"Электронный журнал "Азбука права", 07.12.2017
Застройщик должен уплатить гражданину - участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6 , ч. 8 ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):
1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта;
2) при нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.
Справка. Гарантийный срок
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением входящего в его состав технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее пяти лет.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование в составе объекта долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее трех лет (ч. 5 , 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Р азмер неустойки (пени)
Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени), если нарушение срока произошло из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства составляет 1% от (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):
Стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо
Стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Неустойка (пени) может быть взыскана как в судебном, так и в досудебном порядке. При этом процедура досудебного урегулирования спора не является обязательной, однако может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд.
П орядок досудебного взыскания неустойки
Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в досудебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Ш аг 1. Подготовьте предложение застройщику о добровольной уплате неустойки
Целесообразно направить такое предложение в письменной форме. Рассчитайте и укажите сумму неустойки (пени).
Кроме того, застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства (ст. 10 Закона N 214-ФЗ). О сумме причиненных убытков можно также указать в обращении к застройщику.
Обратите внимание!
Если застройщик добровольно не уплатит неустойку в указанный в предложении срок, то дольщик будет вынужден обратиться за защитой своих прав в суд, что повлечет за собой дополнительные судебные расходы (госпошлину, расходы на оплату услуг адвоката и т.д.), которые могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения иска (ч. 1 ст. 98 , ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2 , 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).
Ш аг 2. Подготовьте подтверждающие документы и передайте их застройщику вместе с предложением
Рекомендуем отправить предложение с пакетом вышеуказанных документов ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения для возможного последующего предъявления подтверждающих документов в суд или отвезти лично в офис застройщика и сдать под отметку о принятии.
Если в течение указанного в предложении срока денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.
П орядок судебного взыскания неустойки
Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Ш аг 1. Подготовьте исковое заявление и документы к нему
Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда (ч. 9 ст. 4 Закона N 218-ФЗ; ст. ст. 15 , Закона от 07.02.1992 N 2300-1).
В исковом заявлении должны быть указаны (ст. 131 ГПК РФ): наименование суда, в который подается заявление; наименование истца, его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем; наименование ответчика, его место нахождения; указание на нарушение прав истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства; цена иска (размер взыскиваемой суммы и ее расчет); перечень прилагаемых к заявлению документов.
Помимо документов, которые указаны выше в , к исковому заявлению также можно приложить предложение, ранее направленное застройщику с уведомлением о вручении, почтовой квитанцией и описью вложения, ответ застройщика (если имеется), расчет неустойки и квитанцию об уплате госпошлины, если она подлежит уплате (ст. 132 ГПК РФ).
Справка. Размер госпошлины
Истец по данному иску может быть освобожден от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1 млн руб. В случае превышения данной суммы подлежит уплате госпошлина в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб. (пп. 4 п. 2 , п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).
Ш аг 2. Подайте исковое заявление в суд и примите участие в судебном процессе
Подавать исковое заявление необходимо в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то обращаться следует в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23 , ст. 28 , ч. 7 ст. 29 ГПК РФ; п. 2 ст. 17 Закона N 2300-1).
Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, а в случае представления ваших интересов в суде - нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185 ч. 1 ст. 8 , п. 1 ч. 1 ст. 12 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).
Полезная информация по вопросу
О компании
ООО «Юридическая фирма «Двитекс» - это юридическая компания, оказывающая комплексные юридические услуги частным лицам и бизнесу с оплатой услуг после получения клиентом желаемого результата . Только Юридическая фирма «Двитекс» предлагает уникальный для юридических услуг сервис «личный кабинет клиента» с индивидуальным доступом и особой системой защиты данных. Благодаря данному сервису клиент может получать информацию о своих делах в режиме он-лайн в удобное время и в удобном месте.
Специализация: гражданское, корпоративное, уголовное и спортивное право
Окончил Военный университет Министерства обороны. Опыт практической юридической деятельности более 10 лет.
Специализация: гражданское, уголовное и спортивное право
Окончил Национальный исследовательский Мордовский государственный университет имени Н. П. Огарева. Опыт практической юридической деятельности более 6 лет.
Специализация: гражданское, корпоративное и спортивное право, юридическое обслуживание компаний, арбитражные споры
Окончил Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА). Опыт практической юридической деятельности более 5 лет
Специализация: гражданское право, спортивное право, защита прав потребителей, юридические услуги в сфере недвижимости, юридическое обслуживание компаний
Окончила Московский филиал Ленинградского государственного университета им. А.С. Пушкина. Опыт практической юридической деятельности более 5 лет.
Специализация: гражданское право, защита прав потребителей, юридические услуги в сфере недвижимости, страховые споры
Окончила с отличием Национальный юридический университет имени Ярослава Мудрого по специальности "правоведение", квалификация юрист, степень магистра. Опыт практической юридической деятельности более 6 лет.
Специализация: Гражданское право, арбитражные споры, юрист по недвижимости
Окончил Сургутский государственный университет по специальности "право". Опыт работы следователем более 2 лет. Опыт практической юридической деятельности более 5 лет.
Специализация: Гражданское право, защита юридических лиц при проверках, арбитражные споры, судебные споры в сфере недвижимости
Окончил Национальный исследовательский Мордовский государственный университет имени Н.П. Огарева. Опыт практической юридической деятельности более 3 лет.
Специализация: Гражданское и корпоративное право, юридическое сопровождение компаний, юридические услуги в сфере недвижимости
Окончила Финансовый Университет при Правительстве РФ. Специальность: гражданское право, кафедра предпринимательского права. Опыт практической юридической деятельности более 5 лет.
Специализация: Гражданское право, юрист в сфере недвижимости, юридические услуги бизнесу
Отзывы наших клиентов
Сотрудники оперативно отвечали на электронные письма и звонки, оказывали консультацию и давали объяснения. Оказанными услугами довольна.
Взыскание неустойки с застройщика по 214-ФЗ Все услуги оказаны в полном объеме. В течение всего срока работы своевременно информировали. Очень удобен личный кабинет на сайте.
Выигранные дела
Сотрудники ООО Юридическая фирма «Двитекс» подготовили необходимые документы и обратились в суд, представили интересы клиентов в суде. Результатом рассмотрения дела явилось вынесение решения судом о взыскании неустойки в размере 200 000 рублей, штрафа в размере 101 500 рублей, морального вреда в размере 3 000 рублей, а также расходов на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей с ЗАО «Саб-Урбан».
Сотрудники ООО Юридическая фирма «Двитекс» подготовили необходимые документы и обратились в суд, представили интересы клиентов в суде. Результатом рассмотрения дела явилось вынесение решения судом о взыскании неустойки в полном объеме в размере 552 034 рубля 80 коп, штрафа в размере 278 517 рублей, морального вреда в размере 5 000 рублей, а также расходов на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей с ЗАО «Саб-Урбан».
Решение проблемы - взыскание неустойки с застройщика - превзошло ожидания. Компенсация получена в 100 % объеме. Спасибо большое. Буду рекомендовать вашу организацию при случае.
Потысьева Е.В., [email protected]
Взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве с ООО «СТ-Инжиниринг»
Неустойка: 100 000 рублей
Штраф: 75 000 рублей
Моральный вред: 50 000 рублей
Всего: 225 000 рублей
Фабула дела: К
лиент приобрел квартиру по ДДУ, заключенному с ООО «СТ-Инжиниринг». В договоре был определен срок передачи квартиры. Данный срок был нарушен. Клиент просил взыскать неустойку за просрочку.
Сотрудники ООО Юридическая фирма «Двитекс» подготовили необходимые документы и обратились в суд, представили интересы клиентов в суде. Результатом рассмотрения дела явилось в размере 100 000 рублей, штрафа в размере 75 000 рублей, морального вреда в размере 50 000 рублей с ООО «СТ-Инжиниринг».
Сотрудники ООО Юридическая фирма «Двитекс» подготовили необходимые документы и обратились в суд, представили интересы клиентов в суде. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, в обоснование указав, что законом не предусмотрена неустойка за нарушение срока ввода в эксплуатацию дома. Юридическая фирма «Двитекс» подготовила апелляционную жалобу, представляла интересы клиента в суде апелляционной инстанции. Результатом рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции явилось отмена решения суда первой инстанции и взыскание неустойки в полном объеме в размере 379 385 рублей 60 коп, штрафа в размере 194 962 рубля 80 коп., морального вреда в размере 10 000 рублей, а также расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей с ЗАО «НПП «Тема».
Взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве с ООО «Олета»
Неустойка: 238 050 рублей 50 коп.
Штраф: 50 000 рублей
Моральный вред: 20 000 рублей
Судебные расходы: 22 600 рублей
Всего: 330 650 рублей 50 коп.
Фабула дела:
Клиент приобрел квартиру по ДДУ, заключенному с ООО «Олета». В договоре был определен срок передачи квартиры. Данный срок был нарушен. Клиент просил .
Сотрудники ООО Юридическая фирма «Двитекс» подготовили необходимые документы и обратились в суд, представили интересы клиентов в суде. Результатом рассмотрения дела явилось вынесение решения судом о взыскании неустойки в размере 238 060 рублей 50 коп, штрафа в размере 50 000 рублей, морального вреда в размере 20 000 рублей, а также расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей с ООО «Олета».
Взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве с ООО «Экотаун»
Неустойка: 100 000 рублей
Штраф: 55 000 рублей
Судебные расходы: 11 500 рублей
Всего: 176 500 рублей
Фабула дела: Клиент приобрел квартиру по ДДУ, заключенному с ООО «Экотаун». В договоре был определен срок передачи квартиры. Данный срок был нарушен. Клиент просил .
Сотрудники ООО Юридическая фирма «Двитекс» подготовили необходимые документы и обратились в суд, представили интересы клиентов в суде. Результатом рассмотрения дела явилось вынесение решения судом о взыскании неустойки в размере 100 000 рублей, штрафа в размере 55 000 рублей, морального вреда в размере 10 000 рублей, а также расходов на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей с ООО «Экотаун».
с АН Ключ
Неустойка: 301 002 рубля
Штраф: 153 001 рубль
Моральный вред: 5 000 рублей
Расходы на оплату услуг представителя: 20 000 рублей
Всего: 479 003 рубля
Фабула дела:
Клиент приобрел квартиру по ДДУ, заключенному с ООО «АН Ключ». В договоре был определен срок передачи квартиры. Данный срок был нарушен. Клиент просил взыскать неустойку за просрочку.
Сотрудники ООО Юридическая фирма «Двитекс» подготовили необходимые документы и обратились в суд, представили интересы клиентов в суде. Результатом рассмотрения дела явилось вынесение решения судом о взыскании неустойки в размере 301 002 рубля, штрафа в размере 153 001 рубля, морального вреда в размере 5 000 рублей, а также расходов на оплату услуг представителя с ООО «Агентство недвижимости Ключ».
с ООО «ФСК Альтаир»
Неустойка: 950 000 рублей
Штраф: 475 000 рублей
Моральный вред: 10 000 рублей
Всего: 1 435 000 рублей
Фабула дела:
Клиент приобрел квартиру по инвестиционному договору, заключенному с ООО «ФСК Альтаир». В договоре был определен только срок сдачи дома в эксплуатацию. Данный срок был нарушен. Просрочка составила более 4 лет. Право собственности на квартиру застройщик не оформил, клиент был вынужден оформить право собственности через суд. Клиент просил взыскать неустойку за просрочку.
Сотрудники ООО Юридическая фирма «Двитекс» подготовили необходимые документы и обратились в суд, представили интересы клиентов в суде. Результатом рассмотрения дела явилось вынесение решения судом о взыскании неустойки в размере 950 000 рублей, штрафа в размере 475 000 рублей и морального вреда в размере 10 000 рублей с ООО «ФСК Альтаир».
С 1 января 2005 года на территории РФ вступил в силу федеральный закон № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» . Закон детально описывает все моменты строительства недвижимости по форме долевого участия.
В соответствии с требованиями ФЗ правовые отношения дольщиков и застройщика регулируются путем заключения договора долевого участия в строительстве (далее - ДДУ). Это обязательное условие.
Если застройщик пытается «впарить» другую договорную форму или договор совместного строительства, инвестирования, предварительные договоры какого-либо правового действия, важно знать, что на такие договоры не распространяется действие закона № 214. В таких случаях дольщики не защищены от произвола застройщика в полной мере, и при обращении в суд их требования попросту не будут удовлетворены.
Договор долевого участия заключается в письменной форме и подлежит обязательной регистрации.
Вот какие моменты нельзя обойти стороной:
При отсутствии в договоре этих условий документ признается недействительным.
В случае смерти участника долевого строительства все его договорные обязанности и права переходят к его наследникам.
Застройщик обязан в установленные документом сроки возвести объект недвижимости (жилой многоквартирный дом, гараж и т. д.) и, после ввода в эксплуатацию недвижимости, передать объект дольщикам. Возводить объект компания может своими силами или привлекать для этих целей сторонние строительные организации (что должно в обязательном порядке отражаться в договоре).
Также именно застройщик несет все риски случайного повреждения или уничтожения строящейся недвижимости до момента передачи ее в собственность дольщикам.
Дольщики должны своевременно выплатить стоимость жилья в сроки, оговариваемые в договоре и принять недвижимость после ее ввода в эксплуатацию.
ФЗ №214 предоставляет дольщикам немало способов отстаивания своих прав: от взыскания неустойки за нарушения договорных положений и вплоть до его расторжения (в ряде случаев даже без согласия застройщика).
Застройщик должен передать объект недвижимости дольщику в сроки, указанные в ДДУ. Этот срок должен быть един для всей группы участников строительства жилого многоквартирного дома.
В случаях, когда уложиться в договорные сроки не получается по объективным причинам, не зависящим от застройщика, он обязан за 2 месяца письменно предупредить об этом долевых участников и предложить для согласования новый срок ввода объекта. Во всех других случаях срыва сдачи недвижимости застройщик должен уплатить дольщикам неустойку.
Сумма неустойки, которую должен выплатить застройщик участнику долевого строительства, составляет 1\300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на день исполнения обязательства за каждые сутки просрочки.
Если дольщиком является физическое лицо, то согласно ч.2 ст.6 ФЗ №214 неустойка дольщику уплачивается застройщиком в двойном размере.
Итак, наш дольщик – физическое лицо:
Размер неустойки составит:
3000000 х 365 х 2\300 х 7,25\100 = 529250 руб.
Как видим, сумма очень внушительная. А если за неустойкой обращается несколько десятков дольщиков, то последствия для застройщика весьма плачевны.
Поэтому в такой ситуации компания может предложить выплату «без суда и следствия» в разы меньше, чем при судебном решении.
Тут уже право выбора за гражданином. Получить небольшую сумму быстро, или месяца 4 посудиться с компанией, но «взять» все причитающееся: неустойку, моральный вред, убытки.
Этап до судебного решения вопроса должен в обязательном порядке предшествовать обращению в суд.
Претензионное взыскание неустойки с застройщика включает следующие шаги:
Совет. Претензионный пакет направляется ценным письмом с описью вложения и с обязательным уведомлением о вручении. Второй вариант: вручить документы в офисе компании секретарю с регистрацией в журнале входящей корреспонденции и отметкой сотрудника компании на втором экземпляре претензии.
В случаях, когда застройщик отказал в выплате неустойки по претензии, можно обращаться в суд.
Требования в иске идентичны претензионным требованиям с дополнением вопроса о выплате морального вреда.
Кроме требований в иске нужно указать:
К иску прилагаются оригиналы правоустанавливающих документов сделки, чеки об оплате долевых взносов, госпошлины и претензия застройщику с ответом (если компания направляла ответ).
Совет. Бремя доказывания своей правоты в гражданско-правовых судебных тяжбах законодательством полностью возложено на истца. Поэтому для благоприятного исхода дела в случае подготовки иска стоит прибегнуть к помощи юриста. Причем, специалист должен специализироваться на сопровождении сделок с недвижимостью.
Иск с пакетом документов подается в суд.
После этого следует судебный процесс, проводимый судом общей юрисдикции. Дело может рассматриваться:
В случаях, когда выставляемая истцом неустойка явно несоизмерима с последствиями нарушения договора застройщиком, суд имеет право уменьшить неустойку. Для этого суд принимает во внимание стремление ответчика исполнить обязательства по договору, фактический ущерб от просрочки и другие важные обстоятельства.
Совет. На кону стоят немалые деньги, и можно не сомневаться, что интересы застройщика на процессе будет представлять высококвалифицированный адвокат. Чтобы быть «на равных», в судебное заседание стоит прибегнуть к услугам юриста-представителя интересов.
Исполнительный лист выдается истцу после вступления решения в силу. С этим листом гражданин обращается в местный отдел службы судебных приставов для взыскания суммы. Можно также отправить документ напрямую в банк по месту нахождения расчетного счета компании-ответчика.
Правила составления претензии следующие:
При составлении иска важно правильно указать реквизиты судебного органа, в который подается требование о взыскании. Эти данные располагаются в верхней части документа. Затем указываются точные данные истца и ответчика. Это так называемая «шапка» иска.
Ниже идет «тело» документа, его описательный раздел с подробным изложением исковых требований. В этом разделе перечисляются:
Сэкономить на приобретении жилья порядка 30% весьма заманчиво. Однако нужно обеспечить правовую и финансовую защиту рискованной сделке. Таким гарантом является договор о долевом участии в строительстве, который заключается между компанией-застройщиком и гражданином с 2005 года. Никаких иных схем навязываться не должно.
