Многие покупают квартиры в новостройке у инвесторов , которые вкладывают средства на начальных этапах строительства, или у дольщиков , по каким-либо причинам решившимся продать еще не введенную в строй недвижимость.
Отказ от участия в строительстве грозит выплатой неустоек фирме-застройщику. Оптимальным решением для обеих сторон является – переуступки прав на квартиру.
Договор цессии в широком смысле слова и согласно ГК РФ – это переуступка прав. В сфере недвижимости, а точнее, сделок с ней, договор цессии является удостоверением права требовать передачи квартиры или дома в собственность . Факт покупки цессия не подтверждает.
Сегодня чаще всего составляется два вида такого соглашения:
Договор цессии заключается в том случае, если выплата денежных средств покупателем производится в форме авансового платежа.
Предварительное соглашение перед продажей недвижимости в виде договора цессии представляется собой оформленное юридически обязательство выплатить продавцу сумму средств .
Передача прав и обязанностей от одного дольщика к другому нередко является единственной возможностью приобрести выбранную квартиру. Ведь уже к середине строительства большая часть из них бывает продана.
Сторонами могут в этом случае выступать не только физлица-покупатели жилья
, но и инвесторы
, которые приобретают недвижимость еще на начальных этапах застройки.
Договор цессии является оптимальным вариантом для продажи жилья, купленного путем , без потери денег. Если договор просто расторгается, застройщик может применить штрафные санкции, а переуступка не влечет за собой этих последствий.
Цессия в операциях с недвижимостью выступает тем же . Отличие ее в том, что права на жилье передаются третьей стороне до момента вступления дольщика в права . То есть, передать право владения квартирой можно лишь до момента подписания .
Заключается такая сделка в случае, если долевой участник строительства по каким-либо причинам передумал приобретать квартиру в строящемся многоквартирном доме.
Если рассматривать юридических лиц-инвесторов, которые покупают недвижимость на этапе застройки и продают ее на завершающих стадиях по более высокой стоимости, то эта деятельность считается коммерческой
.
Подобная схема может быть реализована и обычным дольщиком-физлицом.
Законом не запрещено устанавливать цену на жилье выше той, которая указана в первоначальном .
По сделке цессии первичный покупатель может не только вернуть вложенные в недвижимость средства, но и получить определенную прибыль.
Договор цессии подлежит обязательной регистрации, как и первоначальный документ о долевом участии.
Текст в обязательном порядке должен содержать такие пункты:
В спорных ситуациях стороны руководствуются Гражданским кодексом РФ и действующим законодательством РФ.
В случае трехстороннего договора цессии между физлицами согласие застройщика в письменном виде не требуется. Он, ставя подпись под договором, соглашается со всеми его положениями.
Поскольку договор цессии является разновидностью , долевой участник от этой продажи получает определенную прибыль.
Для физлиц законодательством установлена необходимость оплаты НДФЛ в размере 13%
от полученной выгоды, выражающейся в денежном эквиваленте.
Прибыль в этом случае исчисляется как разница между стоимостью средств, выплаченных цедентом застройщику, и полученной от цессионария суммой за переуступку прав.
Например, если за долевое участие в строительстве гражданин выплатил 1 миллион рублей, а переуступил права на помещения за 1,5 миллиона рублей, то эти 500 тысяч и станут его прибылью, подлежащей налогообложению.
Вся прибыль, полученная физлицами за текущий год, в начале следующего года должна найти отражение в налоговой декларации.
Расчет суммы налога производится в ней же, затем осуществляется уплата. Кроме того, должны быть подтверждающие получение дохода документы . В случае операций с недвижимостью это договор цессии, купли-продажи, долевого участия и так далее.
Закон «Об исполнительном производстве» устанавливает, что, если одна из сторон договора о долевом участи в строительстве выбывает из него, то судебным решением производится замена .
Исполнительный лист – вступившее в действие судебное решение – подразумевает переход прав на жилье от одного лица к другому. В этом случае цедент и цессионарий могут заключить .
Чтобы договор считался действительным, необходимо предпринять следующие действия:
При возникновении исполнительного производства, как правило, согласие дольщика не требуется, только если это не предусмотрено текстом первоначального договора или нормами законодательства.
Иногда такое правопреемство востребовано в случае смерти дольщика . В этом случае судебный иск о переходе прав подают его наследники, становясь владельцами строящегося жилья по закону.
Замена стороны договора накладывает на правопреемника те же права и обязанности, которыми был наделен цедент.
В видеосюжете специалист рассказывает, чем различаются такие способы инвестирования в строительство многоквартирного дома, как заключение договора долевого строительства, вступления в Жилищно-строительный кооператив и договора цессии.
Наглядно показывается, в чем плюсы и минусы каждого из озвученных вариантов.
Трехсторонний договор купли-продажи квартиры или смешанный договор (согласно ст. 421 ГК РФ) представляет собой соглашение, которое подкреплено несколькими договорами. Конечно, есть определенные противоречия.
В рамках договора купли-продажи квартиры априори не может выступать более 2-х сторон – продавца и, собственно, покупателя. Поэтому, сам термин часто употребляют не совсем верно, подразумевая под ним сделки, связанные с реализацией недвижимости, находящейся в долевой собственности или в общей собственности у супругов.
В категорию трехсторонних соглашений можно внести разве что договор аренды квартиры и купли-продажи (речь идет о возможности последующего выкупа квартиры или любого другого имущества).
Договор купли продажи квартиры у двух собственников или недвижимости, находящейся в долевой собственности имеет ряд особенностей и нюансов. Нужно учесть все детали, чтобы избежать разногласий в дальнейшем.
Договор купли-продажи квартиры в общедолевой собственности представляет собой типичное соглашение, единственное отличие состоит в том, что действует право преимущественной покупки. Основная информация остается «классической»:
Вы указываете место и дату заключения соглашения, указываете главных «действующих лиц» (продавца и покупателя). Если работают представители – то их ФИО и реквизиты доверенностей, заверенных у нотариуса - в таком случае заключается трехсторонний договор купли-продажи квартиры по доверенности ;
должен содержать подробное описание объекта. Вам следует указать адрес, этаж, площадь доли и особенности предмета соглашения;
Обязательно нужно зафиксировать права и обязанности сторон, например, вы можете указать, что продавец обязуется освободить помещение в течение определенного времени, а покупатель обязуется внести всю сумму не позднее, чем через 10 дней после подписания соглашения. Оговариваться могут любые детали;
Не стоит забывать о стоимости и порядке расчета. Вам предстоит указать не только цену недвижимости, но и выбранный способ перевода средств: может быть использован безналичный расчет по договору купли квартиры – тогда укажите реквизиты банка и номер счета продавца, а может быть расчет за квартиру по графику платежей .
Договор купли-продажи доли квартиры другому собственнику составляется в двух экземплярах, если вы не привлекали к сделке доверенных лиц. Если же юрист или риэлтор действовал от вашего имени – тогда ему тоже следует отдать один из экземпляров. Не забудьте проставить подписи сторон.
Право преимущественной покупки определяет ход сделки. Прежде чем продать долю в квартире по договору купли , ее собственник должен получить отказ от приобретения ее у второго дольщика. Не всегда отношения между сторонами хорошие, поэтому, могут возникнуть определенные разногласия, и дольщик не подпишет добровольный отказ. Покупатель должен переводить средства только при наличии документа, подтверждающего о том, что 30 дней с момента уведомления продавцом второго дольщика прошли или есть официальный отказ от покупки. В противном случае сделку признают недействительной.
Вы можете , заполнение не займет больше 5 минут. Главное – учесть все особенности:
1. Квартира может находиться в общей собственности в нескольких случаях, самые популярные – покупка недвижимости после вступления в брак, вложении средств несколькими гражданами, приватизации квартиры всеми членами семьи и т.д.;
2. Сделка будет признана законной только в том случае, если все стороны согласны на продажу. Фактически, покупателю должны предоставить официальное согласие супруга или второго собственника на продажу. Если документа по каким-либо причинам нет, то и подписывать соглашение нельзя;
3. Если речь идет о купле/продаже коммунальной квартиры, то здесь ситуация усложняется. Даже если комната принадлежит только 1 человеку – остальные помещения находятся в долевой собственности. Прежде чем приступить к продаже, собственник должен выделить свою долю в местах общего пользования, после – получить отказ остальных (абсолютно всех) жильцов коммунальной квартиры от покупки и только при наличии всех документов вы можете стать полноправным владельцем помещения. Во всех остальных случаях сделка будет признана недействительной.
Недвижимость, находящаяся в собственности у нескольких лиц или в долевой собственности требует особого внимания - см. договор купли-продажи квартиры с множественностью лиц . Если вы не изучите подробно всю документацию или продавец нарушит хотя бы одно требование закона к такого рода сделкам – в течение 1 года с момента продажи второй собственник может обратиться в суд.
На нашем сайте вы можете скачать договор купли-продажи квартиры онлайн , заполнение которого не займет у вас больше 5 минут. Вам нужно отвечать на вопросы в форме, расположенной слева, а система автоматически распределит полученные данные по разделам соглашения. В результате вы получаете юридически грамотный договор за считанные минуты без каких-либо сложностей. Оцените преимущества нашего сервиса!
С помощью конструктора договоров "Просто Документы" Вы имеете возможность также быстро и просто подготовить договоры купли-продажи квартиры следующих видов.
г. [место заключения договора]
[дата заключения договора]
[Полное наименование юридического лица], именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, Положения, Доверенности], [наименование кредитной организации], именуемое в дальнейшем «Финансовый агент», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, Положения, Доверенности], [полное наименование юридического лица], именуемое в дальнейшем «Поставщик», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, Положения, Доверенности], при совместном упоминании именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1.1. По настоящему договору Покупатель выбирает на складе/в магазине Поставщика товар, который имеет намерение приобрести, а Финансовый агент приобретает указанный товар и предоставляет его Покупателю на условиях, определенных настоящим договором.
1.2. Ассортимент, количество и стоимость товара определяется в спецификации, которая является неотъемлемой частью настоящего договора.
1.3. Получателем товаров является Покупатель.
1.4. Поставка товара осуществляется в течение [срок] с момента заключения настоящего договора.
2.1. Поставщик поставляет товар Покупателю путем отгрузки своим транспортом.
2.2. Покупатель обязан:
2.2.1. Совершить все необходимые действия, обеспечивающие принятие поставленного товара.
2.2.2. Осмотреть принятый товар в разумный срок и о выявленных несоответствиях или недостатках незамедлительно письменно уведомить Поставщика.
2.3. Финансовый агент обязуется оплатить полученный Покупателем товар под уступку денежного требования к Покупателю.
3.1. Право собственности на товар, приобретенный по настоящему договору, принадлежит Финансовому агенту до момента полной оплаты товара Покупателем.
3.2. Риск утраты или повреждения товара несет Покупатель с момента его отгрузки Поставщиком.
4.1. За нарушение срока поставки товара Поставщик выплачивает Покупателю штраф в размере [вписать нужное] за каждый день просрочки.
4.2. За необоснованный отказ принять поставленный товар Покупатель выплачивает Поставщику неустойку в размере [значение] % стоимости поставленного товара.
4.3. За несвоевременное полное или частичное перечисление причитающейся к платежу суммы в оплату полученного в соответствии с настоящим договором товара Покупатель уплачивает Финансовому агенту неустойку в размере [значение] % от суммы задолженности за каждый день просрочки.
5.1. Настоящий Договор составлен в трех аутентичных экземплярах по одному для каждой из Сторон.
5.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения обязательств Сторонами.
5.3. Настоящий Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению Сторон или в судебном порядке в случае существенного нарушения договора одной из Сторон.
5.4. Любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют юридическую силу, если они составлены в письменной форме и подписаны Сторонами.
5.5. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.
Покупатель: [вписать нужное]
Финансовый агент: [вписать нужное]
[Должность руководителя] [подпись] /[Ф. И. О.]/
Поставщик: [вписать нужное]
[Должность руководителя] [подпись] /[Ф. И. О.]/
Заключается трёхсторонний договор купли-продажи оборудования между Продавцом, Покупателем и Лизингополучателем, так как Оборудование приобретается Покупателем для последующей передачи в лизинг Лизингополучателю на условиях Договора лизинга. Лизингополучатель принимает все права и обязанности по договору купли-продажи, связанные с приемкой оборудования по качеству, комплектации, гарантийному обслуживанию.
Можно ли в данном случае заключать трехсторонний договор купли-продажи, чтобы Лизингополучатель его подписал и подтвердил тем самым, что ознакомлен с его условиями и согласен с выбором Продавца?
Будет ли подписанный сторонами договор купли-продажи, в котором помимо Покупателя и Продавца есть Лизингополучатель, являться заключенным и действительным согласно российскому законодательству?
Можно ли в договоре купли-продажи или в отдельном доп. соглашении к нему предусмотреть такой порядок оплаты, аванс в размере 40% от общей стоимости товара Лизингополучатель перечисляет Продавцу, а оставшиеся 60% общей стоимости товара Покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания Акта приема-передачи оборудования?
Нас интересует, может ли за Покупателя платить аванс Лизингополучатель (которому в последствии это поставленное оборудование будет передано по договору лизинга) или же согласно договору купли-продажи платить за оборудование должен исключительно Покупатель данного оборудования и условиями договора нельзя предусмотреть иное?
На практике нередко встречаются так называемые трехсторонние договоры купли-продажи, где третья сторона именуется как лизингополучатель (постановления ФАС МО от 20.12.2012 г. № А40-40764/12, ФАС ЦО от 19.12.2012 г. № А36-4151/2010, ФАС СЗО от 23.12.2010 г. № А56-14184/2009). Споров, связанных с признанием таких договоров недействительными, не возникало, однако возможность наличия данных споров не исключена. Суды применяют к отношениям сторон такие же правила, как и для обычного (двустороннего) договора купли-продажи лизингового имущества (например, правила об ответственности продавца пост. 670 ГК РФ). Сторонам договора возможно предусмотреть условие о том, что часть суммы по договору за покупателя будет оплачено лизингополучателем. Это право сторон установлено в силу принципа свободы договора (ст.421 ГК РФ), а также нормой ст.313 ГК РФ, в соответствии с которой исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо. Однако стоит отметить, что в любом случае, заключение трехстороннего договора нецелесообразно.
Дополнительно Вы можете ознакомиться:
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
"Нет, не стоит.
Договор купли-продажи является по своей правовой природе двусторонним договором, где одна сторона — продавец, вторая — покупатель (п. 1 ст. 454 ГК РФ). В роли покупателя лизингового имущества выступает только лизингодатель (ст. 665 ГК РФ, абз. 2 п. 1 ст. 4 Закона о лизинге). Для лизингополучателя возможность действовать в качестве отдельной стороны договора купли-продажи законом не предусмотрена.
Вместе с тем, на практике нередко встречаются так называемые трехсторонние договоры купли-продажи, где третья сторона именуется как лизингополучатель (постановления ФАС Московского округа от 20 декабря 2012 г. по делу № А40-40764/12-76-397,ФАС Центрального округа от 19 декабря 2012 г. по делу № А36-4151/2010, ФАС Северо-Западного округа от 23 апреля 2010 г. по делу № А56-14184/2009). Споров, связанных с признанием таких договоров недействительными, не возникало. Суды применяют к отношениям сторон такие же правила, как и для обычного (двустороннего) договора купли-продажи лизингового имущества (например, правила об ответственности продавца по ст. 670 ГК РФ).
Обязанности по трехстороннему договору купли-продажи распределяются следующим образом:
Таким образом, обязанности по оплате и приемке товара, предусмотренные законом для покупателя, распределяются между лизингодателем и лизингополучателем. Отвечает ли это интересам лизингодателя? Скорее всего, нет.
Во-первых, договор лизинга может предусматривать, что продавец передает имущество непосредственно лизингодателю , а тот в свою очередь самостоятельно передает его лизингополучателю. В такой ситуации условие трехстороннего договора купли-продажи об обязанности лизингополучателя принять товар непосредственно от продавца будет противоречить условиям договора лизинга. Поэтому от заключения трехстороннего договора нужно отказаться.
Но даже если стороны договора лизинга не согласовали условие о передаче лизингового имущества либо прямо предусмотрели, что продавец передает имущество лизингополучателю , то все равно не имеет смысла указывать лизингополучателя в качестве стороны договора купли-продажи. Целесообразно прописать в договоре купли-продажи , что лизингополучатель — это лицо (но не сторона договора), которому продавец должен передать товар (п. 1 ст. 458 , п. 1 ст. 509 ГК РФ).
Если же предусмотреть, что лизингополучатель — именно отдельная сторона договора, будут нарушаться правила статьи 454 Гражданского кодекса РФ (что уже само по себе может стать поводом для дальнейших споров, в частности, относительно правовой природы договора, его действительности и заключенности). При этом у лизингодателя не возникнет каких-либо значительных преимуществ по сравнению с ситуацией, когда заключен обычный двусторонний договор купли-продажи. Дело в том, что отношения между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом регулируются императивными нормами закона. Сформулировать в трехстороннем договоре купли-продажи правила, противоречащие таким нормам, запрещается. К примеру, лизингодатель, самостоятельно выбравший продавца, не вправе включить в трехсторонний договор условие о том, что покупатель не несет ответственности перед лизингополучателем за нарушения, допущенные продавцом. Даже если договор будет содержать такое условие, суд при рассмотрении спора укажет, что оно противоречит пункту 2 статьи 670 Гражданского кодекса РФ. В итоге суд применит правила об ответственности продавца, предусмотренные законом, и решит, что продавец и лизингодатель (покупатель по трехстороннему договору) — солидарные должники.
Вывод: от заключения трехстороннего договора купли-продажи лизингодателю имеет смысл отказаться в любом случае*".
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Под многосторонней сделкой подразумевается та сделка, для совершения которой нужно выражение согласованной воли 2-ух и более сторон.
Другими словами необходим соответствующий договор.
Основная информация о многосторонних договорах
Договоры можно классифицировать в зависимости от количества лиц. По сравнению с двусторонними сделками, они возникают на волеизъявлении более двух сторон.
Кроме этого, в многостороннем договоре может выступать документ с 2-3 коммерческими фирмами от одного объекта.
Данным договором также можно признать соглашение 2-ух и более лиц об изменении, установлении или прекращении прав.
Например, в многостороннем договоре купли-продажи недвижимости все собственники (жена с мужем и ребенок (дети), сособственники) могут выступать одной из сторон. Соответственно, такая сделка будет многосторонняя.
Поскольку в договоре в качестве «Продавца» будут указываться жена и муж, действующие от имени несовершеннолетнего ребенка и своего.
В таких случаях, покупая квартиру, находящуюся в долевой собственности нескольких лиц, подписание договора купли или продажи происходит от имени всех.
Многосторонний договор между всеми участниками
Некоторые лица заключают многосторонний договор купли-продажи сразу со всеми участниками. Хотя, подобная практика встречается достаточно редко.
При сделках следует обратиться к опытному юристу, занимающегося заключением и оформлением многосторонних договоров. Сопровождение специалиста застрахует от возможных рисков потери времени и денег.
Важно помнить, что соблюдение интересов всех участников соблюдались. Нужно, чтобы продавец получил деньги лишь при условии, когда произойдет регистрация права собственности всех без исключения участников цепочки.
Другими словами, всех лиц, которые одновременно приобретают квартиру. Для этого указывается информация о свидетельстве государственной регистрации прав собственности и предоставлении выписки из ЕГРП.
Многосторонний договор следует оформлять в письменном виде с соответствующими требованиями.
Подписать документ необходимо всем сторонам. Также документ необходимо нотариально удостоверить и государственно зарегистрировать. Несоблюдение сторонами специально установленной формы влечет недействительность договора.
Ниже расположен типовой бланк и образец многостороннего договора купли-продажи, вариант которого можно скачать бесплатно.
