Артем

Текст: Мария Быстрова  Источник: журнал «Юрист компании» № 7, 2014  

Компания приобретает право требования долга с чужого арендатора. Надо ли регистрировать цессию

Зона риска : приобретение права требования арендной платы по зарегистрированному договору аренды путем цессии без ее регистрации

Участники : цедент (арендодатель), цессионарий и арендатор

Негативные последствия : неисполнение обязательств арендатором или их исполнение первоначальному кредитору (цеденту)

Сделка

C 1 июля глава 24 Гражданского кодекса (о перемене лиц в обязательствах) действует в новой редакции. Предполагается, что новые нормы приведут к еще более активному использованию уступки прав денежных требований. Одним из самых привлекательных объектов цессий традиционно считается требование из договора аренды (требование арендодателя к арендатору об уплате арендной платы), поскольку его бесспорность, как правило, очевидна: если факт пользования имуществом имел место, то должник-арендатор вряд ли сможет противопоставить какие-либо возражения против предъявленного ему требования.

Но в случаях, когда речь идет об уступке долга из долгосрочного договора аренды недвижимости, который был зарегистрирован, необходимо помнить о правиле пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса: соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (это правило осталось неизменным и в новой редакции).

Иногда стороны считают регистрацию цессии простой формальностью, без которой вполне можно обойтись. Некоторые полагают, что требование о регистрации распространяется только на передачу прав арендатора, но не прав арендодателя на получение денежных платежей. Другие руководствуются позицией ВАС РФ о том, что в случае согласованности предмета договора, требующего обязательной регистрации, он обязателен для сторон даже при отсутствии регистрации (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.14 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», далее – обзор № 165).

Риски

В пункте 2 обзора № 165 ВАС РФ указал не только на то, что незарегистрированный договор все равно имеет силу для его сторон, но и на то, что такой договор в то же время не может влиять на права третьих лиц, не знавших о договоре, и порождать для них правовые последствия. В случае с цессией это правило можно понять так, что для должника по уступленному требованию незарегистрированный договор цессии не влечет за собой обязанности платить новому кредитору.

Что касается мнения о том, что требование о регистрации уступки не распространяется на обычную уступку денежных прав требования, то на этот счет мнения судов расходятся.

Разные подходы судов к необходимости регистрации уступки. У судов сформировались два противоположных мнения о необходимости регистрации договора уступки требования по обязательству, возникшему из зарегистрированного договора. Часть судов считает, что такую уступку следует регистрировать, а другие – что в этом нет необходимости.

Зарегистрировать цессию для цессионария надежнее еще и потому, что это защитит его в случае недобросовестной уступки цедентом одного и того же права сразу нескольким лицам. В этом случае надлежащий кредитор определяется по старшинству уступки (п. 4 ст. 390 ГК РФ). Для суда при определении старшинства уступок (как и для должника, получившего несколько уведомлений) будут иметь значение только зарегистрированные уступки.

Первый подход базируется на буквальном толковании закона. Долгосрочный договор аренды недвижимости подлежит обязательной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – закон № 122-ФЗ) и вступает в силу с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 1 ст. 12 закона № 122-ФЗ). Уступка требования по сделке, требующей госрегистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Следовательно, соглашение об уступке будет считаться заключенным с момента его регистрации в ЕГРП. При этом каких-либо изъятий относительно вида уступаемых прав пункт 2 статьи 389 Гражданского кодекса не содержит (см. определение ВАС РФ от 22.09.11 № ВАС-10016/11 по делу № А41-30286/10, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.01.14 по делу № А82-1795/2012, Поволжского округа от 28.07.11 по делу № А57-6446/2010).

Второй подход встречается в судебной практике реже, но его довольно часто демонстрируют органы Росреестра, отказывая в регистрации договоров уступки денежных требований из договоров аренды. Поддерживающие этот подход суды исходят из целевого толкования норм закона и считают, что регистрации подлежит не любая уступка права требования из зарегистрированного договора, а лишь такая, которая изменяет зарегистрированное право собственности или зарегистрированное обременение этого права (то есть влияет на объект регистрации). Например, если уступаются права арендатора (происходит перенаем), это влечет за собой изменение сведений относительно обременения права собственности на объект (в части сведений об арендаторе), прежний арендатор теряет права владения и пользования имуществом, и они возникают у другого лица (нового арендатора). Поэтому регистрировать договор перенайма обязательно. То же самое касается передачи прав и обязанностей арендодателя в полном объеме (когда происходит полная замена стороны договора). А результатом уступки денежного требования из договора аренды является замена кредитора только в этом денежном обязательстве, но не замена стороны по договору аренды в целом. У цессионария в этом случае не возникает никаких правомочий в отношении самого объекта аренды, то есть никаких изменений в зарегистрированное обременение объекта недвижимости не вносится. Следовательно, оснований для госрегистрации такой уступки тоже нет. Этот подход изложен, в частности, в постановлениях ФАС Уральского округа от 14.02.13 по делу № А07-278/12 (отказано в пересмотре в порядке надзора определением ВАС РФ от 08.08.13 № ВАС-6252/13), Поволжского округа от 20.01.14 по делу № А57-155/2013 .

В постановлении от 05.02.13 № 11241/12 Президиум ВАС РФ применительно к подлежащему государственной регистрации договору аренды сформулировал следующую правовую позицию: если договор подлежит госрегистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат госрегистрации. Не исключено, что сторонники регистрации цессии будут ссылаться и на этот аргумент.

Последствие отсутствия регистрации цессии. Главный вопрос, который возникает, если брать за основу мнение о необходимости регистрации уступки права требования арендной платы, связан с последствиями отсутствия регистрации. Согласно актуальной позиции ВАС РФ, это не влечет ни недействительности, ни незаключенности договора. Для сторон такой договор сохраняет силу, но он не имеет силы для третьих лиц, не знавших о договоре (в данном случае – о цессии), потому что целью госрегистрации является как раз создание возможности для заинтересованных третьих лиц узнать о договоре (п. 3, 4 обзора № 165). Правда, эта позиция была высказана лишь в отношении договора аренды (соответственно, под заинтересованными третьими лицами имелись в виду прежде всего приобретатели объекта, обремененного арендой), но представляется, что ее можно применять и в отношении уступки прав, возникающих из договора аренды.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано (п. 4 обзора № 165).

Можно ли рассматривать в качестве третьего лица, для которого важна регистрация договора цессии, должника по уступленному праву? Есть два варианта решения этого вопроса.

Значение отсутствия регистрации цессии для должника. С одной стороны, для должника значение имеет лишь уведомление о состоявшейся уступке права (п. 3 ст. 382, п. 1 ст. 385 ГК РФ). Получив уведомление об уступке, он должен заплатить новому кредитору, и тогда исполнение будет считаться надлежащим. Гражданский кодекс не обязывает ни нового, ни первоначального кредитора предъявлять должнику даже сам договор уступки. Если уведомление об уступке сделал не первоначальный, а новый кредитор, то у должника есть право потребовать доказательства перехода требования к новому кредитору и не исполнять ему обязательство до получения таких доказательств (п. 1 ст. 385 ГК РФ), но таким доказательством, по мнению ВАС РФ, является не сам договор уступки, а акт приемки-передачи по нему (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.07 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса РФ»). Вероятно, ВАС РФ исходит из того, что должнику достаточно любого документа, исходящего от его первоначального кредитора, чтобы считать сведения об уступке достоверными. При таком подходе можно сделать вывод, что для должника при наличии уведомления не имеет значения и факт регистрации (или отсутствия регистрации) уступки. Проще говоря, должник, получив уведомление об уступке, не может отказаться платить новому должнику, ссылаясь на незарегистрированность уступки. Ссылка должника на незарегистрированность уступки будет злоупотреблением правом, так же как и в случае с покупателем объекта недвижимости, который знает об аренде, но формально ссылается на отсутствие ее регистрации (п. 4 обзора № 165).

В пункте 12 информационного письма от 16.02.01 № 59 Президиум ВАС сделал вывод о том, что соглашение о переводе долга по долгосрочному договору аренды подлежит госрегистрации. Можно предположить, что к уступке права требования аналогичного долга должен применяться такой же подход. Правда, с тех пор прошло 13 лет и позиция ВАС РФ относительно последствий отсутствия регистрации изменилась.

С другой стороны, примеров такого толкования в судебной практике именно в спорах о цессиях пока нет. Зато есть противоположные примеры: когда суд считает, что из-за отсутствия регистрации цессии переход права от арендодателя-цедента к цессионарию не состоялся, а значит, цессионарий не вправе взыскивать задолженность с должника (см. постановление ФАС Поволжского округа от 28.07.11 по делу № А57-6446/2010). И для такого подхода тоже есть основания: из буквального содержания пункта 1 статьи 385 Гражданского кодекса (как в новой, так и в прежней редакции) должник вправе требовать доказательств именно перехода права требования (а не просто подтверждения факта цессии от своего первоначального кредитора). А поскольку для третьих лиц, как мы выяснили, договор, требующий обязательной регистрации, влечет за собой последствия только с момента регистрации, единственным доказательством перехода прав по договору цессии, подлежащему регистрации, может быть только факт регистрации.

Следовательно, если должник откажется платить новому кредитору, пока тот не представит сведения о регистрации цессии, не исключено, что суд поддержит позицию должника. Иными словами, если должник заплатит прежнему кредитору (своему арендодателю), суд может признать это надлежащим исполнением, и тогда взыскать этот долг с должника повторно новый кредитор не сможет. У него есть шанс лишь взыскать эти деньги с получившего их цедента как его неосновательное обогащение (ссылаясь на то, что в отношениях между цедентом и цессионарием договор цессии имел силу, несмотря на отсутствие регистрации). Если же должник не заплатит никому, то суд тоже может отказать цессионарию в иске, ссылаясь на то, что у него отсутствует право на иск, пока договор не будет зарегистрирован. И в том, и в другом случае цессионарий теряет время и несет лишние судебные издержки.

«Если должник откажется платить новому кредитору, пока тот не представит сведения о регистрации цессии, не исключено, что суд поддержит должника»

Меры предосторожности

Казалось бы, способ предотвращения рисков очевиден – договор цессии лучше зарегистрировать. Но не исключено, что регистрации придется добиваться в судебном порядке. И дело даже не в том, что цедент может уклониться от этого, а в возможном отказе органа Росреестра, считающего, что для уступки денежного требования из договора аренды регистрация не требуется.

Поэтому в договор цессии лучше включить условие, согласно которому сообщить должнику об уступке должен именно цедент. Тогда, согласно пункту 1 статьи 385 Гражданского кодекса, должник не вправе требовать дополнительных доказательств перехода права (в том числе сведений о регистрации цессии) и обязан исполнить требование новому кредитору. Конечно, полностью это не исключает потенциальных проблем – цедент может так и не отправить уведомление должнику или должник, получив уведомление, может не заплатить добровольно (и тогда придется обращаться в суд, который, как было указано выше, может исходить из обязательности регистрации цессии). Этот способ сработает лишь в случае добросовестности как цедента, так и должника. В противном случае придется прибегнуть к регистрации.

Цессия – это практически единый шанс купить квартиру в новостройке на завершающем этапе строительства.

Продавцами могут быть как инвесторы, так и физические лица.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Итак, договор цессии – что это? По сути, сделка купли-продажи недвижимости, основанная на переуступке. Согласно договору переуступки, цедент (продавец жилплощади) передает цессионарию (покупателю) свои права и обязанности, указанные в соглашении долевого участия в строительстве между продавцом и застройщиком.

Часто квартиры продают инвесторы, вложившие деньги в строительство дома еще на этапе получения разрешения на строительство. На последней стадии застройки квартиры продаются по более высокой цене. Таким образом, инвесторы не только возвращают свои деньги, но и получают доход.

При заключении договора цессии все права и обязанности цедента переходят к цессионарию. Таким образом, если в договоре между дольщиком и застройщиком предусмотрен, например, особый порядок расчетов, то внести свои изменения покупатель (цессионарий) уже не может.

Способы оформления переуступки права требования

Существует два способа переуступки прав требования на жилплощадь. Каждый из этих способов имеет свои особенности. Переуступка может заключаться на основании:

Переуступка прав требования по договору долевого участия

Это самый безопасный способ приобретения жилья в новостройке. При переуступке продавец обязан выплатить застройщику полную сумму долга или же перевести остаток задолженности на цессионария.

Переуступка прав по договору долевого участия может производиться несколько раз, но только до того момента, пока дом не будет передан в эксплуатацию и не подписан акт приема-передачи квартиры.

Купля-продажа жилплощади по долевому участию должна пройти регистрацию в УФРС. Если сделка долевого участия была заключена до 01.04.05 в обычной письменной форме, то не нужна обязательная регистрация при правовой переуступке – достаточно просто заключить соглашение с компанией о переуступке правовых требований.

Переуступка прав по предварительному договору купли-продажи

При покупке жилья по предварительному соглашению, права на него остаются у цедента, поэтому покупатель не сможет перепродать квартиру.

Такой способ передачи прав является рискованным. Предварительный договор лишь фиксирует намерения сторон заключить сделку купли-продажи, и этим часто пользуются мошенники. Поэтому существует вероятность остаться и без денег, и без квартиры.

Как оформить договор переуступки прав требования квартиры?

Оформление договора переуступки права требования происходит в несколько этапов:

• Перепроверка документов фирмы-застройщика; (Читайте, )
• Подготовка нужных документов сторонами сделки;
• Составление договора;
• Регистрация соглашения.

Проверить наличие необходимых документов у застройщика

Вначале покупателю необходимо обратиться в офис фирмы-застройщика и попросить показать следующие документы:

• Свидетельство о госрегистрации;
• Свидетельство налогоплательщика о постановке на учет;
• Учредительные документы и устав;
• Договор аренды участка или право собственности на него;
• Разрешение на ведение строительства;
• Бухгалтерский отчет за последний квартал;
• Строительный проект (в нем должны быть: разрешение на стройку, права на участок земли, цель проекта, срок выполнения, этап строительства, предполагаемая дата поступления в эксплуатацию);
• Проектная декларация;
• Указание, на какие деньги ведется строительство.

Узнать, что необходимо перед продажей квартиры по договору переуступки права требования?

Для заключения договора переуступки права требования продавцу нужно:

• Письменно уведомить фирму-застройщика о намерении заключить договор переуступки. В противном случае сделка может оказаться недействительной. При соглашении желательно присутствие представителя компании.
• Получить согласие фирмы-застройщика на совершение сделки (в письменном виде). Обычно продавец продает жилплощадь по более высокой цене, поэтому застройщик часто требует внести за согласие на совершение сделки 5% от стоимости продажи.
• Взять справку об отсутствии задолженности перед застройщиком. Ее можно получить лишь при полной выплате долга или переводе на цессионария задолженности. В договоре передачи задолженности третьей стороной должен выступать застройщик.
• Если квартира покупалась в браке, получить согласие жены/мужа на продажу по договору долевого участия.
• Получить . Если сделка инвестирования или долевого участия регистрировался, то продавец должен указываться как правообладатель квартиры.
• Если квартира пребывает в залоге по ипотеке, то нужно получить разрешение банка на переуступку прав. Письменное согласие банковское учреждение даст лишь после того, как долг по ипотеке будет полностью погашен.

Покупатель должен:

• Получить заверенное у нотариуса . Если участвуют оба супруга в сделке, или же в брачном контракте есть пункт о раздельном имуществе, то это не требуется.
• Подписать и получить на руки закладную и договор кредита, если недвижимость покупается по ипотеке или другому кредитованию.

Составить договор переуступки права требования

После подготовки всех требуемых документов между обеими сторонами составляется соглашение переуступки. В ней обязательно указывают первоначальное соглашение. Договор можно оформить в агентстве недвижимости, офисе фирмы-застройщика или юридической конторе. После этого договор должен быть государственно зарегистрирован.

Пройти регистрацию договора переуступки права требования на квартиру

Зарегистрировать договор можно в МФЦ или Регистрационной палате. Договор переуступки прав требования на квартиру участники сделки подписывают в присутствии работника регистрирующего органа. Регистратору необходимо предъявить следующие документы:

• Паспорта всех сторон сделки, при необходимости – нотариальную доверенность;
• Письменное согласие супруга;
• Договор, заключенный первоначально с застройщиком;
• Справка о полной выплате суммы или договор перевода задолженности цессионарию;
• Письменное разрешение банка, если квартира числилась у него в залоге;
• Письменное разрешение фирмы-застройщика на совершение сделки (часто он выступает в качестве третьего лица и присутствует на процедуре регистрации договора цессии);
• Кредитный договор и закладная, если жилплощадь приобретается по ипотеке.

После этого необходимо оплатить государственную пошлину. Если покупателей несколько, то квитанция выдается всем, а сумма делится поровну.

Затем регистратор заполняет заявление, указывая в нем объект недвижимости, его данные, информация об участниках сделки. Этот документ должны подписать все участники сделки. Затем регистратор забирает заявление, копии и оригиналы документов (исключая паспорта) и выдает расписки о принятии бумаг.

Сколько длится регистрация договора? Срок регистрации составляет 5-10 суток (с 1 января максимальный срок регистрации права собственности составляет 10 дней), дату получения документов уточнить можно, обратившись в регистрирующий орган. В определенный день продавец должен забрать договор, заключенный первоначально с застройщиком, а покупателю – зарегистрированный договор цессии. Обе стороны должны иметь при себе паспорта и расписки для получения документов.

Преимущества и недостатки договора цессии при покупке квартиры в новостройке

Основными преимуществами для покупателя при заключении договора цессии являются:

1. Возможность приобрести квартиру в новом доме.
2. Возможность сэкономить. Как правило, продавец, инвестировавший средства в строительство, продает квартиру дешевле, чем это бы сделал застройщик. Разница между ценами инвестора и компании-застройщика обычно составляет 3-25%.
3. При ипотечном кредитовании, если покупать квартиру на начальной стадии строительства, придется несколько лет выплачивать проценты, не имея возможности заселиться в квартиру. Если же купить квартиру на завершающем этапе строительства (не имея возможности заключить соглашение долевого участия) ипотеку придется начинать платить незадолго до переезда. Кроме того, проценты ипотеки обычно выше на объекты, которые только начались возводиться, а на те, что уже сданы, ниже.

Что касается продавца, то он может не только вернуть свои деньги без штрафов со стороны застройщика, а еще и получить прибыль на росте цен, который происходит на различных этапах строительства.

Главным недостатком сделки цессии является то, что при этом покупатель рискует больше, чем при заключении сделки непосредственно с застройщиком.

Договор цессии – риски для покупателя при заключении соглашения в новостройке

Минимизировать риск при заключении сделки цессии можно, если знать некоторые моменты, которые используют мошенники.

Главный риск заключается в том, что соглашение может быть признано недействительным. В этом случае покупатель может обратиться с претензиями только к продавцу, но не к застройщику. Разумеется, при этом покупатель утрачивает право на получение квартиры. Поэтому покупатель должен проконтролировать соблюдение всеми сторонами обязательных факторов.

Согласно закону, договор переуступки права требования признается действительным при:

1. Оплате продавцом всей суммы, которая обозначена в соглашении долевого участия, что должно подтверждаться соглашением об урегулировании взаимных требований;
2. Наличии согласия фирмы (письменного) на заключение договора, если это предусматривается в изначальном договоре между цедентом и застройщиком;
3. Наличии разрешения банка, если использовалось ипотечное финансирование.

Если эти условия были нарушены, то по ст. 390 ГК РФ ответственность несет изначальный участник долевого строительства. Цессионарий может потребовать от цедента возврата денег, возмещения убытков и выплаты процентов за пользование средствами, однако на практике сделать это не так просто.

Также застройщик может просто обанкротиться так и не сдав дом в эксплуатацию. Нужно насторожиться, если наблюдается массовая продажа жилья, особенно по низким ценам – это может быть признаком предстоящего банкротства компании, затягиванием сроков стройки или нарушением фирмой-застройщиком пунктов договора. В такой ситуации цедент не отвечает перед цессионарием за развитие дальнейшего строительства, невзирая на то, знал о проблемах или нет. Покупатель может предъявлять претензии только застройщику.

Кроме того, нужно учитывать, что законом предусмотрена переуступка прав требования на квартиру исключительно по документу долевого участия. Не рекомендуется заключать с застройщиком другие соглашения, например, предварительный договор долевого участия или купли-продажи, вексельные, инвестиционные сделки.

Чтобы уменьшить риск мошенничества, нужно соглашаться на договор цессии только в том случае, если:

• Первоначальный участник заключал с застройщиком договор долевого участия;
• Оплата произведена после государственной регистрации договора цессии.

Еще одним риском для покупателя является отсутствие письменного уведомления застройщика о намерении заключить договор цессии.

Текст: Елена Денисенко Фото: Алексей Александронок

Ликвидные квартиры в интересных новостройках распродаются застройщиком на этапе котлована. Когда стройка близится к финишу, покупателям остается «ловить» предложения от физических лиц и заключать с ними договор переуступки прав требований.

Разберемся, на что надо обратить внимание при составлении документа и как избежать рисков, связанных с приобретением недвижимости по этой схеме.

Коротко и по делу

Договор переуступки прав требования, или иначе - цессии, в общем виде регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Применительно к долевому строительству жилья этот вид сделки описан в статье 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…».

Ни в одном из названных законов нет перечня конкретных требований к форме составляемого сторонами соглашения. Из ГК РФ ясно одно: документ должен быть заключен продавцом (цедентом) и покупателем (цессионарием) в письменном виде. Неудивительно, что встречающиеся вариации «творчества» сторон весьма разнообразны.

Не менее внимательно следует прочитать договор долевого участия. Во-первых, переуступить права на будущее жилье можно только в период, который указан в ФЗ-214. Это можно сделать с момента государственной регистрации ДДУ, который был подписан с первым дольщиком, и до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи. То есть на ДДУ должен иметься штамп о его регистрации в органе Росреестра.

Во-вторых, в тексте ДДУ есть пункт, определяющий порядок переуступки прав требований по нему. Чисто теоретически переуступка может быть вовсе запрещена. Правда, риэлторы признают, что с подобной ситуацией не сталкивались.

У покупателя должны остаться оригиналы договора цессии, ДДУ, а также документы, подтверждающие денежные расчеты продавца с застройщиком.

Как правило, застройщик разрешает заключить договор переуступки прав на определенных условиях - взимая комиссию в размере 1-5% от стоимости приобретаемого объекта. Обычно эти расходы ложатся на покупателя, или - по соглашению - стороны делят их между собой. Сама переуступка проводится с участием застройщика, то есть составляется трехсторонний договор, который подписывает и представитель строительной компании. Естественно, факт оплаты комиссии должен быть подтвержден документом, который после завершения сделки останется у покупателя.

Редко, но случается, что застройщик не требует отступных. Тогда его просто следует уведомить о смене дольщика. В договор цессии должен быть включен пункт, регламентирующий, кто именно (цедент или цессионарий) и в какой срок известит строительную компанию о «замене игроков». Иначе у покупателя могут возникнуть проблемы на самом финише - когда он будет получать от застройщика готовое жилье.

Денежный вопрос

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ- 214 уступка прав требования по договору допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены строящегося жилья или после перевода долга на нового дольщика. Идеальный вариант - цедент успел расплатиться полностью. Тогда остается, как уже было сказано, затребовать от него и застройщика документы, подтверждающие этот факт.

В силу определённых обстоятельств, долговое обязательство или полномочия кредитора могут передаваться третьему лицу. Подобные отношения между заемщиком и должником называются переуступкой права требования долга.

Переуступка права требования – это перевод долгового обязательства или передача полномочий кредитора с одного лица на другое. В таких отношениях есть два субъекта – кредитор и должник, которые заключили между собой договор. В силу каких-либо обстоятельств кредитор не может ожидать, пока должник вернет долг. Именно в таких случаях можно передать свои права требования третьему лицу. Также меняться может и должник.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Договор переуступки права требования долга (цессия) заключается в письменном виде. Поводом для его оформления может послужить желание кредитора ранее оговоренного срока вернуть средства. Третья сторона-участник может иметь выгоду в виде получения более высокого процента в последующем с должника или выплаты меньшего размера долга кредитору.

Кто является участником?

Участниками цессии являются следующие стороны:

• Должник (лицо, имеющее обязательства по выплате долга).
• Цессионарий (переназначенный обладатель долговых требований).
• Цедент (субъект, который передаёт права цессионарию).

Виды цессии

В зависимости от формы собственности и статуса участников соглашения их можно разделить на несколько видов, а именно:

1. Между юридическими лицами. Наиболее часто встречаемой причиной является реструктуризация компании или другого юридического лица. По факту, меняется только контрагент, то есть название субъекта-должника. В этом случае составление документации производится официально с заверением её печатями обоих участников цессии.
2. Между физическими лицами. В этом случае при оформлении документа не требуется заверение у нотариуса. Вполне достаточно поставить личные подписи, а также указать паспортную информацию, сумму долга, срок и способ его погашения. Причины заключения его многообразны: от получения ссуды до раздела имущества при расторжении брака.
3. Между физическим и юридическим лицом. В случаях, если по каким-либо причинам руководитель предприятия возлагает на себя обязательства по неоплаченным пассивам предприятия, долг в полном объеме и на тех же условиях считается полностью перешедшим к новому плательщику. Оформление производится с заверением печатью и указанием данных физического лица по паспорту.
4. Трёхсторонняя цессия. Особенностью заключения является дополнительная гарантия того, что должник уведомлен о смене кредитора. То есть, цессионарий получает гарантии непосредственно от плательщика. В двухстороннем документе указывается лишь информация о смене заимодателя.

По типам можно её классифицировать в следующем порядке:

1. Безвозмездная и возмездная цессия. Продажа обязательств цедентом за конкретную сумму относится к возмездному типу. К разрешению этой ситуации может привлекаться коллекторная фирма. При этом все условия и объект остаются неизменными. К безвозмездному типу относится соглашение, не предусматривающее плату за переуступку долгового обязательства.
2. Неоплачиваемый и оплатный перевод долга. Разница между двумя видами смены дебитора заключается в оплате некоторой суммы (превышающей размер долга) либо в отсутствие таковой.
3. Уступка требований согласно исполнительному листу. Цессия может передаваться третьему лицу безвозмездно или за определенную плату. В качестве основного документа в арбитражном суде выступает действующий договор о переуступке права долга.

Перевод долга

Согласно ГК РФ , уступить новому кредитору можно долги по любым обязательствам, за исключением предусмотренных законом случаев. Не могут быть переведены по права требования, если они неразрывно связаны с личностью кредитора (право на алименты, возмещение морального вреда).

Для передачи долга в порядке переуступки обычно не требуется предварительного получения согласия от должника. Однако в ряде случаев уступка прав возможна только с согласия обязанного лица, в частности:

• если соглашением между кредитором и должником установлено, что передача долга возможна лишь с согласия последнего;
• если нормативными актами предусмотрено, что переход права требования, допустим, лишь при согласии на это должника;
• если выполнение обязательства тесно связано с личностью кредитора.

К новому кредитору права переводятся в таком же объеме, каком они принадлежали прежнему кредитору. Кроме того, вместе с основным долгом передаются обеспечивающие его обязательства (неустойка и др.). Иные условия договора, долг по которому передается цессионарию также остаются без изменений.

Передать долг можно и тогда, когда уже имеется судебное решение о взыскании задолженности в пользу первоначального кредитора. Уже после оформления договора цессии понадобится обратиться в суд, который вынесет определение о замене стороны по делу. Далее, с этим определением и договором переуступки нужно обратиться в службу судебных приставов.

Договор переуступки права требования

Правовой статус участников такого соглашения может быть любой. Предмет цессии – обязательное право или право требования. Закон не регулирует цену такого договора, размер оплаты по сделке стороны определяют самостоятельно.

Образец оформления данного соглашения может выглядеть примерно так:

• Указываются дата, номер соглашения, стороны.
• Важно обозначить предмет сделки. Переуступка прав может осуществляться, к примеру, в связи с займом или кредитом. То есть определенной денежной суммы, которую должен выплатить должник. Предметом соглашения также может быть и передача жилья от застройщика на основании контракта о долевом участии.
• Далее, указываются права и обязанности участников.
• Обязательным условием является цена. Чаще всего, такая сделка бывает возмездной. Обычно изначальный заимодавец получает от субъекта, который приобретает право требования, сумму, что соответствует размеру долга. По договоренности сторон уменьшать ее размер можно. Обычно уменьшенная сумма служит своего рода компенсацией за неудобства цессионария.
• Далее, идет раздел “Ответственность сторон”.
• Заканчивается документ заключительными положениями, реквизитами субъектов, а также их подписями.

Нюансы при оформлении

Пакет документов для оформления индивидуален в каждом конкретном случае. Основным подтверждением вступления соглашения цессии в силу является письменный контракт, заключённый между цедентом и должником.

В обязательном порядке, в документе указывается величина долга, первоначальный договор, который подтверждает возникновение долгового обязательства.

Договор может быть признан ничтожным в судебном порядке. Критерии, способствующие принятию такого решения:

• Принадлежность обязательства отнесена к личным взаимоотношениям (алименты, возмещения убытка частному лицу).
• Рассматриваемое право не подкреплено соответствующей документальной базой.
• Соглашение по недвижимости не имеет регистрации в государственном органе.
• Основание, взятое за канву, не предполагает передачи права цессии третьим субъектам.
• В настоящем договоре не конкретизировано отношение первого кредитора с должником.
• Не проведена оплата цессионарием по договору возмездного типа.
• Права требований по займу перенаправлены лицу, которое не имеет полномочий и возможностей кредитного общества.

В случае возникновения претензий по одной из указанных причин и обоснованного подтверждения, в арбитраж подается исковое заявление о признании договора цессии не имеющего юридической силы.

Согласно действующему законодательству, иск может быть удовлетворен в полном объёме либо в определённой его части.

В качестве наглядного примера по признанию договора цессии ничтожным, можно рассмотреть следующее событие:

ЗАО «Н» подало исковое заявление в арбитраж по отношению к ОАО «М» и ООО «Д» о признании договора цессии ничтожным, поскольку условия соглашения не соответствуют Гражданскому Кодексу РФ (ст. 382).

Предъявленные требования были удовлетворены в полном объёме.

Такое решение обусловлено тем, что по условиям договора переуступки права долга, ОАО «М» передаёт, а ООО «Д» принимает требования по контракту поставки к ЗАО «Н». Согласно ст. 168 ГК РФ , цедент «М» не обладал правами на осуществление цессии по отношению к субъекту «Д» на момент заключения договора. Следовательно, в нарушение статей и 168 ГК , сделка признана, как незаконная ввиду своей ничтожности.

Основные случаи возникновения цессии

Приобретённое жильё по ипотечному кредиту зачастую становится объектом реализации, даже если не является собственностью и находится в банковском залоге. Непременно, финансовое учреждение должно быть извещено о смене заёмщика по договору цессии на недвижимость. После проверки платёжеспособности нового должника и письменного согласия банка, обозначается размер оставшейся суммы долга.

В страховании договор цессии предполагает передачу риска другой фирме, которая выступает как новый кредитор. При продаже автомобилей по доверенности в автомобильном страховании право страхователя на компенсирование убытка может переходить к страховщику. Однако подобная практика не приветствуется многими фирмами по причине частых случаев мошенничества.

Довольно часто практикуется применение перевода права требования долга на другого кредитора в хозяйственной сфере по договору поставки. В рассматриваемой ситуации используется факторинг (привлечение состоятельного посредника). Следовательно, претензии по уплате дебиторской задолженности покупателю предъявляется именно этим финансовым учреждением, в качестве которого чаще всего выступает банк. Финансовую выгоду, заемщик получает за счет процентов, удерживаемых с должника. Факторинговая система позволяет контролировать сроки уплаты задолженности, предварительно произведя мониторинг и сверку первичной документации, подтверждающей проведение приёмки товара.

По подрядному договору соглашение цессии возможно в случае письменного одобрения подрядчика о передаче права определенных обязанностей другому лицу. Отдельно стоит отметить, что в таком случае обе стороны имеют право на требование выполнения пунктов договора (оплата или оказание определенных услуг в соответствии с контрактом или договором).

В кредитных банковских операциях договор цессии оформляется в случае нарушения условий кредитования заемщиком. Если банковское учреждение ввиду этого расторгает действующий контракт с взысканием полной суммы долга, в качестве цессионария выступает коллекторная компания, которая применяет собственные методы воздействия на должников. Подобная схема подвергается обсуждениям и сомнениям, поскольку для взаимодействия с коллекторами, кредитор обязан иметь все соответствующие документы в сфере кредитования и проведения банковской деятельности. При этом финансовое учреждение не имеет права о разглашении конфиденциальной информации о своих клиентах. Во избежание недоразумений, в подобных случаях следует щепетильно изучить все пункты и разделы заключаемого договора.

Обанкротившееся предприятие может произвести продажу долга, что позволит в краткие сроки снизить задолженность. Но, если предприятие не признано банкротом в официальном порядке, налоговая служба может признать сделку недействительной. Для подтверждения собственной недееспособности составляется служебная записка с обоснованием цены права требования.

Регистрация в государственном реестре

Переуступка права требования долга, связанная с недвижимостью требует обязательной регистрации в Госреестре. Легитимность договора вступает в силу с момента прохождения государственной регистрации. Несоблюдение этого правила может привести к признанию соглашения ничтожным.

Процедура правильного оформления состоит в предоставлении нотариально заверенных документов в ФРС. В этот список входит контракт о долевом участии, договор цессии и остальные сопутствующие соглашения.

Застройщик или приравненное к нему лицо также подают следующую информацию:

• учредительное постановление и его дополнения или пояснения;
• документацию, подтверждающую полномочия основного субъекта.

Правильно составленная и поданная в срок документация находится на рассмотрении государственного органа в течение календарного месяца.

Полезная информация

При подписании особое внимание следует обратить на следующие критерии:

• Реальность предмета, подтвержденная объективной информацией и первичными документами.
• Обязательное присутствие ссылки на первоисточник, дающий право оформления по уступке долга.
• Согласие новоявленного кредитора либо заемщика. Оно может быть подтверждено в основном контракте подписью или печатью, а также предоставляется в сопроводительном письме.

Договор цессии, составленный не должным образом или с нарушением требований, может привести к его аннулированию или получению нежелательного результата.