Сейчас обзавестись жильем в новостройке можно массой разных способов. Некоторые из них вполне рискоустойчивые, другие же наоборот, вовсе незаконные. В целом законодатель сейчас пропагандирует только один вариант, предусмотренный ФЗ-214. Изучив его, можно пытаться разбираться в том, что такое долевое строительство. Рассказываем подробности актуальные на 2017 год, поясняем отличия от механизма ЖСК и предлагаем ознакомиться с образцом договора.
Милена Эйнштейн-Марич, из письма Альберту Эйнштейну. «Зеленый круг» издал информатор об этой реформе вместе с Арникой при поддержке Фонда Генриха Бёлля. Поэтому, прежде чем завершить выбор проекта, стоит проверить и оценить - даже приблизительным образом - ваши финансовые возможности. Вы можете использовать доступные публикации на рынке и определить ориентировочные затраты на строительство, основанные на средних ценах. Также неплохо собрать несколько предложений от потенциальных подрядчиков - мы избежим неприятных сюрпризов, а в крайнем случае - больших проблем, которые мешают вам завершить дом своей мечты или значительно продлить процесс строительства.
Важно! Следует иметь ввиду, что:
Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:
Ниже представлены расчеты на основе анализируемых инвестиционных котировок различных типов домов. Это средние значения, но они будут служить приблизительным значением для будущих инвестиций. Вклад каждого этапа строительства приведен в таблице ниже. Структура затрат на каждом этапе работы.
В приведенном выше заявлении не учитывается стоимость внутренней установки. Обратите внимание, что это только средние значения, то есть фактическая стоимость строительства может отклоняться от рассчитанной. Возможные различия можно найти при сравнении минимального и максимального процентов стоимости каждого этапа - общая величина процента колеблется от -25% до 27%.
Прежде чем приобретать квартиру в доме, который еще не сдан, нужно внимательно изучить законодательство. Иначе можно стать одним из десятков тысяч обманутых дольщиков – иначе говоря теми, кто заплатили деньги за жилье, но не могут дождаться его годами и даже десятилетиями. Причем проблема эта максимально актуально, ведь такие дома появляются и сейчас – например, в Саратове сейчас на грани признания проблемными находятся целых 11 новостроек.
Цена 1 м 2 зависит от многих факторов, но чаще всего это не связано с размером здания. Из этого следует, что меньший дом почти всегда будет дешевле, чем более крупный дом. Хотя оба здания очень отличаются друг от друга, нет никакой разницы в стоимости строительства 1 кв.м.
Одноэтажные здания обычно дороже, чем дома с мансардой. При выборе этого типа объекта обратите внимание на форму дома - тем проще стоимость строительства будет ниже. Также форма крыши может положительно повлиять на конечную цену, здесь также работает правило - чем проще, тем дешевле.
В первую очередь нас интересует ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» . Это как раз тот закон, который регулирует механизм возведения новостроек девелопером за счет так называемых инвесторов, или проще – дольщиков. Именно в 214 фз можно уточнить все об участии в долевом строительстве.
Также возможно, что дома с различными поверхностями и твердыми веществами, но схожими типами материалов стоят почти одинаково. Другая группа домов - это полуотдельные дома, обычно называемые близнецами. Для сравнения, это самые дешевые объекты. Снижение стоимости обычно состоит из небольших размеров отдельных сегментов и уменьшения рабочей области внутри «общей» стены: нет внешней штукатурки, карнизов, окон и т.д.
Было сказано, что современные здания стоят дорого, потому что их строительство требует больше работы, более мастерства, более дорогих материалов и усиленного надзора за работой. Сегодня, однако, эта разница медленно размыта. Права и обязанности, предоставленные или понесенные ограниченным партнером, служат для достижения своего статуса в компании. Разделение, основанное на классической модели, основанной на разделении корпоративных прав и прав собственности, подверглось критике за то, что мы не можем исключать простой характер корпоративных прав.
Как обычно, закон дает довольно витиеватое определение. Это отношения, в которых девелоперы привлекают деньги физических и юридических лиц для строительства многоквартирных домов. Причем привлечение это может быть только в трех вариантах оснований:
| На основании ДДУ (договора долевого участия) | Это определенный документ, форма которого законодателем точно не определена. Но в статье 4 ФЗ-214 есть масса условий, которые должно соблюдаться, чтобы договор можно было назвать именно ДДУ. |
| Путем выпуска эмитентом облигаций – жилищных сертификатов | В этой ситуации законодатель разрешает продавать сертификаты только в том случае, если организация, их выпускающая, соблюла особые требования к земельных участкам и разрешениям на строительство. Юридически – ценная бумага. Фактически – уже неиспользуемая схема продажи. |
| ЖСК и ЖНК | Это жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Их деятельность регулируется отдельным законом ФЗ-215 |
Застройщик в любой их этих схем – это юридическое лицо, которое является либо собственником, либо арендатором земельного участка, на котором разрешено построить многоквартирное жилье. Дольщик – это инвестор, который фактически платит застройщику за право в дальнейшем получить от него квартиру.
Права и обязанности, связанные с участием в компании, всегда прямо или косвенно связаны с имуществом компании. Для целей настоящей статьи разбивка была произведена в соответствии с критерием членства в компании, и, таким образом, корпоративные права и другие права были разделены.
Корпоративные права связаны с членством компании. К ним относятся: право на изменение или прекращение, голосование, управление делами компании и контроль. В дополнение к праву на изменение или расторжение соглашения вышеупомянутые права предоставляются по полуэмпирическим нормам и могут быть сформированы по-разному акционерами, как они желают, - если это приведет к расширению их сферы действия. Недопустимо ограничивать или лишать потенциального партнера их использования.
Чтобы проще было понять, что такое долевое строительство, нужно разобраться в алгоритме этих правоотношений:
Мы определились, что 214 фз об участии в долевом строительстве фактически предлагает две легитимные схемы покупки недвижимости. Это договор долевого участия и договор с ЖСК. Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень неоднократно говорил, что наиболее защищены граждане, которые приобрели жилье по договору ДДУ. Для того, чтобы понять «почему?», нужно знать особенности обоих видов договоров.
Правила, регулирующие эти права, являются характером формирования прав, то есть они дают человеку право своим действиям без участия другой стороны изменять, устанавливать или прекращать правовые отношения. Он имеет право вмешиваться в юридическую ситуацию другого лица.
Право на изменение или расторжение договора компании является привилегией, предоставляемой каждым акционером законодателем независимо от его или ее статуса. Это основано на общем принципе равенства юридических лиц и автономии воли сторон к правовым отношениям. Кодекс коммерческих компаний Позволяет сменить согласие компании с согласия всех партнеров, если в договоре не предусмотрено иное.
ЖСК – это сообщество людей, которое создано для строительства и управления многоквартирным домом. Люди вступают в кооператив, устраивают собрания и фактически самостоятельно управляют строительством, нанимая генподрядчиков. Соответственно, вся ответственность также равномерно распределяется на членов ЖСК, или, как их грамотно называть, пайщиков.
Предполагается, что при изменении контракта компании необходимо сотрудничать, когда продолжающееся функционирование или стремление к достижению общей цели подвергается риску, и это единственное решение. В таком случае обязательство сотрудничать является результатом общей обязанности лояльности партнеров. В особых случаях необходима возможность выступить с заявлением против бойкотирующего партнера для других членов компании для подачи заявления о желании. Исковое требование заменяется требуемым заявлением о желании.
Договорные отклонения от правила единогласия могут иметь разные формы. Наиболее часто встречаются введение в соглашение о компании, устанавливающее квалифицируемое, абсолютное или простое большинство, достаточное для изменения контракта. Можно изменить эту запись, предоставив одному акционеру более одного голоса. Обычно это происходит, когда он вносит гораздо больший вклад в компанию.
Регистрация права собственности на вашу квартиру производится не на основании договора – регистрационные органы могут его и не видеть или же просто не будут внимательно проверять законность любого из пунктов. Основания для права собственности – это справка, подписанная председателем ЖСК о том, что вы выплатили всю сумму за свое будущее жилье.
Доктрина придерживается мнения, что договорная оговорка, допускающая отступления от правила единогласия, должна точно определять случаи, в которых этот режим будет применяться. Так называемый принцип жесткости является инструментом защиты прав меньшинств в рамках ограниченного партнерства.
Прекращение контракта является одной из причин заключения контракта. Мы можем выделить три способа расторгнуть контракт с компанией. Во-первых, это прекращение действия соглашения с согласия других акционеров. Контракт компании должен включать соответствующее положение, предоставляющее каждому из партнеров, выбранных из них, или только один для прекращения деятельности компании, в частности в случае конкретных событий. Другие две ситуации связаны с прекращением действия соглашения компании независимо от пожеланий других акционеров.
Договор ЖСК несет за собой несколько преимуществ:
Со всеми плюсами система ЖСК имеет несколько кардинальных минусов, из-за которых можно стать обманутым дольщиком
Прекращение действия соглашения о партнерстве со стороны партнера по договору и расторжение кредитором одного из его партнеров - третьего лица. Прекращение деятельности компании во всех трех случаях осуществляется путем письменного заявления воли уполномоченным лицом.
Согласно воле законодателя, договор товарищества с ограниченной ответственностью должен быть в форме нотариального акта. Заявление о прекращении договора компании направляется акционерам в качестве участников договора. Предполагается, что заявления желаний должны быть сделаны заинтересованным лицам. Если договор заключен на неопределенный срок, то прекращение должно быть сделано путем декларирования завещания, предоставленного другим партнерам или партнерам, имеющим право управлять делами компании с полугодовым сроком до конца финансового года.
Риски стать обманутым дольщиком, купив квартиру через договор ЖСК, очень высоки. Так как отсутствие регистрации договора в Росреестре не исключает двойные продажи квартир!
Понятно, что договор, заключенный на всю жизнь партнера, - это соглашение, заключенное на неопределенный срок. Прекращение деятельности компании считается сделанным, когда адресаты были адресованы таким образом, чтобы они могли читать содержимое. Аннулирование уведомления о прекращении действия действует, если адресаты прибывают в то же время, что и денонсация или ранее. После выдачи уведомления он может быть отозван только с согласия всех партнеров.
К корпоративному каталогу доктрины ограниченного партнера относится «право голоса». Казалось бы, что в случае кодекса товарищества с ограниченной ответственностью было бы более уместным принять термин «оппозиция». Понятно, что в принципе принятие решения компанией требует согласия всех участников компании. Выражение оппозиции по крайней мере одним из них вызывает «блокировку» других. В такой ситуации согласие или оппозиция партнера не происходит в процессе голосования и не совпадает с тем, чтобы голосовать.
Давайте разберемся, что такое ДДУ. По сути это договор, согласно которому застройщик обязуется передать вас квартиру в построенном доме. При этом срок строительства, отличительные черты квартиры регулируются обязательными пунктами, предусмотренными 214-ФЗ. Также этот договор обязательно проходит проверку по всей базе Росреестра, поэтому продажа одной квартиры разным дольщикам – читай, мошенничество – исключено.
Однако следует иметь в виду, что создание ограниченного партнерства является очень гибким. Партнеры могут отказаться от правила единогласия, установив в соглашении компании, достаточного для конкретных юридических действий, получив согласие части акционеров. Таким образом, элемент голосования будет представлен в товарищество с ограниченной ответственностью, а в случаях, указанных в соглашении, решения будут приниматься простым, абсолютным или квалифицированным большинством голосов. В такой ситуации, при голосовании ограниченного партнера будет пониматься как осуществление «права голоса» путем одностороннего судебного иска, направленного на формирование ситуации его компании и других участников.
Если схема покупки квартиры проходит через договор долевого участия – двойные продажи квартир исключены!
Нужно понимать, что указанный в договоре срок сдачи дома – это не срок передачи квартиры. Поэтому убедитесь, что вы верно все прописали в бумагах с девелопером. От даты, указанной в договоре, застройщик может тянуть еще два месяца – это так называемый страховой срок, который в судебной практике обычно учитывается вне права требования неустойки.
Участник, голосуя, соглашается быть связанным результатом голосования, и его голос способен вызывать юридические последствия, если он или она взаимодействует с заявлениями о намерениях других акционеров. В соглашении компании акционеры могут также ввести обязательство участвовать в голосовании на официальном собрании, регулировать голосование доверенным лицом или оборотным голосованием и делать, например, количество голосов, исходя из стоимости внесенных взносов.
Как правомочные, так и обязанные в этом вопросе являются генеральными партнерами. В соответствии с концепцией ведения дел необходимо понимать все действия, направленные на достижение цели компании, признанной в контексте ее внутренних отношений. Сюда относятся фактические виды деятельности, бухгалтерский учет в компании, а также управление и принятие решений. Средствами управления делами компании являются фактические действия, юридические действия и действия, подобные юридическим действиям. Управление компанией - это вопрос внутренних отношений, а представление - внешнее.
Есть несколько основных плюсов, которые стоит учитывать, разбираясь в нюансах договоров долевого участия. Зато именно они кардинально защищают дольщика, в отличии от других схем покупки.
Подробнее об отличиях ЖСК и ДДУ можно прочитать в нашей статье « ».
Вышеизложенное различие не означает, что каждый раз мы имеем дело с двумя различными формами деятельности партнера; Он подчеркивает только два разных аспекта. В случае ограниченного партнерства участие ограниченного партнера в ведении дел ограничивается предоставлением юридическим лицам права на судебное разбирательство при условии, что закон или договор устанавливает обязательство всех акционеров согласиться.
Это изменение не влияет на право представлять компанию в отношениях с третьими лицами и не изменяет общие принципы ответственности по своим обязательствам. Ограниченные партнеры не могут предпринимать какие-либо управленческие действия или появляться за пределами компании, поскольку это может ввести в заблуждение третьих лиц.
Чтобы понять основную специфику механизма, следует знать, как расшифровывается дду – это договор долевого участия в строительстве. Ключевое – не договор купли-продажи, а именно долевого участия. В этой ситуации вы приобретаете не материальный объект, а ПРАВО на требование материального объекта, или квартиры.
Основной пункт, содержащийся в любом ДДУ – это предмет договора. В нашем случае это обязанность девелопера в оговоренный срок и за оговоренную сумму передать дольщику квартиру. Регулируется предмет договора статьей №4 ФЗ-214 .
В договоре обязательно должны быть:
Нужно проверить, когда был зарегистрирован первый договор долевого участия в новостройке, где вы собираетесь приобретать квартиру.
Также необходимо проверить, насколько полно застройщик раскрывает информацию о своей деятельности и о самой новостройке:
Предлагаем ознакомиться с договором долевого участия и внимательно изучить его ()
Процесс регистрации договора достаточно прост. Вам нужно подписать договор в офисе застройщика и отправиться либо в Росреестр вашего региона, либо в ближайший многофункциональный центр деловых государственных услуг, разницы нет. Обычно место предлагает застройщик.
Дольщик предоставляет на регистрацию следующие документы:
Сумма за пошлину можно узнать в самом управлении Росреестра или у сотрудников МФЦ. Она регулируется п.1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ – на момент написания статьи эта сумма равнялась 350 рублей.
Подробнее о процессе регистрации договора участия в долевом строительстве можно прочитать в ст. 48 ФЗ-214 .
Вы не обязаны платить за квартиру по ДДУ до того, как она пройдет регистрацию в Росреестре. Если же заплатите, а документы вернут, могут возникнуть проблемы с возвратом средств!
Для тех, кто собирается участвовать в долевом строительстве с помощью ипотечного займа, есть хорошие новости. Статья №5 ФЗ «Об ипотеке» регламентирует право на участие дольщика в ипотечном процессе с помощью залога и разрешает использовать для этого не только недвижимости, но и право требования недвижимости. Проще говоря, для покупки квартиры через ДДУ вам не нужен другой объект недвижимости, чтобы сделать на него залог. Достаточно только будущей квартиры в новостройке.
В ситуации с ипотекой вы просто заключаете еще один договор с банком и подаете на регистрацию не только ДДУ, но и банковские требования по залогу, и ваше право будет в залоге до полной выплаты цены в договорах.
Если вы все-таки решили участвовать в долевом строительстве через покупку пая в ЖСК, учитывайте следующие ваши обязанности:
Если даже это не отпугивает, то придется следовать следующему алгоритму:
Помните, что вы заключаете два договора. Первый – на покупку пая. Второй – на вступление в кооператив. И договор на вступление в ЖСК обычно платный, это еще 1-5% от стоимости вашей будущей квартиры.
Особенность этого механизма долевого строительства в том, что точных требований к договору на покупку пая нет. Можно лишь предложить ознакомиться с примером заполненного договора () и дать несколько советов:
Грамотно изучайте документацию, суд не примет во внимание довод о том, что вы не были в курсе о каких-то пунктах договора.
Законодатель, как уже говорилось ранее, косвенно и через прямую речь чиновников явно пропагандирует участие в долевом строительстве через договора ДУ. Это подтверждают и активные изменения 214ФЗ.
Так, в 2017 году закон поменялся в части:
Проблема обманутых дольщиков в долевом строительстве в будущем возникнуть не должна, утверждает законодатель. Это планируется решить с помощью особо фонда, в который будет отчисляться один процент от каждой квартиры, проданной с помощью ДДУ.
Деньги будут направляться на окончание строительства тех домов, в которых застройщик начал разоряться и не имеет возможности выполнить обязательства перед дольщиками.
Теперь сумма уставного капитала варьируется в зависимости от площадь строительства.
Еще одно значимое нововведение – это особый Единый реестр застройщиков страны. Пока что он формируется, официальный сайт реестра еще не открыт. Известно, что там будут систематизированы все данные, которые могут пригодиться для изучения юридического лица на предмет его потенциальной добросовестности в организации долевого строительства.
Изменения в долевом строительстве с одной стороны увеличивают стоимость конечного жилья за счет дополнительных государственных взносов в придачу к уже имеющимся расходом. Но при этом защищают интересы дольщиков на любом из уровней взаимодействия с застройщиком. Выбор схемы долевого строительства остается за вами.
