Когда пользователи подписывают договор о ресурсоснабжении с управляющими организациями, они мало заботятся о согласовании границ балансовой принадлежности. Кроме того, важно понимать, что актуальным может быть вопрос разграничения ответственности по эксплуатации, и другие темы, касающиеся подведенным к домам инженерных сетей. Кто этим должен заниматься? Обе стороны. Но чтобы обезопасить себя они должны подписать акт разграничения балансовой принадлежности водопроводных сетей.
Водопровод очень важная составляющая комфортной жизни в доме. Подписав акт, стороны должны нести ответственность за исправное состояние водопровода, а если что-то будет упущено, то трубы надо будет ремонтировать, и, естественно, за свой счет. Все это надо учитывать при согласовании балансовой принадлежности, ведь зачастую именно на управляющего ложится вся ответственность за водоснабжение и канализацию. Потому посреднику надо сузить круг своих непосредственных обязанностей, не выходя при этом из рамок гражданского законодательства.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Никакой жилой или нежилой дом нельзя сдать в эксплуатацию, если к нему не подключены такие коммунальные услуги, как водоснабжение и канализация. Чтобы регулировать поставку этих ресурсов компании должны заключать договоры, в которых разграничивают эксплуатационную ответственность.
Цель этих договоров в том, чтобы клиенты получили услугу по водоснабжению или водопотреблению, а компания, которая предоставляет эти услуги, получила за свою работу оговоренную оплату.
Вот ещё парочка правил, которые соблюдаются при подписании акта разграничения ответственности:
Акт – это документ, что оформляется в письменном виде, чтобы обозначить права, обязанности и правомочия между организациями, поставляющими ресурсы и абонентом, который их получает. Хотя второй стороной может выступать и управляющая компания, которая только посредник, перебирающий на себя часть обязанностей, после того как будет подписан бланк.
Обязанности компаний-поставщиков не такие обширные. В частности, эти компании обязаны поставлять ресурс в должном количестве и в высоком качестве. А вот абоненту, коим сейчас выступает управляющая компания, доставка услуги влетает в приличную копеечку. Дело в том, что он должен:
В акте эти условия указываются в отдельном разделе акта, потому их нужно составить и обсудить, чтобы не заканчивать дела в суде, отстаивая свои «ущемленные» интересы. Кроме того, при составлении акта надо обратить внимание на следующее:
В документе указывают схему расположения сетей. Но что более полезно, здесь есть информация кто и за какое разветвление водопровода отвечает. Составляется образец в трех экземплярах. Один из них остается у клиента, второй у поставщика услуги, а третий будет передан в представительство государственного органа.
Эти два понятия удивительно похожи между собой, но законодательство РФ пока не может их четко разграничить. Отличия все же есть, потому мы попытаемся выделить, в чем же здесь особенность.
Если другими словами, то трубы из систем канализации в первом случае будут разделять по признаку владения, а во втором случае – бремя возлагается на одну из сторон с целью поддержки водопровода и канализации в должном состоянии.
Что касается рамок распределения полномочий, то после подписания договора о балансовой принадлежности они распространяются только на рассматриваемый дом. А в случае с эксплуатационной ответственностью, то они оговариваются по решению сторон участников и могут распределиться на весь дом, или на какую-то часть здания, где чаще всего происходит прорыв водопровода. Если же границы не указаны в акте, то форма договора подразумевает использование таких же правил, как и при балансовой ответственности.
Правильно составить документ – это очень важно. Если будет сделана хоть одна ошибка, то бумагу нельзя признать действительной, а значит, она не будет иметь никакой власти. Но если вы не являетесь профессиональным юристом, то не стоит волноваться, ведь форма данного документа довольно простая. Можно даже не скачивать форму бланка, а заполнить бумагу самостоятельно в простом письменном виде.
В документах обоих образцов должны быть перечислены следующие сведения:
Водоснабжение и канализация – услуги, без которых современное общество не сможет жить. К данной отрасли относятся такие услуги:
А также в документе обязательным условием есть указание границ ответственности. В данном конкретном случае они касаются собственника помещения.
Как видите, ответственность полагается только за те системы, эксплуатация которых во многом зависит от людей. Такая простая проблема, как засор канализационной трубы без наличия отвечающего за это человека, может превратиться из неприятности в самую настоящую катастрофу. Потому что перекрытие общего стояка несет отключение услуги всему дому. А если нет возможности найти лицо, которое все это будет исправлять, то засор не получится убрать и через месяц.
Приблизительно такая же проблема может постигнуть тех, кому поставляет воду водоканал. Разобраться с прорвавшей трубой можно за несколько часов, а без ответственного лица или неправильно составленного акта балансовой принадлежности водопроводных сетей, починить поломку может не получиться и на протяжении года. Это не страшно, если в доме никто не живет, но если это не так, то люди останутся без полноценного водоснабжения.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Подключение современных объектов к сетям энергоснабжения – процесс сложный и ответственный. Последовательность его выполнения четко регулируется специальными законодательными актами. Присоединение объекта к электрическим сетям – это процесс, требующий проведения целого комплекса электромонтажных работ, по результатам которых составляются документы, предусмотренные действующим законодательством. является одним из таких документов. На основании этого акта с новым абонентом электрических сетей заключается договор об электроснабжении присоединенного объекта.
В договоре электроснабжения прописываются те обязательства, которые принимают на себя подписавшие его стороны. В частности, представители электросетевой компании и новый абонент электрических сетей обязуются:
Вроде бы, все выглядит проще простого. Однако возникает вполне резонный вопрос: как правильно разделить бремя ответственности между сторонами-участниками договора? Предупредить возникновение спорных ситуаций как раз и помогает акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности .
Основные функции документа
В соответствии с представленными документами в обязанности потребителя входит осуществление ТО, а также ремонт электрических сетей и электрооборудования, находящихся на территории присоединенного объекта. Перечисленные мероприятия абонент может выполнять самостоятельно или же, привлекая к помощи сторонних подрядчиков.
Электрическое оборудование, а также подводящие электрические сети, которые находятся в собственности электросетевой компании, обязаны ремонтировать и обслуживать представители этой же организации. Энергораспределительное оборудование, принадлежащее сетевой компании, должно быть расположено на территории, которая в соответствии с относится к зоне ее ответственности.
Установление корректных и обоснованных границ ответственности имеет огромное значение для всех абонентов, которые осуществляют присоединение к централизованной системе электроснабжения. Ведь от того, насколько правильно будут определены границы, напрямую зависят объемы финансовых обязательств потребителя. Следовательно, границы балансовой принадлежности электрических сетей во многом определяют уровень затрат, которые будет нести собственник присоединенного объекта на содержание принадлежащей ему электроустановки.
Особенности оформления актов разграничения
К сожалению, современные акты разграничения не имеют постоянной общепринятой формы. Требования к их оформлению постоянно меняются по инициативе районных представительств электросетевых компаний. Поэтому получение акта разграничения балансовой принадлежности для нового абонента, так или иначе, связано с посещением местного представительства электросетевой организации.
Для того чтобы акт мог иметь законную силу, в него обязательно должны быть внесены следующие данные и графические материалы:
Как показывает практика, заботы о выполнении технологического присоединения, а также о составлении согласовании и подписании необходимых документов целесообразно изначально возлагать на представителей специализированных профильных организаций. Они оказывают комплексное содействие в сфере присоединения объектов к электрическим сетям, значительно ускоряя последовательность выполнения данной процедуры.
Снабжение какого-либо здания коммунальными ресурсами (водой, электричеством, отоплением, газом и т. п.) осуществляется за предоставление денежного вознаграждения.
Чтобы уточнить рамки правомочий каждой из сторон, оформляется соответствующий акт, задача которого – разрешение споров между оператором и организацией-поставщиком.
Для эксплуатации офисов, нежилых и жилых помещений, торговых и промышленных строений требуется своевременное предоставление электроэнергии, отопления, водоснабжения, газа и т. п.
С этой целью компании заключают соответствующие договоры, по которым абоненты получают необходимые коммунальные услуги взамен на своевременное предоставление оговорённой сторонами платы.
Кроме этого, абоненты должны поддерживать оборудование в технически исправном состоянии. Договор обычно заключается между организацией (например, УК, ТСЖ или коммерческим предприятием) и ресурсоснабжающим учреждением.
При возникновении аварии на линии перед пользователями возникают два вопроса: к кому обращаться за помощью, а также кто должен осуществлять ремонт оборудования?
Чтобы разделить ответственность по данным договорам, заключённым с различными ресурсоснабжающими учреждениями, необходимо определить рамки их полномочий. Этого возможно добиться с помощью оформления соответствующих актов разграничения эксплуатационной ответственности сторон.
Под данным актом подразумевается документ, оформляемый в простом письменном виде между организацией, поставляющей ресурсы, и потребителем после подключения необходимого оборудования. Этот акт подписывается для уточнения области правомочий каждой из сторон.
Основная обязанность компании-поставщика – своевременно предоставлять ресурс в должном качестве. В свою очередь, абонент должен осуществлять ремонт установленного оборудования и техническое обслуживание как самостоятельно, так и с помощью привлечённых подрядчиков.
Чтобы составить соответствующий акт, необходимо:
В данном документе утверждается схема расположения сетей, а также указывается, кто отвечает за конкретное разветвление. Оформляется как минимум 3 экземпляра акта. Один остаётся у абонента, второй – у компании-поставщика, третий передаётся государственному органу, уполномоченному осуществлять контроль за деятельностью предприятия.
В последнем случае речь идёт о том, кому фактически принадлежит установленное техническое оборудование.
Оформление акта разграничения эксплуатационной ответственности, с образцом которого возможно ознакомиться , позволяет определить, кто обязан заниматься ремонтными работами на линии и её поддержанием в должном состоянии.
Иными словами, в первом случае инженерные линии подразделяются по признаку владения, а во втором – по возложению бремени поддержания сетей в должном состоянии.
При подписании договора о снабжении ресурсами МКД рамками балансовой принадлежности будут считаться наружные стены данного многоквартирного здания. Рамки же эксплуатационных обязательств определяются по решению сторон.
Они либо совпадают с вышеуказанными, либо определяются письменным соглашением участников сделки, либо совмещаются с местом объединения общедомового оборудования с главной линией.
Обе разновидности документа должны быть оформлены в простом письменном виде и содержать перечисленную ниже информацию:
Ознакомиться с можно на сайте.
Пограничной линией в данном случае могут выступать строительные конструкции, располагающиеся внутри стен здания. Данные ограничения обозначаются в соответствующем акте схематично различными цветами.
При этом выделяется граница ответственности учреждения, предоставляющего необходимый ресурс, и рамки правомочий оператора.
При составлении данного акта и разграничении правомочий каждой из сторон необходимо обратиться к статье 539 ГК РФ, регулирующей оформление любых договоров энергоснабжения.
Сделка может быть заключена исключительно при наличии у оператора исправно работающего оборудования, подключённого к общим инженерным линиям.
Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.
В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.
Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).
Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.
Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового прибора учета с электрической сетью, входящей в МКД. Ответственность УК - внутридомовая система электроснабжения и электрических устройств, отключающие устройства на квартиру. Ответственность жильцов - внутридомовые устройства и приборы после отключающих устройств в этажных щитах, счетчики в квартирах.
Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД. УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.
Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД. УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке. Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.
В договоре ресурсоснабжения грани-ца балансовой принадлежности отделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от остальных инженерных сетей. Поэтому напомним, что относится к общедомовому имуществу (Постановление Правительства РФ № 491, ст.36 ЖК РФ):
Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором - УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).
Если речь идет о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета определенного коммунального ресурса - место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью , входящей в МКД.
Отдельно стоит сказать о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В данном случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК - место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по стене дома. Тогда в зону УК, управляющей МКД, попадает фрагмент инженерной сети, находящейся за пределами внешней стены, и, казалось бы, формально относящейся к зоне ответственности РСО. Ее содержание грозит большими убытками, поэтому нужно внимательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разграничения ответственности.
Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит в том случае, если наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества . Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК - предложить такой тариф собственникам. Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО.
А как быть с бесхозяйными инженерными сетями ? То есть с такими сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества. Обычно такие сети передаются в муниципальную собственность. В свою очередь орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента выявления бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).
Федеральная служба по тарифам должна будет включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования. До тех пор, пока это не сделано, потери энергии на данном спорном участке сети, а также ремонтные работы осуществляются за счет УК пропорционально фактическому потреблению.
Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками, когда речь заходит о внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, являются:
Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.
Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.
Возможно, главным аргументом в пользу того, что важно подробно обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат примеры из судебной практики.
Управляющая организация обратилась в суд с иском о признании условий договоров энергоснабжения недействительными и об обязании передать тепловые сети в зону ответственности РСО. Суд в удовлетворении исковых требований отказал, поскольку УК согласовала границы балансовой принадлежности, приняв спорный участок сетей на свое содержание (Постановление от 23 мая 2012 г. по делу N А63-9362/2011).
Суд может принять иное решение, если границы балансовой принадлежности в акте обозначены иначе, чем по внешней стене многоквартирного дома или в точке установки прибора учета. В этом случае акт разграничения балансовой принадлежности является недействительным (Определение ВАС РФ от 26.06.2012 N 6421/12 по делу N А14-11374/2010).
При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно границы эксплуатационной ответственности, так как отсутствовал акт разграничения ответственности, суд постановил определить границу эксплуатационной ответственности согласно Правилам содержания общедомового имущества (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2015 N Ф10-1143/2015 по делу N А68-2267/2014).
А согласно Постановлению ФАС УО от 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 при схожей ситуации отсутствия заключенного между сторонами конфликта акта разграничения ответственности суд заключил, что граница эксплуатационной ответственности должна проходить по границе балансовой принадлежности, иными словами, по линии раздела инженерных сетей между владельцами.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!
