторонам до заключения договора будет совсем не лишним ознакомиться поближе с личностью человека, с которым вы собираетесь заключить договор. Не стесняйтесь получать информацию из различных источников, возможно, она поможет вам в дальнейшем избежать серьёзных ошибок.
Не секрет, что на этом поприще действуют не только нечистоплотные дельцы, но и откровенные мошенники и криминальные личности. Плательщику ренты до заключения договора не мешает выяснить наличие у второй стороны наследников и их отношение к намерению родственника заключить подобный договор, лишив их возможности получить желанное наследство.
Хорошо обдумайте условия, которые нужно будет предусмотреть в договоре. При заключении договора постарайтесь детально описать все его условия, не оставив возможности другой стороне ссылаться на устные договорённости и истолковывать положения договора в свою пользу.
Для обеих сторон является важным отображение в договоре всего комплекса предоставляемых услуг и платежей, их детальное описание, объём и сроки предоставления.
Для получателя ренты особенно важно быть осторожным и осмотрительным, от этого во многом зависит не только благосостояние и здоровье, а иногда и жизнь этого человека.
Грамотно составленный договор, предусматривающий все юридические тонкости и условия, может нейтрализовать негативные моменты, поможет избежать проблем во взаимоотношениях и сделает его взаимовыгодным для обеих сторон. Для достижения желаемого результата не стоит пренебрегать помощью профессионалов.
Преимущества и недостатки договора для получателя ренты:
Он имеет право до конца своей жизни проживать в принадлежащем ему жилом помещении. Это является основным преимуществом данного вида договора. Отчуждать объект недвижимости плательщик ренты может только с согласия получателя ренты.
Приобретает возможность получения различных услуг, предусмотренных условиями договора, за счёт плательщика ренты.
В случае серьезных нарушений условий договора со стороны плательщика ренты, её получатель имеет право обратиться в суд по вопросу расторжения договора. Если в суде будет доказано, что эти нарушения имели место, то рентоплательщик должен будет возвратить полученный объект недвижимости её бывшему владельцу, не получив никакой компенсации расходов, понесённых по договору.
Главным минусом договора является риск столкнуться с недобросовестным плательщиком, который постарается ввести в заблуждение получателя и внести в договор минимум услуг, оказываемых второй стороне.
Для плательщика ренты самым главным преимуществом договора является приобретение недвижимости по цене, значительно ниже её реальной стоимости. Это выгодно отличает рассматриваемый договор от договора купли-продажи и условий ипотеки.
Расходы по содержанию получателя ренты производятся постепенно, без внесения крупных сумм и оплаты процентов.
Негативные моменты этого договора для плательщика:
полноправным собственником имущества можно стать только после смерти получателя ренты;
существует риск расторжения договора по требованию получателя, по мнению которого плательщик недостаточно добросовестно исполняет условия договора, даже в случае неукоснительного исполнения обязательств другой стороной договора;
появление законных наследников, которые попытаются влиять на мнение получателя ренты относительно предоставляемых ему услуг или оспорить договор.
Действие договора прекращается в следующих случаях:
По соглашению сторон.
В этом случае стороны возвращаются на свои прежние «позиции», т.е. получатель ренты снова становится собственником недвижимости, а плательщик ренты не имеет никаких обязательств в отношении него.
В связи со смертью рентополучателя.
Если их несколько, то договор прекращается в отношении умершего, его доля переходит к оставшимся в живых получателям. Полностью прекращённым договор считается в случае смерти последнего из получателей ренты.
В судебном порядке.
С заявление о расторжении договора в суд может обратиться как получатель, так и плательщик ренты. Условием подачи такого заявления является отказ одной из сторон расторгнуть договор путем соглашения.
Более подробная информация о судьбе договора после смерти получателя или плательщика ренты содержится в статье:
Рассмотренная нами тема получила своё отражение в нормах гражданского права совсем недавно, но имеет большую актуальность среди определённой части россиян. Любой из нас может стать стороной в правовых отношениях, связанных с рентой и пожизненным содержанием с иждивением. Учитывая это обстоятельство, мы посвятили этим темам ряд тесно связанных между собой статей нашего сайта и надеемся, что информация, размещённая в них, будет вам полезна при принятии жизненно важных решений.
