г. Москва "___"_________ 201_ г.
ОАО «____________», далее "Арендодатель", в лице Генерального директора _______________, и ООО «___________», далее "Арендатор", в лице Генерального директора _________________, заключили настоящий предварительный договор аренды (далее - «Договор») о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. В случае государственной регистрации ООО «___________», Арендодатель обязуется заключить с ним договор аренды и передать данному обществу в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: ______________________________, за плату _________ руб. кв. м в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.
1.2. Помещение является собственностью Арендодателя (свидетельство о праве собственности N ____ от "__"___________ 201__ г.).
1.3. Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до "__"_______ 201__ г.
2. Заключительные положения
2.1.
в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.
2.2. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из Договора, должна быть подтверждена Сторонами в форме дополнительных соглашений к Договору. Все изменения и дополнения к Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями Сторон.
2.3. Сторона не вправе передавать свои права и обязательства по предварительному договору аренды третьим лицам без предварительного письменного согласия другой Стороны.
2.4. Ссылки на слово или термин в договоре в единственном числе включают в себя ссылки на это слово или термин во множественном числе. Ссылки на слово или термин во множественном числе включают в себя ссылки на это слово или термин в единственном числе. Данное правило применимо, если из текста Договора не вытекает иное.
2.5. Стороны соглашаются, что за исключением сведений, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут составлять коммерческую тайну юридического лица, содержание Договора, а также все документы, переданные Сторонами друг другу в связи с Договором, считаются конфиденциальными и относятся к коммерческой тайне Сторон, которая не подлежит разглашению без письменного согласия другой Стороны.
2.6. Для целей удобства в предварительном договоре аренды под Сторонами также понимаются их уполномоченные лица, а также их возможные правопреемники.
2.7. Уведомления и документы, передаваемые по Договору, направляются в письменном виде по следующим адресам:
2.7.1. Для Арендодателя: _______________________________________________.
2.7.2. Для Арендатора: _________________________________________________.
2.8. Любые сообщения действительны со дня доставки по соответствующему адресу для корреспонденции.
2.9. В случае изменения адресов, указанных в п. 2.7. предварительного договора и иных реквизитов юридического лица одной из Сторон, она обязана в течение 10 (десяти) календарных дней уведомить об этом другую Сторону, при условии, что таким новым адресом для корреспонденции может быть только адрес в г. Москве, Российская Федерация. В противном случае исполнение Стороной обязательств по прежним реквизитам будет считаться надлежащим исполнением обязательств по Договору.
2.10. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами и вытекающие из настоящего договора или в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров. В случае невозможности путем переговоров достичь соглашения по спорным вопросам в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента получения письменной претензии, споры разрешаются в Арбитражном суде г. Москвы в соответствии с действующим законодательством РФ.
и т.д...
Весь текст бланка предварительного договора аренды нежилых помещений в прикрепленном файле.
Собственникам строящихся помещений выгодно пускать их в дело уже на этапе возведения или даже до его начала, ведь на вырученные деньги можно покрыть часть расходов. Один из таких способов получения прибыли с недостроенной недвижимости – это предварительный договор аренды.
Суть предварительного договора в том, что за определенную плату, после ввода помещения в эксплуатацию, оно будет сдано в аренду именно этому лицу и никому другому. Сумма, уплачиваемая за это, весьма существенна, и поэтому собственники идут на такой шаг, несмотря на то, что в будущем им могут подвернуться более выгодные варианты. Законодательно все дела, касающиеся этого вида соглашений, регулируются 429-ой статьей гражданского кодекса РФ.
Образец юридически грамотной формы предварительного договора аренды нежилого помещения в формате word.
Соглашения, связывающие стороны до начала основных взаимоотношений, имеют ряд особенностей и рисков, обусловленных многими факторами, включая то, что стороны договариваются в отношении виртуального предмета, который не может быть измерен или как-то непосредственно оценен.
При заключении подобных контрактов учитывают:
Форма предварительного контракта вызывает множество споров: с одной стороны, по обычаю любое приложение к основному документу заполняется тем же способом, что и основной бланк. Однако здесь договора аренды как такового еще нет, поэтому, основной договор нужно будет заключать в том же виде, что и предварительный: либо оба ручкой или оба на компьютере.
Бланк заполняется в свободной форме, при этом контракт должен давать реальные гарантии исполнения сторонами их обязанностей, то есть должен быть составлен юридически грамотно.
В контракте должно быть прописано:
Неисполнение владельцами своих обязанностей является одной из главных проблем предварительной аренды. Дело в том, что уплачиваемая при заключении соглашения сумма идет в счет арендной платы, или проще говоря, во время самой аренды клиент будет платить меньше. Естественно, арендодателю выгодно обмануть арендатора и найти на его место другого, который будет платить полную сумму, а лазейки в законах очень хорошо позволяют проводить такие махинации.
Любая сделка по закону должна содержать точное описание своего предмета, а идентифицировать помещение в недостроенном здании при отсутствии технического плана и нумерации крайне сложно. Часто этим пользуются, чтобы обойти закон, и судебная практика в этом вопросе весьма противоречива. Для того, чтобы максимально обезопасить себя, стороны стараются заранее оговорить и запротоколировать все спорные моменты.
Так, например:
По закону (п.4 ст. 429 ГК РФ) предварительное соглашение не может быть бессрочным, и заключается либо на один год, если иное не указано в соглашении, либо на срок, оговоренный сторонами. Таким образом, с точки зрения права вступление в силу основного договора привязывается не к конкретному событию, например, вводу помещения в эксплуатацию или регистрации права собственности, а к некой дате, которая сама по себе ничего не означает. При этом считается, что стороны обязаны заключить основное соглашение только до тех пор, пока будет действовать предварительный договор.
На примере это выглядит так: индивидуальный предприниматель А и строительная компания Б договариваются, что не позднее 31-го декабря 2017 года Б передаст А в аренду помещение в строящемся здании. Однако, если не учесть тот факт, что здание могут не успеть построить к этому сроку, А потратит деньги на ветер. Поэтому обычно стороны дополнительно уточняют, что в случае просрочки ввода здания в эксплуатацию Б понесет штрафные санкции.
Предварительный договор всегда сопровождается уплатой арендодателю денежной суммы, которая, собственно, и является целью этой процедуры. Плату называют по-разному: задаток, обеспечительный платеж, аванс и так далее, но сути это не меняет: арендатор покупает себе место для будущей аренды.
Однако по закону, в силу ст. 380 п.1 ГК РФ, денежные суммы могут фигурировать только в денежных обязательствах, а предварительное соглашение, согласно ст. 429, не является таковым. Поэтому оплата передается сторонами только “между собой” и либо не фиксируется ни в каких документах, либо происходит по иному механизму, например, по дарственной.
Данный нюанс также является почвой для мошеннических действий и очень часто арендодатель сначала платит, а после заключения основного договора или окончания срока аренды через суд требует вернуть задаток. Закон же в этом случае практически всегда защищает арендатора, так как арендодатель не имеет права взимать плату за предварительные договоры.
Типичный пример такого разбирательства: постановление ФАС УО от 09.06.2008 № Ф09-4135/08-С6, в котором собственника помещения обязали вернуть аванс с процентами, под предлогом незаконного обогащения.
Судебная практика очень богата разбирательствами по предварительным договорам, она содержит самые разные случаи: от банального недопонимания и до целенаправленного мошенничества.
Приведем наиболее типичные случаи, встречающиеся чаще всего:
От предварительных контрактов выигрывают обе стороны: наниматель может забронировать себе место и выиграть, таким образом, в перспективе, а наймодатель получает деньги непосредственно на этапе строительства помещения, когда они нужны для его отделки. Кроме того такой договор связывает стороны обязательствами, неисполнение которых будет иметь для них последствия.
Во избежание недоразумений, неприятных сюрпризов и долгих судебных тяжб, юристы советуют перед заключением договора тщательно изучить судебную практику, чтобы знать все подводные камни такого рода отношений.
Важно понимать, что предварительные договоренности очень плохо регулируются законом, поэтому на 90% они строятся на “честном слове”. Иногда гарантом доверия может выступать собранный компромат, а иногда обстоятельства, которые держат стороны в тисках.
Производственного оборудования, складов и т.д. Суть предварительного договора заключается в том, что в нем прописываются основные положения будущей сделки, а так же определяется срок, когда будет заключен главный договор. Кроме того, в предварительном договоре определяется ответственность сторон, в случае, если в последствие одна из них будет уклоняться от совершения основной сделки. В зависимости от вида основного договора, предварительный договор может содержать определенные особенности. В данной статье, мы поговорим о нюансах предварительного договора аренды нежилого помещения.
Основные положения, касающиеся правил заключения любого предварительного договора, содержаться в ст.429 ГК РФ . Хотелось бы сразу отметить, что область применения предварительного договора аренды нежилого помещения только одна – это сфера строительства и реконструкции нежилых зданий (нежилых помещений), которые, впоследствии, будут сдаваться в аренду. Такой предварительный договор не заключают в отношении уже имеющихся (готовых) нежилых помещений, поскольку в этом случае он просто не имеет смысла. Предварительные договоры заключаются с целью письменно закрепить намерения сторон в будущем совершить ту или иную сделку .
Как правило, подобные договоры имеют место быть тогда, когда стороны правоотношения, в силу тех или иных обстоятельств на данный момент времени не могут заключить основной договор. В случае с арендой нежилого помещения таким обстоятельством является то, что предмет договора является недостроенным и, соответственно, он не зарегистрирован как объект недвижимости. В связи с этим, он не может участвовать в обороте. По закону, договор аренды недвижимости должен быть зарегистрирован , и, соответственно, заключаться он может только в отношении зарегистрированного объекта. В связи с этим, в отношении такого предмета договора может быть заключен предварительный договор аренды – до момента, пока объект не будет зарегистрирован государственными органами. В предварительном договоре прописываются основные условия будущего договора, а так же, оговариваются требования, соблюдение которых сторонами обязательно, для того, чтобы будущий аренды мог быть заключен.
Предварительный договор аренды нежилого помещения содержит большое количество нюансов, которые следует учесть, поскольку данный договор относится к соглашениям с повышенными рисками, обусловленными сферой применения данного предварительного договора – в правоотношениях по поводу еще не достроенного здания (помещения). Стороны соглашения договариваются заключить договор аренды после того, как здание (помещение) будет достроено, введено в эксплуатацию и зарегистрировано.
Поскольку, сам по себе процесс строительства и введения созданного объекта в эксплуатацию, его государственная регистрация, сопряжены с большим количеством этапов и всевозможных проблем, чтобы снизить риски возникновения обстоятельств, препятствующих заключению , стороны должны оговорить друг с другом, до заключения, либо при заключении предварительного договора, меры обеспечения обоюдного исполнения обязательств . К таким мерам обеспечения относятся:
Предоставление арендатором , подтверждающей его платежеспособность. Так же, внесение арендатором определенной суммы в качестве авансового арендного платежа, задатка, аванса и т.д. (данное действие должно быть подтверждено платежными документами и отражаться в предварительном договоре). То, как будет называться данный платеж, стороны определяют самостоятельно, главное помнить о правовых различиях в понятиях задаток, аванс, арендный платеж и т.д., поскольку, они влекут за собой различные правовые последствия для сторон.
Предоставление арендодателем исчерпывающей информации о своей деятельности, сведений об арендодателе как о , об иных арендаторах помещений в строящемся объекте и т.д. Объем предоставляемой информации устанавливается по соглашению сторон.
Установление штрафных санкций для обеих сторон (устанавливаются по соглашению сторон), при невыполнении ими своих обязательств – необходимо установить объем возмещаемых убытков, причиненных неисполнением договора.
Помимо указанных выше гарантий, стороны могут договориться об иных мерах обеспечения исполнения предварительного договора и заключения последующего договора аренды. Данные меры обязательно должны быть отражены в предварительном договоре.
О содержании предварительного договора аренды нежилого помещения поговорим дальше, а пока хотелось бы указать на форму заключения данного договора . Как правило, предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор. Однако, для данного предварительного договора сделано исключение – обычно, он составляется в простой письменной форме . Связано такое исключение с тем, что объект недвижимости еще не зарегистрирован, а значит, не может быть зарегистрирован и договор с ним. Однако, вопрос о форме данного предварительного договора на практике, зачастую, вызывает значительное количество споров.
Так же, прежде чем перейти к рассмотрению обязательных положений предварительного договора аренды нежилого помещения, хотелось бы указать на следующую особенность. В соответствии со ст.429 ГК РФ , обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Поскольку одной из основных функций предварительного договора является установление условий, понуждающих стороны в будущем заключить договор аренды, в него, помимо основных положений договора аренды, должны быть включены специфические пункты, направленные на исключение возможности одной из сторон уклониться от заключения договора аренды. В связи с этим, в предварительный договор аренды нежилого помещения обязательно должны быть включены следующие моменты
:
-срок передачи помещения арендатору (данный срок, по сути дела, является сроком окончания действия предварительного договора и сроком, когда должен быть заключен договор аренды). Можно указать не конкретный день передачи, а период времени, в течение которого помещение (здание) должно быть передано арендатору – в рамках этого срока арендодатель не будет нести ответственности за просрочку исполнения договора. Такое условие вполне допустимо, учитывая специфику , где возможны различные просрочки и изменения сроков возведения объектов. В то же время, целесообразным является указание в договоре на штрафные санкции, применяемые к арендодателю, за каждый день просрочки передачи объекта, свыше указанного срока передачи (вплоть до расторжения предварительного соглашения и возмещения причиненного ущерба).
-положение об ответственности сторон – объем ответственности каждой из сторон должен быть четко определен в соглашении.
----ответственность за несвоевременную передачу помещения арендатору . По данному предварительному договору аренды нежилого помещения, в большей степени рискует арендатор, поскольку в случае просрочки сдачи объекта арендодателем, либо вовсе невозможности сдать объект, арендатор несет существенные убытки. В связи с этим, чтобы обезопасить себя, арендатор вправе внести в договор положение о возмещении ему всех видов убытков, в случае невыполнения арендодателем своих обязательств (вопрос о включении в данные убытки упущенной выгоды, решается по соглашению сторон). В свою очередь, арендодатель может указать, что он не несет ответственность при наступлении форс-мажорных обстоятельств (при этом крайне важно перечислить все те обстоятельства, которые стороны будут считать форс-мажорными).
----обязанность сторон заключить основной договор аренды . Заключение договора аренды нежилого помещения возможно только после государственной регистрации возведенного здания. В связи с этим, арендатор вправе устанавливать различные штрафные санкции (возмещение убытков) для арендодателя, в случае уклонения последнего от совершения регистрационных действий, а так же, от последующего заключения . Как правило, аналогичные санкции предусматриваются и для арендатора (удержание арендодателем внесенных арендатором платежей, возмещение причиненных убытков), при его уклонении от заключения договора.
Обеим сторонам соглашения следует помнить, что когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения (ст.445 п.4 ГК РФ ) о принуждении данной стороны к заключению основного договора в судебном порядке, на основании обращения в суд другой стороны.
Помимо таких специфических пунктов, предварительный договор аренды нежилого помещения должен содержать основные положения будущего договора аренды , такие как:
-описание предмета договора (его местонахождение, адрес, площадь, иные помещения (здания). К предварительному договору может прилагаться проектная (техническая) документация на здание (его часть, помещение). Указание на предмет договора является существенным условием соглашения, без него договор считается не заключенным. Кроме того, подробное описание предмета договора (с приложением соответствующих документов) позволит в будущем избежать споров между сторонами, по поводу того, что построенный объект не соответствует предварительным договоренностям.
-срок, на который будет заключен будущий договор аренды . Как правило, данные договора заключаются на срок свыше одного года.
-срок, в который стороны обязуются заключить договор аренды
. Указание на срок, является существенным условием договора, и без него соглашение может быть признано не заключенным. Об этом сроке (целесообразно указывать календарные сроки), уже было сказано выше, но хотелось бы уточнить, что если данный срок установлен сторонами не будет, то по общему правилу, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
-размер арендной платы . В гражданском законодательстве установлены правила, согласно которым может происходить изменение размера арендной платы. Однако, стороны могут уточнить данный вопрос в соглашении и кроме того, детализировать его указанием на то, может ли быть изменен размер платы при заключении договора аренды, с учетом произошедших за истекший период времени .
-порядок распределения расходов между сторонами : расходов, связанных с будущим заключением договора аренды; расходов, связанных с оплатой коммунальных платежей; расходов на текущий ремонт и т.д.
Так же хотелось бы напомнить, что передача помещения (здания) осуществляется арендатором по акту приема-передачи , который является неотъемлемой частью соглашения аренды. До подписания данного акта, арендатор обязан произвести осмотр возведенного здания (помещения). Подписание акта означает, что здание (помещение) передано арендатору. При этом пункт о возможности предварительного осмотра арендатором помещения (до заключения договора аренды), может быть установлен в предварительном договоре.
В начале нашего разговора о предварительном договоре аренды нежилого помещения, упоминалось о том, что данный договор относится к соглашениям с повышенными рисками. Многие положения, касающиеся данного предварительного договора, касающиеся его формы, платежей арендатора, определения срока заключения основного договора и т.д., являются предметом правовых споров и требуют юридической доработки. В связи с этим, сторонам, решившим заключить предварительный договор аренды недвижимого имущества , следует тщательно подходить к вопросам его составления и согласовывать как можно большее количество нюансов.
Бланк документа «Предварительный договор аренды нежилого помещения» относится к рубрике «Договор аренды нежилого помещения, здания». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.
Предварительный договор аренды нежилого помещения
г. [место заключения договора] [число, месяц, год]
[Наименование организации-арендодателя], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и
[Наименование организации-арендатора], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили предварительный договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. По настоящему предварительному договору Стороны обязуются заключить договор аренды нежилого помещения в здании, строящемся Арендодателем по договору инвестирования N [значение] от [число, месяц, год], в течение [значение] дней с момента государственной регистрации права собственности Арендодателя, но не позднее [число, месяц, год].
1.2. По договору аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату нежилое помещение во временное владение и пользование (далее - Основной договор).
1.3. Подлежащее передаче в аренду нежилое помещение, ориентировочно общей площадью [значение] кв. м, находится на [значение] этаже в здании, расположенном по адресу: [вписать нужное] (далее - Объект).
1.4. На момент заключения Основного договора площадь Объекта может быть уточнена на основании сведений ФГУП "Ростехинвентаризация", полученных Арендодателем.
1.5. Объект должен использоваться Арендатором для [указать целевое назначение объекта].
1.6. Передаваемый в аренду Объект свободен от любых прав третьих лиц и иных обременений.
1.7. Срок действия Основного договора с [число, месяц, год] по [число, месяц, год].
1.8. Объект должен быть передан в аренду не позднее [значение] дней с момента подписания Сторонами Основного договора.
1.9. Передача Объекта в аренду и его возврат Арендодателю оформляются актами приема-передачи помещения, в которых указывается техническое состояние помещения на момент передачи.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Заключить с Арендатором Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.
2.1.2. Передать Арендатору Объект в срок, указанный в п. 1.7. настоящего предварительного договора, на основании акта приема-передачи помещения, а также все относящиеся к арендуемому Объекту документы, необходимые для его эксплуатации.
2.1.3. Передать Арендатору Объект в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.
2.1.4. Производить капитальный ремонт Объекта за свой счет.
2.2. Арендодатель вправе:
2.2.1. Потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный им срок в случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы.
2.2.2. Потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если Арендатор пользуется Объектом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта.
2.2.3. В случае не возврата или несвоевременного возврата арендованного Объекта потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
2.3. Арендатор обязуется:
2.3.1. Заключить с Арендодателем Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.
2.3.2. Использовать Объект исключительно по его назначению и в целях, предусмотренных настоящим предварительным договором.
2.3.3. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом.
2.3.4. Поддерживать Объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание Объекта.
2.3.5. Не проводить реконструкции Объекта, переоборудования и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя.
2.3.6. Неотделимые улучшения арендуемого Объекта производить только с письменного разрешения Арендодателя.
2.3.7. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю Объект в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
2.4. Арендатор вправе:
2.4.1. Истребовать от Арендодателя арендуемый Объект в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в случае непредставления Арендодателем арендуемого Объекта в указанный в договоре аренды срок.
2.4.2. При обнаружении недостатков сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующих пользованию им, по своему выбору:
Потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков Объекта, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков Объекта;
Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;
Потребовать досрочного расторжения договора аренды.
2.4.3. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние Объекта существенно ухудшились.
2.4.4. С письменного согласия Арендодателя сдавать арендованный Объект в субаренду.
2.4.5. В случае нарушения Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, по своему выбору:
Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с Арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
Потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2.4.6. Заключить договор аренды на новый срок, письменно уведомив Арендодателя о желании заключить такой договор, в срок [вписать нужное].
3. Обеспечение исполнения обязательства
3.1. В качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного настоящим предварительным договором, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю обеспечительный платеж в размере [цифрами и прописью] рублей в течение [значение] календарных дней с момента подписания настоящего предварительного договора.
3.2. При заключении Сторонами Основного договора перечисленная сумма обеспечительного платежа [возвращается Арендатору/засчитывается в счет арендных платежей по договору аренды].
3.3. В случае уклонения Арендодателя от заключения Основного договора обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в полном объеме.
3.4. В случае уклонения Арендатора от заключения Основного договора Арендодатель в безусловном порядке удерживает сумму обеспечительного платежа.
4. Арендная плата по основному договору
4.1. По предварительной договоренности между Сторонами размер арендной платы составляет [цифрами и прописью] рублей, в том числе НДС [вписать нужное].
4.2. Арендная плата будет включать [плату за пользование помещением/плату за коммунальные и эксплуатационные услуги/плату за каналы электронной связи/плату за телефон/плату за пользование местами для парковки].
4.3. Не позднее [значение] числа каждого месяца, начиная со дня подписания Сторонами Основного договора, Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке.
4.4. Обязанность Арендатора по уплате арендной платы считается исполненной с даты [списания денежных средств с расчетного счета Арендатора/поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя].
5. Ответственность сторон
5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор.
5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
5.4. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им.
5.5. В случае просрочки передачи Объекта в аренду Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере [значение] процентов от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.
5.6. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [значение] процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
6. Порядок изменения и расторжения основного договора
6.1. Все изменения и дополнения к настоящему предварительному договору и Основному договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего предварительного договора и Основного договора.
6.2. Переход права собственности на сданный в аренду Объект к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения Основного договора.
6.3. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендодателя в случаях, когда Арендатор:
Пользуется Объектом с существенным нарушением условий договора аренды или назначением Объекта либо с неоднократными нарушениями;
Существенно ухудшает состояние Объекта;
Более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель уведомляет Арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок путем направления письменного предупреждения [указать способ направления предупреждения].
6.4. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендатора в случаях, когда:
Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта;
Переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта при заключении договора аренды;
Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт Объекта;
Объект в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
7. Порядок разрешения споров
7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.
7.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
8. Заключительные положения
8.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора аренды, который будет заключен Сторонами в последующем.
8.2. Настоящий предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
8.3. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до заключения Сторонами договора аренды.
8.4. Основной договор аренды подлежит государственной регистрации, расходы по которой осуществляет [Арендатор/Арендодатель].
8.5. В случаях, не предусмотренных настоящим предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
9. Реквизиты и подписи сторон
Арендодатель Арендатор
Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год
И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина
Вероятны случаи, когда
стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но
окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным
причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более
детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут
стать препятствием к завершению оформления договора аренды.
На практике часто
встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды
согласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например,
здание торгового центра, в котором помещения будут переданы в
аренду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будет
иметь юридическую силу, а подписанный - считается незаключенным или
недействительным по следующим причинам.
Во-первых, стороны не
смогут указать в договоре одно из существенных условий - данные,
позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащее
передаче (п.3
ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объект
аренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данного
требования имеются, о чем мы расскажем ниже.
Во-вторых, арендодателем
по договору аренды может выступать собственник или лица,
управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду
(п.1
ст.608 ГК РФ). Арендодатель станет собственником или носителем
иных вещных прав только после оформления соответствующих прав на
недвижимое имущество, которое возможно только после окончания
строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права на
недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
Следовательно, отсутствие
зарегистрированных прав на помещение делает договор аренды
изначально не соответствующим закону, т.е. договор считается
недействительным в соответствии со ст.169
ГК РФ .
Таким образом, в случаях,
когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора
аренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды.
Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы "Объект
аренды в строящемся здании" и "Предварительный договор аренды
помещений в непостроенных зданиях").
По предварительному
договору стороны согласно п.1
ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передаче
имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)
на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор
аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты
сторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить в
будущем основной договор на согласованных условиях.
Как показывает практика,
стороны часто используют предварительный договор аренды. Однако
нередко такой документ составляется без учета условий, которые
придают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляя
за собой последнее решающее слово, другие - вследствие незнания
норм гражданского законодательства.
Как уберечь себя от
недобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендных
правоотношений, используя инструмент предварительного договора?
Исходя из сложившейся
практики ярким примером применения предварительного договора можно
считать договор, заключаемый на стадии строительства здания,
помещения которого будут сдаваться в аренду после окончания
строительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. В
данном случае предварительный договор является инструментом
фиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать в
аренду помещения после окончания строительства.
Вместе с тем не стоит
забывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав и
обязанностей, которые появляются благодаря договору аренды.
Применение предварительного договора на стадии строительства имеет
свои слабые стороны, которые могут привести к признанию его
недействительным. Об этом также стоит помнить. Избежать
незапланированных последствий помогут рекомендации, изложенные
ниже.
Для того чтобы
предварительный договор приобрел юридическую силу, он должен
отвечать требованиям, содержащимся в ст.429
ГК РФ .
Предварительный договор
должен содержать все существенные условия, включая условия,
позволяющие установить предмет (п.3
ст.429 ГК РФ).
Под предметом договора
понимается обязательство, вытекающее из договора и представляющее
собой действия (или бездействие), которые должна совершить
обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их
совершения).
Предметом договора аренды
являются действия арендодателя по предоставлению помещения в аренду
арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное
владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной
цены.
Юридическая сила договора
зависит от согласования всех существенных условий договора при
соблюдении требуемой законом формы (п.1
ст.432 ГК РФ).
В
состав существенных условий предварительного договора аренды входит
полный набор существенных условий основного договора аренды.
Помимо предмета договора
к существенным условиям относятся условия, которые названы в законе
или иных правовых актах в качестве таковых или необходимые для
договоров данного вида, а также все те условия, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение.
Итак, для
предварительного договора аренды перечень существенных условий, без
которых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе
34 "Аренда" ГК РФ . Здесь см. раздел
"Условия договора аренды помещений" (с.38).
Важный момент, на который
также следует обратить внимание, - это форма договора
. В
соответствии с п.2
ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме,
установленной для основного договора, а если форма основного
договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил
о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Договор аренды в любом
случае согласно требованию п.1
ст.609 и ст.651
ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единый
документ, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2
ст.609 и п.2
ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственной
регистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляет
не менее одного года.
Предположим, что стороны
планируют в будущем заключить основной договор аренды на срок,
требующий обязательной государственной регистрации, например на
пять лет. Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрировать
предварительный договор аренды? Является ли факт государственной
регистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ ?
Предварительный договор
аренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того,
что он заключается в письменной форме единого документа. Такой
вывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59
"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением
Федерального закона “О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним ”" (далее - информационное письмо N 59).
В
частности, в п.14
информационного письма N 59 сказано, что предварительный
договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной
договор, подлежащий государственной регистрации, государственной
регистрации не подлежит.
К
такому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированное
индивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонента
заключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительно
заключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывал
отсутствием государственной регистрации предварительного договора
аренды, ссылаясь на ст.429
ГК РФ , обязывающую придавать предварительному договору форму
основного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежал
государственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25
лет.
Суд указал, что в силу
п.2
ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правила
только о форме основного договора. Условие об обязательной
государственной регистрации договора аренды здания или сооружения
на срок не менее одного года, установленное п.2
ст.651 ГК РФ , не является элементом формы этого
договора
.
Предварительный договор,
по которому стороны договорились заключить договор аренды
помещения, подлежащий государственной регистрации, не является
также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164
ГК РФ . Указанная статья обязывает осуществлять государственную
регистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом,
включая помещения.
Предметом же
предварительного договора аренды является обязательство сторон по
поводу заключения в будущем договора аренды (основного договора), а
не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Следующее важное условие,
которое желательно включить в предварительный договор аренды, -
срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной
договор.
Обращаем внимание
на желательность, а не обязательность включения в предварительный
договор такого условия. Именно указанное условие предоставляет
возможность потенциальному арендодателю предпринять меры для
прекращения предварительного договора.
По общему правилу,
содержащемуся в п.4
ст.429 ГК РФ , если стороны не указали в договоре срок, в
течение которого будет заключен основной договор, то основной
договор подлежит заключению в течение года
с момента
заключения предварительного договора.
Как можно использовать
отсутствие срока в предварительном договоре?
Приведем пример. После
заключения предварительного договора арендодатель нашел более
выгодного арендатора, предлагающего повышенный размер арендной
платы.
Естественно, возможность
получения большей прибыли является причиной потери интереса к менее
выгодному арендатору. И если, с одной стороны, имеется заключенный
предварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя,
то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себя
ранее взятые обязательства. Самый простой - взаимное соглашение
сторон о расторжении предварительного договора аренды. Впрочем,
указанный метод не самый простой с точки зрения реализации,
поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора,
который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.
Остановимся на условиях
прекращения действия предварительного договора аренды по
основаниям, предусмотренным специальной статьей, посвященной
предварительному договору (
