Приватизация квартиры через суд в последнее время все более актуальна и жизненно необходима нашим гражданам, чтобы отстоять свои права и законные интересы.
В части приватизации жилого помещения частное лицо становится собственником жилого помещения или квартиры, а до нее он арендует его у государства. Особенно процесс приватизации активизировался с принятием закона в 1991 году « О приватизации жилого фонда РФ». Если человек плохо разбирается в юриспруденции, то ему очень проблематично разобраться в нюансах приватизации жилых помещений. Приватизация недвижимости – это процесс передачи госсобственности в собственность граждан. Только 1 раз возможно воспользоваться данным правом. Приватизируемую недвижимость можно как продавать, так и покупать, завещать, дарить, сдавать в аренду, обменивать, осуществлять перепланировку.
Сначала иск подается в суд, в дальнейшем он рассматривается в течение 2-х месяцев с момента подачи заявления. Зависит этот срок от части представленных документов. После вступления решения суда в законную силу завершается процесс приватизации, как правило, потребуется еще 1 месяц. А если решение будет обжаловано, то еще больше времени. В судебном порядке необходимо учитывать как оплату услуг по составлению иска, так и сумму, которая потребуется для уплаты государственной пошлины. Если есть необходимые документы и законные основания, то, как правило, приватизировать квартиру через суд не составляет труда. После вынесенного решения суда необходимо обратиться за заключением договора о приватизации, а затем подать документы в орган государственного реестра с целью получить свидетельство о праве собственности на недвижимость.
Существуют несколько способов приватизировать квартиру в судебном порядке:
В случае отказа какого-либо родственника приватизировать квартиру, возможно получить нотариально заверенный отказ от участия в этом процессе. Каждый гражданин Российской Федерации имеет право воспользоваться , но иногда этому препятствуют некоторые органы государственной регистрации. Тогда гражданам необходимо обращаться с заявлением в органы правосудия. Письменный отказ муниципальных и государственных органов в собственность заявителя передать квартиру служит основанием для обращения в суд. Комплект документов в каждой конкретной ситуации может быть разный. Но обязательно потребуется копия ордера или договора социального найма, на основании которого и было выдано жилье, выписка из домовой книги, удостоверение личности заявителя и копия лицевого счета.
В суд направляется жалоба на отказ в приватизации по месту жительства ответчика. Составляется исковое заявление в соответствии с требованиями, предъявляемым Гражданско-процессуальным кодексом. В исковом заявлении указывается следующая информация:
Приватизируемая квартира по суду является наживкой для мошенников, особенно в последнее время. Необходимо быть максимально бдительным и осторожным к услугам какой-либо компании по недвижимости. Не стоит пользоваться незаконным оформлением документов: это приводит к негативным последствиям. После этого будет отказано в приватизации жилья, а документы будут признаны как заведомо ложные. Различные агентства недвижимости не вправе участвовать в приватизации.
Позвоните по номеру и наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 марта 2009 г. N 5-В09-6
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Горшкова В.В.
судей Гетман Е.С., Харланова А.В.
рассмотрела в судебном заседании дело по иску К.Е.А. в интересах К. к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о включении квартиры в наследственную массу, признании права собственности на квартиру, по надзорной жалобе К.Е.А. и К. на решение Измайловского районного суда г. Москвы от 24 апреля 2008 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 июля 2008 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав объяснения К.Е.А., ... , выступившей в их интересах, просивших решение суда отменить, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:
Несовершеннолетняя К. года рождения, и ее законный представитель К. Е.А. обратились в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о включении квартиры в наследственную массу, признании права собственности на квартиру в порядке наследования, ссылаясь на то, что несовершеннолетняя К. является наследником по закону К.С.В., умершего 6 октября 2007 года. При жизни К.С.В. проживал и был зарегистрирован в муниципальной квартире, желая приватизировать данную квартиру, 20 февраля 2006 года он выдал доверенность Федотовой Р.И. для совершения всех необходимых для этого действий. Однако, не успев заключить договор на передачу жилого помещения в собственность, К. С.В. скоропостижно скончался. Истица и ее представитель считают, что К. С.В. при жизни выразил свою волю на приватизацию занимаемой им квартиры, в связи с чем, ссылаясь на положениястатей 12, 218 Гражданского кодекса РФ, статей 1, 2, 8 Федерального закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" просили суд удовлетворить их исковые требования.
Решением Измайловского районного суда г. Москвы от 24 апреля 2008 года исковые требования... К. и ее представителя К.Е.А. оставлены без удовлетворения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 июля 2008 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В надзорной жалобе К. Е.А. ставится вопрос об отмене решения Измайловского районного суда г. Москвы от 24 апреля 2008 года и определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 июля 2008 года.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 20 февраля 2009 года надзорная жалоба К. Е.А. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судами при рассмотрении дела были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в следующем.
Как видно из материалов дела, К. С.В. являлся отцом несовершеннолетней К. года рождения, он проживал и был зарегистрирован в муниципальной двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: ...
20 февраля 2006 года К.С.В. выдал доверенность Федотовой Р.И. быть его представителем во всех государственных учреждениях по вопросу приватизации указанной квартиры с правом получения всех необходимых справок, свидетельства о государственной регистрации права, также получения и подачи документов и заявлений. Федотова Р.И., действуя по доверенности от имени К. С.В. обратилась в службу ОАО "Мосжилрегистрация" для оформления поэтажного плана и экспликации для приватизации квартиры. 5 октября 2007 года Федотова Р.И. обратилась в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с необходимыми для приватизации документами, за исключением доверенности на работников Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. 6 октября 2007 года до подписания договора передачи жилья в собственность К.С.В. умер.
Разрешая спор по существу, суд указал, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу, для представительства перед третьими лицами и не может признаваться документом, заменяющим установленное Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" требование о подаче заявления гражданина на приватизацию жилого помещения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований К. и ее законного представителя К.Е.А., суд пришел к выводу о том, что сам по себе факт выдачи доверенности на право сбора и оформление документов на приватизацию жилого помещения, не порождает прав и обязанностей, возникающих из договора передачи жилья в собственность, при этом, обстоятельств, препятствующих ему при жизни, оформить приватизацию спорного жилого помещения не установлено. При жизни ни сам К.С.В., ни его представитель в уполномоченные органы с заявлением о приватизации спорного жилого помещения и комплектом документов не обращались.
С выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда.
Между тем, в соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации N 1541-1 от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями) граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 Постановления от 24 августа 1993 года N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями) разъяснил, что гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием. При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного статьями 7, 8 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан. Однако, если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу, необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
Как видно из материалов дела К.С.В. выразил желание стать собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ... В этих целях он инициировал изготовление в БТИ Восточного округа г. Москвы N поэтажного плана с экспликацией (л.д. 10-11) для последующего оформления заявления на передачу квартиры в собственность и оплатил его в установленном порядке (л.д. 27). Представитель К. С.В. - Федотова Р.В. предъявила указанные документы в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, однако они не были приняты по причинам отсутствия доверенности на работников Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
Таким образом. К.С.В. при жизни выразил волю на приватизацию занимаемой жилой площади, между тем, указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения данного спора, в нарушение требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса РФ судом учтены не были.
Из материалов дела усматривается, что Федотова Р.В. за день до смерти К.С.В., а именно 5 октября 2007 года, действуя по доверенности от его имени, обратилась в отдел приватизации Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с пакетом документов, необходимых для приватизации спорной квартиры, в него входили: ордер на приватизируемое жилое помещение, справка о регистрации К. С.В., договор социального найма, поэтажный план, экспликация, доверенность, справка об инвалидности, копия паспорта. На данных документах стоит штамп органа, в который они были предоставлены 5 октября 2007 года. Указанные документы не были приняты, поскольку к ним не приложена доверенность, уполномочивающая сотрудников Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы оформить приватизацию жилого помещения.
Департаментом жилищной политики и жилищного фонда по г. Москве не оспаривался факт обращения представителя К.С.В. - Федотовой Р.И. по вопросу приватизации жилого помещения. В материалах дела имеются документы, собранные в порядке установленным действующим законодательством для приватизации жилого помещения, расположенного по адресу: ..., а также образец доверенности, которую необходимо было оформить. Из названной доверенности следует, что лицо выразившее желание приватизировать жилое помещение уполномочивает работников Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Зимину М.В., Борисову Н.С., Бурякову З.В., Никишину Г.А., Есипову Л.И., Коневу Т.И. зарегистрировать право индивидуальной собственности в порядке приватизации.
Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не предусматривает обязанность гражданина выдавать доверенность Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы на совершение определенных действий, отсутствие указанной доверенности не может являться основанием для отказа в приватизации жилого помещения.
Как следует из преамбулы Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" целью закона является, в том числе, создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилище. При этом на органах государственной власти лежит обязанность по созданию условий для реализации права граждан свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем, в том числе путем его приватизации.
Соблюдение установленного ст.ст. 7, 8 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан.
Суд не установил, имелись ли законные основания к отказу в приватизации жилого помещения, препятствующие принятию для оформления представленных документов, почему доверенному лицу Федотовой Р.И. 5 октября 2007 года не было выдано заявление на приватизацию жилого помещения и не подписан договор приватизации, были ли иные причины препятствующие оформлению договора приватизации квартиры, кроме отсутствия доверенности.
Указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения данного спора, подлежали проверки и установлению при рассмотрении гражданского дела.
На основании изложенного Судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции и кассационное определение нельзя признать законными и они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь статьей 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:
решение Измайловского районного суда г. Москвы от 24 апреля 2008 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 июля 2008 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судьи | Гетман Е.С. |
Приватизация через суд Приватизация через суди и по решению суда. Исковое заявление документы и услуги юриста в Москве и Московской области 44
Решили приватизировать квартиру? Или вас интересует приватизация земельного участка? Но возникают непредвиденные сложности? Все ваши попытки приватизировать квартиру окончились неудачей? Возможно единственный выход для вас - это приватизация жилья через суд. Не знаете как сделать это? Вы попали по адресу, здесь вам помогут!
Навигация и оглавление по Приватизации через суд:
Приватизация недвижимости оформляется через суд, когда на запрос о приватизации в обычном порядке вы получаете отказ.
Рассмотрим основные ситуации, когда требуется судебное разбирательство.
Для того, чтобы оформить приватизацию в судебном порядке, необходимо собрать определённый пакет документов:
Для того, чтобы приватизировать недвижимость в судебном порядке, необходимо подать иск в суд, о признании права собственности в рамках бесплатной приватизации. Будьте готовы к долгим судебным тяжбам!
И без того длительная приватизация, затягивается ещё на большее время из-за того, что придётся сначала дожидаться решения суда, и только в случае успеха переходить непосредственно к приватизации. Также, вам необходимо быть готовым к тому, что вам придётся провести не одну неделю в очередях в самых разнообразных инстанциях. Причём неважно, интересует вас приватизация гаража или квартиры, процедура займёт одно и то же время.
В случае, если вы ошибётесь в подаче иска или сборе документов, суд откажет вам в праве на приватизацию. А это означает то, что придётся заново собирать все документы и составлять иск.
Для того, чтобы избежать всех проблем и сократить риски по оформлению приватизации вашего имущества, я предлагаю вам свою помощь в этом нелёгком дела.
Заказав приватизацию у меня, вы получаете:
Стоимость услуг юриста цена от: 20 000,00 руб. Долганина В.В. Услуга доступна!
Срок исполнения: 3-5 мес.
Судебные споры, связанные с приватизацией жилых помещений
Возникновение судебной практики по спорам о приватизации можно связать с вступлением в силу 11.07.1991 Закона о приватизации.
Как следует из ст. 1 Закона о приватизации, приватизацией жилых помещений является бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
Согласно ст. 2 Закона о приватизации*(2) граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих с ними совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.
Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.
Неоднократно на консультациях нам задавали вопрос: можно ли обязать граждан, проживающих вместе с нанимателем, участвовать в приватизации? Почему из-за нежелания приватизировать квартиру одних лиц должно нарушаться право на приватизацию жилья других?
Гражданское законодательство закрепляет принцип свободы договора, в соответствии с которым обязать кого-либо заключить договор нельзя. Это правило относится и к приватизации жилья. Если на государстве в силу Закона о приватизации лежит обязанность заключить соответствующий договор, то граждане, в свою очередь, заключать его не обязаны. Они вправе сделать это на добровольной основе, причем с согласия всех совместно проживающих с ними лиц (ст. 1, 2 Закона о приватизации).
Договор приватизации жилья, совершенный в нарушение данного законодательного требования, может быть признан недействительным в судебном порядке.
Судебной практике известны случаи, когда недобросовестные члены семьи или бывшие члены семьи, используя различные законодательные лазейки, не включают в договор приватизации проживающих совместно с ними лиц.
Так, самым легким способом нарушения в судебном порядке жилищных прав гражданина является признание его безвестно отсутствующим. Надежным же такой способ назвать нельзя: в случае появления якобы пропавшего члена семьи решение о признании гражданина безвестно отсутствующим отменяется, а договор передачи жилого помещения признается недействительным.
Ф. являлся нанимателем двухкомнатной квартиры. В 1997 г. по заявлению Ф. его бывшая жена Л. была признана безвестно отсутствующей и снята с регистрационного учета на основании решения Басманного районного суда г. Москвы.
В 1998 г. заочным решением этого же суда решение о признании Л. безвестно отсутствующей было отменено.
Согласно договору передачи жилья в собственность Ф. в 1997 г. приватизировал спорное жилое помещение на одного себя. Истица Л., полагая, что ее жилищные права нарушены, обратилась в суд с иском о признании недействительным договора передачи, свидетельства о собственности, выданного Ф., и вселении ее в спорное жилище. Свои требования Л. мотивировала тем, что она не являлась безвестно отсутствующей и что снятие с регистрационного учета было произведено незаконно.
Ответчик возражал против иска, настаивал на встречном иске о признании Л. утратившей права на жилую площадь, мотивируя свои требования тем, что Л. длительное время проживала за границей, с занимавшейся ранее площади выехала и ею не пользуется. Суд посчитал, что исковые требования Л. подлежали удовлетворению, а встречный иск - отклонению.
Судом было установлено, что стороны состояли в зарегистрированном браке с 1990 г. и совместно проживали в двухкомнатной квартире. С 1995 г. истица устроилась на работу в США, сменив место жительства. В связи с отъездом в США Ф. обратился в суд с заявлением о признании Л. безвестно отсутствующей, хотя ему было известно о ее местонахождении.
Суд пришел к выводу о том, что снятие Л. с регистрационного учета было произведено Ф. незаконно, поскольку ст. 42 ГК РФ о признании гражданина безвестно отсутствующим не предусматривает в качестве последствий выписку с занимавшейся им площади. До сведения суда не был доведен тот факт, что Л. уехала в США не на постоянное место жительства, а покинула Россию временно, на период работы по контракту в американской фирме, что было подтверждено представленной трудовой книжкой и объяснениями истицы. Поскольку решение о признании Л. безвестно отсутствующей было отменено, истица должна была быть восстановлена в жилищных правах на спорной жилой площади. Суд также счел, что в связи с отменой предыдущего судебного решения должны были быть признаны недействительными договор передачи жилья в собственность и свидетельство о праве собственности Ф. на жилье, так как приватизация была произведена без учета интересов истицы (решение Басманного районного суда г. Москвы N 1379/99).
Отметим, что в случае признания договора передачи жилого помещения недействительным существуют два варианта восстановления прав гражданина, без участия которого было приватизировано жилье: жилое помещение возвращается в муниципальную (государственную) собственность и граждане, проживающие в нем, становятся нанимателями на условиях социального найма, либо гражданин, чье право на приватизацию было нарушено, включается в договор передачи жилого помещения с перераспределением долей в праве собственности на жилье, при условии, что лица, приватизировавшие это жилое помещение, все равно желали бы его приватизировать вместе с этим гражданином, который, в свою очередь, также должен быть согласен на приватизацию жилья совместно с лицами, нарушившими до этого его соответствующее право.
Другими способами невключения в договор передачи жилого помещения совместно проживающих лиц является подделка документов или предоставление в органы, занимающиеся оформлением приватизационных документов, не соответствующих действительности сведений.
Самым распространенным и в большинстве случаев бесспорным основанием признания договора недействительным уже долгие годы является невключение в договор передачи жилого помещения несовершеннолетних членов семьи.
Большое число дел, связанных с нарушением прав несовершеннолетних при приватизации, рассматриваемых в судах, связано с тем, что во времена повальной приватизации несовершеннолетние не включались в договоры передачи. В первоначальной редакции Закона о приватизации для приватизации жилого помещения необходимо было получить согласие только совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с нанимателем, и только Федеральным законом от 11.08.1994 N 26-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 29.12.2004)*(3) в некоторые статьи Закона были внесены существенные поправки, касающиеся правового положения несовершеннолетних. В частности, в ст. 7 Закона о приватизации были внесены требования об обязательном включении в договор передачи жилого помещения в собственность несовершеннолетних, имеющих право пользоваться данным жилым помещением и проживающих совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетних, проживающих отдельно от указанных лиц, но не утративших право пользования данным жилым помещением.
Изданию указанного Федерального закона предшествовало разъяснение, содержавшееся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 02.07.2009)*(4), в п. 7 которого указывалось, что поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 ЖК РСФСР (ст. 69 ЖК РФ) имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.
Учитывая, что в соответствии со ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель - давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов.
На практике за двухлетний период, прошедший между принятием Закона о приватизации и внесением в него изменений, произошло немало существенных нарушений прав несовершеннолетних. Но в настоящее время при требовании заинтересованной стороны, заявленном в судебном порядке, восстановить права несовершеннолетнего, суды, как правило, выносят решения в пользу несовершеннолетних.
Однако следует отметить, что встречаются судебные решения, которыми в удовлетворении исков о признании недействительными договоров передачи жилых помещений в собственность ввиду невключения в них несовершеннолетних отказывалось. Такие отказы суды мотивировали либо пропуском срока исковой давности (три года), который исчисляется либо с момента, когда стало известно о приватизации жилья, либо с момента наступления совершеннолетия (приобретения правоспособности), а также тем, что на момент приватизации жилья, к примеру, в 1992 г., у несовершеннолетних не было прав на приватизацию, а разъяснения Верховного Суда РФ нормативным актом не являются.
Тем не менее приведем выдержку из решения суда, которым иск был удовлетворен.
Спорная квартира была передана в общую совместную собственность семьи С. и А. в 1992 г. На момент заключения договора передачи квартиры в собственность в ней помимо С. и А. проживала их несовершеннолетняя дочь Н. 1977 года рождения.
Несовершеннолетняя Н. при приватизации не была включена в число собственников. Предварительное согласие органа опеки и попечительства на отказ родителей несовершеннолетней Н. от включения их ребенка в число собственников спорной квартиры не давалось. В 1993 г. один из собственников квартиры А. умер. С заявлением о принятии наследства в нотариальную контору обратился наследник по закону В., не являющийся сособственником спорной квартиры.
Н. обратилась в суд с иском о признании договора приватизации спорной квартиры частично недействительным и включении ее в число сособственников этой квартиры. Свои требования истица обосновала тем, что при заключении договора передачи, когда она была несовершеннолетней, тем, что ее не включили в число собственников квартиры, были нарушены ее права. Суд счел, что иск подлежит удовлетворению, поскольку истица Н. являлась на момент приватизации квартиры несовершеннолетней и проживала в спорном помещении, и потому имела право на включение ее в число собственников при приватизации квартиры наравне с остальными проживающими в квартире лицами. Невключение Н. в число участников договора передачи, а следовательно, и в число собственников квартиры могло иметь место только в случае отказа ее законных представителей - родителей - от принадлежащего их ребенку права.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Поскольку при заключении оспариваемого договора имел место фактический отказ родителей от прав ребенка на участие в приватизации и на такой отказ не имелось предварительного разрешения органов опеки и попечительства, то отказ от участия несовершеннолетней Н. в приватизации спорной квартиры должен быть признан судом недействительным, а Н. должна быть признана сособственником приватизированной квартиры. Договор передачи квартиры в собственность в части, определяющей количество собственников, является недействительным, поскольку противоречит ст. 2 Закона о приватизации.
В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения в нее недействительной ее части.
Поскольку все проживающие в спорной квартире совершеннолетние лица выразили свое согласие на приватизацию квартиры, то следует признать, что договор был бы заключен и в том случае, если бы не было отказа от участия в приватизации Н. (решение Тверского районного суда г. Москвы N 248/00).
Согласие на приватизацию или отказ от участия в приватизации с разрешением другим совместно проживающим лицам приватизировать жилье на себя должны осуществляться в письменном виде. Согласие на приватизацию подтверждается подписанием гражданином договора передачи жилого помещения в собственность, отказ от участия в приватизации должен быть нотариально удостоверен. Волеизъявление должно быть выражено на момент заключения договора. До момента заключения договора передачи жилого помещения в собственность гражданин может отказаться от своего ранее высказанного намерения, в том числе отменить у нотариуса доверенность, по которой кому-либо было поручено заключить договор приватизации жилья или отозвать нотариально заверенное согласие на передачу квартиры в собственность других членов семьи. После заключения договора передачи жилого помещения изменить свое волеизъявление возможно только в порядке, предусмотренном ст. 9.1 Закона о приватизации, с согласия всех лиц, совместно с которыми было приватизировано жилье. Во всех остальных случаях договор можно лишь признавать недействительным в судебном порядке.
По вопросу о моменте волеизъявления на приватизацию приведем следующий пример из судебной практики.
Решением суда были удовлетворены исковые требования Е. и А. о признании незаконным отказа в приватизации квартиры и об обязании Комитета по управлению имуществом (далее - КУИ) заключить договор приватизации жилого помещения.
Обращаясь в суд, Е. и А. просили признать незаконным отказ КУИ в приватизации жилья и просили возложить на ответчика обязанность по заключению договора приватизации квартиры, указывая на то, что подали в КУИ заявление о приватизации указанной квартиры. Среди поданных документов было нотариально заверенное согласие Б. на передачу квартиры в собственность других членов семьи. Б. обратился в отдел приватизации КУИ с заявлением об отзыве своего заявления.
В судебном заседании представитель КУИ с исковыми требованиями истцов не согласился и пояснил, что истцам было направлено информационное письмо, которое не являлось отказом, что оснований для отказа в приватизации в момент рассмотрения спора не имелось и что КУИ не мог выдать договор приватизации, поскольку заявление Б. об отзыве являлось препятствием этому.
В судебном заседании Б., привлеченный в качестве третьего лица на стороне ответчика, пояснил, что он действительно отказался от участия в приватизации, но позже отозвал свое заявление об отказе в участии в приватизации.
Суд исковые требования удовлетворил.
В кассационной жалобе Б. просил отменить решение суда, ссылаясь на то, что оно являлось незаконным, нарушало его имущественные права на потенциальное участие в приватизации и было принято с нарушением норм материального права.
Судебная коллегия нашла, что решение суда подлежало отмене по следующим основаниям.
Как следовало из материалов дела, Б. оформил нотариально заверенное согласие на передачу квартиры в собственность других членов семьи. Еще до подачи Е. заявления в КУИ о передаче указанной квартиры в собственность, Б. обратился в Комитет с заявлением об отзыве своего нотариально заверенного согласия.
В соответствии со ст. 2 Закона о приватизации граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом о приватизации, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Из указанной нормы Закона следует, что передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется с согласия всех совершеннолетних нанимателей помещения.
Поэтому при отсутствии согласия кого-либо из совершеннолетних нанимателей приватизация в целом невозможна. Заключение договора приватизации возможно не только на принципах свободы договора, но и на принципе запрета к понуждению договорных отношений даже по волеизъявлению других нанимателей.
Возлагая на ответчика обязанность заключить договор приватизации с истицей, суд не учел указанные требования закона.
В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Свобода правовых действий правоспособного лица предполагает беспрепятственную реализацию прав в любых правоотношениях.
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что отказ от приватизации является безусловной сделкой, недопустимой для отмены (прекращения) в простой письменной форме, нельзя было признать правильным.
Поскольку, разрешая исковые требования, суд неправильно установил юридически значимые для дела обстоятельства, его решение нельзя было признать законным и обоснованным, оно подлежало отмене (определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия от 25.01.2006 по делу N 44г-3).
Особое внимание суды обращают на наличие волеизъявления на приватизацию при рассмотрении дел по искам наследников о признании права собственности в порядке наследования на жилые помещения, приватизация которых не была завершена в виду смерти наследодателей.
По этому вопросу Пленум Верховного Суда РФ в п. 8 постановления "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" разъяснил, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
Безусловным подтверждением изъявления воли наследодателя на приватизацию является поданное им незадолго до смерти заявление.
В то же время суд весьма редко принимает в качестве доказательства волеизъявления умершего нанимателя приватизировать свое жилье такие документы, как доверенность (если только в ней не указано единственное право - оформить приватизацию) или квитанцию по уплате государственной пошлины за оформление приватизации, если она является единственным соответствующим доказательством.
Если по каким-либо причинам заявление нанимателя о приватизации жилого помещения было ему возвращено (к примеру, если он не представил всех необходимых документов), после чего он длительное время не исправлял нарушения и впоследствии умер, суд будет подходить к решению вопроса о том, имелось ли у наследодателя перед смертью волеизъявление на приватизацию, желал ли он оформить документы на приватизацию, неоднозначно. Наследникам в этом случае необходимо будет доказывать, что имелись причины, по которым наследодатель не смог завершить приватизацию жилья, к примеру, тяжело болел перед смертью и не мог заниматься сбором всех необходимых документов.
Приведем несколько примеров судебных постановлений, положительно рассмотревших данные ситуации, хотя следует отметить, что в последнее время в судах первой инстанции участились отказы в удовлетворении исков наследников о признании за ними прав собственности на жилые помещения, приватизация которых не была доведена до конца в связи со смертью нанимателя жилья.
Б. обратился в суд с иском о признании приватизации квартиры, нанимателем которой являлась его сестра В., состоявшейся. Как он указал в исковом заявлении, в 1993 г. В. подала заявление о приватизации квартиры, однако после ее смерти в 1995 г. выяснилось, что договор приватизации заключен не был. Решением суда, оставленным без изменения последующими судебными инстанциями, Б. было отказано в удовлетворении иска.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест, внесенный в порядке надзора, и отменила судебные постановления, направив дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Принимая решение, суд исходил из того, что приватизация квартиры не состоялась в связи с отказом нанимателя от этого намерения, который подтвержден актом, подписанным должностными лицами исполкома.
Между тем данный акт противоречил всем действиям В., направленным на получение ею квартиры в собственность: В. подала заявление о передаче ей в собственность квартиры, оплатила услуги по оформлению договора приватизации. Решение о передаче В. квартиры в собственность было принято в тот же день, когда был составлен акт об отказе приватизировать квартиру. Из содержания акта не видно, была ли В. приглашена в исполком для подписания акта или он был составлен у нее дома, не было предоставлено информации о том, почему отказ от приватизации был оформлен актом, а не путем отзыва заявления, как было разъяснено в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Суд не исследовал достоверность акта, хотя это было необходимо. В случае отказа В. от приватизации квартиры исполком был обязан немедленно возвратить ей все приватизационные документы и денежную сумму, внесенную за услуги по приватизации, однако этого сделано не было, хотя с момента составления акта до смерти В. прошло более двух лет, и, как следовало из содержания акта, отказ от приватизации квартиры был обусловлен тяжелым материальным положением В. Также не были выяснены вопросы, связанные с обстоятельствами отмены решения исполкома о передаче квартиры в собственность спустя год после его принятия; не было проверено, принадлежала ли В. подпись в акте, не было допрошено в качестве свидетеля лицо, подписавшее акт (определение N 22В-96пр-14. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 1997 года (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 14.05.1997)).
Пленум Верховного Суда РФ требует признавать за наследниками право на спорную площадь, если наследодатель, подав заявление о приватизации, лично не отозвал его до смерти, при этом, как видно из вышеприведенного примера, такой поход должен распространяться и на случаи, когда наследодатель забыл о поданном им заявлении.
Истица обратилась в суд с иском к Департаменту муниципального жилья о признании права собственности, приобретенной в порядке наследования, на 2 комнаты, указав, что ее муж С. при жизни оформил договор передачи в собственность этих комнат, документы на приватизацию были ему возвращены для исправления, которые не были внесены по причине его смерти.
Суд решил, что исковые требования были обоснованы.
В апреле 1999 г. с С. был заключен договор передачи двух комнат в собственность и документы на выдачу свидетельства о праве собственности на жилое помещение были отправлены в Центр регистрации собственников жилья ЦАО г. Москвы.
В мае 1999 г. пакет документов на приватизацию комнат был возвращен в отдел приватизации для исправления ошибок. В июле 1999 г. С. скончался. Его единственной наследницей являлась истица.
Довод ответчика о том, что двухмесячный срок для решения вопроса о приватизации истек, а С. не обращался в отдел приватизации для устранения недостатков и мог изменить свои намерения по приватизации, был проверен судом, однако не мог быть положен в основу для отказа в иске, так как несоблюдение срока не может быть препятствием для признания гражданина, изъявившего желание приватизировать жилое помещение, собственником жилого помещения.
К тому же было выяснено что письма отдела приватизации о необходимости явки и устранения недостатков, высланные на имя С., направлялись на адрес регистрации С., по которому он с декабря 1998 г. не проживал.
Оценивая доказательства, собранные по делу, в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что С. оплатил услуги по приватизации жилого помещения, в апреле 1999 г. заключил договор на приватизацию занимаемых им комнат, подписал его, своего заявления на приватизацию не отозвал, соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано, не смог по не зависящим от него причинам (решение Тверского районного суда г. Москвы N 185/00).
Жилищные организации приводят самые различные доводы, чтобы суд не признал исковые требования наследников и спорная квартира отошла государству.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ при рассмотрении дела в кассационном порядке признала выводы суда первой инстанции правильными, указав следующее.
Тот факт, что М.С. выразил свою волю на приватизацию спорной квартиры, ответчиками в суде не оспаривался и был подтвержден доказательством - заявлением М.С. от 31.05.1993, поданным им с соблюдением установленных правил.
Заявление М.С. было удовлетворено: администрация завода "Изумруд" издала приказ об оформлении передачи ему квартиры в собственность, бюро технической инвентаризации зарегистрировало квартиру как собственность М.С.
Суд признал необоснованными доводы ответчиков о том, что при жизни М.С. передача квартиры в собственность не была осуществлена в полном объеме не по их вине и что, покончив жизнь самоубийством, М.С. тем самым по своей воле прекратил все существующие между ним и другими лицами правоотношения, поскольку обстоятельства его смерти, во-первых, не были установлены с достоверностью и, во-вторых, не являлись юридически значимыми по данному делу. Доказательств, подтверждающих отказ М.С. от намерения оформить свое право собственности на квартиру после подачи заявления о приватизации квартиры, ответчики суду не представили, а их доводы о сознательном прекращении им всех правовых отношений с иными лицами, в том числе с заводом "Изумруд" и государством, по поводу приватизации квартиры являются предположительными и никакими доказательствами не подтверждены (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам").
Д. обратился в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о включении в наследственную массу квартиры и признании права собственности на нее в порядке наследования по закону.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что являлся наследником по закону после смерти 18.07.2007 своего отца - Д.А.В. Последний выразил намерение приватизировать занимаемое жилое помещение, в связи с чем 18.07.2007 выдал две доверенности на право совершения всех действий, связанных с приватизацией квартиры, на имя К.Л.А. (матери истца), а также сотрудников службы "одного окна" Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Однако в связи со смертью, последовавшей в тот же день, Д.А.В. не успел завершить процесс приватизации.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы предъявил встречный иск о выселении Д. и об истребовании указанной квартиры из его незаконного владения.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 06.11.2007 Д. было отказано в иске, встречный иск был удовлетворен.
Проверив материалы дела и обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла, что имели место основания, предусмотренные законом для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений в порядке надзора.
Разрешая дело и отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что заявления о передаче квартиры в собственность в службу "одного окна" при жизни Д.А.В. от него или от его уполномоченного представителя не поступало; документов, необходимых для заключения договора, в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы представлено не было.
Между тем Судебная коллегия сочла, что такие выводы судов первой и кассационной инстанции были сделаны без учета обстоятельств, имевших важное правовое значение для правильного применения норм материального права.
Как следовало из материалов дела и надзорной жалобы Д., в муниципальной квартире совместно с Д.А.В. проживала его сестра - Д.Г.В.
Поскольку последняя в приватизации квартиры заинтересована не была, приватизация квартиры стала возможной лишь после ее (Д.Г.В.) смерти, последовавшей 03.07.2007. Однако в тот же день Д.А.В., состояние здоровья которого ухудшилось во время пребывания на даче, сам попал в больницу в г. Волоколамске. По его просьбе К.Л.А. (мать истца Д.) обращалась к нотариусам г. Волоколамска с просьбой удостоверить доверенности на приватизацию квартиры в больнице; последние рекомендовали обратиться к нотариусу по месту жительства Д.А.В.
В день досрочной выписки из больницы и возвращения в г. Москву, 18.07.2007, Д.А.В. пригласил на дом нотариуса, который удостоверил две доверенности на право осуществления всех необходимых действий, связанных с приватизацией Д.А.В. квартиры (на имя К.Л.А., а также сотрудников службы "одного окна" Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы). В тот же день через несколько часов после выдачи доверенностей Д.А.В. умер. Данные обстоятельства были установлены судом, отражены в постановленном по делу решении и не опровергались материалами дела.
Доводы истца о том, что еще при жизни Д.А.В. были собраны необходимые документы для оформления сделки по передаче жилого помещения в собственность, что возможность соблюсти правила оформления документов на приватизацию исключалась в связи со скоропостижной смертью Д.А.В. (т.е. по независящим от него причинам), что последний при жизни своими действиями, в том числе выдачей доверенностей на совершение действий по приватизации, которые отозваны не были, выразил свою волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, в которой по смыслу Закона о приватизации ему не могло быть отказано, заслуживали внимания, но не были учтены судом при разрешении спора (определение Верховного Суда РФ от 12.08.2008 N 5-В08-81).
Приведем еще один пример из практики Верховного Суда РФ, определением которого было отменено решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 26.12.2003 об отказе в удовлетворении иска о включении в состав наследственного имущества комнаты и признании права собственности на комнату в порядке наследования.
Как следовало из материалов дела, П.А.Л. 07.03.2003 выдал С. доверенность на право совершения всех действий, связанных с оформлением договора передачи в собственность комнаты в г. Москве. Тем самым он при жизни выразил волю на приватизацию занимаемого им жилого помещения. С. во исполнение поручения получила в управлении Департамента жилищной политики и жилищного фонда САО г. Москвы запрос на получение документов, необходимых для оформления приватизации. По этому запросу ей выдали ордер, копию финансового лицевого счета, выписку из домовой книги, экспликацию квартиры, поэтажный план. С. оплатила услуги по оформлению договора передачи жилого помещения в собственность.
Однако из-за того, что П.А.Л. находился в местах лишения свободы, возникла трудность в представлении его паспорта и копии паспорта для заключения договора о передаче квартиры в собственность, а 04.06.2003 П.А.Л. умер и действие доверенности, выданной им С., прекратилось. В связи с этим С. была лишена возможности по доверенности от П.А.Л. продолжить действия по дальнейшему оформлению документов на приватизацию, в которой П.А.Л. не могло быть отказано.
Обратиться в суд с иском о включении в наследственную массу жилого помещения, которое умерший родственник не успел приватизировать, вправе наследники по закону или по завещанию.
До подачи иска с таким требованием в суд наследникам в шестимесячный срок после смерти наследодателя необходимо обратиться в нотариальную контору с заявлением о принятии наследства. Дело о включении имущества в наследственную массу должно рассматриваться по существу по истечении установленного законом шестимесячного срока для принятия наследства. Исковое заявление может быть подано и раньше. В таком случае суд обязан приостановить рассмотрение дела, пока не истечет шестимесячный срок после смерти наследодателя. Это связано с тем, что в этот период времени могут появиться и заявить о своих правах другие наследники умершего гражданина.
Согласие на приватизацию занимаемого жилого помещения должны давать все лица, проживающие в жилом помещении, в том числе и лица, ранее реализовавшие свое право на приватизацию, как бы парадоксально это ни звучало. Воспрепятствование лица, которое правом на приватизацию уже воспользовалось, другим совместно проживающим с ним лицам реализовать свое однократное право на приватизацию, выглядит несправедливо. Но закон есть закон. В качестве примера приведем определение Верховного Суда РФ.
М. обратилась в суд с иском к администрации Гатчинского муниципального района об обязании заключить договор о передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации, указывая, что ее заявление о приватизации занимаемой квартиры не рассматривалось без согласия зарегистрированного в квартире ее сына М.В.А. Истица считала, что присутствия М.В.А. и его согласия на приватизацию указанной квартиры не требовалось. Спорная квартира была получена истицей на основании ордера от 02.10.1992, М.В.А. был зарегистрирован в квартире 18.06.1998. До регистрации в ее квартире, в 1993 г., М.В.А. воспользовался своим правом на приватизацию другой квартиры совместно с М.Т.И. и М.Р.В. и распорядился приватизированной квартирой по своему усмотрению.
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 23.08.2006 в удовлетворении иска было отказано.
Постановлением президиума Ленинградского областного суда от 26.01.2007 вынесенные судебные постановления были отменены, а по делу было вынесено новое решение, которым иск был удовлетворен.
В надзорной жалобе М.В.А. просил постановление президиума отменить, оставив решение суда первой инстанции и кассационное определение без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла ее подлежащей удовлетворению, поскольку президиумом областного суда при рассмотрении дела было допущено существенное нарушение норм материального права, выразившееся в следующем.
Согласно ст. 2 Закона о приватизации граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих с ними совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ. К членам семьи нанимателя ст. 69 ЖК РФ относит супруга нанимателя, его детей и родителей. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с ним права и обязанности.
Как следовало из материалов дела, М.В.А. с 18.06.1998 был зарегистрирован на спорной жилой площади в качестве члена семьи нанимателя и, таким образом, имел в соответствии с законом равные с нанимателем квартиры М. права на жилое помещение. Одно из таких прав, как следует из ст. 69 ЖК РФ, заключалось в даче согласия на приватизацию жилого помещения или такого согласия не давать. Сама же приватизация жилого помещения возможна только при обязательном наличии согласия на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя. Поэтому суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на приватизацию квартиры требовалось согласие М.В.А.
Отменяя судебные постановления по делу и вынося новое решение об удовлетворении иска М., суд надзорной инстанции сослался на то, что согласие М.В.А. на приватизацию квартиры не имело правового значения, так как ранее им было реализовано право на приватизацию другого жилого помещения. Тем самым суд поставил необходимость получения согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя на приватизацию жилого помещения в прямую зависимость от того, использовалось ими ранее право на бесплатную приватизацию жилого помещения или нет.
С таким выводом суда надзорной инстанции согласиться было нельзя, поскольку он основывался на неверном толковании ст. 2 Закона о приватизации и применении ее без учета положений ст. 69 ЖК РФ.
Норма, содержащаяся в ст. 2 названного Закона, разрешает приватизацию жилого помещения с согласия всех совместно проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, не предъявляя к ним каких-либо дополнительных требований, в частности - неучастия ранее в приватизации другого жилого помещения.
В результате неправильного толкования и применения норм материального права судом надзорной инстанции М.В.А. мог быть лишен целого ряда жилищных прав, имевшихся у него до приватизации спорной квартиры как у члена семьи нанимателя.
При таких обстоятельствах постановление суда надзорной инстанции, которым иск М. об обязании заключить с ней договор о передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации был удовлетворен, нельзя было признать соответствующим закону.
На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла постановление президиума Ленинградского областного суда от 26.01.2007 подлежащим отмене, решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 23.08.2006 и определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26.10.2006 - оставлению в силе (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.11.2007 N 33-В07-6).
За гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 Закона о приватизации возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами.
Обратиться в суд с иском о признании договора передачи жилого помещения в собственность недействительным или с другими требованиями, вытекающими из фактов нарушения прав, связанных с приватизацией жилья, вправе лицо, чье право было нарушено, его законный представитель, опекун, попечитель, наследник, или (в определенных случаях) прокурор. Другие лица правом на обращение в суд в защиту чужих интересов не обладают. Если лицо, право которого при заключении договора передачи жилого помещения в собственность было нарушено, впоследствии одобрит этот договор, он считается действительным с момента его заключения.
Приведем пример из судебной практики.
Отказывая в удовлетворении иска К. о признании состоявшимся договора о передаче квартиры в собственность и удовлетворяя встречный иск С. о признании договора незаключенным, суд исходил из того, что договор приватизации квартиры заключен не был.
Вывод суда основывался на неправильном толковании закона и не соответствовал обстоятельствам дела.
Из материалов дела следовало, что 26.02.1993 был оформлен договор передачи квартиры в собственность К., зарегистрированный в исполнительном комитете поселкового Совета народных депутатов. Право собственности было зарегистрировано в БТИ района 18.03.1993.
Согласно ст. 2 и 8 Закона о приватизации граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.
В силу ст. 7 Закона о приватизации в редакции, действовавшей на момент заключения договора, право собственности на приобретенное жилье возникало с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.
Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных Законом условиях, если они обратились с таким требованием. При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. 7, 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, должен быть заключен договор на передачу жилья в собственность, подлежащий регистрации, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).
Из материалов дела следовало, что семья К. выразила свое намерение на приватизацию занимаемого жилого помещения: 23.11.1992 К. подал заявление о передаче ему и его сыну в собственность жилого помещения на основании Закона о приватизации. Данное намерение было реализовано: в двухмесячный срок был заключен соответствующий договор, зарегистрированный в установленном законом порядке, на основании данного договора за указанными выше лицами было зарегистрировано и право собственности.
То обстоятельство, что истец К. (сын) не подписывал заявление о приватизации, не свидетельствует об отсутствии его воли на участие в приватизации, поскольку он фактически одобрил действия своего отца. Зная о договоре приватизации, он его не оспаривал, считал себя сособственником квартиры, что подтверждалось и самим фактом обращения с настоящим иском.
Отсутствие в договоре подписей лиц, в чью собственность передается квартира, само по себе не означает, что договор не заключен. Отношения по приватизации жилых помещений регулируются специальным законом, а не общими нормами гражданского законодательства о договоре. Для местной администрации заключение договора передачи жилья в собственность граждан является обязательным, если граждане имеют право на приватизацию и представили необходимые для оформления договора документы. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации. Учитывая специфику таких договоров, которыми по существу лишь оформляется передача жилых помещений в собственность граждан по их заявлениям, отсутствие подписи гражданина в тексте договора при том, что сама процедура приватизации возможна только в случае волеизъявления гражданина, и том, что договор и право собственности зарегистрированы, не позволяет сделать вывод о незаключении договора.
Доводы С. о том, что на момент подачи заявления на приватизацию истец К. в квартире не проживал (проходил срочную военную службу и был снят с регистрационного учета по данному адресу), для разрешения настоящего спора значения не имели. Право пользования К. квартирой никем не оспаривалось. Согласно действовавшей на тот период ст. 60 ЖК РСФСР жилое помещение сохранялось за временно отсутствующими гражданами в случае их призыва на военную службу в течение всего времени прохождения службы. Более того, отец истца, включая своего сына в число собственников жилого помещения, тем самым признавал за ним право пользования жилым помещением и право на участие в приватизации.
Встречные исковые требования С., заявленные в интересах своего несовершеннолетнего сына К., не подлежали удовлетворению и по тем основаниям, что договор приватизации права несовершеннолетнего К. не затрагивал.
Согласно ст. 3 ГПК РФ иск может быть подан в защиту нарушенного или оспариваемого права. Рассматривая требования С. о признании договора незаключенным, суд не учел, что ни она, ни ее ребенок стороной договора не являлись. Изложенные во встречном иске доводы о том, что при удовлетворении иска К. будут нарушены права ее несовершеннолетнего сына на жилое помещение, так как он был вселен отцом К. и зарегистрирован по месту жительства, несостоятельны. Тот факт, что в результате реализации К-ми предоставленного им законом права на приватизацию жилого помещения объем и характер прав несовершеннолетнего К. в отношении спорной квартиры является иным, нежели он бы был при отсутствии договора приватизации, нельзя оценивать как нарушение прав ребенка, родившегося уже после заключения договора (определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 17.04.2007 по делу N 33-1853).
С момента введения в действие Закона о приватизации и до настоящего времени в Закон о приватизации неоднократно вносились изменения, которые влекли и изменения судебной практики. К примеру, когда в Москве при сносе жилых домов собственникам приватизированного жилья предоставляли равнозначные квартиры, а нанимателям - жилье, соответствующее социальной норме, суды заполонили иски о признании приватизации недействительной, о так называемой тогда расприватизации.
В 2002 г. Федеральным законом от 20.05.2002 N 55-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 29.12.2004)*(5) Закон о приватизации был дополнен ст. 9.1, согласно которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, наделялись правом передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязывались принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с такими гражданами.
Поскольку собственники, таким образом, могли не оспаривать договоры передачи жилья в собственность в судах, волна исков о "расприватизации" отхлынула. В суд стали обращаться только в случаях, когда изменялся состав собственников приватизированного жилья. К примеру, когда после смерти одного из сособственников приватизированной квартиры его наследник вступил в права наследования доли в праве собственности на жилое помещение.
Статья 9.1 Закона о приватизации распространяется на граждан, "приватизировавших жилые помещения", следовательно, граждане, которые приобрели ранее приватизированные жилые помещения или доли в них по договорам купли-продажи, дарения, в порядке наследования и т.п., правом на возврат жилого помещения в государственную или муниципальную собственность не обладают.
Лицам, не обладающим правом на расторжение договора передачи жилого помещения в порядке, предусмотренном ст. 9.1 Закона о приватизации, для возврата приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность следует обращаться в суд с требованием о признании договора передачи жилого помещения в собственность недействительным. Правом на обращение обладает только участник общей долевой собственности, в которой изменился состав сособственников, приватизировавших спорное жилое помещение.
Лица, которые приобрели ранее приватизированное жилое помещение, прав на обращение в суд с иском о признании договора передачи жилого помещения в собственность не имеют: тем, что жилое помещение было приватизировано, их права не нарушаются, поскольку на момент приватизации у них не было прав на жилое помещение.
Договор передачи жилого помещения является сделкой, и как любая иная сделка, договор передачи может быть признан недействительным по различным основаниям.
Если же обратиться к судебной практике, то в большинстве случаев граждане просят суд признать договор передачи в собственность жилого помещения недействительным ввиду его заключения под влиянием заблуждения.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной, если суд признает, что имело место существенное заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. При этом в статье указывается, что заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Данная статья ГК РФ сложна относительно доказывания, так как трудно уловить, относится ли заблуждение истца к природе сделки, ее тождеству, к качествам ее предмета или к мотивам сделки. Истцы зачастую не могут самостоятельно разобраться во всех этих вопросах без предварительной консультации со специалистом, поэтому в судах по таким исковым требованиям превалируют отказы.
Кроме того, для удовлетворения иска суд должен посчитать доводы истцов существенными. Позиция суда по таким искам довольно противоречива, это связано, скорее всего, и со временем, когда заключался договор передачи жилого помещения, и со способностью истцов убедить суд в достоверности доказываемых фактов.
В ноябре 1992 г. между Комитетом муниципального жилья г. Москвы, с одной стороны, и И. и Н. - с другой, был заключен договор передачи в собственность последних занимаемой ими по договору найма квартиры.
И. скончался в июле 1998 г. С заявлением о принятии наследства обратились истица Н. и дети И. от первого брака - ответчики по делу. Истица обратилась в суд с иском о признании договора передачи недействительным, ссылаясь на то, что при его заключении она заблуждалась относительно возникших после заключения договора правовых последствий, а именно полагала, что после смерти одного из собственников квартира останется в собственности другого. Приватизацию квартиры она совершала для того, чтобы в случае смерти кого-либо квартиру не уплотнили. Свидетели Г. и В. показали, что И. и Н. перед заключением договора приватизации были уверены, что приватизированная квартира может передаваться в наследство только сособственникам и прописанным в квартире. Ответчики иск не признали, пояснив, что намерены принять наследство. Суд нашел иск не подлежащим удовлетворению, так как счел факт пребывания истца в заблуждении при заключении договора недоказанным, поскольку на момент приватизации спорной квартиры закона об уплотнении жилой площади не было, а право определения долей было предусмотрено ст. 121 ГК РСФСР 1964 г. (архив Чертановского районного суда г. Москвы, дело N 2006/99).
Следует отметить, что в соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Собственники приватизированных квартир в случае признания договора передачи жилого помещения недействительным сохраняют право на бесплатную приватизацию, тогда как граждане, вернувшие жилые помещения в государственную или муниципальную собственность в порядке ст. 9.1 Закона о приватизации, права еще раз участвовать в приватизации этих же или иных жилых помещений лишаются. Считается, что они реализовали свое право на приватизацию и последующее добровольное расторжение договора передачи жилого помещения не является поводом для возникновения у них этого права, так как в силу Закона о приватизации приватизировать можно однократно (это не касается детей, имеющих право участвовать в приватизации второй раз после своего совершеннолетия).
Правило об однократности участия в приватизации действует вне зависимости от причин возврата жилого помещения в государственную или муниципальную собственность.
Так, К.Л.И. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования "Гусевский городской округ" о понуждении к заключению договора приватизации двухкомнатной квартиры. Истица обосновывала свои требования тем, что она являлась нанимателем указанного жилого помещения. В январе 2008 г. она обратилась к ответчику с заявлением о приватизации указанной квартиры, но ей было отказано в связи с тем, что она ранее уже реализовала свое право на приватизацию жилого помещения, заключив договор приватизации другого жилого помещения.
Истица сочла данный отказ незаконным, так как на основании соглашения от 25.12.2006 приватизированная квартира была передана ею в муниципальную собственность. Инициатором передачи указанной квартиры в муниципальную собственность являлся ответчик, так как это было условием предоставления спорной квартиры по договору социального найма.
Представитель ответчика К.Н.С., представитель ОАО "У", привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, Б.М.А. исковые требования не признали.
Решением Гусевского городского суда Калининградской области от 28.07.2008 администрация МО "Гусевский городской округ" была обязана заключить с К.Л.И. договор о бесплатной передаче в единоличную собственность (договор приватизации) занимаемой ею спорной жилой площади.
В кассационной жалобе К.Н.С. представитель МО "Гусевский городской округ" просил отменить решение суда как незаконное и принять новое решение об отказе в иске, указывая, что ст. 11 Закона о приватизации не предусматривает право граждан на повторное участие в приватизации жилых помещений, а К.Л.И. свое право на бесплатную приватизацию жилого помещения уже реализовала. Суд необоснованно сослался на п. 15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации от 18.11.1993 N 4, утвержденного Комитетом РФ по муниципальному хозяйству, противоречащий Закону о приватизации, имеющему большую юридическую силу.
На жалобу представителем К.Л.И. М.Е.Г. были принесены возражения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений относительно доводов жалобы, судебная коллегия нашла необходимым решение суда отменить и принять новое решение об отказе К.Л.И. в иске.
Обязывая администрацию муниципального образования "Гусевский городской округ" заключить с К.Л.И. договор о бесплатной передаче в собственность спорной квартиры, суд исходил из того, что истица, передав в собственность администрации МО "Гусевский городской округ" ранее приватизированную квартиру, не утратила права на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения. При этом в обоснование такого вывода суд сослался на п. 15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного решением Комитета РФ по муниципальному хозяйству.
Однако данный вывод суда не соответствует действующему федеральному законодательству.
Согласно ст. 11 Закона о приватизации каждый гражданин имеет право на однократное приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования.
В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Как видно из материалов дела, К.Л.И. ранее воспользовалась правом на приобретение в собственность квартиры бесплатно, в порядке приватизации, что подтверждается договором от 02.02.1999. Истица 25.12.2006 добровольно заключила с администрацией городского округа муниципального образования "Гусевский городской округ" соглашение о передаче указанной квартиры в муниципальную собственность и ответчик в установленном законом порядке зарегистрировал на нее право собственности. Таким образом, К.Л.И. в соответствии со ст. 209 ГК РФ распорядилась принадлежащей ей на праве собственности квартирой по своему усмотрению, передав ее в муниципальную собственность.
При таких обстоятельствах, учитывая положения ст. 11 Закона о приватизации, у истицы отсутствовало право на повторную приватизацию жилья, поскольку Закон предоставляет гражданину право приобрести жилое помещение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, только один раз.
Ссылку суда на п. 15 вышеназванного Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации нельзя было признать обоснованной, поскольку указанное Примерное положение противоречит Закону о приватизации, имеющему согласно ст. 3 ГК РФ большую юридическую силу.
Принимая во внимание изложенное, не мог быть принят во внимание довод истицы о том, что она передала ранее приватизированную квартиру в собственность ответчику по инициативе последнего, так как это было условием предоставления ей в пользование по договору социального найма спорного жилого помещения.
С учетом изложенного решение суда нельзя было признать законным и обоснованным, оно подлежало отмене в силу п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ как постановленное с нарушением норм материального права.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, были установлены судом кассационной инстанции на основании имевшихся доказательств, судебная коллегия сочла необходимым согласно абз. 4 ст. 361 ГПК РФ, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение об отказе К.Л.И. в иске. Таким образом, судебная коллегия определила: решение Гусевского городского суда Калининградской области от 28.07.2008 отменить и принять новое решение, которым отказать К.Л.И. в иске к администрации городского округа МО "Гусевский городской округ" Калининградской области о понуждении к заключению договора приватизации спорной квартиры (кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининского областного суда от 17.09.2008 по делу N 33-3342/2008).
Право каждого гражданина на приватизацию своего жилья может быть ограничено. Основания ограничений в праве на приватизацию содержатся в ст. 4 Закона о приватизации, согласно которой не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.
Основания отказов должностных лиц, соответствие отказов законодательным актам и мнение судей по этому вопросу мы и обсудим далее.
На сегодняшний день чаще всего граждане обращаются в суд из-за отказов в приватизации общежитий. Судебная практика по отказам в приватизации жилых помещений, находившихся ранее в общежитиях, заслуживает особого внимания.
В ст. 7 Закона о введении в действие ЖК РФ было указано, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
Комментируя это положение закона, Верховный Суд РФ в своем Обзоре судебной практики за первый квартал 2006 г. от 07.06.2006, 14.06.2006 указал следующее.
Статьей 2 Закона о приватизации предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Исходя из ст. 4 Закона о приватизации жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации. В соответствии со ст. 7 Закона о введении в действие ЖК РФ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
Из указанной статьи следует, что общежития, принадлежавшие государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и переданные в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона о приватизации.
Надо помнить, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма.
Необходимо также учитывать, что п. 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993 г. N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий"*(6) устанавливал, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта.
Однако на практике встречались случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях не передавались в муниципальную собственность.
На данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и распространяющиеся на приватизацию жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям.
Несмотря на такие четкие рекомендации Верховного Суда РФ, чиновники используют самые разнообразные способы уклонения от признания за гражданами, проживающими в общежитиях, их права на приватизацию.
Приведем примеры несколько судебных решений, разрешивших споры рассматриваемой категории.
В суд обратились Б., П., Б.О., Ш. с исковым заявлением к префектуре СЗАО г. Москвы и Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании незаконным бездействия ответчиков относительно принятия мер по ликвидации бывшего общежития ЗАО "Тушинская чулочная фабрика", обязании Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы заключить с ними договоры о передаче в собственность занимаемых ими жилых помещений в порядке бесплатной приватизации, ссылаясь на то, что согласно выданным им в 2004 г. ЗАО "Тушинская чулочная фабрика" ордерам проживали в изолированных комнатах в отдельных квартирах в общежитии, предоставленных им в связи с работой на Тушинской чулочной фабрике. Согласно распоряжению Правительства г. Москвы от 09.11.2005 N 2239-РП "О принятии ведомственных общежитий ЗАО "Тушинская чулочная фабрика" в собственность г. Москвы (СЗАО)" ответчики были обязаны перевести данные общежития в жилищный фонд г. Москвы в срок до конца 2006 г., однако данное распоряжение исполнено в полном объеме не было, с жильцами спорных комнат не были заключены договоры социального найма, чем были нарушены их права о бесплатной передаче в собственность занимаемых жилых помещений.
Решением Тушинского районного суда г. Москвы от 31.07.2008 в удовлетворении заявленных требований было отказано.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, и возражения на надзорную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу о наличии оснований, предусмотренных ст. 387 ГПК РФ для отмены судебных постановлений в порядке надзора.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Б., И, Б.О., Ш., суд первой инстанции исходил из того, что распоряжение Правительства г. Москвы "О принятии ведомственных общежитий ЗАО "Тушинская чулочная фабрика" в собственность г. Москвы (СЗАО)" не было выполнено в части ликвидации общежития и закрепления жилых помещений за проживающими в нем гражданами в связи с тем, что количество изолированных жилых помещений (71 помещение) в общежитии, где проживали истцы, меньше количества зарегистрированных семей (86 семей). Таким образом, жилые помещения по указанному адресу не были переведены в жилищный фонд г. Москвы и, соответственно, не возникло оснований для заключения договоров социального найма с истцами с последующей передачей жилых помещений в их собственность в порядке приватизации. Кроме того, требование о признании незаконным бездействия ответчиков относительно ликвидации общежития было заявлено с пропуском предусмотренного ст. 256 ГПК РФ трехмесячного срока для обращения в суд.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда согласилась с решением суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, в свою очередь, согласиться с данными выводами суда первой и кассационной инстанций не смогла.
Как следовало из материалов дела, истцы проживали и были постоянно зарегистрированы по месту жительства в общежитии. Использовавшиеся изолированные жилые помещения истцы занимали на основании ордеров, выданных в июне 2004 г. ЗАО "Тушинская чулочная фабрика".
Из ст. 7 Закона о введении в действие ЖК РФ следует, что общежития, принадлежавшие государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и переданные в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Поскольку судом было установлено, что истцы по делу занимали изолированные жилые помещения, Судебная коллегия по гражданским делам пришла к выводу, что то обстоятельство, что в подъезде дома по указанному адресу количество изолированных жилых помещений было меньше количества зарегистрированных семей, не могло служить препятствием для реализации истцами их жилищных прав, в том числе права на приватизацию занимаемых жилых помещений. Осуществление жилищных прав истцов не могло быть поставлено в зависимость от необходимости отселения других семей, не имеющих отдельных изолированных жилых помещений (определение Верховного Суда РФ от 26.01.2010 N 5-В09-142).
Решением Октябрьского районного суда г. Липецка от 30.09.2008 иск был удовлетворен.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 12.11.2008 решение районного суда было отменено и по делу было вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Отменяя решение суда первой инстанции и вынося по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленного требования, суд кассационной инстанции сослался на то, что фактическое пользование всей комнатой при наличии ордера, который предоставлял лишь право пользования койко-местом в общежитии, не могло свидетельствовать о возникновении у истицы права на приватизацию жилой комнаты. Между тем с такими выводами суда кассационной инстанции согласиться было нельзя, поскольку они основывались на неправильном толковании и применении норм материального права.
Ввиду утраты указанными домами статуса общежития в силу закона, а также с учетом требований действующего законодательства о применении к жилым помещениям, расположенным в таких домах, положений о договоре социального найма, граждане, занимавшие часть жилого помещения на условиях "койко-места", также приобретали право пользования им на условиях договора социального найма, поскольку ст. 7 Закона о введении в действие ЖК РФ предусматривает применение норм ЖК РФ о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, расположенными в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, без каких-либо изъятий и ограничений. В этой связи гражданам, проживавшим на момент вступления в силу указанной статьи в таком жилом помещении на условиях "койко-места", должно было передаваться в пользование изолированное жилое помещение в целом и с ними должен был заключаться один договор социального найма как с сонанимателями.
Жилые помещения, переданные в пользование таким гражданам по договору социального найма, подлежат последующей приватизации на основании Закона о приватизации в равных долях при условии согласия каждого из них на получение жилья в собственность.
Гражданину, фактически пользовавшемуся всем жилым помещением (комнатой) в доме, являвшемся общежитием, и проживавшему в нем на момент вступления в силу ст. 7 Закона о введении в действие ЖК РФ, также не может быть отказано в заключении договора социального найма на все изолированное жилое помещение, если это жилое помещение на момент вступления в силу указанной статьи не было предоставлено в установленном порядке в пользование нескольких лиц либо право пользования жилым помещением других лиц прекратилось по основаниям, предусмотренным законом (выезд в другое место жительства, смерть и т.п.).
Как следовало из материалов дела, М. фактически пользовалась изолированной комнатой с 1985 г.; с момента вселения и до момента рассмотрения спора в суде в 2008 г. она проживала в ней без подселения других лиц, оплачивала всю занимаемую жилую площадь указанной комнаты. Из копии ордера, выданного М., следует, что ей было предоставлено право на поселение в общежитии с указанием номера комнаты.
При таких обстоятельствах, имевших существенное значение для правильного разрешения возникшего спора, вывод суда кассационной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований М. являлся неубедительным (определение Верховного Суда РФ от 28.07.2009 N 77-В09-5).
Можно привести множество судебных решений по данному вопросу, отражающих многообразие ситуаций и оснований отказов органами муниципальной власти в приватизации бывших общежитий. Однако мы не будем вдаваться в подробное исследование этой проблемы, а рассмотрим иные основания для отказов в приватизации, встречающиеся в судебной практике.
Если жилое помещение не относится к одной из перечисленных в ст. 4 Закона о приватизации категорий жилого фонда, то запрет на приватизацию является незаконным и такой отказ в приватизации можно оспорить в суде общей юрисдикции.
Само указание в отказе на то, что жилое помещение аварийно, находится в общежитии или является служебным, как свидетельствует практика, не всегда может быть подтверждено документально.
Суды, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие такое распространение в каждом конкретном случае.
Вернемся к ст. 4 Закона о приватизации и проанализируем ее. В ней прежде всего указывается, что нельзя приватизировать квартиру, если жилое помещение находится в аварийном состоянии.
Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в ред. от 02.08.2007)*(7).
В соответствии с п. 7 указанного Положения признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.
Так в Москве, по постановлению Правительства Москвы от 21.08.2007 N 712-ПП (в ред. от 11.11.2008) была создана Городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда г. Москвы*(8). Многоквартирный жилой дом может быть признан аварийным только решением данной комиссии. Такое решение может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке. Заинтересованными лицами признаются граждане, проживающие в доме, признанном аварийным.
В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством.
Договоры на жилые помещения, признанные непригодными для проживания, могут быть расторгнуты по требованию любой из сторон договора в судебном порядке в соответствии с законодательством (п. 50 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
Приведем пример из судебной практики.
Как усматривается из материалов дела, истице было отказано в приватизации квартиры по тем основаниям, что дом по Бутырскому валу был включен в план реконструкции, со сроком строительства на 1995-1997 гг. на основании постановления Правительства Москвы от 13.09.1994 N 774 с отселением жильцов. Из материалов дела видно, что в 1994 г. межведомственная комиссия, санитарно-эпидемиологическая станция составили акт о необходимости проведения реконструкции здания с отселением жильцов.
Постановлением Правительства Москвы от 04.07.1996 N 570 было решено возвести гостинично-офисный комплекс на месте спорного дома. Последний был исключен из жилого фонда как недостаточно пригодный для дальнейшего проживания граждан (ветхий с недостаточными коммунальными удобствами). Сведений о том, что данный дом является аварийным, вышеуказанное Постановление не содержало, других доказательств его аварийности представлено не было, следовательно, отказ в приватизации квартиры нельзя было признать законным (решение Тверского районного суда г. Москвы N 3917/99).
Закон запрещает приватизёацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии. Следовательно, если дом относится к категории ветхих помещений или в жилом помещении выявлено вредное воздействие факторов среды обитания, то приватизация в них разрешена. Между тем на практике муниципальные власти, отказывая в приватизации жилого помещения, ссылаются на то, что дом непригоден для проживания. Непригодность дома для проживания может быть следствием как его аварийности, так и его ветхости или наличия в нем вредных воздействий факторов среды обитания (к примеру, если в конструктивных частях дома обнаружен фенол). Аварийность - это худшее состояние дома. Если будет установлено, что дом является аварийным, то граждане подлежат немедленному отселению из него. На деле люди проживают в домах, якобы признанных аварийными и не подлежащими приватизации, долгие годы.
Ответчик отказал заявителям в оформлении документов на приватизацию занимаемой ими по договору найма квартиры на том основании, что распоряжением префекта ЮАО "О комплексной реконструкции районов массовой жилой застройки первого периода индустриального домостроения, ветхого и малоценного жилого фонда ЮАО на период 1997-1998 годов" и постановления Правительства г. Москвы от 04.05.1997 N 162 "О мерах по ликвидации ветхого и малоценного жилищного фонда ЮАО" районным ДЕЗ и управлением внутренних дел предписано не проводить оформление документов на регистрацию (прописку) граждан, приватизацию и отчуждение жилой площади в домах, определенных к сносу.
Заявители обратились в суд с жалобой на указанный отказ, ссылаясь на то, что им нарушены их права. В соответствии со ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения. К перечисленному выше перечню квартира заявителей не относится, в связи с чем суд счел жалобу Н. обоснованной (решение Чертановского районного суда г. Москвы N 801/99).
М. обратилась в суд с иском к ДЖПиЖФ г. Москвы о признании незаконным отказа в приватизации и об обязании заключить договор передачи жилья в собственность, мотивируя его тем, что законных оснований для отказа в приватизации занимаемого ею жилого помещения не было, в частности, дом, в котором она проживала, не относился к числу аварийных, в нем был проведен капитальный ремонт.
Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, ссылаясь на постановление Правительства Москвы от 24.01.1995 N 71 "О содействии развитию НИИ нейрохирургии им. академика Н.Н. Бурденко РАМН", в соответствии с которым спорный дом был закрыт к приватизации. Суд счел иск подлежащим удовлетворению.
Ограничения в приватизации жилых помещений установлены Законом о приватизации. Так, не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии. Но, согласно ответу Генеральной дирекции по обеспечению объектов городской инфраструктуры, Межведомственная комиссия г. Москвы вопрос о признании спорного дома аварийным не рассматривала.
Таким образом, ответчик не представил доказательств того, что дом был признан аварийным в установленном порядке.
Постановление Правительства Москвы от 24.01.1995 N 71 ограничивает право граждан на приватизацию жилых помещений, предоставленное им Законом о приватизации. Поскольку в этой части данное Постановление не соответствует Закону о приватизации, то в ней оно применяться судом не может (решение Тверского районного суда г. Москвы N 61/00).
Следующий случай запрета приватизации касается служебных жилых помещений.
Квартира была предоставлена К. и членам его семьи - истцам по делу в связи с работой в РСТ (ремонтно-строительном тресте). Управление муниципальным жильем ЮАО г. Москвы отказало истцам в оформлении документов на приватизацию занимаемой ими по договору найма квартиры на том основании, что спорная жилая площадь является служебной и что данной семье по социальной норме будет предоставлена другая жилая площадь, которую они впоследствии смогут приватизировать. Суд счел жалобу подлежащей удовлетворению. В соответствии со ст. 4 Закона о приватизации служебные жилые помещения не подлежат приватизации. Как следовало из представленных документов, спорная жилая площадь была предоставлена семье К. на основании ордера, выданного в соответствии с решением администрации предприятия в семейном общежитии. На момент рассмотрения дела в суде по сообщению БТИ, спорная квартира числилась как жилая. Никакого решения о закреплении спорной квартиры в качестве служебной за ДЕЗ суду со стороны ответчиков представлено не было. В материалах дела также имелась выписка из распоряжения заместителя префекта ЮАО об отказе ДЕЗ в утверждении закрепления служебной площади (архив Чертановского районного суда г. Москвы, дело N 940/99).
Полагаем, этот пример заставит задуматься граждан, проживающих в служебных квартирах, действительно ли их жилая площадь все еще числится как ведомственная, ведь в настоящее время многие предприятия реорганизуются или ликвидируются, а организации, обслуживающие жилой фонд, не всегда спешат уведомить об этом жильцов служебных квартир, давно не поддерживающих трудовые отношения с предприятием.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г. был дан ответ на вопрос: могут ли быть приватизированы гражданами служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии были переданы в муниципальную собственность? Сохраняется ли за таким жилым помещением статус служебного жилого помещения?
Верховный суд РФ, исходя из положений ст. 4 Закона о приватизации, указал, что служебные жилые помещения приватизации не подлежат.
Факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, находившихся в государственной собственности и закрепленных за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.
Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст. 2 Закона о приватизации.
Однако то обстоятельство, что жилой фонд передан в муниципальную собственность, еще не свидетельствует об автоматической утрате жилым помещением статуса служебного жилья. Об этом свидетельствуют и примеры судебной практики.
Так, Р. обратилась в суд с иском о включении жилого помещения в наследственную массу и признании права собственности на него. Свои требования она мотивировала тем, что ее отчиму К. в 1992 г. была предоставлена однокомнатная квартира, 02.02.2005 он обратился к директору МУП "Юго-Западное" с заявлением о переводе указанного жилого помещения в разряд неслужебного, однако вопрос не был разрешен положительно. 01.07.2005 К. обращался в муниципальное учреждение "УМЗ" о приватизации указанной квартиры, в чем ему было отказано. 18.09.2005 К. скончался. Истица, являясь его наследницей по завещанию, утверждала, что спорная квартира не может быть отнесена к числу служебных в силу закона, отказ в приватизации был недействительным, и поскольку при жизни завещатель изъявил желание получить квартиру в собственность, в чем ему не могло быть отказано, она должна была быть включена в наследственную массу и передана в качестве наследственного имущества в собственность истицы.
Ответчик иск не признал и пояснил суду, что в установленном законом порядке спорная квартира не была исключена из числа служебных, в связи с чем не имелось правовых оснований ни для передачи ее в собственность К., ни для удовлетворения заявленного Р. иска.
Решением суда иск был удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик просил об отмене решения суда, считая его незаконным, основанном на неправильном применении материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия нашла решение суда подлежащим отмене как постановленное в нарушение требований действующего законодательства.
Разрешая спор, суд установил, что в 1993 г. произошло изменение формы собственности ПО (промышленного объединения) "Машиностроительный завод" (за которым спорная квартира была закреплена в качестве служебной) с передачей жилфонда в муниципальную собственность. В 2002 г. жилищный фонд был передан в ведение МУП "Юго-Западное", с которым К. в трудовых отношениях не состоял и уволился из АООТ "Машиностроительный завод", отработав там более 10 лет. По мнению суда, указанные обстоятельства с учетом положений действовавшей в указанный период ст. 105 ЖК РСФСР, свидетельствуют о том, что к 1993 г. спорная квартира утратила статус служебной, являлась муниципальной и могла быть предметом договора приватизации, о чем просил К.
Удовлетворяя иск, суд применил положения ч. 2 ст. 218 ГК РФ, согласно которой в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другому лицу в соответствии с завещанием или законом, а также положения ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, установившей, что переход права собственности на служебное жилое помещение влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения.
Выводы суда были признаны несоответствующими фактическим обстоятельствам дела, при разрешении спора судом был неправильно применен материальный закон, в связи с чем на основании ст. 362 и 363 ГПК РФ его решение должно быть отменено.
Судом было установлено, что в соответствии с решением исполкома Электростальского горсовета от 1987 г. спорная квартира была отнесена к числу служебных, закреплена за ПО "Машиностроительный завод" и в 1992 г. распределена в качестве служебной семье К. Постановлением главы администрации г. Электросталь от 19.11.1993 был утвержден перечень объектов АО "Машиностроительный завод", подлежащих передаче в муниципальную собственность, в прилагаемый к которому список передаваемой служебной жилой площади входила спорная квартира, занимаемая К. Указанные обстоятельства подтверждали факт передачи жилого фонда от АО "Машиностроительный завод" в муниципальную собственность с сохранением имевшегося служебного жилого фонда, что не было принято судом во внимание.
В связи с этим суду надлежало руководствоваться положениями ст. 101 ЖК РСФСР, установившей порядок включения жилых помещений в число служебных решением исполкома соответствующих Советов народных депутатов и не предусматривающей возможность изменения (утраты) статуса служебного жилья в связи с какими-либо обстоятельствами (смена собственника, изменение формы собственности, передача в муниципальную собственность и т.д.). Решения об исключении спорной квартиры (по аналогии закона, регулирующего сходные правоотношения) из состава служебного жилого фонда не принималось, что подтверждается не только материалами дела, но и фактом обращения К. к администрации МУП "Юго-Западное" в июле 2005 г. с заявлением об исключении спорной квартиры из числа служебных. Таким образом, вывод суда об утрате квартирой статуса служебной в 1993 г. следовало признать ошибочным и неправомерным.
Нельзя согласиться с правильностью применения судом положений ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, поскольку спорная квартира к моменту рассмотрения спора находилась в ведении МУП "Юго-Западное" на праве хозяйственного ведения согласно постановления главы г. Электросталь от 27.02.2002. В соответствии со ст. 13 Закона о введении в действие ЖК РФ граждане, проживавшие в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления им других жилых помещениях, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.
Таким образом, с учетом отсутствия решений об исключении спорной квартиры из состава служебного жилого фонда объем гарантированных законом жилищных прав К. был определен вышеуказанными нормами закона. В силу положений ст. 4 Закона о приватизации, установившей, что служебные жилые помещения не подлежат приватизации, основания для передачи указанной служебной квартиры в собственность К. к моменту его обращения в июле 2005 г. отсутствовали.
С учетом изложенного выше судебная коллегия пришла к выводу, что по данному делу следует принять новое решение об отказе Р. в удовлетворении ее иска.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила: решение Электростальского городского суда Московской области от 19.05.2006 отменить и вынести новое решение об отказе Р. в иске к муниципальному образованию "Город Электросталь Московской области" о включении жилого помещения - однокомнатной квартиры в наследственную массу после смерти К, умершего 18.09.2005, и признании за ней права собственности в порядке наследования по завещанию на указанную квартиру (определение Московского областного суда от 24.07.2006 по делу N 33-7951).
Подлежат ли передаче в собственность граждан в порядке приватизации служебные жилые помещения, изначально относившиеся к государственному или муниципальному жилищному фонду?
Ответ на этот вопрос содержится в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г.
Как разъясняется в указанном Обзоре, в соответствии со ст. 93 ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Частью 1 ст. 4 Закона о приватизации установлен перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации. К их числу отнесены и служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных. Часть 2 ст. 4 предусматривает, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.
Кроме того, исходя из положений п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Следовательно, основания и условия принятия собственником жилищного фонда решений о приватизации служебных жилых помещений могут устанавливаться субъектом РФ.
Из вышеизложенного следует, что служебные жилые помещения не подлежат приватизации, однако собственники жилищного фонда и уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о возможности приватизации служебных жилых помещений. Основания и условия приватизации данных помещений могут быть предусмотрены законодательством субъектов РФ.
Последнее ограничение в реализации права на приватизацию относится к жилым помещениям, расположенным в закрытых военных городках.
В соответствии с Законом РФ от 14.07.1992 N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" (в ред. от 27.12.2009)*(9) закрытые военные городки относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан. Согласно Федеральному закону от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (в ред. от 08.12.2010)*(10) к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Минобороны России (или иного федерального органа исполнительной власти, регулирующего вопросы военной службы в соответствии с федеральным законом).
Б. обратился в суд с жалобой на действия начальника Хабаровской квартирно-эксплуатационной части (КЭЧ) и иском о признании отказа в приватизации жилого помещения недействительным. Он сослался на то, что как военнослужащий в апреле 1988 г. получил двухкомнатную квартиру в г. Хабаровске. В 1990 г. он был уволен из армии. В декабре 1992 г. Б. обратился в Хабаровскую КЭЧ с заявлением о приватизации квартиры, однако ему было в этом отказано в связи с тем, что квартира находилась в закрытом военном городке.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение Индустриального районного народного суда г. Хабаровска, которым суд признал отказ Б. в приватизации квартиры в закрытом военном городке необоснованным, так как военный городок не соответствует статусу закрытого военного городка.
В соответствии со ст. 4 Закона о приватизации жилые помещения закрытых военных городков приватизации не подлежат.
Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции исходили из того, что военный городок, в доме которого находилась квартира Б., не относился к числу закрытых, поскольку отсутствовала пропускная система, на его территории находились организации общегражданского значения.
Президиум краевого суда также указал, что перечень закрытых военных городков был утвержден командующим Дальневосточного военного округа после увольнения Б.; вопрос об отселении из городка лиц, утративших связь с Минобороны России, не решался.
Однако с таким выводом согласиться было нельзя, как со сделанным по недостаточно исследованным материалам дела и без учета требований закона.
Согласно действующему законодательству, в частности, Закону РФ "О закрытом административно-территориальном образовании" и постановлению Верховного Совета РФ о порядке введения этого Закона в действие все существующие в Российской Федерации на момент вступления в силу указанного Закона административно-территориальные образования (города и поселки), созданные в соответствии с указами Президиума Верховного Совета РСФСР как закрытые, приобретают статус закрытых административно-территориальных образований. Приказом министра обороны СССР от 23.12.1980 N 363 "О переселении из закрытых военных городков лиц, утративших связь с Советской Армией и Военно-Морским Флотом, и о порядке обеспечения жилой площадью прапорщиков, мичманов и военнослужащих сверхсрочной службы" утверждение перечней закрытых военных городков возложено на командующих округов и флотов. Пунктом 1 распоряжения Правительства РФ от 04.09.1992 N 1625-р "О закрытых военных городках" исполнительным органам государственной власти республик в составе РФ, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга предписано исключить случаи изменения статуса обособленных и закрытых военных городков и приватизации жилья в них.
Суд не дал оценки тому, что, согласно имеющейся в деле выписке из перечня закрытых и обособленных военных городков, указанный военный городок был включен в перечень закрытых городков 05.10.1993. Суд не установил, включался ли ранее этот военный городок в перечень закрытых городков и с какого времени он имеет такой статус.
Из сообщения Главного управления по надзору за исполнением законов в Вооруженных Силах Генеральной прокуратуры РФ от 23.09.1994 видно, что этот городок являлся закрытым и ранее.
Жилой же фонд закрытого военного городка приватизации не подлежит.
Однако суд удовлетворил жалобу Б., ссылаясь на то, что военный городок не отвечает требованиям закрытого городка, при этом он основывался на объяснениях заявителя, не проверив надлежаще обстоятельства дела.
Между тем правовой статус военного городка определяется не только внешними признаками, но и правовыми актами, изданными компетентными органами.
В кассационной жалобе КЭЧ было указано, что территория военного городка была ограничена забором, имела контрольно-пропускной пункт. Ненадлежащее содержание технических средств и недостатки в организации пропускного режима сами по себе не могли свидетельствовать об отсутствии статуса закрытого военного городка. Тем не менее суд этого не учел.
При таких обстоятельствах судебные постановления нельзя было признать законными и обоснованными и они подлежали отмене, а дело - направлению на новое судебное рассмотрение. В соответствии с определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 29.09.1995 неисследованность обстоятельств дела повлекла отмену решения суда, признавшего недействительным отказ должностного лица в приватизации жилого помещения в доме военного городка (определение Верховного Суда РФ от 29.09.1995).
Рассмотрим иные причины для отказа в приватизации жилого помещения, прямо не предусмотренные в ст. 4 Закона о приватизации, но вытекающие из положений Закона о приватизации.
Как следует из ст. 2 Закона о приватизации, приватизировать можно жилое помещение, занимаемое в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма.
Следовательно, жилое помещение, занимаемое на основании договоров других видов (коммерческий наем и т.п.), приватизировать нельзя.
К. 1954 г. рождения проживала по договору социального найма в комнате одна. В 1996 г. в квартире, где была расположена комната, освободились еще две комнаты.
Решением Домодедовского городского суда от 16.10.1996 за К. было признано право на заключение договора купли-продажи или аренды на освободившиеся комнаты.
Решением Домодедовского городского суда от 30.04.1997, оставленным без изменения определением судебной коллегии Московского областного суда от 10.10.1997, был удовлетворен иск К. об обязании администрации Домодедовского района заключить с ней договор аренды на освободившиеся в квартире комнаты.
26.12.2000 Комитет по управлению имуществом Домодедовского района заключил с К. договор аренды жилого помещения сроком на пять лет. Согласно п. 3.1 договора в случае невнесения арендной платы или неоплаты коммунальных и других услуг в течение шести месяцев договор аренды расторгается в одностороннем порядке.
Решением Домодедовского городского суда от 10.04.2001 был удовлетворен иск К. об обязании администрации Домодедовского района заключить с ней договор безвозмездной передачи ей в собственность арендуемого жилого помещения.
Определением судебной коллегии Московского областного суда от 22.05.2001 решение суда от 10.04.2001 было отменено, а дело направлено на новое судебное рассмотрение.
Решением Домодедовского городского суда от 04.10.2002, оставленным без изменения определением судебной коллегии Московского областного суда от 28.11.2002, в удовлетворении требований К. было отказано.
В надзорной жалобе К. просила отменить решение суда от 04.10.2002 и определение судебной коллегии от 28.11.2002.
Определением судьи Верховного Суда РФ от 18.06.2004 дело было направлено на рассмотрение в суд надзорной инстанции - президиум Московского областного суда.
Президиум не усмотрел оснований к отмене судебных постановлений по делу.
Разрешая заявленные К. требования о безвозмездной передаче ей в собственность арендованных комнат, Домодедовский городской суд пришел к выводу о том, что заключенный 26.12.2000 администрацией района договор аренды, название которого было вынужденно воспринято из определения Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 08.02.1999, по сути является договором коммерческого найма двух комнат в квартире, поскольку согласно ст. 671 ГК РФ, с момента вступления в силу с 01.01.1996 второй части ГК РФ договор аренды жилого помещения мог быть заключен только с юридическим лицом, а договоры найма жилого помещения, заключаемые с физическими лицами, могли иметь форму коммерческого найма, социального найма, срочного безвозмездного пользования. По форме, условиям, сроку, порядку расторжения и т.д. договор от 26.12.2000 являлся договором коммерческого найма.
Статьей 2 Закона о приватизации в редакции от 15.05.2001 была предусмотрена возможность приобретения в собственность жилых помещений, находящихся в пользовании граждан только по договору социального найма. Возможность безвозмездной приватизации жилого помещения, находящегося в пользовании на условиях договора коммерческого найма, ни ГК РФ, ни Законом о приватизации, ст. 1 которого устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, только находящегося в социальном пользовании, не предусмотрена.
Решение Домодедовского городского суда от 04.10.2002 и определение судебной коллегии Московского областного суда от 28.11.2002 являлись правильными, соответствующими требованиям закона (определение президиума Московского областного суда от 28.06.2004 N 425 по делу N 44г-452/04).
Другим часто встречающимся основанием отказа в приватизации жилого помещения является отсутствие жилого помещения в реестре муниципальной собственности. Такие случаи имеют место, когда жилые помещения предоставляются гражданам по договорам социального найма в новостройках, а органы местного самоуправления не спешат регистрировать свои права муниципальной собственности на недвижимость в Федеральной регистрационной службе (вносить сведения в Единый реестр прав на недвижимое имущество).
Регистрирующий орган, осуществляющий свою работу в соответствии со своим регламентом, отказывает гражданам в приватизации жилья, однако отказ по мотиву отсутствия жилого помещения в реестре муниципальной (государственной) собственности является незаконным, так как такое основание ограничения прав граждан на приватизацию не предусмотрено Законом о приватизации.
Д. в собственных интересах и интересах своей несовершеннолетней дочери Д.О. обратилась в суд с иском к администрации Раменского района, в котором просила признать право собственности на занимаемую ими квартиру в порядке приватизации, ссылаясь на то, что нанимателем квартиры является ее мать П., которая не возражала против приватизации квартиры, в которой была зарегистрирована и проживала их семья в составе трех человек. Администрация Раменского района отказала в приватизации квартиры, поскольку АОЗТ "Сафроновское", которому ранее принадлежала квартира, было ликвидировано, а в реестре муниципальной собственности Раменского района дом, в котором находилась квартира, не значился.
Решением Раменского городского суда Московской области от 30.09.2005 в удовлетворении исковых требований было отказано.
В надзорной жалобе Д. просила отменить решение суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум суда нашел предыдущее решение подлежащим отмене.
Вынося решение, которым в удовлетворении исковых требований было отказано, суд исходил из того, что ответчик не был зарегистрирован в качестве собственника жилого помещения, занимаемого семьей истицы, и статус спорного жилого помещения не установлен.
Между тем такой вывод суда не соответствовал фактическим обстоятельствам дела и материальному закону.
Из материалов дела следовало, что согласно ксерокопии ордера N 2252, выданного исполнительным комитетом Раменского городского Совета 06.10.1969, П. на семью из шести человек была предоставлена спорная квартира. На момент предъявления иска и рассмотрения дела в суде в квартире были зарегистрированы и постоянно проживали мать истицы П., сама истица и ее несовершеннолетняя дочь Д.О.
Дом, в котором расположена спорная квартира, сначала находился в хозяйственном ведении совхоза "Сафоновский", а затем АО "Сафоновское". Согласно выписке из ЕГРЮЛ ЗАО "Сафоновское" было исключено из числа юридических лиц и прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией по решению арбитражного суда Московской области от 10.10.2003.
Статьей 18 Закона о приватизации предусмотрено, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что оснований для признания права собственности истицы и ее несовершеннолетнего ребенка на занимаемую ими квартиру по договору социального найма не имелось, являлся неправомерным (постановление президиума Московского областного суда от 26.07.2006 N 451 по делу N 44г-295/06).
С 01.03.2013 приватизировать жилое помещение будет невозможно. Переходный период между двумя реформами в жилищной сфере заканчивается. Законодатель счел, что все, желающие иметь в собственности жилое помещение, имели достаточно времени, чтобы реализовать свое право.
Между тем по основаниям, предусмотренным ст. 4 Закона о приватизации, этим правом не смогла воспользоваться определенная категория граждан, проживающих с 1991 г. по 01.03.2013 в перечисленных в этой статье категориях жилых помещений.
Представляется странным, что Законом о введении в действие ЖК РФ, который признает с 01.03.2013 утратившим силу Закон о приватизации, не решена судьба лиц, остающихся проживать в перечисленных категориях помещений.
Конституционность запрета на приватизацию жилых помещений, в частности находящихся в аварийном состоянии и в общежитиях, рассматривалась Конституционным Судом РФ, в результате чего этот запрет был признан законным и не противоречащим Конституции РФ.
Как указывал Конституционный Суд РФ в своих определениях по таким делам, "...определение круга объектов, не подлежащих приватизации, само по себе нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность. ...Граждане, ранее проживавшие в аварийном жилом помещении, после получения в пользование другого жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда, соответствующего требованиям жилищного законодательства, вправе приватизировать его. Тем самым им гарантируется не только право на жилище (статья 40 Конституции Российской Федерации), но и закрепленное статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности и право иметь имущество (в данном случае - жилое помещение) в собственности. Специальный же статус аварийного жилья, поскольку он не препятствует законодательно установленному праву проживающего в нем гражданина на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, не может рассматриваться как нарушающий принцип равенства прав граждан в зависимости от условий их проживания и противоречащий статье 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации.
...В силу статей 28 и 29 Жилищного кодекса РСФСР граждане, проживающие в общежитиях (за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением), являются нуждающимися в улучшении жилищных условий и вправе получить в пользование иное жилое помещение и впоследствии приватизировать его. Тем самым им гарантируется предусмотренное статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности и право иметь имущество в собственности"*(11).
Итак, Конституционный Суд РФ обнадежил граждан, проживающих в жилых помещениях, не подлежащих приватизации, указав, что они еще смогут реализовать свое право на приватизацию. Однако в настоящее время согласно новому законодательству эти граждане в случае получения ими другого благоустроенного жилого помещения после 01.03.2013, не смогут его приватизировать.
Полагаем, что для соблюдения равных конституционных прав законодатель или, в крайнем случае, Конституционный Суд РФ должен будет решить этот вопрос.
Гражданам, которые по тем или иным причинам не будут успевать приватизировать жилье до 01.03.2013, можно рекомендовать обращаться в суд с исками о признании права на приватизацию или о признании права собственности в порядке приватизации. Решения судов об удовлетворении таких исков, вынесенные после 01.03.2013, должны быть исполнены вне зависимости от того, что срок приватизации истек.
