Дата публикации: 08.02.2017
Проблемы, возникающие в связи с улучшением жилищных условий при переселении из сносимого жилья, стали весьма актуальны последние 10-15 лет. В разных регионах эти ситуации решаются по-разному.
Согласно части 1 статьи 5 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Жилищный кодекс РФ регулирует вопрос переселения из сносимого жилья лишь в общих чертах.
В соответствии со статей 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно части 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.
Как уже было сказано выше, часть 1 статьи 5 Жилищного кодекса РФ относит данный вопрос к предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Иными словами, Жилищный кодекс РФ устанавливает лишь основные права собственников и нанимателей сносимого жилья, которые не могут быть нарушены на уровне субъектов Российской Федерации. Сам же порядок предоставления жилья в связи со сносом дома и возможные варианты переселения регламентируются законодательством каждого отдельно взятого субъекта Российской Федерации.
Рассмотрим порядок улучшения жилищных условий при переселении из сносимого жилья на примере города Москвы, где эти вопросы Законом города Москвы от 31.05.2006 №21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве".
Когда 300 разгневанных голосов заглушили просьбы Геннадия Токанова, он отступил в соседний полицейский фургон, чтобы обратиться к толпе из громкоговорителя внутри. «Не волнуйтесь», - сказал заместитель главы Московского академического округа. «Ваши дома не будут разрушены, если вы не одобрите это». Его импровизированная речь, однако, не смогла успокоить собравшихся людей.
Встреча между муниципальными представителями и беспокойными жителями района, чьи квартиры планируются для сноса, становилась кислым. «Это нарушает Конституцию!» - кричали участники встречи с Токановым. «Вы не уважаете наши права собственности!». Многие выглядели как Академический митинг, и сотни заинтересованных домовладельцев моблировали местных чиновников, стремясь узнать судьбу своих домов.
В отношении собственников сносимого жилья статьей 7 Закона города Москвы от 31.05.2006 №21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" предусмотрено, что собственнику, а также членам его семьи, состоящим на жилищном учете, при их согласии улучшаются жилищные условия в порядке очередности. При принятии данного решения учитывается дата признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.
Таким образом, в отношении собственников сносимого жилья и членов их семьи предусматривается возможность улучшения их жилищных условий, но лишь в том случае, если до начала переселения собственник был поставлен на жилищный учет, и дал письменное согласие на улучшение своих жилищных условий.
При этом, если собственники сносимого жилья намеренно совершили за последние пять лет гражданско-правовые сделки с жилым помещением, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, таким собственникам вместо улучшения их жилищных условий предоставляется, либо новое жилье, аналогичное по площади и количеству комнат сносимому жилью, либо выплачивается выкупная цена за сносимое жилье.
Многим было опасно жить, сказал Собянин, и инвестиции в ремонт просто не имели смысла. Но вскоре стало ясно, что масштаб программы был гораздо более амбициозным. Мало того, что программа обновления городов включает в себя все пятиэтажные здания, выяснилось властями, он мог видеть, что все районы снесены, независимо от их возраста или роста.
Москвичи не чужды городского развития. Некоторые жители опасались за свою безопасность. Восемнадцать лет, прежняя программа мэра все еще не закончена. Но план Лужкова никогда не вызывал критики. Единственный спорный момент был тот факт, что он не был реализован быстрее.
Аналогичное правило предусмотрено Законом города Москвы от 31.05.2006 №21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" и для нанимателей сносимого жилья, стоящих жилищном учете.
Согласно статье 13 Закона города Москвы от 31.05.2006 №21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве", при улучшении жилищных условий гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, могут быть предоставлены жилые помещения по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования или безвозмездная субсидия для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность.
Таким образом, для нанимателей сносимого жилья, стоящих на жилищном учете, предусматривается возможность получения нового жилья по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования или безвозмездная субсидия для приобретения в собственность жилых помещений.
При этом, если наниматели, стоящие на жилищном учете, откажутся от улучшения своих жилищных условий, то они будут переселены в аналогичное по количеству комнат новое жилье, с оставлением их на жилищном учете.
Владельцы квартир в зданиях, имеющих право на снос, были предупреждены за год. Им было предложено три альтернативы в том же районе, что эквивалентно рыночной стоимости. Вместо этого они могли выбрать выплату. Улучшенные строительные стандарты означали, что новые квартиры имеют тенденцию быть более крупными и более качественными, чем Хрущевки.
С другой стороны, условия новой программы намного хуже, - объясняет Маргарита Шефер, активистка Академического района, во время импровизированного двора. «Если вам не нравится квартира, которую они вам предлагают, они получат судебный приказ и выселяют вас», - говорит она толпе нахмуренных пенсионеров. Вы будете предупреждены за 60 дней и не получите альтернативы на выбор.
Размер площади жилого помещения, предоставляемого собственникам при улучшении их жилищных условий, согласно статье 7 Закона города Москвы от 31.05.2006 №21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве", должен сайт соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города Москвы в соответствии с правовыми актами города Москвы.
Размер субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность составляет 100 процентов и определяется в соответствии с правовыми актами города Москвы. В результате улучшения жилищных условий собственник и члены его семьи снимаются в установленном законом порядке с жилищного учета.
В данном случае предусматривается, либо право собственников сносимого жилья на улучшение своих жилищных условий путем получения 100-процентной субсидии для самостоятельного приобретения нового жилого помещения, либо право на получение ими нового жилья из жилищного фонда города Москвы, из расчета не менее 18 кв.м площади жилого помещения на человека, и с возможностью получения жилья, не превышающего нижеследующие размеры:
В любом случае, улучшение жилищных условий собственников сносимого жилья влечет за собой снятие их с жилищного учета.
Они не предлагают собственность той же рыночной стоимости. Они предлагают недвижимость - в вашем районе или соседнем районе - того же размера, - продолжила она. «Это будет единственное, что вы сможете оспорить в суде - квадратные метры». Законодательство позволяет властям Москвы объявлять целые блоки зданий «зонами обновления», где существующие строительные нормы и правила не будут применяться.
Законопроект позволит уничтожить или построить любую часть недвижимости в зоне обновления, пишет в недавней колонке Петр Иванов, социолог, изучающий урбанизм. «Разговоры о пятиэтажных зданиях, Хрущевки и устаревшем жилье - всего лишь предлог», - пишет он.
В отношении нанимателей-очередников предусматривается фактически та же норма предоставления, что и в отношении собственников-очередников, то есть не менее 18 кв.м площади жилого помещения на человека, с возможностью получения жилья, не превышающем нижеследующие размеры:
1) на семью, состоящую из супругов, - однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;
2) на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, - двухкомнатная квартира площадью до 50 квадратных метров;
3) на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, - двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;
4) на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, - трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;
5) на семью из четырех и более граждан - жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).
При этом Законом города Москвы от 31.05.2006 №21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" в отношении нанимателей сносимого жилья не предусматривается возможность выплаты им 100-процентной субсидии на приобретение нового жилья. То есть, в отличие от собственников-очередников, наниматели-очередники имеют право на получение субсидии лишь в размере, предусмотренном Приложением 3 к Закону города Москвы от 14 июня 2006 г. N29, в зависимости от количества лет их нахождения на жилищном учете, но не более 70 процентов от нормативной стоимости нового жилья.
Иванов говорит, что программа рассчитана на пользу застройщиков. Законопроект об обновлении предлагает непринужденные правила для строительных компаний. Что еще более важно, в нем описывается предоставление жильцам новых квартир, которые будут оплачиваться из городского бюджета.
«Крупные разработчики не только упрощают правила недвижимости, но и крупный покупатель недвижимости, который повысит спрос на жилье эконом-класса», - пишет Иванов. Несколько крупных строительных компаний уже проявили интерес к программе. Некоторые, согласно сообщениям новостей, отбрасывают существующие проекты на свободные ресурсы для прибыльной программы обновления.
Кроме того, сложившейся судебной практикой по порядку применения Закона города Москвы от 31.05.2006 №21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" признается, что в случае улучшения жилищных условий хотя бы части граждан, проживающих в сносимой квартире, допускается раздельное расселение такой квартиры. При таком раздельном расселении квартиры очередникам предоставляется отдельное жилье, согласно указанной выше норме предоставления, а остальной жильцам сносимой квартиры предоставляется аналогичное по количеству комнат новое жилье.
Российские банки также обеспокоены программой редевелопмента и влиянием на ипотечный рынок. Если запасные квартиры менее ценны, чем стареющие квартиры, предназначенные для сноса, банки потеряют, если они возвратят имущество. Согласно сообщению газеты «Коммерсант», несколько крупных банков предлагают поправки к законопроекту, которые гарантируют, что новые квартиры будут эквивалентны рыночной стоимости. Это принесет пользу как банкам, так и владельцам ипотечных кредитов.
Для обычных москвичей - хотят ли они новых квартир или нет - план непопулярен. Ни одна женщина не знает, будут ли их здания разрушены, потому что окончательные списки еще не доступны. Но глава Академического муниципалитета Эльвира Шигабетдинова рассказала жителям района, что каждые четыре и пять этажей в Москве находятся в предварительном списке снос.
Как видно из приведенных выше положений Закона города Москвы от 31.05.2006 №21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве", как собственники, так и наниматели жилых помещений, имеют возможность улучшить свои жилищные условия на этапе переселения из сносимого жилья. Основные требования для улучшения жилищных условий следующие:
1) Жильцы (как собственники, так и нанимателя) сносимого жилья должны быть приняты на жилищный учет;
2) За пять лет, предшествующие переселению из сносимого жилья, такие жильцы не должны совершать сделок, направленных на ухудшение своих жилищных условий;
3) После получения извещения о предстоящем сносе жилого дома, вышеуказанные граждане должны письменно известить отселяющее их лицо о намерении улучшить свои жилищные условия;
4) В заявлении об улучшении жилищных условий нужно четко указать способ улучшения жилищных условий (получение нового жилья из жилищного фонда города Москвы или получение субсидии на самостоятельное приобретение себе другого жилья).
При этом, жильцы сносимого жилья должны четко осознавать, что после предоставления им нового жилья в порядке улучшения жилищных условий, или выплаты им субсидии на приобретение жилья, они будут сняты с жилищного учета. Поэтому к выбору вариантов представления нового жилья (или выплаты денежной компенсации) необходимо подходить со всей ответственностью, чтобы не допустить ошибок, в результате которых дальнейшее решение жилищных проблем отселяемых лиц может стать крайне затруднительным.
Когда жители ветхих зданий в районе спрашивают Шигабетдинова, когда они, наконец, получат новые квартиры, где полы не гниют, а трубы не протекают, - она хмурится. «Извините, ваше здание, вероятно, не будет разрушено в конце концов», - говорит она. Земельный участок слишком мал для нового строительства. Это просто не интересно для разработчиков.
Некоторые жители стареющих Хрущевки, которые хотят новых квартир, беспокоятся о своих заменах, не будут лучше. В зданиях эконом-класса, которые сейчас собраны, есть более низкие потолки, более тонкие стены и обычно изготовлены из более дешевых материалов.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Очереди на квартиры длиной порой в целую жизнь и сегодня никуда не ушли – они существуют. Но для ускорения решения жилищных проблем государство разработало специальный механизм – жилищные субсидии. То есть, нуждающиеся в жилье получают не квартиру, а определенную сумму, с помощью которой могут купить себе квартиру. Как правило, нужно добавлять собственные средства. Зато выбирают жилье очередники на свой вкус – и на вторичном рынке, и на первичном.
Если эти обещания верны, мы хотим, чтобы они писали. Тем временем жители пятиэтажных зданий организуют. Многие направляют письма президенту Путину, мэру Собянину и Государственной Думе. Окрестности собираются во дворах, чтобы обсудить будущее своих домов и как они могут работать, чтобы спасти их.
Власти Москвы были застигнуты врасплох и надеются, что это будет недолго. Как сообщалось, заместитель председателя мэра по политическим вопросам Анастасия Ракова на недавней встрече в мэрии сказала, что важно «избегать скандала», когда раскрываются списки сноса.
Претендовать на субсидию могут не все
Существует федеральная программа «Жилище», которая помогает улучшить жилищные условия определенным категориям нуждающихся в жилье граждан. Эти льготы во многом связаны с определенным видом профессиональной деятельности участников. Получить субсидию в рамках федеральной программы могут, например, военные, прослужившие более 10 лет, вышедшие на пенсию сотрудники ФСБ и МЧС, жители Крайнего Севера, желающие переехать, молодые семьи и молодые ученые и т. д. Регулируется эта область массой законов и постановлений, которые можно найти на официальном сайте программы.
Государственные СМИ начали кампанию в средствах массовой информации для продвижения этой программы. Каналы транслируют сегменты о том, как счастливые москвичи - о перспективах перехода от своих зданий к лучшим квартирам. Те, кто выступает против программы, разочарованы тем, что были опрошены только 600 - из возможных монувитов с 6 миллионами пострадавших.
По словам политолога Екатерины Шульманн, реакция на программу - это что-то неожиданное: для россиян недвижимость священна. Шульманн добавляет, что этот откат - это только начало. И начиная с 15 мая москвичам будет предложено проголосовать за то, хотят ли они, чтобы здания, в которых они живут, были исключены из списков предварительного сноса, которые должны быть выпущены в мае.
Московская городская программа предполагает предоставление субсидий столичным очередникам. Тут - свои основополагающие документы - закон города Москвы № 29 от 14 июня 2006 года «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» и Постановление московского правительства от 26 октября 2004 года № 729–ПП «О предоставлении жителям города Москвы субсидии на строительство или приобретения жилища». (Подробности программы – на официальном сайте Департамента городского имущества Москвы).
«Принятие решений без общения с людьми уже невозможно», - говорит Шульманн. Власти уже идут на уступки. Президент Путин пригрозил не подписывать законопроект, если он нарушает права людей. Но москвичи настороженны. Я не доверяю заявлениям, - говорит Алексей, проживающий в Академическом округе. «Я доверяю законам».
«Сейчас власти лоббируют закон, который нарушает мои права на конституционную собственность, - сказал он, - если они изменят его, мы сможем поговорить о доверии». Посетители сегодня могут быть удивлены тем, что они встречают, однако, по крайней мере, в одном углу Киберы, известном как Соуэто-Ист. Красиво проложенная дорога, выровненная аккуратными торговыми палатами, ведет к созданию новых шестиэтажных многоквартирных домов с балконами, внутренней сантехникой и электричеством. Кроме того, в общинный ресурсный центр входят компьютерная лаборатория и медицинская клиника с видеосвязью с крупной больницей Найроби, где специалисты по вызову.
В законе предусмотрено несколько оснований для постановки граждан на жилищную очередь. Например, если их дом непригоден для проживания, или если в квартире живет страдающий хроническими заболеваниями человек, находиться с которым рядом просто опасно (кстати, список таких заболеваний строго регламентирован федеральным законодательством). Еще одно основание для признания нуждающимся - если площадь квартиры на одного человека меньше учетной нормы - 10 «квадратов» для жильцов отдельных квартир, и 15 – для обитателей коммуналок.
Люди настолько бедны, что даже доступ к нормальной медицинской помощи был затруднен, - говорит д-р Джон Окири из Восточного ресурсного центра Соуэто. У большинства пациентов возникают такие заразные симптомы, как диарея, состояние кожи и инфекции дыхательных путей. Но новое жилье изменит гигиеническую ситуацию. Нет более распространенных туалетов означает меньше инфекций мочевых путей.
Найробийское агентство, занимающееся сосредоточением внимания на городах и населенных пунктах, уже давно поддерживает достоинства модернизации трущоб для людей, которые живут в них, по сравнению с более типичными альтернативами, такими как официальное пренебрежение или выселение поселенцев и снос их домов. Опыт был ничем иным, как гладким - 12 лет в нем, новые многоквартирные дома только начинают поступать в Интернете. Тем не менее, проекту удалось изменить разговор в ряде стран о том, как обращаться с трущобами.
«Например, 90% клиентов, приобретающих жилье по субсидии в ЖК «Кварталы 21/19» – семьи, имеющие жилье в собственности или соцнайме. При этом площадь на одного человека составляет менее 15 кв. м. Обычно речь идет о жителях коммунальных квартир», - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Получение субсидии – непростой, но довольно отлаженный процесс, констатируют в «НДВ-Недвижимость»
: «для получения сертификата клиенту нужно собрать все необходимые документы, подать заявление в орган МФЦ по месту прописки. В течение 30 дней будет дан ответ. При положительном решении заявителю выдается документ, и присваивается номер в очереди на выдачу сертификата». Да, за жилищной субсидией придется тоже постоять. Правда, в некоторых случаях возможно и ускорение процесса: речь идет как раз о тех, кто страдает тяжелыми заболеваниями и нуждается в отдельном жилье, и о жильцах аварийных домов.
Это также дает некоторые уроки для лидеров по всему континенту, которые следят за тем, что они могут извлечь из него. Они отчаянно нуждались в сообществе, страдающем от «летающих туалетов» - практике дефекации в пластиковый пакет и отбрасывании его как можно дальше.
Условия жизни в Кибере опасны даже по стандартам неофициальных поселений, а семьи переполнены в крошечные пространства в лачугах с грязными стенами. В отличие от бразильских фавелов, где дома, как правило, строятся жители, которые гордятся улучшением структуры с течением времени, в африканских трущобах часто бывает дрянное жилье, арендованное у хищных заочных домовладельцев. План состоял в том, чтобы заменить существующие лачуги современными высокими подъемами, но сделать это таким образом, чтобы дать жителям возможность вернуться в новые подразделения и владеть ими.
Дождались заветного сертификата на получение субсидии? Воспользоваться им следует в течение полугода с момента его получения, подчеркивают в «НДВ-Недвижимость». Если по каким-либо причинам приобрести квартиру не удалось, проходить всю процедуру получения сертификата придется заново.
Как рассчитать размер субсидии
Нужно понимать, что субсидия – это не некая фиксированная сумма, которая выделяется всем нуждающимся. Размер субсидии рассчитывается индивидуально и зависит от нормативной стоимости «квадрата», от положенного по норме очереднику метража квартиры и числа претендующих на нее человек, от количества лет, которые он простоял в очереди и от имеющихся или не имеющихся у него льгот.
Часть района была в щебне, ожидающем нового строительства. Жители поселились в переходном жилье, еще один набор квартир, расположенный в нескольких милях от города, известный как «декантирующий участок». Между тем помещики этих грязных лачуг боролись с планом зуба и ногтей, потому что они потеряли доход от аренды без компенсации.
Сегодня жители, несущие карточку, изобилуют и помещики теряют в суде. Но из-за многих задержек, новаторство в новых подразделениях было отложено. Первая группа семей, переехавших на декантирующий участок, все еще не вернулась на Соуэто-Ист. 822 новых жилых дома, включая 1, 2 - и 3-спальные комнаты, почти готовы; ожидается, что переходы начнутся в ближайшее время.
Начнем по порядку. Существует норматив стоимости квадратного метра жилья – он немного ниже рыночной стоимости, например для Москвы - около 90 тысяч рублей. Умножается эта цифра на количество квадратных метров, достаточных по мнению властей для комфортного проживания. Если это одинокий человек, то размер субсидии рассчитывается на покупку однокомнатной квартиры в 36 кв. метров. Для семьи из двух человек субсидия рассчитывается исходя из 50 кв. м, для семьи их трех человек – 70 кв. м, из четырех человек – 85 кв. м. Если пять и более граждан – то по 18 «квадратов» на каждого.
Джон Андейл, секретарь Восточного жилищного кооперативного общества Соуэто, говорит, что процесс идет достаточно хорошо, несмотря на задержки. «Это был плавный процесс, потому что мы отправились в дом, чтобы идентифицировать каждого арендатора», - говорит Андале. «Люди не хотели сначала давать свою информацию, но они имели представление о программе обновления трущоб».
Создан кооператив для сбора гонораров держателей карт и их инвестирования в новое строительство. Следующие циклы должны двигаться быстрее, когда юридические вопросы, касающиеся помещиков, были урегулированы. В отчетах четко указано, что стремление к новым квартирам заключается в том, чтобы имитировать жилищный фонд, где существует более высокий уровень жизни. Проект обеспечен каменной кладкой, - говорится в докладе. Это «соответствует стандартам высшего сословия среднего класса в Найроби».
При этом учитывается и количество лет, которые человек честно отстоял в очереди на жилье. Отстоявшие в очереди год смогут получить лишь 5% от нормативной стоимости жилья, а более терпеливые очередники, пробывшие в очереди 10 и более лет, могут претендовать и на все 70% от расчетной цены жилья. Это для всех. У льготников сроки ожидания максимальной суммы короче.
| Примеры расчета размера субсидии: | |
|---|---|
| 1. | Одиноко проживающий гражданин: |
| 36 кв.м х стоимость 1 кв. метра по субсидии х 60% = конечный размер субсидии. | |
| 2. | Семья из двух граждан: |
| 50 кв.м х стоимость 1 кв. метра по субсидии х 67% = конечный размер субсидии. | |
| 3. | Семья из трех граждан: |
| 70 кв.м х стоимость 1 кв. метра по субсидии х 65% = конечный размер субсидии. | |
| 4. | Семья из четырех граждан: |
| 85 кв.м х стоимость 1 кв. метра по субсидии х 64% = конечный размер субсидии. | |
| 5 | Семья из пяти или более (N) граждан: |
| № х 18 кв.м х стоимость 1 кв. метра по субсидии х 70% = конечный размер субсидии. | |
| Таблица определения размера субсидий в процентах | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Количество полных лет, прошедших после постановки на учет | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 и более лет | |
| Процент от нормативной стоимости жилого помещения | Граждане, имеющие жилищные льготы | 10 | 30 | 51 | 65 | 70 | 70 | 70 | 70 | 70 | 70 |
| Общие основания | 5 | 12 | 20 | 30 | 40 | 51 | 60 | 64 | 67 | 70 | |
| Источник: http://dgi.mos.ru/ | |||||||||||
То есть, если речь идет о семье из трех человек, которая простояла в очереди, скажем, 15 лет, то она сможет получить около 4,4 млн руб.
Закон позволяет москвичам покупать по программе субсидирования квартиры дороже и большей площади. Но доплатить за дополнительные «квадраты» им придется уже из своего кармана.
«Сумма, указанная в денежном сертификате, в каждом случае индивидуальна и безвозмездно покрывает лишь часть расходов на приобретение недвижимости, - констатирует Ярослав Гутнов, директор по инвестициям и стратегическому развитию ООО УК «ТЭН-Девелопмент» . - Оставшуюся часть придется компенсировать за свой счет. Это могут быть как личные сбережения, так и ипотека и даже средства маткапитала, например».
Размер личного взноса вычисляется по простой формуле: стоимость приобретаемого жилья минус размер субсидии.
Сертификат примут не везде
Использовать субсидию москвичи могут на покупку квартиры на «вторичке» (причем как в Москве, так и в Подмосковье и даже в других регионах РФ), на выкуп комнат в квартире у других собственников (например, в коммуналке) или на покупку квартиры в новостройке.
«Не все жилые комплексы могут войти в госпрограмму субсидирования», - обращает внимание Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья» .
Если говорить об использовании жилищной субсидии при покупке новостройки, то приобретаемый объект должен отвечать ряду критериев. Во-первых, продажи должны идти по договору о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) или по договору купли-продажи, если дом готов. Во-вторых, строительная готовность объекта должна составлять не менее 70 %, отмечают в пресс-службе компании «НДВ-Недвижимость».
Но это не самое сложное условие, обращает внимание Мария Литинецкая из «Метриум Групп». «Главная трудность заключается в том, что участок, на котором стоит дом, не должен быть в обременении у банка. С учетом того, что большинство застройщиков использует проектное финансирование, выполнить последнее требование часто не представляется возможным», - говорит Литинецкая.
Например, объясняет эксперт, в ЖК «Кварталы 21/19» использовать жилищные сертификаты можно только во втором и третьем панельных корпусах первой очереди проекта, земельный участок которых не обменен залогом.
Кроме того, нельзя использовать субсидию на оплату жилья, находящегося под арестом, обремененного чьими-либо правами на проживание в нем, сохраняющимися после перехода жилого помещения в собственность семье, которой предоставлена субсидия.
Выбор есть
Департамент имущества города Москвы предъявляет жесткие условия аккредитации к застройщикам в рамках программы субсидирования, поэтому далеко не в каждом проекте можно приобрести жилье с помощью субсидии, констатируют эксперты. Но выбор есть.
«Ранее многие застройщики не готовы были продавать свои объекты обладателям государственных дотаций, так как получить деньги за квартиру в течение, например, 5 календарных дней после регистрации ДДУ интереснее, чем в течение трех месяцев», - говорят в «НДВ-Недвижимость».
Дело в том, что особенностью жилищных сертификатов является то, что участник не получает денежные средства на руки, они переводятся на специальный счет, открытый в банке, с которого средства поступают продавцу после государственной регистрации сделки, объясняет Литинецкая из «Метриум Групп».
«Тем не менее, срок перевода средств по субсидиям относительно небольшой. Департамент имущества города Москвы перечисляет деньги в течение 45 дней. С учетом того, что процент таких сделок не превышает 1-2%, речь идет о небольших суммах, перевод которых девелопер может ждать полтора месяца без ущерба экономике проекта», - добавляет эксперт. Но признает: «подавляющая часть девелоперов вовсе не работает с таким клиентами. Одни застройщики не подходят под критерии отбора участников программы. Другие – сами не хотят связываться, учитывая вероятные бюрократические сложности при переводе субсидируемых средств».
Действительно, процент таких сделок в проектах сегодня небольшой, соглашаются эксперты. Например, сегодня в реализуемых жилых комплексах компанией «Азбука жилья», на покупку квартиры с использованием средств субсидии приходится порядка 5-10% сделок, рассказывает генеральный директор компании Владимир Каширцев.
Но выбор у тех, кто получил субсидию, на рынке новостроек все-таки есть. Например, в «Азбуке жилья» сегодня средствами субсидии можно оплатить часть квартир в ЖК «Домодедово парк» (Домодедово), ЖК «Афродита» (Мытищи), а также в ряде корпусов ЖК «Некрасовка» (Москва).
Приобрести квартиры по субсидии можно и в микрорайоне «Красногорский» , говорят в «НДВ-Недвижимость». Минимальная стоимость предложения в доме, который будет сдан до конца текущего года, составляет 1 828 800 рублей. Для удобства клиентов по данному проекту предусмотрена ипотека от ведущих банков. Кроме того, можно использовать маткапитал.
В ФСК «Лидер» можно приобрести недвижимость с помощью всех видов государственных жилищных субсидий как московских так и федеральных, обращает внимание Павел Тимошенко, руководитель управления ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» . С помощью субсидий правительства Москвы очередники могут купить квартиру в 8-м корпусе UP-квартале «Сколковский» (Одинцово), во 2-м и 3-м корпусе UP-квартале «Новое Тушино» (Красногорский район), микрорайоне «Новое Измайлово» (Москва), UP-квартале «Олимп» (Обнинск) и ЖК «Поколение» (Москва).
Воспользоваться жилищным сертификатом можно и в ЖК комфорт-класса «Кварталы 21/19» девелопера «ВекторСтройФинанс». Здесь, в частности, обменять сертификат на жилье, имеют право бывшие и действующие военнослужащие, выходцы из районов крайнего севера, переселенцы, молодые ученые и другие категории граждан, определенные государством, рассказывает Литинецкая («Метриум Групп»)
«В ЖК «Кварталы 21/19» субсидии чаще всего использовались в качестве первоначального взноса (помимо самостоятельно собранной суммы). Размер субсидий варьируется, как правило, в пределах 1-2 млн руб. Недостающие средства клиенты берут в кредит. Наибольшим спросом пользуются бюджетные варианты. Например, стоимость однокомнатной квартиры начинается от 5,7 млн руб. Соответственно, представители льготных категорий клиентов берут в кредит около 2-3 млн руб., внося миллион собственных средств, а также порядка 1-2 млн рублей за счет субсидий», - приводит расчеты Литинецкая.
ГК ТЭН, которая возводит жилой квартал «Парк Легенд» в рамках реконструкции промзоны ЗИЛ, также планирует присоединиться к программам помощи нуждающимся в жилье. Правда, строительная готовность домов пока не достигла требуемых 70%. Ярослав Гутнов, директор по инвестициям и стратегическому развитию компании надеется, что приобрести квартиру с привлечением госсубсидий в жилом комплексе можно будет в 2017 году.
Резюме
Получить субсидию на жилье – процесс непростой: нужно потратить время и нервы на бумажную волокиту, отстоять очередь, найти подходящего застройщика и проект. Размер субсидии вряд ли покроет всю стоимость квартиры, особенно в Москве, но точно станет хорошим подспорьем для нуждающихся в жилье. Тем более, что более доступные варианты всегда можно найти в Подмосковье или Новой Москве, а на оставшуюся сумму всегда - оформить ипотечный кредит.
