Здравствуйте, Елена.
Да, это повлечет сложности в зависимости от установленных ограничений использования.
На части земельного участка с ограничениями можно не строить, если есть такая возможность.
Закажите ГПЗУ и Вам станет ясно какие ограничения по строительству на Вашем земельном участке.
Градостроительный кодекс
Статья 57.3. Градостроительный план земельного участка
1. Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.
2. Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
3. В градостроительном плане земельного участка содержится информация:
1) о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории;
2) о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии);
3) о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии);
4) о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства;
5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом;
6) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, за исключением случаев выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;
7) о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, установленных в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;
8) о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории;
9) об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий;10) о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон;
С 4 августа 2018 года Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) был дополнен главой XIX, устанавливающей единое правовое регулирование зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ) и вводящей ряд новелл в существовавшие ранее правила установления, изменения, прекращения ЗОУИТ и использования земельных участков в их границах, а также были внесены изменения в ряд других актов федерального законодательства, касающихся ЗОУИТ.
В данной статье остановимся на некоторых проблемах, связанных с режимом ЗОУИТ и возникающих в связи с несовершенством правового регулирования, а также на новеллах законодательства, в том числе направленных на решение данных проблем.
1. Некоторые проблемы правового регулирования ЗОУИТ
Понятие ЗОУИТ закреплено в Градостроительном кодексе РФ и фактически представляет собой перечисление видов данных зон: охранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия и т.д. При этом признаки, обуславливающие отнесение той или иной зоны к ЗОУИТ, законодательно не выделены, а до недавнего времени не был установлен и закрытый перечень видов ЗОУИТ.
При этом само законодательство, регулирующее отдельные виды ЗОУИТ, на настоящий момент крайне разрозненно.
Правила в отношении отдельных ЗОУИТ закреплены в актах разной юридической силы: например, в отношении объектов электроэнергетики правила установлены Постановлением Правительства РФ
, тепловых сетей – Приказом Минстроя РФ
, в отношении санитарно-защитных зон до недавнего времени действовал только СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, утвержденный постановлением Главного государственного санитарного врача РФ
. Кроме того, отсутствует единообразие и в содержании указанных актов.
Сложившаяся правовая неопределенность приводила к тому, что перечень ЗОУИТ оставался крайне размытым. При этом на уровне правовых актов субъектов РФ даже встречались случаи введения дополнительных типов ЗОУИТ, в принципе не предусмотренных федеральным законодательством.
Так, в г. Санкт-Петербурге при предоставлении земельных участков из государственной собственности в частную собственность или в аренду практиковалось установление некой ЗОУИТ "право прохода и проезда". При этом специальное регулирование режима данной зоны, детализирующее порядок ее установления, изменения, конкретный перечень запрещенных в ее границах видов деятельности, отсутствует.
По содержанию ограничений в использовании территории данная зона схожа с публичным сервитутом, устанавливаемым для обеспечения доступа населения к определенному объекту, например, к водному объекту. Вместе с тем, процедура, в соответствии с которой устанавливается публичный сервитут, при создании зоны "право прохода и проезда" не соблюдается.
Отметим, что в судебной практике сложилась устойчивая позиция о незаконности решений государственных органов г. Санкт-Петербурга об установлении зон "право прохода и проезда" как не предусмотренных федеральным законодательством , в связи с чем существование данных зон успешно прекращалось в судебном порядке. Кроме того, неурегулированным оставался правовой статус отдельных видов иных территорий, существование которых прямо предусматривалось федеральным законодательством, например, зон минимальных (нормативных) расстояний.
Минимальные расстояния представляют собой отступы от объектов, подлежащих охране, и устанавливаются, например, в отношении газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов. До внесения изменений в ЗК РФ нормативные акты, прямо относящие минимальные расстояния к ЗОУИТ, отсутствовали.
Вместе с тем, использование земельных участков в границах зон минимальных расстояний существенно ограничено. Так, в силу ст. 28, ч. 4 ст. 32 Закона о газоснабжении строительство в пределах минимальных расстояний от объектов системы газоснабжения запрещено, объекты, построенные ближе минимальных расстояний, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.
На практике судами удовлетворяются иски организаций-собственников объектов газоснабжения о сносе объектов, расположенных в пределах минимальных расстояний, а также о признании незаконными разрешений на строительство, выданных без учета таких расстояний . При этом суды не принимают во внимание факт неосведомленности нарушителя об установлении минимальных расстояний, равно как и факт отсутствия сведений о данной зоне в публичных источниках (например, Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН)).
Отметим, что федеральным законом, внесшим изменения в ЗК РФ в части регулирования ЗОУИТ , норма о сносе объектов в пределах минимальных расстояний с 1 января 2022 года отменяется, а в переходный период запрещается снос объектов, построенных в пределах минимальных расстояний, в отдельных случаях, например, если для строительства объекта было получено согласование организации-правообладателя соответствующей инженерной сети. Вопрос о доступности сведений об установленных ЗОУИТ также является давно наболевшим.
Закон о государственной регистрации недвижимости еще до последних изменений предусматривал внесение в ЕГРН сведений о ЗОУИТ, в частности, об их границах, документах-основаниях установления ЗОУИТ, содержании
наложенных ограничений . Вместе с тем, практика показывает, что степень наполняемости данных разделов ЕГРН остается крайне низкой. В то же время, в судебной практике сформирована позиция о том, что ограничения, вытекающие из установления ЗОУИТ, распространяются на земельный участок вне зависимости от включения сведений о них в ЕГРН . Очевидно, что хозяйственная деятельность на земельном участке в таких условиях сопряжена со значительными рисками. Нами описаны только некоторые из возникающих на практике проблем. Представляется, что именно на разрешение данных проблем направлены новеллы, введенные в ЗК РФ и иные акты законодательства с 4 августа 2018 года.
2. Установление, изменение, прекращение ЗОУИТ: новеллы регулирования
Первое изменение, на которое необходимо обратить внимание, – это установление закрытого перечня видов ЗОУИТ (ст. 105 ЗК РФ), а также исчерпывающего перечня целей, в которых могут устанавливаться ЗОУИТ (п. 1 ст. 104 ЗК РФ). Закрепление единого и закрытого перечня видов ЗОУИТ, безусловно, необходимо оценивать как положительное изменение, направленное на защиту интересов правообладателей земельных участков и обеспечение правовой определенности. В отношении содержания самого перечня отметим, что к ЗОУИТ теперь прямо отнесены, в частности, уже упомянутые выше зоны минимальных расстояний, а также придорожные полосы автомобильных дорог, которые раньше также не определялись в законодательстве как ЗОУИТ. В качестве целей установления ЗОУИТ зак оном указываются защита жизни и здоровья граждан, безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства, охрана окружающей среды.
Для решения проблемы с неоднородностью правового регулирования конкретных ЗОУИТ в ЗК РФ введена отдельная статья, посвященная порядку установления, изменения и прекращения существования ЗОУИТ.
Согласно новым требованиям, положение в отношении каждого вида ЗОУИТ (за исключением ЗОУИТ, возникающих в силу закона, например, прибрежных защитных полос) утверждается Правительством РФ, причем п. 1 ст. 106 ЗК РФ определяет содержание таких положений. Положение должно, в числе прочего, закреплять порядок принятия решений о создании ЗОУИТ, основания и порядок изменения и прекращения существования ЗОУИТ, исчерпывающий перечень объектов, в связи с размещением которых или в целях защиты которых устанавливается ЗОУИТ, срок установления ЗОУИТ (кроме случаев установления ЗОУИТ бессрочно), требования к предельным размерам зон, обозначению границ ЗОУИТ, а также перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах ЗОУИТ. При этом при определении ограничений использования должны устанавливаться исчерпывающий перечень видов объектов и (или) требования к параметрам объектов, размещение которых допускается или запрещается в границах ЗОУИТ, а также закрытый перечень видов деятельности, осуществление которых допускается и (или) запрещается в границах зоны.
Новеллой является норма о запрете требовать согласования размещения зданий, сооружений, ведения деятельности в границах ЗОУИТ (за исключением согласования размещения объектов в границах придорожных полос автомобильных дорог). В свою очередь, на текущий момент в значительном количестве ранее утвержденных правил в отношении различных ЗОУИТ установлены виды деятельности, осуществление которых допускается при наличии согласования эксплуатирующей организации. Например, согласно п. 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства с согласия сетевой организации в охранных зонах разрешаются, в частности, земляные, горные, взрывные работы, строительство зданий и сооружений. Хотя данные Правила и устанавливают общие принципы выдачи соответствующего согласования, вместе с тем, предоставление такой широкой дискреции сетевым организациям может создавать почву для злоупотребления.
Унифицированы также процедуры установления, изменения, прекращения существования ЗОУИТ, осуществляемые на основании решения уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления (кроме случаев установления ЗОУИТ в силу закона). При этом законом предусмотрены и детальные требования к содержанию таких решений.
Ранее утвержденными нормами порядок принятия решений об установлении, изменении ЗОУИТ практически не регулировался. Так, правовые акты, регулирующие режим охранных зон тепловых сетей , в принципе не касаются вопросов установления данной ЗОУИТ, не указывают на необходимость принятия каких-либо актов уполномоченных органов для ее создания. Указанный пробел в законодательстве на практике порождал ряд проблем, в частности, связанных с внесением сведений о границах ЗОУИТ в ЕГРН, поскольку основанием для внесения данных сведений является именно соответствующее решение (акт) уполномоченного органа, направляемое в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.
Согласно новому единому правилу, закрепленному в п. 10 ст. 106 ЗК РФ, обязательным приложением к решению об установлении ЗОУИТ являются сведения о границах данной зоны с графическим описанием местоположения и перечнем характерных точек границ в системе координат, принятой для ведения ЕГРН. На местности ЗОУИТ подлежат обозначению специальными знаками. Более того, ЗК РФ вводит новое положение, которое можно назвать почти революционным: ЗОУИТ, в том числе возникающие в силу закона, считаются установленными, измененными или прекращенными с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН. При этом Росреестр обязан уведомлять о внесении в ЕГРН и изменении сведений о ЗОУИТ правообладателей объектов недвижимости, расположенных в границах данных зон. Данное законодательно закрепленное правило, которое раньше было включено в некоторые правовые акты, регулирующие отдельные ЗОУИТ, но на практике игнорировалось, в том числе – судами при разрешении споров, по нашему мнению, позволит обеспечить прозрачность системы установления ЗОУИТ и публичную доступность сведений о них. Указанное, в свою очередь, минимизирует риски для правообладателей земельных участков, планирующих их хозяйственное освоение, выведя, наконец, полный перечень существующих ограничений в использовании участков из "серой зоны".
Важное нововведение коснулось также установления ЗОУИТ при проектировании и строительстве объектов. Так, застройщик объекта, в связи с размещением которого устанавливается ЗОУИТ, до дня обращения за получением разрешения на строительство обязан обратиться в уполномоченный орган с заявлением об установлении или изменении соответствующей ЗОУИТ. Принятое решение об установлении ЗОУИТ в отношении планируемого к строительству объекта направляется принявшим его органом в орган, выдающий разрешение на строительство. В случае, если объект так и не будет построен, существование ЗОУИТ будет прекращено.
Отметим, что на переходный период в отношении уже существующих ЗОУИТ законом предусматриваются специальные правила. В частности, до 1 января 2022 года без внесения сведений в ЕГРН считаются установленными ЗОУИТ, если они были установлены до 4 августа 2018 года на основании: решения уполномоченного органа об установлении ЗОУИТ или о согласовании ее границ, принятого в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения; правового акта, влекущего возникновение ЗОУИТ без принятия специального решения органа власти; решения суда.
В случае, если ранее требовалось утверждение местоположения границ ЗОУИТ в текстовой и (или) графической форме или границы должны были быть обозначены на местности, зона считается установленной только при условии соблюдения данного требования.
При этом после принятия Правительством РФ новых положений о ЗОУИТ, содержащих отличные от ранее действовавших правил нормы о размерах ЗОУИТ и связанных с ними ограничениях, установленные ЗОУИТ подлежат приведению в соответствие с новые правилами до 1 января 2022 года. До указанной даты также подлежат внесению в ЕГРН все необходимые сведения о ранее установленных ЗОУИТ. Кроме того, до 1 января 2022 года должны быть также установлены границы всех ЗОУИТ, возникающих в силу закона.
Остановившись на основных аспектах установления, изменения ЗОУИТ, обратимся к вопросу о последствиях создания данных зон.
3. Последствия установления ЗОУИТ по новым правилам
С момента установления ЗОУИТ на земельные участки, расположенные в границах такой зоны, распространяются все ограничения, предусмотренные решением об установлении ЗОУИТ.
Для приведения ранее построенных объектов в соответствие с ограничениями ЗОУИТ в течение трех лет со дня установления такой зоны осуществляется их реконструкция, а если такое приведение в соответствие невозможно, объект подлежит сносу.
Самым интересным последствием установления ЗОУИТ, регулируемым комплексом новых норм, являются правоотношения по поводу возмещения убытков в связи с налагаемыми ограничениями.
До внесения изменений в ЗК РФ действовала только общая статья 57 ЗК РФ, посвященная возмещению убытков, в том числе причиненных при ограничении прав собственников земельных участков, несколько конкретизированная Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 об утверждении Порядка возмещения таких убытков. При этом на практике требования правообладателей земельных участков о возмещении убытков, причиненных установлением ЗОУИТ, в большинстве случаев не удовлетворялись, поскольку суды считали неустановленными основания взыскания убытков (факт наличия и размер убытков, виновность действий лица, в чьих интересах установлена ЗОУИТ, а также причинно-следственная связь между действиями данного лица и возникновением убытков) .
С 4 августа 2018 года в ЗК РФ введена новая статья 57.1, устанавливающая особенности возмещения убытков, причиненных установлением ЗОУИТ, а также изменена статья 57 ЗК РФ. Внесенными изменениями, во-первых, расширен перечень лиц, которым возмещаются убытки. Теперь к ним отнесены не только лица, имеющие права на земельные участки, но также правообладатели зданий, сооружений, помещений в них, а также наниматели жилья по договорам социального найма.
Во-вторых, прямо определены лица, за счет средств которых возмещаются убытки. Такими лицами являются: собственник или иной правообладатель объекта, в связи с размещением которого установлена ЗОУИТ; в отсутствие данных лиц, а также при установлении ЗОУИТ в силу закона и зон охраны объектов культурного наследия – уполномоченные органы, принявшие решение об установлении ЗОУИТ. При этом в законе прямо заложен принцип, согласно которому при расчете размера убытков принимается во внимание не только стоимость самого объекта, права на который ограничиваются, но и размер обязательств перед третьими лицами, которые не будут исполнены в связи с наложенными ограничениями. Возмещение убытков, а также снос объектов либо их реконструкция производятся на основании соглашения о возмещении убытков либо на основании решения суда. Требование о возмещении убытков может быть направлено заинтересованными лицами в срок не более чем пять лет со дня установления, изменения ЗОУИТ либо со дня, когда данные лица узнали о таком установлении или изменении.
В качестве альтернативы возмещению убытков закон также предоставляет собственникам земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости право требовать выкупа их объектов недвижимости, если установление ЗОУИТ приводит к невозможности их использования. Кроме того, компенсации вправе требовать лица, у которых прекращаются права на земельные участки, находящиеся в публичной собственности (арендаторы, землепользователи и землевладельцы).
Детализация порядка выплаты компенсации в связи с установлением ЗОУИТ, безусловно, направлена на поддержание баланса интересов организаций-собственников объектов, для охраны которых устанавливается ЗОУИТ, публичных интересов и интересов правообладателей объектов, попавших в границы данных зон. Насколько успешно будет работать данный механизм – покажет практика.
Подводя общий итог проведенному анализу, отметим, что внесенные изменения в правовое регулирование ЗОУИТ в целом направлены на обеспечение прозрачности процедуры установления данных зон, защиту прав как лиц, в интересах которых ЗОУИТ устанавливаются, так и лиц, чьи права в связи с таким установлением нарушаются.
Учитывая существенность ограничений, налагаемых ЗОУИТ, и в то же время важность их соблюдения для защиты жизни и здоровья граждан, обеспечения промышленной безопасности, защиты иных общественно важных ценностей, обеспечить баланс интересов всех участников крайне важно и сложно. Вместе с тем, представляется, что на данный момент законодательство на идет по верному пути развития.
Пункт 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ).
Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон".
Приказ Минстроя РФ от 17.08.1992 № 197 "О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей".
Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов".
Согласно п. 1 ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами.
См., например, постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 декабря 2015 года по делу № А56-70228/2014, ФАС Северо-Западного округа от 16 октября 2012 года по делу № А56-53887/2011, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2011 года по делу № А56-71964/2010.
Федеральный закон от 31.03.1999 № 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации". Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Постановление АС Западно-Сибирского округа от 25.09.2015 по делу № А03-22308/2014. Например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.04.2014 по делу № А59-4856/2012.
Зоны с особыми условиями использования территорий, их границы обозначаются на местности специальными информационными знаками (размер зон либо нормативно определён, либо разрабатывается в проекте). Уничтожение или повреждение специальных знаков влечёт наложение административного штрафа на виновных в этом.
В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий:
1) индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон;
2) описание местоположения границ таких зон;
3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;
4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;
Границы зон с особыми условиями использования территорий воспроизводятся на кадастровых картах всех видов. Зоны с особыми условиями использования территорий (или их части) могут быть объектами землеустройства, сведения о таких зонах вносятся в государственный лесной реестр, государственный водный реестр.
Системно и последовательно зоны с особыми условиями использования территорий отображаются в материалах градостроительной деятельности:
на картах, содержащихся в схемах территориального планирования и генеральных планах;
на картах градостроительного зонирования и в составе градостроительных регламентов в правилах землепользования и застройки;
в материалах по обоснованию проекта планировки территории и на чертежах межевания территории.
К зонам с особыми условиями использования территорий относятся:
охранные зоны;
санитарно-защитные зоны;
зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (объекты культурного наследия);
водоохранные зоны;
зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения;
зоны охраняемых объектов;
иные зоны.
Зоны устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации, основные требования можно найти в следующих документах:
«Лесной кодекс Российской Федерации» от 04.12.2006 N 200-ФЗ
«Водный кодекс Российской Федерации» от 03.06.2006 N 74-ФЗ
Федеральный закон от 04.05.1999 N 96-ФЗ «Об охране атмосферного воздуха»
Федеральный закон от 21.11.1995 N 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии»
Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
Федеральный закон от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи»
Постановление Правительства РФ от 12.10.2006 N 611 «О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог»
Постановление Правительства РФ от 20.06.2006 N 384 «Об утверждении Правил определения границ зон охраняемых объектов и согласования градостроительных регламентов для таких зон»
Постановление Правительства РФ от 26.04.2008 N 315 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации»
Постановление Правительства РФ от 10.01.2009 N 17 «Об утверждении Правил установления на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов»
Постановление Правительства РФ от 27.08.1999 N 972 «Об утверждении Положения о создании охранных зон стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, её загрязнением»
Постановление Правительства РФ от 27.02.2004 N 112 «Об использовании земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, проведении на них мелиоративных и культуртехнических работ, установлении охранных зон и сохранении находящихся на этих землях объектов»
Приказ Минтранса РФ от 06.08.2008 N 126 «Об утверждении Норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также норм расчета охранных зон железных дорог»
«Правила охраны магистральных трубопроводов».1)
1. Охранные зоны:
объектов электросетевого хозяйства;
объектов системы газоснабжения;
сетей связи и сооружений связи;
магистральных трубопроводов;
геодезических пунктов;
морских портов;
стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением;
железных дорог;
на загрязненных землях;
особо охраняемых природных территорий.
Например: Пример определения охранных зон, устанавливаемых для обеспечения функционирования объектов железнодорожного транспорта. Охранные зоны - территории, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения сохранности, прочности и устойчивости объектов железнодорожного транспорта, в том числе находящихся на территориях с подвижной почвой и на территориях, подверженных снежным, песчаным заносам и другим вредным воздействиям.
Водоохранные зоны (включая прибрежные защитные полосы).
Рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны.
Округа и зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях.
Округа и зоны санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
Санитарно-защитные зоны предприятий, сооружений и иных объектов, в т. ч. санитарно-защитные зоны и зоны наблюдений радиационных объектов.
Зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
Зоны охраняемых объектов.
Перечень зон с особыми условиями использования территорий, указанный выше в определении, не является исчерпывающим, в отдельных законах и подзаконных актах имеются специальные указания на отнесение к зонам с особыми условиями использования следующих зон:
лесопарковые зоны, зелёные зоны;
береговая полоса внутренних водных путей Российской Федерации;
приаэродромная территория.
Что такое «зоны с особыми условиями использования территорий?»
Из градостроительного кодекса РФ следует, что зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) - это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. В зависимости от вида объектов, их функционального назначения и влияния на окружающую среду, устанавливаются различные виды зон.
Установление "особых зон" предназначено для охраны объектов, нуждающихся в охране, или для защиты от объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду и человека. Исходя из вышесказанного, зоны имеют определенный охранный или защитный режимы. В зависимости от характера зоны, накладываются определенные правовые требования к использованию и ограничения в использовании объектов движимого и недвижимого имущества попадающего в зону, а также могут определяться условия нахождения, правила посещения, режим пребывания и т.п. в данных зонах.
Границы зон с особым режимом использования земель устанавливаются по проектам строительства соответствующих субъектов, а при их отсутствии - по утвержденным нормативам РФ с учетом местоположения режимообразующих объектов, их назначения, параметров, конструкции и степени влияния на окружающую среду. Как правило, границы ЗОУИТ шире и не совпадают с границами объекта, требующего охраны, или объекта, от воздействия которого необходима защита, вследствие чего, на земельные участки, которые частично или полностью входят в границы таких зон, может быть введен особый правовой режим использования.
Правовой режим таких зон регламентируется не только градостроительным и земельным законодательством, но и законодательством в областях электроэнергетики (охранные зоны объектов электросетевого хозяйства и охранные зоны объектов по производству электрической энергии), промышленной безопасности (охранные зоны магистральных трубопроводов и охранные зоны газораспределительных сетей); законодательством о железнодорожном транспорте (охранные зоны железных дорог) и о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения (санитарно-защитные зоны), природоресурсным законодательством (водоохранные зоны, зоны затопления и подтопления, рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны, лесопарковые зоны и зеленые зоны и т. д.) и другими отраслями российского законодательства.
Как узнать, входит ли участок в зону с особыми условиями использования территории?
Зоны с особыми условиями использования территорий являются источником введения ограничений использования земельных участков. Данные ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Такие ограничения полностью или частично распространяются на все земельные участки, входящие в границы зон с особым условием использования.
Основное предназначение зон с особыми условиями использования территорий - это охрана режимного или ценного объекта или защита от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека. Если вблизи Вашего земельного участка расположен такой объект, то это может указывать на то, что Ваш земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территорий.
Узнать о том, входит ли земельный участок в границу какой-либо зоны с особыми условиями использования территорий, можно заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также обратившись к общедоступному сервису «Публичная кадастровая карта Росреестра».
Не стоит думать, что земельный участок (его часть), который вошел в зону с особым условием использования территорий, невозможно использовать по целевому назначению. Нахождение земельного участка в зоне накладывает на его правообладателя обязательства по соблюдению особого режима использования, но не лишает его прав на использование и оборот такого участка.
Как узнать об ограничениях на свой земельный участок?
Cуществует возможность при помощи электронных сервисов узнать об ограничениях использования земельного участка. Теперь любой пользователь интернета может узнать, не выходя из дома, не расположен ли какой-то определенный земельный участок в водоохранной зоне, санитарно-защитной или зоне охраны объектов культурного наследия.
В настоящее время на официальном сайте ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» доступен электронный сервис «Узнать об ограничениях на земельный участок» (kadastr.ru/site/electron/zouit.htm), с помощью которого можно узнать о наличии ограничений, наложенных на земельный участок в связи с установлением территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории.
Для того, чтобы воспользоваться услугами данного сервиса необходимо на главной странице сайта Кадастровой палаты из перечня электронных сервисов выбрать вкладку «Узнать об ограничениях на земельный участок», указать кадастровый номер земельного участка или учетный номер зоны и нажать «Найти».
В случае, если земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территории, то пользователь получит ответ, в котором будет указана вся информация об этой зоне, а также соответствующий ряд ограничений.
Отметим, что сведения электронного сервиса предназначены исключительно для некоммерческого использования и несут справочный характер.
Информация предоставлена редакции Профкадастр.рф пресс-службой Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калужской области.
Спасибо за предоставленную информацию!
Определяясь с выбором земельного участка под строительство следует знать, что даже став собственником участка нельзя использовать его по своему усмотрению, как вздумается. Действующим законодательством установлены ограничения в использовании земельных участков, которые обязательны для землепользователей. Указанные ограничения можно условно разделить на две группы: градостроительные регламенты и зоны с особыми условиями использования .
Градостроительный регламент - устанавливаемый органами местного самоуправления правовой режим земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны и определяющий виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Иными славами органы местного самоуправления своими нормативными актами делят территорию города, поселка на территориальные зоны в определенных границах, в пределах которых устанавливаются обязательные для исполнения правила использования земельных участков:
И если планируемый к строительству объект не будет соответствовать данным правилам, то органы местного самоуправления просто откажут в выдаче разрешения на строительство или в предоставлении земельного участка для целей, не соответствующих регламенту.
Градостроительные регламенты устанавливаются в местном нормативном акте - . В настоящее время не во всех городах и поселках утверждены такие правила, но законодатель принуждает это сделать в ближайшее время.
Кстати, по закону, если после установления регламентов находящийся в определенной территориальной зоне объект недвижимости не соответствует такому регламенту (например жилой дом находится в производственной зоне), то собственник такого объекта не имеет право реконструировать такой объект или перестраивать его, если после такой реконструкции или строительства объект не изменит свое назначение на соответствующее регламенту.
Зоны с особыми условиями использования территорий - это зоны, определяемые расчетами по правилам, установленным нормативными актами, в пределах которых установлены ограничения в использовании земельных участков, в том числе запрет на строительство определенных объектов или полный запрет на строительство.
Устанавливаются следующие зоны с особыми условиями использования территории:
Рассмотрим для примера некоторые из устанавливаемых зон.
Зоны, выделенные для обеспечения правового режима охраны и эксплуатации объектов культурного наследия Российской Федерации
В пределах данной зоны особый порядок использования: деятельность должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех ценных градоформирующих объектов, в соответствии с проектом зон охраны , разрабатываемом органом охраны объектов культурного наследия, а до разработки такого проекта - при условии получения согласия такого органа охраны.
Поскольку мало где разработаны проекты зоны охраны, во всяких таких случаях строительства на территории расположения культурных объектов, в том числе, в случае сноса или реконструкции архитектурного памятника, предварительно нужно будет получить письменное согласие местного органа охраны памятников культуры.
Организации, промышленные объекты и производства, группы промышленных объектов и сооружения, являющиеся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, отделяются санитарно-защитными зонами от территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, домов отдыха, стационарных лечебно-профилактических учреждений, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.
В пределах санитарно-защитной зоны запрещено строительство жилья ,а также запрещены отдельные виды деятельности. Даже если жилой дом будет построен на собственном земельном участке и оформлен в упрощенном порядке, то существует риск, что владелец объекта, образующего санзону, может обратиться в суд с иском о сносе такого дома.
Аналогична ситуация с другими вышеперечисленными зонами. Строительство в пределах установленных зон либо запрещено, либо связано с определенными ограничениями или согласованиями.
