Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как поступить и на что мы имеем право в следующей ситуации.
У моих дедушки и бабушки в собственности 3 земельные доли в землях с/х назначения (паи), которые в настоящий момент не используются - в аренду они не сданы и в земельные участки не выделены, то есть в любой момент могут быть изъяты в пользу сельского поселения.
Почти 2 года назад после долгих переговоров они заключили договора предварительной купли-продажи с местным ООО, в договорах срок заключения основного договора не указан, значит, как я понимаю, он должен быть равен 1 году и давно прошёл. На наших экземплярах договоров не стоит дата заключения, это значит, я могу поставить любую дату? Не помню точно дату, но месяц помню точно. По условиям договора мы передали подлинники правоустанавливающих документов покупателю, написали доверенности на оформление и регистрацию права собственности на имя бабушки и дедушки, и с тех пор ничего не произошло – после еженедельных звонков туда юрист обещает уточнить и позвонить завтра или на следующей неделе, это продолжалось год, часто приходилось звонить и по 2 раза в день.
Полгода назад умер дедушка, не дождался этих денег, а они могли помочь в его лечении… Для того, чтобы вступить в наследство, нам нужны подлинники правоустанавливающих документов, однако забрать их мы не можем – тот сотрудник компании, у которой договора, то заболела, то у неё семейные обстоятельства, то просто не берут трубку, кажется – или потеряли, или вообще не понимаю в чем дело, а ездить туда часто далеко – это в соседнем регионе. Больше собственности у дедушки не было – только эти паи, поэтому наследственное дело открыть больше не получится?
Я понимаю, что можно получить дубликаты, но всё надеялись, что разойдемся по-хорошему, но больше ждать нет времени – осталось три недели до 6 месяцев со дня смерти дедушки.
Да и не хотим ждать, надоело чувствовать себя унижающейся дурой три раза в день при общении по телефону, и решили обратиться в суд, тем более в предварительном договоре указано, что при уклонении от его исполнения уклоняющаяся сторона выплачивает другой стороне двойную стоимость земельных долей, указанную в договоре, и это было бы очень выгодно.
Ответьте, пожалуйста, на вопросы:
1) Что делать с датой заключения договора на наших экземплярах? Написать примерную?
2) Встретилось, что одна из сторон должна была обратиться с предложением заключить основной договор. Мы на бумаге им ничего не писали, как и они нам. Если срок договора прошел, нужно ли мне все-равно сейчас обратиться к ним с предложением, или для суда это уже не обязательно?
3) Обращаться в суд по поводу своих земельных долей нужно дедушкиному наследнику, то есть правильно ли сейчас молча получить дубликаты правоустанавливающих документов, вступить в наследство, получить свидетельство о праве на наследство и наследнику обращаться в суд? Есть ли шанс по суду получить двойную стоимость, или лучше не портить с ними отношений и ждать ещё неизвестно сколько, т.к. покупателей там больше, к сожалению, нет?
Заранее большое спасибо за внимание и советы!! С уважением, Ирина.
(также как и основной) лучше оформлять у нотариуса. Но договор , написанный от руки, не теряет своей юридической силы. Главное чтобы он был написан и подписан именно от руки, а не напечатан.
Если покупатель не успевает собрать к указанному сроку нужную сумму для расчета за в полном объеме, то он должен уведомить об этом продавца в письменном виде и попросить перенести указанные сроки в договор е. Наиболее приемлемый вариант уведомления, который потом можно будет доказать при необходимости, является письмо с уведомлением и описью вложения.
Чаще всего людям удается договор иться мирным путем. Но бывает так, что ждать не хочет или нашел более выгодных покупателей. Тогда он должен оплатить покупателю сумму задатка в двойном или тройном размере и выплатить указанный в договор е штраф. Вот это условие чаще всего не выполняется и приводит к судебным разбирательствам. В роли пострадавшей стороны оказывается покупатель. Продавец редко бывает пострадавшей стороной, так как определенную сумму наличных он уже , что позволяет покрыть свои расходы в случае неисполнения договор а.
При нежелании продавца ждать или если продавец нарушил условия договор а и собирается более выгодным покупателям, пострадавшая сторона может подать заявление в арбитражный суд. В заявлении следует указать все причины разногласий.
Задаток можно вернуть по решению суда, но часто суд выносит решение вернуть покупателям только те денежные средства, которые они дали в качестве задатка. Заставить продать свою и права на нее на человека суд не имеет полномочий. У суда есть полномочия только возместить ущерб пострадавшей стороне.
Если продавец и покупатель заключили предварительный договор купли-продажи и покупатель во время срока до заключения основного договор а обнаружил какие-то существенные недостатки или другие непреодолимые обстоятельства в связи, с которыми он не хочет покупать данную , то он вправе потребовать вернуть сумму задатка. Когда словесные переговоры с продавцом не приводят к положительным результатам, то выход только один – подать заявление в суд.
Источники:
Предварительный договор заключается в результате соглашения сторон и подтверждает их намерения в будущем подписать основной контракт, содержащий окончательные условия сделки. По сути, это обязательство заключить полноценный договор. Расторгнуть его в одностороннем порядке невозможно. Но прекратить действие такого обязательства можно другими средствами, исходя из оговоренных в нем условий соглашения.
Инструкция
Для начала внимательно изучите документ, в нем должен быть описывающий порядок и условия для его расторжения. В случае отсутствия такого пункта следует руководствоваться общими правилами, установленными для расторжения такого вида договоров. В таком случае вам нужно найти веские основания для прекращения его действия. Поскольку, используя это обязательство, ваш оппонент может попытаться принудить вас к заключению основного договора, обратившись в судебные инстанции.
Также расторгнуть этот договор при условии, что так и не был заключен срока действия предварительного соглашения. Срок действия предварительного соглашения должен быть в нем указан. В противном случае его действие ограничивается одним годом с момента подписания сторонами документа.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается для урегулирования расходов, необходимых для оформления основного документа, а также чтобы обязать продавца реализовать объект конкретному покупателю, а покупателя — приобрести недвижимость у конкретного продавца (так же как и в случае движимого имущества, например — автомобиля). Дополнительно может быть оформлена расписка, касающаяся передачи денег продавцу. Детали ее оформления можно найти в статье по ссылке .
В документе регламентируют следующие условия:
Однако по обоюдному соглашению или по инициативе одной из сторон, предварительный договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут (а его существенные условия — отменены). Аннулирование документа подразумевает окончательное завершение правоотношений между его сторонами с полным прекращением его действия.
Правила расторжения соглашения устанавливаются нормами Гражданского кодекса РФ, а именно в соответствии с пунктом 1 статьи 452 . Следует помнить, что одного желания для прекращения договорных обязательств — мало, должны быть представлены веские причины, в особенности, если расторжение договора реализовывается в судебном порядке.
Основания для расторжения предварительного договора купли — продажи:
Скачать Гражданский кодекс РФ в последней редакции
Инструкция, в соответствии с которой должны действовать участники сделки, довольно проста, она будет зависеть от способа реализации: по соглашению сторон или в одностороннем порядке, а также от того, был внесен существенный задаток или нет.
Порядок расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры:
Если соучастники сделки пришли к взаимному пониманию, отмена договорных обязательств реализовывается с помощью подписания «обратного договора». В этом случае стороны сделки меняются местами, то есть бывший покупатель наделяется статусом продавца, а продавец — покупателя.
Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.
1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи
Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2 , , 4 ст. 429 ГК РФ).
Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.
Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.
2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры
Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
Обратите внимание!
Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным
Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
2.3. Риск двойной продажи квартиры
Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.
2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег
В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.
Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.
Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
Обратите внимание!
На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).
Иногда обстоятельства складываются так , что возникает необходимость разорвать договорные отношения . Приобретение недвижимого имущества и проблемы , возникающие при покупке , всегда являлись актуальными .
Здесь важно знать , как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры правильно .
предварительного договора
Такой документ , является , своего рода , намерением оформить финальный договор .
В нем обозначаются окончательные параметры сделки . Как правило , он оформляется при приобретении или продаже квартиры или дома . В нём участники описывают свои обязательства .
Часто , в качестве их обеспечения , выступает задаток , который покупающая сторона отдает продающей .
Такой документ оформляется в количестве 3 штук . Прекращается действие предварительного договора , только по соглашению участников или в судебном порядке .
Расторжение таких документов подразумевает под собой прекращение обязательств обоих участников сделки .
Поэтому , законодательство обязывает производить разрыв договорных отношений так же , как и заключение , в письменном формате .
В жизни , отмена договорных отношений по взаимному согласию сторон , встречается не часто .
Обоим участникам сделки важно понимать , что они не имеют права требовать возвратить то , что было уже выполнено по договоренности , если в документе не обозначены другие условия .
К примеру , если продающей стороне были переданы денежные средства авансом , они не возвращаются , несмотря на прекращение договорных отношений .
Предварительный документ оформляется для возможности :
Существует лишь две главных причины расторжения предварительного договора купли продажи :
Предварительный документ должен расторгаться по согласию обоих участников сделки , путём подписания специального письменного соглашения .
Пошаговая инструкция действий при разрыве договорных отношений :
Исходя из практики , оформление предварительного договора , носит повальный характер .
Совершенно все риэлторы , советуют заключить такой вид договора . Они стремятся к цели получить прибыль .
Важно понимать , что предварительный договор лучше заверить у нотариуса . Документ не напечатанный , а написанный от руки , тоже имеет юридическую силу .
Если в договоре нет упоминания о предоплате , он может расторгаться по согласию участников .
Для этого лучше оформить письменное расторжение . Если какая — то сторона отказывается это сделать , можно обратиться в судебную инстанцию .
При расторжении такого вида документа , расходы по оформлению не возвращаются , если стороны не придут к другой договоренности .
Если предварительный документ заверялся у нотариуса , соглашение о его расторжении должно составляться подобным образом .
В ситуации разрыва сделки , по причине несоблюдения сроков , инициатор имеет право требовать возместить ему неустойку .
А так же принудить другого участника сделки , оформить финальный договор .
Если покупающий участник , авансом оплачивает существенную часть сделки , такой документ будет сразу определен договором купли продажи .
Тогда , в случае его расторжения , покупающий участник , вправе требовать вернуть оплаченную сумму .
При этом , у продающей стороны будет возможность выбрать : вернуть аванс или заключить финальный договор .
Поэтому перед заключением предварительного документа , во избежание проблем , нужно убедиться , что в нем :
Соблюдая все эти условия , договор можно будет разорвать с меньшими расходами .
В любом случае , лучше чтобы сделку сопровождал юридически грамотный человек .
В случае , необходимости разрыва предварительной договоренности , важно , обратить внимание на следующие нюансы :
Если кто —либо из участников сделки , без оснований , отказывается от исполнения своих обязательств , то отказывающаяся сторона заплатит другой стороне понесенные расходы , возникшие в процессе разрыва сделки .
В ситуации , отказа от предстоящей сделки , по причине окончания времени действия документа , выплачивать ничего не придется . Договор , будет считаться недействительным , по обоюдному соглашению участников . Исключением будет , обращение в суд .
В любом случае вопрос , как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры , будет актуальным всегда . Для того , чтобы избежать проблем , связанных с этой актуальной темой , важно , определить в договоре все нюансы , возникшие во время его составления .
О том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и об ответственности сторон при его невыполнении смотрим на видео:
Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации
