На фоне постоянно повышающегося интереса покупателей к загородной недвижимости сегодня все больше банков начинают предоставлять кредиты, помогающие купить в ипотеку до м. Разобраться в особенностях такой банковской услуги и познакомиться с ее основными условиями поможет данная статья.
Нужно сказать, что кредитование приобретения индивидуальных домов еще совсем недавно банкам было не очень интересно: сложившееся после кризиса 2008 года негативное отношение кредиторов к подобному роду услуг было обусловлено резким снижением ликвидности жилых домов и одновременным повышением количества невозвратов долгов. Но финансовая ситуация в стране постепенно стабилизируется: увеличивается количество людей не только желающих приобрести дом в ипотеку, но и имеющих для этого возможность; снижаются риски кредитования - и банки начинают усиленно развивать данное направление, предлагая гибкие программы и смягчая условия ипотеки.
Квартира, как и индивидуальный жилой дом, является объектом недвижимости. Так почему же банки кредитуют покупку квартиры с удовольствием, а ссуду для приобретения дома даже сегодня дают не всегда и не все?
Чтобы ответить на этот вопрос, надо разобраться и понять: что для банка является целью? Конечно же, получение прибыли. Для банка очень важно, чтобы клиент исправно платил. А вот если заемщик не может вернуть деньги, тогда кредитор прибегает к обеспечению исполнения обязательства - забирает себе залог. И чем выше ликвидность залога, тем быстрее банк вернет себе деньги. В итоге большое влияние на привлекательность того или иноговида кредитования недвижимости является ликвидность залога, в роли которого, в большинстве случаев, выступает объект ипотеки.
Сложившиеся на сегодня условия на рынке недвижимости позволяют продать квартиру в черте города намного быстрее, чем загородный дом. Это обусловлено не только ее «городским» месторасположением, но еще и особенностямииндивидуальных характеристик, присущих частному дому: квартира «универсальна», а дом имеет свои архитектурные и инженерные особенности, созданные по желанию хозяина.
Вполне естественно - то, что нравится одному человеку, не всегда по вкусу другому. Поэтому в случае, если банку придется объект продавать, может потребоваться довольно много времени, пока найдется новый хозяин дома - тот, кому он приглянется. А банк не только не сможет быстро вернуть деньги, но еще и понесет расходы на содержание этого актива.
Еще одним отличием дома от квартиры является наличие земли, на которой он построен. В большинстве случаев, покупая дом, покупатель еще и приобретает земельный участок, являющийся отдельным объектом недвижимости. Покупка земли регулируется своими законодательными актами, а сама процедура до сих пор довольно длительна и имеет целый ряд сложностей.
Проблемой получения ипотеки под загородный дом являются и трудности, связанные с проведением его оценки: в данном случае анализируется не только стоимость самого строения, но и земельного участка. Во внимание принимаются: удаленность от города, направление, престижность места, наличие коммуникаций и подъездных путей, водоемов и инфраструктуры и многие-многие другие характеристики.
Трудность оценки состоит еще и в том, что каждый дом индивидуален, а потому «правильных» аналогов на такие объекты найти невозможно. В случае если оцениваемый объект расположен в коттеджном поселке, то установить его рыночную стоимость проще. А вот небольшой домик, находящийся где-нибудь в глуши, вызовет массу затруднений у оценщика. Трудности с оценкой и ее субъективностью в свою очередь не понравятся банку, поскольку появятся сомнения в достоверности стоимости объекта. Есть сомнения у банка - сложнее оформить ипотеку.
Еще одной проблемой ипотеки загородных домов являются немалые дополнительные расходы по их страхованию: ведь если приобретаемый дом является залогом, его нужно застраховать, а это удорожает и без того немалую стоимость приобретения загородного владения. Кстати говоря, отказ заемщика от страхования недвижимости может и не являться препятствием к получению кредита, но однозначно увеличит для банка риск сделки, а потому повлечетза собой повышение процентной ставки по нему - она будет порядка 16-20%. Кроме страховки дома банк, скорее всего, потребует застраховать жизнь заемщика и потерю им трудоспособности. К этому необходимо быть готовым.
Банк дает согласие на кредитование покупки далеко не каждого жилого дома:
Вот почему не стоит давать аванс за дом до тех пор, пока вами не будет получено согласие банка на его приобретение. И, даже если вам кажется, что все условия идеально подходят обеим сторонам, нет стопроцентной гарантии, что банк даст согласие на покупку именно этого дома. Вполне возможно, что ваша кандидатура как заемщика банк устроит, а вот дом придется поискать другой.
Главным требованием к кандидату на получение ипотеки под загородный дом является его платежеспособность. А поскольку сумма выдается очень немалая, то зарплата в данном случае должна быть достаточно высокая. Рассматривая возможность выдачи кредита, банки учитывают не только официальный доход, но и перспективы заемщика на его месте работы, а также репутацию самого работодателя.
Самым удачным возрастом для оформления ипотеки считается промежуток с 35 до 45 лет. В этом возрасте у человека уже появляется некая стабильность, он добивается определенных успехов в работе, проявляет себя как специалист, который даже в случае потери одного рабочего места сможет без проблем найти другое. Да и до пенсии еще далеко.
Если собственных доходов оказывается недостаточно, можно привлечь созаемщиков, чьи доходы также будут учитываться банком при принятии решения о выдаче кредита. Напомним, что супруги по закону становятся созаемщиками и совладельцами купленной недвижимости автоматически (если об ином не свидетельствует брачный договор). Созаемщиками могут выступать не только родственники и физические лица, но и любые другие граждане, а также организации (например, работодатель).
Ипотека под загородный дом невозможна без залога, к которому банк выдвигает главное условие: его оценочная стоимость должна быть чуть больше (процентов на 10-15) суммы получаемых кредитных средств. Очень часто ипотеку рассчитывают взять под залог того объекта, который с помощью нее приобретается. Однако банк может на это и не согласиться, если дом ему покажется низколиквидным. В таких случаях заемщику можно заложить другую собственность - например, квартиру в черте города.
Передаваемое в залог имущество должно быть без каких-либо «проблем» и обременений. Согласно закону«О регистрации прав на недвижимое имущество» (ФЗ № 122 от 21.07.1997г.) любые изменения в правах на недвижимость, информация о сделках с ним вносятся в специальный Единый госреестр. Из него можно узнать обо всех правообладателях на дом, а также о возможном наличии ограничений. Процедура оформления ипотеки может затянуться из-за дотошной проверки всех правоустанавливающих документов в том случае, если продающийся дом имел несколько предыдущих собственников.
В качестве дополнительных мер обеспечения исполнения кредитных обязательств к заемщику со стороны банка может быть выставлено требование о привлечении поручителя. Для чего? В случае утраты платежеспособности заемщиком оставшуюся часть кредита будет выплачивать вместо него поручитель. Правда в дальнейшем поручитель может предъявить регрессное требование о возмещении своих расходов к заемщику. Но если у последнего нет денег для того чтобы вернуть долг банку, то вряд ли онивдруг появятся, чтобы рассчитаться с поручителем. Если размер ипотечной суммы велик, то можно привлечь нескольких поручителей и разделить между ними ответственность солидарно.
Загородный дом стоит на земле, следовательно, вместе с правами на дом должны передаваться и права на землю. Поскольку в данном случае фактически присутствуют два объекта недвижимости, то и процедура проверки документов и оформления перехода прав удлиняется и усложняется. Как мы уже говорили, оформление земли сегодня еще не стало беспроблемным процессом. Относительно недавно вступивший в силу закон «О государственном кадастре недвижимости» (ФЗ № 221 от 24.07.2007г.) пока не дал возможность выработать четкий механизм действий в данной области правоотношений: бумажная волокита и бюрократические проволочки делают процесс регистрации земельного участка долгой процедурой с массой трудностей и неожиданностей.
Кроме того, участок не всегда находится в собственности продавца дома - он может и арендовать его, а это повлечет за собой переоформление договора аренды на нового собственника дома. Однако нет гарантий, что такое переоформление состоится.
Земля вообще может быть общей собственностью: в некоторых поселениях все объекты возводятся на едином участке, а разделение для каждого домика не делается. Однако банки крайне отрицательно относятся к ситуации общей собственности на землю. Причина - все те же многочисленные сложности при реализации объекта в случае невозврата ипотечного кредита.
Стоимость индивидуального дома может достигать нескольких миллионов рублей или даже десятков. Сразу скажем, что ипотеку на покупку коттеджа, таунхауса или иного вида загородного дома вряд ли какой-нибудь банк выдаст без первоначального взноса. Размер первого вложения в разных банках существенно различается - в зависимости от политики самого банка и срока, на который берется кредит. Если же говорить о средних цифрах - изначально необходимо внести от 10 до 40 % стоимости объекта недвижимости.
Для небольших домиков в ряде банков в качестве первоначального взноса разрешается использовать материнский капитал, одним из целевых назначений которого как раз и является улучшение жилищных условий за счет приобретения недвижимости.
Условия ипотеки в каждом банке также сильно различаются: схема кредитования покупки загородного дома довольна гибкая. Ставки по ссуде зависят (средняя - около 15%), в основном, от срока ипотеки и размера первоначального взноса. Наличие поручителей также может повлиять на величину процентов. Что касается сроков, на который выдают такие кредиты, он составляет 15-20 лет, но некоторые банки согласны «подождать» до 30 лет.
В банке можно оформить кредит не только на приобретение квартиры, но и на частный дом, а иногда и пустой земельный участок для строительства. Ниже вы можете подробнее узнать о том, как оформляется ипотека на частный дом, какие требования выдвигают банки, в чем преимущества и недостатки программы.
Ипотека на приобретение частного дома доступна в некоторых банках.
Далеко не все банки поддерживают ипотечное кредитование загородных и частных домов. Это связано с возрастанием рисков. Ведь квартира – проверенный продукт, а частный дом всегда индивидуален как в качестве конструктивных решений, так и по законодательной базе.
Проблемы могут возникнуть с земельными участками – не все банки соглашаются на такой залог. Иногда для оформления ипотеки банк требует предоставить другое, уже имеющееся имущество в залог. В любом случае, приобретаемое имущество на период кредитования будет находиться под залогом. Отталкиваться нужно от того, что существует несколько вариантов сделок.
Во-первых, можно приобрести готовый дом или купить землю для его постройки. А, во-вторых, если покупать готовый дом, можно выбрать вариант с земельным участком или без него. Согласитесь, с квартирой все гораздо проще. О плюсах и минусах каждого варианта с частным домом поговорим ниже.
Приобретение готового дома удобно тем, что позволяет сразу же переехать в новое жилье, это хороший вариант инвестирования. Для некоторых категорий заемщиков (военных, молодых семей, бюджетников) доступны льготные условия кредитования. Однако при потере платежеспособности есть риск лишиться жилья, а итоговая переплата выходит гораздо большей, чем при покупке участка. Да и сам процесс оформления ссуды сложнее.
Купив земельный участок, понадобится не только платить за него деньги банку, но и выделять средства на строительство. А постройка дома с нуля – затяжной и дорогостоящий процесс. К преимуществам можно отнести возможность контролировать все этапы постройки и экономию денег, выплаченных банку в качестве процентов.
Не все банки соглашаются выдавать ипотеку под залог земельного участка. Страховая стоимость таких объектов низкая, как и ссуда на строительство. Выбор местоположения дома в этом случае существенно ограничивается.
Однако покупка дома без участка дает свои преимущества:
Если у вас уже есть дом, находящийся в неудовлетворительном состоянии, можно оформить ипотеку на его реконструкцию. В этом случае залоговым объектом может выступать не только дом, но и участок, на котором он находится. Реконструкция подразумевает изменение планировки, возведение пристроек или надстроек, замену изношенных конструкций или оборудования.
Банки выдают ипотеку на частную недвижимость на срок от 5 до 25 лет. Большинство из них требуют внесение первоначального взноса, составляющего 10%-30% от стоимости приобретаемого жилья. Однако иногда можно оформить ипотеку и без него.
Льготными условиями кредитования могут воспользоваться военные, молодые семьи – для них разработаны отдельные ипотечные продукты во многих банках. Фиксированной процентной ставки при этом нет. Каждый банк выдвигает свои условия. Но процентная ставка на 2-3% выше, чем в стандартных программах.
Сравнить информацию из нескольких банков можно по нижеприведенной таблице. Однако следует уточнять актуальность каждого предложения непосредственно в отделении банка.
Условия ипотеки на частный дом в разных банках.
Если вы хотите купить готовый частный дом, он должен соответствовать ряду требований. Основное из них – это ликвидность. Банк реально оценивает возможность быстрой продажи дома при возникновении непредвиденных ситуаций.
Требуется обязательная оценка недвижимости. От полученной цифры банк будет отталкиваться при определении кредитного лимита. Будет учитываться удаленность частного дома от города, дорог, инфраструктуры, статус земельного участка (поселок или город), наличие коммуникаций.
Они не отличаются от требований, выдвигаемых банками при оформлении стандартной ипотеки. При этом учитывается не только платежеспособность, но и наличие другого имущества в собственности клиента – недвижимости, автомобиля.
Для оформления ипотеки понадобится принести в банк документы, подтверждающие платежеспособность клиента, а также те, которые относятся к приобретаемой недвижимости. Среди них: кадастровый план и паспорт, документы на право собственности, технический паспорт, оригинал выписки из ЕГРП, пенсионное удостоверение, ИНН, оценка объекта независимым экспертом, справка о доходе, выписка со счета, подтверждающая наличие средств на первоначальный взнос.
Ипотечные программы в банках нередко обновляются, поэтому об актуальных предложениях можно узнать в отделениях. Ниже приведены программы, которые были наиболее востребованы.
Собственный дом в городе или пригороде – мечта многих россиян. В 2017 году ведущими банками разработаны несколько программ для приобретения такой недвижимости. Условия ипотеки на частный дом имеют некоторые нюансы, о которых обязательно нужно знать.
Банки охотно кредитуют покупку недвижимости на первичном рынке, берут в залог, поскольку ее ликвидность достаточно высока, проблем с продажей в случае отказа от погашения ссуды практически не возникает. Ликвидность частных домов немного ниже, а риски банков при выдаче такой ссуды выше. Стандартная процентная ставка для ипотеки на частную недвижимость выше, чем на жилье в новостройке, но есть ряд программ, позволяющих существенно сэкономить на выплатах банку.
В обеспечение кредита можно предложить банковской организации другое жилье, стоимость которого соизмерима со стоимостью приобретаемого.
«Сбербанк», «ВТБ 24», «Газпромбанк» и другие ведущие кредитно-финансовые организации выдают ипотеку на приобретение дома, выдвигая следующие условия:
Получить заемные средства под кирпичный дом новой постройки с подведенными коммуникациями в черте города намного реальней, чем под старый деревянный на окраине. При выдаче ипотеки и расчете ее размера банки учитывают много факторов: оценочную стоимость частного владения, месторасположение, удаленность от крупных населенных пунктов или центра города, развитость инфраструктуры в районе постройки. Максимальный размер ипотеки на частный дом ограничивается 70-85% его стоимости.
К клиентам – гражданам РФ, которые хотят взять деньги в долг на покупку частного дома, банки выдвигают такие требования:
Крупнейшие банки предлагают ссуды на покупку недвижимого имущества по нескольким программам, включая те, которые субсидируются из федерального и муниципального бюджетов. Поэтому не стоит беспокоиться, дают ли ипотеку на частный дом молодым семьям или другим льготным категориям граждан. Ответ однозначен – дают. Нужно изучить предлагаемые условия и выбрать наиболее приемлемые.
В рамках программы «Готовое жилье» Сбербанк кредитует заемщиков на приобретение готового частного жилья. Плата за кредит – от 12% годовых. Размер ставки зависит от категории заемщика, суммы первоначального взноса, срока выплаты ипотеки, наличия у клиента зарплатной карты Сбербанка, статуса молодой семьи.
Основные условия ипотеки на частный дом от Сбербанка:
Для клиентов, получающих зарплату на карту Сбербанка, и сотрудников компаний-клиентов предусмотрены специальные условия.
В рамках этой программы заемщики могут оформить неперсонализированную кредитную карту с лимитом до 150 тыс.руб. либо персонализированную с лимитом до 200 тыс.руб. Обязательным условием является страхование залогового жилья в пользу банка на полный срок ипотеки.
ВТБ 24 предлагает ипотеку на частный дом по программе «Покупка готового жилья». Условия ипотеки на покупку дома следующие:
Взять заемные средства по уменьшенной ставке могут зарплатные клиенты кредитной организации при условии полного комплексного страхования здоровья, жизни заемщика и залогового имущества. Банк требует страховку рисков утраты, повреждения недвижимости, а на 3 первых года после взятия ссуды – страховку риска ограничения права собственности. Страховую компанию можно выбрать из списка, предоставляемого кредитной организацией, либо предложить свою.
Предоставляя высоколиквидную недвижимость как гарантию возврата заемных средств, клиент банковской организации может рассчитывать на кредиты по льготным условиям. Сбербанк предлагает взять
Взять ипотеку на частный дом получится далеко не в каждом банке. Дело тут вовсе не в цене вопроса, а в том, что индивидуальный застрой имеет множество подводных камней. В этой области много долгостроя, часто имеются проблемы с собственностью на землю, низкой ликвидностью домов на вторичном рынке, так как частное жилье имеет особые параметры износа.
На что дадут деньгиНи одна кредитная организация не выдаст средства под любой дом - необходимо, чтобы он соответствовал .
Правила, по которым оценивается залог, у кредиторов разнятся. Следует понимать, что приобретаемая по ипотечной программе недвижимость становится обеспечением кредита, а следовательно, стоит прислушаться к этим правилам. Общие условия все же имеются.
Также оценивается участок, на котором стоит недвижимость. И здесь требования весьма жесткие. Земля должна находиться в собственности. Все строения на ней, в том числе незавершенные, должны иметь регистрацию. Максимальный размер владений определен 20 сотками, но это правило не является жестким.
Рассматривать банковские предложения можно бесконечно долго, они будут разниться по пакетам документов и процентным ставкам. Более интересно обсудить тонкости, которые смогут помочь сэкономить или, по крайней мере, не переплатить по ипотечному кредиту.
Итак, большинство банков выделяют ипотечный кредит на загородную недвижимость в отдельную категорию. Здесь имеется своя иерархия: займ на дачу и ссуда на жилой дом будут сильно отличаться. Поэтому обращайте внимание на направление пакета. Так, на дачный домик с шестью сотками можно под процент, начинающийся от 9,5%. При индивидуальном строительстве он составит от 10%. Россельхозбанк под строительство своего особнячка выдаст ссуду под 12 %, а на покупку готового домика под 11,5%.
Еще такие программы функционируют в Альфа-банке, но нужно готовить сумму в размере 40% первоначального взноса.
Более того, некоторые кредиторы, например АИЖК, предлагают комбинированную ставку. Суть такого договора заключается в ежегодном пересмотре ставки в соответствии с уровнем инфляции в потребительском секторе. Выгода для заемщика в таком способе кредитования видна только при краткосрочных займах, когда имеется шанс выплатить всю сумму долга за фиксированный период.
