Российское законодательство РФ регламентирует несколько возможных форм собственности: единоличную, совместную и долевую собственность.

Термины совместной и долевой собственности изначально предполагают, что у соответствующих имущественных объектов, на которые и распространяются права собственников, одновременно есть два или несколько правообладателей.

Правовой режим каждой из вышеназванных видов общей собственности имеет определенные нюансы и отличия, которые стоит учитывать правообладателям имущества.

Первоначальное отличие долевой и совместной собственности состоит в том, что в первом варианте за каждым правообладателем имущества закрепляется какая-то конкретная доля, выражаемая в процентном отношении, а во втором – чёткий объём имущественных ценностей, принадлежащий каждому правообладателю, не устанавливается.

Из этого отличия следуют и другие правовые нюансы владения и распоряжения разными видами общей собственности.

Согласно законодательству, общая собственность на любые имущественные ценности считается долевой, за исключением лишь тех ситуаций, когда законодателем предусматривается возможность образования совместной собственности. Соответственно, совместная собственность может образовываться исключительно в случаях, прямо предусматриваемых гражданским законодательством.

Совместная собственность

Терминология «совместная собственность» подразумевает такую её форму, при которой правообладатели объекта собственности, обладают аналогичными правами. Как правило, в гражданских правоотношениях совместная собственность образуется у супругов в отношении имущественных ценностей, нажитых ими в период брака.

Законодатель устанавливает, что любая приобретаемая супругами во время брачных правоотношений собственность, за исключением нескольких ситуаций, предусмотренных семейным правом, автоматически становится совместной. При этом совсем не важно, на чьи конкретно финансы приобретались имущественные ценности, и на кого они регистрировались.

В качестве исключений можно назвать ситуацию, когда супруги имеют брачный контракт, по-другому определяющий правовой статус супружеского имущества в сравнении с общими законодательными правилами. Кроме того, не являются совместной супружеской собственностью ценности, унаследованные или полученные в дар одним супругом.

К тому же у супругов всегда сохраняется возможность по взаимному согласию сделать вновь приобретаемое имущество долевой собственность. Для этого им требуется опять же заключить контракт, на базе которого будет производиться выдел долей в соответствующем объекте собственности.

Сразу надо отметить, что правовой статус совместной супружеской собственности относится исключительно к имущественным ценностям, приобретаемым гражданами, находящимися в зарегистрированных брачных правоотношениях, в соответствии с нормативами действующего российского законодательства. Так называемые гражданские супруги, вместе живущие без регистрации брачных правоотношений, не могут иметь совместную собственность. В рассматриваемой ситуации возможна либо единоличная, либо долевая собственность.

Правовые нюансы совместной собственности

Еще рассмотрим несколько нюансов правового режима, отличающих совместную форму собственности от долевой:

• Поскольку собственники (супруги) сообща владеют и пользуются совместным супружеским имуществом, каждый из них обладает тождественными правами и обязанностями в отношении общих имущественных ценностей. К тому же, если речь идет о такой дорогостоящей совместной собственности, как недвижимость, каждый супруг вправе распоряжаться ей исключительно при наличии нотариально удостоверенного согласия от второго супруга.
• В ситуации с совместной собственностью у правообладателей могут возникать определённые сложности при отчуждении общих недвижимых объектов. Так, если остальные правообладатели недвижимости не захотят её продавать, заинтересованному лицу возможно, придётся проходить процедуру выдела доли из общих имущественных ценностей.
• Если объект недвижимости относится к совместной собственности лиц, они несут равноценную ответственность по выполнению налоговых обязательств. Соответственно, это автоматически подразумевает, что имущественный налоговый платеж на недвижимые объекты исчисляется и оплачивается правообладателями в равных долях.
• Любой из правообладателей совместной жилой недвижимости вправе пользоваться имущественным налоговым вычетом при соблюдении условий, определенных законодателем. Если объект жилой недвижимости приобретался до начала 2014 года, вычет будет ограничен суммой в 2 миллиона рублей на всех правообладателей жилья. Если же жилая недвижимость приобреталась уже позже 01.01.2014 г., то каждый из совместных собственников вправе получать налоговый вычет из налогооблагаемой базы НДФЛ на сумму до 2-х миллионов рублей (а при ипотечном займе – до 3 миллионов рублей).

Долевая собственность

Имущественные ценности находятся в общем правообладании нескольких лиц с определением конкретной доли в правах для каждого долевого собственника.

Правообладатели, обладающие имущественными объектами на праве общей долевой собственности, вправе свободно распоряжаться собственной долей, не согласовывая возможность её отчуждения с владельцами других долей. В рассматриваемой ситуации существует лишь важный правовой нюанс: правообладатели остальных долей в общем имущественном объекте имеют, согласно закону, приоритетную возможность выкупа отчуждаемой доли.

Соответственно, если один супруг (либо другой долевой собственник) решит продавать в жилой недвижимости, то сначала он обязан предложить её выкупить второму супругу (либо иным долевым собственникам).

И только получив от всех иных долевых собственников надлежаще оформленный отказ выкупать долю либо не получив никакого ответа в течении срока, регламентированного законодателем, потенциальный продавец доли вправе выставить собственную часть имущества на продажу третьим лицам.

Может возникать у различных субъектов права в самых разных ситуациях. Так, имущественные ценности могут оформляться в долевую собственность и супругов, и других лиц, состоящих или не состоящих в родстве.

Если говорить у супругах, то они вправе по обоюдной договоренности оформлять общие имущественные ценности не в совместную собственность, как это происходит в большинстве ситуаций, а в долевую. Для этого им потребуется документальное оформление, подтверждающее долевой статус общей собственности.

Одним из наиболее востребованных вариантов такого документального оформления выступает брачный договор. Специалисты рекомендуют супругам, заключающим брачный контракт, тщательно продумывать все его пункты и условия, чтобы в дальнейшем не было юридических оснований для признания соглашения ничтожным.

Помимо добровольного соглашения супругов, на практике существует возможность переведения совместной собственности в долевую в процессе судопроизводства. Так, учитывая обстоятельства конкретного дела, судья может производить раздел супружеских ценностей и устанавливать размеры долей, причитающиеся разведённым супругам. Выполняя подобный долевое разделение, судья может принять во внимание то, кто из супругов понёс большие финансовые траты при приобретении имущественных объектов, которые являлись их совместной собственностью.

Если говорить о долевой собственности супружеской пары, чаще всего каждый из супругов обладает половиной (равноценной долей) общего имущества. Но супруги могут и прийти к обоюдному соглашению о других пропорциях распределения своих долей. В рассматриваемой ситуации одному может принадлежать доля в имущественных ценностях, к примеру, в размере 25-ти %, а второму – 75-ти %.

Стоит учесть, что начиная с момента перевода совместной супружеской собственности в долевую, супруги должны платить налоговые платежи, коммунальные и прочие выплаты за себя самостоятельно, в размерах, пропорциональных принадлежащим им долям.

Правовые нюансы долевой собственности

Из основных особенностей стоит отметить:

• Юридические основания для возникновения долевого правообладания имуществом различны. Так, лицо может стать владельцем доли в объекте недвижимости в результате сделок, признания его прав по решению судебной инстанции, наследования по завещанию либо законному порядку, приватизации либо заключения брачного соглашения. Количество сособственников имущества, а значит, и число долей в конкретной ситуации может быть самым различным.
• В отличие от совместного правообладания, при долевой собственности законодателем устанавливаются более конкретные границы владения и распоряжения долями в имуществе. При рассматриваемой форме собственности права лиц на имущественные ценности будут гораздо лучше защищены, если у какого-то третьего лица возникнут требования к одному из долевых собственников. К тому же при долевом правообладании в сравнении с совместным гораздо проще продавать часть имущества, которой владеет потенциальный продавец.
• Каждый участник долевого правообладания оплачивает расходы на содержание и ремонт объекта, а также платит налоговые платежи на имущество и иные сборы пропорционально размерам своей доли в праве общей собственности.
• В случае приобретения недвижимости со статусом долевой собственности налоговый вычет также распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Ограничения по максимальным размерам вычета по НДФЛ аналогичны размерам при совместной собственности.

Подводи итоги: основные различия

Прежде чем, перейти к различиям и совместного правообладания, отметим их общие черты. В обоих случая речь идет о собственности, предполагающей права одновременно нескольких лиц на какой-то объект имущества, к примеру, на жилую недвижимость.

Основное отличие рассматриваемых форм собственности состоит в отсутствии у совместного правообладания чётко определённых процентных соотношений владения объектом собственности, которые присутствуют при долевом участии.

Именно из названного основополагающего правила и вытекают все остальные отличия:

• при совместной собственности каждый из владельцев имущественной ценности обладает тождественными правами на соответствующий объект, а при долевой – размер долей, и, следовательно, объем прав может отличаться;
• совместная собственность может возникать лишь в ситуациях, прямо определенных законодателем, а долевая – во всех остальных случаях общего правообладания;
• долевая собственность доступна для всех граждан без учета степени их родства, а совместное правообладание, как правило, возникает между супругами при наличии официально оформленных брачных правоотношений;
• совладельцы имущественных ценностей, находящихся в совместной собственности, несут финансовые траты на их содержание и выплату налоговых платежей в солидарном порядке, а собственники, владеющие своей личной долей, оплачивают требуемые расходы пропорционально размерам принадлежащих им имущественных долей;
• в супружеских правоотношениях совместное правообладание устанавливается по умолчанию, по факту приобретения супругами общего имущества, а долевая собственность между супругами возникает из договорных отношений либо судебного решения;
• правообладатель объекта, относящегося к совместной собственности, может его продавать лишь с согласия второго совладельца, а собственник конкретной доли в общем имущественном объекте вправе свободно отчуждать собственную часть, соблюдая правило приоритетного выкупа доли другими долевыми участниками.

У каждого из нас есть собственность: машина, квартира, дом, дача, мебель, предметы обихода и многое другое. Если говорить о праве собственности, то обычно мы понимаем под ним право делать с этими вещами все, что угодно: продавать, дарить, менять, даже уничтожить. Чаще всего такие решения принимаются хозяином вещи единолично – ограничения могут быть предусмотрены только законом.
Но все же есть ряд исключений из этого правила. Вы можете оказаться в ситуации, когда, имея в собственности ту или иную вещь, придется согласовывать свои решения с кем-то еще. Речь идет о так называемой общей собственности.

Общая собственность

Общая собственность возникает, когда имущество оказывается в собственности двух или нескольких лиц. Чаще всего это происходит при наследовании по закону. При составлении завещания наследодатель все-таки старается передать каждую вещь какому-то одному наследнику. А вот при отсутствии завещания наследников в каждой очереди обычно несколько и имущество поступает в собственность каждого из них.
В российском законодательстве выделяют два вида общей собственности:

• долевая (имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников);
• совместная (имущество находится в общей собственности без определения таких долей).

В совместной собственности, прежде всего, находится имущество супругов, нажитое во время брака, если соглашением между ними не установлено иное. Участниками долевой собственности могут быть любые лица – как связанные родственными отношениями, так и не связанные. Но учитывая особенности правового регулирования режима общей собственности, можно дать первый совет читателям МирСоветов: чтобы избежать проблем во владении, пользовании и распоряжении таким имуществом, выстраивайте нормальные отношения с другими участниками общей собственности. Почему это так важно, будет рассказано ниже.
Для лучшего понимания норм права, которыми регулируется право общей собственности, позволю привести здесь немного теории. Еще древнеримские юристы писали, что каждый из собственников имеет долевое право собственности на всю вещь в целом; ему принадлежала, следовательно, не доля вещи, а доля права на вещь. Это очень важное правило на практике означает следующее. Если вы владеете ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью 80 кв. м., это не значит, что у вас в собственности находится 20 кв. м. этой квартиры. У вас есть только доля в праве на всю вещь, но не право на часть этой вещи. При определенных условиях можно получить часть такой вещи в единоличную собственность либо закрепить за собой право пользования этой частью.

Владение и пользование объектом общей собственности

Каждый собственник в соответствии со ст. 209 вправе:

• владеть своим имуществом (реально им обладать);
• пользоваться своим имуществом (извлекать выгоду, для которой это имущество предназначено, получать плоды, продукцию и доходы);
• распоряжаться имуществом (продавать, менять, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).

Поскольку право общей собственности принадлежит не одному, а нескольким лицам, вышеназванные полномочия возможно реализовать только при согласовании воли ВСЕХ участников. Здесь важно понять, что отсутствие согласия хотя бы одного из участников, даже с самой маленькой долей, приводит к неправомерности действий в отношении общего имущества.
Пример: четверо граждан владеют земельным участком с плодовыми насаждениями в равных долях. Трое из участников не желают обрабатывать сад и предлагают отдать его целиком в аренду, а четвертый, оставшийся в меньшинстве, хочет работать на участке сам. К сожалению, большинством голосов данный вопрос решить не удастся, необходимо искать компромисс между всеми сособственниками.

А вот в Жилищном кодексе не так! Решения относительно общего имущества многоквартирного жилого дома можно утвердить на общем собрании жильцов, несогласным собственникам придется подчиниться мнению большинства.

Если не удается достигнуть согласия по вопросам владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, можно обратиться в суд. При этом участник общей долевой собственности вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При отсутствии такой возможности – вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
К сожалению, суд не сможет вынести решение, обязывающее участника долевой собственности, дать согласие на продажу имущества или сдачу его в аренду, поскольку в гражданском праве действует принцип свободы договора, и никто не может быть принужден к совершению сделки. Следовательно, распоряжение имуществом (в целом), находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности может распорядиться долей в праве общей собственности без согласия других участников, но с соблюдением права преимущественной покупки. Как правильно это сделать, будет рассказано ниже.
Если сособственники получают доходы от имущества, находящегося в совместной собственности, они должны распределять их соразмерно долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Расходы по содержанию общей собственности и ее улучшение

Не стоит забывать, что владение собственностью – это не только права, но и обязанности. Собственник несет бремя содержания имущества и риск его случайной гибели или повреждения.
Расходы по содержанию имущества состоят из расходов на:

• капитальный и текущий ремонт;
• страхование, регистрационные действия;
• охрану и коммунальные платежи;
• уплату налогов и т.д.

Все вышесказанное относится и к участникам общей долевой собственности, только распределяться они должны соразмерно принадлежащим им долям. При этом неважно, пользуется ли собственник своим имуществом или нет, содержать его он все равно обязан.
Нередко складываются ситуации, когда один из собственников отказывается участвовать в расходах по общему имуществу. В этом случае собственники, понесшие необходимые расходы по содержанию общего имущества, могут взыскать соответствующую их часть с уклонившегося собственника.
Пример: гражданка Б. обратилась в суд с иском к гражданке П. о взыскании расходов по содержанию имущества в размере 1689 руб. Суд установил, что гражданка Б. оплачивала коммунальные платежи в принадлежащем ей и ответчице на праве долевой собственности здании. Поскольку гражданка П. в течение пяти месяцев не оплачивала коммунальные услуги и эти суммы были внесены гражданкой Б., чтобы избежать отключения воды, тепла и электроэнергии, суд счел требования обоснованными и удовлетворил иск.
Но хочу обратить внимание читателей МирСоветов, что, если вы произведете отделку дорогостоящими материалами дома, находящегося в долевой собственности без согласия других собственников, суд не удовлетворит иск о взыскании с них стоимости ремонта. Такой ремонт не является необходимым для поддержания имущества в надлежащем состоянии. Перед проведением таких работ вам необходимо заручиться согласием всех собственников (лучше в письменной форме). Если общее имущество все-таки нуждается в ремонте, а общего согласия добиться не удалось, составьте акт с участием всех собственников, укажите, кто отказался от подписи акта. После – пригласите специализированную организацию для составления сметы. При наличии таких документов в суде будет легче доказать обоснованность и размер расходов на ремонт общего имущества.
Если участник долевой собственности получил согласие остальных участников на проведение неотделимых улучшений имущества (пристрой к дому, многолетние насаждения, новые постройки на участке), он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Обратите внимание, что судебная практика не рассматривает в качестве неотделимых улучшений капитальный ремонт, его проведение не дает права на увеличение доли, а лишь на взыскание расходов с сособственников, как было показано выше. Согласие собственников может быть выражено в действиях, свидетельствующих об одобрении производства улучшений, вытекать из условий об использовании объекта общей собственности.

Как правильно распорядиться общей долевой собственностью

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ей иным образом. Помните, что вы распоряжаетесь именно долей в праве, а не частью имущества. При этом, если вы планируете заключить договор купли-продажи или мены доли, необходимо соблюсти определенные правила.
Если вы собираетесь продавать свою долю постороннему лицу, необходимо известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, вы вправе продать свою долю любому лицу.
Таким образом, перед продажей или обменом доли ее собственник обязан разослать остальным участникам извещения. Можно отправить почтой, можно вручить под роспись. Потом достаточно подождать один месяц, если вы продаете долю в праве на дом, квартиру и т.п., и десять дней – если продаете долю в праве на движимое имущество.
Читателям МирСоветов также полезно знать, что подарить, завещать, отдать в залог долю вы вправе и без каких-либо уведомлений прочих собственников. Такая сделка будет законной.

Стоит упомянуть, что широкое распространение получили сделки дарения «карликовых» долей в праве собственности на квартиры в столичном регионе (для последующей регистрации гражданина по месту жительства). Такая сделка является по сути недействительной, так как дарение «прикрывает» куплю-продажу. Но доказать это крайне сложно. Юристы советуют владельцам долей в квартирах при возможности продавать их за реальную цену или выкупать доли у других собственников, с тем, чтобы стать единственным хозяином жилья. В противном случае, вы можете оказаться в компании десятков совладельцев квартиры, в которой проживаете, и реальных адресов проживания которых не знаете. Нередко реальных жильцов из такой квартиры просто выживают, создавая невыносимые условия и принуждая продать долю по заниженной цене.

Если установленный законом порядок продажи доли был нарушен, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Если участник долевой собственности пропустит этот срок, суд откажет в иске. Также нельзя требовать признания сделки недействительной, можно потребовать заменить постороннее лицо (покупателя) на участника (участников) долевой собственности.

Можно ли разделить общую долевую собственность

Между гражданами довольно часто возникают споры о порядке пользования общим имуществом (чаще всего это – дом или квартира) или выделе доли собственнику. Прежде чем обращаться в суд, необходимо попытаться достигнуть добровольного соглашения по этому вопросу. Если это невозможно – готовьте .
Участники долевой собственности вправе требовать или выдела своей доли из общего имущества. Если имущество будет разделено, право общей собственности прекращается. При выделе доли одного из участников, долевая собственность сохраняется в отношении не выделившихся собственников.
На примере жилого дома выдел участнику долевой собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и хозяйственных построек. Право на долю в остальной части дома прекращается.
В большинстве случаев суд назначает экспертизу, в которой эксперт предложит варианты раздела жилого дома. Суд выберет один из них с учетом интересов всех собственников. К сожалению, бывают случаи, когда выделяемая доля не соответствует изолированным помещениям, а реконструкция дома в связи с его высоким износом (или по другой причине) невозможна. Суд будет вынужден отказать в иске о разделе имущества или выделе из него доли, а собственники вправе предъявить иск об определении порядка пользования общим имуществом, при условии, что согласия между ними достигнуто не было.
При установлении порядка пользования домом каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения, исходя из его доли. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать долям в праве собственности. Суд должен учесть фактически сложившийся порядок пользования домом.
Если вы решите подавать иск о выделе доли в натуре, следует не забывать один важный момент. Если доля в праве незначительна, собственник фактически имуществом не пользуется, помещение, которое соответствовало бы доле, отсутствует, суд может без вашего согласия прекратить право собственности на такую долю с выплатой компенсации ее стоимости за счет остальных собственников.
На долю в общем имуществе могут претендовать и кредиторы. Если у должника недостаточно другого имущества для погашения долгов, кредитор может требовать выдела доли и обращения на нее взыскания. Если остальные участники общей собственности возражают, они вправе выкупить эту долю по рыночной стоимости, вырученные деньги пойдут на погашение долга.

Заключение

Конституция РФ гарантирует нам право частной собственности. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Но помимо этих важных прав следует знать, что собственность – это, прежде всего, ответственность перед государством и его гражданами. К примеру, государство налагает значительные ограничения на владельцев земельных участков, но это уже тема для другой статьи.
Знание законов, регулирующих права и обязанности собственников, поможет вам защитить и сохранить свое имущество, пользоваться и распоряжаться им.

С каждым годом наблюдается все больший рост цен на недвижимость. Собственный дом с участком или даже небольшая квартира на окраине города стали настоящей роскошью, которую, к сожалению, не многие могут себе позволить. Единственным вариантом является покупка доли недвижимости. Это даст возможность получить прописку и проживать на своем, хоть и небольшом, жилом объекте. Долевая собственность представляет собой собственность нескольких лиц на одно и то же имущество. Как правило, объектом долевой собственности становится недвижимость (квартиры, дома, земельные участки).

Долевая собственность — право нескольких человек на имущество с точным определением доли в этом праве для каждого из них. Гражданин, который участвует в долевой собственности, может использовать только определенную часть имущества, полагающуюся ему по закону.

Причины возникновения

Основными причинами возникновения этого права являются:

1. Приватизация. Как правило, при прохождении процедуры разгосударствления права на недвижимость распределяются в равном соотношении между всеми ее жильцами.
2. Купля-продажа. Собственник имущества может продать определенную его часть другому лицу.
3. Признание права собственности судом.
4. Раздел имущества между супругами. Этот пункт тесно связан с предыдущим, так как обычно процедура разделения имущества между бывшими мужем и женой производится в судебном порядке. Но иногда доли определяются согласно брачному договору, совместному решению супругов и другим факторам.
5. Наследование определенной доли имущества по закону или завещанию. В таком случае долевая собственность возникает, если имущество было унаследовано несколькими лицами.

Разница между совместной и долевой собственностью

Понятия данных двух видов собственности в корне отличаются друг от друга, хотя их довольно часто путают даже юридически подкованные люди. Самое главное отличие заключается в том, что при долевой собственности производится деление имущества на доли, не всегда доли всех собственников равны. При совместной собственности деления имущества нет. Все его собственники вместе пользуются и распоряжаются им, коллегиально принимают решения и т. д.

При долевой собственности каждый из совладельцев имеет более четкие права. Лицо может свободно распоряжаться и владеть своей долей, проблем с ее продажей, как правило, не возникает. При совместной же собственности для продажи имущества необходимо получить согласие всех остальных владельцев. Если оно не было получено, нужно пройти процедуру выделения доли. Только она будет доступна для продажи.

Что касается налога на недвижимость, то при долевой собственности для каждого владельца он пропорционален его доли на имущество. При совместном владении все собственники платят налог в равном размере. Данное правило действует и на налоговый вычет.

Идеальная доля

Обычная квартира разделяется на доли только условно, фактического ее деления не производится. Деление недвижимости на отдельные помещения возможно только в том случае, если каждое из них будет иметь свой вход, инженерные системы (санузел, отопление и т. д.). Как правило, это встречается только в частных домах, где сам объект может быть разделен на 2-4 части.

При определении долей делится не сама квартира, а права на нее. Каждый из участников долевой собственности не может считаться полноправным хозяином всей жилой площади. Он обладает правом собственности только на определенную ее часть, которую физически осязать нельзя.

Стоит отметить, что свободное пользование частью имущества возможно только при соблюдении прав других совладельцев. Если речь идет о квартире с несколькими комнатами, то, как правило, они распределяются между собственниками. Составляется удобный график пользования санузлом и кухней.

Разделение комнат может быть неравным. Рассмотрим простой пример. У двухкомнатной квартиры есть 2 собственника. Права на квартиру равны. Суд постановил, что одному из них будет предоставлен для личных нужд зал площадью 17 квадратных метров, а второму — спальная комната площадью 9 квадратных метров. В таком случае размер коммунальных платежей для каждого жильца будет устанавливаться не площадью комнаты, в которой он проживает, а долей в праве собственности. Так как владельцы данной квартиры имеют равные доли в праве собственности, то коммунальные платежи они будут делить ровно пополам.

Реализация

Несмотря на то, что при долевой собственности гораздо легче реализовать свою часть недвижимости, чем при совместной, все равно возникают некоторые трудности. Как правило, они связаны с тем, что покупатели не всегда хотят делить свое личное жилое пространство с посторонними людьми. Спрос на доли, даже по выгодной стоимости, довольно низок.

Проблема поиска покупателей не является единственной. При продаже части жилой площади действует преимущественное право совладельцев. На практике это реализуется следующим образом: если один из владельцев квартиры захотел продать свою часть, он должен сперва предложить ее другим совладельцам. Если они согласятся приобрести право на данную часть на предложенных им условиях, она переходит к ним.

Если же совладельцы отказываются от предложения, собственник может искать других покупателей. Совладельцам предоставляется 30 дней на обдумывание предложения.

В этом вопросе есть несколько нюансов. В случае отказа совладельцев от покупки доли в общей квартире собственник имеет право перепродать ее посторонним людям по той же цене, которая была установлена ранее. При нарушении данного порядка совладельцы могут обратиться в суд с иском для получения прав на конкретную часть недвижимости.

Документальное оформление преимущественного права

Итак, несоблюдение преимущественного права грозит административным или уголовным наказанием. Чтобы его избежать, необходимо правильно составить всю документацию, которая будет подтверждать, что собственник предложил сделку сначала совладельцам имущества и только после их отказа продал долю посторонним людям.

Предложение на совершение сделки необходимо направлять совладельцам в письменном виде. Желательно предварительно сделать копии документа и заверить их у нотариуса. При отправке документа обязательно выберите услугу подтверждения его получения. Это станет доказательством того, что предложение было получено сособственниками.

Документ можно передать и лично. В таком случае попросите партнера подписать уведомление о получении. Оно обязательно должно содержать дату передачи предложения.

Третий способ — отправление заказным или ценным письмом. Он позволит вам также получить письменное уведомление о получении отправления.

Все эти меры станут доказательством соблюдения вами всех правил продажи части недвижимости при долевой собственности. Их необходимо предъявить в суде, если совладельцы подадут иск.

Более подробно о долевой собственности можно узнать в следующем видео:

Понятие доли и определение долей собственников. Содержание права общей долевой собственности. Владение и пользование общим имуществом. Распоряжение общим имуществом. Распределение плодов, продукции и доходов от использования общего имущества.

Расходы по содержанию имущества.

1. Понятие доли.

Доля в праве долевой собственности - категория, выражаемая арифметически (например, 50% в праве собственности на наследственное имущество или 1/3 в праве собственности на квартиру). Объект общей собственности всегда является единым (неделимым). Таким образом, каждый сособственник при долевой собственности имеет долю в субъективном праве собственности на все общее имущество, но не право индивидуальной собственности на часть общего имущества.

Поясняющий пример: В общей долевой собственности трех лиц находится трехэтажное здание площадью 3000 кв. м; доли сособственников равные (то есть 1/3 в праве собственности на здание); каждый из сособственников (по соглашению между ними) пользуется одним этажом площадью 1000 кв. м. Предположим, третий этаж здания уничтожен. Теперь в качестве объекта права собственности осталось двухэтажное здание площадью 2000 кв. м, а доля каждого сособственника осталась, как и прежде, 1/3 в праве собственности на здание. А если бы в нашем примере существовали три объекта недвижимости - три этажа здания, и у каждого этажа был бы свой собственник, то гибель одного этажа прекратила бы право собственности одного конкретного лица и не повлияла бы на объем прав собственников двух других этажей.

Долю в праве нельзя понимать в том смысле, что право собственности разделилось ("субъективное право не может быть поделено на части: оно или есть или нет").

Поэтому с юридической точки зрения "доля в праве собственности - это объем прав и обязанностей каждого из сособственников (в отношении остальных) по владению, пользованию и распоряжению общей вещью".

(Б.М. Гонгало, Т.И. Илларионова, В.А. Плетнев)

2. Определение долей сособственников.

По общему правилу доли сособственников считаются равными. Это означает, что в арифметическом выражении единица (100%) делится на число сособственников - таким образом, доля, например, каждого из двух сособственников будет равна 50%, доля каждого из шестнадцати сособственников будет равна 1/16. Приращение (уменьшение) общего имущества в этом случае не влечет изменения размера доли.

Отступление от принципа равенства долей происходит, если иной размер доли каждого сособственника:

Или определяется на основании закона (например, размер доли участника договора о совместной деятельности определяется исходя из денежной оценки вклада - см. ст. 1042 ГК РФ);

Или установлен соглашением всех сособственников.

Так, соглашением может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого из сособственников в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК РФ).

Неотделимые улучшения общего имущества, произведенные одним из сособственников за свой счет (например, возведение пристройки к дому, замена двигателя в автомобиле и т.п.), могут повлечь увеличение доли этого сособственника только в одном случае - если улучшения были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества (то есть с явного или с подразумеваемого согласия всех остальных сособственников на изменение размера долей в этом случае). Если изменение размера долей не предусмотрено, возможно пропорциональное возложение на остальных сособственников части расходов по осуществлению неотделимых улучшений общего имущества (но только в случае, когда есть основания применить нормы гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении). Неотделимые улучшения следует отличать от издержек по содержанию и сохранению общего имущества (см. подп. "г") п. 3 настоящего параграфа). Отделимые улучшения общего имущества поступают в собственность того из участников, который их произвел, то есть не образуют приращения имущества, находящегося в общей собственности. Иное может быть предусмотрено соглашением сособственников (например, увеличение доли сособственника, который произвел улучшения, или сохранение долей с выплатой соразмерной компенсации и др. варианты).

а) владение и пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности;

б) распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности;

в) распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности и

г) распределение расходов по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности.

(а) Владение и пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, то есть единогласно.

Порядок управления общим имуществом зиждется не на большинстве голосов, а на принципе единогласия.

(О.С. Иоффе)

Ориентиром для определения объема правомочий каждого сособственника по владению и пользованию общим имуществом служит размер доли.

Порядок владения и пользования общим имуществом может быть различным:

1) совместное владение и пользование имуществом в целом;

2) владение и пользование частью общего имущества;

3) получение компенсации.

Порядок владения и пользования имуществом зависит от его предназначения, а также от того, возможно ли автономное владение и пользование обособленной частью общего имущества. Так, для жилого дома (квартиры) характер владения и пользования предполагает предоставление конкретному со собственнику конкретных помещений, но в отношении, например, автомобиля это фактически может быть только график (очередность) пользования.

При обособлении части общего имущества в целях владения и пользования право общей собственности на имущество, конечно, не прекращается. Обособленные части имущества могут не всегда соответствовать принадлежащим со собственникам долям.

Судебная практика

Пп. "б" п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом".

Соглашением участников общей долевой собственности может быть предусмотрено, что имущество предоставляется во владение и пользование только некоторым из них, а остальным выплачивается компенсация, соответствующая их доле (независимо от того, возможно или нет обособление части имущества).

Компенсация вместо предоставления имущества во владение и пользование подразумевает собой постоянные выплаты деньгами или выдачу иным имуществом. Никакого выкупа доли выплата (выдача) такой компенсации не влечет. Данную компенсацию следует отличать от компенсации, влекущей утрату доли в праве общей собственности (см. п. 2-5 § 5 настоящей главы).

При недостижении согласия между сособственниками порядок владения и пользования имуществом устанавливается судом по требованию любого из сособственников. При этом в судебном порядке каждый сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. И только при невозможности обособления части имущества сособственник вправе требовать в судебном порядке, чтобы другие сособственники, владеющие и пользующиеся имуществом, выплачивали ему соответствующую компенсацию.

Судебная практика

Абз. 2 п. 37 Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

(б) Распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение всем имуществом, то есть вещью, являющейся объектом права долевой собственности, осуществляется всеми сособственниками только единогласно, независимо от размера долей.

При недостижении единогласия распоряжение общим имуществом невозможно - споры по этому поводу суду не подведомственны.

В связи с этим особую важность приобретает различие между распоряжением общим имуществом и распоряжением долями в праве общей собственности на это имущество. Только распоряжение долей осуществляется конкретным со собственником самостоятельно, без согласия других сособственников (см. п. 4 § 3 настоящей главы).

(в) Распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности.

Плоды, продукция и доходы от использования общего имущества - это все полученное как в результате реализации правомочия пользования, так и в результате распоряжения общим имуществом.

В соответствии со ст. 248 ГК РФ все полученное от использования имущества поступает в состав общего имущества, то есть происходит приращение общего имущества без изменения долей. По умолчанию плоды, продукция и доходы от использования общего имущества подлежат распределению - тогда они распределяются между сособственниками соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между сособственниками.

(г) Распределение расходов по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности.

Сособственники сообща несут бремя содержания общего имущества. Расходы по содержанию общего имущества делятся на:

а) расходы публично-правового характера (налоги и иные обязательные платежи, связанные с имуществом);

б) расходы частноправового характера (издержки по содержанию и хранению имущества).

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый сособственник обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно со своей долей. Эта норма является императивной, но очевидно, что расходы частноправового характера могут по соглашению сособственников распределяться иным образом.

Частноправовые расходы перераспределяются между всеми сособственниками независимо от того, кто из сособственников эти расходы произвел и независимо от того, было ли получено согласие остальных на производство этих расходов. Однако издержки по содержанию и сохранению общего имущества должны быть необходимыми (то есть обоснованными и неизбежными). В противном случае риск несения расходов ложится на произведшего их сособственника без какой-либо компенсации.