ДОГОВОР Nо. _____ субаренды нежилого помещения г. _____________ "___"__________ 199_ г. _________________________________________, именуем__ в дальнейшем (наименование организации) "Субарендатор", в лице ______________________________________________, (должность, фамилия, имя, отчество) действующего на основании _______________________, с одной стороны и (Устава, положения) _________________________________, именуемое в дальнейшем "Арендатор", (наименование организации) в лице _____________________________________________, действующего на (должность, фамилия, имя, отчество) основании ______________________, с другой стороны заключили настоящий (Устава, положения) договор о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору помещение, мебелированное под офис, состоящее из _____________________________ (общая площадь ________ кв.м.), находящееся в здании _________________ по адресу: __________________________________________________________. 1.2. Данный договор заключается с письменного согласия Арендодателя, действующего на основании права собственности на данное помещение. 2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 2.1. Арендатор обязан: - предоставить в пользование Субарендатора помещение в срок, предусмотренный данным договором; - предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора перед Арендодателем, вытекающих из договора аренды на нежилое помещение; - предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в субаренду имущество; - требовать от Арендодателя проводить капитальный ремонт за счет своих средств; - следить за использованием помещения по назначению. 2.2. Субарендатор обязан: - поддерживать имущество в исправном состоянии; - проводить за свой счет текущий ремонт; - своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, определенные настоящим договором. 3. СТОИМОСТЬ И УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ 3.1. За предоставленное помещение Субарендатор ежемесячно уплачивает Арендатору сумму в размере ___________ (__________________) рублей за квадратный метр. 3.2. Данная сумма подлежит оплате не позднее ___-го числа каждого месяца. 3.3. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. 4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 4.1. За ненадлежащее исполнение своих обязательств стороны вправе требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. 4.2. В случае существенного нарушения Субарендатором сроков внесения арендной платы Арендатор вправе требовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд. 5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ 5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента передачи имущества во временное пользование и действует ______________________. По согласованию сторон этот срок может быть продлен. Передача имущества наступает на следующий день после подписания договора. 5.2. Договор может быть расторгнут досрочно только в случае невыполнения одной из сторон своих обязательств. 6. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 6.1. Срок действия данного договора не может превышать срока действия договора аренды между Арендатором и Арендодателем. 6.2. В случае досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока. 6.3.Все споры и разногласия стороны обязуются решать путем переговоров. При неурегулировании сторонами возникших разногласий спор передается на решение арбитражного суда г. _________________. 6.4. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. 7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН Субарендатор: ___________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ Арендатор: ______________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ Подписи сторон: Субарендатор Арендатор ______________________ _____________________ М.П. М.П.
Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.
Кроме того, необходимо точно знать какой код ОКВЭД применим для субаренды нежилого объекта недвижимости. В этой статье, мы постараемся разобраться во всех тонкостях сдачи помещений в субаренду.
Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.
Стоит отметить, что можно сдать в субаренду помещение целиком или его часть. Выглядит это следующим образом: вы арендуете у организации или физического лица нежилое помещение за определённую сумму денег. После этого, можно сдать его в субаренду за более существенную сумму.
Разрешение на субаренду помещений подтверждается статьёй 615 пункт 2 Гражданского кодекса РФ. Он гласит, что арендатор может поступать с арендованным объектом недвижимости следующим образом:
Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.
Из этого можно сделать вывод, что договор субаренды заключается между участниками договора. Это могут быть как физические, так и юридические лица.
Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.
Составление подразумевает письменное оформление стандартного документа. Подписывается договор участниками сделки. Это стандартная процедура, на которую не влияют сроки заключения договора и статус его участников.
Договор на сдачу нежилого помещения в субаренду должен включать следующие моменты:
В некоторых случаях основной договор может быть подкреплён следующими документами:
Важно! Несмотря на наличие стандартной формы договора субаренды, допускается его оформление в свободной форме. При этом обязательным условием является вхождение всех основных пунктов.
Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы.
Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма. При этом по истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Каждый раз требуется составление нового договора.
Отдельного внимания заслуживают права и обязанности участников договора. Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения.
Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.
Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.
Арендатор вправе проводить проверку соблюдения условий договора субаренды. Это делается в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предоставить все документы, в том числе разрешение на определённый вид деятельности.
Арендатор имеет право на проведение капитального или текущего ремонта в нежилых помещениях, переданных в субаренду. При этом субарендатор уведомляется в письменном виде за 30 дней до проведения работ. Стоит отметить, что во время ремонта, арендная плата с субарендатора не взимается.
Арендатор вправе устанавливать порядок работы помещений в выходные и праздничные дни. На порядок и размер оплаты это не влияет.
Эта сторона, заключившая договор, обязана использовать помещение только в целях, указанных в договоре. Следить за техническим и пожарным состоянием нежилого помещения в соответствии с установленными нормами.
Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.
Не проводить или , если отсутствует письменное разрешение арендатора. Своевременно вносить установленную договором арендную плату.
Если договор сдачи помещения расторгается досрочно, по инициативе субарендатора, арендатор должен быть уведомлен об этом не позднее, чем за месяц.
Субарендатор обязан при заключении договора представить арендатору следующие документы:
Стоит отметить, что приведённый перечень обязанностей сторон далеко не полный, но здесь указаны их основные права и обязанности.
Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.
Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».
Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости».
Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%. Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года.
Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН. Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.
Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность.
Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.
Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
1.4. Указанное в пункте 1.1 настоящего договора недвижимое имущество будет использоваться Субарендатором для осуществления коммерческой деятельности.
1.5. Арендатор гарантирует, что сдаваемое в субаренду нежилое помещение свободно от любых имущественных прав третьих лиц, за исключением зарегистрированных.
1.6. Арендатор доводит до сведения Субарендатора, а Субарендатор принимает к сведению, что в отношении сдаваемого в субаренду нежилого помещения отсутствуют споры, не разрешенные вступившим в законную силу решением суда, о которых в момент заключения настоящего договора Арендатор знал или не мог не знать.
2.1. Субарендатор уплачивает Арендатору арендную плату в сумме _____ (__________) рублей ежемесячно в срок до _____ числа месяца, следующего за оплачиваемым, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендатора или внесения наличными в кассу Арендатора.
2.2. Арендная плата может пересматриваться сторонами по требованию одной из сторон, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за _______________ путем направления другой стороне письменного уведомления.
3.1. В период действия настоящего договора Арендатор имеет право:
3.1.1. Контролировать целевое использование, правильность эксплуатации и техническое состояние арендованного недвижимого имущества.
3.1.2. Требовать у Субарендатора возмещения убытков, возникших в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения Субарендатором своих обязательств по настоящему договору.
3.2. В период действия настоящего договора Субарендатор имеет право:
3.2.1. Произвести с предварительного согласия Арендатора ремонт и отделку арендованных торговых площадей.
3.2.2. На преимущественное заключение договора субаренды указанного в п. 1.1 настоящего договора недвижимого имущества на новый срок в случае надлежащего исполнения обязательств по настоящему договору.
3.2.3. На возмещение причиненных убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендатором своих обязанностей, предусмотренных настоящим договором.
3.3. В период действия настоящего договора Арендатор обязан:
3.3.1. Предоставить Субарендатору в течение _____ дней с момента подписания настоящего договора нежилое помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с его назначением и условиями настоящего договора, предупредив о недостатках, которые Арендатор обязан оговорить в Акте приема-передачи. Арендатор не несет ответственности за недостатки сданного в субаренду нежилого помещения, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны Субарендатору либо должны были быть обнаружены Субарендатором во время осмотра нежилого помещения при передаче его в субаренду.
3.3.2. Обеспечить беспрепятственное использование и эксплуатацию Субарендатором арендуемого нежилого помещения на условиях настоящего договора.
3.3.3. Выполнять в полном объеме все условия настоящего договора.
3.3.4. В случае расторжения настоящего договора по любым основаниям принять недвижимое имущество от Субарендатора по Акту приема-передачи в срок _______________.
3.3.5. Не менее чем за _____ дней предупредить Субарендатора о досрочном расторжении договора.
3.4. В период действия настоящего договора Субарендатор обязан:
3.4.1. Использовать арендуемые торговые площади строго в соответствии с их целевым назначением, указанным в п. 1.4 настоящего договора.
3.4.2. Представить по требованию Арендатора надлежащие доказательства использования арендуемого недвижимого имущества в соответствии с условиями настоящего договора, в том числе и при проведении проверки на месте.
3.4.3. Своевременно уплачивать арендную плату в порядке и размере, установленных разделом 2 настоящего договора.
3.4.4. Поддерживать арендованное нежилое помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также нести возникающие в связи с эксплуатацией арендованного нежилого помещения расходы.
3.4.5. При эксплуатации арендованного нежилого помещения соблюдать меры пожарной безопасности, санитарные нормы и правила.
3.4.6. Обеспечить сохранность инженерных сетей отопления, коммуникаций и оборудования (водопровода, канализации, электросети, системы охранной сигнализации и т.д.).
3.4.7. Соблюдать правила внутреннего распорядка, установленные ________ __________________________________________________________________________. (указать собственника или арендатора) Указанные правила касаются безопасности использования мест общего пользования, входа и выхода из здания, использования оборудования и коммуникаций, рабочего времени, использования парковки и других моментов, касающихся общих интересов Субарендатора, Арендатора и ___________________. (наименование собственника) 3.4.8. Обеспечить беспрепятственный доступ в арендованное помещение уполномоченных представителей Арендатора, службы государственного пожарного надзора и других служб, контролирующих соблюдение законов и норм, касающихся порядка использования и эксплуатации зданий, и в установленные ими сроки устранять зафиксированные нарушения. 3.4.9. В случае возникновения любых аварийных ситуаций, неполадок в арендуемом нежилом помещении, в том числе на трубопроводах центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, электротехнического и прочего оборудования, немедленно уведомить Арендатора _____________________ (по факсу, по телефону, электронной почтой и т.д.) принять соответствующие меры по устранению аварий или неполадок, а также сообщить службам и обеспечить беспрепятственный доступ в арендованное помещение соответствующим аварийным службам для устранения аварий и неполадок, вне зависимости от режима работы помещения.
3.4.10. Возместить Арендатору убытки, причиненные в случае повреждения арендованного имущества, если Арендатор докажет, что повреждение имущества произошло в результате наступления обстоятельств, за которые Субарендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ или условиями настоящего договора субаренды.
3.4.11. Не менее чем за _____ дней до истечения срока договора субаренды в письменной форме сообщить Арендатору о своем намерении заключить договор субаренды на новый срок.
3.4.12. Освободить арендованное нежилое помещение в течение _____ дней после окончания срока действия настоящего договора или прекращения действия его по любым другим основаниям.
3.4.13. В течение _____ дней после освобождения нежилого помещения передать его Арендатору по Акту приема-передачи в надлежащем виде и состоянии с учетом естественного износа со всеми улучшениями, составляющими принадлежность нежилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций помещения, исправными сетями и сантехническим оборудованием.
4.1. Ответственность Субарендатора:
4.1.1. В случае нарушения Субарендатором сроков и порядка внесения арендной платы, установленного разделом 2 настоящего договора, последний уплачивает пени в размере _____% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
4.1.2. В случаях грубого нарушения Субарендатором условий настоящего договора, а именно:
Использование нежилого помещения не по целевому назначению, указанному в п. 1.4 настоящего договора;
Умышленное ухудшение Субарендатором состояния арендуемого недвижимого имущества;
Невыполнение требований Арендатора, предусмотренных п. п. 3.4.4 - 3.4.9 настоящего договора, Субарендатор уплачивает неустойку в виде штрафа в размере _____-кратной месячной арендной платы, существующей на день выявления нарушения комиссией Арендатора.
4.1.3. В случае если Субарендатор после прекращения действия договора по любым законным основаниям не освобождает арендованное нежилое помещение в установленные настоящим договором сроки, не возвращает его, т.е. уклоняется от подписания Акта приема-передачи, или возвращает нежилое помещение несвоевременно, Арендатор вправе потребовать внесения Арендатором помимо арендной платы за весь период фактического пользования недвижимым имуществом и неустойки в виде штрафа в размере _____-кратной суммы месячной арендной платы, а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.
4.1.4. Оплата санкций не освобождает Субарендатора от исполнения обязательств по настоящему договору.
4.2. Ответственность Арендатора:
4.2.1. В случае нарушения Арендатором обязательств, предусмотренных п. 3.3.1 и п. 3.3.2 настоящего договора, Арендатор обязан уплатить Субарендатору штраф в размере _____ (__________) рублей, а также полностью возместить Арендатору ущерб, причиненный таким неисполнением, в части, не покрытой неустойкой.
5.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь в случае их оформления в письменном виде и подписания обеими сторонами. Сторона направляет проект изменений к договору в виде дополнительного соглашения к договору, другая сторона обязана рассмотреть представленный проект изменений и в течение _____ дней с момента получения направляет подписанный экземпляр дополнительного соглашения либо мотивированный отказ от внесения представленных изменений в письменной виде.
5.2. Настоящий договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон.
В соответствии со ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение Договора аренды нежилого помещения от "__"___________ ____ г. влечет прекращение заключенного в соответствии с ним настоящего договора субаренды.
Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ________________ (наименование собственника) договора аренды на нежилое помещение, находившееся в его пользовании в соответствии с настоящим договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного Договора аренды.
5.3. По требованию Арендатора настоящий договор субаренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Субарендатор:
Пользуется нежилым помещением с существенным нарушением условий настоящего договора или назначения недвижимого имущества, указанного в п. 1.4 настоящего договора, либо с неоднократными нарушениями;
Существенно ухудшает недвижимое имущество.
5.4. По требованию Субарендатора настоящий договор субаренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
Арендатор не предоставляет недвижимое имущество в пользование Субарендатору либо создает препятствия пользованию недвижимым имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
Переданное Субарендатору недвижимое имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендатором при заключении договора, не были заранее известны Субарендатору и не должны были быть обнаружены Субарендатором во время осмотра недвижимого имущества или проверки его исправности при заключении настоящего договора;
Недвижимое имущество в силу обстоятельств, за которые Субарендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования в соответствии с назначением, указанным в п. 1.3 настоящего договора.
5.5. В случае однократного неисполнения или ненадлежащего исполнения Субарендатором любого из обязательств, предусмотренных разделом 2 настоящего договора, Арендатор вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, предупредив об этом Субарендатора в письменном виде не менее чем за _____ дней до такого расторжения.
5.6. Все произведенные Субарендатором улучшения арендованного имущества, отделимые и не отделимые без вреда для этого имущества, являются собственностью _______________________________. По окончании срока действия (наименование собственника) настоящего договора, а также в случае прекращения его действия по любым другим основаниям стоимость произведенного Субарендатором ремонта, перестройки и перепланировки помещения, а также всех произведенных за счет Субарендатора отделимых и неотделимых улучшений Субарендатору не возмещается.
6.1. В соответствии со ст. 131, а также ч. 2 ст. 651 ГК РФ настоящий договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным с момента такой регистрации.
6.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до "__"___________ ____ г. (не менее года).
6.3. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора субаренды, оплачиваются Субарендатором в полном объеме.
6.4. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.5. Реорганизация Арендатора, а также переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на арендуемое нежилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора субаренды.
6.6. Все споры и разногласия, возникающие между сторонами по вопросам исполнения обязательств по настоящему договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев делового оборота.
6.7. В случае неурегулирования в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.
6.8. В случае изменения наименования, местонахождения, банковских реквизитов и других данных каждая из сторон обязана в _______________ срок в письменной форме сообщить другой стороне о произошедших изменениях.
6.9. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в делах ________________________ __________________________________________________________________________, (наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним) а остальные два выдаются Субарендатору и Арендатору. Приложения: 1. Акт приема-передачи нежилого помещения от "___"____________ _____ г. (Приложение N 1). 2. Экспликация нежилых помещений _____ этажа (Приложение N 2). 3. План расположения нежилых помещений ______ этажа здания (копия плана ____ этажа Технического паспорта здания) (Приложение N 3). 4. Письмо-согласование ____________________________________ на передачу (наименование собственника) в субаренду от "__"___________ ____ г. (Приложение N 4). Подписи, адреса и реквизиты сторон Арендатор: Субарендатор: ______________________________ ______________________________ ______________________________ ______________________________ ______________________________ ______________________________ _______________/______________ _______________/______________
