Здравствуйте! В эру стремительных перемен, все стремится к обновлению, улучшению и упрощению. С этой целью устаревшие жилищно-эксплуатационные конторы, известные под аббревиатурой ЖЭК, повсеместно заменяются управляющими компаниями (УК). Таким образом, государственные структуры передают управление большими домами в частные руки. Коммерческая основа управления не навязывается жителям многоэтажек, а дается как альтернатива государственной опеке. Еще одним вариантом управления собственным жильем, согласно законодательству РФ, является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ). Свой выбор жители каждой многоэтажки делают самостоятельно на специально организованном собрании.
Что такое УК?
Управляющая компания представляет собой коммерческую организацию, акционерное общество или некое юридическое лицо, имеющее лицензию Банка России, призванное управлять и содержать в техническом и санитарном порядке многоквартирные постройки.
Организация выбирается владельцами квартир и с ней заключается соответствующий договор. Неоспоримыми плюсами контракта становится обещание УК решать все возникающие у жильцов вопросы, проблемы и претензии. Также управление сохранностью личного имущества каждого жильца переходит в руки компании. Отпадает необходимость знать начальника ЖЭКа, главы ТСЖ, электрика, сантехника и прочий обслуживающий персонал – все сделает УК. Организация занимается инвестициями коллективного фонда, управляет средствами пенсионных накоплений, страховыми резервами и ипотеками.
Минусом же является сложность контроля качества предоставляемых услуг и повышения коммунальных расходов. Все права и обязанности компании отображаются в соответствующих разделах договора, а за все услуги жильцы обязуются ежемесячно выплачивать организации определенную сумму.
Какие бывают управляющие компании
Как правило, говоря об УК, люди имеют в виду обобщенное понятие, то есть все виды организаций. Хотя они делятся на несколько видов. Управляющие компании разделены на три вида, в зависимости от их назначения и вида деятельности:
1. Управляющие организации – их основная задача состоит в посредничестве между жильцами и исполнителями различных услуг, например, ремонтных, коммунальных, уборочных. Для всех работ нанимаются дополнительные организации.
2. Гибридные УК – предоставляют как управленческие, так и ремонтные услуги. Весь спектр обслуживающих работ проводится компанией без участия других лиц. Принцип действия таких корпораций схож с ЖЭКами.
3. Эксплуатационные фирмы не предоставляют коммунальных услуг. Но выполняют все работы по эксплуатации, техническому и санитарному ремонту домов с предварительным составлением контракта. Договор может быть заключен как с самими жильцами, так и с товариществом собственников жилья или управляющими компаниями.
Выбирая подобную фирму, жильцы должны заключить договор, где будут прописаны права и обязанности организации. Выбор любого из видов УК остается за владельцами жилья. В голосовании должны участвовать все жильцы и решение считается принятым, когда его одобрит большинство. Однако, если осуществить выбор не удается, органы власти имеют право принудительно постановить с каким УК жильцам придется работать.
Обязанности управляющей компании
В заключенном между жильцами многоквартирного дома и управляющей компанией договоре должны значиться пункты, которые исполняющая организация обязана выполнять неукоснительно. Иначе контракт может быть аннулирован и компании придется выплатить большой штраф.
Существуют корпорации, которые стремятся заполучить клиентов не совсем корректным способом. Такие УК предлагают жильцам избавить их от забот об управлении их коммунальными счетами и взять их на себя. С такой компанией не стоит работать.
Какой бы фирме ни отдали предпочтение жильцы многоквартирного дома, все обязанность УК обязательно должны быть прописаны в контракте. Язык изложения пунктов должен быть корректным и юридически верным, чтоб в дальнейшем не было возможности двояко интерпретировать любой из его пунктов.
Ремонтные работы
Одним из самых важных пунктов договора, прописанных в разделе обязательств компании, является реализация ремонтных и эксплуатационных работ. С этой целью УК должна стремиться оказать максимально качественную и своевременную организацию услуг.
Сторона, берущая на себя обязательства, должна предоставлять два вида ремонтов:
Какой именно вид ремонта необходим в каждой конкретной ситуации решает специально созданная комиссия в зависимости от состояния здания и поставленных задач.
К первому виду работ относится своевременное и постоянное проведение ремонтных работ, которые предупредят ранний износ здания, его частей или специального оборудования. А также устранение мелких неполадок и поломок. В текущий ремонт могут входить такие работы: починка кровли, утепление стен и ограждений, починка фасадов и балконов, замена частей водопроводов и трубопроводов, укрепление дорожек и тротуаров, ремонт детских и спортивных площадок, покраска скамеек и так далее.
Текущий ремонт, в свою очередь, подразделяется на два типа:
планово-предупредительный или профилактический, который следует выполнять с определенной периодичностью. В него входят сезонные работы и подготовка к зимнему и летнему периодам. Осмотр инженерного оборудования и, при необходимости, его наладка. Целью этого ремонта является нормальная работа всех служб здания;
внеплановый, вызванный непредвиденными обстоятельствами. Он выполняется в срочном порядке для устранения внезапных поломок и повреждений и не влияет на календарь плановых ремонтов.
Под капитальным ремонтом подразумевается замена или полное восстановление частей здания и инженерного оборудования, полученного вследствие функционального или физического износа. Таким образом производится модернизация здания. Капитальный ремонт делят на:
комплексный – охватывает все виды ремонтных работ по замене, ремонту и модернизации частей корпуса;
выборочный – может заключаться в частичной замене отдельных частей и возвращение элементам их функциональности.
Вид капитального ремонта, который следует произвести, зависит от состояния здания и его технических характеристик на текущий момент. Чтоб все было законно и контролируемо, виды и сроки проведения ремонтных работ должны быть зафиксированы в контракте.
Организаторские моменты
Обязательства компании по организации сводятся к следующему:
1. Контроль качества и срока выполнения различных услуг, в том числе отоплением, водой, газом и электроэнергией.
2. Расчет, контроль и сбор платежей за оказанные услуги.
3. Планирование и контроль ремонтных и эксплуатационных работ. Уточнение сметы и графика работ, наем исполнителей и заключение с ними договора.
4. Забота о безопасности жильцов дома во время проведения ремонта и вне его.
5. Удовлетворение жалоб жильцов.
Хорошим дополнением станет организация круглосуточного обслуживания домов.
Управленческие обязанности
Помимо прочего УК обязана предоставлять жильцам информацию о причинах и длительности приостановления действия какой-либо услуги. С этой целью могут быть размещены объявления или поквартирный обзвон владельцев.
На плечи организации ложится забота о мерах пожарной безопасности, чистоте дома и парковки около него, а также заключение договора о вывозе мусора. А также уборка подъезда и придомовой территории. Если возникают непредвиденные ситуации и управляющая компания не может выполнить какую-то услугу или ремонт, она должна уведомить владельца жилья, сообщить о причинах и сроках исправления ситуации. Иначе, организация должна возместить владельцу ущерб.
Также, УК обязана информировать владельцев об изменении размера оплаты коммунальных услуг, минимум за 10 дней до вступления в силу новых тарифов. Пользователь имеет право быть уведомленным о телефонах, по которым следует обращаться в случае возникновения аварии. Компания несет ответственность за доставку платежных документу жильцу дома не позднее первого числа каждого месяца.
Права УК
Управляющая компания берет на себя большие обязательства и имеет некоторые права:
выполнять различные работы своими силами или при помощи других организаций;
передавать в соответствующие органы информацию об использовании имущества дома не по назначению;
использовать резервные средства для проведения ремонтных и эксплуатационных работ;
перечислять часть резервных денег на погашение долгов перед организациями, оказывающими различные услуги или оплату ремонта общего имущества многоквартирного дома;
собирать с жильцов задолженности по оплате коммунальных, управляющих, ремонтных или любых других услуг, оговоренных договором;
инвестировать средства в имущество дома с его последующим возмещением владельцами жилья;
взимать с жильцов или исполнительных организаций, стоимость возникших по их вине убытков;
уведомлять соответствующие органы о неправильной эксплуатации или перепланировке жилых и нежилых помещений;
выступать на стороне собственников и жильцов, защищать их права на обеспечение коммунальных, жилищных и других услуг;
проверять правильность предоставленных данных об оплате услуг;
не реже, чем раз в шесть месяцев, удостоверяться в исправности измерительных приборов;
проверять правильность расчета начислений, проводить перерасчет за оказанные услуги в содержании многоквартирного дома, капитальном или текущем ремонте, и другие;
отключать должников от коммунальных услуг без предварительного уведомления, но действуя согласно законодательству РФ;
использовать свободные помещения сообразно с целями подрядчиков;
действовать согласно прав, установленных подписанным договором.
Случается, жильцы многоэтажных домов не знают прав и обязанностей управляющей компании. Поэтому могут возникать различные домыслы и претензии. Во избежание непонятных ситуаций, каждый владелец жилья должен получить свой экземпляр договора. Условия контракта одинаковы для всех владельцев квартир каждого конкретного дома. Срок действия документа составляет от года до пяти лет и обязательно прописывается. Все нюансы должны быть прописаны в договоре и каждый жилец дома сможет, в случае необходимости, уточнить интересующие его моменты и отстоять свои права.
Что делать в случае конфликта с управляющей компанией?
Наиболее распространенными причинами конфликтов между жильцами высокоэтажных домов и управляющими компаниями становится высокая стоимость коммунальных услуг, долг по оплате услуг и некачественные эксплуатационно-ремонтные работы. Если организация не предоставляет информацию о начислениях, задолженности и наложенных за это санкциях. Утаивает свои контактные данные, не проводит вовремя ремонт или не соблюдает любой из пунктов договора, жильцы многоквартирного дома имеют полное право созвать внеочередное собрание и постараться уладить конфликтную ситуацию с представителем УК. Иначе придется идти правовым путем.
За несоблюдение своих обязанностей или предоставление некачественных коммунальных услуг организация претерпит значительных убытков и оплатит большие штрафы. Если заявление было подано в УК, но ситуация не находит мирного решения, остается обратиться к администрации города, Роспотребнадзор и, в самом последнем случае, в суд. Мера наказания по любому из нарушенных пунктов прописана в Кодексе об административных нарушениях РФ.
Вся работа компании должна значиться в предоставляемых владельцам имущества отчетах. Соответствующие документы предоставляются жильцам не реже, чем раз в год. В отчет входит список выполненных работ и их финансовая составляющая.
Важно и то, что каждый владелец жилья может обратиться в суд, с целью обжалования решения, принятого на общем собрании. Но сделать это следует не позднее чем через 6 месяцев с момента проведения собрания. Если были нарушены какие-либо требования настоящего Кодеска РФ, претензии владельца будут удовлетворены.
Только на общем собрании и большинством принимается решение об обращении к УК и выбирается организация, которая будет соответствовать желаниям жильцов. Во избежание конфликтов УК надлежит сделать свою работу наиболее качественной, а систему финансирования прозрачной. В своих решениях опираться на собрания жильцов, а в работах привлекать местный актив добровольцев. Достигнув взаимопонимания, организация облегчит себе работу и даст уверенность владельцам квартир в том, что их материальные средства правильно используются на благо их жилья.
Сегодня жители многоквартирных домов, если захотят, могут самостоятельно выбирать способ управления домом и придомовой территории. Среди различных доступных форм все большей популярностью пользуются управляющие компании. Они представляют собой коммерческую организацию, которая берет на себя ответственность по содержанию здания в чистоте и порядке. Если вы решили отдать предпочтение именно этому типу организации порядка многоквартирного дома, необходимо внимательно изучить обязанности управляющей компании.
Ее функции и диапазон работы всегда включен в договор, который жильцы подписывают с УК. Каждый собственник квартир в указанном здании должен иметь экземпляр такого документа. Если его нет, необходимо попросить УК предоставить документ. Порой гражданам не до конца понятно, какие обязанности выполняет управляющая компания, кому она подотчетна, как прилечь управленцев к ответственности за ненадлежащую работу. Ответить на все эти вопросы в любое время поможет опытный юрист в режиме онлайн.
На нашем сайте представлены компетентные специалисты, которые совершенно бесплатно разъяснят гражданам обязанности управляющей компании, перечень ее функций и прав. Дистанционно юристы ответят на все вопросы, дадут эффективные рекомендации и помогут отстоять интересы россиян в конфликте с УК, если она нарушит свои договорные обязательства. Связаться с профессионалами пользователи могут по телефону или с помощью электронной формы на сайте.
Юридические услуги-онлайн позволяют гражданам сэкономить свои силы, время и средства, а также получить эффективные советы правовых экспертов, не выходя из собственного дома.
Перед отопительным сезоном УК должна подготовить придомовую территорию и здание многоквартирного дома к наступлению холодов. Прямой обязанностью обслуживающей компании является подписание договоров с ресурсопоставляющими организациями, выбор и привлечение к работе дворника. Именно на УК лежит ответственность за круглосуточную подачу газа, электроэнергии, горячей и холодной воды и т. д. Если поставщик будет проводить профилактические работы, управляющая компания должна заранее уведомить об этом жильцов дома.
Аварийно-диспетчерская поддержка – еще одна обязанность УК. Лифты, подъезды, коммуникационные системы – все это находится в ведомстве управляющей компании и ее функций. Уборка придомовой территории, содержание дворника, контроль за его работой, очистка территории двора от снега, листьев и т. д. также осуществляется представителями УК. Все претензии от граждан по поводу содержания дома также принимает УК.
Думаю, вы согласитесь, что зачастую собственники помещений в МКД требуют от управляющей организации предоставить информацию, которую УК вовсе не должна раскрывать владельцам квартир. К таковой относится внутренняя документация УК или сведения о финансово-хозяйственной деятельности, не предусмотренные по . Эти данные могут не предоставляться собственникам, если иное не предусмотрено в договоре управления. Давайте поговорим о том, как обосновать свой ответ собственникам и на какие нормативно-правовые акты ссылаться.
Какую информацию должна раскрывать УК
Если собственники помещений в МКД просят управляющую организацию предоставить им данные по зарплатам сотрудников УК, сумме аренды офиса или другие подобного рода сведения, то УК на законных основаниях вправе их не предоставлять, сославшись на п.3 Стандарта раскрытия информации (Постановление Правительства РФ №731 от 23.09.2010 года).
Но здесь нужно сделать небольшую оговорку. Если в договоре управления МКД прописана обязанность управляющей организации по предоставлению собственникам иной информации, отличной от Стандарта раскрытия, и по другим формам отчётности с определённой периодичностью, то УК должна будет по запросу потребителей предоставить такие сведения.
Например, если в договоре управления МКД прописано, что УК предоставляет сведения о себестоимости работ и услуг, то собственники могут потребовать от своей управляющей организации предоставить им информацию, скажем, по стоимости инвентаря дворника.
Непредоставление собственникам информации, не предусмотренной Стандартом раскрытия, не является для управляющей организации нарушением. За это её нельзя оштрафовать. Полный перечень информации, подлежащей обязательному раскрытию, указан п.3 Стандарта . Перечислим его:
- общая информация об УК, основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (годовая бухгалтерская отчётность и баланс с приложениями к нему, сведения о доходах и расходах, полученных и понесённых в связи с оказанием услуг по управлению МКД по данным раздельного учёта доходов и расходов);
- перечень МКД в управлении УК с указанием их адресов и основания управления по каждому дому;
- перечень МКД с расторгнутыми в прошлом году договорами управления с указанием их адресов и основания расторжения;
- общая информация об МКД в управлении с характеристиками дома (адрес, год, серия и тип постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества, уровень благоустройства, кадастровый номер (при наличии), конструктивные и технические параметры, системы инженерно-технического обеспечения и площадь земельного участка в составе общего имущества);
- информация о выполняемых работах и оказываемых услугах с указанием их стоимости по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД и иных услугах, связанных с достижением целей управления МКД;
- информация об оказываемых коммунальных услугах (о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления КУ);
- информация об использовании общего имущества в МКД;
- информация о капитальном ремонте общего имущества в МКД, если решением общего собрания собственников управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома (формирование фонда капремонта на спецсчёте дома). Если средства собственников идут в “общий котёл”, то есть формируются в фонде капитального ремонта регионального оператора, то УК не должна размещать эти сведения;
- информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в МКД с их результатами;
- отчёт об исполнении управляющей организацией договора управления за прошедший год;
- информация о случаях привлечения управляющей организации или её должностного лица к административной ответственности за нарушения в сфере управления МКД с приложением копий документов о применении мер административного воздействия и сведениями о мерах, принятых для устранения допущенных нарушений.
Почему УК не должна раскрывать собственникам информацию, не предусмотренную по Стандарту
По Стандарту раскрытия информации собственники не могут требовать предоставления им оригиналов и заверенных копий документов управляющей организации, если иное не предусмотрено в договоре управления. Если в управляющую организацию поступил такой запрос от собственника, то ему следует предложить придти в офис УК для ознакомления с документами. При этом, необходимо уточнить, с какими конкретно документами собственник может ознакомиться по Стандарту раскрытия информации и ФЗ №152 от 27.07.2006 года "О персональных данных" .
Уведомите собственника о том, что согласно требованиям ст.19 ФЗ №152 УК имеет право принимать меры для защиты своих персональных данных. В связи с этим ознакомление собственника с документацией УК может сопровождаться регистрацией в специальном журнале и использованием видео- и фотосъемки во избежание хищения, уничтожения и порчи оригиналов документов.
Согласно п.21 Постановления Правительства РФ №731 управляющие организации раскрывают информацию по формам Минстроя (Приказ №882/пр) на основании письменного запроса потребителя. Тут же даётся пояснение, что потребителями признаются физические и юридические лица, являющиеся собственниками помещений в МКД (п.6 Стандарта раскрытия).
Таким образом, только собственники имеют право запрашивать у своей управляющей компании определённую информацию. Все остальные граждане и организации таким правом не обладают. То есть, если к вам обратился потребитель ЖКУ, не являющийся собственником помещения в МКД, то вы вправе отказать ему в предоставлении любой информации по запросу.
Для неограниченного круга лиц, как сказано в ПП РФ №731, существуют информационные стенды в офисах управляющих компаний и доски объявлений в подъездах МКД. Там предусмотренная Стандартом и ПП РФ №354 информация размещается специально для всех желающих с ней ознакомиться.
Как мотивированно отказать собственнику на предоставление информации по запросу
Как быть, если собственник обратился к вам с требованием предоставить ему информацию, например, о стоимости строительных материалов или себестоимости выполненных работ. Такое требование в виде письменного запроса может быть выставлено при отказе председателя совета дома или другого уполномоченного решением общего собрания собственников лица подписать данный акт.
В таком случае управляющая организация может смело отказать собственнику на том основании, что он не вправе проверять стоимость выполненных работ и оказанных услуг, включая цену на стройматериалы, указанные в акте (ст.748 ГК РФ , ПП РФ №491). Но здесь опять-таки сделаем оговорку, которая очень важна: если иное не предусмотрено в договоре управления.
В акте приёмки выполненных работ равно, как и в формах раскрытия информации (Приказ Минстроя №882/пр) указывается не себестоимость работ, а фактическая их стоимость. Поэтому УК может ответить, что запрашиваемая собственником информация не подлежит раскрытию согласно требованиям действующего законодательства. Следовательно, такая информация собственнику представлена быть не может, если иное не предусмотрено договором управления.
Всю информацию по формам Минстроя собственники и потребители ЖКУ могут посмотреть на сайте УК, портале Реформа ЖКХ и частично в ГИС ЖХ. В печатном виде сведения хранятся на информационных досках в офисе УК и на досках объявлений в подъездах МКД.
Собственники не могут принудить управляющую организацию предоставить им по запросу желаемую информацию, если иное не предусмотрено в договоре управления. Всё только в рамках Стандарта раскрытия информации и только по формам Минстроя. Также напоминаем, что ни действующее законодательство, ни договор управления не позволяет собственникам снимать с оригиналов документов копии любым способом.
Для ознакомления с информацией по Стандарту раскрытия управляющая компания может направить собственников на портал Реформа ЖКХ или сайт УК, указав соответствующие ссылки в письменном ответе на запрос.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Мы помогаем УО и ТСЖ соответствовать ПП РФ №731 о Стандарте раскрытия информации () и ФЗ №209 о ГИС ЖКХ (). в 6.7 раз. А также помогаем . Будем рады помочь и вам!
Огромное количество многоквартирных домов строится, а сколько уже возведены и функционируют. Возникает вопрос об их обслуживании. Это очень нелёгкая и серьёзная деятельность. По этой причине рекомендуется доверять профессионалам. Большая часть таких компаний добросовестно выполняют работу, которая зафиксирована в договоре. Кроме всего прочего, они освобождают жильцов от многих забот. Гражданам редко приходит в голову обратить внимание на по содержанию дома. Вместе с тем мало кто задумывается, что с конторой должно заключаться особое взаимное соглашение. По нему обычно определяются порядок и условия работы ответственной организации.
Договор на содержание многоквартирного дома
Соглашение администрирования такого типа до сих пор значится новым видом документа. Чаще всего оно составляется некомпетентно, вследствие того, что мало кто хочет брать на себя ответственность ЖКХ. Договор - основной документ, с помощью которого владельцам предоставляются услуги.
Собственники должны выбрать, с кем его заключать в зависимости от вида организации по управлению домами: УК, ТСЖ или ЖСК (жилищно-строительный кооператив). У каждого квартиросъёмщика в наличии должно быть такое соглашение. Иначе не будет оснований для предъявления претензий. К тому же заказчик должен указывать нанимателю, какие действия совершать. Обязанности управляющей компании по содержанию дома при составлении соглашения должны обсуждаться на собраниях жителей.
Суть договора
Руководствуясь ЖК РФ, отметим, что значимым условием соглашения становится общедолевое имущество. Собственно, его и используют УК и ТСЖ для ведения своей деятельности. В документе должно быть ясно прописано, какое именно имущество жильцов является общедолевой собственностью. Если этого нет, юристы ничего не смогут доказать или опровергнуть. Общедолевое имущество - это все то, что не относится к частной собственности.
К примеру, кровля, фундамент, внутридомовые коммуникации, почтовые ящики, узлы учёта, подъездные двери. Отметим, что если один собственник владеет имуществом, которое расположено вне его квартиры, оно не является общедолевым. Следует внимательно относиться к этим пунктам и тщательно их прописывать. Для правильного оформления договора необходимо руководствоваться требованиями и нормами технической эксплуатации жилищного фонда от 2003 года. Итак, правила содержания многоквартирного дома должны стать основополагающим документом при заключении соглашения.
ЖКХ как система жизнеобеспечения
Современный мегаполис - целая организация, взаимодействующая между собой в разных сферах, например городское хозяйство, региональная экономика. К ним следует отнести и ЖКХ. Итак, жилищно-коммунальное хозяйство - это система города, которая предоставляет услуги населению, например освещение улиц, общественный транспорт, озеленение, вывоз мусора и многое другое.
Жители, в свою очередь, нанимают посредников (управляющие организации), чтобы представители законно могли действовать в их интересах. Для этого заключается договор на оказание Рассмотрим, что в него входит и как он оформляется. Это важный элемент сотрудничества между населением и управляющими компаниями.
Договор на коммунальные услуги
Целью соглашения становится благоприятное содержание помещений, подъездов, придомовой территории. Условиями договора являются цена и порядок расчётов сторон, их права, обязанности, ответственность и система разрешения споров. Для обеспечения квартир водой, теплом, светом, газом требуется такое соглашение. Оплата за эти услуги, как правило, осуществляется по квитанции. При задолженности ежедневно начисляются пени.
Все это входит в обязанности управляющей компании по содержанию дома. Обратим внимание на цель договора, то есть содержание нежилого помещения, а также окружающей территории в порядке и чистоте.
Ремонтные работы
Согласно постановлению Федерального агентства по строительству и ЖКХ РФ 2003 года N 170, очередной ремонт подъездов по сметам в многоэтажках будет проводиться один раз в три-пять лет. При обнаружении нарушений условий этого документа собственники вправе обратиться за помощью. Соответственно, нужно попросить управляющую компанию осуществить такой ремонт подъездов. К этому можно отнести работы по починке:
- навеса над парадным входом;
- крыльца;
- лестницы;
- полов;
- дверей подъезда;
- поручней;
- ящиков для почты;
- окон;
- крыши;
- стен;
- потолков;
- электрической проводки;
- мусоропроводов и т. д.
Необходимый перечень работ обязательно нужно внести в Её подписывают собственники, ответственная за это организация и районный глава администрации. Составляя такую бумагу, жильцам следует обратить особое внимание и вписать все пункты в документально закреплённую ведомость, иначе никто делать ничего не будет.
Нарушения при ремонтных работах
Все изменения, которые сделаны, должны оценить и принять собственники, а также инспектор жилищной инспекции города. На практике это зачастую происходит не сразу, так как управляющие компании и их подрядчики не выполняют все пункты ведомости. К примеру, они иной раз затянут ремонт по срокам или сделают его недобросовестно. Поэтому жильцам необходимо обращать внимание на то, чтобы были сделаны все работы, о которых сказано в дефектной ведомости. Также есть случаи фальсификации подписей жильцов в работ. Следует внимательно относиться к подобного рода нарушениям и своевременно сообщать в районную администрацию.
Техническое содержание домов
Итак, обслуживание - это надлежащий уход за имуществом многоэтажки. Он осуществляется за счет оплаты, которую вносят жильцы. Откуда берутся расценки, можно объяснить следующим образом. Тарифы появляются исходя из расходов на фактические нужды, совершенных управляющей компанией в предыдущем году. Они, как правило, рассчитываются компанией и выдвигаются на рассмотрение депутатского совета.
Обязанности предприятия по обслуживанию
Оно должно выполнять следующий ряд работ:
- Исправно предоставлять коммунальные услуги в каждую квартиру: теплоснабжение, водоснабжение, электроэнергию, газ, канализование.
- Обеспечивать необходимое функционирование оборудования и систем дома: лифтов, вентиляций, теплосистем, водоснабжения, дымоудаления, мусоропровода, сетей электричества (до входных зажимов квартирных электросчётчиков).
- Налаживать инженерное оборудование, устранять аварийное состояние строительных конструкций, осуществлять технические осмотры частей здания, проводить подготовку к периодической эксплуатации по сезонам, содержать лестничные площадки и придомовую территорию в чистоте.
- Подготавливать многоэтажку к эксплуатации в осенне-зимний период.
- Обслуживать мусоропроводы.
- В соответствии с утверждённым планом, должен производиться текущий и капитальный ремонт дома.
- Начислять и перерасчитывать плату за жилищно-коммунальные услуги.
- Предоставлять систему льгот.
- Осуществлять техническое содержание многоквартирного дома с выполнением следующих видов работ:
- заменять прокладки, набивку водоразборной арматуры;
- устанавливать вставки для клапана, насадки в вентиле;
- укреплять расшатанную сантехнику;
- устранять засоры стояков и системы канализации (помимо квартир), которые произошли не по вине собственника;
- регулировать водоснабжение и отопление с устранением неполадок, промывать трубопроводы и нагревательные приборы;
- если возникает протечка по вине обслуживающего предприятия, ликвидировать её, а также иные нарушения;
- осуществлять обязательный ремонт электрических проводов в подъездах.
Придомовая территория
Кроме всего прочего, управляющие организации обязаны обрезать кустарники вокруг подъездов, сажать цветы, осуществлять покос травы до 5 метров от здания, очищать территорию от грязи (снега), красить и ремонтировать урны, лавочки, ограждения, изготавливать детские городки и песочницы. Если имеется парковка, а также подземная стоянка, все работы по уборке относятся к обслуживающей организации. Уборка придомовой территории тоже считается пунктом технического обслуживания. Также в список обязательств УК входит содержать здание в чистоте. Это уборка подъездов, дезинфекция, дератизация.
Это в обязательном порядке проводится, как правило, ежегодно, причём с привлечением санитарно-эпидемиологических служб. Профилактический осмотр коммуникационных сетей должен производиться дважды в течение одного календарного года. Первый раз это происходит весной, а второй - осенью.
Заземление многоэтажного дома
Обратим внимание на то, что в каждом жилом помещении управляющая компания должна произвести контур-заземление дома. Заземление - одно из обязательных условий безопасности, это конструкция из неэлектропроводной оснастки, соединенная с почвой, с помощью которой происходит формирование Конструкция состоит из заземлителя, который находится в электрическом контакте с поверхностью, и металлического проводника.
Итак, обязанности управляющей компании по содержанию дома должны осуществляться вовремя и исправно. Сейчас идёт целенаправленное реформирование ЖКХ. Важным моментом этого станет упрощение и облегчение процесса оказания услуг. Нормативные документы налаживают все виды взаимоотношений граждан и поставщиков. В любом случае жилищно-коммунальное хозяйство - ответственная сфера, в которой всегда нужно полагаться на нормативные акты.
03.01.14 14:15Что управляющая компания обязана делать бесплатно?
В редакцию поступает очень много жалоб на коммунальщиков: у кого-то разбиты стекла в подъезде, у кого-то свет не горит на лестничных площадках, а где-то жители домов забыли, как выглядят дворники... Читатели негодуют, ведь сотрудникам управляющих компаний всё нипочем, говорят, что все это их не касается и ничего бесплатно они делать не будут.
Cовсем бесплатных услуг ЖКХ не существует, но большая часть работ по обслуживанию многоквартирного дома уже включена в ежемесячную квартплату. Поэтому коммунальщики должны выполнять то, за что уже уплачено, и не брать за это дополнительные деньги (пп. 2 п. 1 ст. 154 Жилищного кодекса РФ).
Перечислим работы, которые ЖЭК должен делать «бесплатно»:
1. Следить за внешним и внутренним состоянием дома:
заделывать швы и трещины на внешних стенах зданий;
отбивать отслоившуюся штукатурку, облицовочную плитку, удалять элементы декора, представляющие опасность, следить за состоянием крыши и пр.;
укреплять домовые номерные знаки, козырьки, ограждения и пр.;
укреплять или менять окна и двери на лестничных площадках.
2. Обеспечивать чистоту, безопасность и тепло: удалять снег и наледь с кровель; утеплять окна и дверные проёмы; менять лампочки в подъездах; закрывать подвалы и чердаки; ежедневно убирать лестничные площадки и марши нижних 2 этажей и мыть лифт; еженедельно убирать лестничные площадки и марши выше 2-го этажа; ежемесячно мыть лестничные площадки и марши в подъездах; ежегодно (весной) мыть окна, протирать стены, двери, плафоны на лестничных клетках, подоконники, батареи, перила, лестницы на чердак, почтовые ящики и пр.
3. Заниматься внешним благоустройством: ежедневно убирать и очищать придомовую территорию от мусора; в холодный период убирать от снега и наледи площадки перед входом в подъезд, тротуары, посыпать территорию противогололедными составами и материалами; в тёплый период подметать придомовую территорию, убирать и поливать газоны и пр.; ремонтировать и красить детские площадки.
4. Обслуживать общие коммуникации жилого дома: электроснабжение (проверять заземление электрокабелей и оборудования; замерять сопротивление изоляции проводов и другие работы); центральное отопление (отключать радиаторы при их течи; сливать и наполнять водой системы отопления; ликвидировать воздушные пробки в радиаторах и стояках; утеплять трубопровод на чердаках и в подвалах); водопровод и канализация, горячее водоснабжение (устранять течи; утеплять трубопровод и пр.)
5. Аварийное обслуживание:
выполнять все необходимые работы при аварийных ситуациях и после их ликвидации (отрывка траншей, откачка воды из подвала, вскрытие полов, пробивка отверстий и борозд над скрытыми трубопроводами и т.д.).
(Приложение № 2 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2.04.2004 г. (утв. Госстроем России), Приложение № 4 к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).
К сожалению, эти документы всего лишь рекомендательные нормы. То есть закон рекомендует (но не обязывает ) коммунальные службы прописывать все эти работы в договорах с жильцами многоквартирных домов. Отсюда вывод: внимательно читайте договор с управляющей компанией.
Практика показывает, что управляющие компании (дабы не создавать конфликтных ситуаций с контролирующими органами) прописывают все вышеперечисленные работы в договорах, которые заключаются с жильцами многоквартирных домов. Но вот исполняют их без энтузиазма и отнюдь не всегда. В этом случае нужно добиваться справедливости. Обратитесь с коллективной жалобой в Государственную жилищную инспекцию или в суд. Не исключено, что будет достаточно даже обращения в саму управляющую компанию с требованием о соблюдении условий договора.
Но даже если в бумагах нет этих положений, совсем не значит, что нужно опускать руки. Проведите общее собрание дома и от лица всех собственников заявите своей управляющей компании требование включить в документ тот или иной пункт. Наткнетесь на отказ - опять же жалуйтесь в Государственную жилищную инспекцию. Этот орган очень часто встает на защиту жильцом в подобных вопросах.
Составляйте претензию в двух экземплярах, оба завизируйте, один им них оставьте у себя, а второй - в организации, в которую обращаетесь. На вашем экземпляре обязательно должны быть указаны: входящий номер, дата регистрации, печать организации и ФИО должностного лица, зарегистрировавшего жалобу. Если через месяц реакции не последует или вас не устроит ответ, обращайтесь в суд. Помните, ваша настойчивость будет играть очень важную роль.
Комментарии
Размещается только после ознакомления сотрудником редакции.
Отправить
№ 33 10.09.17 15:38 - Зуева Елена Владиславовна Здравствуйте, хочу обратиться к вам, т.к. живем в деревяшке. Зимой у нас был пожар, хорошо, что я не спала. Загорелась проводка в подъезде. После тушения электрик ничего не сделал, провода так и торчит у меня и у соседей Мы живём на втором этаж, каждый раз,как идёт дождь, течёт с потолка и по стенам. Приезжала комиссия, сфотографировали и сказали, ждите! А ещё у меня в самой квартире нет света в комнате и прихожей, из-за протечки. Комиссия ничего толком не сказала! Страшно жить в таком доме! У нас дети, мы уже не знаем, куда ещё писать, куда идти!
***
Елена Владиславовна, Вы не оставили в сообщении свой телефон и адрес. Редакция не сможет Вам помочь в этом случае.№ 32 14.05.17 21:16 - Петр В Татарстане управляющие организации работают без договоров, а поэтому суммы ставят с " потолка" завышенные
Сделать ничего не можем уже более 6 лет. Суд, прокуратура, Жилинспекция бездействуют. Имея поддержку во всех структурах власти, управляющие организации продолжают " грабить народ".№ 31 13.04.17 15:27 - Любовь Управляющая организация по предписанию ГЖИ выполнила работы по изоляции горячего водоснабжения в размере 700 метров и относит эти работы на текущий ремонт, денег на ремонт нет, сделали нас должниками, собрание по этому поводу не собирали. Законны ли действия УК
***
По Вашему сообщению трудно дать какой-то комментарий. Не хватает фактуры о том, что и кто делал, как это владельцы квартир стали должниками...
Редакция.№ 30 21.03.17 12:23 - Татьяна Может ли себя вести так бухгалтер в управляющей компании? Пришли подписывать договор,подпись в договоре не была директора,тарифы прошлогодние,на замечание бухгалтер отреагировала так: подскочила,разорвала 1 экземпляр договора,а за вторым полезла ко мне в сумку.Это как понять? Я в шоке!
№ 29 02.03.17 11:13 - Алена Здравствуйте!
Подскажите пожалуйста, у меня в коридоре мокрое пятно по вине управляющей компании, мы убрали отделку до кирпича сейчас кирпич сохнет. Должна ли управляющая компания сделать ремонт этого места. Заранее спасибо!***
Необходимо вызвать представителя управляющей компании, составить акт по протечке (или другой причине), в котором отразить и сумму нанесённого ущерба. После этого акт и заявку на ремонт относите в УК. Если они ремонт не проводят, то необходимо жаловаться в прокуратуру, можно - сразу в суд. Но должен быть акт, почему произошла протечка.№ 28 29.01.17 09:04 - Игорь Здравствуйте.
Скажите пожалуйста как оформить запрос в УК на установку бордюра на расстоянии не менее 10 м. от жилого дома для предотвращения парковки автомобилей под окнами?№ 26 18.01.17 12:08 - Игорь Здравствуйте. Очень нуждаюсь в квалифицированной помощи юриста в области ЖКХ. У меня следующая проблема: живу на последнем этаже панельного дома, имеется техэтаж, в квартире 18-19 градусов тепла, вроде норма, а тепла недостаточно, утеплил фасад снаружи, поменял окна, входную дверь, теплее не стало. При осмотре техэтажа обнаружил, что плиты перекрытия над моей квартирой не утеплены совсем, то есть голый бетон, думаю что тепло уходит на техэтаж. Обязана ли управляющая компания утеплять пол техэтажа, и в каких НПА это сказано? Перелопатил море законопроектов и НПА, конкретного ответа не нашел. Заранее благодарю!
***
Решение Вашей проблемы необходимо начинать с поиска проекта вашего дома. Если в проекте предусматривалось утепления перекрытий на техэтаже (а это наиболее вероятно), то будет один вариант дальнейших действий, если утепление не предусматривалось, то дальнейшие действия будут иные.
Редакция.
Тематические материалы:Обновлено: 25.03.2019103583Если заметили ошибку, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter
