Договор залога должен быть заключен в письменной форме. Данное требование установлено в ГК РФ (п. 2 ст. 340). Соблюдение письменной формы договора о залоге очень важно для сторон залогового правоотношения, так как «несоблюдение правил о заключении договора залога в письменной форме влечет за собой недействительность этого договора» (п.
4 ст. 339 ГК).
В ряде случаев, предусмотренных законом, для действительности договора залога бывает мало соблюдения простой письменной формы договора. Закон требует нотариального удостоверения договора залога движимого имущества в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен.
Закон «Об ипотеке» (ст. 10), а также ГК РФ (п. 2 ст. 339) предусматривает нотариальное удостоверение договоров ипотеки, а также договоров залога подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (данные вещи, строго говоря, недвижимостью не являются, потому что перемещение их вполне возможно без несоразмерного ущерба их назначению). Однако закон распространяет на эти вещи режим, установленный для недвижимого имущества (ст. 130 ГК), потому что для указанных вещей, как и для недвижимости, требуется государственная регистрация.
В некоторых случаях закон требует от сторон залоговой сделки не только совершения ее в квалифицированной (письменно-нотариальной) форме, но и государственной регистрации залоговой сделки. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, предусмотренном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (п. 3 ст. 339 ГК). Последствия несоблюдения требования закона о государственной регистрации договора об ипотеке такие же, как и последствия несоблюдения простой или нотариальной формы заключения залоговой сделки - безусловная и однозначная недействительность такого договора об ипотеке (п. 4 ст. 339).
В качестве примера можно привести Постановление Президиума ВАС РФ № 3132/96 от 27 мая 1997 года по иску Волгодонского центрального коммерческого банка к АООТ «Содружество» о признании договора о залоге имущества от
21 Вестник ВАС РФ. 1997. № 7. С. 60.
22 См.: Коммерсант-DAILY. 1995. № 45. С. 15.
07.09.94, заключенного сторонами в обеспечение возврата денежных средств, полученных акционерным обществом по кредитным договорам, действительной сделкой. В Постановлении указано, что «между Волгодонским центральным коммерческим банком (залогодержателем) и АООТ «Содружество» (залогодателем) в обеспечение ряда кредитных договоров заключен договор о залоге имущества от 07.09.94, предметом которого являются автомобили иностранных марок и недвижимое имущество: гостиница «Аэропорт» в городе Цимлянс-ке и авторынок (г. Волгодонск).
В соответствии со ст. 43 Закона РФ «О залоге» договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в поземельной книге. В этом случае договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации (ст. 11 Закона).
Договор о залоге имущества от 07.09.94 нотариально не удостоверен, не соблюдено сторонами и требование о его государственной регистрации.
В силу ст. 165 ГК и ст. 12 упомянутого Закона спорный договор о залоге, основные объекты которого - недвижимое имущество, в связи с несоблюдением нотариальной формы и требования о его государственной регистрации является недействительной (ничтожной) сделкой»19.
Государственная регистрация договора ипотеки урегулирована в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17 июня 1997 года20 и проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.
В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.
Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда (ст. 29 указанного Закона).
Для действительности сделки необходимо, чтобы ее содержание соответствовало требованиям закона и иных правовых актов, то есть не нарушало ни запретительных, ни предписывающих норм действующего законодательства.
Значение существенных условий договора о залоге состоит еще и в том, что без этих условий договор залога не может считаться заключенным, а соответственно права и обязанности сторон не могут считаться возникшими (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Обширный перечень существенных условий для договора о залоге указан в п. 1 ст. 339 ГК РФ. К ним относятся: предмет залога и его оценка; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом; указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество; все иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Размер обеспечения основного обязательства передаваемым в залог имуществом должен определяться договором. Если же договор залога соответствующее условие не содержит, считается, что залог обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст.
337 ГК). Таким образом, в объем требований кредитора, погашаемых за счет выручки от продажи заложенного имущества, помимо собственно суммы долга должны включаться суммы, составляющие проценты, неустойку (штраф, пени), возмещение убытков, образовавшихся в связи с неисполнением должником своего обязательства, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ № 5770/96 от 1 апреля 1997 года по иску Сбербанка РФ к товариществу с ограниченной ответственностью «Предприятие «Стром» об обращении взыскания на сумму 20 565 937 рублей на заложенную автомашину (определением от 17.01.96 суд произвел замену ответчика - ТОО «Предприятие «Стром» на надлежащего ответчика - ассоциацию предприятий «Маяк», являющуюся собственником транспортного средства) указано следующее: «По кредитному договору от 03.11.94 № 313 Кумертауское отделение № 7722 Башкирского банка предоставило предпринимателю Тулиганову Д.З. кредит в сумме 15 млн рублей под 170 процентов годовых со сроком возврата до 03.05.95.
В обеспечение обязательства заемщика между кредитором и третьим лицом - ассоциацией предприятий «Маяк» 17.10.94 заключен договор залога транспортного средства, согласно п. 6 которого в случае неуплаты заемщиком в установленный срок долга он погашается за счет средств, полученных от продажи заложенного имущества. Стоимость заложенного автомобиля ЗИЛ-431410 определена в 26 млн рублей.
В установленный срок заемщик обязательства по кредитному договору от 03.11.94 полностью не выполнил.
Пунктом 6 договора залога установлено условие удовлетворения требования кредитора за счет средств, полученных от продажи заложенного имущества. Объем требований договором определен не был, поэтому в данном случае нужно исходить из нормы ст. 337 ГК, что «ответственность залогодателя перед кредитором вытекает не из кредитного договора, а из договора залога»21.
Еще одним примером, подтверждающим необходимость строгого следования указанию закона и обязательность отражения существенных условий в конкретном договоре, может служить следующее дело: Арбитражный суд г. Москвы не признал возможным обратить взыскание по иску Инкомбанка на принадлежащую ответчику технологическую линию по производству паркета ввиду того, что в небрежно составленном договоре предусматривалось установление залога на линию по производству паркета и содержалась ссылка на контракт с поставщиком этой линии. А между тем, в контракте перечислялись только конкретные модификации станков и ни о какой линии как имущественном объекте не было упоминания. Таким образом, залоговое обременение не было признано действительным по причине отсутствия в договоре указания на состав заложенного имущества22.
Как отмечалось, одна из основных целей залога заключается в том, чтобы к моменту, когда должник не исполнит свое обязательство, кредитор располагал реальной возможностью обратить взыскание на заложенное имущество. Из этого следует, что имущество залогодателя к этому моменту должно, как минимум, сохраниться в натуре. Этой цели служат некоторые нормы, содержащиеся в ГК, которые устанавливают возможность передачи залогодержателю заложенного имущества.
Указание в договоре на то, у кого находится заложенное имущество, существенно, так как данный факт порождает для сторон определенные юридические последствия. Стороне, у которой находится заложенное имущество, вменены дополнительные обязанности в отношении его сохранности, а именно: осуществлять страхование этого имущества в полной его стоимости от рисков утраты или повреждения, которое во всех случаях производится за счет залогодателя, защищать заложенное имущество от требований и посягательств других лиц, а также принимать другие меры, необходимые для обеспечения его сохранности (ст. 343 ГК).
Пренебрежение данной нормой на практике порождает неблагоприятные последствия для сторон. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ № 5498/95 от 10 октября 1995 года по иску прокурора Ростовской области в интересах СевероКавказского филиала промышленно-коммерческого банка «АвтоВазбанк» к АО «Винно-водочный завод «Каменский» о взыскании 170 620 тыс. рублей убытков, связанных с невы-полением ответчиком обязательств по сохранности залога по гарантийному письму от 13.05.94, указано следующее: «ПКБ «АвтоВазбанк» в лице Северо-Кавказского филиала заключил с ТОО «Викки» кредитный договор от 06.06.94 № 771, по которому заемщику-ТОО «Викки» - был выдан кредит на сумму 120 млн рублей под залог 150 тыс. бутылок водки «Русская», о чем составлен договор залога от 06.06.94, являющийся неотъемлемой частью кредитного договора.
По причине неуплаты задолженности по кредиту в установленный срок по иску банка Ростовский областной арбитражный суд взыскал с заемщика 166 млн рублей, составляющих сумму кредита и проценты за его использование (решение от 26.10.94 по делу № 23/467).
Решение по данному делу не было исполнено, поскольку водки на месте хранения не оказалось, после чего банк предъявил настоящий иск о взыскании с завода убытков, вызванных неисполнением ответчиком своих обязательств по сохранности залога по гарантийному письму от 13.05.94.
АО «Винно-водочный завод «Каменский» не являлось стороной ни по кредитному договору, ни по договору залога. Следовательно, никаких обязательств по исполнению этих договоров у него не возникало.
Гарантийное письмо от 13.05.94 само по себе не порождало для истца никаких правовых последствий (данным письмом завод гарантировал сохранность 150 тыс. бутылок водки, а также принял на себя обязательство не отпускать без согласия ТОО «Атлант» (доверенное лицо банка) водку ТОО «Викки»).
Следовательно, ни сам договор залога от 12.05.94, ни гарантийное письмо от 13.05.94 не свидетельствовали о причинении истцу убытков по вине ответчика.
Истцу в удовлетворении исковых требований было от-казано»23.
Законом в отношении таких объектов, как товары в обороте и недвижимое имущество, предусмотрена императивная норма, в соответствии с которой это имущество не передается залогодержателю.
Таким образом, залогодержатель не может нести ответственность за сохранность этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ № 1345/97 от 3 июня 1997 года по иску индивидуального частного предприятия «Фирма «Кумир» к Сбербанку РФ в лице его Советского отделения № 8321 в городе Астрахани о расторжении кредитного договора от 07.12.93 № 61098 и договора о залоге жилого дома, о взыскании 62 млн рублей упущенной выгоды в связи с несвоевременным предоставлением кредита, 301 500 тыс.
Рублей убытков, составляющих стоимость заложенного ответчику жилого дома, который подвергался порче в связи с неправомерными действиями банка, - указано следующее:
«В обеспечение кредитного договора от 07.12.93 № 61098, заключенного между Сбербанком РФ в лице его Советского отделения № 8321 в городе Астрахани и ИЧП «Фирма «Кумир», подписан договор о залоге дома, принадлежащего заемщику на праве собственности. Имущество в договоре о залоге оценено в сумме 301 500 тыс. рублей.
Согласно ст.ст. 20 и 37 Закона РФ «О залоге» залогодатель сохраняет право распоряжения заложенным имуществом, если иное не установлено законом или договором. Поскольку договором о залоге не предусмотрена обязанность банка обеспечивать сохранность заложенного имущества, указанная обязанность оставалась за предпринимателем и он не вправе требовать возмещения убытков»24.
Указание в числе существенных условий договора вида залога позволит сторонам залогового правоотношения определить - собственно залог или заклад (залог с передачей заложенного имущества залогодержателю) имеет место в данном случае. Из этого же вытекает очень важное следствие - возможность определения момента возникновения права залога, так как по общему правилу право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а при закладе - с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором залога (п. 1 ст. 341 ГК).
Срок исполнения основного обязательства необходимо указать в договоре потому, что с наступлением этого срока закон связывает появление субъективного права у залогодержателя обратить взыскание на заложенное (в обеспечение исполнения основного обязательства) имущество. Для того чтобы у залогодержателя появилось право обратить взыскание на предмет залога, необходимо наличие определенного юридического состава:
наступление срока исполнения основного обязательства, то есть момента, когда у залогодержателя появляется право требовать от залогодателя или от иного субъекта (если залогодатель и должник основного обязательства не совпадают в одном лице) выполнения обязанностей, возложенных на него по основному договору (ссуды, кредитования и т. д.);
неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства должником этого обязательства.
Существо обеспечиваемого залогом требования означает указание хотя бы в самом общем виде основного договора, а именно: в тексте договора о залоге следует четко перечислить существенные условия договора, которым было оформлено основное обязательство. При этом следует указать также наименование сторон основного договора, номер, дату и место его заключения.
Любые иные условия, включаемые в текст договора по заявлению сторон, должны также соответствовать требованиям закона.
Признание недействительным договора залога имеет особенности, связанные с добавочным (акцессорным) характером данного правоотношения. В случае, если недействительным признается основное обязательство, в обеспечение исполнения которого заключен договор залога, то последний следует судьбе основного обязательства. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ № 1129/96 от 1 октября 1996 года по иску АООТ «Курганпродбаза» к Зауральскому акционерному социальному коммерческому банку «Надежность» о применении последствий недействительности ничтожных сделок: кредитного договора от 05.07.94 № 21 и договора залога от 5.07.94 № 14 указано:
«Кредитный договор подписан со стороны заемщика генеральным директором.
АООТ «Курганпродбаза» создано на базе государственного предприятия путем его преобразования в АООТ. На момент заключения кредитного договора доля государства в уставном капитале общества присутствовала.
Таким образом, установленные законом особенности правового положения АО, созданных в процессе приватизации, распространялись на заемщика, о чем кредитор знал или должен был знать вне зависимости от того, были ли эти особенности закреплены в уставе АООТ «Курганпродбаза».
Согласно ст. 9 Типового устава АООТ, утвержденного Указом Президента РФ от 01.07.92 № 721, решение вопроса о получении кредита относится к компетенции совета директоров. Такого решения совет директоров АООТ «Курганпродба-за» не принимал, последующего одобрения кредитной сделки не было. Следовательно, данный кредитный договор является недействительной сделкой на основании ст. 168 ГК»25. В данном случае и договор залога становится недействительной сделкой.
Если признается недействительным только договор залога, то по основному обязательству права и обязанности сторон сохраняются в полном объеме. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ № 6472/95 от 14 ноября 1995 года по иску фирмы «Курганоблснаб» к Курганскому банку Сбербанка РФ о применении последствий недействительности ничтожных сделок по кредиту и залогу указано следующее:
«Между Курганским банком Сбербанка РФ и АО «Фирма «Курганоблснаб» 20.07.94 был заключен кредитный договор № 105, согласно которому банк выдал заемщику кредит в сумме 2 400 млн рублей со сроком погашения до 30.03.95 под 170 % годовых.
Одновременно в качестве обеспечения кредитного обязательства стороны подписали договор о залоге основных средств заемщика, оцененных в сумме 4 млрд рублей.
При заключении договоров кредита и залога генеральный директор предприятия-заемщика представил в банк доказательства наличия у него полномочий на заключение таких сделок, а именно протокол общего собрания акционеров от 24.06.94 о делегировании совету директоров права распоряжения имуществом акционерного общества, составляющим более 10 процентов его активов.
Судом установлен факт фальсификации данного протокола, что повлекло за собой признание ничтожными договоров кредита и залога.
Кроме того, в силу ст. 103 ГК РФ вопросы, отнесенные законом об акционерных обществах к исключительной компетенции общего собрания акционеров, не могут быть переданы им на решение исполнительных органов общества. Законом также не предусмотрена возможность делегирования полномочий общего собрания акционеров совету директоров.
Согласно ст. 6.3 Типового устава акционерного общества открытого типа, утвержденного Указом Президента РФ от 01.07.92 № 721, к исключительной компетенции собрания акционеров относится принятие решений о продаже, сдаче в аренду, обмене или ином распоряжении имуществом общества, составляющим более 10 процентов его активов.
Таким образом, независимо от того, являлся ли протокол общего собрания акционеров от 24.06.94 сфальсифицированным, решение о передаче более 10 процентов имущества в залог под обеспечение кредитного обязательства могло принять только собрание акционеров, которое данный вопрос не рассматривало. В связи с этим договор залога не соответствует требованиям закона.
Следовательно, на основании ст. 168 ГК данная сделка залога является ничтожной.
Что касается применения последствий недействительности ничтожной кредитной сделки, то данные исковые требования удовлетворению не подлежат.
Законодательные и иные правовые акты, а также устав акционерного общества не содержат ограничений полномочий генерального директора общества по заключению кредитных договоров, в том числе и в отношении размера кредитных средств.
При таких обстоятельствах договор кредита от 20.07.94 № 105 не может быть признан ничтожной сделкой»26. В этом случае кредитор по основному обязательству имеет право на удовлетворение своих требований, но не преимущественно перед другими кредиторами из стоимости заложенного имущества (как при залоге), а на общих основаниях.
Определенные обстоятельства могут подвигнуть стороны к заключению предварительного договора о залоге, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор о залоге.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Срок, установленный для заключения основного договора залога должен быть, очевидно, более коротким по времени, чем срок исполнения основного обязательства.
В противном случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, для другой стороны могут наступить последствия, указанные в Постановлении Президиума ВАС РФ № 8057/95 от 23 апреля 1996 года по иску Русского торгово-промышленного коммерческого банка к товариществу с ограниченной ответственностью «Производственно-творческое объединение «Царское село» об обязании последнего заключить договор о залоге недвижимого имущества на основании предварительного договора от 31.10.94 № 4-2-9/127 пр.
Так, «между Русским торгово-промышленным коммерческим банком и АОЗТ «Русфинстрой» заключен кредитный договор от 31.10.94 № 4-2-9/127 о предоставлении последнему кредита в сумме 200 тыс. долларов США, срок погашения которого установлен до 28.07.95.
В обеспечение возврата кредита банком с ТОО «ПТО «Царское село» заключен предварительный договор о залоге от 31.10.94 № 4-2-9/127 пр, предметом которого является недвижимое имущество: нежилое помещение подземного гаража-стоянки на 20 автомобилей общей площадью 500 кв. м, офисное помещение в секции № 14 общей площадью 373 кв. м. Указанные объекты залога находились в строящемся жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, кварт. 9, корп. 7. Землеотвод под строительство жилого дома, в котором находится объект залога, оформлен на ответчика. Финансирование строительства также осуществлялось ответчиком.
В п. 1.4 предварительного договора о залоге оговорено, что залогодатель обязуется: в 10-дневный срок со дня подписания настоящего договора произвести надлежащую запись в книге записей залогов, оплатить расходы по нотариальному удостоверению договора о залоге, за свой счет зарегистрировать залог в соответствующих органах местной администрации.
Однако перечисленные условия выполнены не были. В предварительном договоре указано, что договор о залоге заключается в 3-дневный срок с момента подписания Государственной комиссией решения (акта) о вводе (приемке) жилого дома в эксплуатацию.
Актом Государственной приемочной комиссии от 22.12.94 жилой дом введен в эксплуатацию. Департамент строительства мэрии Санкт-Петербурга приказом от 29.12.94 № 21-в утвердил данный акт.
В силу ст. 165 ГК предварительный договор о залоге от 31.10.94 № 4-2-9/127пр является недействительным, поскольку не соблюдены требования о нотариальной форме и государственной регистрации.
Кроме того, согласно ст. 1 Закона РФ «О залоге» залог - способ обеспечения обязательства.
На момент принятия апелляционной инстанцией постановления об обязании ответчика заключить договор о залоге срок исполнения основного обязательства (кредитного договора) наступил, то есть договор о залоге будет использован не как способ обеспечения исполнения обязательства, а как способ погашения долга за заемщика»27.
Для предварительного договора предусмотрены такие же основания и последствия его недействительности, как и для основного договора.
3. Некоторые особенности правового регулирования ипотеки
Одной из наиболее распространенных форм кредитов в развитых странах являются ссуды под залог недвижимости или ипотечные кредиты. Самые крупные направления кредитования под залог недвижимости - ссуды на покупку и строительство жилья, на освоение земельных участков, на строительство нежилых помещений производственного и коммерческого назначения. О размахе этого вида кредитования в мире свидетельствует тот факт, что в США, например, за год выдают кредитов на приобретение недвижимости на сумму, превышающую 800 млрд долларов, свыше 80 % новых домов в стране покупаются в кредит.
Ипотека давно стала мощным инструментом экономического развития в большинстве стран мира. В России, несмотря на благоприятные прогнозы, процесс долгосрочного кредитования экономики банками под залог недвижимости крайне сдержанный. Причины сложившейся ситуации носят и экономический, и юридический характер.
Нередко граждане, будь то физические или юридические лица, нуждаются в привлечении дополнительных денежных средств для развития бизнеса или для покупки каких-либо вещей — оборудования, техники и т. д. С этой целью они обращаются в различные банковские учреждения с целью взять кредит. Если одалживается значительная сумма, то для безопасности, кредиторы предпочитают оформлять договор залога. Заложенным предметом могут являться имущественные права как на движимую, так и на недвижимую собственность.
С вопросом залога движимой собственности, а точнее, оформления соответствующего договора на автомобиль можно ознакомиться .
Имущественные права представляют собой привилегии, возникающие посредством обладания какой-либо собственностью или его передачей от одного гражданина другому лицу. Юридическим подтверждением вышеуказанного факта выступают следующие договоры — купли-продажи, дарения, мены, аренды, подряда и т. д.
Соглашение подряда — это договоренность между двумя сторонами о выполнении определенной работы. Сторонами в данном случае выступают подрядчик, который выполняет заказ и сдает своевременно полученный результат, и заказчик, который принимает и оплачивает работу. Существует несколько разновидностей договора подряда:
Законодательство не препятствует подрядчикам передавать по договору залога имущественные права, возникающие по контрактам. Смена подрядчика на протяжении исполнения контрактного соглашения не допускается. Чтобы составить соглашение, необязательно предварительно заручаться письменным согласием заказчика. Однако предварительно уведомить о намеченном решении следует.
Залог имущественных прав по договору подряда предполагает те привилегии, которые возникнут у залогодателя в будущем. При осуществлении закладывания привилегий на получение оплаты по контракту, настоящий переход в качестве имущественного залога в кредитное учреждение будет произведен, когда подрядчик выполнит работу, а заказчик ее примет и оплатит.
Первоочередным шагом является уведомление заказчика, далее следует составление соответствующего договора и получение денежного займа. В случае невыполнения должником долговых обязательств, залогодержатель может потребовать преждевременного исполнения договора залога имущественных прав. Данный процесс происходит посредством обращения в судебный орган. Полноценный переход осуществляется, после вступления постановления в силу.
Договор залога имущественных прав по договору долевого участия в строительстве регламентируется нижеприведенными законодательными актами:
Из соглашения долевого участия следует, что заказчик обладает возможностью получить в установленный период объект недвижимости, чье строительство осуществляет застройщик. Именно это право закладывается заемщиком при получении денежной ссуды и оно будет являться предметом соглашения. Вышеуказанный предмет требует детального описания:
К дополнительным условиям сделки относится — определение стоимости закладываемого требования, прописывание процедуры обращения взыскания, период действия, а также процедура внесения изменений или аннулирования договора залога имущественных прав.
Если договор долевого строительства был оплачен посредством денежных средств, взятых в кредит от банковского учреждения, то заказчик не имеет возможности передать в залог имущественные права постороннему гражданину. Считается, что недвижимое имущество автоматически закладывается банку.
Договор залога имущественных прав по соглашению долевого строительства подвергается обязательной государственной регистрации. Также стороны могут обратиться к нотариальному лицу для удостоверения сделки, однако такая процедура не является обязательной.
Бланк соглашения, заинтересованное в получении денежного заема, лицо может попросить в конкретном кредитном учреждении, где будет оформляться кредит или воспользоваться готовым образцом в Интернете. Документ пишется от руки на бумаге формата А4.
Форма договора залога имущественных прав предполагает нижеперечисленные обязательные пункты:
Образец договора залога имущественных прав можно посмотреть .
Многие залогодатели не знают, подлежит ли государственной регистрации договор залога имущественных прав. Для ответа на данный вопрос следует обратиться к законодательству. Госрегистрация проводится только в случае закладывания имущественных прав, связанных с недвижимым имуществом. Процедура осуществляется в Росреестре, посредством подачи совместно составленного залогодателем и залогодержателем заявления.
Вместе с письменным заявлением подаются нижеприведенные документы:
Если при государственной регистрации договора залога имущественных прав одной из сторон является банковское учреждение или юридическое лицо, то предоставляются дополнительно следующие учредительные документы:
Регистрация через Росреестр занимает семидневный срок . Если подача заявления и документов была осуществлена через МФЦ — 9 дней . После проведения процедуры регистрации договора залога имущественных прав, выдается документ с печатью, подтверждающий данный факт. Если должник погасил задолженность и договор залога больше не действует, то залогодержатель уведомляет в течение трех дней компетентные органы.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Залогодержатель имеет право получить удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает (п. 1 ст. 334 ГК).
Важно! Следует иметь ввиду, что:
Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:
Залог прекращается:
Субъекты залогового правоотношения
Субъектами залогового правоотношения являются:
1) залогодатель - лицо, предоставившее имущество или право в залог:
2) залогодержатель - лицо, принявшее имущество в залог (и одновременно - кредитор по основному обязательству).
В этом качестве могут выступать как юридические, так и физические лица.
Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право (п. 3 ст. 335 ГК).
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК). Если предметом залога является имущество третьего лица, оно должно совершать сделку залога не от имени должника, а от собственного имени.
Права залогодержателя на одно и то же имущество могут принадлежать нескольким лицам. Подобная ситуация чаще всего возникает потому, что заложенное имущество может быть передано в залог повторно (в третий раз и т.д.) Данная ситуация именуется последующим залогом , или перезалогом . В этом случае требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей (п. 1 ст. 342 ГК) - по принципу старшинства, в соответствии с которым право предшествующего залогодержателя считается старшим, подлежащим удовлетворению преимущественно перед правами последующих залогодержателей.
Поскольку наличие или отсутствие залогодержателей предшествующей очереди имеет принципиальное значение для залогодержателя, закон требует от залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю обо всех существующих залогах данного имущества (п. 3 ст. 342 ГК). За убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности, отвечает залогодатель. Согласно п. 2 ст. 342 ГК последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.
Совместные залогодержатели - это лица, имеющие долю в праве залога на известное имущество. Если, например, лицо, ручавшееся перед кредитором за исполнение должником основного обязательства, в какой-либо части исполнит за должника данное обязательство, то в силу указания закона к нему в этой части перейдет соответствующая доля в праве залога, первоначально принадлежавшем в полном объеме кредитору как залогодержателю (п. 1 ст. 365 ГК). Совместные залогодержатели представляют одну сторону в залоговом правоотношении, поэтому никто из них не имеет права старшинства. Все требования по отношению к заложенному имуществу они могут реализовать только совместными, согласованными и одновременными действиями, при этом они подлежат удовлетворению пропорционально доле каждого залогодержателя в праве залога.
Предметом залога является имущество, специальным образом выделенное в составе имущества залогодателя или переданное залогодержателю, из стоимости которого залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспечиваемого залогом обязательства удовлетворить свои требования преимущественно перед другими кредиторами.
В качестве предмета залога могут выступать
Не может быть предметом залога:
Подробнее
При залоге имущественных прав залогодатель в случае неисполнения должником обеспечиваемого обязательства может обратить взыскание на заложенное право и получить удовлетворение за счет денег, полученных от его реализации, но в отличие от залога вещей формой реализации заложенного права будет цессия .
Правило п. 1 ст. 336 ГК не исключает возможности залога исключительных прав (п. 5 ст. 1233 ГК).
Вместе с тем не могут быть предметом залога права требования, неразрывно связанные с личностью кредитора, в частности:
Закон допускает залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем (п. 6 ст. 340 ГК). Это идея залога будущих вещей, известная со времен римского права. При ее реализации право залога возникает только с момента возникновения у залогодателя юридического титула на передаваемое в залог имущество. Обеспечительная сила такого залога весьма условна: ведь право залогодателя на имущество, передаваемое в залог, может возникнуть значительно позже наступления факта неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспечиваемого обязательства и даже по истечении срока исковой давности по требованиям кредитора либо вообще не возникнуть.
Деньги - рубли РФ не могут быть предметом залога , поскольку требования залогодержателя подлежат удовлетворению за счет денежных сумм, вырученных от реализации предмета залога.
В соответствии с п. 2 ст. 338 ГК предмет залога может быть оставлен у залогодателя
Исходя из особенностей юридической конструкции залога в качестве его самостоятельных разновидностей закон выделяет
Договор - важнейшее основание возникновения права залога. В п. 1 ст. 339 ГК говорится, что в договоре о залоге должны быть указаны:
Перечисленные условия относятся к разряду существенных условий договора о залоге .
Подробнее
Условия о предмете залога будут считаться согласованными, если залогодатель и залогодержатель внесут в него данные, позволяющие однозначно идентифицировать предмет залога. Например, если предметом залога является здание, то при его передаче в залог в договоре необходимо отразить данные, содержащиеся в документах, оформляющих кадастровый, технический учет недвижимости, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Речь идет об адресе здания, его назначении, планировке, общей площади, номере государственной регистрации и других признаках. Отмеченные требования о необходимости индивидуализации предмета залога являются следствием принципа специальности залога: объектом залога может быть только известное определенное имущество.
Условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства , обеспеченного залогом, признаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка
Условие об оценке предмета залога должно согласовываться залогодателем и залогодержателем (в предпринимательском обороте оценка предмета залога осуществляется, как правило, на основе заключения профессиональных оценщиков. См. Закон об оценочной деятельности).
Для договора о залоге предусмотрена обязательная письменная форма , несоблюдение которой влечет недействительность договора (п. 2,4 ст. 339 ГК). В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 339 ГК нотариальному удостоверению подлежит договор о залоге движимого имущества или залоге прав на имущество, заключенный в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен. Примером такого договора может служить договор залога, совершенный с целью обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из договора ренты движимого имущества, который сам во всех случаях подлежит нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК).
Отдельные виды залога могут быть оформлены документом, отличным от договора залога.
Так, п. 2 ст. 358 ГК предусматривает особую форму для залога вещей в ломбарде - залоговый билет . В соответствии с п. 4 ст. 912 ГК товар, принятый на хранение по двойному или простому складскому свидетельству, в течение времени его хранения может быть предметом залога путем залога соответствующего свидетельства (варранта), являющегося ценной бумагой. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке, а также по ипотеке, возникающей в силу закона, могут быть удостоверены закладной (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке), которая является именной ценной бумагой.
Форма договора залога
Залог является способом обеспечения исполнения обязательств сторонами. Данное понятие достаточно сложное и многоплановое, поэтому рекомендуем изучить его более подробно:
Законодательством определены следующие особенности формы договора залога:
Согласно ГК договор залога должен содержать:
Условия об основном обязательстве являются согласованными, если в соглашении о залоге присутствует ссылка на договор, являющийся основанием для базового обязательства.
Договор залога - образец можно скачать по ссылке: Договор залога - образец .
Итак, договор залога - образец является формой, применяемой для гарантии основного обязательства. Залог вводится письменным соглашением сторон, которое конкретизирует, с одной стороны, то, что передается в залог, а с другой — само основное обязательство, его размер и срок. Специфика соглашения о залоге может определяться самими сторонами (например, выбор ими нотариального оформления соглашения), а также законодательством, например в отношении залога недвижимости или прав.
