С целью защитить частных инвесторов, определить их права и обязанности, а также исключить мошенничество в сфере строительства за счет привлечения заемных средств у физических и юридических лиц, в 2004 году Указом Президента вступил в силу .
Нормативный акт определяет:
Государственная Дума в декабре 2004 года приняла закон о долевом строительстве, который был призван внести правовые коррективы при заимствовании денежных средств у физических лиц при постройке жилья.
Одновременно законодательный акт стал шагом к формированию рынка ипотечного кредитования, который основан на финансировании частного жилья.
До принятия Федерального Закона (ФЗ) №214 банковские и другие финансовые учреждения не имели инструмента кредитования населения, так как недостроенное жилье, или то которое только будет строиться, не могло быть обеспечено ни государственной гарантией, ни застройщиком.
Норма, предусматривающая государственную регистрацию договоров на строительство жилья, а также процедура обеспечения обязательств застройщика и страхование объекта позволили кредитовать физических лиц без увеличения рисков для банковской сферы.
Федеральным Законом №214 регулируются взаимоотношения участников (дольщиков) долевого строительства (физических и юридических лиц) – заимодателей и застройщика в лице девелопера или строительной организации.
В качестве объектов застройки могут выступать:
Кроме того, для дольщиков и застройщиков акт устанавливает гарантии и обеспечение защиты интересов, прав и свобод.
Использование финансовых средств граждан, для строительства жилья, допускается исключительно:
Нормы закона не распространяются на инвестиционную деятельность индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.
Не допускается переуступка прав инвесторами в пользу лиц, у которых возникнет право собственности на жилое помещение.
Закон, регулирующий отношения, связанные с привлечением заемных средств для строительства жилых зданий, с последующей передачей объекта в собственность подписан Президентом Российской Федерации 30 декабря 2004 года и зарегистрирован под номером 214-ФЗ.
Федеральный нормативный акт:
С 1 октября 2015 года вступают в силу изменения в закон ФЗ-214, принятые в середине июля текущего года.
Новый закон предусматривает изменения связанные с вступлением в силу Земельного Кодекса (ЗК) РФ и других нюансов влияющих на функционирование долевых отношений в современных реалиях.
В частности изменения затрагивают:
В тексте ФЗ №214 используются следующие специфические определения:
В соответствии с ФЗ привлечение средств возможно исключительно по договору строительства, который:
Договор, не заверенный регистратором, не имеет юридической силы, а в соответствии со (ГК) предусматривается взыскание в пользу гражданина суммы вдвое превышающей фактически вложенную им в строительство.
Застройщик для привлечения денежных средств, в соответствии со , обязан:
Все интересы граждан выступающих участниками долевого строительства защищаются ФЗ 214 и другими законодательными актами, но отдельные нормы обязаны быть включены в ДДУ.
В соответствии со от 30.12.2004 года застройщик и заимодатель обязаны заключить и зарегистрировать на объект недвижимости.
Структура документа должна соответствовать нормам, изложенным в статье 4 вышеуказанного закона.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона ДДУ составляется с учетом пунктов содержащих:
Договор, как и подписанные в последствие дополнительные соглашения подлежит обязательной государственной регистрации.
Порядок указания установлен . В соответствии с изложенными нормами застройщик вправе расторгнуть действующий ДДУ, в случае если дольщик, оплачивающий стоимость по частям просрочил очередной платеж более, чем на 2 месяца, или допустил задержку 3 и более раз в течение одного года.
Кроме того, за просрочку девелопер или строительная компания может потребовать компенсацию в виде или пени, сумма которой установлена в законодательном порядке.
Закон обязывает застройщика осуществить передачу объектов одновременно всем участникам и в срок не позднее указанного в договоре долевого участия.
Общим считается здание или его часть, в которой все участники имеют общее имущество (например, секция, парадная, блок и другие подобные конструкции).
Нарушение сроков предусматривает компенсацию убытков дольщиков в размере одной трехсотой ставки, которую установил Центробанк для рефинансирования.
Застройщик обязан уведомить участников долевого строительства не позднее, чем за 2 месяца до момента передачи объекта о переносе сроков.
Дольщик считается принявшим объект в момент подписания акта приема-передачи.
Закон о долевом строительстве 214 фз предусматривает, что объект должен быть построен в соответствии с проектной документацией и соблюдением требований предусмотренных действующими градостроительными и строительными правилами и нормами (СНиП).
Нарушение градостроительных или технических регламентов, а также выявленные недостатки предоставляют дольщику право требовать:
Недостатки качества рассматриваются законодательством как нарушение прав потребителя, и в этом случае к застройщику применяются санкции, предусмотренные соответствующим нормативным актом.
Дольщик имеет право удовлетворить свои требования по устранению недостатков путем переговоров или обратившись в суд.
Начиная с 1 апреля 2005 года взаимоотношения застройщика и покупателя строящейся квартиры, называемого дольщиком, регулируются Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а основным механизмом реализации квартир в новостройках стал договор долевого участия. Закон 214, несмотря на то, что далеко не все застройщики соглашаются ему следовать, все-таки сократил число мошенников и оградил покупателей жилья от некоторых проблем, но, увы, не от всех.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
И вот « » решил как следует разобраться, от чего защищает и главное – не защищает договор долевого участия.
Реальная защита
ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» должен был защитить покупателей новостроек от произвола, который творился на рынке, то есть, от откровенных обманщиков, вообще не собирающихся начинать стройку, а лишь выманивающих денежки у доверчивых граждан, от «двойных» продаж одной и той же квартиры, от незаконного строительства и бесцеремонных изменений проектной документации уже в процессе возведения объекта, от некачественных строительных работ и срыва сроков сдачи дома.
Эти проблемы предполагалось решить, прежде всего, с помощью запрета «серых» схем и внедрения договора долевого участия (договора участия в долевом строительстве, ДДУ), подлежащего обязательной регистрации в Росреестре. «Тем более, что закон обязал государственного регистратора проверять правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок и наличие разрешения на строительство перед тем, как зарегистрировать первый договор долевого участия в проекте», - рассказывает Роман Казанцев, директор правового департамента компании «СтройМенеджмент».
Данная мера дала покупателям некие гарантии, что их деньги пойдут на конкретную стройку, а не на фиктивную, и они получат право требования на определенную квартиру с вполне определенными характеристиками. «То есть были минимизированы риски вложений в строительство без необходимого разрешения и правоустанавливающих документов на земельный участок и в проекты, которые возводятся на заложенном земельном участке, а также риск признания договора участия в долевом строительстве незаключенным по причине отсутствия точных сведений о приобретаемой квартире», - сообщает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».
Снижению этих рисков способствовала и бОльшая степень информированности, ведь закон обязал застройщиков еще до начала продаж публиковать в открытых источниках проектную документацию. «Процесс строительства стал более открытым, застройщики стали раскрывать информацию как о себе, так и о других участниках строительства - генеральном подрядчике, проектировщике и т.п., а также о самом проекте – его технических характеристиках, планировке, сроках реализации, стоимости и пр.», - говорит Дмитрий Гринин, вице-президент, директор имущественно-правового Департамента компании «Галс-Девелопмент» .
Конечно, все это позволило покупателям выбирать более надежный на их взгляд объект. Тем не менее, как показывает практика, рассматриваемый закон так и не решил до конца ни одной проблемы.
Ведь часть новостроек даже сегодня, спустя почти 8 лет с даты принятия документа, умудряются продавать через векселя или по предварительным договорам купли-продажи и договорам соинвестирования.
Кроме того, даже если застройщик действительно застройщик и не собирается убегать, в наших российских реалиях, хотя 214 закон это и запрещает, он вполне может начать стройку без соответствующего разрешения и опубликования проектной декларации, либо на участке, который не предназначен для жилищного строительства, что чревато серьезными изменениями в проекте, нарушением сроков сдачи дома, а то и признанием его незаконной постройкой. К счастью, таких историй становится все меньше, но порой они все же случаются.
Как считают эксперты рынка недвижимости, практически полностью 214 закон защищает лишь от «двойных» продаж, «так как каждый договор долевого участия должен проходить обязательную регистрацию в Росреестре, где приобретаемая по договору квартира проверяется на предмет нахождения в собственности третьих лиц», - объясняет Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». И более того, ДДУ считается заключенным только с даты государственной регистрации. Но даже тут не все гладко. Например, застройщик может продать квартиру еще раз (и даже не один раз) по любой другой схеме, например, по предварительному договору купли-продажи, который не нужно регистрировать в Росреестре. В таком случае при регистрации ДДУ квартира будет выглядеть «чистой», но при сдаче дома появится еще один покупатель, и судов не избежать. Правда, дело, скорее всего, решится в пользу того претендента, который заключил ДДУ, но время и нервы никто не возместит. Таким образом, можно утверждать, что 214 закон защищает от двойных продаж только по законным схемам. Однако известно несколько случаев, когда застройщик умудрялся продать одну и ту же квартиру два раза даже по ДДУ. Возможности для этого, в принципе, есть. К примеру, процесс регистрации может затягиваться на очень долгий срок (это противоречит правовым нормам, согласно которым первый для конкретной договор должны регистрировать не более месяца, а последующие - не более 5 дней, но в практике бывает всякое), а пока ДДУ не зарегистрирован его как бы и нет, даже если будущий дольщик внес за нее существенный аванс, а следовательно объект можно продавать второй раз. Да и сговор между застройщиком и регистратором, естественно, исключать нельзя.
Различные мошеннические схемы могут быть направлены и на нецелевое использование полученных застройщиком средств, хотя от этого закон тоже защищает довольно эффективно. «Ежеквартально застройщик обязан сдавать в орган по надзору за долевым строительством (в Москве это Москомстройинвест) отчетность, в которой содержатся сведения о количестве проданных квартир, полученных и израсходованных денежных средствах и количестве переданных дольщикам объектов», - рассказывает Роман Казанцев («СтройМенеджмент»), при таких проверках растратить денежки дольщиков очень сложно, но и это возможно. А что уж говорить о проблемах, причины которых кроются не в мошеннических действиях, а в халатности подрядчика и субподрядчиков или в финансовом положении застройщика и недобросовестности некоторых его должных лиц, а то и в конъюнктуре рынке или в мировой экономике.
Гарантии нет?
Так ФЗ 214 не гарантирует качество будущей квартиры и даже те ее параметры, которые указываются в ДДУ, например, метраж или планировку, так как застройщик может вносить изменения в проектную документацию – правда, по согласованию с дольщиками, но на практике согласование достигается обычно быстро: большинство людей хотят побыстрее получить жилье и готовы на изменения и уступки. Здесь также стоит отметить, что в большинстве случаев фактический размер квартиры по результатам обмера БТИ, который осуществляется после завершения строительства дома, отличается от зафиксированного в ДДУ, в бОльшую или меньшую стороны. В первом случае дольщику приходится доплачивать за «лишние» квадратные сантиметры, а во втором – застройщик должен вернуть ему излишне уплаченные деньги, однако обычно доплату собирают очень активно, а вот переплату возвращать не спешат, и иной раз даже приходится прибегать к суду.
Что же касается качества, в законе 214, конечно, есть статья 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором», но ее ведь можно и нарушить. Согласно этой статье застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, строительным нормам, требованиям технических и градостроительных регламентов (среди них технический регламент о безопасности зданий и сооружений и технический регламент о требованиях пожарной безопасности), проектной документации и другим обязательным требованиям. Если же передаваемая квартира не соответствует хотя бы одному из перечисленных требований и это привело к ухудшению ее качества или сделало непригодной для проживания, покупатель (он же дольщик) может не подписывать передаточный акт (квартиры в новостройке передаются по такому акту или аналогичному документу), а требовать от застройщика составления акта о несоответствие объекта (дефектный акт), а также на выбор:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (он указывается в акте несоответствия);
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Однако, как отмечает Роман Казанцев («СтройМенеджмент»), застройщик может игнорировать требования дольщика и не исполнять закон в добровольном порядке, тогда прямая дорога в суд, а это значит, трата времени, нервов и денег на юристов. К тому же в суд надо предоставить доказательства, что квартира действительно ненадлежащего качества. «Для этого дольщику потребуется эксперт-строитель, который сможет провести экспертное исследование. И вместе с подачей искового заявления нужно заявлять ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы со списком вопросов для эксперта. При этом застройщик может предложить суду свою кандидатуру эксперта, а конечное слово в выборе остается за судом, - рассказывает Роман Казанцев («СтройМенеджмент»). – А решение по делу во многом зависит от содержания экспертного заключения: найдет ли эксперт нарушение качества или не найдет, и на какую цифру он выйдет при подсчете расходов по устранению дефектов. Судья, как правило, опирается на выводы, содержащиеся в экспертном заключении».
Но даже если застройщик признал, что квартира ненадлежащего качества, он может очень долго тянуть с устранением недостатков или выплатой компенсации в надежде, что дольщик, желающий поскорее переехать, все ему простит. В таком случае, как сообщает Наталья Сергеева, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» , участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, потребовав от застройщика возврата денег. Правда, действовать придется все равно через суд и вернуть, скорее всего, удастся лишь ту сумму, которую дольщик заплатил, а не рыночную стоимость жилья.
«В принципе, закон 214 обязывает сторону, не исполнившую своих обязательств по договору, возместить другой стороне убытки в полном объеме, что предполагает возможность получить денежную компенсацию, соразмерную рыночной стоимости квартиры», - говорит Наталья Сергеева, но это часто только в теории. «Также в теории можно взыскать с застройщика проценты за пользование вышеуказанными денежными средствами со дня передачи их застройщику их по договору», - добавляет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» . Согласно статье 395 Гражданского кодекса РФ за один день они составляют 1/365 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Но недостатки квартиры могут проявиться уже после заселения, и даже через несколько лет. На этот случай договором долевого участия устанавливается гарантийный срок. Как сообщает Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»), для объекта долевого строительства (т.е. квартиры) он составляет не менее пяти лет, а для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартиры – не менее 3 лет. В течение этого периода застройщик также обязуется либо устранить недостатки либо выплатить дольщику компенсацию, но опять же добровольно на это соглашаются далеко не все и приходится идти в суд. «Но как показывает практика, из-за длительных сроков рассмотрения дел в судах и необходимости нести расходы на юриста многие дольщики предпочитают устранять мелкие недостатки своими силами, либо смиряются с тем, что квартира не совсем качественная», - говорит Роман Казанцев («СтройМенеджмент»). На деле в суды обращаются только, если недостатки очень серьезные. Однако их наличие вовсе не гарантирует судебное решение в пользу покупателя жилья: застройщик освобождается от ответственности, если докажет, что недостатки произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, нарушения требований технических и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации, ненадлежащего ремонта объекта, проведенного дольщиком и т.п. Таким образом, потребуется экспертиза, и кстати, она действительно может показать, что в дефектах виноваты сами жильцы, ведь новостройки очень часто переустраиваются и перепланируются, либо эксплуатирующая организация. Тогда судиться придется уже с ней.
«А еще закон 214 не распространяется на общее имущество многоквартирного дома после передачи застройщиком объектов долевого строительства дольщикам», - сообщает Андрей Самара, генеральный директор ООО «Синергия» (холдинг «СКМ Групп») , то есть если стена треснет в подъезде, а не в квартире, привлечь застройщика к ответственности не получится (во всяком случае, по 214 закону).
Как уверяет Андрей Самара, 214 закон не гарантирует и характер использования общего имущества и нежилых помещений, входящих в состав новостройки. Так, если дольщику обещали, что под его квартирой разместится, к примеру, центр детского творчества, по окончанию строительства может выясниться, что в этом помещении будет открыт супермаркет. В подобных случаях можно расторгнуть договор, но только по суду, вернув лишь потраченные средства и проценты за пользование ими.
Сроки сдачи под вопросом
К сожалению, 214 не может защитить покупателей жилья и от долгостроя, хотя срокам строительства в документе посвящена целая статья 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Согласно этой статье в ДДУ застройщик должен обозначить срок, в который он обязуется передать квартиру дольщику, причем во всех договорах указывается один и тот же срок. «Иное допускается только если дом многосекционный, тогда застройщик вправе установить разные сроки для разных блок-секций, но надо учитывать, что секция считается секцией только когда она имеет отдельный подъезд и отдельный вход на придомовую территорию», - отмечает Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»).
Естественно, застройщик обязуется соблюдать этот срок, а если не выполняет обязательство, то платит неустойку (пенни) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по договорам, где дольщиком выступает юридическое лицо, и в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ по договорам, заключенным с физическими лицами. «Собственно эта мера ответственности является одним из основных стимулов застройщика для завершения строительства в установленные сроки», - утверждает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)). Но как отмечает Наталия Иванова, директор Департамента по связям с общественностью Группы Компаний ПИК, уплата неустойки, тем не менее, не гарантирует сдачу объекта к намеченной дате. И к тому же закон 214 разрешает переносить сроки сдачи объекта, причем неограниченное число раз. Единственно, что должен для этого сделать застройщик - предупредить дольщика о сдвиге не менее чем за 2 месяца до срока, указанного в ДДУ или в дополнительном соглашении. Известны случаи, когда сроки сдвигались в течение 3-5 лет, а иногда доходило и до 10.
Правда, участник долевого строительства тоже имеет право голоса и может отказаться от новых условий, требовать выплату пенни, а по истечении двух месяцев с предполагаемой даты передачи квартиры, указанной в ДДУ, может расторгнуть договор в одностороннем порядке, причем без соответствующего решения суда (п.1 статья 9 ФЗ 214). Но, как правило, застройщики не спешат возвращать деньги и пытаются уговорить дольщика подождать «еще совсем чуть-чуть». «Поэтому несмотря на то, что закон в таких случаях не предусматривает судебного порядка расторжения ДДУ, расторгать его приходится как раз в судебном порядке», - отмечает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)). И пенни обычно выплачивают тоже только по суду.
Однако, большинство дольщиков в суды не стремится, так как им выгоднее получить долгожданную квартиру, а не уплаченные когда-то деньги, особенно если цены на недвижимость успели существенно вырасти и с вырученной суммой в лучшем случае доступны лишь очередные новостройки на стадии котлована.
«На застройщика можно подать в суд, можно взыскать с него деньги, можно привлечь руководителя к уголовной ответственности, например, за мошенничество. Но от всех этих действий дом сам собой не построится и в эксплуатацию не введется», - замечает Роман Казанцев («СтройМенеджмент»). Вот и приходится ждать, и иногда годами. Причем в такой ситуации могут оказаться даже те, кто приобретает квартиры на довольно высоких стадиях строительства, ведь застройщик не задерживает строительство просто так, на это, как правило, всегда есть причины: от проблем с подрядчиком до финансовых сложностей на фоне кризиса.
И особенно обидно, если дом уже построен, но застройщик тянет с оформлением акта передачи квартиры, либо объект никак не вводится в эксплуатацию по вине вовсе не застройщика, а других организаций, например, ответственных за подведение коммуникаций. «Увы, 214 закон не защищает застройщиков от задержки разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию, и, соответственно, дольщик рискует остаться без свидетельства о государственной регистрации права собственности на неопределенный срок», - говорит Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). А значит, как отмечает Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»), покупатель не может оформить прописку или распорядиться своей квартирой, например, сдать ее в аренду или подарить.
Резюме
Даже при использовании ДДУ, долевое строительство содержит в себе долю риска, можно столкнуться и с низким качеством объекта, и с серьезным затягиванием сроков строительства. Мы продолжим тему «дырок» в законе об участии в долевом строительстве в ближайших выпусках портала.
Данный закон осуществляет правовое регулирование так называемого «долевого участия», то есть процесс возведения новостройки на деньги граждан и организаций.
Полное название закона – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред.от 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Начало действующей редакции – 12 мая 2016 года.
За 15 лет своего существования 214 ФЗ претерпел множество 19 поправок, за что критикуется дольщиками, правозащитниками, чиновниками и даже судьями. С трибуны звучали идеи о полной отмене долевого участия .
Несмотря на большое количество изменений, закон всё так же содержит 27 статей, которые делятся на части и пункты(ст. 1, п. 3 ст. 1, ст. 2,ст. 3,ст. 4, ст. 4 п. 1, ст. 5,ст. 6,ч. 2 ст. 6, п. 2 ст. 6, ч. 3 ст. 6, п.3 ст. 6, ст. 7, п. 2 ст. 7, ч.6 ст. 7, ст. 8,п. 4 ст. 8, ст. 8 ч. 5, ст. 9, п. 1 ст. 9, п. 2 ст. 9, ч. 2 ст. 9, ст. 10, ст. 11, ст. 12, ст. 12.1, ст. 13, ст. 15.2, ст. 16, ст. 18,ст. 19, ст. 20, ст. 21 и другие).
Последняя редакция 214 ФЗ связана с введением уголовной ответственности застройщика за преступления в сфере долевого участия.
На этом все поправки текущего года закончились. Пока закончились…
Большие изменения вносились в банкротное законодательство в 2015 году. Связаны они с появлением специального счета, деньги с которого могут списываться только для целей строительства. И пополнять данный счёт могут участники строительства, основываясь на решении общего собрания.
Статья 3. О том, каким требованиям нужно соответствовать, чтобы привлекать деньги граждан для строительства, и каковы последствия несоблюдения этих требований.
В соответствии с требованиями этой статьи продавать квартирыв новостройке имеет право только то лицо, которое получило одобрение местных властей на возведение объекта недвижимости, после опубликования на своём сайте всех необходимых документов, а также при наличии какого-либо права на участок.
Последствия нарушения таковы – если застройщик получил деньги в нарушение требований этой статьи, то он должен вернуть деньги, а также выплатить проценты за пользование деньгами в двойном размере.
О том, как в РФ это работает при продаже квартир по схеме ЖСК, читайте .
Статья 4. О правовой природе договора участия в долевом строительстве, его существенных условиях, форме и применении к нему «потребительского» законодательства.
Федеральный закон 214 ФЗ установил новый вид договора в российском праве – договор участия в долевом строительстве (в простонародье, ДДУ). По мнению закона и судебной практики, он принадлежит к группе договоров по выполнению работ.
В статье также перечислены все существенные условия ДДУ, указано на необходимость его государственной регистрации.
Статья 6. О сроках передачи объекта дольщику и о последствиях за просрочку.
Именно здесь установлена ответственность застройщиказа нарушение срока передачи недвижимости, и указана та сама формула, по которой покупатели рассчитывают неустойку, то есть меру ответственности строителей за такое нарушение (статья 6 п. 2). Чтобы не ломать голову в подсчётах, воспользуйтесь нашим калькулятором неустойки .
Строительная фирма также обязана предупредить вас о переносе сроков за два месяца до наступления срока передачи квартиры (п. 3 статьи 6). За несоблюдение этого пункта застройщик может быть подвергнут штрафам.
Статья 7. О гарантии качества на объект недвижимости
В случае, если при осмотре объекта недвижимости, участник долевого строительства обнаружит недостатки, он может потребовать у девелопера устранить недостатки, уменьшить цену договора либо возместить убытки на исправление недостатков.
Как правило, застройщики в ДДУ ограничивают возможность покупателя, и оставляют ему только возможность требовать устранения недостатков. В этом случае два других полномочия активируются только тогда, когда строительная организация не выполнила первое требование – исправить недостатки.
Остро стоит вопрос о сроке устранения недостатков. Продавец зачастую устанавливает в договоре срок 45 дней, однако Федеральный закон 214 ФЗ устанавливает разумный срок для исправления недоделок. Разумность срока определяется дольщиком и указывается в акте несоответствия или другом документе (претензия и проч.), и зависит от недостатка (одни устраняются быстро, другие – долго).
Порой предприниматели пытаются освободить себя от ответственности за некачественное помещение, и в акте приёма-передачи указывают фразу «претензий по качеству объекта не имею». Данные условия являются ничтожными в силу прямого указания 214 ФЗ.
Статья 8. Регламентирует процедуру передачи объекта недвижимости
Суть данной нормы в том, что нельзя передавать квартиру раньше, чем получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Стало распространенной практикой предлагать дольщикам подписать акт с открытой датой, либо того хуже, датой раньше, чем произошла госприёмка дома. Такое недопустимо, и об этом прямо говорит 214 ФЗ о долевом участии в строительстве.
Если вам предлагают нечто подобное, проконсультируйтесь с юристом по недвижимости .
Статья 11. Переуступка прав по договору
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) предусматривает возможность уступить своё право требовать с застройщика передачи квартиры другому лицу. Сделать это можно вплоть до получения квартиры, то есть до подписания передаточного акта.
Часто застройщики устанавливают запрет на уступку, или склоняют дольщиков воспользоваться услугами девелопера по сопровождению уступки. Это незаконно, застройщика нужно лишь уведомить о совершившейся уступке.
Если квартира приобретена в ипотеку, то вопрос о переуступке лучше решать с банками, в которых вы кредитуетесь.
Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
Федеральный закон 214 ФЗ (действующая редакция)предусматривает такие способы обеспечения передачи квартиры дольщикам, как страхование ответственности застройщика, или банковская гарантия (поручительство банка).
На практике ни один из этих способов обеспечения обязательств застройщика не работает. Страховые организации при наступлении страхового случая (а то и раньше) тут же банкротятся сами, а банки просто не дают банковскую гарантию в таких случаях.
Статья 13. Залог как способ обеспечения обязательств девелопера
Ещё одна «подстраховка» для дольщика. К сожалению, эффективность его также сомнительна. В залоге находится право аренды не земельный участок или сам земельный участок. То есть дольщик в определенных случаях может обратить взыскание на з/у, на котором расположена новостройка. На практике суды не удовлетворяют такие требования, хотя поползновения были.
Статья 15.2. Про страхование гражданской ответственности.
Страхования компания, которая может заключить договор с застройщиком, обязательно должна быть одобрена ЦБ РФ.
Статья 20. Информация, которую должен предоставлять застройщик в свободный доступ.
Федеральный закон 214 ФЗ направлен на возникновение открытости в отношениях девелопера с участниками долевого строительства, поэтому обязывает строительную фирму раскрывать некоторые данные, в том числе с помощью сети «Интернет».
В данной статье даётся перечень документов, которые должны быть выложены в свободный доступ для ознакомления.
