Как вернуть задаток по предварительному договору? Ответ на этот вопрос зависит от обстоятельств заключения и исполнения предварительного договора. После внесения изменений в ГК РФ изменился подход к юридической квалификации этого платежа. Рассмотрим нюансы ниже.
Задаток — это определенная сторонами сумма, которая выполняет несколько функций:
В настоящее время актуально установление различий между задатком и сходным способом обеспечения — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Отличия задатка состоят в том, что он:
До 01.06.2015 одной из наиболее острых проблем было определение возможности применения задатка в предварительном договоре. При купле-продаже объектов недвижимости практика установления задатка была общепринятой.
Для целей возврата задатка наиболее важным вопросом является квалификация платежа по предварительному договору.
О составлении предварительного договора можно прочитать в наших статьях Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ ?, Как составить предварительный договор купли-продажи ?.
При составлении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества можно воспользоваться образцами, предложенными в статьях Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец) , Предварительный договор купли-продажи земельного участка .
Для применения правил о задатке к платежу по предварительному договору желательно максимально точно указать на это:
До изменений ст. 380 ГК РФ, внесенных законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, возможность задатка в предварительном договоре оценивалась 2 высшими судебными инстанциями по-разному:
Отметим, что ВАС РФ считал возможным применение неустойки в предварительном договоре. И стороны прибегали к следующему варианту оформления: именовали уплачиваемый задаток авансом, депозитом или иным образом, а для возврата задатка применяли формулировки об уплате штрафной неустойки (постановление президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13).
Ч. 4 ст. 380 ГК РФ, введенная с 01.06.2015, прямым текстом устанавливает возможность применения задатка для обеспечения обязательств по предварительному договору.
Судебная практика СК по гражданским делам ВС РФ в отношении задатка не изменилась, поскольку она соответствует:
В связи с этим независимо от времени возникновения правоотношений ВС РФ считает возможным применение норм о задатке.
Такого же мнения придерживаются региональные суды. В качестве примера см. постановление президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016, которым было отменено решение суда 1-й инстанции, посчитавшего задаток авансом.
Отметим, что относительно неустойки в предварительном договоре в системе общей юрисдикции поддерживается мнение о невозможности ее применения. Соответствующие условия суд может посчитать ничтожными (см. в качестве примера апелляционное определение Мосгорсуда от 28.10.2015 по делу № 33-39809/2015).
Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).
Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п. 4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).
Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699).
Требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:
Таким образом, вернуть задаток можно, доказав в суде незаключение основного договора по вине другой стороны. Необходимым условием для этого является добросовестное выполнение действий по его заключению самим истцом (подтверждается доказательствами направления предложения об этом в установленный срок).
Например, суд не посчитал акт о неявке, составленный в одностороннем порядке, достаточным доказательством (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2016 № Ф05-12264/2016).
Если истец сам уклонился от заключения основного договора, его требование не будет удовлетворено (апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу № 33-1211/2016).
Возврат уплаченной в качестве аванса суммы актуален для задаткодателя, по вине которого не состоялся основной договор, когда задаткополучатель удерживает задаток в качестве санкции.
Требование о возврате внесенного аванса может быть заявлено в следующих случаях:
При предъявлении иска о взыскании именно аванса истцу необходимо привести достаточно веские основания, по которым он просит переквалифицировать платеж.
По одному из дел Верховный суд РФ усмотрел в соглашении сторон наличие существенных признаков предварительного договора и соответствие задатка всем требованиям. Требование о возврате аванса не было удовлетворено, поскольку основной договор не был заключен по вине истца (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6). По этому делу было вынесено несколько судебных постановлений с противоположными выводами.
Это говорит о том, что, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность. Решение в конкретном случае будет зависеть от формулировок предварительного договора и оценки доказательств судом.
Таким образом, задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:
При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не задаток.
Поставщик и заказчик, продавец и покупатель чаще всего заинтересованы в добросовестном исполнении заключенного договора. Чтобы обеспечить надлежащее исполнение, стороны могут включить в договор условие о внесении задатка.
Задаток выполняет три функции:
Эти три функции выделяют задаток среди других способов (залог, аванс, обеспечительный платеж и др.). Они же приводят к тому, что задаток для каждой из сторон договора может быть как выгоден, так и нести в себе определенные риски.
Чтобы правильно составить и заключить соглашение о задатке , нужно руководствоваться следующими правилами.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой стороне в счет причитающихся с нее платежей (). Соглашение о задатке производно и зависимо от основного обязательства, которое обеспечивается задатком. По этой причине соглашение о задатке можно заключить лишь при условии действительности основного обязательства, наличие денежного обязательства - необходимое условие для выдачи задатка. Исполнение неденежных обязательств (например, договора безвозмездного хранения или дарения) задатком обеспечиваться не может.
Несоблюдение правил закона при выдаче задатка может привести к тому, что договор о задатке будет недействительным, а внесенная сумма будет считаться либо авансом в счет будущих платежей (если договор будет признан заключенным), либо неосновательным обогащением продавца (если договор будет признан незаключенным).
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Смотрите, какие условия суды чаще всего оценивают по-разному. Возьмите в договор безопасные формулировки таких условий. Используйте позитивную практику, чтобы убедить контрагента включить условие в договор, а негативную – чтобы убедить отказаться от условия.
Оспаривайте постановления, действия и бездействие пристава. Освобождайте имущество от ареста. Взыскивайте убытки. В этой рекомендации все, что нужно: четкий алгоритм, подборка судебной практики и готовые образцы жалоб.
Читайте восемь негласных правил регистрации. Основано на показаниях инспекторов и регистраторов. Подойдет для компаний, которым ИФНС поставила метку о недостоверности.
Свежие позиции судов по неоднозначным вопросам взыскания судебных расходов в одном обзоре. Проблема в том, что множество деталей до сих пор не прописано в законе. Поэтому в спорных случаях ориентируйтесь на судебную практику.
Отправляйте уведомление на сотовый, по e-mail или бандеролью.
Из этой статьи вы узнаете об отличиях аванса и задатка в сделках с недвижимостью. Вы узнаете о законодательной базе и получите практические рекомендации.
Значительная часть судебных дел, связанных с куплей-продажей недвижимости, возбуждается по причине того, что люди неверно оценивают свои возможности при подписании предварительного договора.
Подписывать или нет, на какой срок, что оформлять: задаток или аванс, что делать, если покупатель после подписания договора отказывается покупать вашу квартиру? Будем разбираться.
Вообще тема предварительных договоров довольно скользкая. Часто бывает очень сложно заранее определить, в чью сторону решится спор, если дело дойдет до суда, и во многом исход дела будет зависеть от судьи, который будет выносить решение по данному вопросу.
Поэтому при подписании предварительного договора самое важное – профилактика возможных недоразумений.
Согласно ст. 380 п.1 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Задаток является одним из способов обеспечения выполнения обязательств, т.е. дает гарантию, что договор будет исполнен, иначе уклонившаяся сторона будет нести потери в размере задатка. Если говорить о продаже квартиры, то, согласно ст. 381 ГК РФ, продавец, в случае отказа от своих обязательств, должен вернуть задаток в двойном размере, покупатель в случае отказа оставляет его продавцу.
Прямого определения понятия «аванс» Гражданский Кодекс не дает, но его смысл передан в ст. 487 ГК РФ (Предварительная оплата товара). По сути это часть суммы, подлежащей уплате, никаких штрафных санкций не предусматривает, т.е. не может быть достаточной гарантией того, что основной договор будет подписан.
Делаем выводы: если с вашей стороны нет абсолютно никаких препятствий к продаже квартиры, вы уже подобрали встречный вариант или вообще в нем не нуждаетесь, у вас полностью готов пакет документов для сделки, в квартире нет прописанных лиц, или вы уверены, что они будут выписаны на момент подписания основного договора, а также вы точно знаете, что не передумаете продавать квартиру и не передумают другие собственники (если собственников несколько), то в этом случае в предварительном договоре указывайте задаток.
Если какое-либо из вышеперечисленных условий не выполняется, если имеется риск того, что вы не сможете в нужный срок выполнить все условия, имеет смысл вместо задатка написать в договоре аванс, это может уберечь вас от многих проблем.
Другой вопрос, согласятся ли на это покупатели, ведь для них желание продавца превратить задаток в аванс чревато потерей их времени, которое они потратят на ожидание вашей квартиры.
В подобных случаях я всегда исхожу из возможных негативных последствий. При подписании договоров люди могут говорить множество разных вещей, в частности о том, что пойдут вам на уступки, будут ждать, сколько потребуется, не будут иметь претензий, и т.д. После подписания договора их мнение может кардинально измениться. Обычно так и происходит. И дело даже не в недобрых намерениях или в дурном воспитании. Продажа и покупка недвижимости – большой стресс как для покупателя, так и для продавца. У обеих сторон многое меняется в жизни, и эти перемены могут вызвать множество непредвиденных ситуаций.
Поэтому старайтесь максимально учесть свои интересы в договоре, все достигнутые соглашения оформляйте письменно, при определении сроков учитывайте непредвиденные обстоятельства, берите время с запасом.
Текст предварительного договора купли-продажи квартиры обязательно должен содержать следующие данные:
Например, покупатель передумал покупать вашу квартиру.
Если от покупателя вы получили аванс, то его нужно вернуть в любом случае.
Если же вы скрепили ваши отношения задатком, то тут все гораздо интересней.
Часто разрешение таких споров зависит от доброй воли продавца и покупателя. Если вы не пострадали от действий покупателя и у вас достаточно времени для дальнейшей продажи, вы можете просто вернуть задаток, а можете и не возвращать. Точно также и покупатель может оставить задаток, признавая, что нарушил договор, а может потребовать его возврата.
Покупатель может ссылаться на недействительность предварительного договора. Договор действителен и обязателен к исполнению, если он составлен в письменном виде и содержит все существенные условия, которые я выше перечислил (ст. 429 ГК РФ).
Несколько иная ситуация с задатком. При определенных обстоятельствах суд может признать задаток авансом, и обязать вернуть деньги покупателю, все будет зависеть от обстоятельств дела, формулировок в тексте предварительного договора и от точки зрения судьи, ну и от стоимости услуг вашего адвоката.
Две противоположные точки зрения на правовой статус задатка в предварительном договоре изложены и .
То же самое можно сказать и про ситуацию, в которой от исполнения договора отказывается продавец, т.е. если вы по каким-то причинам передумали продавать квартиру, а предварительный договор уже подписан.
Если за квартиру вы взяли аванс, то все просто, верните его покупателю, если же вы оформляли задаток, то тут опять все зависит от доброй воли сторон, суд может вынести неожиданное решение.
Согласно статье 429 ГК РФ, предварительный контракт — это документ, цель которого — подтверждение обоюдного согласия сторон в перспективе подписать основной договор, непосредственно касающийся передачи конкретного имущества. При этом статья предписывает контрагентам в первичном соглашении точно обозначить предмет основного контракта, сроки, отведенные на его подписание, а также условия, имеющие значение для каждого из них.
В то же время ГК РФ не обязывает контрагентов указывать иные существенные условия, обязательные для конкретного вида договора. Тем не менее практики указывают на необходимость фиксации в подписываемом документе условий, касающихся срока исполнения основного соглашения и цены имущества, во избежание судебных споров относительно смысла данных положений, т. к. в случае разногласий между сторонами в силу все той же статьи 429 ГК РФ эти вопросы должны определяться судом.
Статья 429 ГК обязывает контрагентов заключить первичную сделку в форме, предписанной законодательством для главного контракта. В противном случае соглашение считается ничтожным.
Однако данное правило не распространяется на те случаи, когда переход прав по основной сделке подлежит госрегистрации, согласно пункту 14 письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59. ВАС РФ, в частности, отмечено, что предварительная сделка не распространяется непосредственно на передачу недвижимости, а лишь содержит в себе обязательные для контрагентов условия о заключении такого соглашения в будущем. Следовательно, правила статьи 164 ГК РФ о госрегистрации на нее не распространяются.
Если же в такой сделке упоминается задаток, то первичный договор, согласно статье 380 ГК РФ, составляется только в письменном виде.
Согласно положениям статьи 380 ГК РФ, задаток — это деньги, передаваемые продавцом покупателю и выполняющие одновременно 3 функции, прямо обозначенные в указанной статье:
Пункт 4 статьи 380 ГК РФ непосредственно указывает, что при помощи задатка может быть гарантировано выполнение принятых контрагентами обязанностей по подписанию основного договора на тех условиях, которые согласованы предварительно. Соответственно, задаток правомерно выступает одним из средств обеспечения соблюдения условий первичного контракта.
Согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ, при неисполнении обязательства о заключении основного контракта по вине продавца задаток должен быть возвращен в двукратном размере. При незаключении сделки купли-продажи по вине покупателя задаток остается у продавца. Если же стороны передумали заключать договор либо не предприняли никаких мер для его заключения в течение обозначенного в предварительном соглашении срока, задаток подлежит возврату.
Возврат задатка по предварительному договору осуществляется по стандартной схеме, действующей в отношении неисполнения договорных обязательств, и предполагает следующие шаги:
Судебная практика показывает, что к спорам о взыскании задатка могут применяться нормы пункта 1 статьи 333 ГК РФ — на это прямо указано в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых…» от 22.12.2011 № 81. Суть обозначенного положения сводится к тому, что если возврат задатка в двукратном размере явно не соответствует последствиям незаключения основного договора, то причитающаяся в этом случае покупателю сумма может быть уменьшена судом по требованию продавца. Точно так же и покупатель при незначительности его вины в срыве сделки может требовать возврата части задатка, который по общему правилу статьи 381 ГК РФ должен остаться полностью у продавца.
Итак, нормы ГК РФ обеспечивать задатком исполнение предварительной сделки позволяют. Однако при этом стоит учитывать, что возврат задатка имеет свою специфику, на которую сторонам следует обращать внимание.
