Признание права долевой собственности на объект незавершенного строительства. Судебная практика. Исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства

Мировому судье судебного участка № 2 И. района С.края

М.А.А.

356140, С. край,

И. район,

г. И., ул. Ч., 62.

ИСТЕЦ : М.О.В.

Зарегистрирована по адресу:

356123, ст. Р., ул. К. д. 36,

Проживает по адресу:

356240, г. М., ул. П. д. 55/ кв. 13.

ОТВЕТЧИК : Администрация Р. сельсовета

И.района С. края

356123, ст. Р., ул. Л., 125.

ЦЕНА ИСКА: 5782,00 (пять тысяч семьсот восемьдесят два рубля 00 копеек) рубля.

Признать собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом, общей площадью 75,7 кв. м., под литером Б, под кадастровым номером 26:06:204006:30:549/38:10..Б, инвентарным номером 54.., инвентаризационной стоимостью 5782,00 (пять тысяч семьсот восемьдесят два рубля 00 копеек) рубля, расположенным по адресу: С. край, И. район, ст. Р., ул. К. № 36 за истцом – М. О. В., 10.01.19.. г. рождения, уроженкой г. С., С. края, постоянно зарегистрированной и проживающей по адресу: ст. Р., ул. К. д. 36.

Вызвать в и допросить в качестве свидетеля Б. Д. Н., проживающего по адресу: ст. Р., ул. К. д. 202.

Приложение:

Копия искового заявления – 1 экз. на 1 л.;
Копия паспорта 07 06 9104.. – 2 экз. на 1 л.;
Копия свидетельства № 71.. – 2 экз. на 1 л.;
Копия договора – 2 экз. на 1 л.;
Копия кадастрового паспорта № 06-02/08-39.. – 2 экз. на 1 л.;

Копия постановления № 5.. от 08.06.20.. года – 2 экз. на 1л.;

Копия выписки от 30.05.20.. года – 2 экз. на 1 л.;

Копия технического паспорта – 2 экз. на 13 л.;
Копия технического паспорта – 2 экз. на 6 л.;
Копия справки № 51.. от 29.05.20.. года – 2 экз. на 1 л.;
Копия заключения № 12.. – 2 экз. на 5 л.

«_____» июля 20.. г.

Э кономически нестабильная ситуация последних лет всё чаще приводит к возникновению проблем при осуществлении долевого строительства на рынке некоммерческой недвижимости (жилья). Практика свидетельствует, что при возникновении финансовых проблем застройщик, как правило, прибегает к затягиванию процесса передачи уже фактически возведенного помещения дольщику, а порой и вовсе предпочитает перейти в процедуру собственного . Выбор у дольщика в подобной ситуации невелик: сделать ставку на то, что застройщик когда-то добросовестно исполнит свои договорные обязательства или самому предпринять шаги к защите инвестиционных вложений и гарантированному получению в собственность возводимого жилья.

Эффективным правовым инструментом защиты дольщиком своих законных интересов является институт признания права собственности на недвижимость в объекте долевого незавершенного строительства . Наличие подобной возможности защиты прав оговорено положениями статей 128, 130 Гражданского кодекса РФ.

Признание права собственности на объект долевого строительства – законный инструмент защиты собственных интересов.

П еред принятием решения об обращении в суд, мы рекомендуем воспользоваться практическими советами, подготовленными на основании практики нашего Бюро по разрешению подобных споров с застройщиками жилья.

При оформлении иска к застройщику следует обратить внимание, что:

Данная категория судебных дел в соответствии с положением статьи 30 ГПК РФ рассматривается исключительно по месту нахождения объекта долевого строительства . Физические лица с иском о признании права собственности на объект недвижимости обращаются в суд общей юрисдикции (районный/городской суд ), юридические лица — в Арбитражный суд.
Признать право собственности на объект долевого строительства возможно, когда объект фактически построен , но не введен в эксплуатацию. «Простая» просрочка исполнения обязательств застройщиком не является основанием для обращения в суд с требованием о признании права собственности на объект, к строительству которого застройщик не приступает или очевидно затягивает. В судебной практике можно встретить примеры признания права собственности на долю в объекте долевого строительства, степень готовности которого составляет 75 %, однако, это скорее исключение. Положительное судебное решение по данному спору наиболее вероятно при степени готовности возводимого объекта более чем на 90%. Обратим внимание, что истец сам обязан при обращении в суд представить доказательства готовности дома в вышеуказанной степени.
Исковое заявление дольщика не может содержать требование о признании права собственности на весь объект долевого строительства. Дольщик вправе претендовать только на ту часть объекта, которая обозначена в его договоре с застройщиком. Распространенной ошибкой дольщиков, которые обращаются в суд с исками самостоятельно или прибегая к помощи неквалифицированных специалистов, является оформление искового требования о признании права собственности на «квартиру», «машиноместо», «гараж» и т.п. Обращаем Ваше внимание на то, что до официальной сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию, построенный объект в правовом смысле не расценивается как полноценный объект недвижимости, а является объектом незавершенного строительства. Требовать в иске признания права собственности можно исключительно на долю в нём, которая соответствует условиям заключенного договора долевого участия в строительстве (ДДУ ).
Суд вправе признать право собственности только на тот объект, (долю в объекте незавершенного строительства ), который имеется в наличии, и его можно идентифицировать по его местоположению в строящемся доме/здании. Идентификация объекта осуществляется на основании условий договора (ДДУ ) и проектной документации. Кроме того, принципиальным для суда является наличие достоверных данных, свидетельствующих о реальных размерах/площади возведенного объекта (квартиры).
Обратиться в суд с иском о признании права собственности дольщику возможно только при полном исполнении своих обязательств перед застройщиком по оплате договора долевого участия в строительстве. Наличие в договоре условия о доплате дольщиком разницы между стоимостью проектной площади объекта и реальной площадью, выявленной по результатам обмеров БТИ, может привести к отказу в удовлетворении исковых требований дольщика.

В случае банкротства застройщика признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства возможно при соблюдении следующего условия — дольщик должен успеть обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта долевого строительства до вынесения Арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения. Несмотря на последующее введение процедуры банкротства в отношении застройщика, суд, принявший к производству исковое заявление о признании право собственности на долю в объекте долевого строительства, обязан рассмотреть спор по существу и вынести по нему решение.В случае необходимости получение дополнительных консультаций и разрешения спора застройщиком Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры», предоставляющее на профессиональной основе юридическую услугу – .

Нередко участники долевого строительства сталкиваются с ситуацией, когда застройщик нарушает свои обязательства по договору, задерживает строительство объекта или оттягивает процедуру оформления права собственности.

В этом случае, участники долевого строительства не могут получить свидетельство о праве собственности в обычном порядке, то есть, как установлено законом, по умолчанию.

Основанием для государственной регистрации права является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передаточный акт. При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно быть самостоятельно передано застройщиком в регистрирующий орган.

В случае если такое разрешение отсутствует (на ввод объекта в эксплуатацию), а также в зависимости от обстоятельств дела, дольщик вправе обратиться в суд с одним из следующих исков.

Первый вид иска – иск о признании права собственности на квартиру. Его следует заявлять в следующих случаях. Если многоквартирный дом фактически завершен (строительство завершено), однако, не введен в эксплуатацию, или же если многоквартирный дом фактически завершен (строительство завершено), получено разрешение на ввод в эксплуатацию, однако, застройщик уклоняется от передачи разрешения в регистрирующий орган и также, соответственно, оформление акта приема-передачи квартиры;
Второй вид иска – иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры. Его следует заявлять в случаях, если многоквартирный дом еще не достроен. Например, степень готовности составляет 80-90%, но объект долевого строительства был фактически передан дольщику. То есть дольщики уже там живут, но дом еще не достроен;
Третий вид иска – иск о признании на долю в общей долевой собственности на многоквартирный дом. Эта доля должна соответствовать объекту долевого строительства в виде квартиры. Следует заявлять такие иски в случаях, если многоквартирный дом не достроен, в эксплуатацию не вводился и объект долевого строительства дольщику не передавался.

В зависимости от того, какой иск вы подаете, следует обращаться в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. То есть неважно, какой вид иска, все равно такие дела рассматриваются районными судами.

Здесь есть одно примечание – если в отношении застройщика применяется процедура банкротства, то требование о признании права собственности на объект долевого строительства может быть заявлено только в рамках дела о банкротстве в арбитражный суд.

Какие документы прикладываются к исковому заявлению?

Необходимо приложить следующие документы:

Техпаспорт БТИ либо кадастровый паспорт;
Копию договора об участии в долевом строительстве;
Копию документов, подтверждающих уплату суммы по договору долевого участия в строительстве (расписки, платежные поручения и др.);
Документ, подтверждающий уплату госпошлины (если госпошлина уплачивается).

Есть категории дел, по которым госпошлины не уплачиваются (дела по закону о защите прав потребителей). Важно отметить, что основанием для каждого иска может послужить непредставление вами каких-либо документов либо отсутствие у ответчика (то есть у застройщика) права распоряжаться недвижимым имуществом.

Например, у застройщика не было разрешения на строительство на данном земельном участке (скажем, целевое назначение земли не соответствовало).

Это может быть связано как с прекращением финансирования, так и с возникшими разногласиями и, как следствие, расторжением договора с подрядчиками (субподрядчиками), а будет ли заключен новый договор и когда - не известно.

Актуальность признания права собственности на долю в «недострое» очевидна в свете того, что банкротство организации-застройщика повлечет включение в конкурсную массу незавершенного строительством объекта, за счет реализации которого, будут удовлетворены требования кредиторов застройщика, дольщики же не получат свои квартиры, да и уплаченные деньги вряд ли вернут.

Практика показывает, что суды общей юрисдикции признают за дольщками право собственности на долю в праве общей деловой собственности на незавершенный строительством объект. Ряд судов, удовлетворяя иски о признании права собственности на долю, указывает в резолютивной части решения, что данная доля соответствует конкретному жилому помещению в строящемся доме (когда жилое помещение индивидуализировано - есть обмеры).

I. Отменяя решение суда об отказе в иске, суд казал, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся и объекты незавершенного строительства. Поскольку право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, перечисленных в данной норме права, то при разрешении спора о праве собственности на объект незавершенного строительства суду следовало предложить сторонам предоставить доказательства, подтверждающие право на земельный участок, отведенного под строительство объекта, разрешения на строительство, а также документы, содержащие описание спорного объекта недвижимости. (Извлечение из Определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 мая 2006 года, по делу № 33-5604)

II. Суд принял признание ответчиком заявленных исковых требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов самих ответчиков, а также других лиц и признал за истцом право собственности на 3796/384000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, соответствующую однокомнатную квартиру № 50 общей площадью 37.96 кв. метра, расположенной на втором этаже в четвертом подъезде (Извлечение из Решения Кировского районного суда г. Новосибирска от 24 апреля 2009г. по делу...)

III Руководствуясь ч.1 ст.130 ГК РФ, ч.1 ст.218 ГК, суд признал за истцами право на долю в праве собственности на неоконченный строительством жилой дом. (Извлечение из Решения Калужского районного суда Калужской области от 15 января 2007г.)

IV. Суд признал за истцом право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, указав, что данная доля после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной квартире Так как размещение на строительство жилого дома получено ответчиком 13.07.2005 года, т.е. после вступления Федерального закона № 214-ФЗ, то к отношениям между сторонами спора должны применяться положения указанного закона. Однако, несмотря на то, что при заключении договора, были нарушены требования норм закона, согласно которым, договор участия в долевом строительстве должен содержать установленные законом существенные условия и подлежать государственной регистрации, иск подлежит удовлетворению. Суд указал, что истец действовал добросовестно, оплатил обусловленную договором стоимость квартиры. Поэтому, по убеждению суда, он не может быть лишен права на защиту нарушаемого ответчиком права. При этом в обоснование суд сослался на положения Постановления Европейского Суда по правам человека от 07.05.2002 года по делу «Бурдов против России». Суд отметил также, что иные средства защиты, кроме признания за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (в том числе предъявление исковых требований о взыскани неосновательного обогащения) не являются по данному спору эффективными средствами правовой защиты. (Извлечение из решения Кировского районного суда г. Новосибирска от 06 марта 2009г.)

V. Суд кассационной инстанции оставил оставил решение суда о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру без изменения, указав, что денежные средства истицей по договору были внесены в кассу ЖСК, ЖСК фактически завершил строительство дома, а то обстоятельство, что ЖСК незавершенный строительством дом не зарегистрировал в установленном законом порядке, не может явиться основанием для отмены решения суда. (Извлечение из Определения Ульяновского областного суда от 29 мая 2007г.)

Обзор судебной практики Верховного суда РФ.

В Бюллетене Верховного Суда РФ № 2, за 2003 года опубликован Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов." Однако высший судебный орган страны не дал разъяснений о том, какие способы защиты нарушенного права дольщиков являются надлежащими, а какие нет. В частности, имеет ли гражданин право на удовлетворение иска о признании права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект, если по каким-то причинам организация свои обязательства не исполняет? Речь об объектах, строительство которых не ведется или «заморожено». Это может быть связано как с прекращением финансирования, так и с возникшими разногласиями и, как следствие, расторжением договора с подрядчиками (субподрядчиками), а будет ли заключен новый договор и когда – не известно. Актуальность признания права собственности на долю в «недострое» очевидна в свете того, что банкротство организации-застройщика повлечет включение в конкурсную массу незавершенного строительством объекта, за счет реализации которого, будут удовлетворены требования кредиторов застройщика, дольщики же не получат свои квартиры, да и уплаченные деньги вряд ли вернут.

Практика показывает, что суды общей юрисдикции признают за дольщиками право собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект. Ряд судов удовлетворяя иски о признании права собственности на долю, указывают в резолютивной части решения, что данная доля соответствует конкретному жилому помещению в строящемся доме (когда жилое помещение индивидуализировано – есть обмеры). Есть примеры, когда суд признает право собственности на квартиру (а не на долю в праве!) в незавершенном строительством доме (дом не сдан в эксплуатацию) (Например: "Суд кассационной инстанции оставил решение суда о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру без изменения, указав, что денежные средства истицей по договору были внесены в кассу ЖСК, ЖСК фактически завершил строительство дома, а то обстоятельство, что ЖСК незавершенный строительством дом не зарегистрировал в установленном законом порядке, не может явиться основанием для отмены решения суда" ). Нельзя сказать, что такие решения безупречны с точки зрения позитивного права, однако, полагаем, что такая практика судов общей юрисдикции по защите интересов граждан-дольщиков, исходя из реалий сегодняшнего времени, заслуживает поддержки. Но в целом, по данному вопросу в судебной практике нет единого подхода. За исключением вышеуказанного «Обобщения» Верховного Суда, никаких разъяснений по возникающим вопросам «долевого участия в строительстве» Верховный Суд РФ более не давал. В рамках настоящего обобщения приведем некоторые примеры положительных решений районных судов и судов субъектов Федерации по спорам, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве: о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект.

О признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект (если отсутствует разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию).

Отменяя решение суда об отказе в иске, суд указал, что, в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся и объекты незавершенного строительства. Поскольку право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, перечисленных в данной норме права, то при разрешении спора о праве собственности на объект незавершенного строительства суду следовало предложить сторонам представить доказательства, подтверждающие право на земельный участок, отведенного под строительство объекта, разрешения на строительство, а также документы, содержащие описание спорного объекта недвижимости.

Для подачи искового заявления в суд Вам необходимо иметь на руках следующий примерный перечень документов:

Договор долевого участия в строительства/договор паенакопления, инвестиционный договор, иное;
Квитанции об оплате по договору/справка о полной выплате паевых взносов, иное;
Кадастровый паспорт БТИ объекта;
Проектная декларация;
Разрешение на строительство;
Договор аренды земельного участка;
Документ, подтверждающий прекращение строительных работ/не завершение строительства в установленный срок.

Михайлов В.В.,
Независимый наблюдатель ООО ЮК «Правовая позиция»
(LegalPosition, Ltd.)

Тематические материалы: