Нововведения, обещающие радикальные изменения, всегда встречают как поддержку, так и сопротивление. Не исключение – перестройка территорий. Реновация - что это такое? Это комплексная реконструкция местности, где расположены старые здания. Под эту категорию подпадают многоэтажные дома, реализация проекта требует особого подхода.
Реновация жилья – это процесс замещения зданий, отслуживших свой срок новыми, возведенными с учетом всех современных требований. При принятии решения о реновации, принимается во внимание метраж, изношенность зданий, есть ли на территории удобные социальные объекты: садики, поликлиники, школы. Развитие территорий проводится на основании договора, который заключают органы власти с победителями аукциона, сторона, берущая обязательства, представляет проект планировки.
Зачем нужна реновация? Этот вопрос в последнее время активно поднимается в Москве, где программа реновации набирает обороты. Главная задача – обновить фонд жилья столицы, заменить старые дома на оснащенные всем необходимым квартиры. Внедрению такой программы предшествовали аспекты:
Условия реновации жилья обещают жильцам выгодную замену, при том, что главный плюс - обновление фонда города в целом. Явные положительные стороны:
Но имеются для собственников квартир и минусы, из-за которых люди против реновации:
Отношение к реновации у населения – разное, но для руководства городов внедрение этой программы – элемент положительный. К плюсам можно отнести такие аспекты:
При таком подходе приходится удивляться: чем плоха реновация, почему у этого проекта столько противников? К минусам программы можно отнести такие пункты:
Чем больше руководство городов превозносит выгоду внедрения программы такой застройки, тем больше звучит мнений, из серии реновация - что это такое и кому выгодно? Некоторые компании и журналисты провели свои исследования, и пришли к выводу, что вся правда о реновации такова:
Правила реновации требуют, что перед началом процедуры был составлен инвестиционный проект, который определяет все виды экспертных и проектных работ. Плюс реновация территорий – снести здания и извлечь на поверхность все коммуникации с последующей заменой. Реновация жилья – это обновление или замена устаревших домов на новые, речь идет о полной очистке участка для строительства. Поскольку здания попадают в категорию современных, застройщики разрабатывают:
Если для многих жителей очень важно оставаться в привычном с детства районе или престижном центре города, то немало находится людей, которые мечтают об улучшенных условиях и больших комнатах. И первый вопрос, который они задают: как войти в программу реновации? Чтобы здание вписали в такую программу, нужно, чтобы ее поддержали не менее 2\3 жильцов. Есть несколько способов зафиксировать мнение:
Тем, кто хочет сделать это лично, стоит обратиться в центр госуслуг «Мои документы». Для этого нужно:
В каждом районе города, где внедряется программа, созданы комиссии, состоящие из представителей инвесторов, администрации и жильцов. Многие владельцы, не зная, что это такое – процесс реновации, беспокоятся, что их могут переселить, не уведомляя заранее о принятом решении. Специалисты отмечают, что причин для такого беспокойства нет, поскольку:
Причин, почему не хотят реновации, много, и у разных собственников они свои. Случается, что люди, уже проголосовав за участие в программе, взвешивают «за» и «против» и решают отказаться. Можно ли это сделать? Да, можно. Собственники жилья должны обратиться к представителям комиссии, и это мнение необходимо внести в протокол заседания комиссии. Изменение решения можно еще зафиксировать в центре госуслуг «Мои документы».
Экономическая сторона . Важнейшей частью правящего класса в столице является именно девелоперская буржуазия, имеющая прибыль со стройки жилья. По влиянию на власть её обходит, наверное, только нефтегазовое лобби. Власть столицы делала всегда и всё, чтобы увеличить доходы девелоперов, способствовать максимальному росту цен на жилье, строить там, где нельзя, вырубать всё, что мешает и т.п. Теперь у этой части правящего класса дела пошли не очень. Рынок насытился, встал, им некому продать тысячи квартир, которые уже построены, строятся сейчас или запланированы на ближайшие годы. Они быстро теряют прибыль. Перемен на рынке недвижимости не ожидается. Поэтому они продавили этот закон о срочном переселении миллиона с лишним человек. Этот закон поможет им продать государству квартиры и строить их и дальше даже в условиях стагнации на рынке и падения цен на недвижимость. И это ЕДИНСТВЕННЫЙ смысл и причина всей этой «реновации». Никакое «улучшение условий жизни граждан» тут не при чем, его не будет, а будет нечто строго противоположное. Теперь, когда мы ответили на главный вопрос – кому выгодно и кто заказал эту музыку – перейдем к тому, как именно это будет.
Социальная сторона . Переселять будут в огромные многоэтажные «человейники», которые будут строить (уже строят) в самых «дешевых» т.е. неудобных, экологически грязных и опасных, лишенных инфраструктуры, далеких от транспорта местах, в промзонах и прочих могильниках. Т.е. переселенцев повезут жить туда, где квартиры хуже всего продаются, потому что добровольно жить там никто не хочет. Места «получше» оставят для коммерческой, а не переселенческой застройки. В этом смысл слова «равнозначность» в их хитром переселенческом законе. «Равнозначность» не значит вообще ничего т.е. будет значить то, что выгодно заказчикам закона. В рыночной экономике могла бы что-то значить «равноценность», но этого слова в законе не будет, потому что весь его смысл в том, чтобы забрать у небогатых граждан последнее и вышвырнуть их на социальную свалку, туда, куда добровольно никто и никогда не стал бы переселяться. В законе есть фраза про «в этом же или в соседнем районе», но мы же понимаем, что район большой, да и соседний ещё, и особое место для «паршивых овец», у которых нет голоса и права, в любом районе найдется. Более того, даже фраза про «в этом или в соседнем районе» касается не всех, а только тех, кто приватизировал жилье. В Москве до сих пор есть ощутимый процент жителей, которые не приватизировали квартиры по самым разным причинам и вот из них сделают уже самых настоящих «ниггеров», городской трэш, их власть будет отселять вообще, куда захочет, в «новую Москву», за много километров от прежнего адреса, на любые токсичные болота и к любым нефтезаводам.
Кроме того, закон (мы ведь понимаем, зачем?) позволяет отказываться при строительстве домов для переселенцев от прежних норм безопасности, санитарности и т.п. Депутат Ш обратил на это внимание на слушаниях в Госдуме, и уже через сутки у него горела квартира. На координатора сообщества, пытавшегося разбудить граждан, обреченных на переселение, было демонстративное нападение.
Что всё это значит политически ? Это значит, что будет сделан следующий шаг по превращению России в типичную страну третьего мира с четкой классовой сегрегацией. Политический смысл переселенческого закона в убыстренном создании отдельных гетто для неудачников и бедняков. Из-за наследия советской градостроительной политики у нас и так, по сравнению с Мексикой или Бразилией, богатые люди, средние, бедные и очень бедные живут слишком близко, слишком часто пересекаются, создают друг для друга недоразумения. Классовое расслоение выросло, а на карте города оно до сих пор не достаточно отражено. Теперь приведут в соответствие, окончательно расслоив районы. В этих «слоях» будет совершенно разный уровень безопасности, насилия, невежества, бесправия и т.п. Все постсоветские годы страна двигалась именно в этом направлении – третий мир. Экономическое неравенство росло, политические права исчезали. Если в стране рекордный уровень неравенства между высшими и низшими 10% и отсутствует политическая жизнь как возможность отстаивать свои права и влиять на власть, то вполне логично переселение жителей в соответствии с новым классовым ландшафтом.
— Хотели, Сергей Семенович, как говорится, как лучше, а получилось?..
— Ну к чему такой пессимизм? Проблема с пятиэтажками есть, и тот процесс голосования, который запущен, еще раз подтверждает, что жители этих домов активно поддерживают программу реновации и расселения. На сегодня уже проголосовали жители 44 процентов квартир в пятиэтажках, включенных в список. Около 90 процентов жителей поддерживают программу. Уровень голосования примерно одинаковый что на «Активном гражданине», что в центрах госуслуг. Есть несколько десятков домов, которые активно выступают против. Но большинство жителей активно за. Это еще раз доказывает, что инициатива родилась не на пустом месте. Мы видим, что хрущевки превращаются в аварийный жилищный фонд. Это советское наследие, и в какой-то момент оно переходит грань, превращаясь в проблему, которую надо решать. Можно дождаться, когда она станет невыносимой, либо можно действовать последовательно, спокойно, в диалоге с людьми, планируя строительство новых домов и переезд из старых. И логично, что многие жители выбирают второй путь, не дожидаясь, пока их дом станет аварийным. Тем более что в Москве накоплен огромный опыт решения этой проблемы, мы этим занимаемся уже 20 лет.
— Известно, из каких домов и районов поедут первые переселенцы?
— Предполагаем, что после утверждения этой программы можно будет начинать строительство практически одновременно во всех районах, где есть пятиэтажки, подлежащие реновации. Программа большая, потребуется минимум 15 лет на ее реализацию. Если начать строить районы в какую-то очередь, то понадобится не 15 лет, а все 40. И люди попросту не доживут до того светлого времени, когда дойдет их очередь на переезд. Поэтому двигаться надо параллельно, начиная работу во всех районах.
— А сроки начала переселения есть?
— Они будут зависеть от принятия программы. Чисто технологические временные рамки такие: чтобы с нуля спроектировать и построить дом, требуется два-три года. Если использовать заделы, которые есть в городе с начинающимся строительством, где уже выделены площадки и подведены коммуникации, потребуется год-полтора.
— Но и у города есть определенный жилищный фонд готовых квартир…
— Да, это так, но тут тоже все не столь очевидно, как кажется. Часто это жилье не той квартирографии, не в том месте, не того качества, которое требуется по закону. Но мы постараемся выбрать из фонда все, что возможно, и запустить в программу.
— Один из пунктов оппонентов программы: якобы город хочет избавиться от своего неликвидного нового жилья?
— Полный абсурд! У нас нет никакого неликвида. Все новые дома, которые строятся по городским программам, продаются как горячие пирожки. Проблем с реализацией у города нет. Оппоненты говорили о другом — о девелоперском неликвиде. Якобы программа реновации выступит как поддержка строительного рынка в целом. Но мы не собираемся у девелоперов ничего покупать. Вообще! Как мы можем брать квартиры, которые построены под другие задачи и цели? Невозможно. К примеру, коммерческое жилье. Мы можем отобрать в построенном доме для переселения пять квартир, ну максимум десять. А нам нужна сотня, чтобы переселить целый дом. Да и по коммерческим ценам мы ничего покупать не собираемся, это бессмысленно.
— Вы были готовы, что встретите столь сильное публичное сопротивление со стороны ряда горожан?
— У нас сопротивление встречают все программы властей — и в здравоохранении, и в образовании. Жилищная сфера не является исключением. Во-первых, все крупные проекты задевают интересы огромного количества людей. Во-вторых, москвичи — народ активный и во многом политизированный, в столице находится огромное количество СМИ и ядро интернет-активистов. Тут ничего не может произойти без активного бурного обсуждения. Нормальная московская традиция! Но нужно разделять три составляющие проблемы реновации. Первый блок — дома, которые попадают под снос. Это касается конкретных жителей и условий их переселения. Второй блок вопросов затрагивает жителей, живущих рядом с кварталами реновации. Их беспокоит проблема, связанная с будущим строительством. И третий круг вопросов охватывает всех москвичей — это вопросы бюджета, источников финансирования, транспорта, плотности застройки. Все это требует обсуждения и разъяснения.
— Возникло ощущение, что городские власти несколько поторопились — вбросили идею, не обсудив ее содержание…
— Невозможно начинать какую-либо работу, не, как вы выразились, вбросив идею. Под столом это делать? Тайно? Это невозможно. Нам надо было ответить на запрос жителей: собираемся мы делать такую программу или нет. Да, мы говорили, что сначала нужно дождаться окончания первого этапа сноса хрущевок. Это время подошло. С другой стороны, мы начали большую программу капитального ремонта. Люди стали отдавать свои деньги на ремонт жилья. Но отремонтировать эти дома мы физически не можем! Поэтому важно ответить на вопрос, что дальше. Мы сказали: да, мы готовы разработать новую программу. Это ответственное решение, требующее серьезной проработки и совета с гражданами. И все это мы делаем.
— Но даже Госдума слегка тормознула рассмотрение соответствующего законопроекта.
— А что в этом плохого? Вопросы важные, касаются частной собственности, изменения основ законодательства. Конечно, все это требует осмысления.
— Ваше отношение к тем поправкам, которые появились ко второму чтению? С какими из них Вы согласны, какие для Вас неприемлемы?
— Неприемлемых для нас поправок там нет. Это совместная работа правительств России и Москвы, депутатов Госдумы и Городской Думы. Большинство из этих поправок приняты в городском законодательстве и могут быть продублированы в федеральном. Они составляют костяк поправок, представленных в Госдуму. Никаких противоречий я не вижу. Мне кажется, это хорошая платформа, чтобы доработать законопроект ко второму чтению. Он отвечает на большинство вопросов, которые ставят граждане.
— Может ли программа быть расширена сверх тех четырех с половиной тысяч домов, которые есть в списке в настоящий момент?
— Да, может, но это будет уже другая программа. Мы с первым этапом сноса хрущевок, который насчитывал 1700 домов, работали 20 лет. Даже если предположить, что костяк программы будет составлен из четырех тысяч домов, это огромный объем работы. Дай бог за лет десять — пятнадцать с ней управиться. Все остальное будет потом. Но это при условии, что не вошедшие в программу дома не начнут превращаться в аварийные. Тогда проблему придется решать в другом графике.
— Чем Вы можете объяснить подозрительность москвичей? Почему идет такое отторжение в публичном пространстве?
— Надо смотреть, как к этому относятся жители, которым предстоит переселение, и те, кто отношения к этому не имеет. Можно фантазировать что угодно: мол, вас обманут, все будет не так, как обещают. Но 90-процентная поддержка тех, кто голосует, говорит, что люди верят.
— Но количество вышедших на митинг на Сахарова говорит, что многие не верят…
— А вы уверены, что на улицы вышли только люди, которые живут в пятиэтажках? Я сомневаюсь.
— Переселение пятиэтажек потребует реновации социальной и прочей инфраструктуры под новых жителей и новую плотность застройки. Есть ли понимание, как придется обновлять социальную инфраструктуру, сколько строить новых школ , больниц, поликлиник ? Вы понимаете масштаб этих работ?
— Объемы будут уточняться, но мы уверены, что все необходимые работы, связанные с реконструкцией транспортной и инженерной сети, объектов образования и здравоохранения, будут учтены в этой программе. Иначе не создать нормальную комплексную застройку. Мы это делаем не ради решения какой-то сиюминутной проблемы, а чтобы не порождать новых проблем. Хотим создать другую городскую среду, вместо ветшающего жилого фонда создать новую застройку. И создать не только места в детских садах и поликлиниках, но и новые рабочие места. В большинстве домов первые этажи будут иной планировки, чтобы там можно было развернуть торговлю и сферу услуг. Мы по-другому смотрим на развитие промышленных территорий вокруг районов при реновации, имея в виду, что будем активно подвигать их к созданию новых рабочих мест. Наша задача — чтобы это были не спальные районы, а комплексные территории, комфортные для жизни и работы.
— Какие именно дома предполагается построить на месте снесенных? Многие боятся, что настроят муравейников в 40 этажей.
— Плотность застройки не должна быть выше 25 тысяч квадратных метров на гектар. Сейчас она варьируется от девяти до 35 тысяч метров. По итогам программы плотность застройки по Москве будет выравниваться. Дома планируются разноуровневые, в основном, от шести до 14 этажей. Высотные доминанты тоже будут, но застройка не станет сверхплотной, иначе не создать комфортную среду. Надо учитывать, что одна часть жилья пойдет на переселение, а вторая на продажу, чтобы компенсировать бюджету хотя бы часть затрат. И для этого также надо создавать качественную среду и комфортное пространство, иначе продать такие квартиры не получится, рынок достаточно конкурентный.
— Город рассчитывает на этом что-то заработать?
— Нет, мы на это не рассчитываем. Мы пытаемся сбалансировать программу так, чтобы за весь период программы расходы на жилищное строительство примерно совпали с доходами. Остальное — это городской бюджет. Жители платят налоги, чтобы мы развивали инженерную и социальную инфраструктуру.
— В какую копеечку, как Вы предполагаете, программа обойдется городскому бюджету за весь срок ее жизни? Называли сумму в три триллиона рублей.
— Пока сложно подсчитать. Но порядок цифр возможен и такой. Но это не ляжет на городской бюджет — как я и сказал, большая часть программы должна окупиться за счет продаж. Жители домов, не попадающих в эту программу, не будут ущемлены по отношению к москвичам, которые переселятся в новое жилье.
— Средств городского бюджета достаточно для начала реализации программы без увеличения долговой нагрузки?
— Думаю, да. В ближайшие годы мы предполагаем выделить из городского бюджета 300 миллиардов для запуска программы реновации, чтобы создать оборотный фонд, — ведь в течение нескольких лет мы будем только строить и лишь потом продавать часть жилья. Чтобы запустить программу, нам нужен трехлетний период. В это время мы будем финансировать ее из городского бюджета, и если необходимо, то и за счет кредитных средств. Но надо иметь в виду, что за последние годы мы практически полностью избавились от долговой нагрузки, хотя в 2010 году долг был около 300 миллиардов рублей. Сейчас он чисто символический. Поэтому мы вполне можем занимать на рынке, чтобы ускорить реализацию этой программы. Но пока такой необходимости нет.
— Будете ли вы создавать что-то для стимулирования молодых семей или мотивации живущих вместе представителей разных поколений разъезжаться и улучшать свои жилищные условия?
— Обязательно. Если говорить о дополнительных метрах, которые могли бы приобрести граждане в рамках переселения из небольших квартир, мы поддержим такие настроения и обязательно будем давать им предложения по поводу скидок, отсрочек, льготной ипотеки. Но параметры такого стимулирования будут уточнены в ходе окончательной разработки программы.
— Как пойдет процесс переселения? Как и где люди будут получать смотровые ордера? Будет ли понятный прозрачный алгоритм? Это же бесконечное поле для споров: кто-то захочет получить этаж выше или ниже, другие пожелают окна на юг или на север.
— Нужен диалог. Мы создаем подразделения Департамента имущества в каждом округе, в каждой управе выделяются специальные люди, они будут заниматься этой программой, как занимались на пике первой программы сноса пятиэтажек.
Обычно выдаются два-три смотровых ордера. По возможности учитываются пожелания. Но это сложная история — это же дом, а не супермаркет с широким ассортиментом товаров, все пожелания учесть невозможно. Но мы стараемся.
— А какова судьба коммуналок и общежитий в рамках этой программы?
— Общежития, которые подпадают под реновацию, по сути, не общежития, а дома, где люди живут по договорам социального найма. Эти дома можно включать в программу, даже если они в список для голосования не вошли. Жильцы могут провести собрания и, если две трети выскажутся за, обратиться с просьбой о включении в программу. То же касается и домов коридорного типа, другими словами — коммуналок.
— А что будет с жителями тех домов, которые сейчас проголосуют за переселение, но потом передумают и захотят выйти из программы и остаться в прежнем жилье?
— Принципиальная позиция в городском законе и в проекте федерального: вхождение в программу гораздо сложнее, чем выход из нее. Если для вхождения необходимо набрать две трети голосов, причем только в период, когда эта программа формируется, то выйти из нее можно решением большинства собственников или нанимателей в любой период. Передумали жители, увидели, что город делает что-то не то, строит не так, — есть механизм, как развернуть все обратно. Это одна из главных гарантий. Когда нам задают вопрос, мол, мы теперь обречены, проголосовав неизвестно за что, мы отвечаем: если передумаете, увидите, что вас это не устраивает, сможете выйти. Это очень важный механизм, который почему-то тонет в обсуждении, хотя, на мой взгляд, это принципиальное положение. Люди должны оставаться хозяевами своей судьбы.
— И вас не смутит, что один старый пятиэтажный дом на три подъезда будет стоять посреди квартала, прошедшего через реновацию?
— Что поделать — откажутся жители переселяться, значит, будет стоять. Права собственников или нанимателей важнее, чем подобного рода издержки. Но я не думаю, что это станет массовым явлением. Скорее, это будет исключение, однако люди должны иметь возможность принять любое решение.
— С банками вы спорные вопросы урегулировали? Были много опасений, что при переселении произойдет обесценение залогов по ипотечным кредитам.
— Ничего подобного. По первой программе переход прав по ипотеке происходил часто, и ни одного проблемного случая не было. Сейчас мы прописываем в проекте федерального закона специальную статью, которая снимет любые вопросы на эту тему. Новое жилье в среднем на 30 процентов дороже старого жилья, банкам выгоднее менять залог по ипотеке.
— Вопрос по поводу Фонда содействия реновации. Не станет ли он монополистом на строительном рынке, ведь через него будут проходить и огромные суммы, и большое количество жилья.
— Проблемы я не вижу. С учетом того количества населения, которое проживает в Москве, объем жилищного строительства у нас очень маленький. Он самый маленький в стране — в год мы строим 0,25 квадратного метра на человека при нормативах Минстроя в один квадратный метр. В абсолютных цифрах это около трех миллионов квадратных метров. Поэтому жилье такое дорогое, поэтому москвичи ютятся в маленьких квартирках, поэтому обеспеченность жильем москвичей самая низкая в мире среди мегаполисов. Если будем выводить на рынок дополнительные квадратные метры, мне кажется, ничего плохого не случится. Это благо для москвичей и для экономики.
— Что, по-вашему, произойдет с ценами на жилье в долгосрочной перспективе в результате реализации программы?
— Как минимум цены не будут расти. Это уже хорошо. Как максимум возможно некоторое снижение. Не радикальное, но, скорее всего, оно будет.
— Просчитывали ли вы зависимость программы реновации от макроэкономических шоков и внешних потрясений, не связанных с Москвой? Как застраховать город от того, чтобы в случае ухудшения общей ситуации он не погряз в долгострое ?
— Для этого мы и создаем фонд, наделяем его серьезными ресурсами, чтобы таких падений не было, чтобы он мог спокойно работать и частично зарабатывал на продаже жилья, возвращая все заработанное снова в программу. Тогда фонд как самоокупаемая структура сможет вести строительство независимо от того, есть в бюджете деньги или нет. Предыдущая программа была проблемной из-за того, что значительная часть кварталов под реконструкцию была отдана частным инвесторам на откуп. Когда рынок был высокий, они активно работали. Когда рынок падал, они убегали из этих районов. А сложные кварталы они полностью бросили, и их пришлось достраивать за счет города. Чтобы такого не было, город сам должен заниматься этой программой, в отдельных случаях продавая инвесторам чистые площадки без обязательств перед гражданами. Тогда эта программа будет работать стабильно. Хотел бы еще раз подчеркнуть: программу сноса пятиэтажек придется реализовывать независимо от того, будет она принята или нет. Вопрос лишь в том, будем делать это спокойно и в плановом порядке или придется реализовывать ее, когда жилой фонд превратится в аварийный и мы будем обязаны это делать, но в другом режиме и в других условиях.
— Когда можно будет говорить о персоналиях, которые возглавят фонд?
— Пока рано. Вот примут закон, положение о фонде, тогда будем рассматривать. Хотел бы сказать, что фонд — это полностью подконтрольная городу структура, по сути, госструктура. Это не какая-то левая контора. Счета этого фонда будут находиться в Федеральном казначействе, и каждая копейка будет контролироваться. Глава фонда будет назначаться Правительством Москвы.
— Хватит ли строительных мощностей в городе? Будете ли привлекать региональных или иностранных строителей? Например, китайских?
— Нет, иностранцев мы звать не собираемся, в этом нет никакого смысла. В Московском регионе, Москве и Подмосковье, в год вводится порядка 20 миллионов квадратных метров недвижимости. На пике программы реновации будет строиться около трех миллионов в год. Такие объемы абсолютно по плечу тем мощностям, которые у нас есть. Другой вопрос, что мы в городе запретили строить панельное жилье старых серий. И для этой программы будут использоваться либо монолитные дома, либо панели последних современных конструкций, трехслойные, энергоэффективные. Дома будут с хорошим дизайном, с лифтами и приспособленные для маломобильных граждан.
— Что будет происходить с размером квартплаты в новых домах? Останется ли она на прежнем уровне или будет повышаться?
— Квартплата может вырасти, если увеличится количество квадратных метров. С другой стороны, она может уменьшиться, поскольку в большинстве сегодняшних пятиэтажек нет нормальных приборов учета, поквартирного учета потребления воды и тепла. В новых домах это будет, там другая энергоэффективность. Поэтому, скорее всего, на круг никакого увеличения квартирной платы не произойдет.
— Вы сказали, что на пике в рамках программы будет строиться примерно три миллиона квадратных метров жилья, то есть примерно столько, сколько строится сейчас. Останется ли в городе место частным застройщикам?
— Конечно. Они так и будут строить свои три миллиона метров, а мы — свои три. Вводиться будет шесть миллионов. Нормальный баланс. Ничего страшного нет, что мы в течение нескольких лет сравняемся по объему строительства с частным бизнесом. Наши три миллиона монополистом нас не сделают.
— Следующий год — выборный. И социальные потрясения никому не нужны. Если настроения будут колеблющимися, возможен откат назад?
Программа реновации призвана заменить устаревшие пятиэтажки Москвы на новые высотные дома и фактически является крупнейшим проектом в области градостроения в современной России. Всего запланирован снос домов, суммарная площадь которых составляет 25 млн кв. м. В этих домах проживает 1,6 млн человек, которые не могут отнестись к таким переменам равнодушно. В этой связи появляется много вопросов, мнений и споров о плюсах и минусах этой программы.
Вместо указанных 25 млн кв. м «ветхого» жилья предполагается построить 35,14 млн кв. м нового жилья.
Согласно законопроекту в Москве разрешается сносить пятиэтажные здания, а также здания, имеющие аналогичные конструктивные характеристики, которые определяются по усмотрению властей г. Москвы. Владельцам квартир, чьи дома попали под программу реновации предоставят «равнозначное» жилье в том же районе.
Расселение устаревших домов по различным оценкам займет от 10 до 20 лет. Обеспечить всех переселяемых людей жильем задача довольно сложная и велика вероятность, что этот процесс затянется на 15–20 лет. Осенью этого года будут определены территории, которые будут подлежать сносу первой очереди. Выбор зависит от месторасположения домов и серии зданий. Однако некоторые из таких зданий «изношены» менее чем на 50% и могут функционировать достаточно продолжительное время, тогда как некоторые не попавшие под программу реновации здания находятся в неудовлетворительном состоянии. Такие обстоятельства являются предпосылками для возникновения некоторых вопросов, связанных с целесообразностью проведения программы в данных условиях.
Не исключено, что в первую очередь сносить дома будут исходя не из состояния самих строений, а из ценности земель, на которых они расположены. Далее постараемся ответить на вопрос, почему получается так, а не иначе.
Продажа квартир в новых домах, находящихся в элитных районах Москвы, поможет в короткие сроки покрыть затраты на переселение владельцев квартир, чьи дома были снесены. При этом под снос могут попасть даже дома, построенные в сталинский период, что говорит о неоднозначности формулировки - «аналогичные по конструктивным характеристикам». Фактически чиновники сами определяют, какие дома попадают под этот критерий, что вызывает беспокойство и новые вопросы у граждан.
Необходимо отметить, что утвержденная в 1999 года программа по сносу пятиэтажных домов до сих пор не завершена. По указанному проекту планировалось снести 1722 устаревших строения в течение 10 лет. Это также ставит вопрос о том, будет ли успешным проект реновации 2017.
Не так давно городские власти, высказывая свою позицию по капитальному ремонту «хрущевок», утверждали, что при осуществлении указанного ремонта они могут прослужить еще 100 лет. Зачем же сейчас понадобилось их сносить, вместо того, чтобы отремонтировать.
На этот вопрос можно ответить, взглянув на него через призму проблематичности реализации программы капитального ремонта в Москве.
Согласно имеющимся общедоступным данным, немногим менее половины жилых домов в Москве нуждается в капитальном ремонте. При подсчете рентабельности затрат на капитальный ремонт, властями было обнаружено, что построить новые дома, окупив строительство за счет продажи надстроенных квартир, выйдет дешевле, чем проводить ремонт имеющихся.
Как нам известно, жители столицы осуществляют ежемесячные взносы на капитальный ремонт. Указанная обязанность также является предметом обсуждения и регулярных споров о правомерности таких взысканий. Пропадут ли деньги жильцов, внесенные ими на предстоящий ремонт их дома?
Исходя из анализа положений Жилищного кодекса Российской Федерации, гражданам, дома которых попадают в программу сноса ветхого жилья, компенсируют уплаченные денежные взносы на капремонт. В то же время, мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что взносы на капремонт, уплаченные гражданами, пойдут на благоустройство тех кварталов, куда будут переселены жильцы, а также использованы для ускорения программы строительства новых домов. В этой связи возврат внесенных жильцами денежных сумм ставится под вопрос.
Что касается позитивных моментов реновации, то они определенно есть. По словам мэра новые дома будут выполнены по всем современным стандартам и произведены из материалов нового поколения. В современные дома с новыми квартирами переселятся порядка 1,6 млн человек. Квартиры большей площадью могут получить очередники, которых примерно 25 тысяч.
Если верить обещаниям, переселенные граждане получат уже благоустроенное жилье с наличием в нем минимального ремонта для того, чтобы перевезти мебель, личные вещи и въехать в новые квартиры для проживания. Также по заверениям властей количество комнат и квадратных метров будет не меньше, чем в прежнем жилье. В то же время, жилплощадь может увеличиться за счет просторных кухонь и санузлов.
Кроме того, по словам мэра, «не будет никакого временного переселения, из старых пятиэтажек жители будут переезжать сразу в новые квартиры». Сергей Собянин подчеркнул, что будет осуществлено «волновое переселение»: «Жители получают новые квартиры - расселенные пятиэтажки сносят - на их месте строят новые дома - квартиры в них получают жители следующих пятиэтажек, и так по цепочке».
Переселение в другой район осуществляется только по собственному желанию горожан. Исключением являются жители ЦАО, Зеленоградского АО и ТиНАО, пределы расселения которых планируется расширить до их административного округа.
Существенным негативным фактором является то, что увеличение плотности проживающего на одной территории населения неизбежно приведет к транспортным проблемам, решение которых на данный момент широко не обсуждается.
И без этого Москва является одним из лидирующих мегаполисов мира по количеству пробок на дорогах. В случае, если этот вопрос не будет продуман разносторонне и глобально, можно ожидать лишь существенное ухудшение ситуации. Это также касается и всей социальной инфраструктуры, требующей полномасштабной переработки. Однако, об этой проблеме на данном этапе никто речь не ведет.
Если же гражданин, взвесив все последствия сноса дома, в котором он проживает (в случае если большинство жильцов проголосовало «за»), решит отказаться от переселения, отдав предпочтение денежной компенсации за изъятое жилье, такой возможности у него не будет. В соответствии с законопроектом такие граждане подлежат принудительному выселению через суд, в случае, если в течение двух месяцев после того как было принято решение о сносе дома, они не переедут в предложенное им властями жилище.
Что касается ипотечников, то в случае переезда в менее престижный район с меньшей стоимостью жилья, лицо заплатит сумму, несопоставимую с реальной стоимостью приобретенной в ипотеку квартиры.
Также в тяжелую ситуацию попадают владельцы коммерческой недвижимости. Данная категория граждан находится в полном информационном и юридическом вакууме. В случае, если в ближайшее время никакие шаги в пользу позитивного изменения этой ситуации сделаны не будут, это нанесет большой ущерб малому бизнесу и инвестиционному климату в городе в целом.
Кроме того, для некоторых коммерческих заведений существенную роль играет месторасположение. Обычно для владельцев таких заведений это является стратегически первоочередным вопросом.
Также затруднительным является вопрос соотношения арендной платы, взымаемой в зависимости от местоположения арендованного помещения. Для того, чтобы решить этот вопрос справедливо, владельцам малого бизнеса должны быть предложены помещения, арендная плата которых не превышает прежнюю, а месторасположение не является проигрышным в сравнении с предыдущим. В виду оценочности некоторых понятий, решение этого вопроса представляется довольно сложным.
На данном этапе остается ждать от городских властей конкретизированной информации по всем вызывающим беспокойство вопросам, стараться озвучивать их и добиваться ответов, а также рассчитывать на ликвидацию правого вакуума и противоречивых норм из рассматриваемого законопроекта.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
Реновация - это процесс, призванный улучшить структуру чего-либо. В переводе с латинского это слово означает «ремонт», «обновление», «возобновление».
В результате хозяйственной деятельности любой организации происходит процесс морального и принадлежащих ей машин и оборудования, а также сооружений и зданий.
Для восстановления работоспособности производственных фондов проводится их замена более совершенными, то есть реновация. Это позволяет увеличить производительность труда, что, в свою очередь, дает возможность выпускать больше продукции.
Замещение выбывающих производственных фондов может быть осуществлено одним из трех способов:
1. Списанием отдельных средств, предназначенных для производства продукции. При этом они замещаются более новыми и производительными.
2. В результате реконструкции отдельных подразделений и целых предприятий. В ходе этого процесса определенная доля изношенных основных средств подлежит замене на более современные.
3. Программа реновации нередко осуществляется с ликвидацией старых предприятий, когда на их территории строятся новые производственные цеха и участки.
Физический и моральный износ многих основных средств наблюдается и в пароходстве. Многие компании имеют суда, возраст которых близок к предельному. Для них реновация - это практически единственный метод, который позволяет продлить жизнь. В противном случае суда будут просто отправлены на слом. А этого многие компании позволить себе не могут, так как потеряют основную долю прибыли, ведь именно трудяги-ветераны курсируют по водной глади между Дальним Востоком и странами, находящимися в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Большое количество грузов перевозят такие суда и по рекам, протекающим в России и ближнем зарубежье.
Обновить флот, используя способ замещения старых основных фондов новыми, может не каждая компания. Этот процесс является длительным и весьма дорогостоящим. Именно поэтому и проводится реновация судов. Она позволяет омолодить старые фонды на десять-пятнадцать лет. При этом у компании появится дополнительное время на проведение обновления флота, не будет потерян рынок перевозок, на котором существует жесточайшая конкуренция.
Реновация - это процесс, который позволит компании увеличить престиж судна. При этом могут быть пересмотрены в сторону повышения тарифные уровни, а также получены наиболее выгодные условия от страховых организаций. Кроме того, после обновления судна значительно сократятся расходы на его техническое обслуживание. В конечном итоге будет продлена жизнь заслуженных ветеранов речных и морских просторов.
Реновацию, производимую в грузовом отсеке корпуса судна, можно реализовать секционным методом. Это позволит выполнить во время навигации больший процент работ. Судно при этом из эксплуатации не выводится.
Этот вопрос является весьма актуальным для всей страны, ведь он играет роль в создании наиболее качественной среды для проживания населения.
И в этой сфере реновация - это процесс восстановления или замещения одних физически или морально устаревших объектов на другие, более новые.
Жилищный фонд может быть подвергнут капремонту или модернизации, реставрации или реконструкции. Здания могут быть снесены, а на их месте возведены новые объекты. Все эти действия относят к различным методам реновации. Какие из них следует применить в каждом конкретном случае? Все зависит не только от характеристик жилого здания, но и от способов его дальнейшей эксплуатации.
Перед проведением любых работ должен быть составлен инвестиционный проект. Этот документ определит основной комплекс необходимых практических действий. Сюда войдут экспертные, проектные, строительные, а также другие виды работ, которые направлены на выполнение задачи обновления жилища и решение социальных и экономических вопросов по эффективной эксплуатации объекта.
В процессе реновации жилищного фонда немаловажную роль играют муниципальные и региональные органы власти. При этом их участие может быть осуществлено в двух формах - финансовой и нефинансовой. Каждая из них выполняет свою немаловажную функцию.
Суть финансового участия государства заключается в:
Предоставлении субсидий, которые могут быть потрачены либо на улучшение условий проживания, либо на возмещение определенной доли затрат по ремонту и обслуживанию квартир и домов;
Финансировании жилищной программы;
Обслуживании и организации жилищных займов;
Предоставлении физическим лицам налоговых льгот;
Инвестициях, направленных на улучшение структуры жилищного комплекса.
При нефинансовом участии государственные органы применяют обширный спектр инструментов, касающихся сферы технического, нормативно-правового, а также градостроительного регулирования. В этом случае основными объектами для выполнения данной функции являются не только сами проекты реновации, в которых может быть предусмотрено новое строительство, капремонт или реконструкция, но и субъекты реновации (арендаторы, собственники жилья, производители и кредитные организации).
На определенном участке может быть произведен снос существующих сооружений и зданий и извлечение сетей и инженерных коммуникаций из-под земли. Это и есть реновация территорий. Ее основной целью является освобождение участка для нового строительства. При этом степень сохранности расположенных на данной территории строений значения не имеет.
Существует условное деление реновации на два вида. Освобождение участка под новое строительство может быть принудительным или эволюционным.
Что такое реновация первого типа? Это принятие официального решения о сносе существующего объекта застройки. Эволюционная реновация, напротив, протекает естественным образом, так как является результатом определенных погрешностей, последствия которых не поддаются контролю и управлению.
В России реализуется грандиозная программа, которая предусматривает работы, позволяющие перестроить целые кварталы. Реновации обширных территорий в Санкт-Петербурге осуществляются организацией, которая создана специально для данного проекта. Это ООО «СПб-Реновация».
Между компанией и городскими властями заключен соответствующий договор. Согласно ему, до 2019 г. в Санкт-Петербурге будет произведена реновация «хрущевок». Строительная компания осуществляет работы по сносу более тысячи домов, расположенных в девяти районах Северной столицы. На их месте будет возведено практически восемь миллионов кв. метров новых квартир.
На сегодняшний день в домах, подлежащих реновации, прописано сто пятьдесят тысяч человек. После проведения работ численность жильцов, как предполагается, увеличится в три раза. Новые дома планируется возводить высшего качества. При этом будут использованы самые передовые технологии современности.
По проекту новые кварталы должны быть оснащены индивидуальными котельными, а во всех квартирах разрабатывается установка счетчиков на подаваемые энергоресурсы. В домах планируется осуществление подогрева поступающего с улицы холодного воздуха. Эта функция возлагается на современную приточно-вытяжную вентиляцию. В подъездах появятся суперлифты, которые будут при спуске самозаряжаться. В оконных проемах предусмотрена установка деревянных стеклопакетов и т.д.
Основная масса жилого фонда России и бывших республик СССР была построена еще до 1980 г. В этот период проводилась крупномасштабная программа крупнопанельного домостроения. При этом быстро росло количество вводимых в эксплуатацию квадратных метров, но вопросы, касающиеся теплоизоляции домов, решались лишь традиционными для тех времен средствами.
Стоит сказать, что потеря тепла в старых домах достигает восьмидесяти процентов. Это приводит к увеличению коммунальных платежей и росту использования всех видов топливных ресурсов.
Если для других жилых домов проводимая реновация заключается в замене инженерного оборудования, ремонте внутренних и магистральных то для этих зданий разрабатывается комплекс мер по утеплению фасадов. В него включаются работы, позволяющие улучшить механические, физические, эстетические и другие эксплуатационные свойства здания. Все эти меры направлены на повышение энергетической эффективности жилья.
Работы по реновации здания включают в себя обновление конструктивных элементов, интерьера и экстерьера, утепления фасадов, перегородок и т.д. При этом значительно повышается качество существующего жилого фонда.
