Правовое заключение
по вопросу предоставления освободившейся комнаты
в коммунальной квартире на условиях социального найма
и по договору купли-продажи
Как следует из решения суда истцы обратились в суд с требованиями (с учетом уточнений):
В удовлетворении требований судами отказано.
Позиция истцов:
"В 2008 году в коммунальной квартире освобождалась комната. Мы подали заявление о предоставлении ее нам по договору социального найма в соответствии со ст. 59 ЖК РФ . Получили отказ, т.к. там ранее был уже прописан К. (ответчик).
Состоим на очереди в муниципалитете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий на основании проживания в общежитии с 1994 года. По норме предоставления площади у нас недостаточно, по учетной норме площади хватает. На ответ Администрации подали в суд. Суды проиграли. В городском суде в соответствии со ст. 6 Вводного закона хотя мы и не сняты с учета, но потеряли основания на данном учете состоять, т.к. статус общежития снят, а мы стояли на учете по основанию проживания в общежитии, а по учетной норме площади хватает.
Областной суд данное решение счел верным и обоснованным. Отказ сочли верным, но еще и дописали, что на момент вселения дом имел статус общежития.
Наша позиция: статус дома снят в силу закона (ст.7 Вводного закона), вставшие на учет до 5 марта 2005 года состоят на данном учете до получения жилья по договору соцнайма (ст.6 Вводного закона), по соцнайму жилье должно предоставляться не менее нормы предоставления (ст.47 ЖК РФ). Ст. 59 ЖК РФ подлежит применению".
В качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий истцы поставлены на учет до 2005 года по основанию проживания в общежитии.
Спорная комната находится в общежитии, которое на основании решения Совета депутатов города от...2003г. и акта от... 2003г. приняты в муниципальную собственность.
В 2008 году между предприятием и К. заключен договор социального найма спорной комнаты, однако позднее даты заключения договора соцнайма, как следует из решения суда из спорной комнаты выехал предыдущий наниматель. Ответчику К., соответственно, спорная комната предоставлялась до фактического прекращения права пользования данной комнатой предыдущего нанимателя.
Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире
1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.
Как видно из приведенной статьи, предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире во вторую, третью и четвертую очереди является возможным при отсутствии претендентов предшествующих очередей.
По ч. 1 статьи 59 ЖК освободившаяся комната может быть предоставлена малоимущим и нуждающимся нанимателям данной квартиры. При этом, следует отметить, что исходя из конструкции нормы права ("признаны или могут быть признаны нуждающимися "), право на предоставление комнаты не связано с наличием или отсутствием сведений из уполномоченного органа власти о нуждаемости в жилых помещениях лиц, претендующих на предоставление помещения в порядке ст. 59 ЖК РФ . В судебном заседании суд устанавливает наличие или отсутствие права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях на момент освобождения помещения (комнаты) в квартире.
Полагал, что данное постановление незаконно и нарушает права Пензевой В.И., поскольку передача жилого дома, использовавшегося государственным предприятием в качестве общежития, в ведение органа местного самоуправления и изменение его статуса в силу закона, а также реализация права на приватизацию занимаемой комнаты не указаны в законе в качестве оснований для снятия граждан в учета нуждающихся в жилом помещении.
Определением судебной коллегии областного суда вынесено решение об отказе в иске, при этом суд кассационной инстанции указал следующее.
Как следует из материалов дела, Пензева В.И. поставлена на квартирный учет с 09.01.1994 года в связи с тем, что проживала на частной квартире и была зарегистрирована в общежитии.
В соответствии с Постановлением Мэра от 26.10.2004 года "О переводе строения из разряда специализированных жилых помещений (общежитий) в статус жилых домов" строение приобрело статус жилого дома.
На основании договора на передачу помещений коммунальной квартиры в частную собственность граждан от 9.03.2005 года Пензева В.И. приобрела в собственность жилое помещение №24, площадью 11,8 кв.м.
Как следует из материалов дела, 09.01.1994г. Пензева В.И. была принята на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий как лицо, проживающее в общежитии и не имеющее другой жилой площади в соответствии с п. 5 ст. 29 ЖК РСФСР.
Поскольку состав семьи Пензевой В.И. составляет 1 человек, то в связи с приобретением в собственность комнаты, жилой площадью 11,8 кв.м, Пензева В.И. стала обеспеченной жилой площадью по норме, более 9 кв.м на человека.
Таким образом, с приобретением жилого помещения у Пензевой В.И. отпали основания , дающие ей право на получение жилого помещения по договору социального найма, что в силу приведенных норм права является основанием для снятия ее с учета в качестве нуждающейся в жилых помещениях.
Так как Пензева В.И. достигла уровня жилищной обеспеченности по норме предоставления площади жилого помещения, основания, которые до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации давали ей право на получение жилых помещений по договорам социального найма, на момент принятия оспариваемого ею решения, утрачены, в связи с чем оспариваемое решение является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
2) Извлечение из решения Камышинского городского суда Волгоградской области от 24 августа 2010 года по делу № 2-1752/10:
Мут И. Г. обратился в суд с иском, просил суд признать незаконным постановление Администрации города о снятии его с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении, признать его сохранившим право состоять на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий, и обязать Администрацию принять его на учет граждан в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий с последующем предоставлении ему отдельного благоустроенного жилья.
Суд в иске отказал, указав следующее.
Мут И. Г. был принят на учет для постановки в очередь на получение муниципального жилого помещения как лицо, проживающее в общежитии в соответствии со ст. 29 п. 5 ЖК РСФСР.
Постановлением Администрации города был изменен статус общежития и данному зданию присвоен статус жилого дома.
В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ от 29.12.2004 года "О введении в действие ЖК РФ", граждане, принятые на учет в целях последующего предоставления им жилых помещений до 2005 года, к каковым относится и Мут И. Г., сохраняют право стоять на данном учете до получения ими жилого помещения. Указанные граждане снимаются с учета по основаниям, предусмотренным п. 1, 3-6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, а также в случаях утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договору социального найма.
Оснований, предусмотренных п. 1, 3-6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ для снятия Мут И. Г. с учета не имеется.
При этом, как установлено судом, Мут И. Г. был поставлен на учет как лицо, проживающее в общежитие. Статус жилого помещения, в котором он проживал, изменен. Бывшему общежитию установлен статус жилого дома, в связи с чем, Мут И. Г. фактически утратил основания, дававшие ему право для постановки его на учет для получения жилого помещения по договору социального найма, как лицо, проживавшее в жилом доме, а не в связи с изменением установленного минимума жилой площади, как ошибочно полагает Мут И. Г.
В обоснование позиции, согласно которой (в отрыве от иных положений статьи 6 Вводного закона), "граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма" можно нередко встретить ссылку на определение Верховного Суда РФ от 7 июля 2009 г. N 85-В09-10. Верховный Суд пришел к выводу о том, что граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма (до 1 марта 2015 года), имеют право на предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире независимо от признания их малоимущими. Суд, в частности, указал, что "поскольку Ф. и Ф.Т. поставлены на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях в 1992 г., на момент возникновения спора (май 2008г.) о предоставлении по договору социального найма освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире продолжали состоять на данном учете, то к возникшим правоотношениям подлежала применению не только ст. 59 ЖК РФ, но и ч. 2 ст. 6 Вводного закона в их нормативно-правовом единстве":
"Ф. обратилась в суд с иском к городской Управе городского округа "Город Калуга", управлению городского хозяйства (далее - УГХ) г. Калуги о признании незаконным отказа в предоставлении жилой комнаты по договору социального найма, понуждении к заключению договора социального найма на жилую комнату. При рассмотрении настоящего дела такого характера существенное нарушение норм материального права допущено судом первой и второй инстанций, выразившееся в следующем.
Судом установлено, что Ф. с несовершеннолетним сыном Ф.Т., 1992 г.р. зарегистрированы и проживают в комнате N 17 площадью 11,7 кв. м, расположенной в восьмикомнатной коммунальной квартире общей площадью 204,1 кв. м..
Ранее дом N 20 по ул. Огарева г. Калуги имел статус общежития. В 2007 г. он был передан в муниципальный жилищный фонд. 22.08.2007 г. с истицей был заключен договор социального найма N 49504 на занимаемую комнату, сын включен в договор в качестве члена семьи нанимателя.
С 1992 г. истица состоит на учете как нуждающаяся в улучшении жилищных условий как в общем списке очередников, так и в списке лиц, нуждающихся в первоочередном предоставлении жилого помещения. В 2008 г. в спорной квартире освободилась комната общей площадью 12,9 кв. м. Семья Д., занимавшая эту комнату, получила в порядке улучшения жилищных условий другое жилье и выехала, освободив ее.
В освободившейся комнате никто не зарегистрирован, лицевой счет закрыт.
Ф. обратилась в УГХ г. Калуги с заявлением о предоставлении освободившейся комнаты на основании договора социального найма.
Истицей получен ответ начальника УГХ г. Калуги от 19 мая 2008 г., в котором указано на отсутствие оснований для предоставления ей освободившейся комнаты.
Разрешая дело и отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из того, что отсутствуют основания для признания Ф. малоимущей, в то время как данное требование обязательно при предоставлении освободившегося жилого помещения по договору социального найма в соответствии со ст. 59 ЖК РФ. С выводами суда первой инстанции как правомерными и обоснованными согласился суд кассационной инстанции.
Однако Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на неправильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч. 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" граждане, принятые на учет до 01 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным п. п. 1, 3 - 6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном ЖК РФ, с учетом положений настоящей части.
Из приведенных норм ч. 2 ст. 6 Вводного закона следует, что названные в ней граждане сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма, а также право на предоставление жилых помещений по данному договору независимо от признания их малоимущими, в то время как после введения в действие Жилищного кодекса РФ, то есть после 01 марта 2005 года, в соответствии ч. 2 ст. 49 и ч. 2 ст. 52 ЖК РФ состоять на таком учете имеют право лишь малоимущие граждане либо граждане, относящиеся к определенной федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категории.
При этом ч. 2 ст. 6 Вводного закона не делает исключений и для предусмотренных ст. 59 ЖК РФ случаев предоставления освободившихся в коммунальной квартире жилых помещений по договору социального найма.
Поскольку Ф. и Ф.Т. поставлены на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях в 1992 г., на момент возникновения спора (май 2008 г.) о предоставлении по договору социального найма освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире продолжали состоять на данном учете, то к возникшим правоотношениям подлежала применению не только ст. 59 ЖК РФ, но и ч. 2 ст. 6 Вводного закона в их нормативно-правовом единстве. Однако суд ч. 2 ст. 6 Вводного закона к возникшим спорным правоотношениям сторон не применил.
С учетом изложенного, принятые по настоящему делу судебные постановления нельзя признать законными. Они приняты с существенным нарушением норм материального права, выразившемся в неприменении к спорным отношениям сторон ч. 2 ст. 6 Вводного закона и неправильном, без учета ч. 2 ст. 6 Вводного закона, толковании положений ст. 59 ЖК РФ".
Следует обратить внимание, что истица по приведенному делу, рассмотренному Верховным Судом РФ, состояла на учете, в том числе, как нуждающаяся в первоочередном предоставлении жилого помещения . Напомним, что согласно статье 36 ЖК РСФСР, в первую очередь жилые помещения предоставлялись нуждающимся в улучшении жилищных условий:
1) инвалидам Великой Отечественной войны и семьям погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненным к ним в установленном порядке лицам;
2) Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, а также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней;
3) лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством Союза ССР порядке;
4) лицам, пребывавшим в составе действующей армии в период гражданской и Великой Отечественной войн и во время других боевых операций по защите СССР, партизанам гражданской и Великой Отечественной войн, а также другим лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите СССР;
5) инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих;
6) семьям лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина СССР по спасанию человеческой жизни, по охране социалистической собственности и правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая;
7) рабочим и служащим, длительное время добросовестно проработавшим в сфере производства;
8) матерям, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодетным семьям (имеющим трех и более детей) и одиноким матерям;
9) семьям при рождении близнецов;
10) учителям и другим педагогическим работникам общеобразовательных школ и профессионально - технических учебных заведений;
11) спасателям профессиональных аварийно - спасательных служб, профессиональных аварийно - спасательных формирований.
(п. 11 введен Федеральным законом от 22.08.1995 N 151-ФЗ)
Законодательством Союза ССР и РСФСР право первоочередного получения жилого помещения может быть предоставлено и другим категориям граждан.
То есть, истица по указанному выше делу N 85-В09-10, рассмотренному Верховным Судом РФ не утратила оснований (в данном случае, предусмотренных статьей 36 ЖК РСФСР), которые до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации давали ей право на получение жилого помещения по договору социального найма.
Согласно ч. 2 статьи 59 ЖК РФ, при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления , на основании их заявления.
Как следует из нормы освободившаяся комната может быть предоставлена нанимателю помещения в квартире в случае если он:
Из комментируемого дела следует, что имеется лишь второе условие для предоставления помещения по ч. 2 статьи 59 ЖК РФ , доказательств же признания истцов малоимущими (или того, что могут быть признаны таковыми) в суд не предоставлялось.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
Таким образом, истцы имеют право на предоставление им освободившегося жилого помещения по договору купли-продажи
Для этого необходимо обратиться к собственнику жилого дома (в уполномоченный орган) с соответствующим заявлением. По общему правилу, при положительном решении вопроса, стороны заключают договор, при отказе (а равно, отсутствии реакции на заявление) следует обратиться в суд.
Вполне логичным будет выглядеть отказ в предоставлении комнаты в порядке ч. 3 статьи 59 ЖК РФ, потому как в настоящее время там зарегистрирован и проживает ответчик.
Однако представляется, что в рамках нового иска суд вправе проверить законность вселения данного лица, ведь требования (предмет иска) будут отличаться от ранее заявленных.
На что следует обратить внимание и что указать в иске
Просительную часть иска можно сформулировать таким образом:
- признать недействительным решение... от... о предоставлении ответчику жилого помещения по договору найма...;
- признать недействительным договор найма жилого помещения... от... заключенный... с ответчиком;
- выселить ответчика без предоставления другого жилого помещения;
- признать право истцов на предоставление освободившегося жилого помещения - комнаты № ... находящейся в.... по договору купли-продажи в порядке ч. 3 статьи 59 ЖК РФ;
- обязать ответчика (собственника, уполномоченное собственником лицо) заключить договор купли-продажи жилого помещения... на следующих условиях... (необходимо указать выкупную цену);
В части признания решения о предоставлении жилого помещения и договора недействительным, стоит принять во внимание разъяснения Верховного Суда РФ (касающиеся социального найма).
Разъяснения содержаться в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"):
"23. ... С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (пункты 2, 6 части 3 статьи 11 ЖК РФ, абзац пятый статьи 12 ГК РФ, пункт 2 статьи 166 ГК РФ), а также прокурор (часть 1 статьи 45 ГПК РФ).
Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:
Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ)".
При первом обращении в суд истцы просили признать право на предоставление жилого помещения на условиях социального найма, тогда как такого права у них не было, ввиду чего суд отказал и в удовлетворении производных требований, связанных с незаконностью вселения ответчика, указав, что субъективное право истцов не нарушено, с чем трудно не согласиться. Таким образом, проверка законности вселения ответчика по сути судом не осуществлялась.
В "новом" деле, суд обязан будет проверить нарушены ли права истцов предоставлением помещения ответчику и, установив, что нарушено право на предоставление комнаты по договору купли-продажи, должен будет признать решение недействительным.
Во-первых, следует учитывать, что " Российской Федерации, представляющая возможность заселения освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире, сама по себе направлена на защиту жилищных прав граждан, не устанавливает порядка и сроков подачи заявлений о предоставлении освободившейся комнаты в коммунальной квартире..." (определение Конституционного Суда РФ от 19.02.2009 N 160-О-О).
Во-вторых, норма ч. 4 статьи 59 ЖК РФ начинается со слов "..при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи..." Из буквального толкования нормы следует, что право собственника предоставить по договору найма освободившуюся комнату может быть реализовано только при отсутствии иных претендующих (проживающих в коммунальной квартире) граждан, т.е. обязанность уведомить, выявить граждан, имеющих право... лежит на собственнике, а не на самих нанимателях, которые зачастую объективно не могут знать освободилась ли комната или ее наниматель просто временно (на 1-2 и более года) отсутствует... Данному пониманию корреспондирует и норма статьи 57 ЖК РФ.
Согласно ст. 57 ЖК РФ комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 настоящего Кодекса. Другими словами, предоставлять комнату по договору социального найма запрещено кроме случая, когда не выявлены лица (или отказались) выразившие желание на предоставление комнаты в порядке статьи 59 ЖК РФ.
Например, как указывалось в определении Верховного суда Республики Карелия от 01.04.2011 по делу N 33-882/2011,
"... суд установил, что 12.08.2010 администрацией Костомукшского городского округа нанимателям и собственникам жилых помещений коммунальной квартиры... были направлены уведомления о высвободившейся комнате N 531 в вышеуказанной квартире с предложением представить заявления о предоставлении данной комнаты по договору социального найма. С заявлением о предоставлении высвободившейся комнаты обратились Х., В. и Ф. Решением комиссии по жилищным вопросам при администрации Костомукшского городского округа N от 23.09.2010 принято решение о предоставлении высвободившейся комнаты N 531 Х., занимающей койко-место в комнате N 543. Постановлением Главы администрации Костомукшского городского округа от 27.09.2010 N 1146 комната N 531 в коммунальной квартире... предоставлена Х. и ее дочери И".
Предоставление комнаты третьему лицу при наличии нанимателей квартиры, желающих воспользоваться правом, предусмотренным ст. 59 ЖК РФ, при отсутствии уведомлений со стороны представителя собственника жилого дома о высвободившейся комнате не может быть признано законным.
В качестве иных нарушений порядка предоставления можно указать на статью 65 ЖК РФ, согласно которой, наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. Как усматривается из решения суда, ответчику предоставлялась комната до выезда из нее прежнего нанимателя.
В качестве примера из судебной практики можно привести также извлечение из определения Верховного Суда РФ от 06.07.2010 N 42-В10-2):
"...Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:
а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);
б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);
в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.
Суд, установив, что Убушаева Н.К. имела преимущественное право на предоставление жилого помещения - комнаты N 306 "б" в силу статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о том, что требования Убушаевой Н.К. о признании недействительным постановления первого заместителя мэра г. Элисты Республики Калмыкия N 487 от 9 апреля 2009 г. "Об утверждении решения жилищной комиссии при мэрии г. Элисты от 8 апреля 2009 г. ", признании недействительным договора социального найма жилого помещения N 681 от 13 апреля 2009 г., заключенного с Мучаевым В.Б., признании преимущественного права на предоставление комнаты N 306 "б" <...>, подлежат удовлетворению.
Вместе с тем суд не учел, что в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и признания недействительным также заключенного на основании данного решения договора социального найма, лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение. В случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации)".
Что касается обращения в Конституционный Суд РФ, а также в Европейский по правам человека, могу сказать, что не усматривается оснований... Не вижу неопределенности в правоприменительной практике или несоответствия Конституции норм закона, примененных при разрешении настоящего дела.
Европейский же Суд рассматривает дела по жалобам граждан против государства, а не ответчиков по конкретному делу. Результатом рассмотрения может являться присужденная компенсация, но не восстановление в правах (в том числе на жилое помещение).
Обращаю внимание, что как ЕСПЧ, так и КС РФ не являются судебными инстанциями по пересмотру гражданских дел, в их компетенцию это не входит.
«И еще я где то слышал, что запрещается создавать коммунальные квартиры...» - но в вашем случае коммунальная квартира уже создана. Тем более, что коммунальными квартиры становятся сейчас при выделе долей в натуре из квартир, находящихся в общей собственности.
Согласно:
Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
1. По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
2. Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
3. Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.
(часть третья в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 250-ФЗ)
4. Категориям граждан, указанным в части 3 настоящей статьи, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.
Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения
1. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее - норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
2. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
3. Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в части 3 статьи 49 настоящего Кодекса категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 250-ФЗ)
4. Учетной нормой площади жилого помещения (далее - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
5. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.
Вам необходимо определиться - имеете ли вы право на улучшение жилищных условий, затем встать на очередь и только после этого вы имеете право претендовать на комнату в вашей коммуналке.
Будет пустовать пока Вы ее не выкупите.
Григорьев Руслан
Если не обратятся с заявлением о выкупе, то могут и в коммуналку по соцнайму заселить
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУДСудья суда первой инстанции: Королева Е.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Куприенко С.Г.,
судей Олюниной М.В., Овсянниковой М.В.,
при секретаре К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Овсянниковой М.В. по апелляционной жалобе М. на решение Бутырского районного суда города Москвы от 27 марта 2014 года по делу по иску М. к Департаменту городского имущества города Москвы о признании права на выкуп комнаты и возложении обязанности заключить договор купли-продажи, о расторжении договора найма,Установила:
М. обратился в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ДГИ г. Москвы) с иском о признании права на выкуп комнаты и возложении обязанности заключить договор купли-продажи, о расторжении договора найма, указав, что на основании договора купли-продажи от 05 декабря 2014 года приобрел в собственность комнату N 2 в квартире коммунального типа, расположенной по адресу: г. Москва, ул., д. 20, кв. 189. Квартира состоит из двух жилых комнат общей площадью 45,4 кв. м, жилой 30,0 кв. м 23 декабря 2014 года истцом получено уведомление о праве выкупа комнаты N 1 в десятидневный срок на имя Р., являющейся предыдущим собственником комнаты. 29 декабря 2014 года истец обратился с заявлением о выкупе комнаты N 1 в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Как стало известно истцу, 29 декабря 2014 года, в нарушение десятидневного срока, ответчик заключил договор социального найма в отношении освободившейся комнаты N 1 с третьим лицом - К.М. Указывая, что в комнате N 2 истец проживает с октября 2014 года, ответчиком в нарушение закона заключен договор соцнайма с К.М., М. просил суд признать за ним право на выкуп комнаты N 1 в квартире коммунального заселения N 189, расположенной в доме 20 по ул. в г. Москве, возложить на ответчика обязанность заключить с истцом договор купли-продажи комнаты N 1 по рыночной цене, расторгнуть договор социального найма, заключенный с К.М.
В ходе рассмотрения дела истец настаивал на заявленных требованиях, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика - ДГИ г. Москвы в судебное заседание не явился, представил суду отзыв, из содержания которого следует, что ответчик требования не признает по доводам, изложенным в письменном отзыве.
Привлеченный в процесс в качестве третьего лиц - К.М. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска.
Судом в удовлетворении иска отказано.
По доводам апелляционной жалобы М. просит отменить решение суда, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.
В заседание судебной коллегии М., представитель ДГИ г. Москвы не явились, о дне суда были извещены. На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы настоящего дела, выслушав объяснения К.М., возражавшего против удовлетворения жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Разрешая исковые требования, суд обоснованно руководствовался ст. 59 ЖК РФ, согласно которой, освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. 2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившиеся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. 3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. 4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, поскольку ст. 38 Закона города Москвы N 29 от 14 июня 2006 года «Об обеспечении жителей города Москвы на жилые помещения», которая регулирует аналогичные отношения по предоставлению освободившихся комнат в коммунальных квартирах противоречит положениям ст. 59 ЖК РФ.
Судом установлено, что квартира N 189 в доме 20 по ул. в г. Москве является коммунальной и состоит из двух комнат.
02.09.2013 комната N 1 общей площадью 16,5 кв. м освободилась в связи с выбытием семьи П.
М. на основании договора купли-продажи комнаты от 05 декабря 2014 года заключенного с Р. и свидетельства о государственной регистрации права от 22 декабря 2014 года является собственником комнаты N 2 общей площадью 13,6 кв. м. Зарегистрирован по месту жительства с 23 декабря 2014 года.
Распоряжением ДЖП и ЖФ г. Москвы N Р52-12177 от 29 декабря 2014 года К.М. (на одного) предоставлено жилое помещение - комната N 2 квартире N 189 дома 20 по ул. в г. Москве со снятием с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. 29 декабря 2014 года между ДЖП и ЖФ г. Москвы и К.М. заключен договор социального найма жилого помещения - комнаты жилой площадью 16,5 кв. м в квартире N 189 дома 20 по ул. в г. Москве.
С учетом норм закона, судом сделан правильный вывод, что освободившимся является то жилое помещение, которое освободилось на момент проживания в данной квартире граждан, претендующих на нее в соответствии со ст. 59 ЖК РФ. Для граждан, въехавших в квартиру, в которой уже имелась не занятая другим нанимателем комната, указанная комната является не освободившейся, а свободным жилым помещением, следовательно, оно не может быть им предоставлено в порядке ст. 59 ЖК РФ, поэтому для М. указанная комната не является освободившейся, оснований для приобретения права на спорную комнату на основании ст. 59 ЖК РФ у М. нет.
Р., проживавшая на момент выезда П. в квартире N 2, в силу нормы ст. 59 ЖК РФ, имела право на освободившуюся жилплощадь, однако с соответствующим заявлением в Управление не обращалась и произвела отчуждение принадлежащей ей на праве собственности комнаты N 2 М.
Исходя из разъяснений, данных в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 4 статьи 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требований о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительным и выселении проживающих в жилых помещениях лиц.
Комната N 1 в указанной квартире предоставлена К.М. в порядке улучшения жилищных условий и с ним заключен договор социального найма.
Таким образом, заключение договора социального найма производно от решения органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения.
Распоряжение ДЖП и ЖФ г. Москвы от 29.12.2014 г. N Р52-12177 истцом не оспаривается. Истцом заявлено требование о расторжении договора социального найма с третьим лицом К.М., тогда как стороной в указанном договоре М. не является. Данное требование не основано на законе.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что на время подачи М. заявления на выкуп спорной комнаты вопрос о предоставлении ее К.М. решен не был, не опровергает вывод суда, о том, что комната не является для истца освободившейся, в связи с чем не имеется оснований для применения ст. 59 ЖК РФ по требованиям истца.
Из ст. 59 ЖК РФ следует, что освободившимся является то жилое помещение, которое освободилось на момент проживания в данной квартире граждан, претендующих на нее. Для граждан, въехавших в квартиру, в которой уже имелась не занятая другим нанимателем комната, указанная комната является не освободившимся, а свободным жилым помещением, следовательно, оно не может быть им предоставлено в порядке ст. 59 ЖК РФ.
Ссылка истца на его право выкупа спорной комнаты как свободного жилья, несостоятельна, поскольку данная комната предоставлена К.М. по договору социального найма в соответствии с ч. 4 ст. 59 ЖК РФ в порядке улучшения жилищных условий.
Ссылка на рассмотрение дела в отсутствие истца, не свидетельствует о нарушении судом норм процессуального права, поскольку М. был извещен о дне суда, что подтверждается распиской с его подписью (л.д. 251).
Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного решения, судом не допущено. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам.
Оснований для отмены обжалуемого решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегии не находит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегияОпределила:
Решение Бутырского районного суда города Москвы от 27 марта 2015 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
ЖК РФ не устанавливает прямого запрета на создание квартир коммунального заселения, т. е. квартир, в которых проживают несколько нанимателей и (или) собственников. Можно говорить о направленности на уменьшение количества таких квартир путем установления определенных ограничений при предоставлении по договору социального найма освобождающихся жилых помещений в коммунальной квартире.
Освободившиеся жилые помещения в коммунальной квартире в первую очередь должны быть предоставлены малоимущим гражданам, которые проживают в этой квартире и на момент освобождения жилой площади признаны нуждающимися в жилой площади. В данном случае речь идет о гражданах, которые приняты органами самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Однако отсутствие постановки на учет граждан в качестве нуждающихся в предоставлении жилого помещения и признания их малоимущими не может сказаться на их праве на получение освободившейся жилой площади по договору социального найма, если на момент освобождения жилого помещения они могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в предоставлении жилой площади. В данном случае можно говорить о приоритете принципа сокращения квартир коммунального заселения над принципом предоставления квартир гражданам в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.
В случае отсутствия в коммунальной квартире «очередников» и лиц, которые на день освобождения жилого помещения могут признаться «очередниками» (т. е. малоимущие и нуждающиеся в предоставлении жилого помещения), освободившееся жилое помещение должно быть передано лицам, проживающим в данной квартире. Однако жилое помещение предоставляется только тем гражданам, которые могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, т. е. в данном случае жилое помещение предоставляется гражданам, которые не признаны нуждающимися в предоставлении жилого помещения.
В этих двух случаях освободившееся жилое помещение предоставляется исключительно по договору социального найма, причем основания, по которым граждане проживают в данной коммунальной квартире (по договору социального найма или в помещении, принадлежащем им по праву собственности), не имеют значения.
При отсутствии в коммунальной квартире вышеперечисленных категорий граждан жилое помещение, освободившееся в данной коммунальной квартире, может быть продано гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы представления, т. е. гражданам, которые не признаны нуждающимися в жилом помещении. Такие граждане должны проживать в данной коммунальной квартире. Для реализации этого права заинтересованные граждане должны также подать соответствующее заявление в орган местного самоуправления.
1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 — 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.
1. Ранее действовавшее законодательство установило, что жилые помещения предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры на семью (ч. 1 ст. 28 ЖК РСФСР). Это указание не имело практического содержания. Оно могло бы работать, если бы в законодательстве были определены случаи допустимости отступления от принципа посемейного заселения квартир. Перечень таких случаев не устанавливался. Поэтому решение вопроса о том, будет ли гражданину (гражданам) предоставлена отдельная квартира или только комната (комнаты) в квартире, всякий раз зависело от ничем не ограниченного усмотрения субъекта, принимавшего решение о предоставлении жилья в социальный наем.
———————————
В законодательстве субъектов Федерации иногда устанавливались более категоричные правила. Так, Законом Свердловской области от 4 мая 1995 г. N 14-03 «О предоставлении жилища в Свердловской области» предусматривалось, что жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры на семью, за исключением предоставления жилья в дополнение к имеющемуся.
В результате предоставления по отдельному договору изолированной комнаты (комнат) в квартире такая квартира оказывалась заселенной двумя или более нанимателями (семьями). Такие же последствия наступали в результате раздела жилой площади (ст. 86 ЖК РСФСР; ЖК РФ не предусматривает такого основания изменения договора социального найма). Это возможно также, когда по договору обмена в одну квартиру вселяются граждане, пользующиеся в ней отдельными комнатами по самостоятельным договорам найма. Как исключение ЖК РФ допускает предоставление комнаты (комнат) в социальный наем (ч. 6 ст. 57, ч. 4 комментируемой статьи). Во всех этих случаях имеются отдельные договоры найма изолированных комнат в одной квартире. Такие квартиры именуют коммунальными (иногда — густонаселенными). По поводу пользования отдельными комнатами такой квартиры существует два или более жилищных правоотношения, основанных на договорах социального найма.
Возможна также ситуация, когда в коммунальной квартире одна комната (несколько комнат) принадлежит гражданину на праве собственности (чаще всего в результате приватизации), а другие комнаты квартиры используются другими гражданами по договорам социального найма. Это тоже коммунальная (густонаселенная) квартира.
Коммунальной именуют также квартиру, в которой разные комнаты принадлежат на праве собственности различным субъектам (ст. ст. 41 — 43 ЖК). Правила комментируемой статьи распространяются на такие коммунальные квартиры только в том случае, если одна комната (или несколько комнат) находится в государственной или муниципальной собственности, она предоставлена в социальный наем и освободилась.
По ряду причин правоотношение, основанное на договоре социального найма, может прекратиться (например, вследствие смерти нанимателя, когда в жилом помещении не проживают члены его семьи; выезда всех пользователей на постоянное жительство в другое место; выселения их и т.п.). Возникает вопрос: должно ли освободившееся жилое помещение заселяться на общих основаниях или оно подлежит передаче пользователям других комнат данной квартиры? Ответ на него содержится в комментируемой статье, правила которой направлены на обеспечение принципа посемейного заселения квартир.
2. В ЖК РФ предлагается, условно говоря, ступенчатое решение вопроса о заселении освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения, которое находилось в социальном найме. Причем если решение принято на первой ступени, то нет нужды рассматривать третью, и т.д.
Во-первых, освободившееся жилое помещение предоставляется проживающим в этой квартире нанимателям или собственникам других жилых помещений этой квартиры, если они являются малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При этом не имеет значения формальный момент — факт признания таких граждан малоимущими, а также факт принятия на учет нуждающихся в жилых помещениях. Важно, что они по установленным правилам являются малоимущими и нуждающимися в жилье.
Освободившееся жилое помещение передается указанным гражданам «на основании их заявления». Иногда граждане, обладающие правом получить в свое пользование освободившееся помещение, могут быть не заинтересованы в этом, например потому, что в случае улучшения жилищных условий в общем порядке им будет предоставлено новое благоустроенное жилое помещение, а присоединение освободившейся комнаты приведет к исчезновению оснований нуждаемости в жилье. Если граждане не выразили свою волю на получение освободившегося в квартире жилого помещения, то принудительно наделить их правом пользования таким помещением невозможно. Но если граждане желают получить освободившуюся комнату, то отказ им в этом недопустим.
Во-вторых, на первой ступени решение о заселении освободившейся комнаты может быть не принято не только при отсутствии в квартире граждан, которые являются малоимущими и нуждающимися в жилье (как это сказано в ч. 2 комментируемой статьи), но и потому, что проживающие в квартире граждане (малоимущие и нуждающиеся) не желают получать освободившуюся комнату. В этих случаях освободившееся жилье предоставляется в социальный наем проживающим в квартире гражданам, которые являются малоимущими, хотя обеспечены жильем более учетной нормы (ч. ч. 4, 5 ст. 50 ЖК), т.е. не относятся к числу нуждающихся в жилье, но на каждого пользователя приходится менее нормы предоставления (ч. ч. 1, 2 ст. 50 ЖК). Естественно, что такая передача освободившейся комнаты производится по желанию граждан, проживающих в соседней комнате (комнатах) коммунальной квартиры («на основании их заявления»). Если граждане изъявили волю на получение освободившейся комнаты, то отказать им нельзя.
В-третьих, если в коммунальной квартире освободилась комната, а проживающие в соседней комнате (комнатах) граждане не являются малоимущими, но обеспечены жильем менее нормы предоставления, то освободившаяся комната передается этим гражданам по договору купли-продажи. Кроме того, освободившаяся комната может быть продана гражданам, которые проживают в этой квартире и не относятся к числу малоимущих, но обеспечены жильем менее нормы предоставления, если проживающие в этой же квартире граждане, которые являются малоимущими и нуждающимися в жилье или малоимущими, но обеспеченными общей площадью менее нормы предоставления на одного человека, отказались от получения освободившейся комнаты.
Понятно, что договор купли-продажи заключается, только если на то есть воля граждан. Другая сторона (орган местного самоуправления, орган государственной власти) при волеизъявлении граждан на заключение договора купли-продажи комнаты обязана заключить такой договор. В случае неисполнения этой обязанности граждане вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (ст. 445 ГК).
В-четвертых (четвертая ступень), освободившаяся в коммунальной квартире комната предоставляется гражданам (ст. ст. 49, 51, 52, 57 ЖК), не проживавшим в этой квартире, если:
— в квартире не живут малоимущие и нуждающиеся в жилых помещениях граждане;
— в квартире нет граждан, которые обеспечены жилой площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления.
Освободившаяся комната заселяется в общем порядке также в том случае, когда граждане, имеющие право получить ее в социальный наем (первая и вторая ступени, ч. ч. 1, 2 комментируемой статьи) или в собственность на основании договора купли-продажи (третья ступень, ч. 3 этой же статьи), отказались от своего права.
