Как оформить “ничейную сотку” рядом с вашим участком?
Мы обсудим процедуру оформления участка, который относится к землям поселений — деревень, ПГТ и сел. О землях садовых товариществ и дачных кооперативов речь пойдет в следующих статьях.
Представьте ситуацию: вы захотели передвинуть забор своего дома на метр, рядом как раз есть “ничейная полоса”. Казалось бы, вам ничего не мешает это сделать, просто располагаете ограждение дальше от дома, и места станет практически на одну сотку больше!
Это стандартный пример самозахвата территории
. То есть пользование землей без права, подтвержденного законом.
Самозахват является преступлением, соответственно, к «захватчику» могут быть применены административные меры наказания (штраф) и в некоторых случаях реальное лишение свободы.
Но не стоит паниковать. Существует закон, разрешающий оформление площади, дополнительной к территории собственника — Федеральный закон No171 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации « . Его задача — перераспределить земельные метры от государства к народу. Поэтому всегда есть шанс присвоить прирезку к своему участку абсолютно законно. Тема правильного оформления зоны, прилегающей к дому, очень актуальна.
Важно! Прежде, чем проводить процедуру присоединения “ничейного” земельного участка, необходимо произвести межевание (уточнение границ) вашего “основного” участка.
После межевания нужно оформить всю необходимую документацию.
Вам понадобятся:
Эти бумаги поможет подготовить кадастровый инженер на основании геодезической съемки. В конечном итоге Вы получите документ, в котором точно определены границы и площадь участка, который Вы хотите присоединить.
Документы подаются в орган местного самоуправления, который распоряжается государственными территориями. После рассмотрения местная администрация выносит постановление о передаче участка или об отказе.
После этого следует зарегистрировать новый земельный участок в Росреестре, и получить, таким образом, право собственности.
В итоге Вы становитесь законным собственником участка, включающего в себя “прирезанный” кусок.
Стоимость устанавливает собственник, в данном случае — государство, она складывается из разных показателей. Итоговую сумму сможет посчитать специалист Центрального Кадастрового Бюро.
В расширении придомовой территории откажут, если:
Если вы получили отказ, то не опускайте руки. Вы можете обжаловать это решение, напишите заявление с доказательствами того, что отказ незаконен, и отправьте его в орган самоуправления.
Администрация обязательно ответит письменно и пояснит причину отказа, и способ ее устранения. Это решение вы можете обжаловать в суде.
Обратитесь за бесплатной консультацией к специалистам Центрального Кадастрового Бюро. Кадастровые инженеры нашей компании оформят перераспределение участков любой сложности в Москве и Московской области.
1 марта вступил в силу закон, предоставивший гражданам возможность расширить границы своих земельных участков, соседствующих с государственными и муниципальными землями, за счет оформления "прирезок" (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ " "). Разберемся, из каких земель можно это сделать, насколько это дорого и как правильно оформить увеличение площади своего участка.
"Прирезка": что это такое и с чем ее едят
"Прирезкой" называют увеличение фактической площади участка за счет самовольно занятых земель. Раньше такие действия были под запретом, однако это не мешало некоторым гражданам устанавливать свои заборы с захватом чужой территории. Со временем незаконно занятых земель стало так много, что законодатель принял решение позволить гражданам оформить данные "прирезки", а тем, кто только мечтает увеличить площадь своих участков и устранить изломанность их границ, – сделать это официально и за небольшую плату. Так в Земельном кодексе РФ появилась , регулирующая порядок перераспределения государственных, муниципальных и частных земель, которая вступила в силу 1 марта.
Новые нормы распространяются на участки, находящиеся в собственности граждан и граничащие с государственными и муниципальными. Земля, за счет которой осуществляется "прирезка", не может быть территорией общего пользования, а также выходить за пределы "красных линий" – линий, которые обозначают границы коммуникаций, автомобильных дорог и иных линейных объектов – или относиться к другой территориальной зоне. Напомним, территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (). Узнать, к какой территориальной зоне относится тот или иной земельный участок, можно на официальном сайте конкретного муниципального образования либо сайте администрации муниципалитета (ответственного комитета администрации). Как правило, на этих ресурсах размещена карта, на которой цветом обозначены границы той или иной территориальной зоны – это позволяет найти интересующий пользователя земельный участок и определить, в рамках какой территориальной зоны он расположен.
Обратиться за оформлением "прирезки" может владелец земли, предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. При этом в результате перераспределения земли площадь участка не может превышать предельный максимальный размер, установленный правилами землепользования и застройки территории в пределах градостроительной зоны (). С этими правилами также можно ознакомиться на указанных сайтах. Например, в подмосковном Серпухове предельная площадь земли для постройки маленького дома на одну квартиру (с высотой в коньке крыши до 9 м и длиной до 16 м) составляет 200 кв. м.
Цена вопр оса
Размер платы за земельный участок, который гражданин хочет "добавить" к имеющемуся, устанавливается собственником земли – государством, субъектом федерации либо муниципальным образованием – в зависимости от ее принадлежности (). "Для расчета итоговой цены "прирезаемого" земельного участка достаточно знать его площадь, кадастровую стоимость и размер платы за "прирезку", который устанавливается владельцем земли в процентах от ее стоимости", – объясняет заместитель генерального директора юридической компании "Прайм Лекс" Александр Агафонов .
Кадастровую стоимость можно выяснить, например, из Публичной кадастровой карты , размещенной на сайте Росреестра. Если на этом ресурсе не оказалось нужных сведений, рекомендуем заглянуть в раздел "Сервисы" (подраздел "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online") и поискать кадастровую стоимость там. Для этого необходимо знать кадастровый или условный номер участка или его адрес. Кроме того, можно направить электронный запрос в Росреестр. В этом случае ведомство обязано ответить не позднее, чем через пять дней после получения запроса (). Заявитель вправе сам выбрать наиболее приемлемую форму ответа – письмо на электронную почту (для этого нужно указать ее адрес в заявлении) или бумажное письмо (в заявлении необходимо указать почтовый адрес, на который оно должно прийти, или любое отделение Почты России, до востребования). В первом случае необходимо уплатить госпошлину в размере 150 руб. (платежку следует отсканировать и приложить к запросу), во втором – 400 руб.
"Цена "прирезок", вероятно, окажется сравнительно ниже рыночной, поскольку иным способом эти участки задействовать в обороте проблематично, а по факту они давно используются гражданами в своих целях и зачастую даже огорожены", – рассуждает управляющий партнер Коллегии адвокатов Республики Татарстан SERGIS Тимур Сергеев . Действительно, при присоединении земельного участка из федеральных земель гражданину придется заплатить всего 15% от ее кадастровой стоимости ().
Порядок оформления "прирезок"
Перераспределение земель осуществляется на основании соглашения заявителя с уполномоченным органом. Уполномоченным органом выступает орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит распоряжение государственными или муниципальными землями. В Московской области это Правительство Московской области или уполномоченные им центральные исполнительные органы государственной власти Московской области (). Именно в эти ведомства желающий расширить границы своего участка должен подать копии правоустанавливающих документов на него, заявление о перераспределении и проект межевания территории, на которой расположен участок (). В случае отсутствия проекта межевания заявителю придется за собственный счет изготовить схему расположения земельного участка. Данный документ оформляется кадастровым инженером на основе данных геодезической съемки (). Средняя стоимость оформления схемы расположения земельного участка составляет около 5 тыс. руб.
Через 30 календарных дней после получения всех документов уполномоченный орган принимает решение об утверждении новой схемы расположения земельного участка либо об отказе в заключении соглашения о перераспределении. Заместитель генерального директора юридической компании "ИнвестКонсалт Системс", к. ю. н. Анастасия Митрохина считает, что именно на этом этапе могут возникнуть основные проблемы: например, может выясниться, что земельный участок переведен в категорию земель общего пользования либо включен в территорию под застройку в соответствии с планом развития территории. Узнать об этом можно также на сайте Росреестра.
Земельный кодекс РФ содержит перечень оснований для отказа в перераспределении земельных участков (). Например, гражданин не сможет "прирезать" землю, ограниченную в обороте, зарезервированную для государственных или муниципальных нужд или выставленную на аукцион. "Если же перераспределение затрагивает права землепользователей, землевладельцев, арендаторов земли или залогодержателей, то оно должно быть осуществлено с их согласия. Например, если участок находится в ипотеке, то для оформления "прирезки" к нему потребуется разрешение банка", – разъясняет Александр Агафонов. Могут возникнуть и иные проблемы, которые во многом связаны с неопределенностью нового порядка. "Неизвестно, как поступать в ситуации, когда на один участок земли претендуют сразу несколько лиц – в нет норм, по которым возможно разрешить данный спор", – сетует руководитель Управления правового консалтинга аудиторско-консалтинговой группы "ФинЭкспертиза" Виктор Демидов .
При положительном решении уполномоченного органа гражданин должен организовать и оплатить проведение работ по постановке на кадастровый учет всех земельных участков, которые образуются в результате перераспределения (). Как разъяснили порталу ГАРАНТ.РУ в Минэкономразвития России, речь идет не только об участке, который принадлежит гражданину и границы которого были расширены, но и о государственной (муниципальной) земле, за счет которой произошло такое расширение. При этом оплатить такие работы придется вне зависимости от площади государственного (муниципального) участка, использованного для перераспределения. "Стоимость услуг кадастрового инженера сильно разнится в зависимости от сложности работы и региона их выполнения. Например, в Можайском районе Московской области постановка участка на кадастровый учет обойдется примерно в 10 тыс. руб, а в Ленинградской области – уже в 30 тыс. руб. Данные траты – неизбежная для заявителя плата за возможность легально увеличить территорию и приобрести собственность на землю на льготных условиях", – отмечает Александр Агафонов.
После получения кадастрового паспорта на новый участок гражданин предоставляет его в уполномоченный орган, который подписывает проект соглашения о перераспределении земельных участков, а затем направляет его заявителю для подписания. Гражданин обязан подписать это соглашение в 30-дневный срок со дня его получения (). Оплата приобретаемого участка осуществляется в течение месяца с момента подписания соглашения. Рассрочка и отсрочка платежа не предусмотрены.
Последствия оформления "прирезок"
Оформление "прирезок" выгодно как гражданам, так и государству, поскольку казна получит дополнительный приток денежных средств в виде платы за такие участки. Кроме того, увеличится общий объем частных земель, которые теперь будут облагаться налогом и полноценно участвовать в гражданском обороте. "А еще запуск такого механизма повлечет за собой актуализацию сведений государственного кадастра недвижимости", – добавляет руководитель практики недвижимости Юридической компании "Генезис" Артур Стариков . Александр Агафонов рассказывает, что на западе опыт перераспределения земли между гражданами и государством отсутствует – в большинстве стран Европы все участки уже давно находятся в частной собственности. А в США федеральные земли хоть и могут передаваться гражданам, но только в случаях, когда государство не может эффективно использовать участок, а его продажа будет способствовать развитию территории или достижению иных общественно полезных целей.
В целом эксперты ГАРАНТ.РУ положительно оценили новеллу о перераспределении земли. Однако не все так гладко: в связи с отсутствием всех необходимых подзаконных актов и опыта применения новых норм на начальном этапе оформления "прирезок" у граждан и уполномоченных органов могут возникнуть некоторые сложности.
До 2015 года любое использование земли без документов на ее использование, расценивалось законом как самовольный захват. Проблема привела к появлению отдельной главы в кодексе, касающейся «прирезки» и .
Особенности порядка отвода и стоимость увеличения земельного участка зависят от ведомственной принадлежности территории федеральным, муниципальным органам или субъектам федерации, которые принимают соответствующие акты.
Прирезка земельного участка к основному — эффективный способ расширить границы уже переданной во владения земли.
Виды целей прирезки земельных участков:
Возможны такие мероприятия в отношении:
Образовавшаяся площадь нового земельного участка не должна превышать уровень, установленный для данной категории — огороды, сады, дачи, ведение личного хозяйства в пределах зоны.
Также следует ответить на еще один актуальный вопрос — сколько соток можно прирезать к земельному участку? Согласно тексту Федерального закона №221 «О кадастровой деятельности» , общий размер добавляемой площади не должен увеличивать первоначальную площадь более чем на десять размеров. Это при условии, что предельный минимальный размер земельного участка не был установлен.
В итоге перераспределения основного земельного участка формируется новый и меняются границы государственной территории, часть которой участвует в прирезке. В результате процедуры информация о новых границах должна быть внесена в кадастр, а лицо получить выписку из ЕГРН с новой территорией и границами.
Порядок расширения границ основного земельного участка:
Если нет причин для отказа, то законом дается 30 дней для вынесения решения:
Отказано может быть если нарушен порядок прирезки, а именно:
Уведомление о результате рассмотрения заявления на прирезку, лицо получает в форме, указанной при подаче. В случае выдачи положительного результата, заявитель обеспечивает работы по постановке на кадастровый учет всех новых владений, появившихся в результате перераспределения. Договор о перераспределении подписывается в течение месяца после подачи заявления.
Заявитель получает в Росреестре выписки из ЕГРН с новой площадью и конфигурацией. Фактически лицо, задумавшее процедуру прирезки обязано провести весь комплекс мероприятий которые присущи полноценному отводу основной земли. Дополнительная информация о межевании земельного участка и кадастровых работах имеется .
Чтобы процесс перераспределения шел правильно, заявление должно быть заполнено с указанием всей необходимой информации, подано в надлежащий орган власти субъекта федерации и приложенные документы должны отвечать требованиям закона.
В заявлении указывается:
К заявлению должны прилагаться:
В процессе изучения заявления может возникнуть необходимость в дополнительных материалах, например, согласие третьих лиц, о чем сообщается заявителю в отказе, после получения которого документы можно подать повторно.
Можно скачать образец заявления на прирезку земельного участка.
Единой цены на процедуру прирезки земли нет. Граждане должны рассчитывать ее индивидуально, исходя из ряда конкретных факторов. Ключевым в данном случае является кадастровая стоимость участка, которую можно узнать на сайте Росреестра. Для этого надо пройти в раздел «Публичная кадастровая карта», где и находятся все соответствующие данные.
Так же, для проведения оценки можно обратиться в территориальный офис Россреестра. Это можно сделать лично или по почте. Обращение в электронном виде стоит 150 рублей, а выписка в бумажном виде стоит 400 рублей.
Правила перераспределения участков в Московской области мало чем отличается от установленного для других регионов.
Следует учитывать, что максимально возможный размер основного надела от 1 до 6 соток, но более:
Оплатить придется 50% стоимости по кадастру той части, на которую будет увеличен основной кусок. Данные требования установило правительство Московской области для земель, находящихся в его ведении или тех, на которых не разграничена собственность. Если территория федеральная, то стоить она будет 15% соответственно.
Правительство Москвы в постановлении с изменениями от 17.05.2015 г. установило для земель Москвы (в том числе, Новой Москвы) свой процесс формирования стоимости прирезки участка к основному.
Департамент городского имущества города Москвы рассчитывает, какова будет цена присоединения части к основному наделу по следующей формуле: “Цена = кадастровая стоимость земли с увеличившимся размером – кадастровая стоимость собственности заявителя на день подачи им заявления на перераспределение.”
В рамках перераспределения часть может быть выкуплена правительством Москвы по ее рыночной стоимости для общественных нужд.
Если на территорию в силу каких-либо причин установлен запрет на строительство, то прирезка земельного участка к основному в Новой Москве будет составлять 20% от разницы между кадастровой стоимостью вновь созданного надела и этой же стоимостью территории на момент подачи заявления на перераспределение.
1 марта 2015 года вступил в силу закон, который открывает частным лицам – владельцам участков земли, новые и очень привлекательные возможности по расширению своих владений за счет «прирезок». Но оформить такую «прибавку» площади к своей территории можно лишь в том случае, если она граничит с участком земли, «хозяином» которого является муниципалитет или государство. При этом далеко не каждый обладатель «лакомого кусочка» в виде самовольно захваченной территории сможет без проблем оформить его в личную собственность – относительно документального оформления «прирезок» существуют определенные запреты и ограничения.
Рассмотрим более подробно, что означает сам термин – «прирезка», а также важные аспекты подготовки документации и оформления таких участков.
«Прирезкой» называется увеличение размеров и площади собственного земельного участка за счет территории неразграниченных земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
До принятия нового закона такие действия считались незаконными, хотя многие годы огромное количество наших соотечественников не считало зазорным и преступным немного передвинуть свою межу или забор с заходом на соседний участок, тем более, если по виду он – бесхозный. Именно то, что незаконно занятых земель стало слишком много, и послужило толчком к принятию закона, который позволяет гражданам оформлять «прирезки» в собственность. Кстати, теперь каждый владелец участка, который строго соблюдал все границы, но захочет выровнять их или увеличить площадь землевладения, сможет это сделать на законных основаниях и за небольшие деньги. В новом законе есть глава, которая посвящена правилам перераспределения территорий, находящихся в государственной, частной или муниципальной собственности.
1. Новые правовые нормы касаются только территорий, которые находятся в личной собственности и имеют границы с государственными или муниципальными территориями.
2. Исключается оформление разрешения на «прирезку» за счет тех земель, которые служат территориями общего пользования.
3. Границы земли, которая выступает в роли «прирезки», не должны пересекать «красные линии» (они определяют границы автодорог, линейных объектов, коммуникаций и т. д.).
4. И основной участок, и «прирезка» должны принадлежать одной территориальной зоне. Их границы можно узнать на интернет ресурсах муниципальных органов. Они, как правило, размещают на своих сайтах карты территориальных зон.
5. Участок, подлежащий перераспределению, не должен быть предметом торгов на аукционе или быть зарезервированным (для каких-либо потребностей государства или муниципальных субъектов).
Обратиться в соответствующие органы с целью узаконить «прирезку» имеют право собственники участков, используемых для таких целей:
1. для ведения личного подсобного хозяйства;
2. для занятия садоводством и огородничеством;
3. для организации деятельности некоммерческой организации, созданной гражданами;
4. под индивидуальное не жилищное строительство;
5. для ведения дачного хозяйства.
Но и в этом случае право получить «прирезку» на законных основаниях смогут получить не все, а только хозяева таких участков, площадькоторых составляет не большепредельно допустимой нормы. А онаопределяется в каждой конкретной градостроительной зонес учетом правил застройки и землепользования. Это условие отражено в Земельном кодексе РФ. Кроме этого, если участок находится в ипотеке, то будущий владелец должен получить разрешение от банка. В том случае, если перераспределение может затрагивать права других землевладельцев или арендаторов, необходимо получить их согласие на выделение части территории.
По новым правилам приватизировать бесплатно самовольно захваченную землю не удастся. Ее стоимость должна быть установлена собственником будущей «прирезки» в зависимости от принадлежности территории. Кадастровую стоимость земли можно узнать на сайте Росреестра самостоятельно или направить туда соответствующий запрос. Но для этого потребуется указать адрес участка, либо его условный или кадастровый номер.
Основное преимущество оформления «прирезок» состоит в том, что их стоимость существенно ниже рыночных. Ведь такие участки все равно практически невозможно задействовать и эффективно использовать иным путем. Важно то, что их приобретение оформляется без проведения аукциона и торгов!
Владелец участка должен подготовить и направить в орган местного самоуправления заявление (имеется установленный образец такого документа)и копииправоустанавливающих документов.Он также должен предоставить либо проект межевания, либо грамотно оформленнуюсхему расположения участка. В течение месяца соответствующие органы принимают решение в пользу владельца и заключают соглашение о перераспределении. Они могут отказать заявителю, пояснив причины отказа.
Если решение принимается в пользу собственника участка, он должен своими силами организовать и оплатить проведение всех кадастровых работ, которые потребуются для того, чтобы поставить на кадастровый учет образованные участки. Заключительный этап – получение на свою «прирезку» кадастрового паспорта и предоставление его в полномочный орган. И, самое главное, заключение договора опокупке с местными властями. Это необходимо сделать в месячный срок, в том числе и оплату стоимости купленного участка.
