1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
3. В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.
1. Земли в Российской Федерации (российский земельный фонд) внутренне неоднородны, состоят из различных видов земель, имеющих определенное экономическое, хозяйственное назначение (целевое назначение). Целевое назначение земель является основным признаком классификации единого земельного фонда РФ. Не случайно в качестве основного принципа земельного законодательства в подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК названо деление земель по целевому назначению на категории. Категория земель объединяет земли, земельные угодья по юридически значимому признаку. Таким признаком законодатель называет целевое назначение земель.
В комментируемой статье проведено разграничение земель на 7 категорий по целевому назначению (исключение составляют земли запаса, так как они целевого назначения не имеют). Наибольший удельный вес в составе земель Российской Федерации составляют земли лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения и земли запаса.
Отношения по использованию, охране каждой категории земель регулируются специальными нормами ЗК, содержащимися в статьях глав XIV - XVIII (см. комментарий к ним), а также иными нормативными актами (ВК, ЛК, ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель и др.). Каждая категория земель предназначена для определенных целей, и использование земель должно осуществляться с учетом того предназначения, которое законодатель определил в правовых нормах для данной категории. Например, земли лесного и водного фондов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения не предназначены для строительства жилых домов, соответственно, для использования их под строительство таких объектов требуется изменение категории земель (также см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.04.2006 N А43-8597/2005-12-286; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2007 N Ф04-6372/2007(38165-А70-3)).
Целевое назначение земель отражается в специальной документации (кадастровой, землеустроительной, градостроительной и др.) и периодически может изменяться (например, в результате перевода земель из одной категории в другую).
2. Общее положение о необходимости использования земель по целевому назначению находит подкрепление в иных нормах ЗК (ст. ст. 40, 42, п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 и др.), а также реализуется через установление ограничений по изменению целевого назначения соответствующей категории земель. Принцип деления земель по целевому назначению на категории дополнен принципом дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.
Правовой режим земель РФ - особый порядок правового регулирования поведения участников земельных отношений, выражающийся в сочетании юридических средств, направленных на: 1) обеспечение рационального использования и охраны земель РФ в интересах всего общества исходя из положений о земле как о природном объекте, важнейшей составной части природы, природном ресурсе и 2) создание условий для приобретения, осуществления и защиты прав физических, юридических лиц и публичных образований на земельные участки как объекты недвижимости. Как закреплено в комментируемой статье, правовой режим земель определяется категорией и разрешенным использованием земель в соответствии с зонированием территорий.
Впервые термин "разрешенное использование" упоминается в приложении N 4 к письму Роскомзема от 28.12.1994 N 1-16/2096 (см.: Частная собственность: Сб. нормативных документов с комментариями / Сост. К.К. Рожкова. М., 1996. С. 242). Отдельные виды разрешенного использования земель (земельных участков) названы в классификаторах и справочниках, входящих в Сборник классификаторов и справочников автоматизированной информационной системы ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденный Приказом Роснедвижимости от 27.12.2006 N П/0425, Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39.
Исходя из общих земельно-правовых норм (подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК) разрешенное использование устанавливается в отношении тех категорий земель, где производится зонирование. Земельное законодательство прямо предусматривает зонирование для земель населенных пунктов (см. ст. 85 ЗК), земель специального назначения (см. п. 2 ст. 87 ЗК). ГрК оперирует понятием градостроительного зонирования, под которым понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Анализ градостроительного законодательства позволяет сделать вывод о том, что разрешенное использование могут иметь земельные участки, включенные в состав различных территориальных зон, независимо от категории земель, к которой они относятся, если эти земельные участки находятся на территории поселений, городских округов или планируется их застройка.
Таким образом, разрешенное использование имеют земельные участки различных категорий. Данный вывод подтверждают и положения подп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 42 ЗК, поскольку любые лица, использующие земельные участки, обязаны их использовать в соответствии с разрешенным использованием. Также в соответствии с разрешенным использованием такие лица вправе проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы.
Установление вида разрешенного использования земельного участка предполагает определение конкретной цели использования данного земельного участка с учетом возможных ограничений, в том числе закрепление тех видов деятельности, которые могут осуществляться на земельном участке его правообладателем, видов объектов, которые могут размещаться на земельном участке. Как было указано по одному из дел, "вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, т.е. разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке" (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2008 N Ф08-823/08). Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (см. комментарий к п. 3 ст. 85).
3. Согласно комментируемой статье в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей особый правовой режим использования земель может устанавливаться независимо от их категории различными по юридической силе актами: федеральными законами, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Данное положение подтверждает п. "м" ч. 1 ст. 72 Конституции, в соответствии с которым вопросы защиты исконной среды обитания и традиционного образа жизни малочисленных этнических общностей относятся к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. К специальным федеральным законам можно отнести ФЗ "О гарантиях прав коренных малочисленных народов РФ"; ФЗ от 20.07.2000 N 104-ФЗ "Об общих принципах организации общин коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" (СЗ РФ. 2000. N 30. Ст. 3122); ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" и др. Полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления по защите исконной среды обитания, традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов малочисленных народов определены в ст. ст. 5 - 7 ФЗ "О гарантиях прав коренных малочисленных народов РФ".
Коренные малочисленные народы составляют особую группу населения нашей страны. Коренные малочисленные народы РФ - народы, проживающие на территориях традиционного расселения своих предков, сохраняющие традиционные образ жизни, хозяйствование и промыслы, насчитывающие в Российской Федерации менее 50 тыс. человек и осознающие себя самостоятельными этническими общностями (ст. 1 ФЗ "О гарантиях прав коренных малочисленных народов РФ"). Единый перечень коренных малочисленных народов Российской Федерации определен Постановлением Правительства от 24.03.2000 N 255 (СЗ РФ. 2000. N 14. Ст. 1493; 2000. N 41. Ст. 4081).
Перечень коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации был установлен распоряжением Правительства РФ от 17.04.2006 N 536-р (СЗ РФ. 2006. N 17 (ч. II). Ст. 4081): к ним отнесены алеуты, алюторцы, ительмены, камчадалы, кереки, кеты, коряки, манси, нанайцы и др. Территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ являются особо охраняемыми природными территориями федерального, регионального и местного значения. На территориях традиционного природопользования могут выделяться участки земли и водного пространства, используемые для ведения традиционного природопользования и традиционного образа жизни, в том числе оленьи пастбища, охотничьи и иные угодья, участки акваторий моря для осуществления промысла рыбы и морского зверя, сбора дикорастущих растений. Правовой режим земельных участков определяется в соответствии с положениями о территориях традиционного природопользования, утвержденными в зависимости от типа природной территории Правительством РФ, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, с участием лиц, относящихся к малочисленным народам, и общин малочисленных народов или их уполномоченных представителей.
Жизненная среда обитания, экономический уклад жизни коренных малочисленных народов наиболее тесно связаны с природно-климатическими условиями мест их проживания. В последние годы происходит нарушение экологического баланса территорий традиционного проживания коренных малочисленных народов. Положение усугубляется тем, что практически прекращены работы по изучению состояния природных и земельных ресурсов. В целях защиты исконной среды обитания, традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов малочисленных народов правовое регулирование общественных отношений, складывающихся в области охраны окружающей среды и природопользования (в том числе землепользования), должно занимать особое место в государственной политике.
В соответствии со ст. 8 ФЗ "О гарантиях прав коренных малочисленных народов РФ" малочисленные народы, объединения малочисленных народов в целях защиты их исконной среды обитания, традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов имеют, в частности, право:
1) безвозмездно пользоваться в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов землями различных категорий, необходимыми для осуществления их традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами, и общераспространенными полезными ископаемыми в порядке, установленном федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ;
2) участвовать в осуществлении контроля за использованием земель различных категорий, необходимых для осуществления традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами малочисленных народов, и общераспространенных полезных ископаемых в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов;
3) участвовать в осуществлении контроля за соблюдением федеральных законов и законов субъектов РФ об охране окружающей среды при промышленном использовании земель и природных ресурсов, строительстве и реконструкции хозяйственных и других объектов в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов;
4) участвовать через уполномоченных представителей малочисленных народов в подготовке и принятии федеральными органами государственной власти РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления решений по вопросам защиты исконной среды обитания, традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов малочисленных народов;
5) участвовать в проведении экологических и этнологических экспертиз при разработке федеральных и региональных государственных программ освоения природных ресурсов и охраны окружающей природной среды в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов.
Лицам, относящимся к коренным малочисленным народам, предоставлено право безвозмездно пользоваться в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов землями различных категорий, необходимыми для осуществления их традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами, и общераспространенными полезными ископаемыми в порядке, установленном федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ. Однако реализация этого права затруднительна, поскольку норм, устанавливающих механизм его приобретения, в федеральном земельном законодательстве не содержится.
В силу прямого указания ст. 13 ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" пользование природными ресурсами, находящимися на территориях традиционного природопользования, гражданами и юридическими лицами для осуществления предпринимательской деятельности допускается, если указанная деятельность не нарушает правовой режим территорий традиционного природопользования. Важным положением является и норма об осуществлении такого использования природных ресурсов в соответствии не только с законодательством Российской Федерации, но и с обычаями малочисленных народов.
Отдельные нормы, устанавливающие дополнительные гарантии прав коренных малочисленных народов РФ и этнических общностей, содержатся в ЗК (см. п. 3 ст. 31, п. 5 ст. 97 и комментарий к ним).
В понятиях и "вид разрешенного использования" нередко существует путаница. Неспециалисту разницу между данными терминами уяснить нелегко. И всё же у них есть характерные отличия. И разницу эту представлять себе полезно во избежание юридических проблем тем, кому предстоит столкнуться с изменением правового статуса участка земли.
Понятия на самом деле являются взаимно дополняющими. Но термин "категория" в целом - более общего характера, а другой - "вид" - существует для уточнения вариантов возможного использования участка в пределах той или иной категории.
Например, если к категориям земель относятся участки сельхозназначения, они могут обладать основным и парой дополнительных видов применения. Для понятия "категория" данное объединение терминов не допускается. То есть, к примеру, один и тот же участок никак не может одновременно относиться к лесному фонду и предназначаться для промышленного строительства или возведения жилого дома.
Действующее законодательство выделяет строго определенные категории назначения земель. Состоят они из:
Земель поселений;
Сельскохозяйственных;
Спецназначения (используемых под транспортные нужды, коммуникации и задачи промышленности);
Заказников, заповедников и прочих охраняемых зон, обладающих статусом историко-культурных либо представляющих научный интерес;
Водных и лесных фондов;
Резерва.
Любой из участков на территории страны может быть отнесён исключительно к одной какой-нибудь данной категории земель. Земли, разрешенное использование которых требуется изменить в интересах регионального развития, находятся в ведении законодательных органов субъектов РФ, которые наделены правом принятия подобного решения.
По каким же критериям происходит разделение территорий сёл и городов? Принципы его основаны на зонах, связанных с размещением жилых, промышленных и прочих объектов. Например, если конкретная часть города десятилетиями служит местом работы крупномасштабного предприятия промышленности, строить близко к нему детский сад либо многоквартирный жилой дом никто не позволит. Это связано с необходимостью соблюдения законодательно утвержденных норм, касающихся расстояний между промышленной зоной и жилыми кварталами.
Земельным кодексом РФ (положениями статьи 85) разграничиваются 8 зон различного назначения, которые могут существовать в пределах границ любого населенного пункта. Речь идет о жилых кварталах, землях, предназначенных под учреждения общественного развития (офисы, школы, поликлиники и тому подобное), курортно-рекреационных территориях (санаториях и парках), сельскохозяйственных, промышленных, предназначенных для развития инфраструктуры транспорта, а также объектов Министерства обороны РФ, зонах специального назначения и иного.
Каждая из территориальных зон юридически обладает правом к использованию в качестве нескольких строго определенных дополнительных видов. В частности, градостроительный регламент позволяет в пределах жилых кварталов строить частные дома жилой застройки (многоэтажные, среднеэтажные и смешанного вида). Данное положение предусмотрено пунктом 5 той же статьи номер 85 ЗК РФ.
Подобные нюансы и требования существуют для любой другой зоны каждого поселения. Изменять характер использования никому самовольно не разрешается. В случае выявления нарушений допустившему их грозят немалые штрафы, а незаконная постройка обязана быть снесена. Всё чаще и чаще в последнее время местные власти, используя тяжелую технику, ликвидируют так называемые малые архитектурные формы, к которым относится всё разнообразие существующих павильонов и киосков.
Если вы не располагаете информацией, к какой категории использования земель (или виду) относится тот или иной участок, это не должно стать проблемой. Все необходимые данные можно получить, ознакомившись с кадастровой документацией либо запросив выписку на сайте Росреестра. Как правило, все землевладельцы в курсе, к какой категории земли относится принадлежащий им участок, что за объект возможно на нем построить, а что - под категорическим запретом. Более серьёзной проблемой для большинства из них становится преодоление процедуры изменения разрешенного вида использования.
Так как по закону строительство, противоречащее кадастровому паспорту, не допускается, единственный выход для собственника - подача ходатайства с просьбой присвоения участку одного из дополнительных видов использования. Такой вариант вполне распространён и является законной возможностью изменить статус участка. Прибегают к нему тогда, когда требуется открыть магазин либо какой-то ещё объект, имеющий социальное назначение.
Думать, что, подав ходатайство, заявитель автоматически добьется перевода земель одной категории в другую или смены вида разрешенного использования, не следует. Это не делается лишь по желанию владельца. Собственник (либо арендатор) должен выдвинуть серьезное обоснование целесообразности подобного ходатайства. Ему предстоит доказать, что изменения, которых он добивается, сыграют положительную роль в общественном развитии населенного пункта. Распределение земель по категориям и смена их предназначения - вопрос весьма серьезный, и заявителю следует быть готовым к ожесточенной дискуссии на данную тему на заседании местного совета (его земельной комиссии) или же на депутатской сессии.
Ходатайство составляется, как правило, в свободной форме исходя из стандартных правил подачи заявлений и обращений в любое из государственных учреждений. Вместе с ним заявителю потребуется предъявить и копию правоустанавливающего документа, относящегося к земельному участку. То есть договора приватизации, дарения либо купли-продажи, свидетельства о праве на наследование. Поданное им ходатайство обязаны рассмотреть в срок не более двух месяцев. Если дело завершилось отказом в удовлетворении просьбы, можно попытаться решить его по суду. Но только тогда, когда отрицательное решение выглядит неправомочным по достаточно веским основаниям.
Какие имеются варианты их применения? Как и другие виды категорий использования земель, сельскохозяйственные участки бывают определённых разновидностей, которых может быть несколько. Ознакомившись с положениями пункта 11 85-й статьи ЗК РФ, мы увидим, что земли сельскохозяйственного назначения разрешается "употреблять" в одном из следующих вариантов:
1. Как пастбища и сенокосы.
2. Как сады.
3. Как участки аграрного производства (в том числе животноводства).
4. Как дачные участки.
5. Как приусадебные фермерские участки.
6. Как земли промышленных объектов, к которым относятся линии электропередач, трубопроводы высокого давления, дороги.
7. Как залежные земли.
Территории данной категории могут быть подвержены изменению по виду их применения. Но и здесь имеется множество серьёзных нюансов и ограничений, благодаря которым прекратить или поменять один из видов аграрного производства, основываясь лишь на желании владельца, невозможно.
В частности, запрещено менять категорию участка в случае превышения его кадастровой стоимости средней по региону на 50% и выше. На практике применяется данная норма к землям садов и территориям, на которых выращивают многолетние ценные культуры. Служит она для предотвращения уменьшения площадей данных участков и других ценных объектов аграрного назначения.
Если вас заинтересовала идея приобрести недорого участок с ветхим домиком, находящийся в непосредственной близости от оживленной дороги или транспортной остановки, прежде всего уточните код классификатора, по которому возможно дальнейшее использование этой земли. Подобная информация точно так же берется из кадастрового паспорта объекта в результате получения выписки из Росреестра.
Если код упомянутого участка относится к перечню от 2.0 до 2.7 классификатора, это значит следующее - всё, что сможет построить покупатель на данной земле - малоэтажный жилой домик. Разумеется, никто не помешает ему разбить рядом с жилищем приусадебное подсобное хозяйство, небольшую теплицу или поставить личный гараж. Но в коммерческих целях эту землю использовать нельзя.
Для данных целей нужен участок с кодами "бизнес-класса" (4.0-4.9). Принадлежность к данному интервалу позволяет располагать на участке капитальные строения стационарного характера. Например, магазин либо торгово-развлекательный комплекс (код 4.2), офисное здание (код 4.1), страховую контору или банк (код 4.5), рынок (код 4.3), ресторан, кафе или столовую (код 4.6), гостиницу (код 4.7), развлекательное заведение (код 4.8), автосервис либо автопарк (код 4.9).
Если же нужный вам код в кадастровом паспорте не найден, это еще не значит, что покупка не состоится. В случае размещения выбранного вами участка в общественной, промышленной либо зоне, предназначенной под транспортную инфраструктуру, вполне реальна возможность добавления дополнительно условно-разрешенного варианта использования к основному.
Насколько успешным будет решение данного вопроса, напрямую зависит от позиции местной администрации (в частности, ее земельного управления). Если планируемое вами к возведению здание однозначно работает в сторону развития города и создания дополнительных рабочих мест, в интересах местных властей пойти вам навстречу.
83-я статья Земельного кодекса РФ участки, относящиеся к категории земли населенных пунктов, предназначает для развития и застройки сел, городов и других муниципальных образований. Согласно пункту номер 3 84-й статьи Кодекса в случае включения в границы населенного пункта частного участка статус его сохраняется. То есть владелец его продолжает пользоваться правом собственности.
Помимо перечисленных выше зон территории городов, еще существует и дополнительная категория - земли, подпадающие под обозначение "иных территориальных зон". Сюда можно отнести все те участки, назначение которых - общее использование. То есть проезды, скверы, улицы, площади и т. п. Чаще всего подразумевается вхождение их в состав одной из основных зон. Такие участки нельзя приватизировать либо передать в частную собственность каким-то другим способом.
Что подразумевается под данным термином? Нецелевым использованием земельного участка считается эксплуатация его не в соответствии с назначением, определённым для данной земельной категории. Это действие подпадает под определение нарушения и влечет за собой административную ответственность согласно статье 8.8 КоАП РФ.
Размер санкций может быть весьма значительным. Гражданину (физическому лицу) предстоит выплатить штраф, размер которого зависит от кадастровой стоимости участка и равен 0,5-1% от нее. При этом минимальный размер штрафа не может быть ниже 10000 руб. Кстати говоря, если вы надумали построить, скажем, магазин на участке, который для того не предназначен, вас ждёт не только необходимость уплаты штрафа, но и работы по сносу незаконной постройки.
Любая информация о том, к какому виду разрешенного использования относится тот или иной участок, занесена в Государственный кадастр недвижимости. Именно поэтому рекомендуется любые операции с землей предварять ознакомлением с паспортом участка.
Из тех девяти категорий жилых зон, указание на которые содержит 85-я статья ЗК РФ, физическим лицам есть смысл интересоваться лишь двумя - жилыми и сельскохозяйственными. Так как остальные не могут никаким образом оказаться в собственности отдельного гражданина. Согласно пункту 5 85-й статьи ЗК, использование земельных участков в жилой зоне может быть следующим:
1. Для индивидуальной жилой застройки.
2. Для малой, средней и многоэтажной жилой застройки.
3. Для строительства помещений культурного либо бытового предназначения.
Согласно пункту номер 11 той же статьи, находящиеся в пределах сельскохозяйственных земель участки можно использовать в целях строительства помещений и зданий, предназначение которых - сельскохозяйственное производство. Другой возможный вариант их использования - под пашни и многолетние насаждения. Если вы планируете участок под индивидуальное жилищное строительство, проверьте наличие кода в кадастровом паспорте, относящегося к жилой застройке (2.0 - 2.7).
Но помните, что сюда не может быть отнесено здание, предназначение которого - проживание с одновременным лечением (санаторий) или поддержание нужд непрерывного производства (служебное жилье для работающих вахтовым способом).
Если вы планируете ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), а также разведение огорода, обратитесь к тому же разделу номер 2 классификатора. Уже упомянутые коды обозначают, что землю можно использовать под возведение малоэтажного здания без раздела на квартиры (не более 3 этажей), строительство наземных сооружений и сараев, под садовое строительство (требования к таким домикам аналогичны пункту 1), личное подсобное хозяйство на приусадебном участке, сооружение временных, передвижных и прочих помещений, годящихся к проживанию, то есть кемпингов, вагончиков и т. п. При этом подразумевается возможность подключения их к системам инженерных сетей.
Как мы видим, понятие индивидуального жилищного строительства включает в себя, помимо возведения собственно дома, организацию личного подсобного хозяйства.
Тому, кто планирует предпринимательскую деятельность, следует поискать земельный участок, снабженный кодом классификатора 4.0-4.9. Именно такая земля предполагает возведение на ней капитальных сооружений, назначение которых - отдых, торговля, автосервис и тому подобное. Допустим, заполучив в собственность участок с кодом 4.4, вы сможете построить на нём магазин, причём площадью - не свыше 5000 квадратных метров.
По 37-й статье Градостроительного кодекса видами разрешенного использования участков любой территориальной зоны могут быть:
1. Основной (речь идёт об изначальном предназначении).
2. Условно-разрешенный (подразумевается возможное предназначение).
3. Вспомогательный.
Рассмотрим чуть подробнее каждый из них. Основной вид подразумевает соответствие непосредственному предназначению участка согласно локализации и территориальной зоне. Чтобы использовать землю согласно основному виду, не нужно никаких дополнительных разрешений и согласований с администрацией. То есть собственник самостоятельно планирует, как ему распорядиться участком в пределах классификатора и категории земли.
Что касается условно-разрешенных видов его использования, то их перечень регламентируется градостроительным законодательством того региона, к которому участок относится. Но во всех случаях, чтобы выбрать любой из данных видов, собственник обязан это согласовать с властями и заручиться необходимым разрешением.
Как это выглядит на практике? Допустим, основное предназначение участка - ИЖС. При этом условно-разрешенный вид его использования - возведение торгового объекта. Для получения разрешения на застройку собственник обязан отнести заявление в региональную комиссию, решающую вопросы землепользования. Ответ будет получен в результате публичных слушаний.
Что касается вспомогательных видов использования, то они допустимы лишь в виде дополнений к первым двум разновидностям и могут быть реализованы только совместно с ними. Поясним для наглядности: если на участке позволено строительство магазина, вспомогательным видом может стать организация, например, автопарковки (наземной или подземной).
Земли сельскохозяйственного назначения РФ располагаются за пределами населенных пунктов. Они предоставляются для осуществления с/х деятельности и выполнения работ, связанных с ней. Рассмотрим далее правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.
Виды земель сельскохозяйственного назначения формируют отдельную категорию ресурсов. К ним относят лучшие территории, считающиеся достоянием страны. В с/х деятельности они выступают не только в качестве пространственно-операционного базиса, но и как основной производственный фактор. В этой связи устанавливается особый правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. ФЗ №101 определяет функции государственных органов по обеспечению контроля над состоянием этих территорий, обязанности лиц, осуществляющих с/х деятельность, стимулирующие меры для повышения качества грунта.
Основным регулирующим нормативным актом в сфере эксплуатации рассматриваемых ресурсов выступает ЗК. В Кодексе присутствует понятие В нее входят:
В Кодексе также определяется вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Такая категория присваивается участку в соответствии с целями его получения. Сегодня участки приобретаются, как правило, для строительства поселков. В ЗК установлены следующие виды использования земель сельскохозяйственного назначения:
При этом в зависимости от целей получения наделов действует тот или иной правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Например, при дачном строительстве в возведенном жилом доме можно прописаться. Если целью будет ведение огородничества или садоводства, то зарегистрироваться в сооружении нельзя.
Многие граждане не знают о том, что для создания загородного поселка нет необходимости переводить участок из одной категории в другую. В этом случае достаточно установить другой вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. В результате поселок будет строиться с возможностью впоследствии зарегистрировать свое проживание. Следует сказать, что изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения - процесс довольно трудоемкий. Он связан с необходимостью собирать множество документов, проводить согласование с разными инстанциями. Тем не менее эта процедура обойдется дешевле и займет меньше времени, чем перевод в другую категорию.
В процессе изменения вида допустимого использования участка с "для с/х производства" на "для дачного строительства" имеет место существенное ограничение, которое некоторые владельцы наделов не принимают во внимание. Согласно действующим нормативным актам, территории могут предоставляться для ведения огородничества, дачного строительства, садоводства исключительно гражданам или их объединениям некоммерческого характера. К последним, в частности, относят потребительские кооперативы, товарищества, которых выступает "дачное строительство", "ведение огородничества/садоводства", не могут выделяться юридическим лицам, если они осуществляют предпринимательскую деятельность возмездного характера. К таким коммерческим структурам, в частности, относят акционерные общества, ООО и прочие компании. Эксплуатация земель сельскохозяйственного назначения либо участков, входящих в их состав, предоставленных на время выполнения строительства линий электропередач, дорожного полотна, линий связи (линейно-кабельных сооружений в том числе), газо-, нефте- и прочих трубопроводов, должна осуществляться при наличии проекта по рекультивации таких наделов для с/х нужд без перевода их в другую предусмотренную в нормативных документах категорию. Указанная документация должна быть утверждена уполномоченными профильными структурами.
Перечисленные выше типы включены в Классификатор видов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Этот документ необходим для информационного обеспечения работы Комитетов по ресурсам и территориальному устройству, Кадастровой и Регистрационной палат в регионах страны, касающейся учета наделов и оформления сделок с ними.
Сельскохозяйственного назначения предусматривает определение лиц, которым может передаваться та или иная территория. К таким субъектам относят:
Права на земли сельскохозяйственного назначения имеют также общины малочисленных коренных народов ДВ, Севера, Сибири для сохранения и развития традиционного промысла, образа жизни.
Они зафиксированы в ст. 79 ЗК. Пастбища, залежи, сенокосы, пашни, территории, занятые виноградниками, садами и прочими многолетними насаждениями, входят в состав земель сельскохозяйственного назначения. Эти участки подлежат особой охране, поскольку имеют приоритетное значение в с/х деятельности. Существуют также особо ценные территории. К ним, в числе прочего, относят территории опытных и производственных подразделений при научных организациях, учебно-опытных отделений образовательных учреждений и другие угодья. Если их кадастровая стоимость выше среднего показателя по городскому округу/муниципальному району, они могут включаться в состав земель сельскохозяйственного назначения, эксплуатация которых в иных целях запрещена.
Эту процедуру регламентирует Федеральный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В этом и других нормативных актах сформулирован определенный порядок предоставления участков. Так, ст. 81 ЗК регламентирует процедуру передачи территорий для ведения фермерского (крестьянского) или подсобного хоз-ва индивидуального характера. Указанная статья также действует в случае, если вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения определен как "дачное строительство" или "ведение садоводства/огородничества". Среди нормативных актов, регламентирующих процедуру, следует отметить:
Федеральный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регламентирует отношения, которые касаются распоряжения, владения, пользования участками. Положения акта формулируют ограничения и допущения, которые могут применяться к совершаемым сделкам с этими объектами. Кроме этого, устанавливается порядок владения, распоряжения и пользования долями наделов. Действие нормативного акта распространяется вне зависимости от того, какой определен вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.
Он формируется по ст. 80 ЗК. Целью этого фонда выступают:
Земли сельскохозяйственного назначения в собственности государства или муниципалитета передаются гражданам только в утвержденном порядке. Данное положение установлено ст. 10 ФЗ №101. Так, субъект, которому участок предоставлен в аренду и который осуществляет надлежащую его эксплуатацию, может приобрести его в собственность. Он также может заключить новый арендный договор. Передача территорий сельхозназначения, находящихся в муниципальной/государственной собственности, допускается:
В указанных случаях участки допускается передавать исключительно в аренду. Выкуп таких наделов в собственность не допускается.
Закон предусматривает передачу участка, находящегося в собственности муниципалитета и предоставленного в счет долей, фермерскому (крестьянскому) хозяйству или с/х организации, эксплуатирующим его, в аренду или собственность без проведения торгов. Для этого указанные субъекты должны обратиться в соответствующую местную инстанцию с заявлением о заключении арендного соглашения или договора купли-продажи. Это необходимо сделать в течение полугода с даты регистрации права собственности муниципалитета на этот участок. Цена такого надела при этом определяется в размере, не превышающем 15%, - не больше 0.3% его кадастровой стоимости.
Конфискация земли у владельца, прекращение права бессрочного (постоянного) пользования, наследуемого (пожизненного) владения, срочного безвозмездного пользования, а также аренды осуществляется в соответствии с ГК, ЗК и ФЗ №101. Принудительное изъятие надела может производиться в судебном порядке, если:
Во втором случае при расчете срока не учитывается период, в течение которого участок не мог использоваться вследствие стихийного бедствия либо по иным обстоятельствам, делающим эксплуатацию невозможной, а также время, которое необходимо на освоение территории (не более 2-х лет). Принудительное изъятие участка по указанным выше основаниям допускается в случае, если установленные факты не были устранены после назначения соответствующих административных санкций.
Плодородие земель сельскохозяйственного назначения представляет собой способность грунта удовлетворять потребности культурных растений в воздухе, питательных веществах, тепле, воде, физико-химической и биологической среде, обеспечивать их урожайность. Для поддержания надлежащего качества почвы проводятся соответствующие мелиоративные мероприятия. Их выполнение регламентируется на законодательном уровне. Целями нормативной регламентации мероприятий выступает обеспечение воспроизводства качества почвы при осуществлении субъектами на участках с/х деятельности.
Принятый ФЗ, регулирующий порядок воспроизводства плодородия сельскохозяйственных земель, обеспечивает:
Данный нормативный акт обеспечивает, таким образом, регулирование отношений, которые возникают между пользователями, владельцами и прочими, в том числе муниципальными/государственными структурами, в сфере обеспечения качества почвы на эксплуатируемых и обрабатываемых территориях. В положениях документа устанавливаются порядок, обязанности, права, ответственность, полномочия субъектов, характер мероприятий, допущения и ограничения мелиоративных работ на местности. Закон регламентирует те отношения и деятельность, которые не урегулированы ЗК и иными нормативными актами страны в сфере природопользования.
Пользователи, владельцы, собственники, арендаторы участков могут:
Собственники, арендаторы, пользователи, владельцы участков, обладающие статусом товаропроизводителей, осуществляющих сельскохозяйственную деятельность, должны:
Земли сельхозназначения являются особо ценными естественными ресурсами государства. В настоящее время особую актуальность приобрел вопрос о рациональной эксплуатации территорий, отведенных для осуществления с/х производства и прочей деятельности, с ним связанной. Необходимо учитывать, что земля, как и прочие природные ресурсы, присутствуют в ограниченном количестве. Вместе с этим, она выступает как основной источник продуктов питания населения. Для сохранения и обеспечения восстановления продуктивности почвы должны выполняться соответствующие мероприятия. Однако выполнять их необходимо рационально и грамотно. Немаловажное значение для сохранения земельных ресурсов и правильного их использования имеет контроль оборота участков.
Земельным законодательством России установлено разделение всех земель Российской Федерации на определенные категории.
В Российской федерации существуют 7 (семь) категорий земель:
1 . В составе земельного фонда важнейшее место занимают земли сельскохозяйственного назначения, используемые для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Из которых особо необходимо выделять сельскохозяйственные угодья. Их самый характерный признак - почвенное плодородие; без него эффективное сельскохозяйственное производство невозможно. Эти земли находятся в собственности, владении или пользовании граждан, кооперативов, различного рода сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций (научно-исследовательских, учебно-опытных, подсобных сельских хозяйств, межхозяйственных предприятий и организаций).
Сельскохозяйственные земли находятся под особой защитой государства; использование их не по назначению возможно лишь в, исключительных случаях, оговоренных законодательством.
2. Земли населенных пунктов представлены территориями городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов. Они ограничиваются пределами черты населенного пункта, которая отделяет их от земель, других категорий. Главное назначение этих земель - обслуживание нужд населенных пунктов и проживающего в них населения; находятся они в ведении соответствующих администраций. Согласно земельному законодательству, они выделяются из состав прежних землепользований; их границы устанавливаются в порядке землеустройства.
3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны иного специального назначения составляют участки предприятий, учреждений и организаций, осуществляющих соответствующую деятельность (заводы, фабрики, рудники, шахты, автомобильные и железные дороги, войсковые части и так далее). Плодородие земель этой категории не имеет существенного значения, важны лишь их геологические и архитектурно-планировочные качества.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов - включают территории заповедников, национальных, дендрологических и мемориальных парков, ботанических садов, заказников (за исключением охотничьих), памятников природы и археологии, курортов, а также другие земельные участки, обладающие природными лечебными и иными факторами, которые полностью или частично изъяты из хозяйственного оборота.Они характеризуются строго целевым режимом использования.
5. Земли лесного фонда находятся в собственности, владении и пользовании граждан, лесохозяйственных и иных предприятий, учреждений и организаций. Они заняты древесно-кустарниковой растительностью или не покрыты лесом, но предоставлены для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности.
6. Земли водного фонда включают территории, занятые водоемами, ледниками, болотами (за исключением тундровой и лесотундровой зон), гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделенные под полосы отвода по берегам водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов.
7. Земли запаса представлены территориями, которые по разным причинам не переданы в собственность, владение, пользование или аренду гражданам, кооперативам, предприятиям, учреждениям, организациям. Они обычно характеризуются удаленностью, низким качеством, малым плодородием.
При межотраслевом распределении земель преимущество отдается тем производителям и предприятиям, которые наиболее полно используют их биоклиматический потенциал и плодородие. Такой отраслью, прежде всего, является сельское хозяйство, поэтому законодательством предусмотрено первоочередное предоставление плодородных земель для сельскохозяйственных целей.
Земельные угодья - это участки земли, систематически используемые или пригодные к использованию для определенных хозяйственных целей и различающиеся по своим естественно-историческим признакам.
Классификация угодий ведется, в основном, по двум направлениям. Прежде всего, выделяют с.-х. угодья.
К ним относятся:
Многолетние насаждения,
Сенокосы,
Пастбища.
Отдельно учитываются другие виды угодий (Несельскохозяйственные):
Лесные площади,
Древесно-кустарниковые насаждения,
Под водой,
Занятые дорогами и прогонами, постройками, дворами, улицами, площадями и прочими землями, не используемыми в сельском хозяйстве.
К пашне относятся земельные участки, систематически обрабатываемые и используемые под посевы с.-х. культур. Междурядья садов и других многолетних насаждений, временно используемые под посевы с.-х. культур в площадь пашни не включаются, а учитываются в составе многолетних насаждений.
К многолетним насаждениям относятся земельные участки занятые искусственно созданными древесными, кустарниковыми насаждениями, способными давать урожай. В общей их площади отдельно учитываются площади садов, виноградников, ягодников плодопитомников. Площади, занятые дорогами и лесными полосами, в состав многолетних насаждений не входят и учитываются в соответствующих видах угодий.
Залежами считаются земли, которые ранее вспахивались, но более года не используются для посева с.-х. культур и не подготовлены под пар.
К сенокосам относятся участки пашни, покрытые многолетней травяной растительностью, систематически используемые под сенокос.
В зависимости от естественных свойств подразделяются на заливные, суходольные и заболоченные. Из общей площади заливных и суходольных сенокосов выделяют улучшенные сенокосы. В зависимости от объема и характера проведенных мероприятий они подразделяются на сенокосы коренного и поверхностного улучшения.
Пастбищами называют земли, покрытые многолетней растительностью и систематически используемые для выпаса скота, не пригодные для сенокошения и не являющиеся залежью. Кроме того, в составе пастбищ учитываются площади подкормочных и карантинных площадок, а так же участки скотопрогонов, где животные могут собирать корм.
Пастбища подразделяются на суходольные и заболоченные. Из суходольных отдельно выделяются долголетние пастбища.
Лесные площади – участки покрытые лесом, включая лесные культуры, редины, вырубки, гари и погубленные лесные насаждения, необлесившиеся лесосеки, прогалины, пустыри, лесные питомники
Среди древесно-кустарниковых насаждений отдельно учитывают: участки,не входящие в Государственный лесной фонд, занятые полезащитными лесными полосами или озеленительными древесно-кустарниковыми насаждениями, деревьями или группами деревьев на землях с.-х. предприятий; защитными насаждениями на полосах отвода автомобильных и железных дорог и каналов; озеленительные насаждения в городах и населенных пунктах; деревья на приусадебных и дачных участках.
К лесным полосам относят:
Полезащитные лесные полосы для предотвращения эрозии почв;
Садозащитные полосы;
Приовражные и прибалочные лесные полосы;
Овражные насаждения;
Прибрежные лесные насаждения;
Защитные лесные насаждения на песках, с целью защиты от эрозии.
Болота – избыточно увлажненные участки земли с наличием на поверхности разложившихся остатков в виде торфа. Различают: верховые болота, переходные болота и низинные болота. Переходные болота занимают промежуточное положение между верховыми и низинными, увлажняемые как за счет атмосферных осадков, так и за счет грунтовых вод.
Земли под водой – земли занятые естественными и искусственными водоемами. Отдельно учитываются земли занятые реками, ручьями, озерами, водохранилищами, прудами и другими искусственными водоемами.
К нарушенным относятся земли почвенный покров которых был поврежден или полностью уничтожен при разработке полезных ископаемых, проведении геологоразведочных, строительных и других работ.
Среди «прочих» земель , не используемых в сельском хозяйстве, выделяют:
Развеваемые пески, лишенные растительности;
Ледники;
Земли, занятые оползнями, осыпями, глинистыми и бенистыми поверхностями и галечниками;
Другие неиспользуемые земли.
Российским законодательством предусмотрено создание на землях сельскохозяйственного назначения фондов перераспределения земель, в состав которых включаются участки, оставшиеся после бесплатной передачи земель работникам колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ (в том числе созданных на базе государственных сельскохозяйственных предприятий).
Эти участки подлежат продаже по конкурсу (при наличии нескольких претендентов) или передаче в аренду с правом последующего выкупа. Они являются резервом для расширения существующих или формирования новых крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов.
Управление земельным фондом осуществляется органами местной администрации в соответствии с их компетенцией, на основе Конституции РФ и земельного законодательства.
Главные функции по распоряжению землей возложены на сельские, поселковые и районные (городские) администрации. Гражданам, имеющим в собственности земельные участки, предоставлено право продавать их, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог и в аренду, обменивать.
Приобретение и продажа земельных участков осуществляются с обязательным оформлением сделок в учреждениях Росреестра (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).
На органы Росреестра и подведомственные им предприятия возложены определённые функции по управлению земельными ресурсами. Они организуют работы по государственному кадастровому учёту земель, мониторингу земель, подготовке и реализации схем использования и охраны земельных ресурсов, схем и проектов землеустройства, по проведению противоэрозионных и иных мероприятий. Указанные предприятия проводят также съемку и картографирование земель, почвенные, геоботанические и другие обследования.
В управлении земельным фондом принимают участие государственные органы по охране природы и рациональному природопользованию, которые несут ответственность за комплексную природоохранную деятельность.
Земельное законодательство разграничивает правомочия представительных органов и администраций разных уровней по регулированию земельных отношений, землевладения и землепользования.
В компетенцию местных органов власти входят: предоставление и изъятие земель, взимание платы за землю, контроль за использованием и охраной земель.
Субъекты Федерации осуществляют разработку актов земельного законодательства, единых принципов платы за землю, программ рационального использования земель, повышения плодородия почв и охраны земельных ресурсов, организуют проведение землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель.
В компетенцию федеральных властей переданы наиболее общие земельные проблемы. Для решения некоторых из них требуется договоренность с республиками, краями, областями, автономными образованиями. Действует также принцип согласования органами более высокого уровня своих решений по земельным вопросам с нижестоящими.
Задачи управления земельным фондом России предполагают выполнение на государственном уровне действий, которые затрагивают интересы всех или нескольких республик, краев и областей, в том числе:
Предоставление земель для федеральных нужд;
Разработка земельных программ, механизма рационального землевладения, землепользования и регулирования земельных отношений;
Правовое обеспечение использования и охраны земель на основе развития соответствующего законодательства;
Установление порядка ведения земельного кадастра, единых принципов платы за землю, осуществления мероприятий по созданию информационной базы землевладения и землепользования;
Установление основных положений системы землеустройства;
Осуществление мониторинга и контроля за использованием и охраной земель.
Перечисленные мероприятия формируют и развивают новый земельный строй и прямо направлены на обеспечение земельной реформы.
