02.06.2009
Хотя подобные споры типичны и широко распространены их разрешение не является очевидным. Последующая легитимация объекта гражданских прав не может быть более примитивной, чем та, которая сопутствует его легитимному созданию. О самовольной постройке как объекте гражданских прав можно говорить условно , поскольку именно этот квалифицирующий признак и является условием, препятствующим введению объекта в гражданский оборот. Между тем, даже в таком его правовом состоянии самовольно возведенный объект является объектом обязательственных и вещных прав. Относится к специфическим объектам прав, чья оборотоспособность еще не возникла, но преодолевается созданием вещного титула.1. Пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) определяет самовольную постройку как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Причем, указанные признаки являются преодолимыми, т.е. атрибутивное состояние де-юре, но де-факто существующее факультативно.Поскольку по общему правилу легитимно введенный в гражданский оборот, вновь создаваемый объект не может нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан, наличие таких нарушений и (или) угрозы может рассматриваться в качестве атрибута самого статуса самовольного объекта, поскольку преодоление таких препятствий путем доказывания их отсутствия предполагается лишь в последующем, т.е. судебном или ином порядке.Желанный способ избежать трудоемкий процесс согласований и разрешений намеренно планируется «самовольщиком». Вследствие чего судебный порядок признания права становится обязательным этапом заранее планируемого длящегося гражданско-правового нарушения . Как следствие нормы Градостроительного кодекса РФ, требования СниПов, ГОСТов, Технических условий, СанПинов не работают, так как не только не применяются, но и не предполагаются к учету при создании объекта.Пункт 2 ст. 222 ГК РФ статьи устанавливает последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа в признании права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ)Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ).При этом предусмотренное п.3 ст. 222 ГК РФ адресно-субъективное ограничение возможности признания на самовольную постройку права собственности первоначально связано с возможностью сохранения постройки как не нарушающей прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создающей угрозу жизни и здоровью граждан.Таким образом, для самовольной постройки характерны следующие признаки: -отсутствие признаваемого адекватным (необходимым и достаточным) титула на землю;- отсутствие необходимых разрешений;- существенное нарушение градостроительных и (или) строительных правил;- отсутствие права собственности на данный объект, причем, не, только как следствие, но и как предшествующее и длящееся состояние.Наличия одного из перечисленных признаков достаточно для признания возведенного объекта самовольной постройкой. 2. Приведенная редакция статьи 222 ГК РФ вступила в силу и действует с 1 сентября 2006г. Ранее возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, связывалась с условием, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку . С указанной даты абзац первый пункта 3 исключен из статьи 222 ГК РФ.Таким образом, ранее для признания права собственности на самовольную постройку суд исследовал наличие совокупности условий, первым из которых являлось выяснение обстоятельств возникновения какого-либо титула на земельный участок.Определяющим явилось то, что участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.При этом важным являлась как форма, так и последовательность (хронология) волеизъявления собственника земельного участка о таком предоставлении. В соответствии с общими принципами земельных отношений, статуса и компетенционных прав публичных образований, как собственников земли адекватной формой являлось постановление органа исполнительной власти . На уровне муниципальных образований это было закреплено. Что подтверждалось постановлением органа исполнительной власти о признании объекта не подлежащим сносу .Также изучались вопросы отсутствия нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан сохранением постройки.Теперь круг исследуемых вопросов несколько изменился.Следуя принципу неразрывности правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта, законодатель установил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому принадлежит земельный участок на вещном праве или предоставлен на обязательственных основаниях для целей строительства. Причем, к выводу о правовых последствиях владения земельным участком на обязательственном праве для возникновения прав на объект, судебная практика пришла не сразу.В первоначальный период действия нынешней редакции ст. 222 ГК РФ, практика склонялась к выводу, что необходимым условием для признания права собственности на самовольную постройку является наличие вещных прав на земельный участок (при условии, конечно, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан), а не обязательственных. Однако, правовые позиции судов, в том числе судов округов и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации претерпели некоторую трансформацию .Так, Президиум суда кассационной инстанции в Постановлении указал, что исключение абзаца 1 из пункта 3 статьи 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 1.09.06г.) означает лишь невозможность признания права собственности за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, т.е. на участке, занимаемом без какого-либо правового титула. Наличие у самовольного застройщика арендного права на землю (а не права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) само по себе не является препятствием для признания за ним права собственности на самовольную постройку.В постановлении суда кассационной инстанции , оставившим в силе решение об удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку, суд кассационной инстанции указал, что в прежней редакции норма статьи 222 ГК РФ предусматривала также возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство на участке, занятом без какого-либо правового титула, при условии последующего предоставления участка. Исключение из статьи 222 ГК РФ данного положения не означает невозможность признания права собственности за арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства, но осуществившего строительство без необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.Примерно в тот же период времени Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении сделал прямо противоположный вывод, указав, что выделение обществу земельного участка в арендное пользование нельзя рассматривать как условие, при котором у лица, осуществившего самовольное строительство, может возникнуть право собственности на возведенный объект. Между тем, дальнейшая практика рассмотрения подобных споров показала невостребованность такого ортодоксального подходка.До 2006 года действовало Решение Ростовской-на-Дону городской Думы, которым было утверждено положение «Об основах регулирования земельных отношений в городе Ростове н/Д», Данное Положение являлось локальной нормой , определяющей порядок признания права собственности на самовольные постройки и предоставления земельных участков, на которых они расположены в г.Ростове н/Д.Постановление Мэра города о признании объекта не подлежащим сносу принималось, в том числе, после изучения объекта межведомственной комиссией (МВК) на предмет его соответствии градостроительным и строительным нормам. В процессе рассмотрения споров судом дополнительно исследовались заключения всех органов и учреждений, явившиеся основанием для издания соответствующего постановления.В Ростовской области аналогичные нормативные акты были приняты, в том числе в районах области. Важным являлось то, что весь объем специальных исследований и выводов проводился специализированными органами, которыми давались соответствующие заключения.Решением №98 Ростовской городской Думы от 28.02.2006г. признано утратившим силу Решение городской Думы от 25.12.2002г. №143 и утверждено Положение «О регулировании земельных отношений в городе Ростове-на-Дону» в новой редакции. Данное Положение не регулирует порядок землепользования под самовольно возведенными строениями. Таким образом, часть вопросов, изучаемых соответствующими органами в досудебном порядке, в том числе, касающихся технических характеристик объекта, вынужденно решаются в ходе судебного исследования с привлечением необходимых организаций в зависимости от конкретного спора и конкретного объекта самовольной постройки, и возможным назначением экспертиз.3. Правовая природа и правовой статус самовольных построек предполагает их состояние в режиме длящегося гражданского правонарушения, в связи, с чем до момента признания судом вещного права на них, они не могут стать легитимными объектами гражданских прав.Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом.Суд исходит из того, что установленный законом порядок получения разрешений на строительство не должен заменяться судебным. Лицо, осуществившее строительство без получения необходимых разрешений, вправе получить надлежащие разрешительные документы на строительство. Истец должен доказать, что он обращался с заявлением о получении разрешений на строительство и в этом ему отказано, что могло бы служить основанием для обращения в суд с заявлением о признании недействительным акта государственного органа об отказе в выдаче разрешения, а не о признании права собственности на самовольную постройку.Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права , поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.4. В соответствии с нормой абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ права и охраняемые законом интересы других лиц, угроза жизни и здоровью являются квалифицирующим признаком формирования постройки как объекта права.Его последующая легитимация не может быть более примитивна, чем та, которая сопутствует его созданию. Соблюдение указанных требований является условием возможности рассмотрения вопроса о признании права. То есть собственно вопросов права.В противном случае суд превращается в орган выдающий индульгенцию по заявлению «в одно окно». Такая позиция способствует формированию устойчивого «предпринимательского рефлекса» и ущербного обычая делового оборота, при котором орган правосудия фактически используется как планируемый этап сознательно нарушаемого правонарушения.Но даже в этом случае необходимы нормативно установленные подтверждения таких требований, а не их заменители. При таких обстоятельствах вопрос о признании права не может ставиться в зависимость только от положительного заключения экспертизы .Таким образом, суду надлежит разрешать, прежде всего, вопросы факта, а не права. Установление отсутствия нарушений как частных, так и, в особенности, публичных прав, первоначально происходит установлением технических обстоятельств.Преодолеваются они сведениями исключительно специального характера.а) Назначая и рассматривая требования о признании права собственности на объекты самовольной постройки, необходимо выявить круг тех лиц , чьи права или обязанности может нарушить (или повлиять на них) рассматриваемый спор, включая правопредшественников и правопреемников истца, собственника земельного участка, смежных землепользователей. В этой связи также представляется, безусловно, необходимым участие представителей «трех уровней» собственности.При этом учет интересов так называемых «трех уровней» собственности не является учетом публичного интереса . В отношениях собственности противопоставление прав их носителей имеет частно-правовую природу и подлежит защите как право равных, а не подчиненных субъектов.Необходимость получения специализированных доказательств объясняет действия суда по выявлению круга заинтересованных лиц, в том числе специализированных организаций в области контроля.Можно назначать и судебную экспертизу. Однако это не только приводит к затягиванию процесса, но и к устойчивому позиционированию и использованию суда еще и как средства добывания доказательств для заявителя. Суд не должен «создавать» доказательства в процессе рассмотрения дела, а лишь оценивать доказательства и заключения по уже проведенным и представленным суду исследованиям. Представляется, что это должны быть заключения специализированных служб , как источник информации о возможности преодоления каждой из составных частей неправомерности возведенного спорного объекта, а не предлагаемые истцами их суррогаты в виде неких экспертных заключений. Только такая информация обеспечивает надлежащую степень и всесторонность профессиональной проверки с учетом специальных знаний и компетенции контрольных организаций. Без учета их позиции суду не известно, какие именно согласования являются необходимыми для данного объекта, так же как невозможно оценить акт экспертизы на его соответствие признакам относимости и допустимости.Указанный вывод подтверждается многочисленной практикой судов округов и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.Так, в постановлении суда кассационной инстанции указано, что вывод суда о соответствии спорного объекта строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, санитарным требованиям и отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан не основан на материалах дела. «Необоснованна ссылка суда на акт экспертизы, поскольку изложенные в этом акте выводы не могут заменить заключения соответствующих служб о пожарной, санитарной и экологической безопасности».Отменяя постановление апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции в постановлении указал, что письма проектного института не могут являться подтверждением соответствия строительным, противопожарным и иным нормам и правилам реконструированного объекта в целом, поскольку в деле отсутствуют какие-либо заключения относительно таких характеристик объекта.Постановлением Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации поддержана позиция апелляционного суда (с отменой постановления кассационной инстанции), отменившего решение суда первой инстанции о признании права собственности на самовольную постройку, в том числе по причинам отсутствия «заключения компетентных органов о соответствии постройки требованиям пожарного, экологического и архитектурного надзоров» и «нарушения прав и законных интересов неопределенного круга лиц».По другому делу определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отказал в передаче дела в Президиум ВАС РФ, приняв во внимание наличие заключения санитарно-эпидемиологической экспертизы, заключение отдела Государственного пожарного надзора, технический отчет и обследование состояния спорных сооружений.Приведенные примеры свидетельствуют не только о необходимости получения соответствующих доказательств именно от соответствующих органов , но и о придании им, таким образом, свойств относимости и допустимости доказательств в арбитражном процессе.Если пойти по пути отказа от «создания» доказательств в процессе рассмотрения спора и отказа в связи с этим в удовлетворении иска, мы можем получить ситуацию, когда после такого решения, истец обратится в соответствующие органы, получит их заключения и представит в вышестоящую инстанцию, которая признав объект соответствующим строительным и градостроительным нормам, отменит решение и признает за истцом заявляемое право.Так, решение суда первой инстанции отменено постановлением судом апелляционной инстанции в связи с принятием новых доказательств- заключений проектных организаций. При этом апелляционный суд прямо указал, что «отказ в судебной защите в признании права собственности на самовольную постройку при восполнении истцом ранее допущенных недостатков в объеме представленных в обоснование заявленного требования доказательств противоречил бы предусмотренным статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации правилам введения в гражданский оборот самовольных построек». Указанное постановление апелляционного суда отменено постановлением суда кассационной инстанции с передачей дела на рассмотрение в апелляционную инстанцию по основаниям пороков происхождения дополнительно представленных документов.Анализ рассматриваемой категории дел показал необходимость привлечения Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области к участию по всем делам. Безусловность участия в таких делах Федеральной регистрационной службы определяется пунктом 1 статьи 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, однако регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда. Таким образом, безусловная обязательность для регистрирующего органа судебного акта , влияющего на его обязанности по проведению государственной регистрации, определяет необходимость также и его участия в исследуемых делах.Участие Федеральной регистрационной службы также необходимо и в связи с надобностью получения информации о зарегистрированных правах или обременениях на спорный объект, земельный участок, на котором он расположен или об их отсутствии.Причем, в целях процессуальной экономии, представляется сомнительной возможность получения такой информации путем совершения отдельного процессуального действия специально выносимым определением суда в порядке статьи 66 АПК РФ об истребовании доказательств.б) Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Статья 41 ЗК РФ те же права предоставляет лицам, не являющимся собственниками земельных участков (за исключением обладателей сервитутов).Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка является определяющим при установлении волеизъявления собственника .Оставляя в силе решение суда первой инстанции, которым в иске о признании права собственности на самовольные постройки было отказано, суд кассационной инстанции указал, что согласно краткосрочному договору аренду кооперативу предоставлен земельный участок для завершения строительства и ввода в эксплуатацию наземных гаражей. Таким образом, кооператив был вправе завершить строительство существующих гаражей, которые могли иметь капитальный характер и являться объектами недвижимости и ввести их в эксплуатацию. Под возведение новых гаражей земельный участок не предоставлялся, в отношении таких объектов не может быть признано право собственности в порядке статьи 222 ГК РФ. Удовлетворяя исковые требования предпринимателя к Администрации о признании права собственности на самовольную постройку и отказывая в удовлетворении встречного иска о сносе самовольной постройки, суд первой инстанции указал, что земельный участок предоставлен истцу для эксплуатации кафе. Самовольная постройка составляет объект общественного питания, т.е. не входит в противоречие с разрешенным использованием такого земельного участка в границах определенной территориальной зоны. Суд установил, что «спорные постройки возведены частично на арендованном, частично на земельном участке, находящемся на титуле постоянное (бессрочное) пользование у муниципального учреждения» . Суд пришел к выводу о недоказанности иного использования земельного участка, кроме как для размещения спорной постройки.Суд апелляционной инстанции в постановлении, вынесенным по данному делу, не согласился с выводами суда первой инстанции, отменил решение, в иске предпринимателя о признании права собственности отказал, удовлетворил встречный иск, обязав предпринимателя снести самовольно возведенную пристройку к зданию.При этом суд указал, что доказательств предоставления земельного участка, на котором возведена пристройка, предпринимателю на каком-либо праве, в том числе, аренды, в материалы дела не представлено . Ссылки истца на предоставление ему земельного участка в аренду муниципальным учреждением, обладающим землями парка на праве постоянного бессрочного пользования отклонены. Согласно п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Указанные договоры являются недействительными, заключенными в нарушение закона неуполномоченным субъектом (статья 168 ГК РФ). Важным является также вывод о том, что сторонами не согласован объект, поскольку передаваемые земельные участки не имеют идентифицирующих признаков (кадастровый номер, условный кадастровый номер, описание границ).Таким образом, причиной отмены решения суда первой инстанции явилась неверная оценка оснований землепользования и легитимности возникновения прав истца по использованию земельного участка. В определении Высшего арбитражного суда Российской Федерации об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ, суд указал, что воля собственника земельного участка (муниципального образования) была направлена на предоставление земельного участка во временное пользование и для возведения временных сооружений- сборно-разборных торговых павильонов. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации согласился с выводами суда первой и кассационной инстанций, которые признали не доказанным факт выделения земельного для строительства объектов недвижимости. в). В практике рассмотрения споров о признании права собственности в целом и на самовольные постройки, в частности, возникают вопросы о наличии статуса недвижимого имущества у отдельных видов объектов и правовых основаниях отнесения их к таковым. Речь идет о следующих строениях:-фундаменты (ленточные, бетонные блоки, на сваях);-мощения, в том числе стояночные площадки с покрытием: асфальт, бетон, бетонные плиты;-заборы (кирпичные, бетонные- из ж/б плит, сетки рабица на бетонных или металлических опорах);-подземные коммуникации, в том числе люки;-подкрановые пути на промплощадке, в том числе с подъездными путями;-навесы на металлических или бетонных опорах, вбетонированных в землю;-мачты опорные,в том числе антенны РЛС, ЛЭП, вышки-столбы деревянные или бетонные;-панорамные стеклянные витрины, устроенные между колоннами здания;-уборные дощатые, но на фундаменте и с кирпичной или бетонной ямой.В целях устранения противоречий в несовпадающих позициях служб муниципальных федеральных органов, а также формирования единообразных подходов и выработки единых критериев отнесения объектов к недвижимым, по предложению нашего судебного состава еще в 2006году судом были направлены письма в органы по архитектуре и строительству, регистрирующие, ведущие технический учет и другие с вопросами о правовом статусе приведенных объектов, порядке и основаниях отнесения объектов к недвижимым.Однозначного ответа на поставленные вопросы не получено . Вопрос об отнесении приведенных объектов к недвижимости должен решаться путем анализа совокупных технических, оценочных и юридических критериев либо путем экспертного исследования. Высказано также мнение, что указанные объекты относятся к сооружениям с точки зрения статьи 130 ГК РФ.Вопросы отнесения объектов к недвижимым не утратили своей актуальности и ныне при рассмотрении анализируемых споров.Так, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что мощения тротуарной плиткой и асфальто-бетонное покрытие не могут быть отнесены к объектам недвижимости.Суд апелляционной инстанции также отметил, что земельный участок предоставлен для размещения павильона. Документы, свидетельствующие о том, что земельный участок был выделен под строительство мощений, а также о том, что указанные мощения были возведены как самостоятельный объект недвижимости, в материалах дела отсутствуют. Площадку, покрытую асфальтом, бетоном, или тротуарной плиткой в данном случае нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, поскольку по существу покрытие (замощение) какой-либо площади земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка, и в данном случае замощение является лишь элементом благоустройства земельного участка. Интересен общий вывод о том, что строительство мощения и ее последующая регистрация как объекта недвижимости подразумевает получение земельного участка в собственность, что в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ нарушает публичный интерес , поскольку площадка предназначена для автостоянки.Аналогичный вывод сделан судом апелляционной инстанции в отношении асфальтированной площадки, указав, что по смыслу статьи 130 ГК РФ прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием. В постановлении суда апелляционной инстанции указано, что понятие капитальности строения, сооружения, относящееся к их техническим признакам, включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно с этими правовыми категориями закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу, в связи с чем, в каждом конкретном случае, с учетом совокупности всех обстоятельств суд, рассматривающий спор, должен определить, насколько прочно как физически, так и функционально объект связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его предназначение при перемещении. Наличие у объекта группы капитальности само по себе не означает наличие условий, предусмотренных статьей 130 ГК РФ для отнесения объекта к недвижимому имуществу, так как при отнесении строения к недвижимости, судом используются в первую очередь правовые, а не технические категории . При отсутствии спора относительно описания физических и функциональных характеристик объекта, квалификация его правового статуса в качестве движимого либо недвижимого объекта является прерогативой суда и не требует однозначного назначения строительно-технической экспертизы для разъяснения данного вопроса. г) Самовольная постройка предполагает не только строительство , но и реконструкцию объекта, в результате которой происходит изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качестве инженерно-технического обеспечения.Рассмотрение требований в порядке ст. 222 ГК РФ не исключает, а напротив, предполагает соблюдение положений п. 1 ст. 218 ГК РФ- изготовление или создание вещи лицом для себя. Это исследование также может сопровождаться отсутствием реального оппонента. Именно данное обстоятельство должно вызывать обоснованную осторожность. Как любой первоначальный способ приобретения права, он подвержен общегражданским рискам. Поэтому оценке подлежит правомерность создания вещи в результате хозяйственной деятельностиНа отсутствие доказательств создания заявленной самовольной постройки истцом указано в решениях суда первой инстанции , которыми в удовлетворении исковых требований отказано. 5. У самовольного застройщика возникает определенное временное право владения, которое в дальнейшем будет прекращено (снос самовольной постройки) или трансформировано в право собственности (иное вещное право).Право субъекта самовольной постройки признается незаконным потому, что в определенной своей части оно не соответствует требованиям закона, т.е. пункту 3 статьи 222 ГК РФ. Проблематичность рассмотрения дел о признании права на самовольную постройку как раз и состоит в том, чтобы определить - возможна ли трансформация этого права в право собственности путем устранения тех признаков в нем, которые на законодательном уровне характеризуют постройку как самовольную, либо нет, что, по сути, влечет прекращение незаконного временного права (при возможном последующем решении о сносе постройки).С введением в действие с 1.09.2006г. новой редакции статьи 222 ГК РФ, возникало множество вопросов о том, какая редакция статьи подлежит применению, если спорный объект возведен до этой даты, а иск заявлен позже. Путем неоднократных совещаний и обсуждений, судьи судебного состава пришли к выводу о том, что подлежат защите только требования в режиме позитивного (т.е. действующего в настоящее время) права.Такая позиция, отраженная в решении суда первой инстанции была подтверждена постановлением судом кассационной инстанции , в которой указано, что до принятия судебного решения о признании права собственности на самовольную постройку самостоятельный объект гражданских прав в виде недвижимого имущества не существует, отсутствуют и права на него. Основанием для возникновения права собственности на такую постройку является судебное решение. Таким образом, права, связанные с самовольной постройкой, возникают у застройщика после вынесения решения. Федеральный закон от 30.06.06г. №93-ФЗ определяет условия, при которых статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает судебное признание права собственности на самовольную постройку. Следовательно, при разрешении спора о признании права собственности на возведенный объект необходимо руководствоваться законом, действовавшим на момент принятия судебного решения, то есть редакцией статьи 222 ГК РФ с учетом изменений, внесенным указанным Законом.В постановлении суда кассационной инстанции , суд указал на ошибочность вывода суда апелляционной инстанции о том, что к спорным правоотношениям подлежит применению ч. 3 ст. 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1.09.06г., поскольку истец обратился с иском в суд о признании права собственности на самовольную постройку после 1.09.06г.. Однако суд кассационной инстанции отметил, что ошибочность данного вывода не повлекла принятия неправильного судебного акта.Между тем, согласно позиции суда апелляционной инстанции , изложенной в проекте рекомендаций НКС, если на земельном участке, предоставленном на праве аренды для целей капитального строительства, застройщиком возведен объект недвижимости, единственным пороком, в процедуре легализации которого является отсутствие документации, разрешающей строительство, суду надлежит исследовать совокупность действии уполномоченных органов власти, действующих от имени публичного собственника в сфере распоряжения землей.В случае если суд установит, что совокупность действий соответствующего органа свидетельствует о «фактическом разрешении» осуществлять строительство, они могут быть признаны «аналогом формального разрешения» на осуществление строительства. Такие действия уполномоченного действовать от имени собственника земли лица могут быть признаны фактами, подтверждающими разрешение на возведение данного объекта недвижимости.Если совокупность поощряющих строительство действий органов власти (переписка, согласовывающая этапы строительства; участие в принятии объекта в эксплуатацию) будет установлена судом, строение утрачивает признаки самовольно возведенного объекта, в силу чего положения статьи 222 ГК РФ к данным отношениям неприменимы. В такой ситуации право собственности на объект недвижимости возникает по основанию, предусмотренному статьей 218 ГК РФ.6. Согласно положений статьи 222 ГК РФ, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на самовольную постройку не может быть признано.Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку, истец должен доказать, что сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.Прежде , в период действия районных межведомственных комиссий, в которую входили представители всех органов и организаций, участвующих в приемке объектов в эксплуатацию, именно положительное заключение МВК являлось основанием для издания постановления органом исполнительной власти о признании самовольного объекта не подлежащим сносу. С изменением нормативно-правового регулирования, в том числе локального, возможность такого предварительного исследования объекта и, соответственно, формирования необходимых для принятия обоснованного решения суда относимых и допустимых доказательств, утрачена.В настоящее время суд вынужден фактически взять на себя совокупную роль контролирующих органов и пытаться в каждом конкретном случае определить - какого же из необходимых согласований и разрешений не достает, хотя в компетенцию суда это прямо входить не может.Процесс и источник формирования доказательств не могут перемещаться из публичной сферы в частную . Преодолеть публично-правовые ограничения невозможно частно-правовыми методами. Едва ли можно предположить, что законодатель в ст. 222 ГК РФ стимулирует именно эти процессы. Правовое регулирование указанной нормы является экономически вынужденным способом «реабилитирования» объекта, а не экономичным способом обхода порядка строительства.Ограничительный подход к доказательственной базе является следствием подмены понятий.Признание «последующее» не значит «в отсутствие» мнение тех органов, которые выражают публичный интерес в градостроительной сфере и обеспечивают учет публичных ограничений.В противном случае, такой публичный интерес может быть не выявлен , и в оборот введен объект с ущербными характеристиками. Представляется, что это прямо нарушает публичные интересы. Сомнителен учет совокупного публичного интереса в одном акте экспертизы.Кроме того, такой ограничительный подход может являться источником «войны доказательств» , когда последующая экспертиза опровергает предыдущую, что не способствует установлению истины по делу и стабильности судебных актов.Например, дважды - решение суда первой инстанции отменены судом апелляционной инстанции только вследствие принятия апелляционным судом нового акта экспертизы, опровергающего выводы предшествующей экспертизы в качестве «восполнения истцом ранее допущенных недостатков в объеме представленных доказательств» .Можно конечно и не привлекать контролирующие специализированные органы в качестве третьих лиц, но их позиции должны быть выражены для оценки и учета судом.Представляется, что это создаст дополнительные препятствия для правонарушителя и должно быть для него ожидаемым.В целом в результате такого подхода, обеспечивается стимулирование законной градостроительной деятельности и снижение количества дел анализируемой категории. На наш взгляд, такой результат является достижимым, с точки зрения государственных интересов наиболее предпочтительным .Подтвердив решение суда первой инстанции об отказе в иске суд кассационной инстанции указал, что при отсутствии доказательств выполнения технических рекомендаций и отсутствии заключений соответствующих служб города о соблюдении противопожарных, экологических, санитарно-эпидемиологических, природоохранных норм, предъявляемых при строительстве объектов, у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска. Ходатайство истца о назначении экспертизы по названным вопросам обоснованно отклонено судом, так как экспертное заключение не может заменить согласования возможности достройки и дальнейшей эксплуатации спорных объектов в установленном законом порядке. В постановлении суда кассационной инстанции , суд указал, что проверка соблюдения требований технических регламентов, предъявляемых к объекту, а также оценка рисков вероятности причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, осуществляется уполномоченными на проведение государственного контроля (надзора) за соблюдением технических регламентов органами исполнительной власти Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов РФ, подведомственными им государственными учреждениями. Представленное истцом техническое заключение на соответствие объекта действующим строительным нормам и правилам (СНиП) выполнено обществом, не является уполномоченным государственным органом на проведение государственного контроля.Поэтому вряд ли можно назвать достаточным подтверждением надлежащей эксплуатационной надежности объекта ссылку в решении суда первой инстанции на заключение главного архитектора, приятое судом в качестве доказательства соответствия спорного строения градостроительным нормам и правилам, а также не нарушения им прав и законных интересов иных лиц.На наш взгляд также недостаточным для подтверждения соответствия объекта условиям последнего абзаца ст. 222 ГК РПФ является представленное истцом заключение Общества о техническом состоянии несущих конструкций нежилых помещений, так как оно отражает соответствие объекта лишь противопожарным и строительным нормам.Напротив, удовлетворяя исковые требования о признании права собственности на автозаправочную станцию, суд обоснованно изучил и привел в решении доказательства соответствия объекта строительным нормам, подтвержденное заключением эксперта, требованиям пожарной безопасности, подтвержденное письмом ГУ МЧС России, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, что подтверждено заключением Управления Роспотребнадзора.Суд кассационной инстанции, отменяя постановлением решение и постановление суда первой и апелляционной инстанций указал на отсутствие в материалах дела доказательств с достоверностью подтверждающих, что спорные постройки не создают угрозу жизни и здоровью граждан .Так, в заключение эксперта указано, что магазин смешанной торговли (включая самовольные пристрои) соответствует требованиям строительных норм и правил "Общественные здания и сооружения" (СНиП 2.08.02-89), "Пожарная безопасность зданий" (СНиП 21-01-97), "Складские здания" (СНиП 31-04-2001) и что расстояние до противоположно расположенного жилого дома составляет не менее 9,5 м. Однако данный вывод эксперта сделан без указания принадлежности этого дома. В заключение Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека указано, что в соответствии с требованиями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация объектов" санитарно-защитная зона для складов хранения промышленных и хозяйственных товаров составляет 50 м. Из материалов дела усматривается, что помещение под литерой Б3 (складское помещение) используется для хранения строительных и кровельных материалов. Однако суды не указали причины, ввиду которых к складскому помещению площадью 659,3 кв. м вышеуказанные требования не применимы. Не устранены судами и противоречия, содержащиеся в заключении ГУ "Южный региональный центр судебной экспертизы" и акте отделения Государственного пожарного надзора, о том, к какой степени огнестойкости (II или IV) относятся спорные объекты и, соответственно, соблюдении норм пожарной безопасности.Таким образом, вывод судов о том, что сохранение спорных объектов не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку они соответствуют санитарным правилам и нормам пожарной безопасности, признан недостаточно обоснованным. Необходимо отметить, что изучение вопросов об угрозе жизни и здоровью граждан (их отсутствии), о соответствии объекта строительным и иным нормам и правилам имеет значение лишь при доказанном факте легитимного владельческого титула лица на земельный участок и его соответствия целевому назначению. Само по себе соответствие объекта градостроительным нормам не является основанием для признания права. Первичным является вопрос о земле, лишь при осуществлении землепользования на вещном или обязательственном основаниях, суд изучает вопросы о соответствии объекта строительным и градостроительным нормам и правилам.Суд кассационной инстанции в постановлении согласился с выводом суда первой инстанции, указав, что поскольку земельный участок под возведенные гаражи истцу в собственность не предоставлен, соответствие построек строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, а также требованиям СНиП правового значения не имеет. Заключительные положения. В соответствии со статьями 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности. Поскольку самовольная постройка осуществляется в нарушение указанных условий, необходимо выделить совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен:- строительство объекта осуществлено на земельном участке, находящемся в собственности, постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении, аренде, при наличии (или констатации) иного титула с учетом прямого волеизъявления или совокупных действий собственника земельного участка, а также с соблюдением разрешенного вида его использования; - соблюдены градостроительные и строительные нормативы; - сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; - объект возведен застройщиком для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. И если для признания постройки самовольной постройкой достаточно наличия одного из признаков, указанных в начале данного обобщения, то для признания на нее права собственности необходима совокупность приведенных условий. Судья Корх С.Э.
Серьезное значение имеет решение вопросов права собственности, связанных с появлением такой новой вещи, как самовольная постройка. В принципе закон относится к подобному строительству отрицательно. ГК устанавливает, что "лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности" (п. 2 ст. 222 ГК).
1. Комментируемая статья внутренне связана с абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК, предусматривающей, что право собственности на новую вещь, как правило, приобретается лицом, которое эту вещь изготовило. При этом, однако, делается оговорка, что такое изготовление должно осуществляться "с соблюдением закона и иных правовых актов". Комментируемая статья регулирует один из случаев, когда требования закона и иных правовых актов не были соблюдены. Речь идет о случае, когда была создана вещь, которую ГК называет "самовольная постройка".
2. Название комментируемой статьи определяет объект регулируемых ею отношений как постройку. Однако ГК не упоминает постройки как особой разновидности объекта гражданских прав в том своем разделе, где он определяет виды объектов (подразд. 3 "Объекты гражданских прав" разд. I "Общие положения"). Поэтому п. 1 комментируемой статьи предпринимает попытку самостоятельного определения этого понятия. Он идет при этом в трех направлениях.
Во-первых, дается перечень соответствующих объектов, куда включены жилой дом, другое строение, сооружение. В центре стоит жилой дом. Однако в перечень включены также строение и сооружение, которые закон называет "другими". Последнее слово указывает, что объектом может быть также строение и сооружение, не предназначенное для проживания, в том числе строение и сооружение производственного назначения.
Во-вторых, п. 1 комментируемой статьи определяет объект как постройку. Это, с одной стороны, указывает на то, что объект своим возникновением обязан такой деятельности, которая может квалифицироваться как строительство. С другой стороны, постройка предполагает определенную степень законченности процесса строительства. ГК упоминает о жилом доме, строении и сооружении. Строительная конструкция может рассматриваться в этом качестве лишь тогда, когда достигает известной степени законченности. Наконец, поскольку законодатель в п. 1 комментируемой статьи говорит о жилом доме, строении и сооружении, он имеет в виду объекты, обособленные от других уже существующих на том же земельном участке аналогичных объектов. Например, жилой дом может быть признан самовольной постройкой лишь в том случае, если он является самостоятельной постройкой по отношению к уже существующему жилому дому. В этом свете пристройка части жилого дома к уже существующему старому жилому дому не является постройкой и поэтому не подпадает под действие комментируемой статьи.
В-третьих, п. 1 комментируемой статьи придает своему перечню объектов примерный характер. Он указывает, что самовольной постройкой является также "иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке". Некоторое расширение перечня является правильным и необходимым. Например, фундамент жилого дома, заложенного на земельном участке, строго говоря, постройкой не является. Однако несомненно, что он должен охватываться комментируемой статьей.
В то же время следует признать, что приведенная формулировка идет слишком далеко. Не всякая созданная на земельном участке недвижимая вещь возникает в результате деятельности, которая является строительством. Например, согласно п. 1 ст. 130 ГК леса и многолетние насаждения признаются недвижимостью. Однако, если такие объекты были созданы на земельном участке, они не подпадают под действие комментируемой статьи.
3. Для того чтобы стать объектом отношений, регулируемых комментируемой статьей, постройка должна быть самовольной. Самовольность налицо при наличии хотя бы одного из трех следующих признаков.
Во-первых, если постройка создана на земельном участке, не отведенном для этих целей. ГК поставил это требование на первое место, учитывая, что в условиях аграрной реформы, происходящей в России, следует принимать специальные меры для предотвращения явлений анархии в сфере застройки земли. Статья 222 ГК требует, чтобы отвод участка для целей строительства был завершен "в порядке, установленном законом и иными правовыми актами".
Во-вторых, постройка является самовольной, если она создана без получения на это "необходимых разрешений".
Необходимым является разрешение лица, имеющего право частной собственности на земельный участок. Его разрешение необходимо, поскольку в ином случае оно имеет право истребовать соответствующую часть своего участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК).
В-третьих, постройка является самовольной, если допущено хотя бы одно из следующих нарушений: а) градостроительных норм и правил; б) строительных норм и правил. В обоих случаях ст. 222 ГК требует, чтобы допущенное нарушение было "существенным".
4. Пункт 2 комментируемой статьи определяет субъекта, участвующего в отношениях, объектом которых является самовольная постройка, как лицо (о понятии лица применительно к проблеме приобретения права собственности см. коммент. к ст. 218). Комментируемая статья распространяется не только на граждан, но и на любого субъекта, создавшего самовольную постройку, при условии, что он законом рассматривается как лицо.
5. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает, что для лица, создавшего самовольную постройку, наступают два последствия.
Во-первых, на это лицо возлагается обязанность произвести снос самовольной постройки. Обращает на себя внимание категоричность формулировки ГК: он устанавливает, что самовольная постройка подлежит сносу. Из этого можно сделать вывод, что ликвидация самовольной постройки должна быть полной. Однако срок для такой ликвидации не установлен. Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не исполняет этой своей обязанности, комментируемая статья в качестве альтернативы предусматривает возможность полной ликвидации самовольной постройки за счет лица, осуществившего постройку. ГК не устанавливает, кто конкретно имеет право принять решение об использовании альтернативной схемы сноса. Из других его статей следует, что это вправе сделать субъект права частной собственности на земельный участок. Статья 14 ГК допускает самозащиту гражданских прав, устанавливая, однако, что способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
Во-вторых, устанавливается, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Это частный вывод из более общего правила ст. 218 ГК, требующего, чтобы для приобретения права собственности на новую вещь при ее создании был соблюден закон и иные правовые акты. Поскольку названное лицо не имеет права собственности на эту постройку, ему не принадлежат и права, составляющие содержание права собственности (п. 2 ст. 209 ГК). Законодатель счел необходимым включить в п. 2 комментируемой статьи разъяснение: названное лицо "не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки". Эти слова не следует понимать ограничительно. В частности, не будучи собственником, это лицо не имеет также права владеть самовольной постройкой и пользоваться ею.
Пункт 2 комментируемой статьи не затрагивает вопроса о праве собственности на материалы, использованные при возведении самовольной постройки. Он решается более общими правилами ГК о праве собственности. Лицо, создавшее самовольную постройку и осуществившее ее снос, сохраняет право собственности на использованные материалы. Если снос осуществлен другим лицом за его счет, он вправе истребовать материалы из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК).
6. Комментируемая статья все же допускает два случая приобретения права собственности на самовольную постройку. Иначе включение данной статьи в главу ГК, носящую наименование "Приобретение права собственности", лишалось бы всяких оснований. Оба случая, когда допускается приобретение права собственности на самовольную постройку, сходны в одном отношении: самовольная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем лицу, которое эту постройку возвело. Однако в ряде других важных отношений оба случая, охватываемые п. 3 комментируемой статьи, резко отличаются друг от друга.
В первом случае самовольное строение возведено на земле, находящейся в государственной или муниципальной собственности. ГК требует, чтобы в этом случае данный участок был предоставлен лицу, осуществившему самовольное строительство, "в установленном порядке". Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен Земельным кодексом (ст. ст. 30 - 33).
Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает, что в таких случаях право на самовольную постройку устанавливается решением суда. Право на подачу заявления о признании принадлежит лицу, осуществившему самовольное строительство.
7. Во втором случае, когда комментируемая статья допускает признание права собственности на самовольную постройку, речь идет о ее возведении на таком земельном участке, который находится, прежде всего, в частной собственности. ГК упоминает также об участке, находящемся в пожизненном наследуемом владении. ЗК устанавливает, что названное право, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК, сохраняется. Однако предоставление земельных участков гражданам на названном праве после введения в действие ЗК не допускается (ст. 21). ГК называет также участок, предоставленный в постоянное (бессрочное) пользование. ЗК устанавливает, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются (п. 2 ст. 20).
В таком случае приобретение права собственности лицом, осуществившим самовольное строительство, не допускается. Комментируемая статья предоставляет такое право исключительно лицу, имеющему право частной собственности, право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором воздвигнута самовольная постройка.
При этих условиях право собственности также устанавливается решением суда. Процессуальное право возбудить такое дело имеет лицо, которому соответствующий участок принадлежит на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
Лицо, осуществившее самовольную постройку на земельном участке, принадлежащем на праве частной собственности, праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, имеет право на возмещение указанными лицами расходов на постройку. Размер возмещения определяется судом.
8. Комментируемая статья устанавливает, что в обоих случаях, когда она допускает приобретение права собственности на самовольную постройку, такое приобретение не является безоговорочным. Она исходит из того, что даже суд не во всех случаях вправе наделить правом собственности ни лицо, построившее на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, ни частного собственника (субъекта пожизненного владения, постоянного пользования), на участке которого возведена самовольная постройка.
Соответствующая оговорка содержится в абз. 3 п. 3 комментируемой статьи. Она обязывает суд в определенных случаях отказывать в признании права собственности на самовольную постройку. Впрочем, текст статьи показывает, что, по мысли законодателя, такой отказ должен следовать в сравнительно редких случаях, когда затронуты действительно важные интересы. ГК предусматривает, что сохранение постройки не должно создавать угрозу здоровью и жизни граждан, а также нарушать права и охраняемые законом интересы других граждан.
Рассматриваемое требование ГК имеет самостоятельное значение. В частности, суд вправе применить его и в тех случаях, когда последовал отвод земельного участка для строительства.
Согласно ст. 222 ГК РФ можно получить право на объект, который построили в самовольном порядке. Однако последняя редакция этой статьи предъявляет более жесткие требования, чем прежде. В частности, объект должен соответствовать правилам землепользования.
В ст. 222 ГК РФ изложены требования к получению права на постройку, если ее возвели самовольно. Для этого подают иск о признании права. Но если какие-либо требования 222 ГК РФ не выполнить, право получить не удастся. В частности, истец должен будет подтвердить, что параметры спорного объекта не нарушают правил землепользования и застройки.
Правила землепользования и застройки — это документ градостроительного зонирования. Его утверждает орган местного самоуправления или на уровне субъекта РФ, для этого издают специальный акт. В правилах разграничивают территориальные зоны и устанавливают градостроительные регламенты (п. 8 ст. 1 ГрК РФ). Одним из требований является соблюдение разрешенного вида использования земельного участка и его целевого назначения. Только при соответствии этому требованию можно построить жилой объект или нежилой объект различного назначения (подп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 ). Условия ст. 222 ГК РФ не удастся соблюсти, если назначение объекта не соответствует территориальной зоне и назначению участка.
Чтобы доказать, что постройка соответствует нормам, можно:
В соответствии с правилами ст. 222 ГК РФ у заявителя должно быть разрешение строить на данном участке. Однако ВС РФ указал, что только отсутствие разрешения не должно быть причиной для отказа заявителю (абз. 2 п. 26 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 22/10 от 29.04.10 «О некоторых вопросах…»). Если истец предпринимал попытки легализовать объект, суд должен это учесть.
Официальный текст :
Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:
обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе такой постройки.
Комментарий юриста :
Серьезное значение имеет решение вопросов права собственности, связанных с появлением такой новой вещи, как самовольная постройка. В принципе, закон относится к подобному строительству отрицательно. Гражданский кодекс РФ устанавливает, что "лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности".
Название данной статьи определяет объект регулируемых ею отношений как "постройку". Однако Гражданский кодекс РФ не упоминает постройки как особой разновидности объекта гражданских прав в том своем разделе, где он определяет виды объектов. Поэтому пункт 1 статьи 222 предпринимает попытку самостоятельного определения этого понятия.
Во-первых, дается перечень соответствующих объектов, куда включены жилой дом, другое строение, сооружение. В центре стоит жилой дом. Однако в перечень включены также строение и сооружение, которые закон называет "другими". Последнее слово указывает, что объектом может быть также строение и сооружение, не предназначенное для проживания, в том числе строение и сооружение производственного назначения.
Во-вторых, пункт 1 статьи 222 определяет объект как "постройку". Это, с одной стороны, указывает на то, что объект своим возникновением обязан такой деятельности, которая может квалифицироваться как строительство. С другой стороны, постройка предполагает определенную степень законченности процесса строительства. Наконец, поскольку говориться о жилом доме, строении и сооружении, то имеются в виду объекты, обособленные от других уже существующих на том же земельном участке аналогичных объектов.
В-третьих, пункт 1 статьи 222 придает своему перечню объектов примерный характер. Он указывает, что самовольной постройкой является также "иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке".
Для того чтобы стать объектом отношений, регулируемых статьей 222, постройка должна быть самовольной. Самовольность налицо при наличии хотя бы одного из трех следующих признаков:
1) если постройка создана на земельном участке, не отведенном для этих целей. Гражданский кодекс РФ поставил это требование на первое место, учитывая, что в условиях аграрной реформы следует принимать специальные меры для предотвращения явлений анархии в сфере застройки земли. Статья 222 требует, чтобы отвод участка для целей строительства был завершен "в порядке, установленном законом и иными правовыми актами";
2) постройка является самовольной, если она создана без получения на это "необходимых разрешений". Необходимым является разрешение лица, имеющего право частной собственности на земельный участок. Его разрешение необходимо, поскольку в ином случае оно имеет право истребовать соответствующую часть своего участка из чужого незаконного владения;
3) постройка является самовольной, если допущено хотя бы одно из следующих нарушений:
а) градостроительных норм и правил;
б) строительных норм и правил. В обоих случаях статья 222 требует, чтобы допущенное нарушение было "существенным".
Пункт 2 статьи 222 определяет субъекта, участвующего в отношениях, объектом которых является самовольная постройка, как "лицо". Статья 222 распространяется не только на граждан, но и на любого субъекта, создавшего самовольную постройку, при условии, что он законом рассматривается как лицо.
Пункт 2 статьи 222 устанавливает, что для лица, создавшего самовольную постройку, наступают два последствия:
1) на это лицо возлагается обязанность произвести снос самовольной постройки. Если лицо, осуществившее самовольную постройку не исполняет этой своей обязанности, статья 222 в качестве альтернативы предусматривает возможность полной ликвидации самовольной постройки за счет лица, осуществившего постройку. Это вправе сделать субъект права частной собственности на земельный участок. допускает самозащиту гражданских прав, устанавливая, однако, что способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
2) устанавливается, как уже упоминалось, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Законодатель счел необходимым включить в пункт 2 статьи 222 разъяснение: названное лицо "не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки".
Гражданский кодекс РФ все же допускает два случая приобретения права собственности на самовольную постройку. Оба случая сходны в одном отношении: самовольная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем лицу, которое эту постройку возвело. Однако в ряде других важных отношений оба случая, охватываемые пунктом 3 статьи 222, резко отличаются друг от друга.
В первом случае самовольное строение возведено на земле, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Гражданский кодекс требует, чтобы в этом случае данный участок был предоставлен лицу, осуществившему самовольное строительство, "в установленном порядке". Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен Земельным Кодексом РФ (статьи 30-33).
Пункт 3 статьи 222 устанавливает, что в таких случаях право на самовольную постройку устанавливается решением суда, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. Право на подачу заявления о признании принадлежит лицу, осуществившему самовольное строительство.
Во втором случае, когда статья 222 допускает признание права собственности на самовольную постройку: речь идет о ее возведении на таком земельном участке, который находится, прежде всего, в частной собственности. Гражданский кодекс РФ упоминает также и о пожизненном наследуемом владении. Однако Земельный Кодекс устанавливает, что названное право на земельные участки не предоставляется после введения Земельного Кодекса в действие. Гражданский кодекс РФ называет также постоянное (бессрочное) пользование. Земельный Кодекс предусматривает, что земельные участки гражданам в такое пользование не предоставляются (пункт 2 статьи 20).
В таком случае приобретение права собственности лицом, осуществившем самовольное строительство, не допускается. Статья 222 предоставляет такое право исключительно лицу, имеющему право частной собственности, право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором воздвигнута самовольная постройка.
При этих условиях право собственности также устанавливается решением суда. Процессуальное право дает возможность возбудить такое дело лицу, которому соответствующий участок принадлежит на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Лицо, осуществившее самовольную постройку на земельном участке, принадлежащем другим лицам на праве частной собственности, праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, имеет право на возмещение указанными лицами расходов на постройку. Размер возмещения определяется судом.
Однако в обоих случаях, когда она допускает приобретение права собственности на самовольную постройку, такое приобретение не является безоговорочным. Соответствующая оговорка содержится в абзаце 3 пункта 3 статьи 222. Текст статьи показывает, что, по мысли законодателя, такой отказ должен следовать в сравнительно редких случаях, когда затронуты действительно важные интересы. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что сохранение постройки не должно создавать угрозу здоровью и жизни граждан, а также нарушать права и охраняемые законом интересы других граждан.
Новая редакция Ст. 222 ГК РФ
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:
обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе такой постройки.
1. В виде исключения самовольная постройка может повлечь возникновение права собственности при наличии необходимых условий, предусмотренных в п. 3 комментируемой статьи. Этим обусловлено помещение комментируемой статьи в разделе о способах приобретения права собственности.
2. Комментируемая статья является уточняющей по отношению к ст. 219 ГК, предусматривающей возникновение права собственности на недвижимое имущество.
1. Норма п. 1 комментируемой статьи дополняет законы, регулирующие строительство, в том числе предоставление земельных участков под строительство, и имеющие публично-правовой характер. С точки зрения частного права нарушение соответствующих предписаний закона и административных актов влечет специфическую частноправовую санкцию - на возведенный объект не возникает права собственности. Тем самым норма ст. 222 не отменяет и не исключает тех санкций, которые установлены специальными законами, например административных штрафов (ст. 66 Градостроительного кодекса РФ).
2. Предусмотренный законом снос постройки может рассматриваться как частноправовая санкция и осуществляться по иску заинтересованного лица, так же как административная санкция осуществляется по требованию компетентного органа (п. 3 ст. 25 Федерального закона от 18 октября 1995 г. "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4473; 2002. N 1 (ч. I) Ст. 2; 2003. N 2. Ст. 167; 2004. N 35. Ст. 3607; далее - Закон об архитектурной деятельности).
3. Нарушение, квалифицируемое как самовольное строительство, состоит в нарушении либо норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельных участков под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих собственно проектирование и строительство.
Достаточно хотя бы одного нарушения, чтобы постройка считалась самовольной.
4. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются для целей строительства в соответствии со ст. ст. 30 - 32 ЗК, который различает предоставление земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов и без такого согласования. В последнем случае проводятся торги. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 (СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4587) утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
5. Термин "застройщик" не имеет специального гражданско-правового содержания, так как ранее существовавший в отечественном гражданском законодательстве институт "права застройки" действующим ГК не предусмотрен. Современное российское право признает застройкой деятельность по созданию строительных объектов. Обычно считается, что в качестве застройщика может выступать гражданин или юридическое лицо, которое осуществляет строительство для себя собственными силами или посредством договора подряда. В последнем случае застройщик выступает и как заказчик.
Застройщиком может быть и лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, с целью реализации проекта его застройки с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам (п. 5 ст. 56 Градостроительного кодекса).
6. Закон об архитектурной деятельности (ст. 3) именует застройщиком лицо, имеющее намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта. Для строительства необходимо получить разрешение на строительство, а также иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.
Архитектурно-планировочное задание должно содержать положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и др.), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.
Эти требования должны соответствовать действующему законодательству.
Отказ в выдаче разрешения на строительство, а также в выдаче архитектурно-планировочного задания может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в орган исполнительной власти субъекта РФ (орган местного самоуправления) и (или) в суд.
7. Отсутствие разрешения на строительство, архитектурно-планировочного задания, архитектурного проекта либо нарушение условий, изложенных в этих документах, являются нарушениями, влекущими признание строительства самовольным. В то же время возможно устранение допущенных отступлений от проекта (п. 2 ст. 24 Закона об архитектурной деятельности).
8. Основным последствием самовольного строительства является то, что на построенный объект не возникает права собственности как на объект недвижимости. Именно в этом смысле следует понимать термин "недвижимое имущество", употребленный в п. 1 ст. 222. В то же время сохраняется право собственности на строительные материалы, составляющие постройку. Следовательно, именно собственник этих материалов имеет право на разборку постройки. Иные лица могут осуществить разборку (снос) не иначе как по решению суда в порядке применения установленных законом санкций. Материалы могут быть ими удержаны лишь в порядке ст. 359 ГК для обеспечения имеющихся прав требования к застройщику.
9. Застройщик может приобрести право собственности на постройку при условии, что данный участок может быть ему предоставлен под строительство в установленном порядке. Поэтому при рассмотрении споров, связанных со строительством на земельном участке, не принадлежащем застройщику, суды должны требовать от застройщика доказательства предоставления земельного участка для целей строительства.
10. Право собственности на строение может быть признано и за лицом, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования при условии возмещения застройщику расходов на строительство в размере, определенном судом.
Применение этой нормы предполагает, что застройщик занял участок и вел строительство на нем вопреки воле собственника (обладателя иного права) земельного участка.
В тех случаях, когда строительство велось по воле собственника земельного участка, между сторонами существует договор об условиях строительства, и спор должен решаться в зависимости от его условий.
Если договор сам по себе не противоречит закону, то оснований для обращения всей постройки в собственность застройщика либо в собственность собственника участка с выплатой расходов не усматривается. Суду необходимо рассмотреть условия договора, его исполнение и решить спор в соответствии с этими условиями.
Например, завод, владевший земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, заключил с акционерным обществом инвестиционный договор, в силу которого общество возвело сооружение - терминал по перегрузке жидких удобрений на территории, принадлежащей заводу. Терминал был размещен на опорах, смонтированных на участке завода. Реально отделить участок, занятый терминалом, и участок завода было невозможно, так как основные конструкции терминала были смонтированы над постройками завода. В соответствии с условиями договора завод в последующем получал заказы на перегрузку удобрений.
Однако после завершения строительства завод, сославшись на то, что общество не получило земельный участок под строительство, заявил в суд иск о признании постройки терминала самовольной и требовал передать ему весь терминал в собственность, ссылаясь на ч. 2 п. 3 ст. 222.
Фактов об отступлении при строительстве от проекта и нарушении градостроительных и иных норм и правил не имелось.
В данном случае следует исходить из того, что поскольку договор между сторонами не противоречит закону, застройщик занял участок в той мере, в какой это было необходимо для строительства, не самовольно, а по воле хозяина участка. Поэтому оснований для признания строительства самовольным не усматривается. Судьба постройки должна решаться в зависимости от самого соглашения.
11. Если договор о строительстве между собственником участка и застройщиком признан ничтожным не по причине нарушения земельного законодательства (например, участок был предоставлен для сельскохозяйственных нужд, а не для строительства), а по иным основаниям, осуществленное строительство также не может считаться самовольным лишь по причине аннулирования договора о строительстве.
12. Аналогичные ситуации возникают и при строительстве на участке, принадлежащем другому лицу на праве частной собственности. Особенно часты споры на почве пристроек, надстроек к чужому зданию. Поскольку такие строительные работы не могут осуществляться иначе, как по договору с собственником недвижимости (исключая случаи самоуправного захвата), оснований усматривать здесь самовольное строительство из-за отсутствия оформленных прав на земельный участок не имеется.
Конечно, в том случае, когда самовольная постройка нарушает права и законные интересы иных лиц, а также создает угрозу жизни или здоровью граждан, право собственности на нее не может быть признано ни за застройщиком, ни за собственником (или обладателем иного вещного права) на земельный участок.
