Что собой представляет Предварительный договор? Каковы правовые последствия его заключения и неисполнения сторонами? Каковы его основные отличия от Основного договора, с точки зрения правоприменительной практики? На все эти вопросы ответит нижеследующая статья.
Что такое предварительный договор.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, законодателем Предварительный договор определен, как некая «декларация о намерениях», в которой стороны просто прописывают условия, на которых они собираются заключить, в дальнейшем, Основной договор.
При этом Предварительный договор не несет в себе никакой смысловой нагрузки, кроме как определения следующих параметров будущего Основного договора:
— Стороны будущего Основного договора;
— Срок заключения Основного договора;
— Предмет будущего Основного договора (имущество, работы или услуги, которые должны быть выполнены и переданы по итогам исполнения обязательств сторонами);
— Цена будущего Основного договора (та денежная сумма, которую стороны определили, как цену будущих работ, услуг или имущества, передаваемых по Основному договору, а также порядок оплаты этой денежной суммы).
Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
На практике это означает, что Предварительный договор должен заключаться с обязательным соблюдением простой письменной формы. Как неоднократно разъяснял в своих постановлениях Верховный Суд РФ, государственная регистрация и нотариальное заверение Предварительного договора не обязательны. Главное - соблюдение сторонами письменной формы Предварительного договора.
В качестве примера обязательного соблюдения письменной формы Предварительного договора (то есть составления сторонами единого документа с наименованием Предварительный договор), можно привести Договор займа, который, в отличие от Предварительного договора, может заключаться, как в виде непосредственно самого Договора займа, так и в виде расписки в получении денежных средств. С Предварительным договором такая возможность выбора вариантов оформления договорных отношений у сторон отсутствует - Предварительный договор заключается в виде единого документа (можно с приложениями к нему, а можно и без таковых), называемого сторонами, не иначе, как Предварительный договор, и с обязательным соблюдением письменной формы.
Также стоит учитывать то обстоятельство, что, поскольку Предварительный договор является лишь «декларация о намерениях», то непосредственная оплата по нему цены будущего Основного договора невозможна. Возможна лишь предоплата в счет будущих платежей по ещё не заключенному сторонами Основному договору, например, в форме аванса или задатка за ещё, формально, не проданное вам имущество, или ещё не выполненные работы.
Правовые последствия заключения предварительного договора.
Заключая друг с другом Предварительный договор, стороны не просто определяют параметры будущего Основного договора, но также берут на себя обязательства по заключению Основного договора на тех условиях и в те сроки, что установлены Предварительным договором.
Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Иными словами, если в Предварительном договоре четко не указана календарная дата, не позднее которой стороны обязуются заключить друг с другом Основной договор, такой Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее одного года, с даты подписания сторонами текста Предварительного договора.
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
По окончании установленного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ срока действия Предварительного договора, он прекратит своё действие, и, максимум, что стороны Предварительного договора смогут потребовать друг от друга - это возврата всего полученного каждой из них по договору (в частности, возврата суммы предоплаты в счет оплаты так и не заключенного сторонами Основного договора).
Замена стороны в Предварительном договоре допускается только с письменного согласия другой стороны такого договора, что должно быть оформлено соответствующим дополнительным соглашением к Предварительному договору.
Такое же жесткое правило действует относительно цены договора и его предмета. То есть, например, одна из сторон, обязавшаяся по Предварительному договору продать другой стороне Дом по цене 1 000 000 рублей, не имеет права в одностороннем порядке изменить предмет договора (Дом на Веранду) и его цену (уменьшить или увеличить цену продаваемого имущества), без письменного согласия второй стороны Предварительного договора.
Последствия нарушения условий предварительного договора.
Правовые последствия нарушения сторонами условий Предварительного договора четко прописаны в пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ и пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ — если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Что это означает на практике?
Допустим, вы заключили с Застройщиком Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Застройщик обязался передать вам в собственность квартиру по окончании строительства этого дома. Так вот, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств по такому договору (если Застройщик нарушит сроки подписания с вами Основного договора купли-продажи квартиры или вообще будет поставлен вопрос о банкротстве Застройщика), то у вас будет возможность подать один из двух исков:
— О расторжении Предварительного договора и возврате оплаченных вами денежных средств;
— Об обязании Застройщика заключить с вами Основной договор купли-продажи квартиры на условиях Предварительного договора.
Но вы никак не сможете, в указанной ситуации, подать против Застройщика иск о признании за вами права собственности на квартиру, поскольку Предварительный договор не порождает у вас иных прав, кроме права на заключение Основного договора на ранее оговоренных условиях, или права требования возврата денежных средств, если из сложившейся обстановки станет очевидным, что Основной договор заключить будет невозможно (например, если предметом Предварительного договора была квартира на двенадцатом этаже, а Застройщиком был построен десятиэтажный жилой дом).
Основные отличия предварительного договора от основного договора.
Как следует из вышеизложенного, Предварительный договор имеет определенные отличия от Основного договора, а именно:
— Предварительный договор содержит указание на стороны, предмет и сроки заключения Основного договора. Причем предмет Основного договора может быть прописан в тексте Предварительного договора, весьма условно (например, продавец обязуется продать покупателю по окончании строительства жилой дом такой-то площадью, расположенный на земельном участке с таким-то кадастровым номером по такому-то адресу);
— Предварительный договор не порождает никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон, в дальнейшем, заключить друг с другом Основной договор;
— В Предварительном договоре должна быть четко указана цена, которая, в дальнейшем, будет указана сторонами в Основном договоре. Причем оплата цены по Предварительному договору, в отличие от Основного договора, напрямую не допускается. Можно лишь произвести оплату «в счет будущих платежей» по Основному договору (например, указав в Предварительном договоре эту оплату в качестве аванса или задатка в счет оплаты по Основному договору);
— Предварительный договор всегда носит временный характер. В тексте Предварительного договора должно быть указано, в какой именно срок стороны обязуются заключить Основной договор. Если такого четкого указания на сроки заключения Основного договора в тексте Предварительного договора не содержится, то Основной договор должен быть заключен сторонами в течение одного года с даты подписания сторонами Предварительного договора. Это существенное отличие Предварительного договора от Основного, поскольку Основной договор (например, Договор купли-продажи земельного участка) не имеет временных ограничений и, как правило, действует всё время с даты его оформления в предусмотренном законом порядке (если, например, законом предусмотрено, что необходима нотариальная форма договора и его обязательная государственная регистрация — то с даты нотариального заверения и государственной регистрации Основного договора, такой договор начинает действовать без ограничения по срокам);
— Не менее важным отличием, чем временный характер Предварительного договора, является также и то обстоятельство, что форма Предварительного договора не всегда должна совпадать с формой Основного договора. Например, если речь идет о договоре купли-продажи квартиры, то Предварительный договор должен быть заключен, только лишь с соблюдением требований о его обязательной письменной форме, тогда как Основной договор купли-продажи квартиры подлежит не просто оформлению в письменном виде, но и обязательной государственной регистрации, после которой он и считается заключенным.
Когда стоит и когда не стоит заключать предварительный договор.
Учитывая вышеизложенные особенности Предварительного договора и его отличия от Основного договора, заключать Предварительный договор стоит далеко не во всех случаях.
Часто гражданам предлагается заключать Предварительные договоры в ситуации, когда сам факт дальнейшего заключения Основного договора далеко не очевиден.
Например, когда застройщик коттеджного поселка предлагает заключить Предварительный договор купли-продажи коттеджа и расположенного под ним земельного участка, но при этом речь идет о большом земельном участке (скажем, 6 гектаров), территорию которого, только планируется разделить на множество маленьких земельных участков, и на одном из которых построить коттедж, который затем продать вам. В этом случае заключение Предварительного договора не рекомендуется, поскольку, во-первых, вы ещё точно не знаете, в каком именно месте большого земельного участка будет расположен ваш маленький земельный участок и как он будет ориентирован, а, во-вторых, вы будете иметь весьма приблизительные представления о том, как будет выглядеть коттедж, строительство которого ещё даже не началось. Поэтому при заключения с застройщиком такого Предварительного договора купли-продажи коттеджа велика вероятность того, что вы либо не получите имущество в предполагаемые сроки (например, по причине возникновения у застройщика проблем с разделением земельного участка на множество маленьких земельных участков), либо получите коттедж, который по своим потребительским характеристикам будет существенно отличаться от того, что вы ожидали увидеть при подписании Предварительного договора.
Поэтому Предварительный договор лучше всего заключать в ситуации, когда для вас станет очевидной неизбежность заключения Основного договора, и когда вы уже будете четко видеть, что именно вам будет передано через определенный промежуток времени.
Например, застройщик построил многоквартирный дом, и предлагает заключить с ним Предварительный договор купли-продажи одной из квартир в этом, уже построенном, доме. Как правило, местные администрации заключают с застройщиками весьма жесткие по своим условиям Инвестиционные контракты, смысл которых в том, что застройщик берет на себя обязательство не просто построить ряд жилых домов в данном конкретном районе, но также берет на себя обязательства построить подъездные дороги, проложить коммуникации к этим домам, построить социальную инфраструктуру (детские сады, школы, кинотеатры, торговые комплексы и т.д.) в непосредственной близости от этих многоквартирных домов. До тех пор, пока застройщик не построит все перечисленные в Инвестиционном контракте объекты, местная администрация не выдает ему Постановление о вводе построенных им жилых домов в эксплуатацию. Таким образом, при подписании Предварительного договора купли-продажи квартиры, в указанной ситуации, вы уже будете иметь возможность осмотреть свою будущую квартиру, оценить её качество и месторасположение дома, а также увидеть, сколько ещё объектов в этом районе застройщик должен построить, чтобы получить от местной администрации Постановление о вводе дома в эксплуатацию. То есть в этом случае Предварительный договор служит гарантией того, что после получения необходимой разрешительной документации, застройщик продаст вам именно эту квартиру и именно по той цене, которая была зафиксирована в тексте Предварительного договора.
Специалист Юридической фирмы «КМ Консалтинг» Егоров К.М.
Предварительный договор является организационным договором, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор). В случаях нежелания стороны предварительного договора заключить основной договор, применяются правила п. 4 ст. 445 ГК, регулирующие отношения, которые складываются при заключении договора в обязательном порядке.
Правовое значение предварительного договора состоит в предоставлении заинтересованной стороне права требовать заключения соответствующего основного договора и компенсации потерь, вызванных задержкой заключения договора, а в случае, когда заключение договора оказывается невозможным в силу причин, за которые отвечает контрагент, - права на возмещение убытков, причиненных уклонением от заключения основного договора.
Предназначение института предварительного договора выражается в первую очередь в обеспечении гарантированности контрагента путем связывания его обязательством заключить основной договор. В этом смысле конструкция предварительного договора, направлена на недопущение случаев уклонения участников гражданского оборота от заключения ими основного договора.
Особенности предмета и срока.
Из числа существенных условий основного договора предварительный договор должен, во всяком случае, содержать условия о предмете и сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор. При отсутствии указания на срок основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. Если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен или любая из сторон не направит другой стороне предложения заключить договор, то обязанности, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.
Так, решением Кузнецкого городского суда Пензенской области от 07.09.2011 г., оставленным без изменения кассационной инстанцией Пензенского областного суда, в удовлетворении исковых требований П.Г.А. к П.А.Ю., В.Н.Ф. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома – отказано. Судом принято во внимание, что стороны договорились между собой заключить основной договор купли-продажи в определённый договором срок, однако до истечения указанного срока предложение о заключении этого договора ни одна из сторон не сделала. Таким образом, обязательства сторон по предварительному договору прекратились.
Важно помнить, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуг. Даже в тех случаях, когда предварительный договор купли-продажи содержит все условия основного договора и сам по себе он не является основанием для признания за истцом права собственности на спорное нежилое помещение.
В сегодняшней практике авансовые, либо 100% платежи по различным предварительным договорам (как купли-продажи, так и аренды) стали обычным явлением. Между тем, предварительный договор заключается по поводу будущего основного договора, а не по поводу какого-то конкретного имущества, условие об оплате в рамках предварительного договора неправомерно, поскольку он воплощает в себе лишь обязательства организационного, а не имущественного характера.
Перечисление денежных средств в соответствии с предварительным договором может быть признано ничтожным условием этого договора. На практике чаще всего уплата денежных средств по предварительному договору квалифицируется как неосновательное обогащение. Действительно, здесь мы имеем дело с получением имущества (денег) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Тот факт, что уплата денег предусмотрена в условиях самого предварительного договора, не меняет данной квалификации, так как договор не должен содержать неправомерных условий.
Решением Саратовского районного суда Саратовской области удовлетворены исковые требования С.Т.А. к Ш.Н.П. в части взыскания аванса в размере 100000 руб. по предварительному договору купли-продажи квартиры, долга в сумме 2000 руб., задолженности за электроэнергию и газ, расходы по оплате госпошлины удовлетворены, в остальной части иска отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда, не согласившись с решением суда первой инстанции в части отказа во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и принимая новое решение в этой части, в кассационном определении указала, что на момент получения аванса в счет стоимости дома Ш.Н.П. не была его собственником и не могла в силу закона брать на себя обязательство по его продаже. До окончания действия предварительного договора она так и не оформила прав на продаваемую недвижимость, в связи с этим к сложившимся правоотношениям применимы положения ст. 1102, 1107 (п. 2) ГК РФ, то есть полученный аванс является неосновательным обогащением, на сумму которого подлежат начислению проценты, предусмотренные п. 1 ст. 395 ГК РФ, с момента получения аванса.
Недобросовестный контрагент.
Поскольку предметом предварительного договора является не конкретное имущество, а будущий договор по поводу этого имущества, недобросовестный собственник (одна из сторон предварительного договора) не ограничена в реализации права продать указанное в предварительном соглашении имущество третьему лицу. Оспорить состоявшуюся сделку на практике крайне сложно.
В данном случае, имущество, описываемое в предварительном договоре купли-продажи, не является его предметом, это имущество - предмет будущего приобретения по другому (основному) договору. Будущий покупатель не обладает правом истребования имущества из чужого незаконного владения. Невозможно оспорить состоявшуюся сделку по мотиву ее недействительности как противоречащую требованиям ст. 460 ГК РФ. Действительно, продавец обязан передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, однако предварительный договор обременения на имущество не накладывает. К обязательствам, обременяющим имущество, относятся такие договоры, как купля-продажа, мена, дарение. К сожалению, в действующем законодательстве нет норм, запрещающих собственнику распоряжаться своим имуществом, даже если в отношении этого имущества был заключен предварительный договор. Поэтому договор купли-продажи не может быть признан недействительным ввиду наличия обязательств, вытекающих из предварительного договора.
Несостоявшийся покупатель не может требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному с третьим лицом. Единственным способом защиты прав от неисполнения условий предварительного договора для пострадавшей стороны является обращение в суд с иском о понуждении заключить договор и о возмещении убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения этого договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Важно учитывать, что суд может понудить к заключению договора купли-продажи лишь тогда, когда у продавца имеется в наличии данное имущество. Если же это имущество выбыло из владения продавца и на момент рассмотрения спора является собственностью иного лица, выступающего добросовестным приобретателем, то понуждать к заключению основного договора нельзя. Заключение основного договора на день подачи иска невозможно виду отсутствия его предмета. Остается заявить лишь требование о возмещении убытков, которые истцу необходимо документально подтвердить.
Таким образом, хотя предварительный договор формально делает заключение основного договора обязательным для обеих сторон, фактически при недобросовестном поведении одного из контрагентов, связанном с отчуждением имущества третьему лицу, восстановить в полном объёме нарушенные права и интересы потерпевшей стороны практически невозможно.
Неустойка как способ обеспечения исполнения обязательства.
Для защиты от недобросовестного поведения контрагента целесообразно предусмотреть в предварительном договоре неустойку за отказ контрагента от заключения основного договора.
Следует обратить внимание, что применение штрафных санкций за нарушение условий предварительного договора не регламентировано российским законодательством, которое не предусматривает подобных санкций за незаключение договора. С другой стороны, предварительный договор является самостоятельным гражданско-правовым обязательством, и следовательно, неисполнение или надлежащее исполнение его условий может повлечь взыскание неустойки (ст. 330 ГК РФ). Нужно учитывать также, что неустойка является не только мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение гражданско-правового обязательства, но и служит способом обеспечения его надлежащего исполнения. Перечень обеспечительных сделок в п. 1 ст. 329 ГК РФ является открытым, поэтому допускается включение в договор условий о способах обеспечения исполнения обязательств, не только предусмотренных законом, но и выработанных самими сторонами.
В судебно-арбитражной практике вопрос о правомерности включения в предварительный договор условия о неустойке разрешается в большинстве случаев положительно. Практика судов общей юрисдикции показывает, что в случае просрочки исполнения обязательств, установленных предварительным договором, просрочившая сторона должна уплатить неустойку (штраф, пеню), если такой вид обеспечения обязательства предусмотрен законом или договором.
К.Л.В. обратилась в суд с иском к В.Т.В. о взыскании штрафа (неустойки) в размере 905000 руб. за несвоевременное исполнение обязательств по предварительному договору. В обоснование требований указала, что в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества она и В.Т.В. взяли на себя обязательство заключить договор купли-продажи не завершенного строительством жилого помещения и зарегистрировать его в Управлении ФРС по Саратовской области в определенный срок. Данное обязательство было обеспечено штрафом в размере 5000 рублей за каждый день просрочки. При этом ответчик гарантировала, что продаваемое имущество никому не продано, не подарено, под запретом и арестом не состоит. После заключения сторонами основного договора выяснилось, что продаваемое имущество было обременено ипотекой, в связи с чем государственная регистрация договора купли-продажи произведена с нарушением установленных предварительным договором сроков. Договор купли-продажи зарегистрирован не в установленный срок, а с просрочкой исполнения обязательства на 5 месяцев.
Решением Кировского районного суда г. Саратова исковые требования о взыскании штрафа удовлетворены частично с применением ст. 333. ГК РФ, поскольку при разбирательстве настоящего дела судом первой инстанции было установлено, что ответчик В.Т.В. допустила просрочку исполнения обязательства в части государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости в установленный срок, а именно не предприняла достаточных и своевременных мер по представлению сведений о прекращении ипотеки на продаваемое ею недвижимое имущество, то она согласно условиям договора должна уплатить штраф за нарушение обязательств по договору.
Задаток и аванс в предварительном договоре.
Во многие предварительные договоры включаются условия о задатке, применяемом в случае отказа или уклонения одной из сторон от заключения основного договора. Теоретически в рамках предварительного договора не может быть реализована функция задатка, так как это договор организационный, во исполнение него не может производиться передача какого-либо имущества, в том числе и денег, одной стороны другой стороне. Намерение заключить в будущем договор не означает возникновение обязательства по уплате платежа, в связи с чем полученную в качестве задатка денежную суммы по предварительному договору в силу п. 3 ст. 380 ГК РФ следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими из этого последствиями.
М.А.А. обратился в суд с иском к П.И.В. с требованием о взыскании суммы задатка в двойном размере. В обоснование требований истец указал, что между ним и ответчиком был заключен устный договор о покупке квартиры в г. Ноябрьске. Ответчиком написана расписка о том, что в качестве задатка она получила от истца 150000 руб. Поскольку сделка купли-продажи до настоящего времени не оформлена по вине ответчика, истец просит взыскать сумму задатка в двойном размере.
Решением Октябрьского районного суда г. Саратова исковые требования М.А.А. удовлетворены в части, взыскана сумма аванса в размере 150000 рублей. Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сумма, переданная М.А.А. в счет платежей по возможной будущей сделке, является авансом, а не задатком.
П. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" определено, «если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате».
В судебной практике редко, но все же встречаются противоположные решения, когда за отказ от заключения основного договора на основании ранее подписанного сторонами предварительного договора суд взыскивает двойную сумму задатка.
Так, отменяя решение Первомайского районного суда г. Пензы от 17.10.2011 г., судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда указала следующее: судом установлено, что 04.08.2011 между Г.Л.В. (продавец) и К.А.И. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно данному договору недвижимое имущество продается за (...) руб., из которых первоначальный платеж в размере (...) руб. покупатель оплачивает в срок до 04.08.2011 в качестве задатка, а оставшиеся деньги в сумме (...) руб. - в момент подписания основного договора купли-продажи. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества до 10.08.2011 включительно. Из условий предварительного договора следует, что в случае неисполнения настоящего договора по вине продавца он обязан в течение 5 рабочих дней после 10.08.2011 уплатить покупателю двойную сумму задатка, а в случае неисполнения настоящего договора по вине покупателя, полученный задаток в качестве компенсации остается у продавца. Задатком в рассматриваемом случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя заключить основной договор - договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
К подписанию предварительного договора стороны нередко прибегают при отсутствии возможности заключить в настоящее время основной договор. В таких случаях предварительный договор служит важной ступенью к заключению основного договора. Не смотря на то, что предварительный договор не порождает перехода прав на имущество, он, как и любая другая двусторонняя и многосторонняя гражданско-правовая сделка, влечёт возникновение у сторон юридических прав и обязанностей.
Предварительный договор - как острый нож в руках. Для умелого человека - мощное оружие, для рассеянного и неосторожного - большая опасность. Большинство из нас чувствуют себя на рынке недвижимости как в темном лесу. Таинственные слова ЕГРП,ЭД, НГСР, Росреестр, кадастровый паспорт, ликвидность жилья - способны ввести в ступор. В таком случае неопытные путешественники по рынку недвижимости предпочитают брать с собой проводника - риэлтора.
А те, кто не доверяют проводнику (вдруг, как Сусанин, заведет в болота), приглашают еще и защитника - юриста. Или сами знакомятся с картой местности и вооружаются. И сами несут ответственность за все, что произойдет в пути.
Когда речь идет о документах, надо руководствоваться главным правилом: читай, что подписываешь. А если не понимаешь, что написано, – приглашай специалиста. Именно такой совет дал нам директор АН «Шанс» Александр Авербах. В идеале специалисты советуют приходить на подписание договора вместе с юристом.
Ведь речь идет не о мешке картошке, а о недвижимости стоимостью более миллиона.
Давайте попробуем детально разобраться, что же такое предварительный договор, каким он должен быть, насколько он нужен и когда.
Предварительный договор купли-продажи - это официально оформленный «протокол о намерениях» между покупателем и продавцом. По этому соглашению, стороны договариваются о заключении в будущем договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре, т.е. предварительный договор имеет форму основного договора, причем несоблюдение этой формы приводит к недействительности договора. Согласно действующему законодательству РФ, предварительный договор должен в обязательном порядке содержать предмет сделки будущего основного договора, намеченную дату заключения основного договора и условия проведения сделки купли-продажи, а также иные существенные нюансы. Точную формулировку можно прочесть в ст. 429 Гражданского Кодекса РФ.
Кому более выгоден предварительный договор? Агентству недвижимости или клиенту? Тому, кто лучше его умеет использовать. Мы уже рассказывали о ситуации, когда женщина решила продать квартиру, чтобы потом купить себе другую. Она обратилась в агентство, там ей нашли покупателя и предложили заключить предварительный договор с некой суммой. Клиентка договор подписала, наивно думая, что этот документ в самых общих чертах просто закрепляет намерения. Вскоре она нашла другого покупателя, готового заплатить гораздо большую цену за ее квартиру. И уже на заключительном этапе сделки вдруг выяснилось, что бедолага неправильно поняла слово «предварительный» в названии договора. На самом деле его участников закон обязывает выполнять прописанные условия. В результате агентство недвижимости от имени покупателя подало на женщину в суд и принудило продать квартиру по указанной в договоре цене.
Когда предварительный договор выгоден покупателю? Допустим, мужчина решил купить 2-комнатную квартиру. Чтобы продавец «двушки» в последний момент не передумал, заключать сделку или не завысил цену тысяч на 100, как раз и пригодится предварительный договор с договором задатка. Они закрепляют цену и оговаривают сроки.
Когда предварительный договор выгоден продавцу? Когда вы договорились на словах, что покупатель приобретет именно вашу недвижимость и именно за оговоренную цену, чтобы можно было спокойно рассчитывать на эти деньги. И тогда, даже если покупатели найдут более интересный вариант, они десять раз подумают, прежде чем нарушить договор.
Профессионалы оценивают предварительный договор как очень удобный инструмент, помогающий в сложных сделках. Поскольку он позволяет закрепить права и обязательства сторон в случае, если в ближайшем будущем (в течение недели-двух) провести сделку нельзя. Специалисты называют семь основных причин для использования предварительного договора.
1. Частично не готов комплект документов, а на их сбор требуется время.
2. Необходимо выполнить определенные условия перед проведением сделки (сняться с учета, получить разрешение в органах опеки и попечительства).
3. Человек вступает в наследство (а это занимает, как минимум, полгода), но стороны хотят зафиксировать свои намерения. Впрочем, юристы не рекомендуют заключать предварительный договор, пока от нотариуса не получено свидетельство о наследстве. Ведь за полгода, пока ожидается вступление в наследство, число собственников в квартире может измениться.
4. Покупателю необходимо собрать денежные средства в полном размере.
5. Один из продавцов отсутствует (находится в долгой командировке или в плавании) и не может лично подтвердить свое согласие.
6. При создании цепочки для альтернативной сделки. Ольга Бердюгина, директор АН «Золотой ключик» в таких случаях рекомендует заключать предварительные договоры по всей цепочке, и по договору задатка передавать не очень большие суммы, в пределах 100-200 тысяч рублей, чтобы не подвергать риску продавца или покупателя.
7. Закрепление намерений при покупке квартиры по субсидии или сертификату. Если объект приобретается по субсидии, обналичивание средств происходит после регистрации сделки в службе Росреестра. А на это может понадобиться более двух недель. Задача риэлтора – правильно просчитать сроки предварительного договора, сориентироваться, когда будут деньги и тем самым снизить риски для своих клиентов.
В этих случаях заключается предварительный договор, в котором стороны согласовывают условия сделки, которые являются для них значимыми.
В заблуждение по поводу предварительного договора может ввести слово «предварительный». Многие думают, что оно означает «промежуточный, примерный, ориентировочный» (именно такие синонимы существуют у слова «предварительный» в русском языке), то есть необязательный. С юридической же точки зрения «предварительный» – просто «отсроченный». И при этом - обязательный к исполнению.
Именно поэтому нужно тщательно взвесить все его плюсы и минусы, прежде чем ставить свою подпись. А риски юристы называют следующие:
1. Быстрое изменение цен. Поскольку предварительный договор жестко фиксирует цену недвижимости, с ним нужно быть особенно осторожными, когда происходит скачок или падение цен. Раз-два в год такие скачки - на 100-200 тысяч - возможны. И вероятно наступление ситуации, когда человек не сможет купить на вырученные от продажи квартиры деньги другое жилье.
2. Ответ придется держать в суде. Если одна из сторон передумала заключать основной договор, то ее можно принудить к заключению основного договора в судебном порядке. Аргументировать такой шаг можно, обратившись к п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая гласит о том, что, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Более того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Однако не стоит забывать, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Поэтому одна из сторон предварительного договора должна заблаговременно письменно уведомить другую сторону о дате, месте и времени подписания основного договора.
3. Судьба задатка. Обычно предварительный договор связан с передачей некой суммы. Часто покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, где предусмотрено внесение задатка. Покупатель квартиры в подтверждение своих намерений (а именно - заключить договор купли-продажи) передает задаток продавцу. Подразумевается, что, если покупатель передумает заключать договор купли-продажи, то задаток остается у продавца. Если же передумает продавец, то он обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка. Но в настоящее время судебная практика по поводу применения норм о задатке в предварительных договорах неоднозначна: суды часто признают недействительными пункты предварительного договора, в силу которых одна сторона перечислила другой денежную сумму в качестве задатка в счет платежей по предварительному договору. Выход – заключать отдельно предварительный договор и отдельно договор задатка.
Здесь тоже есть тонкость: сумма должна быть либо минимальной, с которой не очень жалко расстаться, либо она должна составлять более половины оговоренной цены. Потому что есть статья в Гражданском кодексе, в которой написано, что при уплате более половины стоимости продавец не имеет права требовать назад имущество, а только оставшуюся часть суммы.
Скачать образец предварительного договора можно из интернета и «подправить» его под себя. Однако предварительный договор является законным только в том случае, если в нем конкретно прописаны существенные условия.
1. Фамилии, имена, отчества физических лиц с данными паспортов, с указанием адреса и места жительства. Если вторая сторона отказывается предъявлять паспорт (утерян, в наличии только копии и т.п.), юристы предупреждают: не подписывайте предварительный договор!
2. Точные данные о самом объекте недвижимости: адрес, этажность дома, этаж, количество комнат, площадь, а также свидетельство о государственной регистрации права и правоустанавливающий документ.
3. Стоимость недвижимости. Установленная в договоре цена и будет той, по которой передается жилье (не забудьте в скобках «расшифровать» сумму прописью). При этом важно оговорить, что цена является окончательной и не подлежит изменению, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены. Это защитит от продавца, который вымогает дополнительные средства для получения свидетельства о праве собственности, например, или других действий, которые и так обязан выполнять по закону.
4. Сведения о деньгах. Если покупателем (в качестве обеспечения исполнения обязательств в будущем) была передана по предварительному договору определенная сумма денег, стороны должны прописать дальнейшую судьбу переданной денежной суммы. Имеются в виду случаи возвращения полученных средств покупателю, случаи оставления у продавца, зачет в стоимость жилья и т.д.
5. Срок данного договора, то есть когда стороны намерены заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.
Если соблюдены эти требования, тогда предварительный договор действителен. Если один из первых трех пунктов неверен, договор можно признать ничтожным.
Согласно букве закона, желательно заверить договор у нотариуса. Это стоит денег, но спокойствие и уверенность в завтрашнем дне ценятся значительно дороже. Он, кстати, проверит все документы (паспорта, документы на жилье) и станет свидетелем передачи гарантийной суммы.
Каждая сторона хранит копию договора вплоть до сделки. Все копии уничтожаются после подписания основного договора.
История в тему
Одна москвичка чуть не стала жертвой квартирных мошенников. Она нашла себе трехкомнатную квартиру, заключила предварительный договор сроком на месяц, указала размер задатка (запросили 5% стоимости) и обратилась в это же агентство для продажи своей «однушки». После чего расслабилась: ведь задаток солидный – продавец отказаться не должен, а ее квартира находится в хорошем районе и прекрасном состоянии, т.е. продастся быстро.
Не тут-то было! Из агентства в течение месяца не звонили, покупатели не приходили. А до сделки оставалась неделя… Впоследствии выяснилось, что продавец «трешки» был в сговоре с агентом. Они знали, что, не продав однокомнатную квартиру, девушка не купит трехкомнатную. Значит, задаток останется у продавца «трешки». А сумма солидная… Неизвестно, сколько наивных людей «попались» на эту удочку и лишились задатка, но девушка смогла самостоятельно найти покупателя для своей квартиры за три дня (повезло!) и сделка состоялась.
Статья подготовлена при участии юриста АН «Жемчужина-Риэлти» Эдуарда Шалина
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .
Подписка на обновления
Организация бизнеса: грамотное построение своего дела Рыбаков Сергей Анатольевич
8.1 Как правильно оформить предварительные договоренности
В переговорах не редкость, что сначала стороны выходят на какие-то предварительные рамочные договоренности и только потом переходят к оформлению своих отношений в договоре через какое-то время. Если сделка принципиально важна для вас, то как правильно до подписания основного договора закрепить эти предварительные согласования? Как гарантировать, что ваш партнер не откажется в последний момент от подписания основной сделки на оговоренных условиях?
В мировой практике спектр таких предварительных документов весьма широк – по литературе и кино нам хорошо знакомы такие понятия, как «инвестиционный регламент», «протокол о намерениях», «меморандум о намерениях», «понятийное соглашение» и т. д. Огорчим: в российском законодательстве эти предварительные договорные формы не присутствуют, хотя ориентированные на западный опыт бизнесмены все чаще пытаются их использовать в своей контрактной практике. Если возникнет спор, то такой документ не подлежит правовой защите, и принудить другую сторону к исполнению принятых обязательств по нему невозможно. Так что для создания моральных обязательств сторон друг перед другом такие формы подходят, но для надежного решения вопроса в юридической плоскости – нет.
В российской практике единственно надежная и легальная форма для этих целей – предварительный договор. Именно эта правовая конструкция заложена в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. 429 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. То есть предварительный договор выполняет две основные задачи: во-первых, обязывает стороны подписать основной договор в определенный срок и, во-вторых, заранее оговаривает существенные условия этой будущей основной сделки.
Смысл заключения предварительного договора состоит в необходимости установления правовой связи (предварительного обязательства) между сторонами будущего (основного) договора, когда невозможно его немедленное заключение. Как правило, необходимость заключать именно предварительный договор связана с тем, что одна из сторон не отвечает сейчас всем условиям, необходимым для заключения основного договора, но сможет выполнить их в обозримом будущем.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Например, в случае заключения предварительного договора купли-продажи акций или предварительного внешнеэкономического контракта договор заключается в простой письменной форме. Если же предметом предварительного договора выступают объекты недвижимого имущества, то предварительный договор не подлежит государственной регистрации, хотя переход права собственности по основному договору необходимо будет регистрировать.
Если для основного договора предусмотрено нотариальное удостоверение, то и предварительный договор необходимо удостоверить у нотариуса. Также нотариальное удостоверение предварительного договора обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон.
Главное, на что стоит обратить внимание при подготовке проекта предварительного договора, – он должен содержать все существенные условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Например, в практике часто можно встретить подписание предварительного рамочного договора поставки на год с тем, чтобы конкретные параметры поставки определялись договорами на каждую партию или календарный период. Чтобы такой договор имел юридическую силу, в нем необходимо как минимум оговорить следующие условия:
Предмет договора (то есть детальное наименование товаров, планируемых к поставке, а также их количество или способ определения количества);
Сроки будущих поставок (или механизм их согласования в будущем);
Стоимость товаров или способ ее определения.
Если предварительный договор не содержит всех существенных условий основного договора, то такой договор не считается заключенным и не имеет юридической силы. Следовательно, отсутствуют правовые основания к понуждению заключить основной договор, и даже арбитраж не сможет защитить ваши интересы.
Итак, существенные условия основного договора учтены и прописаны. Далее – в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Срок можно определить указанием на конкретную дату или путем указания периода времени, в течение которого основной договор должен быть подписан. В частности, в договоре можно указать условие, что основной договор стороны обязуются заключить в течение одного года, но не ранее чем через 3 месяца со дня подписания предварительного договора.
При отсутствии такого срока он равен одному году с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Принципиально важно, что по предварительному договору нельзя передавать денежные средства или иное имущество – в этом случае он автоматически становится основным договором.
Подписанием предварительного договора подготовка к основной сделке не завершена – обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне письменное предложение заключить этот договор. Так что у контрагента возникает обязательство подписать договор только с того момента, когда вы направите ему официальное письменное уведомление с требованием заключить основной договор в установленные сроки. Если опоздать с таким требованием – поезд ушел, и предварительный договор утрачивает силу.
Мы искренне надеемся, что ваши контрагенты проверены в суровых боях на фронтах отечественного бизнеса и всегда ведут себя адекватно. Но как поступить, если сделка важна, уведомление направлено и получено, а партнер никак не горит желанием подписывать основной договор? Ответ содержит п. 5 ст. 429 ГК РФ – в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, возможна подача искового заявления в суд о понуждении заключить основной договор. В такой ситуации основной договор заключается на основании решения арбитражного суда, а вы дополнительно вправе потребовать от контрагента возмещения убытков или неустойки, если она была прописана в предварительном договоре.
К слову, весьма полезно в предварительном соглашении прописывать конкретные финансовые санкции за просрочку заключения основного договора или отказ от его заключения для виновной стороны – если партнер в процессе переговоров отказывается от включения таких условий, следовательно, у него есть причины сомневаться в реальности основного договора в будущем и следует быть настороже.
Действие предварительного договора прекращается подписанием основного договора, и в дальнейшем все отношения сторон регулируются только им. Иногда в целях налогового учета, чтобы отнести на расходы затраты, произведенные в связи с исполнением предварительного договора, в тексте основного договора указывают, что он имеет обратную силу и распространяет свои действия на отношения сторон, возникшие до его заключения.
Альтернатива предварительному договору – заключить сделку с отлагательным условием.
Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Рассмотрим конкретную ситуацию. Нанятый генеральный директор договаривается с владельцами бизнеса о продаже ему части акций в случае экономического роста компании за определенный период. Переводя договоренности в плоскость договора, генеральный директор заключает договор с акционерами общества о покупке определенного процента акций общества с отлагательным условием. Примером отлагательного условия может быть то, что прибыль компании увеличится до определенного размера или она достигнет иных оговоренных экономических показателей.
Но не каждый юридический факт может выступать в качестве отлагательного условия.
События и действия, относимые к условиям, должны обладать определенными признаками.
1. В момент совершения сделки ее участниками не должно быть известно, наступит или не наступит в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия.
2. Такое обстоятельство должно быть возможным как юридически, так и по объективным естественным законам.
3. Установление условия должно быть произвольным. Поэтому не будет условием такое обстоятельство, которое является необходимой составной частью самой сделки.
4. Обстоятельство не должно противоречить закону, основам правопорядка и нравственности.
Если отлагательное условие не соответствует этим признакам, такой договор не будет иметь юридической силы.
Из книги Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги автора Арт Ян АлександровичНе платите налоги. Как оформить и получить налоговый вычет при ипотеке? Покупая жилье, вы можете компенсировать часть своих расходов за счет имущественного налогового вычета. А покупая жилье в кредит - вернуть себе еще и часть процентов.Не слишком вразумительное
Из книги Турфирма: с чего начать, как преуспеть автора Мохов Георгий АвтондиловичКак оформить трудовые отношения Официальное оформление трудовых отношений должно быть обязательно. Для туристического бизнеса это особенно важно в связи с высокой степенью личной ответственности сотрудников.Правила регулирования трудовых отношений между
Из книги Салон цветов: с чего начать, как преуспеть автора Крутов Дмитрий ВалерьевичКак привлекательно оформить фасад Какой процент проходящих мимо людей захочет зайти в ваш салон, зависит и от того, насколько грамотно оформлены фасад магазина или витрина, которая выходит на улицу. Если в помещении, которое вы арендуете, есть большое окно, можно
Из книги Думай как миллионер автора Белов Николай ВладимировичКак правильно оформить передачу денег в долг? Большинство людей искренне собираются вернуть долг в ближайшем будущем. Но обстоятельства бывают сильнее нас, и получается, что лучшие друзья ссорятся, а родственники становятся врагами. Как можно этого избежать? Совсем не
Из книги Управляя рисками. Клиринг с участием центральных контрагентов на глобальных финансовых рынках автора Норман Питер18.7. Питтсбургские договоренности В течение лета 2009 года удалось прийти к тому, что комиссар Маккриви назвал «трансатлантическими договоренностями» по вопросам внебиржевых деривативов. Выступая в сентябре на слушаниях в Еврокомиссии, он назвал три
Из книги Качество, эффективность, нравственность автора Гличев Александр Владимирович12.1. Некоторые предварительные суждения В последние десятилетия мы имеем дело с тревожной тенденцией в деятельности по качеству продукции, товаров и услуг. С приходом рыночных отношений в нашу страну в обществе в определенной степени снизился уровень нравственности и
Из книги Восстановление бухгалтерского учета, или Как «реанимировать» фирму автора Уткина Светлана Анатольевна6.1. Как оформить бухгалтерские записи при обнаружении ошибок в налоговых регистрах Исправительные проводки в бухгалтерском учете необходимо делать в том периоде, когда обнаружена ошибка в налоговых расчетах. Согласно Плану счетов и Инструкции по его применению суммы
Из книги Сознательный капитализм. Компании, которые приносят пользу клиентам, сотрудникам и обществу автора Сисодиа РаджендраДелать то, что правильно, потому что это правильно Сознательный бизнес придерживается простого, но эффективного правила: верные действия во имя правильных целей обычно со временем приводят к хорошим результатам. Если мы слишком «лелеем результат», как говорил Будда,
Из книги Управление проектами от А до Я автора Ньютон РичардПредварительные замечания Стоит обратиться к любому специалисту – автомеханику, врачу или юристу – и вы услышите множество незнакомых слов, а некоторые известные слова он станет употреблять в совершенно ином значении. Это так называемый профессиональный жаргон.В
Из книги Как организовать дистанционный бизнес? автора Шестакова Екатерина ВладимировнаПредварительные замечания Представьте, что ваша супруга желает, чтобы вы сами сделали ремонт. Когда она попросит вас отремонтировать какую-то часть дома, вы первым делом захотите узнать у нее какую. Предположим, что вы задали ей этот вопрос и услышали в ответ: «Гостиную».
Из книги Управление бизнес-процессами. Практическое руководство по успешной реализации проектов автора Джестон ДжонПредварительные замечания Представьте, что вы собираетесь подписать контракт с подрядчиком, который должен выполнить для вашей компании крупный заказ: например, разработать новую компьютерную систему для офиса или переоборудовать сеть магазинов. Или вы
Из книги автораПредварительные замечания Забудем на время о переезде офиса и воспользуемся другим примером. Это позволит мне ввести вас в новую тему и продемонстрировать разные подходы к проекту.Представьте, что вас попросили провести серию конференций продолжительностью три дня с
Из книги автораПредварительные замечания Предположим, вы должны написать небольшую компьютерную программу для предприятия. Команда в составе пяти человек работала над программой полтора месяца и только что закончила ее. Завершен ли ваш проект?Нет. Во-первых, само по себе создание
Из книги автора6.3. Как оформить дистанционного работника Дистанционной работой является выполнение определенной трудовым договором трудовой функции вне места нахождения работодателя, его филиала, представительства, иного обособленного структурного подразделения (включая
Из книги автора6.4. Как оформить надомного работника Надомниками считаются лица, заключившие трудовой договор о выполнении работы на дому из материалов и с использованием инструментов и механизмов, выделяемых работодателем либо приобретаемых надомником за свой счет. Надомник может
Из книги автораПредварительные условия аутсорсинга В идеале в организации должны быть выполнены следующие предварительные условия аутсорсинга бизнес-процессов: должны быть определены и поняты метрики процессов; эти метрики должны быть реалистичны; процессы должны быть уже
В этом выпуске пойдёт речь о сроках действия предварительного договора купли-продажи в ситуации, когда между сторонами заключён такой договор. Закрепить намерение продать объект недвижимости, т.е. совершить сделку купли-продажи в будущем, можно путём заключения предварительного договора купли-продажи. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поэтому условия основного договора должны быть отражены в предварительном договоре.
Об изменении и расторжении договора купли-продажи мы говорили в предыдущем выпуске, указанные положения применяются и к предварительному договору.
В некоторых случаях продавцом по предварительному договору может быть застройщик, т.к. Застройщик не может сразу подписать договор купли-продажи квартиры, квартира просто еще не создана и ему сложно определить момент окончания строительства.
Почему следует обращать внимание на срок действия предварительного договора?
В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.
Если с календарной датой и временем все понятно, то неизбежные события необходимо разъяснить отдельно. Критерием неизбежности может быть независимость наступления события от воли сторон, т.е. сторона своими действиями не сможет создавать условия для изменения такого срока. Примерами таких неизбежных событий может быть: весна, новый год, пасха, полнолуние и др.
Часто в предварительных договорах используют различные формулировки, например: «заключить основной договор купли-продажи в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца» или «заключить основной договор купли-продажи в течение 180 дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» и т.д.
Чем плохи такие формулировки?
Указанные примеры событий не обладают признаками неизбежности, поскольку для появления права собственности продавец должен совершить определенные действия, а он может их и не совершать. С вводом дома в эксплуатацию ситуация аналогичная.
В силу положений п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ввод дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления.
Положения ч. 4 ст. 429 ГК РФ предусматривают то, что в случае если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Поэтому при наличии такой неопределенности в сроках, предварительный договор действует всего один год.
После прекращения действия предварительного договора купли-продажи, заставить продавца совершить сделку на тех же условиях будет сложно, а иногда и невозможно. У продавца останется обязанность вернуть деньги, если он их получал по предварительному договору. Поэтому в предварительном договоре срок заключения основного договора должен быть указан в виде календарной даты или события, которое неизбежно должно наступить.
В случае если срок предварительного договора подходит к концу, а совершить сделку еще невозможно, необходимо до окончания срока действия предварительного договора направить другой стороне предложение заключить основной договор. Это позволит не дать предварительному договору прекратить свое действие, согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ.
Заключение основного договора купли-продажи приводит к исполнению предварительного договора, а как мы уже говорили в предыдущем выпуске «исполнение является одним из способов прекращения обязательств» согласно ст. 408 ГК РФ.
