Предварительный договор долгосрочной аренды нежилого помещения. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные «пунктом 4 статьи 445» Гражданского Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
г. Москва
«__»_________ 20__ г.
ОАО «____________», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице Генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «___________», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального директора _________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор (далее – «предварительный договор аренды») о нижеследующем:
1. Основные условия договора
1.1. Стороны обязуются заключить до «___» __________ 20__ года договор долгосрочной аренды нежилого помещения (далее — «Основной договор «), основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.
1.2. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до «__»_______ 20___ г.
1.3. По Основному договору Арендатор обязуется передать нежилое помещение, расположенное по адресу: ____________________, далее — «Объект», а Арендодатель обязуется принять Объект и уплачивать за него арендную плату, предусмотренную в договоре. Срок долгосрочной аренды по Основному договору будет составлять ___ лет.
1.4. Указанный Объект, с условным номером ________________, принадлежит _______________ по праву собственности, на основании Решения __________________ городского суда от «___» __________ 20__ года. Решение вступило в законную силу «___» __________ 20__ года. В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности Арендодателя на зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем «___» __________ 20__ года сделана регистрационная запись № _______________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права __ № __________, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по ____________________ «___» __________ 20__ года.
1.5. Стороны договорились, что ежемесячная стоимость арендной платы за Объект будет составлять ____________ (__________________________________) рублей, включая НДС. Стоимость оформления и регистрации договора долгосрочной аренды Объекта не входит в указанные суммы.
1.5.1. В течение __ (________) дней со дня заключения настоящего предварительного договора Арендатор обязуется выплатить Арендодателю в качестве задатка сумму, составляющую ____________ (____________________________________) рублей, либо его представителю, в соответствии с договором о задатке, заключённым между Сторонами, который является неотъемлемой частью настоящего договора.
1.6. Соглашение о цене является существенным условием предварительного договора.
1.7. Арендатор удовлетворен качественным состоянием арендуемого недвижимого имущества, которое установлено путем его осмотра на месте перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Арендодатель.
1.8. До подписания настоящего предварительного договора Объект никому не продан, не подарен, не заложены, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан в ренту, аренду или другое пользование. Ограничения в пользовании – использовать по разрешенному назначению.
1.9. Арендатор приобретает право пользования на вышеуказанным имуществом с момента государственной регистрации договора долгосрочной аренды.
1.10. При передаче вышеуказанного имущества, сторонами составляется и подписывается передаточный акт .
1.11. Расходы по государственной регистрации и оформлению договора долгосрочной аренды несет Арендодатель.
1.12. Стороны пришли к соглашению, что договор долгосрочной аренды на Объект составляется в простой — письменной форме в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, которые подписываются либо непосредственно Арендатором и Арендодателем, либо их представителями, при этом копии кадастрового паспорта на Объект подшивается экземплярам договора аренды Объекта.
1.13. Стороны по своему усмотрению определяют дату и время подписания основного договора долгосрочной аренды Объекта. В любом случае последним днём подписания договора долгосрочной аренды Объекта является «___» _________ 20__ года. Если до «___» ____________ 20__ года договор долгосрочной аренды Объекта не будет подписан то стороны договариваются о встрече «___» ________ 20__ года в помещении по адресу: _____________, город _______________, улица _____________, дом __, комната ___ в __ часов __ минут для урегулирования возникших вопросов.
1.14. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем предварительном договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
2. Ответственность сторон
2.1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, предусмотренного настоящим Договором, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением.
2.2. Возмещение убытков и выплата штрафа не влияет на право каждой Стороны, в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.
3. Разрешение споров
3.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.
3.2. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.
4. Форс-мажор
4.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по предварительному договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), а именно: пожар, наводнение, землетрясение, военные действия и т.д., при условии, что данные обстоятельства непосредственно повлияли на выполнение условий Договора. В этом случае срок выполнения договорных обязательств будет продлен на время действия указанных обстоятельств.
4.2. Сторона, которая не в состоянии выполнить свои договорные обязательства, незамедлительно информирует другую Сторону о начале действий указанных обстоятельств, но в любом случае не позднее 5 (пяти) дней после начала их действий.
4.3. Если указанные обстоятельства продолжаются более 14 дней, каждая Сторона может предложить расторгнуть предварительный договор. В случае расторжения Договора по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, ни одна из Сторон не вправе требовать от другой Стороны возмещение своих убытков. При этом Стороны произведут необходимые взаиморасчеты, которые предполагают оплату исполненных по Договору обязательств и возврат перечисленных ранее денежных средств за неисполненные, в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, обязательства.
5. Заключительные положения
5.1. Предварительный договор заключён в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.
5.2. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из Договора, должна быть подтверждена Сторонами в форме дополнительных соглашений к Договору. Все изменения и дополнения к предварительному договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями Сторон.
5.3. Сторона не вправе передавать свои права и обязательства по Договору третьим лицам без предварительного письменного согласия другой Стороны.
5.4. Ссылки на слово или термин в Договоре в единственном числе включают в себя ссылки на это слово или термин во множественном числе. Ссылки на слово или термин во множественном числе включают в себя ссылки на это слово или термин в единственном числе. Данное правило применимо, если из текста предварительного договора не вытекает иное.
5.5. Стороны соглашаются, что за исключением сведений, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут составлять коммерческую тайну юридического лица, содержание предварительного договора, а также все документы, переданные Сторонами друг другу в связи с Договором, считаются конфиденциальными и относятся к коммерческой тайне Сторон, которая не подлежит разглашению без письменного согласия другой Стороны.
5.6. Для целей удобства в Договоре под Сторонами также понимаются их уполномоченные лица, а также их возможные правопреемники.
5.7. Уведомления и документы, передаваемые по Договору, направляются в письменном виде по следующим адресам:
5.7.1. Для Арендодателя: _______________________.
5.7.2. Для Арендатора: _________________________.
5.8. Любые сообщения действительны со дня доставки по соответствующему адресу для корреспонденции.
5.9. В случае изменения адресов, указанных в п. 5.7. предварительного договора и иных реквизитов юридического лица одной из Сторон, она обязана в течение 10 (десяти) календарных дней уведомить об этом другую Сторону, при условии, что таким новым адресом для корреспонденции может быть только адрес в г. Москве, Российская Федерация. В противном случае исполнение Стороной обязательств по прежним реквизитам будет считаться надлежащим исполнением обязательств по Договору.
5.10. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами и вытекающие из настоящего предварительного договора или в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров. В случае невозможности путем переговоров достичь соглашения по спорным вопросам в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента получения письменной претензии, споры разрешаются в Арбитражном суде г. _______________ в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.11. Стороны заявляют, что их официальные печати на документах, составляемых в связи с исполнением настоящего Договора, являются безусловными подтверждениями того, что должностное лицо подписавшей Стороны было должным образом уполномочено данной Стороной для подписания данного документа.
5.12. Условия предварительного договора обязательны для правопреемников Сторон.
6. Адреса, платежные реквизиты Сторон
Арендодатель: ОАО «__________»
Арендатор: ООО «_____________»
7. Подписи Сторон
От Арендодателя: ОАО «_____________»
От Арендатора: ООО «_______________»
Иногда случается так, что стороны по ряду причин не имеют возможности здесь и сейчас заключить соглашение об аренде, однако имеют такие намерения. Предварительный договор аренды нежилого помещения, составленный по образцу текущего года, – это оптимальный вариант решения проблемы.
Скачать бланк предварительного договора аренды нежилого помещенияС одной стороны, потенциальный арендатор сможет указать о намерениях аренды в ближайшем будущем, а с другой, арендодатель получит гарантию того, что помещение будет сдано через обговоренный промежуток времени и нет необходимости искать подходящего арендатора.
Законом предусмотрены определенные правила составления такого документа, о которых будет рассказано в данной статье. Также уделим внимание форме соглашения и причинам, по которым может быть использован такой бланк.
Определение и общее значение такого понятия, как предварительный договор аренды
Все вопросы, связанные с составлением соглашения об аренде, регулирует Гражданский кодекс. В нем четко прописано, что может выступать объектом сделки и каким образом выполняется передача имущества. Оба условия действуют в том случае, если договор планируется к заключению сразу после достижения сторонами консенсуса.
Предпринимательская деятельность не всегда отличается стабильностью, и иногда складываются такие ситуации, когда не получается сразу арендовать помещение на длительный период. В этой связи предварительный договор аренды позволит решить вопрос и станет надежной гарантией для арендодателя.
Заключение такого акта может потребоваться еще и во время отсутствия предпринимателя правового статуса. Например, пока гражданин не успел получить регистрационные документы, а соглашение аренды хочет оформить именно на юридическое лицо. Такая форма дает возможность гражданам и предприятиям значительно сократить возможные риски и гарантировать заключение сделки в будущем.
Особая польза от такого соглашения заключается в том, что в нем прописаны инструменты, которые обеспечат исполнение сторонами взятых на себя обязательств. В качестве наиболее эффективных способов воздействия можно указать наложение штрафных санкций или принуждение к исполнению соглашения в судебном порядке.
Такое соглашение вступает в силу сразу после подписания, но необходимо учесть, что предметом в этом документе будет выступать не исполнение договоренности, а обязанность сторон в ближайшем будущем заключить сделку аренды.
Другими словами, договор не порождает никаких имущественных отношений, но обеспечивает заключение основного договора в установленный срок. Объект сделки должен быть описан подробно, чтобы в дальнейшем не возникло сложностей при определении
В предварительном соглашении обязательно должен быть прописан срок, который отводится сторонам на заключение сделки. Если данный пункт пропущен или написан неправильно, то считается, что сделка заключена на год. Когда в установленный срок основной договор не заключен, действие предварительного соглашения считается завершенным.
После отведенного периода все права сторон аннулируются и обязанность по заключению сделки также перестает существовать. Дополнительно следует отметить, что срок заключения сделки не считается существенным условием, и его отсутствие не является основанием для прекращения сделки.
Задаток является специальным инструментом, который позволяет снизить риски для сторон сделки. Основным условием использования задатка является наличие в соглашении финансовых отношений. В предварительном договоре никаких денежных отношений нет, поэтому задаток для такого соглашения не предусмотрен. Единственное обязательство, которое возникает в ходе действия такого договора, – это заключение основного соглашения.
Некоторые юристы считают, что задаток в соглашении такого типа может быть использован в качестве обеспечения исполнения обязательств, взятых на себя участниками сделки. Помимо залога, специалисты предлагают использовать еще и другой способ обеспечения — обеспечительный платеж.
Предварительное соглашение заключается в письменном виде и должно иметь ту же форму, что и основной документ. Если форма договорного акта не будет соблюдена, то он не будет иметь правовой силы. Как и основной договор, стороны обязаны подписать документ.
Согласно общим положениям об аренде, договор подлежит регистрации, если он оформлен на срок более года. Это правило не распространяется на предварительное соглашение. В договоре должны присутствовать определенные пункты и положения:
При наличии этих пунктов документ считается заключенным и приобретает юридическую значимость.
Арендный договор предварительного типа используется в том случае, когда стороны не готовы заключить соглашение в текущий момент, но изъявляют желание сделать это в будущем. Такая форма дает возможность точно установить сроки заключения основного документа и определить все важные моменты по желанию участников правовых отношений.
На сегодняшний день, для сдачи помещения во временное пользование третьему лицу, необходимо составить соглашение об аренде. На основании такого документа, стороны закрепляют права и обязанности в правовой форме.
С помощью такого документа можно защитить свои права, а также избежать различных правовых конфликтов, которые могут возникнуть между сторонами.
На законодательном уровне, типовая форма такого договора не утверждена. Это означает, что стороны могут самостоятельно определять, какие условия будут предусмотрены договором, однако они не должны противоречить требованиям закона.
Однако не всегда по каким-либо объективным причинам стороны могут заключить соглашение здесь и сейчас. В связи с этим участники правоотношения могут составить и подписать предварительное соглашение об аренде нежилого объекта.
Если стороны не обладают специальными знаниями в области юриспруденции, то рекомендуем обратиться для составления предварительного соглашения к специалисту.
В случае, когда такой возможности нет, то прежде чем составлять документ необходимо ознакомиться со всеми требованиями, которые предъявлены к нему, действующим законодательством.
При составлении документа, в нем обязательно должны быть отражена следующая информация:
Предварительное соглашение может быть заключено только в той форме, что и заключается основной договор. Для соглашения об аренде, предусмотрена письменная форма.
Обратите внимание на то, что если сторонами не будут соблюдены эти требования, то соглашение будет признано не имеющим юридической силы.
Для соглашения об аренде, которое заключается сроком более чем на 1 год, предусмотрена обязательная государственная регистрация. Для предварительного соглашения, даже если в последующем основной договор будет заключён сроком на 1 год, государственная регистрация не нужна.
Такое правило установлено в связи с тем, что факт заключения предварительного соглашения нельзя рассматривать как сделку в отношении имущества. Основная цель такого документа – закрепление обязательства участников о последующем заключении договора.
Сторонами важно помнить, что в текст документа должны быть внесены обязательные условия, без которых соглашение не получит юридической силы.
К таким условиям относятся:
Гражданское законодательство содержит требование, в соответствии с которым в предварительное соглашение об аренде помещения, имеющего статус нежилого, должна быть включена информация о том, в течение какого периода сторонами будет исполнено обязательство по заключению основного договора.
В случаях, когда сторонами такой период самостоятельно не предусмотрен в тексте договора, он равен одному году, с момента подписания документа.
Если до истечение указанного в соглашении срока, ни одна из сторон не заявила о своем намерении заключить основной документ, то взаимные права и обязанности по истечению этого срока признаются прекращенными.
Указанный соглашением срок считается пресекательным, то есть по его истечению, стороны уже не могут заявить требования об исполнении тех обязанностей, которые были отражены в тексте соглашения.
Стороны могут несколькими способами установить период, при наступлении которого они должны оформить основное соглашение.
В тексте документа может быть указана определенная календарная дата, или какое-то событие, при наступлении которого, участниками оформляется соглашение.
Обратите внимание на то, что не допускается указывать момент заключения соглашения в зависимости от действий какой-либо из сторон, дате окончания работ по строительству, осуществления регистрации прав лица, являющегося потенциальным арендодателем.
Обусловлен такой запрет тем, что указанные события зависят от воли конкретного участника и не носят объективный характер.
При заключении сделок между несколькими юридическими лицами важно своевременно составить письменный договор, в котором будет отражено желание одной стороны вступить во взаимоотношения. В частности, это касается договора аренда нежилых помещений. Когда сразу составить окончательный договор нет возможности, а у потенциального арендатора есть опасения потерять объект, на помощь придет предварительный договор.
Действующим законодательством РФ форма предварительного договора аренды нежилого помещения не утверждена. Несмотря на это, существуют нормативы, несоблюдение которых влечёт за собой признание сделки недействительной.
Во-первых, согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ объект аренды должен быть чётко определён , то есть нужно указать индивидуальные характеристики, присущие только данному объекту.
Во-вторых, согласно статье 608 ГК РФ арендодателем может выступать только собственник помещения (или лицо, действующее по доверенности, либо в рамках закона).
В некоторых случаях, в частности, на этапе строительства, выполнение требуемых условий невозможно . Выходом как раз служит заключение предварительного договора. отражает требования, предъявляемые к содержанию рассматриваемого договора.
Важно заметить, что имущественные отношения между участниками не возникают. Предметом договора является не помещение , как может показаться на первый взгляд, а необходимость подписания основного договора по истечению заданного времени.
Заключение сделки такого рода носит правовой характер , организуя взаимоотношения между участниками соглашения и снижая предпринимательские риски.
Рассматриваемый договор накладывает условия, принуждая стороны к их выполнению, в ином случае — к возмещению убытков.
Будущему арендатору гарантируется пользование конкретным помещением на зафиксированных условиях. Арендодателю же не придется тратить время на поиски арендатора после того, как объект будет готов к сдаче . Это позволяет ему укрепить своё финансовое положение, снизив предпринимательские риски, и спрогнозировать прибыль.
В процессе составления предварительного договора следует, в первую очередь, руководствоваться статьей 429 ГК РФ , определяющей требования, предъявляемые к соглашениям такого типа. Следуя утверждённым правилам предварительный договор нужно заключать в той же форме, что и основной договор в будущем.
В случае, если форма основного договора не утверждена, то в письменной форме . Некорректно составленный документ может быть признан недействительным.
Предварительное соглашение должно содержать следующие необходимые условия:
Следует прописать срок, по истечению которого возникает обязательство заключить основной договор. Согласно статье 190 ГК РФ срок может быть прописан конкретной датой , периодом времени, либо наступлением определённого неизбежного события. Если же такой пункт не указан, то срок по умолчанию составляет один календарный год с даты заключения предварительного договора.
Недопустимо исчислять срок заключения в зависимости от даты завершения строительства, государственной регистрации объекта или прав на него и каких-либо действий сторон, так как данные события имеют субъективный характер, зависимы от сторон и не являются неизбежно осуществимыми.
В таком случае сделка не будет признана недействительной , но срок заключения основного договора составит один год с даты подписания предварительного документа.
Приведём краткое описание структуры типового соглашения . При необходимости, некоторые пункты можно исключить, либо, наоборот, прописать дополнительные моменты.
Структура предварительного договора аренды нежилого помещения включает в себя следующую информацию:
Ниже приведем образец составления документа.
Широко распространено закрепление величины арендной платы в рамках предварительных договоренностей. Следует также указать, кто будет нести расходы по коммунальным и эксплуатационным платежам , по оплате парковочных мест и так далее. Не лишним будет договориться о порядке и сроках уплаты аренды.
В статье 380 ГК РФ дано определение, что является задатком. Им считается денежная сумма, уплачиваемая одной из сторон в пользу другой в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного документа. Соглашение о задатке заключается отдельно. Без письменного соглашения задаток может быть приравнен к авансу, что приведёт к утрате его основной функции.
Практика показывает, что задаток все же более применим к сделкам, исполняемым в определённый момент времени (купля-продажа), а для длящихся договоров (аренда) наиболее востребовано получение обеспечительного платежа.
Под обеспечительным платежом подразумевается выплата, являющаяся обеспечением денежного обязательства, в том числе для покрытия убытков. Причём данная оплата может быть применена в действующем договоре в счёт будущего договора.
Согласно статье 445 ГК РФ если один из участников будет уклоняться от заключения основного договора, то возможно его принудительное заключение по результатам судебного заседания. В противном случае уклоняющаяся сторона должна будет понести убытки.
Рассмотрим подробнее последствия, с которыми могут столкнуться как арендодатель, так и арендатор в случае внесения задатка, либо оплаты обеспечительного платежа.
Если арендодатель не исполнил свои обязательства, вследствие которых стало невозможным заключить основное соглашение, то задаток ему не возвращается.
Если же основной документ не заключён по вине арендатора, тогда арендодатель имеет право требовать вернуть двойной размер задатка. Кроме того, если договором не оговорено иное , то пострадавшая сторона имеет право потребовать компенсацию убытков с учётом размера задатка.
В отличие от задатка обеспечительный платёж уже подразумевает под собой покрытие возможных убытков. В случае невыполнения обязательств со стороны арендатора, обеспечительный платёж удерживается арендодателем для компенсации долга, неустойки и тому подобного.
При несоблюдении условий сделки со стороны арендодателя обеспечительный платёж необходимо вернуть. Если в договоре не указано иное, то, проценты согласно статье 317.1 ГК РФ за пользование арендатором денежными ресурсами арендодателя не начисляются.
Допускается расторжение сделки по соглашению сторон с указанием последствий для каждой стороны. Для расторжения в одностороннем порядке нужны веские основания, такие как невыполнение стороной своих обязательств , вследствие чего-либо был нанесен урон финансовому положению другой стороны. В случае одностороннего расторжения требуется соответствующее решение суда.
Предварительное соглашение также прекращает своё действие в случае, если по истечению срока основной документ так и не был заключён, или же не было отправлено письменное предложение от одной из сторон с предложением подписать основной договор.
Резюмируя вышеизложенное, можно прийти к заключению, что предварительный договор аренды нежилого помещения имеет много плюсов, являясь определённым гарантом безопасности и благотворно влияя на материальное положение сторон при условии выполнения его требований.
Подробнее о предварительном договоре смотрите ниже на видео.
Предварительный договор аренды нежилого помещения - образец этого документа пытаются найти многие. Этот вариант удобен для хозяйствующих субъектов в ситуациях, когда заключение основного договора в настоящий момент невозможно. Законом предусмотрены особые правила составления предварительного договора, при нарушении которых соответствующий механизм не будет функционировать.
ГК РФ, регулируя вопросы заключения договора аренды, указывает на необходимость четкого определения в нем объекта, подлежащего передаче контрагенту, а также отмечает, что выступать в качестве арендодателя вправе либо собственник имущества, либо субъекты, уполномоченные на то им или законом. Оба этих условия в полной мере соблюдаются, если на момент подписания документа арендуемый объект уже создан, а права на него должным образом зафиксированы.
Однако предпринимательская деятельность требует гибких механизмов, позволяющих оперативно вводить имущество, в особенности недвижимость, в гражданский оборот.
Предварительный договор, наряду с договорами аренды будущего имущества, чья правомерность заключения была подтверждена ВАС РФ в п. 10 постановления Пленума от 25.01.2013 № 13, позволяет сформировать правовую основу для дальнейшей эксплуатации имущества, на которое у потенциального арендодателя в момент заключения договора не имеется юридического титула.
Например, будущий собственник здания на этапе строительства заключает предварительные договоры в силу заинтересованности в максимально быстром поиске возможных арендаторов. В дальнейшем это обеспечит стабильность его положения и гарантирует окупаемость проекта.
Конструкция предварительного договора позволяет хозяйствующим субъектам сократить риски предпринимательской деятельности. Она устанавливает инструменты, обеспечивающие эффективное воздействие на нарушившего обязательства контрагента:
В силу того, что предварительный договор выступает в качестве документа организационного характера, единственным обязательством, составляющим его предмет, является обязанность сторон в определенный срок заключить основной договор (ст. 429 ГК РФ, п. 24 информационного письма ВАС от 16.02.2001 № 59). Следовательно, на правовом режиме имущества данный договор не отражается, отношений имущественного характера между субъектами не порождает.
Условия предварительного договора должны обеспечивать установление предмета основного договора, однако указание точных его характеристик является затруднительным по причине отсутствия на момент подписания объекта, планируемого к передаче в аренду.
В судебной практике существуют разнообразные позиции по поводу необходимости точного описания объекта будущего договора аренды:
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: нежилые помещения должны быть максимально четко индивидуализированы в предварительном договоре посредством включения в него конкретных характеристик, в частности, адреса, этажа, площади или порядка ее определения.
Ст. 429 ГК РФ указывает на необходимость включения в предварительное соглашение срока, в который сторонами должно быть исполнено обязательство по заключению основного договора. Если он не отражен в тексте документа, продолжительность равняется году.
При отсутствии в намеченный срок подписанного контракта либо предложений одной из сторон по его заключению обязательства, составляющие предмет предварительного договора, прекращаются. Указанный срок является пресекательным, поэтому по его истечении право субъектов требовать закрепления договоренностей и понуждать контрагента к заключению договора исчезает.
Определение срока должно быть произведено по правилам ст. 190 ГК, то есть путем указания на конкретную дату, период времени либо неизбежное событие.
ВАЖНО: недопустимо ставить момент заключения основного договора в зависимость от действий стороны (определение ВАС РФ от 05.03.2011 № 2352/11), даты окончания строительства (постановление ФАС Московского округа от 13.11.2010 № КГ-А40/13470-10), регистрации прав потенциального арендодателя и иных аналогичных событий, поскольку они обусловлены волей субъектов и не носят характера неизбежности.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: если условие о сроке сформулировано указанным образом, незаключенности договора это не повлечет, срок будет признан не установленным, в силу чего подлежит определению по правилам п. 4 ст. 429 и будет равен 1 году. Такой подход нашел отражение, к примеру, в определении ВАС РФ от 18.03.10 № 2825/10.
Возможность использования такого инструмента, как задаток, в качестве обеспечительной меры в рамках предварительного договора долгое время выступала областью споров между судами общей юрисдикции и арбитражными.
Позиция ВАС РФ была изложена в постановлении Президиума от 19.01.10 № 13331/09 и основывалась на понимании задатка как меры обеспечения, подлежащей применению исключительно к денежным обязательствам, предварительный же договор не предусматривает расчетов и порождает единственное обязательство по заключению основного соглашения, поэтому такое условие в нем ничтожно.
ВС РФ, напротив, отмечал допустимость использования задатка с целью обеспечения исполнения указанных договоров, рассматривая его в качестве обеспечения денежного обязательства одной из сторон по будущему договору, в зачет которого была бы уплачена эта сумма при заключении основной сделки (определение от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).
Противоречие было разрешено путем внесения с 01.07.2015 изменений в ч. 4 ст. 380 ГК РФ, включивших в положения о задатке норму обеспечения обязательства по заключению в будущем основного договора таким способом.
Иной способ обеспечить исполнение предварительного договора - включить условие об обеспечительном платеже. Ранее он рассматривался в качестве непоименованной обеспечительной меры, однако сейчас закреплен в законе. В п. 1 ст. 381.1 ГК РФ прямо указано, что такой платеж может быть использован для обеспечения будущего обязательства.
Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, а при отсутствии конкретных нормативных установлений на этот счет - заключаться в письменной форме.
ВАЖНО: если форма предварительного соглашения не будет соблюдена, оно является ничтожным.
Из положений ст. 651 ГК РФ следует, что договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме посредством подписания единого документа. Таким образом, если стороны оформят договорные отношения путем обмена письменными документами, договор будет признан ничтожным.
Согласно общим правилам об аренде, подлежат госрегистрации договоры, срок которых составляет 1 год и более. Предварительный же договор аренды регистрировать не требуется ни в каком случае. ВАС в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 № 59 отмечал, что регистрация не может рассматриваться как составляющая понятия формы сделки, поэтому правило о необходимости соответствия форм предварительного и основного договоров в данном случае неприменимо. Кроме того, предварительный договор аренды недвижимости сам по себе не является сделкой с недвижимым имуществом, так как носит исключительно организационный характер и направлен на закрепление обязательства сторон о заключении основного контракта в будущем.
Обязательными элементами содержания предварительного договора выступают
Относительно срока заключения сделки договориться желательно, однако его отсутствие на действие соглашения не повлияет.
Образец предварительного договора аренды можно скачать по ссылке.
Предварительный договор аренды - удобная конструкция, способствующая быстрому развитию гражданского оборота и минимизации рисков предпринимательства. При составлении такого документа необходимо максимально точно формулировать его условия, в частности, правильно определять срок заключения основного договора и предмет соглашения.
