Сфера применения договора генерального подряда довольно обширна, но наибольшей популярностью он пользуется при возведении объектов капитального строительства.
Крайне редко возведением зданий занимаются сами организации, получившие лицензию на застройку. Как правило, застройщики заключают договор со строительной компанией-генподрядчиком, которой передаются все полномочия по строительству конкретного объекта, вплоть до заключений договоров субподряда.
Договор генерального подряда – еще одна договорная лакуна в российском законодательстве. Гражданскому кодексу РФ понятие генподряда неведомо, а потому правоотношения между заказчиком и генподрядчиком регулируются в соответствии с нормами, регламентирующими либо договоры строительного подряда, либо договоры подряда.
Например, делегированное генподрядчику право заключения договоров субподряда порождает дополнительные права и обязанности заказчика. Это объясняется тем, что генподрядчик может не обладать всеми лицензиями на осуществление работ, необходимых для сдачи дома в эксплуатацию.
При сдаче жилых домов требуется проведение коммуникаций, которым генподрядчик просто не имеет права заниматься. С этой целью он заключает договоры со специализированными субподрядчиками, например, газовиками или водопроводчиками. То есть ответственность за качество работ, произведенных субподрядчиками, ложится на генподрядчика, а за качество конечного объекта в любом случае отвечает заказчик.
Таким образом, договор должен предусмотреть все функции генподрядчика и заказчика. Это довольно сложное юридическое действие, а потому, как правило, для подготовки договоров генерального подряда приглашаются высококвалифицированные юристы, специализирующиеся не просто на договорном праве, но именно на договорах подряда.
Договор генерального подряда относится к двухсторонним видам договоров. Сторонами соглашения являются:
Руководствоваться типовыми образцами договора генерального подряда вряд ли стоит, поскольку в сфере строительства не существует обобщенных условий. Однако при правоотношениях по генподряду в случаях, когда речь идет о небольшом строительном проекте, составить договор можно и самому, при условии соблюдения нижеприведенного правила.
В договоре генерального подряда должны быть нотифицированы все функции, обязанности, права и ответственность генерального подрядчика.
Для того чтобы иметь право выступать по договору в качестве генподрядчика, организация должна:
Если строительная компания обладает всеми вышеперечисленными признаками, она может выступать в роли генподрядчика с возложением на нее договорных обязательств по:
Следует помнить, что ответственность перед заказчиком несет только генеральный подрядчик, в том числе и за работы, которые осуществлялись на условиях субподряда.
По договору генерального подряда заказчик в договорных отношениях состоит лишь с генеральным подрядчиком, который перед ним отвечает за исполнение всех работ в сроки, которые предусмотрены договором генподряда, и качественно, включая работы, исполняемые субподрядными организациями.
Поэтому при заключении договора заказчику следует:
Например, для создания системы коммуникаций можно заключить договоры генподряда с газовиками, водоканальщиками и т.д. В соответствии с договорами эти организации выполнят свои лицензированные работы, а с генподрядчика по строительству будет снята ответственность за подготовку объекта в части коммуникаций.
При оформлении договора с генеральным подрядчиком особенно скрупулезно следует отнестись к параграфу, содержащему обязанности генподрядчика по исполнению условий договора. При этом не следует забывать, что обязанности генподрядчика напрямую связаны с обязанностями заказчика, если иное не было оговорено сторонами.
Так, обязанность генподрядчика в срок и качественно выполнить строительство объекта неразрывно связана со следующими обязанностями заказчика:
Сроки выполнения работ по договору генподряда относятся к существенным условиям соглашения. С целью установления пределов времени, в течение которых генподрядчик будет обязан выполнить все работы и подготовить объект для сдачи его в эксплуатацию, в договоре должен быть предусмотрен соответствующий параграф.
Параграф может предусматривать как только конечный срок, так и наличие промежуточных сроков, в которые генподрядчик должен закончить тот или иной объем работ.
В общем смысле срок исполнения договора – это отрезок времени между двумя датами. Исчисление срока начинается либо со дня подписания договора, либо с другой даты, о которой договорились стороны. Дата окончания работ устанавливается по соглашению сторон и указывается либо в тексте договора, либо в календарном плане работ, являющимся приложением к основному договору.
В соответствии с положениями информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 № 51, договор подряда, в котором не определены сроки начала и окончания работ, считается ничтожным.
Финансовая сторона договора генподряда складывается из:
Гонорар исчисляется либо исходя из соглашения сторон, либо по государственным тарифам на аналогичные виды работ. При этом величина гонорара и затрат определяется по смете, прилагаемой к договору.
В случае если генподрядчик по объективным причинам выходит за рамки сметы, цена договора может быть повышена при условии, что подрядчик заблаговременно предупредит заказчика.
В случае несогласия заказчика на превышение сметы договор может быть расторгнут. При этом за подрядчиком остается право взыскания с заказчика оплаты за ту часть работ, которые уже были выполнены.
В обязанности генподрядчика, помимо непосредственных строительных работ, также входит подготовка технической документации по объекту работ. К документации будут относиться схемы, чертежи, графики и расчеты затрат.
Поэтому договор должен определять правила, содержание и состав строительной документации, а также сроки ее составления и направления заказчику.
К существенным условиям также будут относиться гарантии подрядчика на качество работ и срок, в течение которых гарантии будут действовать.
г. Москва ___ __________ 20 года
ООО «Иванов» , именуемое в дальнейшем «Заказчик «, в лице генерального директора Иванова И.И., действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «СтройПетров» , имеющее Свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства № 1111111111 от 22.02.2009 года, выданное Некоммерческим партнерством СРО «Союз всех строителей», именуемое в дальнейшем «Генподрядчик», в лице генерального директора Петрова П.П., действующего на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые»Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1.1. Предметом настоящего Договора является выполнение Генподрядчиком полного комплекса работ по строительству, необходимого для ввода в эксплуатацию Развлекательного комплекса со встроенным плавательным бассейном по строительному адресу: Московская область, Дмитровский район, поселок Собачий, по улице Петрова с внутриквартальными инженерными сетями, сооружениями, благоустройством и озеленением, оснащением мебелью и оборудованием и иным оснащением, необходимым для сдачи Объекта «под ключ» (далее по тексту «Объект»), в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
1.2. Генподрядчик обязуется, выполнить на свой риск собственными и/или привлеченными силами и средствами полный комплекс работ по строительству Объекта, в соответствии с утвержденной и выданной Заказчиком «В производство работ» в установленном порядке проектной и другой технической документацией, а Заказчик обязуется принять результаты выполненных Генподрядчиком работ и оплатить их на условиях и в порядке определенном настоящим Договором.
2.1. Заказчик обязуется:
2.1.2. Передать Генподрядчику по акту приема-передачи 3 (три) экземпляра утвержденной в установленном порядке разрешительной и рабочей документации, необходимой для начала строительства Объектов.
2.1.3. До начала Работ дать письменное указание Генподрядчику о месте складирования почвенно-растительного и подстилающего грунта в границах земельного участка, отведенного под строительство Объекта.
2.1.4. До начала производства работ передать Генподрядчику по акту приема-передачи на период строительства Объекта строительную площадку, пригодную для производства работ (в том числе разбивку осей (первичные геодезические точки, линии), в установленные соответствующими Графиками производства работ (Приложение № 2 к настоящему Договору) сроки.
2.1.5. Для выполнения работ Генподрядчиком по разметке строительной площадки в течение 3 (трех) рабочих дней с момента передачи Генподрядчику строительной площадки по акту приема-передачи сообщить ему исходные точки, координаты, уровень и создать геодезическую разбивочную основу, состав и объем которой должны соответствовать требованиям нормативных правовых и иных актов, СНиП.
2.1.6. Передать Генподрядчику действующие технические условия для инженерного обеспечения Объекта, в т.ч. точки подключения инженерных коммуникаций к магистральным сетям.
2.1.7. Предоставить Генподрядчику приказы о назначении должностных лиц для осуществления технического надзора за строительством Объекта согласно СНиП, а также контроля за соответствием применяемых при строительстве Объекта материалов, изделий и конструкций, объема и качества выполняемых работ проектной документации, стоимости и сроков выполнения работ условиям настоящего Договора.
2.1.8. Обеспечить получение и своевременное продление технических условий на прокладку временных инженерных сетей на период строительства. Заказчик передает вышеназванную документацию Генподрядчику до начала производства работ.
2.1.9. Ежемесячно производить приемку результатов выполненных Генподрядчиком работ согласно статье 4 настоящего Договора.
2.1.10. Производить своевременную оплату результатов выполненных Генподрядчиком работ по настоящему Договору. Условия и порядок оплаты, результатов выполненных работ определен в статье 4 настоящего Договора.
2.1.11. В случае принятия решения о прекращении финансирования строительства Объекта незамедлительно оповестить об этом Генподрядчика. При этом в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента принятия данного решения Заказчик обязуется:
2.1.12. Обеспечить получение Разрешения на ввод законченного строительством Объекта в эксплуатацию, при получении письменного извещения от Генподрядчика о готовности законченного строительством Объекта к сдаче в эксплуатацию, при условии должного исполнения своих обязательств Генподрядчиком.
2.1.15. В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента предоставления Заказчику Генподрядчиком согласовать оборудование и/или материалы, используемые Генподрядчиком при строительстве Объекта.
2.1.16. Передает Генподрядчику документацию по составу и характеру работ по отделке помещений, определяет номенклатуру мебели, оргтехники и оборудования и иного оснащения, необходимых для сдачи Объекта «под ключ».
2.1.17. По мере разработки и утверждения, а также прохождения государственной экспертизы, проектной и рабочей документации передавать ее Генподрядчику с отметкой «В производство работ».
2.2. Заказчик вправе:
2.2.1. Осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность Генподрядчика, при необходимости за счет собственных средств привлекать специализированные организации для независимого обследования, освидетельствования и экспертизы выполняемых работ, поставляемых материалов, конструкций, изделий и оборудования. Количество проверок и сроки их проведения определяются Заказчиком и с Генподрядчиком не согласовываются.
2.2.2. Вносить изменения в рабочую документацию. В случае если такие изменения влекут за собой изменение объемов, стоимости и сроков выполнения Работ, Стороны обязуются подписать соответствующее дополнительное соглашение до начала производства этих работ на Объекте.
2.3. Генподрядчик обязан:
2.3.1. Принять по Акту приема-передачи строительную площадку, разработанный проект организации строительства (ПОС), разработать, собственными или привлеченными силами, на основании ПОС, проект производства работ (ППР), согласовать его с Заказчиком и возвести в соответствии с ПОС и ППР все временные здания и сооружения.
2.3.2. Приступить к производству работ и обеспечить выход своих подразделений и подразделений субподрядчиков на Объект в соответствии с Графиком производства работ после передачи Заказчиком строительной площадки по акту приема-передачи и предоставления разрешительной, рабочей документации, необходимой для выполнения этих работ. В соответствии со сроками, указанными в Графике производства работ, подготовить график выполнения работ, с указанием всех видов работ подлежащих выполнению по настоящему Договору.
2.3.3. Заказать в соответствии с переданными Заказчиком техническими условиями проекты и выполнить временные подсоединения коммуникаций на период выполнения работ на строительной площадке. Самостоятельно оформлять все разрешения на разрытие и врезку вновь прокладываемых инженерных сетей.
2.3.4. Своевременно устранять замечания технадзора Заказчика, федеральных и городских контролирующих служб Госгортехнадзора, Госстройнадзора, УГПС и др. уполномоченных служб.
2.3.5. Своевременно (в течение 30 (тридцати) календарных дней) устранять за свой счет недостатки и дефекты вследствие некачественно произведенных работ, выявленных при приемке работ, а также в период гарантийного срока эксплуатации Объекта. Гарантийный срок эксплуатации Объектов в этом случае продлевается соответственно на период устранения дефектов.
2.3.6. Обеспечить:
— качество выполнения всех работ в соответствии с рабочей документацией и действующими нормами и техническими условиями;
— готовность Объекта к вводу в эксплуатацию в установленные настоящим Договором сроки.
2.3.7. Обеспечить в ходе выполнения работ на строительной площадке необходимые в соответствии с ПОС мероприятия по технике безопасности, рациональному использованию территории, зеленых насаждений, земли и охране окружающей среды. Установить информационные щиты и временное освещение на период выполнения работ по настоящему Договору.
В течение 2 (двух) рабочих дней известить Заказчика и до получения от него указаний приостановить работы при обнаружении:
— непригодности или недоброкачественности предоставленной Заказчиком технической документации,
— возможных неблагоприятных для Заказчика последствий его указаний о способе исполнения работ,
— иных, не зависящих от Генподрядчика обстоятельств, угрожающих годности или прочности конструкций либо создающих невозможность завершения строительно-монтажных работ в согласованный Сторонами срок.
2.3.8. Обеспечить содержание и уборку строительной площадки и прилегающей территории с соблюдением норм технической и пожарной безопасности, производственной санитарии, а также чистоты выезжающего строительного транспорта, в соответствии с условиями настоящего Договора, действующих норм и правил.
2.3.9. Поставить на строительную площадку необходимые материалы, изделия, конструкции, комплектующие изделия, строительную технику, а также осуществить приемку, разгрузку, складирование и охрану своего оборудования, конструкций, изделий и материалов, обеспечить охрану оборудования, материалов, изделий.
2.3.9.1. Обеспечить поставку на Объект необходимого оборудования, мебели, оргтехники и иного имущества в полном объеме согласно утвержденному проекту. Одновременно с поставкой оборудования, оргтехники, мебели и иного оснащения Объекта Генподрядчик предоставляет Заказчику все необходимые финансовые документы на поставку, а также сопроводительную документацию: гарантийные талоны, сертификаты, техническую документацию к оборудованию и т.п.
2.3.9.2. В случае необходимости осуществления частичной поставки оборудования и/или строительных материалов Заказчиком, Стороны обязуются предварительно оформить разделительный протокол поставки оборудования и/или строительных материалов между Заказчиком и Генподрядчиком.
2.3.10. Осуществить монтаж, настройку оборудования и оргтехники, мебели и иного оснащения, необходимых для сдачи Объекта «под ключ» и его эксплуатации. Произвести индивидуальное испытание смонтированного оборудования и принять участие в комплексном его опробовании в присутствии представителя Заказчика.
2.3.11. Нести ответственность за сохранность материалов, изделий, оборудования, мебели, оргтехники и иного имущества до даты передачи Объекта в установленном порядке эксплуатирующей организации. В случае их утраты или повреждения по вине Генподрядчика он восстанавливает ущерб за свой счет.
Наличие на применяемые в строительстве материалы, изделия, конструкции и оборудование паспортов, сертификатов качества и соответствия, протоколов испытания является обязательным условием.
2.3.12. Нести ответственность за правильную и надлежащую разметку Объекта по отношению к первичным точкам, линиям и уровням, правильность положения уровней, размеров и соосности. Не вносить по собственной инициативе изменения в переданную рабочую документацию.
2.3.13. Предварительно согласовав с Заказчиком условия договоров, осуществить страхование строительно-монтажных рисков до даты передачи Объекта в установленном порядке эксплуатирующей организации. Условиями договора страхования предусмотреть риск случайной гибели или повреждения Объектов, материалов и оборудования, используемых при строительстве, а также передать Заказчику копию договора страхования риска ответственности за причинение вреда другим лицам при проведении строительно-монтажных работ. Выгодоприобретателем по договору страхования риска случайной гибели или повреждения Объектов, материалов и оборудования, используемых при строительстве является Заказчик, а по договору страхования ответственности за причинение вреда другим лицам при проведении строительно-монтажных работ – Генподрядчик.
Один экземпляр договора страхования (страхового полиса) и подтверждение его оплаты предоставить Заказчику за 5 (пять) рабочих дней до начала производства работ.
2.3.14. Осуществить охрану строящегося Объекта в пределах сроков, предусмотренных Графиком производства работ (Приложение №2 к настоящему Договору) до момента передачи Объекта эксплуатирующей организации. В течение 5 (пяти) календарных дней с момента подписания договора на охрану Объекта передать Заказчику заверенную своей печатью копию договора с охранной организацией и копию лицензии на осуществление охранной деятельности и другие документы, подтверждающие условия договора на охрану Объекта.
2.3.15. До даты получения Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию нести риски случайного его уничтожения и повреждения, кроме случаев, связанных с обстоятельствами непреодолимой силы, в соответствии с разделом 7 настоящего Договора.
2.3.16. Ежемесячно, в сроки указанные в п. 4.2. настоящего Договора, представлять Заказчику Акты о приемке выполненных работ по форме № КС-2 и Справку о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3, реестр исполнительной документации в электронном виде. Акты о приемке выполненных работ КС-2 рассматриваются при наличии соответствующих актов на скрытые работы, исполнительных схем, протоколов испытаний, сертификатов качества и соответствия и т.п.
2.3.17. Передать в течение 5 (пяти) рабочих дней по окончании строительства Заказчику исполнительную документацию со схемами расположения и каталоги координат и высот геодезических знаков, устанавливаемых при геодезических разбивочных работах в период строительства и сохраняемых до его окончания.
2.3.18. Выполнить сезонные работы в сроки, предусмотренные действующими нормами и правилами, в т.ч. благоустройство и озеленение.
2.3.19. Известить Заказчика не позднее, чем за 2 (два) рабочих дня, о начале приемки скрытых работ и составления актов их освидетельствования. Если закрытие работ выполнено без подтверждения Заказчика в случае, когда он не был информирован об этом, Генподрядчик обязан по требованию Заказчика, за свой счет вскрыть любую часть скрытых работ согласно указанию Заказчика, а затем восстановить ее за свой счет. В случае неявки представителя Заказчика в указанный Генподрядчиком срок, Генподрядчик составляет односторонний акт. Вскрытие работ в этом случае по требованию Заказчика производится за его счет, если не будет установлено отклонений от проекта и технических норм. Обеспечить подготовку и выпуск актов технической готовности отдельных элементов Объектов, скрытых работ и прочих документов, необходимых для сдачи в эксплуатацию Объекта.
2.3.20. Выполнить все работы по строительству Объекта в объеме и сроки, предусмотренные настоящим Договором и совместно с Заказчиком сдать законченный строительством Объект в эксплуатацию в состоянии, обеспечивающем их нормальную эксплуатацию.
2.3.21. Обеспечить строительную готовность Объекта и их помещений под монтаж технологического оборудования и оснащения не менее чем за 10 (десять) рабочих дней до установленного утвержденным графиком строительства срока монтажа и пуско-наладочных работ, с учетом сроков ввода Объекта в эксплуатацию.
2.3.22. Письменно известить Заказчика о готовности к вводу Объекта в эксплуатацию за 10 (десять) рабочих дней до ввода.
2.3.23. Совместно с Заказчиком предъявить соответствующей уполномоченной организации Объект в полной готовности с комплектом исполнительной технической документации, включая исполнительную документацию на инженерные сети, выполняемые по настоящему Договору, и актом приемки (в четырех экземплярах).
2.3.24. Совместно с Заказчиком подготовить пакет документов для передачи инженерных коммуникаций, выполняемых Генподрядчиком по настоящему Договору, эксплуатирующим службам района в соответствии с установленным порядком.
2.3.25. Вывезти в течение 7 (семи) рабочих дней с даты получения разрешения на ввод Объекта за пределы строительной площадки строительные машины, оборудование, инвентарь, инструменты, строительные материалы, временные сооружения прочее имущество и строительный мусор.
Осуществить в период строительства своевременный вывоз строительных и бытовых отходов на согласованные с администрацией района площадки приема грунта и строительного мусора.
2.3.26. Нести ответственность перед Заказчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств подрядчиками (субподрядчиками) согласно действующему законодательству.
2.3.27. Выполнить все работы и оформить первичную исполнительную документацию в полном соответствии с проектной документацией, строительными нормами и правилами, условиями настоящего Договора и требованиями действующего законодательства РФ.
2.3.28. Систематически представлять Заказчику заключения уполномоченной в соответствии с действующим законодательством РФ строительной лаборатории по оценке качества выполняемых работ при оформлении актов на скрытые работы и актов приемки работ в соответствии с действующими нормами и правилами РФ.
2.4. Генподрядчик имеет право:
3.1 Стоимость работ по Договору определяется Протоколом согласования договорной цены (Приложение №1 к настоящему Договору) и составляет 100 000 000,00 (сто миллионов) рублей 00 копеек, в т.ч. НДС-18%: . , в т.ч.:
Стоимость работ определена без учета стоимости работ по устройству внутриквартальных инженерных сетей, сооружений, вертикальной планировки, благоустройства и озеленения.
3.2. Работы, выполненные Генподрядчиком с изменением или отклонением от проекта, либо с превышением стоимости без согласования с Заказчиком и не оформленные в порядке, установленном настоящим Договором, оплате не подлежат.
4.1. Ежемесячно до 25 (двадцать пятого) числа отчетного месяца на объем выполненных работ за календарный (отчетный) месяц Генподрядчик предъявляет Заказчику Акты о приемке выполненных работ по настоящему Договору по унифицированной форме № КС-2 и Справки о стоимости выполненных работ и затрат по унифицированной форме № КС-3, а также документы согласно СНиП, Рабочей документации, подтверждающие фактическое выполнение, акты на скрытые работы. Стоимость поставленного на Объект оснащения, в соответствии с п.2.3.9.1 настоящего Договора, Генподрядчик указывает в Акте о приемке выполненных работ КС-2 и в Справке о стоимости выполненных работ и затрат КС-3 в общем итоге за отчетный месяц, но отдельно от стоимости СМР.
4.3. Заказчик обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней рассмотреть и согласовать представленные с сопроводительным письмом документы или направить Генподрядчику обоснованный отказ.
В случае неподписания представленных документов и непредставления обоснованного отказа в указанный срок документы считаются согласованными, работы принятыми, а Генподрядчик имеет право требования оплаты выполненных работ.
4.4. Заказчик в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания Актов выполненных работ и Справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3) за календарный месяц оплачивает выполненные Генподрядчиком работы с учетом удержания ранее выданных авансов (п. 4.1.) и с учетом гарантийного удержания, на основании счета Генподрядчика.
В качестве обеспечения исполнения Генподрядчиком своих обязательств по настоящему договору и обеспечения устранения Генподрядчиком недоделок и брака, выявленных при приемке Объекта Заказчик ежемесячно осуществляет удержание денежных средств (Гарантийное удержание) в размере 3% от средств, подлежащих оплате Генподрядчику в счет выполненных работ.
Оплата гарантийного удержания осуществляется Заказчиком по истечении 30 календарных дней после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию на основании счета Генподрядчика
4.5. По окончании выполнения работ по завершенному строительством Объекту Стороны подписывают Акт приемки выполненных работ по Объекту и акт сверки взаиморасчетов.
5.1. Начало выполнения работ – Генподрядчик приступает к выполнению подготовительного этапа работ предусмотренного настоящим Договором, в течение 2-х (двух) календарных дней, после передачи, в соответствии с п. 2.1.4 настоящего Договора, строительной площадки.
Срок окончания работ – май 2011 г.
Сроки выполнения отдельных этапов работ по настоящему Договор определяются в соответствии с Графиком производства работ (Приложение № 2 к настоящему Договору).
Генподрядчик приступает к выполнению отдельного этапа работ по настоящему Договору, после разработки и утверждения проектной и рабочей документации на данный этап работ, и выдачи Заказчиком Генподрядчику указанной документации с отметкой «В производство работ».
5.2. В случае возникновения необходимости внесения изменений в График производства работ, такие изменения Сторонами вносятся в письменной форме.
5.3. Генподрядчик ежедневно ведет журнал производства работ, в котором отражается весь ход производства работ, а также все факты и обстоятельства, связанные с производством работ, имеющие значение во взаимоотношениях Заказчика и Генподрядчика по настоящему Договору.
5.4. Заказчик регулярно проверяет и своей подписью подтверждает записи в журнале производства работ. Если он не удовлетворен ходом и/или качеством работ или записями Генподрядчика в журнале производства работ, то дает указание в письменном виде вплоть до приостановки работ.
5.5. При внесении Заказчиком изменений в ранее переданную Генподрядчику рабочую документацию, он обязан передать ее Генподрядчику не позднее, чем за 5 (пять) рабочих дней до начала производства этих работ.
5.6. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заказчиком взятых на себя по настоящему Договору обязательств, по причинам, не зависящим от Генподрядчика, влияющих на указанный в п. 5.1. Договора срок окончания выполнения Работ, окончательный срок выполнения работ подлежит пересмотру с учетом возникших обстоятельств.
6.1. В случае нарушения Генподрядчиком сроков ввода Объекта в эксплуатацию по вине Генподрядчика, Генподрядчик по требованию Заказчика уплачивает Заказчику пеню в размере 0.03 (ноль целых, три сотых) процента от стоимости комплекса работ по строительству Объекта за каждый день просрочки, но не более 5 % от стоимости Объекта, не введенного в эксплуатацию в срок.
Ответственность Генподрядчика, за нарушение срока ввода Объекта в эксплуатацию, исключается, в случае, если данное нарушение явилось следствием ненадлежащего исполнения Заказчиком своих обязательств по Договору.
6.2. За невыполнение обязательств по оплате результатов выполненных работ Заказчик по требованию Генподрядчика уплачивает Генподрядчику пеню в размере 0.03 (ноль целых, три сотых) процента от общей стоимости неоплаченных работ за каждый день просрочки, но не более 5 (пяти) процентов общей стоимости неоплаченных работ, кроме случаев, когда финансирование прекращено вследствие консервации Объекта или его части.
6.3. В случае уничтожения и (или) повреждения зеленых насаждений по своей вине при выполнении работ, предусмотренных настоящим Договором, Генподрядчик обязан восстановить их за свой счет.
6.4. В случае если Заказчиком при приемке будут обнаружены некачественно выполненные работы, то Генподрядчик своими силами и без увеличения стоимости строительства обязан в согласованный срок, но не более 30 (тридцать) календарных дней, переделать эти работы для обеспечения их надлежащего качества.
6.5. За задержку устранения дефектов в работе и конструкциях против сроков, указанных в п. 6.4. настоящего Договора, Заказчик вправе взыскать с Генподрядчика пеню в размере 0.03 (ноль целых, три сотых) процента от стоимости невыполненных в срок работ по устранению дефектов по настоящему Договору за каждый день просрочки, но не более 5 (пяти) процентов от стоимости невыполненных в срок работ.
При невыполнении Генподрядчиком обязанности по устранению дефектов Заказчик вправе для исправления некачественно выполненных работ привлечь другую организацию с оплатой расходов за счет средств Генподрядчика.
6.6. Уплата штрафов, пени и неустоек не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств по настоящему Договору и от возмещения убытков, причиненных исполнением, или ненадлежащим исполнением своих обязательств.
7.Форс-мажорные обстоятельства.
7.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К обстоятельствам непреодолимой силы Стороны, в частности, но не исключительно относят: стихийные природные явления (землетрясения, наводнения и т.д.), действий объективных внешних факторов (введение на всей территории Российской Федерации или в отдельных ее местностях военного или чрезвычайного положения, запретительные акты органов государственной власти и (или) местного самоуправления и т.п.) на время действия этих обстоятельств, если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение настоящего Договора.
7.2. Если в результате обстоятельств непреодолимой силы строительству нанесен значительный, по мнению одной из Сторон ущерб, то эта Сторона обязана уведомить об этом другую Сторону в 10-дневный срок. После чего Стороны обязаны обсудить целесообразность дальнейшего продолжения выполнения своих обязательств и заключить соответствующее дополнительное соглашение с обязательным указанием новых сроков, порядка ведения и стоимости работ, которое с момента его подписания становится неотъемлемой частью настоящего Договора, либо инициировать процедуру расторжения настоящего Договора в соответствии с законодательством Российской Федерации.
7.3. Если, по мнению Сторон работы, могут быть продолжены в порядке, действовавшем согласно настоящему Договору до начала действия обстоятельств непреодолимой силы, то срок исполнения обязательств по настоящему Договору продлевается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства непреодолимой силы и их последствия.
7.4. Сторона, выполнение обязательств которой нарушено наступлением таких обстоятельств, обязана в течение 5 календарных дней с даты наступления указанных обстоятельств сообщить об этом другой стороне в письменной форме. Отсутствие указанного сообщения лишает сторону, находящуюся под влиянием вышеуказанных обстоятельств, права ссылаться на них в дальнейшем.
8.1. Все споры, разногласия и претензии, которые могут возникнуть в связи с исполнением настоящего Договора, расторжением или признанием его недействительным (далее — споры), Стороны будут стремиться решить путем переговоров. В случае не достижения согласия споры передаются на окончательное разрешение Третейского суда при ТПП РФ в соответствии с его Регламентом.
9.1. Заказчик вправе отказаться от исполнения настоящего Договора, письменно уведомив об этом Генподрядчика не позднее, чем за тридцать календарных дней до предполагаемого дня досрочного расторжения, в случаях:
влекущего увеличение срока окончания работ более чем на 30 (тридцать) календарных дней;
9.2. Генподрядчик вправе отказаться от исполнения настоящего Договора, письменно уведомив об этом Заказчика не позднее, чем за тридцать календарных дней до предполагаемого дня досрочного расторжения, в случаях:
9.3. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по письменному обоюдному соглашению Сторон.
9.4. В случае досрочного расторжения настоящего Договора Сторонами составляется документально подтвержденный акт сверки финансовых расчетов и производятся взаиморасчеты в течение 30 календарных дней после подписания упомянутого акта сверки. Настоящий Договор считается расторгнутым только при условии урегулирования Сторонами материальных и финансовых претензий по выполненным до момента расторжения настоящего Договора обязательствам.
9.5. В иных случаях настоящий Договор может быть расторгнут в соответствии с законодательством Российской Федерации.
10.1. Генподрядчик гарантирует качество выполнения всех работ в соответствии с рабочей проектно-сметной документацией и действующими нормами, техническими условиями, ГОСТами и иными требованиями действующего законодательства Российской Федерации. Данная обязанность Генподрядчика действует в течение всего гарантийного срока, указанного в п. 10.2. настоящего Договора
10.2. Гарантийный срок на выполненные работы по Объекту (в целом или в части) – составляет на крышу и несущие конструкции – 36 месяцев со дня получения Разрешения на ввод законченного строительством Объекта в эксплуатацию; на отделку, включая инженерные системы – 1 год со дня получения Разрешения на ввод законченного строительством Объекта в эксплуатацию (кроме оборудования, на которое предприятиями-изготовителями установлен иной гарантийный срок) при соблюдении Заказчиком нормальных условий эксплуатации.
10.3. Для участия в составлении акта, фиксирующего дефекты, согласования порядка и сроков их устранения Генподрядчик обязан командировать своего представителя на Объект не позднее 5 (пяти) рабочих дней со дня получения письменного извещения Заказчика. Гарантийный срок на эти виды работ в этом случае продлевается соответственно на период устранения дефектов.
При отказе Генподрядчика от составления или подписания акта обнаруженных дефектов и недоделок для их подтверждения Заказчик вправе привлечь для проведения независимой экспертизы организацию, обладающую правом на эти работы, которая составит соответствующий акт, фиксирующий дефекты и недоделки.
В случае неисправления Генподрядчиком обнаруженных дефектов и недоделок Заказчик также вправе привлечь другую организацию на выполнение работ по устранению дефектов с удержанием понесенных на их устранение расходов с Генподрядчика.
Расчетный счёт:______________________________
Наименование банка:______________________________
Корреспондентский счёт:______________________________
БИК:___________________
Подпись _______________________
Договор генерального подряда – это соглашение, по которому одна сторона – Генподрядчик обязуется выполнить капитальное строительство объекта в определенный срок, а другая – Заказчик - принять его и оплатить ранее договоренную сумму. Договор является гражданско-правовым, его заключение регулируется Гражданским кодексом РФ и составляется в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.
Исполнитель работ становится генподрядчиком в том случае, если привлекает к их осуществлению третьих лиц (субподрядчиков). Субподрядчики, обычно, исполняют те виды работы, на которые необходимо специальное разрешение, например, проектно-изыскательские, подлежащие лицензированию. Согласно действующему законодательству, согласие заказчика на привлечение субподрядчика не требуется, но все же перед подписанием соглашения стоит выяснить этот момент и прописать в тексте договора, хотя всю ответственность за выполнение условий соглашения несет генподрядчик. Если заказчик привлекает к исполнению работ еще одного подрядчика, он вправе сделать это только с согласия генподрядчика, с которого снимается ответственность за исполнение работ на участках, где работает другой подрядчик.
При заключении договора генподряда существенным моментом являются сроки выполнения работ. Даты начала и окончания работ могут быть отображены как в самом тексте договора, так и в графиках выполнения работ, которые являются приложениями к нему. Важным условием договора генподряда является гарантийный срок, на протяжении которого объект будет соответствовать эксплуатационным показателям, указанным в технической документации. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до завершения гарантийного срока. Цена договора состоит из суммы вознаграждения генподрядчика и компенсации его издержек. Для обоснования суммы договора в обязательном порядке составляется смета, которая является его неотъемлемой частью. В ней перечисляются работы, этапы их выполнения, используемые материалы и пр. В большинстве случаев составляется твердая смета, исключение составляют ситуации, когда на момент подписания соглашения невозможно определить весь объем работ.
Если в процессе выполнения работ возникла необходимость в проведении их дополнительного объема, в результате чего цена может существенно повысится, генподрядчик, согласно со ст. 709 ГК РФ, обязан известить об этом заказчика. Заказчик, в свою очередь, вправе отказаться от договора, если он не согласен с условием повышения цены, оплатив подрядчику часть выполненной работы. Если подрядчик не уведомил заказчика, он обязан продолжить работы до их завершения по цене, ранее определенной сторонами. Стороны не имеют права требовать изменения цены, если до подписания договора был определен весь полностью весь объем работ.
Любое капитальное строительство предполагает выполнение большого количества работ разного профиля. Заказчики строительства (застройщики) далеко не всегда имеют необходимые лицензии, допуски, разрешения на их проведение.
Для этого они привлекают несколько строительных организаций. Среди них необходимо выделить главную. Она должна вести контроль и координирование исполнение остальных видов работ. Эта необходимость возникает в силу того, что капитальное строительство требует выполнения нескольких стройподрядов одновременно.
То есть, когда одна компания занимается устройством фундамента, другая, параллельно, прокладывает коммуникативные сети. Причем, одновременно подводятся: электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, теплоснабжение и канализация. Каждую из перечисленных работ ведет отдельный подрядчик.
Лидирующая компания несет название генподрядчика. Соответственно, для ее привлечения необходимо заключить договор генподряда.
Взаимоотношения генподрядной организации с застройщиков (заказчиком строительства)
Сторонами по соглашению о генподряде является строительная компания с одной стороны и предприятие-застройщик - с другой. Предметом такого служит полный объем строительства здания.
Сам генподрядчик не всегда выполняет непосредственные работы. Для этого в договоре предусматривается возможность привлечения им субподрядных компаний.
Функции генеральных подрядчиков заключаются в следующем:
Составные части соглашения о генеральном сотрудничестве
В данном документе указываются конечные сроки начала строительства и сдачи сооружения в эксплуатацию. Этот период не обязательно должен входить в текст соглашения. Он может указываться в приложении (календарном плане).
В отношении цены договора стоит заметить, что она указывается и рассчитывается исходя из суммы оплаты услуг и компенсирования понесенных расходов. Обосновательным документом для цены соглашения является смета.
Учитывая необходимость ведения техдокументации в тексте соглашения должен быть приведен их перечень и сроки оформления.
Согласно СНиПам необходимо оговорить гарантийный срок эксплуатации.
Данные о генподряде будут содержать большое количество приложений:
Ниже расположен типовой бланк и образец договора генподряда вариант которого можно скачать бесплатно.
Для выполнения некоторых видов работ требуется составить договор подряда. Но когда подрядчик именуется генеральным?
Выясним, какие правила заключения соглашений подрядчика с третьими лицами действуют в 2019 году. Определенные подрядные работы могут выполняться при участии не одного исполнителя.
Это частая ситуация в крупном инвестиционном проекте, который осуществляется по договору строительных подрядов и госнужд.
Но как он заключается, какие положения включаются и какая ответственность по обязательствам у каждого участника соглашения?
Эта информация вам пригодится в том случае, если вы являетесь исполнителем, но привлекаете к некоторым работам специализированные компании.
Обратимся к законодательству и выясним все нюансы составления контракта генерального подряда в Российской Федерации.
Понятия подрядчик и заказчик знакомо всем, кто пользовался услугами компаний, к примеру, при строительстве, и составлял соответствующее соглашение.
Но что же такое генеральный подрядчик и какие нормативные документы содержат важные сведения по этому вопросу?
Подрядчики могут, если иное не прописано в , привлечь к исполнению работы другое лицо. Но ответственность перед заказчиком за результат несут именно они (подрядчики).
Исполнитель будет выступать в роли генерального подрядчика, а перед субподрядчиком – в роли заказчика.
То есть, генеральный подрядчик в договоре подряда – это подрядчик, который заключает договор с другими лицами, именуемыми субподрядчиками, для реализации договора, составленного с заказчиком.
Системы генподрядов – типичные формы взаимоотношения заказчиков и исполнителей.
Генеральными подрядчиками могут выступать фирмы со статусом юрлиц, которые берут на себя обязательство по выполнению работы в соответствии с соглашением подряда, и привлекают субподрядчиков.
Генподрядчиком может быть:
Генеральные подрядчики могут передавать субподрядчику часть работ или весь объем, решая только организационные вопросы и руководя процессом.
При такой системе стоит четко разграничивать работы, согласовывать графики их исполнения. Каждый подрядчик при этом может являться генподрядчиком. Если поручает работы другим лицам.
Все нормы заключения договоров подряда рассматриваются в Гражданском кодексе Российской Федерации ( – ).
Но такой законодательный документ не содержит норм составления . А значит, можно руководствоваться положениями о договорах подряда.
О взаимоотношениях генподрядчиков и субподрядчиков говорится в .
При передаче работ третьим лицам (субподрядчикам) стоит опираться на положения .
Частые случаи составления договора генерального подряда – при капитальном строительстве.
Заказчиками заключается договор с одной фирмой-исполнителем, который несет ответственность за строительный объект, а он, в свою очередь, привлекает специализированные предприятия для исполнения отдельных видов работ.
Обращаются к субподрядчикам при необходимости выполнить работу, на которую нужно иметь лицензию (к примеру, при изыскательных и проектных работах)
Основные пункты, которые должны прописываться при составлении контракта – это функции такого плана:
В законодательстве не установлено требования о получении согласия заказчиков, чтобы обращаться к субподрядчику. Но желательно этот вопрос оговорить при составлении контракта.
Заказчики обязаны обеспечить необходимые условия для выполнения работ, а также своевременно принимать объекты и оплачивать их.
Стороны соглашения:
Стоит конкретизировать сроки выполнения работ, иначе договор будет считаться незаключенным (). Срок прописывается или в условиях соглашения, или в (приложениях).
Еще один важный вопрос – стоимость, что может быть твердой или устанавливаться по принципам исчислений. Структура стоимости по соглашению генподряда – компенсация издержек и вознаграждений подрядчиков.
Для определения цены:
В ситуациях, когда проводятся добавочные работы, стоит опираться на правила . Если заказчики не согласны платить большую сумму, они могут расторгнуть договор.
Тогда подрядчику оплачивается уже выполненная работа. Определяют также, какая документация должна составляться и что в ней будут прописывать, в какие сроки.
Существенные условия:
Для этого создают СНиП – правила технического характера. Если сроки, стоимость нарушены, договор может быть расторгнут.
Соглашение генподряда считается заключенным после того, как все стороны поставят свои подписи и печати, а также нотариально удостоверят документ, если этого требует закон или договоренности участников.
Подписывает договор генерального подряда ООО генеральный подрядчик и заказчик.
Генеральным подрядчиком каждый месяц подается заказчикам с сопроводительными письмами акт о приемке выполненной работы (), справку о цене выполненной работы, затратах ().
На таких документах должна стоять подпись и печать генерального подрядчика.
Не все договора, составленные подрядчиками с третьими лицами и направленные на исполнение договорного обязательства перед заказчиками, считаются субподрядными.
Таким не является контракт на снабжение подрядчиков материалом, оборудованием. Если работы ведутся с использованием давальческих материалов, но поставщик не принимает участия в выполнении работ, то имеет место .
При привлечении субподрядчиков может устанавливаться ограничение. Если подрядчиком такое правило будет нарушено, он должен будет возместить убытки, которые причинены привлеченными фирмами.
Если договор заключали несколько лиц, заказчики могут (при наличии согласия исполнителя) составить соглашение на исполнение отдельной работы третьим лицом. Такой договор считается прямым.
Ответственность за неисполнение условий договора несет генеральный подрядчик. О возможности предъявления требований заказчиками субподрядчикам должно говориться в договоре подряда и субподряда.
Об ответственности перед заказчиком говорится в и . Ответственность перед субподрядчиками наступает при невыполнении условий договора заказчиками.
Если другие правила не рассмотрены, заказчиком и субподрядчиком не могут предъявляться требования относительно друг друга, если такие положения будут нарушать соглашение о выполнении работ, что заключалось ними с генподрядчиками.
Видео: описание объекта в договоре подряда
Подрядчик может заключать договора с двумя и более субподрядными фирмами. Бывает, что субподрядчик составляет контракт с иным предприятием. То есть имеет место генеральный субподрядчик и субподрядчик.
Субподрядчики и поставщики материалов – не одно и то же. Во втором случае заключается не договор подряда, а договор купли-продажи.
Для наглядности приведем пример договора генподряда:
Трудности при заключении соглашения могут возникнуть у каждого. Разберемся с некоторыми нюансами составления договоров генерального подряда – какие особенности стоит учесть при заключении документа на строительные работы объектов, многоквартирных домов, может ли предприниматель выступать генподрядчиком.
Все компании и физлица, которые решают возвести объект, должны заключать договор генерального подряда. Та фирма, которая будет заниматься строительством, будет считаться генподрядчиком.
В условиях соглашения генерального строительного подряда оговариваются все сроки, в которые должны выполняться строительные и установочные работы.
Генподрядчик несет ответственность за строительство, и для организации работы нанимает специализированные бригады для выполнения определенных задач.
Такие действия позволяют обеспечить качество работы и ее исполнение в установленные сроки. Задачи генподрядчиков:
Заказчики вправе привлекать специалистов, которые осуществят контроль и надзор за исполнением условий договора, если не имеют знаний в необходимой отрасли.
Можно обращаться к ООО или ИП, которые имеют лицензию на оказание подобного рода услуг.
Организация строительных работ, реконструкция, капитальный ремонт выполняются привлекаемыми застройщиками или заказчиками в соответствии с соглашением, составленными с компанией или индивидуальным предпринимателем (генподрядчиками).
Стоит отметить такие нюансы:
ИП может быть генподрядчиком, если у него есть наемный персонал. Если же работа может выполняться при наличии лицензии, то стоит позаботиться о ее получении.
Рассмотрим на примере. Заказчиком заключен договор с подрядчиком, которым также заключались договора с субподрядными компаниями (поставка и осуществление монтажа оборудования, которого у подрядчика нет).
Выполнение и принятие работ осуществлено в установленные соглашением сроки. Оплата за работу внесена частично. У подрядчика меняется руководитель.
Прораб теряет контракт и некоторые исполнительные документы. Все выплаты по счетам прекращаются. Результат – работа исполнена в срок, подрядчики грозят неустойкой, в суд подать не получится, так как нет договора.
Можно ли у подрядчика истребовать копию соглашения на базе другой документации? Если остался акт по выполненной работе, смета, то такой вариант возможен.
Подойдут и платежные документы по зарплате или другие документы, которые будут доказательством проведения работ. Можно надеяться на компенсацию затрат.
Как вариант – подайте о завышенной цене расчетов. Тогда будет шанс, что заказчик представит свой контракт, чтобы доказать завышенные суммы.
Разберем на следующей ситуации. Фирма, которая является генеральным подрядчиком, строит жилые многоквартирные дома с подземной стоянкой по одной смете, что не разделена источником финансирования.
Жилой комплекс завершен. Каким образом заказчиком должна передаваться доля генподрядчика (с налогами или без налогов), если и заказчик и подрядчик выступали в качестве инвесторов.
По поводу расчетов с генеральным подрядчиком:
Так как в Гражданском кодексе нет положений относительно договоров генерального подряда, стоит быть крайне внимательным при их заключении.
Иначе есть риск сделать ошибку, что отразится неблагоприятным образом для вас.
К тому же у генподрядчика возникает большая ответственность (как перед заказчиками, так и перед субподрядчиками). Продумайте, какие пункты включить в контракт.
