Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами:
а) на неопределенный срок;
б) на определенный договором срок менее года;
в) на определенный договором срок год и более.
Рассмотрим специфику правовой регламентации указанных сроков договора аренды нежилого помещения.
Неопределенный срок.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст. 651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г. по делу N А79-146-2001-СК2-170, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г. по делу N КГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу N А56-27225/03, от 25 января 2008 г. по делу N А26-394/2007).
Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).
Определенный договором срок менее года.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.
При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Определенный договором срок год и более.
Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53). При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).
При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) представляются:
А) заявление о государственной регистрации (которое, как правило, составляется непосредственно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);
Б) договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов). Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр — в регистрирующий орган (в дело правоустанавливающих документов);
В) кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади;
Г) документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора:
— для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (для российских граждан — паспорт гражданина РФ);
— для индивидуальных предпринимателей — документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;
— для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;
Д) документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя);
Е) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, или заявление об отсутствии брачных отношений (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель);
Ж) согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);
З) документ об уплате государственной пошлины.
Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления). Так, например, невозможно осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании, которое построено (и возможно, даже подключено к коммуникациям), однако не принято в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, в связи с чем документы о регистрации права собственности арендодателя на это здание не переданы в регистрирующий орган.
На практике между субъектами предпринимательской деятельности часто также заключаются предварительные договоры аренды, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды. Такие предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, независимо от того, на какой срок предполагается заключить основной договор аренды (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Условия реализации арендатором данного преимущественного права следующие:
А) преимущественным правом может воспользоваться только добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды. Соответственно, например, в случаях, когда арендатор несвоевременно уплачивал арендную плату, использовал объект аренды не по назначению или с нарушением условий договора, ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию объекта аренды и т.д., преимущественное право у арендатора отсутствует;
Б) арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Такое уведомление должно быть сделано арендатором в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;
В) арендатор вправе воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, предлагаемых другим потенциальным арендаторам. Соответственно, это могут быть иные (в сравнении с первоначальным договором аренды) условия по размеру арендной платы, порядку и целям использования объекта аренды и т.д. Следует учитывать, что при заключении договора аренды на новый срок арендатор не вправе навязывать арендодателю условия первоначального договора аренды. Как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Такой вывод косвенно следует и из абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Абзац 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ предусматривает правовые последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. При этом по смыслу указанной нормы не имеет значения, предполагал ли арендодатель заключить договор аренды с другим лицом непосредственно в момент истечения срока предыдущего договора аренды, или такое намерение появилось у арендодателя позднее (в течение года).
Обратим внимание, что п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет диспозитивный характер. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) «договор аренды для сторон этого договора, считается заключенным с момента передачи недвижимого имущества по договору, но в случае заключения договора на срок более года, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации».
По общему правилу, изложенному в статье 164 ГК РФ: «в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации».
Однако, несмотря на вышеуказанные нормы, существует правовая позиция Пленума ВАС согласно которой: «если собственник по незарегистрированному договору аренды передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, но для третьих лиц договор будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации договора» (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).
Что же значит «недействительность договора для третьих лиц», и какие риски для арендатора влечет такая недействительность? Представим, что планируется покупка объекта недвижимого имущества для дальнейшего использования под офис, и после реализации покупатель выясняет, что оказывается его новая собственность уже сдана в аренду на ближайшие 10 лет. Подобная ситуация явно нарушает права покупателя. Для защиты данных прав законодатель ввел нормы об обязательной регистрации в ЕГРН долгосрочных договоров аренды недвижимого имущества, при нарушении данных норм такой договор недействителен для любого третьего лица, из чего следуют следующие риски:
Это значит, что в том случае, если договор зарегистрирован в установленном порядке, то переход права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды.
Однако, в случае, когда договор не зарегистрирован, новый собственник вправе потребовать арендатора освободить помещение (Письмо ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).
Кроме того, при такой аренде арендатор несет также и налоговые риски. Связано это с тем, что на основании пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) «в целях налогообложения прибыли организаций расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации».
Расчетные документы по оплате арендной платы должны содержать ссылку на договор, в соответствии с которым осуществляются расходы.
Учитывая изложенное, расходы по незаключенному договору аренды не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций как не соответствующие критериям расходов, установленных статьей 252 НК РФ (письмо Минфина России от 23.11.2015 г. № 03-07-11/67890).
При этом следует отметить, что если договор содержит условие, согласно которому его положения распространяют свое действие на отношения сторон возникшие до момента заключения, то в таком случае, по мнению Минфина, арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору до момента его государственной регистрации могут учитываться для целей налогообложения (Письмо Минфина России от 25.01.2013 № 03-03-06/2/6, Письмо Минфина РФ от 05.03.2011 № 03-03-06/4/18, Письмо ФНС РФ от 13.07.2005 № 02-1-07/66).
Таким образом, в случае, если договор так и не будет зарегистрирован, весьма вероятно, что налоговые органы придут к выводу, что арендные платежи по договору нельзя признать расходом в целях налогообложения прибыли организации.
Таким образом, отсутствие регистрации долгосрочного договора аренды крайне невыгодно арендодателю, так как в таком случае он несет существенные риски.
В таком случае арендатор вправе воспользоваться гарантиями, предусмотренными статьей 165 ГК РФ, и обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации сделки, а также потребовать возмещения убытков, которые были вызваны задержкой в регистрации. При этом стоит помнить, что срок исковой давности по таким требованиям составляет один год.
Если у Вас возникают сомнения в возможности применения мер защиты, а также для формирования полной картины рисков, выработки и реализации наиболее эффективной стратегии при взаимодействии с контрагентом – обращайтесь к квалифицированным консультантам, оказывающим услуги
В определенных случаях договоры аренды недвижимости подлежат государственной регистрации. В письме от 25.01.2013 № 03-03-06/2/6 специалисты Минфина России высказали мнение, что арендную плату по таким договорам можно учесть при налогообложении прибыли и до момента их госрегистрации, но при соблюдении некоторых условий.
Буква закона
В комментируемом письме финансисты напомнили: договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации. Такой вывод следует из ст. 609 и 651 ГК РФ и подтверждается п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66. Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
При налогообложении прибыли затраты на аренду имущества, используемого в предпринимательской деятельности, относятся к прочим расходам, связанным с производством или реализацией, на основании подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. Но при соблюдении требований ст. 252 НК РФ такие расходы должны быть:
Если долгосрочный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, то налоговый учет арендных платежей не вызывает вопросов. Однако на практике между передачей объекта в пользование арендатору и госрегистрацией договора аренды может проходить довольно продолжительное время. Может ли арендатор включить арендную плату в состав налоговых расходов, не дожидаясь регистрации договора?
Минфин: «можно, но с оговоркой!»
Финансисты отвечают на этот вопрос положительно, но при этом выдвигают ряд условий. Так, в комментируемом письме чиновники отметили, что в общем случае расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть приняты для целей налогообложения. То есть незарегистрированный долгосрочный договор аренды считается незаключенным. Следовательно, затраты по нему нельзя включить в состав расходов при расчете налога на прибыль.
Но стороны договора вправе установить, что условия сделки применяются к отношениям, возникшим до ее заключения. Поступить так позволяет п. 2 ст. 425 ГК РФ. Значит, делают вывод финансисты, если договором аренды определено, что арендатор получил объект в пользование до государственной регистрации данного контракта, то арендные платежи по такому договору можно учесть при налогообложении прибыли с момента начала фактического использования имущества.
Надо сказать, что, по сравнению с более ранними разъяснениями, чиновники несколько смягчили свою позицию. Например, в письме Минфина России от 05.03.2011 № 03-03-06/4/18 отражена аналогичная точка зрения, но с дополнительной оговоркой. Здесь специалисты финансового ведомства также указывали, что арендную плату по незарегистрированному долгосрочному договору организация вправе учесть при налогообложении, если он предусматривает, что объект получен в пользование до заключения договора. Сделать это можно, начиная с момента получения имущества в пользование. Но при условии, что документы поданы на государственную регистрацию.
Суды менее требовательны
Как показывает арбитражная практика, в большинстве случаев суды единодушны — арендные платежи по незарегистрированному договору аренды можно учесть при расчете налога на прибыль без всяких оговорок. Так, в постановлении ФАС Московского округа от 02.02.2011 по делу № КА-А40/15635-10 речь шла о госрегистрации дополнительного соглашения к долгосрочному договору аренды. Арбитры констатировали, что отнесение на затраты фактически понесенных расходов по арендной плате не может быть поставлено в зависимость от наличия или отсутствия государственной регистрации договоров аренды.
ВАС РФ в Определении от 15.10.2007 № 12342/07 также пришел к выводу, что налоговое законодательство не связывает отнесение на расходы арендных платежей с наличием или отсутствием государственной регистрации договора аренды, поскольку подобного условия в Налоговом кодексе нет. Аналогичная точка зрения отражена в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 14.06.2007 по делу № А05-12472/2006-1, от 11.12.2008 по делу № А56-55188/2007, Уральского округа от 17.11.2009 по делу № Ф09-8972/09-С3.
Следуя логике судей, арендатор вправе учесть арендные платежи при налогообложении прибыли, не дожидаясь государственной регистрации договора аренды. Причем независимо от того, содержит этот договор положение о том, что его условия распространяются на отношения, возникшие до заключения (госрегистрации) договора, или нет. Факт подачи документов на госрегистрацию также не важен. Но такой подход не безопасен — если указанные условия не выполняются, налоговики при проверке могут не принять арендные расходы.
Ищем безопасные варианты
Чтобы полностью обезопасить себя от претензий контролеров, арендатору, по нашему мнению, лучше придерживаться следующего порядка действий.
Во-первых, предусмотреть в договоре с арендодателем, что объект передается в пользование до государственной регистрации договора аренды и его условия применяются к отношениям, возникшим до заключения (то есть госрегистрации) сделки.
Во-вторых, начать включать арендные платежи в состав налоговых расходов только после того, как документы будут переданы на госрегистрацию. При этом при налогообложении прибыли можно учесть затраты на аренду, произведенные с момента получения имущества в пользование — как до подачи документов, так и после нее.
Также отметим, что на практике существует еще один безопасный вариант оформления долгосрочной аренды, позволяющий и вовсе избежать налоговых проблем. А именно: заключить договор на срок менее года, а затем возобновить его на неопределенный срок. Такие сделки государственной регистрации не подлежат, поскольку в обязательном порядке нужно регистрировать лишь контракты со сроком от года и выше (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Соглашения, пролонгированные на неопределенный срок, под данный порядок не подпадают. Соответственно, арендные платежи можно учесть при налогообложении прибыли без госрегистрации договора, поскольку она в данном случае не требуется. Аналогичная позиция отражена в
Долгое время в практике происходило следующее: сторона, которой договор аренды становился неинтересен, предъявляла иск о признании договора незаключенным, ввиду отсутствия его государственной регистрации. Суд зачастую по чисто формальным признакам признавал договор незаключенным, не принимая во внимание то обстоятельство, что договор исполнялся сторонами длительный период.
25.02.2014 ВАС издал информационное письмо №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — Обзор).
Основная цель документа направлена на борьбу с необоснованным признанием договоров незаключенными . Речь в Обзоре идет о различных договорах, но в данной статье мы коснемся только здания (или помещения).
Ранее в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. от 25.12.2013) (далее- Постановление №73) ВАС уже высказывался по вопросу заключенности договора аренды в отсутствие государственной регистрации последнего. В пункте 14 Постановления №73 рассмотрена ситуация, когда долгосрочный договор аренды здания или сооружения не зарегистрирован, но стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем его существенным условиям и начали его исполнять. Такое соглашение связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них исходя из ст. 310 ГК РФ.
В Обзоре это положение развивается, в нем прямо указано: «Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность». К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила о договоре аренды.
В Обзоре прослеживается идея о том, что государственная регистрация договора аренды недвижимости осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Такая регистрация имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость, и создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Договор не прошедший государственную регистрацию, не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Например, арендатор по незарегистрированному договору аренды не сможет ссылаться на ст.617 ГК РФ при смене арендодателя (собственника), и требовать сохранения договора от нового собственника, так как новый собственник, не мог знать об обременении помещения договором аренды, поскольку последний не был зарегистрирован. При этом речь идет о добросовестных третьих лицах, которые не знали о наличии сделки. Такое незнание презюмируется, если договор аренды не был зарегистрирован . Но если другая сторона спора докажет, что, приобретая право на недвижимую вещь, третье лицо знало о наличии незарегистрированного договора, то его заявление об отсутствии государственной регистрации будет считаться злоупотреблением правом.
Один из самых распространенных и часто заключаемых договоров на территории нашего государства является договор аренды. При его заключении и исполнении необходимо учитывать множество деталей, позволяющих в дальнейшем правильно построить позиции обеих сторон договора.
Правовому регулированию данного договора посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Договор аренды не влечет за собой смены собственника, а предусматривает лишь передачу арендодателем арендатору имущества либо только в пользование, либо в пользование и во владение одновременно. Сдать имущество в аренду может только его собственник. Однако, в качестве лица, подписывающего договор, может выступать не собственник, а управомоченное им лицо (агент, риэлтор и т.д.).
Наряду с договором аренды может заключаться договор найма жилого помещения и часто эти два вида договоров смешивают. Рассмотрим, в чем состоит их отличие и особенности. Оба договора представляют собой виды договора имущественного найма. Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ, договору аренды посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Когда за плату сдается жилое помещение для проживания в нем, заключается договор найма жилого помещения. В остальных же случаях: когда сдается иное недвижимое имущество, помимо жилых помещений (офисы, здания и т.д.), или когда жилые помещения сдаются юридическому лицу, заключается договор аренды. Таким образом, тип используемого договора зависит от сторон договора (физическое или юридическое лицо), а также от объекта договора (жилое помещение или иной объект недвижимости).
Одно из наиболее важных практических отличий аренды от найма состоит в том, что договор найма квартиры не подлежит государственной регистрации , независимо от срока действия. То есть заключая договор найма квартиры даже на 5 лет, достаточно поставить подписи под договором и этот договор будет действителен, без каким бы то ни было дополнительных действий. В отличие от этого, договор аренды, заключенный на год и более должен пройти государственную регистрацию, без которой он будет обладать существенными дефектами. Подробнее об это мы расскажем далее, а сейчас вернемся к договору аренды.
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды, а также условия о размере арендной платы. Согласно статье 609 ГК РФ письменная форма договора аренды требуется в случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, а также, если договор заключен на срок более года.
В число существенных условий не входит срок, на который заключен договор аренды, но несмотря на это, срок договора является важным моментом, поскольку он напрямую связан с процедурой государственной регистрации.
Регистрация договора аренды требуется в случае, если он заключен на срок не менее одного года .
Освобождается арендатор от процедуры регистрации в двух случаях:
В соответствии со ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора. На это указано в п.п. 31-32 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66. Поэтому, если срок такого нового договора аренды менее года, он также не подлежит государственной регистрации.
Да, но только для сторон этого договора, для третьих лиц он не имеет правового эффекта. Иными словами, арендатор не может отказаться вносить арендную плату, сославшись на то, что договор не был зарегистрирован, равно как и арендодатель не может произвольно выгнать арендатора из занимаемого объекта недвижимости.
Однако арендатор не имеет преимущественного права перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не сохраняет права аренды при переходе права собственности на недвижимость к другому лицу и т.д. То есть для всех остальных лиц, помимо арендатора и арендодателя, договора аренды как будто нет. В том числе это предполагает, что арендодатель может заключить с третьим лицом договор аренды в отношении той же недвижимости, зарегистрировать его, и тогда новый арендатор будет иметь приоритет перед предыдущим, занимающим помещение по незарегистрированному договору.
Напомним, что в конце 2012 года был принят Федеральный закон устанавливающий, что правила государственной регистрации договора аренды недвижимости не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года. Но как только этот закон вступил в силу, сразу появился новый, отменивший данное правило и государственная регистрация договора аренды недвижимости возобновилась уже 4 марта 2013 года. Причины внесения изменений в уже принятый закон законодателем никак не комментировались. Но отмена и последующее восстановление норм о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, само собой, породили неопределенность в отношении последствий договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г.: действительны ли договоры аренды, которые были заключены в эти дни и не прошли государственную регистрацию?
В Постановлении Пленума от 25.12.2013 № 98, ВАС РФ разъяснил, что договор аренды недвижимости, заключенный 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года и не прошедший государственную регистрацию, обязателен только для его сторон и не позволяет арендатору противопоставить свои права третьим лицам. Иными словами, такой договор действителен для сторон, но для третьих лиц он не существует, то есть его правовой режим полностью соответствует рассмотренному ранее для договоров, не прошедших госрегистрацию.
Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.
