Система начисления платы за жилищно-коммунальные услуги изменилась с 1 января в соответствии с Жилищным кодексом РФ. ОДН - общедомовые нужды в счетах-фактурах за январь из коммунальных услуг будет перенесены в жилищные услуги. При этом меняются правила начисления данной статьи расходов.
Что такое ОДН? Это потребление горячей и холодной воды, электроэнергии вне квартиры. Как правило, большая часть воды расходуется в весенне-летнее время на полив цветов во дворах и уборку придомовой территории, а также круглый год на уборку подъездов, помыв контейнерных площадок. Сюда же входят утечки воды в подвалах. Электроэнергия расходуется на освещение, в том числе подвалов и чердаков, работу лифтов.
Изменился порядок начисления платы, при этом сумма оплаты не должна возрасти. При начислении могут быть использованы нормативы, установленные до 1 ноября 2016 года. Сейчас нормативы менять нельзя. Какими они были, такими и останутся. Во-вторых, органы государственного жилищного надзора будут осуществлять контроль за правильностью начисления. Риски неправильного начисления существуют, - пояснил начальник Государственной жилищной инспекции РТ Сергей Крайнов.
Раньше расчет расходов за ОДН делался исходя из разницы между общим объемом потребления коммунальных ресурсов, который определялся общедомовыми приборами учета, и начислением платы по жилым и нежилым помещениям. Эта разница стояла в блоке «коммунальные ресурсы» и называлась «ОДН за холодную воду», «ОДН за горячую воду». Теперь эти графы появятся внизу счета-фактуры, в «жилищных услугах» и будут называться «холодная вода в целях содержания общего имущества» и «горячая вода в целях содержания общего имущества». Объем начислений по сравнению с платой за аналогичные услуги на ноябрь прошлого года измениться не должен.
Какие могут быть нарушения при начислении ОДН
Возможны нарушения при начислении услуг. За площадь общего пользования должны браться общедомовые места без учета сдаваемых в аренду помещений. Если кто-то на лестничной клетке отгородил какую-то площадь и это законно, то она должна быть исключена из расчета. Я говорю о технических паспортах на многоквартирный дом. При проведении проверок жилищная инспекция на это будет обращать особое внимание, - подчеркнул Сергей Крайнов.
По мнению экспертов, решение, принятое на федеральном уровне в конце прошлого года, приведет к дополнительным потрясениям. Людям будет непонятно, откуда взялись дополнительные цифры в платежных квитанциях. Изменения в январских счетах-фактурах сохранятся только до 1 июля.
До 1 июля регион должен будет принять нормативы на содержание общедомового имущества, предписанные постановлением. С учетом вновь утвержденных нормативов будут внесены изменения в размер платы за жилищно-коммунальные услуги. Будет произведен определенный расчет в переводе на квадратный метр этих нормативов и в строку «Содержание общего имущества» добавятся дополнительные цифры за потребление этих расходов, - добавил председатель комитета жилищно-коммунального хозяйства исполкома Казани Искандер Гиниятуллин.
По словам эксперта, законодатель не учел один момент. На сегодняшний день, например, в Казани достаточно домов, в которых общедомовых нужд вообще не существует благодаря тому, что собственники и управляющие организации предприняли определенные усилия, выстроили систему сбора показаний индивидуальных приборов учета и наладили контроль за потреблением коммунальных ресурсов внутри дома.
Теперь, несмотря на то что общедомовых нужд в таких домах нет как таковых, они появятся в виде норматива и будут добавлены к жилищным услугам. Это, на мой взгляд, тот момент, который лишает людей определенного стимула в реализации прав и полномочий собственника. Нужно законодательно эту ситуацию скорректировать, - отметил Искандер Гиниятуллин.
Полномочия по утверждению величины начисления за ОДН отнесены к собранию собственников. В случае если собрание собственников примет решение, что величина за такие услуги в их доме меньше, чем нормативная, они могут эту величину утвердить самостоятельно.
Это очень важный момент. В срок до 1 июля - в течение четырех месяцев необходимо провести собрания собственников. Люди вправе сами утвердить эту величину, - отметил первый заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Алексей Фролов.
В Государственную жилищную инспекцию РТ поступает немало обращений, связанных с непониманием жильцов, почему плата за ОДН каждый месяц меняется. Сейчас эта величина будет фиксированной - тариф и норматив меняться не будут. Таким образом, начисления за общедомовые нужды не будут больше прыгать каждый месяц.
Для чего графы ОДН перевели из категории коммунальных услуг в жилищные
Это сделано по инициативе федерального правительства, чтобы усилить ответственность управляющих организаций. УК должны работать со всеми собственниками, которые неправильно передают показания приборов учета или занимаются хищением услуг. Собственник теперь не будет отдавать сверхнормативную плату за ОДН. Инициатива направлена на то, чтобы места общего пользования содержались в надлежащем виде. При этом законодатель определил необходимое количество энергоресурсов на эти цели.
Все, что касается сверхнормативного потребления в связи с утечками в подвалах, неправильным начислением по квартирам из-за того, что собственники не сдали показания приборов учета или их занизили, установили магниты, сейчас ложится на плечи УК. По каждому конкретному случаю УК должны будут разбираться. Выше и ниже норматива выставить счет они не смогут, - отметил Искандер Гиниятуллин.
По мнению экспертов, общедомовые нужды на сегодняшний день - это по большому счету воровство в квартирах: скрученные счетчики либо квартиры без счетчиков, в которых прописан один, а живет десять человек.
По итогам проверок в большинстве случаев выявляются такие факты. К сожалению, законодатель ограничил управляющие организации в мерах воздействия на подобные нарушения. Зайти в квартиры и проверить показания приборов учета УК может не чаще одного раза в три месяца. Однако такие нарушения необходимо выявлять и устранять.
Один из самых популярных вопросов на Леноблинформ с наступлением осени стал вопрос об общедомовых нуждах. Что это такое? Почему за них надо платить? И, вообще, откуда и зачем появилась эта строка в квитанциях на оплату квартиры?
В частности Александр, житель города Пикалево в блоге главы администрации Бокситогорского района Сергея Мухина, интересуется: «В квитанции на оплату квартиры внесена графа «общедомовые нужды (горячая вода)» . Начислено почти 80 рублей, это более 1 куб. м. Квартир в подъезде 72... Влажная уборка не делается. Куда же и за что я плачу??? Этим количеством воды можно залить подъезд полностью. С экрана телевизора вещают о том, что квартплата повышаться не будет, а на деле в оплату приписывается не пойми что. Может, таким образом неплательщиков спасают? Так при чем здесь я? Посоветуйте, пожалуйста, куда обратиться с этим вопросом, чтобы на проблему обратили внимание».
Но прежде, чем опубликовать ответ, который подготовили глава администрации Сергей Мухин и специалисты комитета по ЖКХ Бокситогорского района и который будет бесспорно интересен всем без исключения жителям области, хочется прояснить ситуацию.
Определен порядок расчета размера платы за коммунальные услуги отопления, холодного, горячего водоснабжения, электроснабжения и газоснабжения и принцип, согласно которому потребители оплачивают весь объем коммунальных ресурсов, зафиксированный коллективными приборами учета.
На смену коэффициентам в платежных документах пришло разделение позиций по каждой коммунальной услуге на две составляющие: индивидуальное потребление и общедомовые нужды. Потребитель вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом вносит плату за коммунальные услуги отдельно за жилое помещение и отдельно за услуги, предоставленные на общедомовые нужды.
Как и раньше, жители оплачивают потребление коммунальных услуг в объеме, необходимом для удовлетворения собственных физиологических, санитарногигиенических и хозяйственных потребностей, согласно нормативам потребления либо показаниям индивидуальных приборов учета (квартирных счетчиков). В последнем случае у жителей появляется возможность снизить размер платы, если они смогут обеспечить экономное потребление ресурсов.
Плату за коммунальные услуги в местах общего пользования рассчитывают в соответствии с установленными нормативами потребления на общедомовые нужды. Управляющие организации не могут списать на жильцов все затраты по теплу, воде и электроэнергии, рассчитанные общедомовыми приборами учета, а жильцы не платят за общедомовые расходы больше, чем они тратят в собственных квартирах. Если же реальное потребление в целом по дому превышает установленные нормативы на общедомовые нужды, управляющие компании должны рассчитываться с ресурсоснабжающими организациями за счет собственных средств.
Такая схема должна заставить управляющие организации рационально использовать коммунальные ресурсы и проводить мероприятия по энергосбережению: устранять протечки в подвалах, сохранять тепло в подъездах и т.д.
Сергей Мухин на Леноблинформ дал подробную инструкцию того, как высчитывается сумма оплаты за общедомовые нужды.
«В связи с постановлением Правительства РФ от 16 апреля 2013 года № 344 « » отопление и водоотведение на общедомовые нужды частично войдет в расчет общего потребления квартир.
Показатель «общедомовые нужды» (ОДН) рассчитывается с 1 июня 2013 согласно новым редакциям (от 16 апреля 2013) постановлений Правительства РФ и (изменения вызваны постановлением Правительства РФ № 344 от 16 апреля 2013).
Вам надо понять, что общедомовые нужды (ОДН) по некоторой услуге вычисляются по формулам, приведенным ниже, и затем полученный объем общедомовых нужд распределяется по лицевым счетам дома (в большинстве случаев пропорционально площади лицевых счетов согласно постановлению № 354). Лицевой счет может быть как жилым помещением (квартирой), так и нежилым помещением (магазин на первом этаже). Расчет ОДН существенно отличается при отсутствии общедомового прибора учета (счетчика) и при его наличии.
1. При отсутствии домового счетчика объем общедомовых нужд вычисляется по специальному нормативу общедомовых нужд (формулы расчета которых утверждены постановлением Правительства № 306), нормативы потребления коммунальной услуги по холодному и горячему водоснабжению на общедомовые нужды в многоквартирных домах на территории Ленобласти при отсутствии приборов учета утверждены постановлением Правительства Ленобласти от «О внесении изменений в постановление Правительства области от «Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению гражданами, проживающими в многоквартирных домах или жилых домах на территории Ленобласти, при отсутствии приборов учета».
Норматив по холодному и горячему водоснабжению на общедомовые нужды рассчитывается по формуле:
Nодн = 0,09 х К: Sои (куб. м/кв. м в месяц), где Nодн – норматив потребления коммунальной услуги по холодному (горячему) водоснабжению в кубических метрах в месяц на квадратный метр общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; 0,09 – расход холодной (горячей) воды на общедомовые нужды (кубических метров в месяц на 1 человека); К – численность жителей, проживающих в многоквартирном доме; Sои – общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах (кв. м).
Vодн = норматив * Sодн, где Vодн – объем общедомовых нужд (на все лицевые счета); Sодн – площадь помещений, входящих в состав общего имущества дома (мест общего пользования).
Вычисленный таким образом объем общедомовых нужд Vодн распределяется на всех потребителей данной коммунальной услуги, т.е. все лицевые счета дома (как жилые (квартиры), так и нежилые (офисы, магазины)), пользующихся данной услугой, пропорционально площади лицевых счетов.
2. При наличии домового счетчика объем ОДН по водоснабжению, водоотведению, газоснабжению, электроснабжению рассчитывается по следующей формуле, которая соответствует формулам 11, 12 постановления № 354:
Vодн = Vдом – Vсчет – Vнорм – Vвычет, где Vодн – объем общедомовых нужд (на все лицевые счета), Vдом – расход по домовому счетчику, Vсчет – сумма объемов в квартирах по квартирным счетчикам, Vнорм – сумма нормативов в квартирах без счетчиков, Vвычет – некоторый вычет, который оплачивается по другой услуге.
Вычислив объем общедомовых нужд Vодн, его нужно распределить на лицевые счета дома. Исходя из вышеизложенного, Вы увидите, что та вода, которая расходуется на уборку лестничных клеток, практически не влияет на объем общедомовых нужд».
Светлана БУРЕНИНА
С 1 января так называемые общедомовые нужды (ОДН) при определенных обстоятельствах считаются не коммунальными, как было прежде, а жилищными услугами. В этой статье мы проведем для вас инструктаж: что и когда делать в связи с изменением статуса ОДН и как обосновать свои действия. А в конце материала вы узнаете, придется ли делать перерасчет платы за ОДН с начала этого года.
Теперь в состав платы за содержание жилого помещения вы должны включить расходы на холодную и горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества, а также на отведение сточных вод в целях содержания общего имущества. Такой перечень приведен в ч. 2 ст. 154 ЖК РФ.
Чтобы новый порядок можно было применять, Правительство РФ внесло изменения в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила предоставления коммунальных услуг).
По обновленным Правилам предоставления коммунальных услуг холодная вода, горячая вода, электрическая энергия и отведение сточных вод, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, могут быть:
Важно!
Отопление всегда считается коммунальной услугой. Независимо от выбранного способа управления МКД, ее нужно оплачивать совокупно без разделения на плату за потребление в жилом или нежилом помещении и потребление в целях содержания общего имущества в МКД. Это закреплено в п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг.
Измените систему начислений за ОДН, если вы:
Вы не должны менять порядок расчетов за ОДН, если вы УО и работаете по договору о содержании общего имущества в МКД, иному схожему договору, заключенному с собственниками помещений в МКД.
Таким образом, все зависит от способа управления МКД. Плата за коммунальные ресурсы рассчитывается как коммунальная услуга на ОДН, если собственники помещений:
В каждом из этих трех случаев плата за ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, включается в плату за коммунальные услуги. Это установлено ч. 5 ст. 154 ЖК РФ и п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг.
Для начисления платы за коммунальные ресурсы на общедомовые нужды вам понадобятся:
Пока при расчете используйте нормативы потребления КУ на ОДН, действующие по состоянию на 1 ноября 2016 года. Это предусмотрено постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме».
До 1 июня 2017 года субъекты РФ должны утвердить новый вид нормативов - нормативы потребления коммунальных ресурсов при содержании общего имущества. Как только в вашем регионе будут утверждены такие нормативы, берите их для расчета платы за коммунальные ресурсы на ОДН.
Тонкость
Есть субъекты РФ, в которых до 1 ноября 2016 года не были утверждены нормативы коммунальных услуг на ОДН.
В таком случае начисляйте плату исходя из нормативов, когда‑то рассчитанных муниципалитетом.
Муниципалитеты утверждали нормативы на ОДН в соответствии с редакцией правил, утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 306, действовавшей до декабря 2014 года.
В дальнейшем был установлен порядок перехода на единые для субъекта РФ нормативы.
До утверждения нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества на региональном уровне вам потребуются данные о фактических расходах на ОДН. На мероприятиях, проводимых в феврале этого года, прозвучали разъяснения представителя Минстроя России по этому вопросу. Он отметил, что при первоначальном включении расходов на ОДН в плату за жилое помещение УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны руководствоваться положениями ч. 10 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176‑ФЗ. На практике это означает следующее. Вы должны предъявить к оплате фактический объем холодной и горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества. Но если фактический объем получился больше норматива, то к оплате предъявляйте норматив, по сути, как и было ранее.
Официальные разъяснения о том, что в расчетах нужно пока использовать фактический расход коммунальных ресурсов, изложены в письме Минстроя России от 14.02.2017 № 4275-АЧ/04. Уже есть законопроект, в котором предложено брать в расчет фактический объем потребления, если он меньше норматива. Пока предлагается получить для этого решение общего собрания в МКД. То есть, если собственники не оформят протоколом общего собрания свое решение платить за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества меньше норматива, то вы сможете начислять по нормативу.
Расчет нужно сделать для каждого вида коммунального ресурса: горячей воды, холодной воды и электроэнергии.
Мы предлагаем пять шагов расчета платы за коммунальный ресурс на содержание общего имущества для одного собственника:
1. Определите фактический объем израсходованного коммунального ресурса.
2. Определите нормативный объем коммунального ресурса.
3. Сравните полученный расчетным путем объем с нормативом, выберите для дальнейшего расчета больший из них.
4. Определите стоимость коммунального ресурса для всего многоквартирного дома.
5. Распределите полученную стоимость между собственниками.
Первоначальное включение платы за коммунальные ресурсы на ОДН вы можете сделать без решения общего собрания собственников помещений в МКД. Это указано в ч. 10 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176‑ФЗ.
В дальнейшем обратите внимание, совпадает ли перечень работ и услуг, которые вы выполняете и оказываете в МКД, с минимальным перечнем услуг и работ, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Это важно, и вот почему. Нормативы потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества по каждому виду коммунальных ресурсов включают:
Если перечень работ и услуг по договору управления МКД или по смете больше минимального, то вам необходимо провести общее собрание собственников помещений в МКД и принять решение о включении в плату за содержание жилого помещения расходов коммунальные ресурсы для ОДН с учетом превышения нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов на содержание общего имущества.
Шпаргалка
Шаг 1. Определите фактический объем. Возьмите показания ОДПУ и вычтите из них показания всех ИПУ (установленных в жилых и нежилых помещениях) и объем коммунального ресурса, потребленный в помещениях, не оборудованных ИПУ (формула 10 Приложения № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг).
Шаг 2. Определите нормативный объем. Умножьте норматив потребления холодной воды, установленный в вашем регионе, на площадь помещений, входящих в состав общего имущества.
Шаг 3. Сравните. До установления субъектом РФ норматива потребления коммунальных ресурсов при содержании общего имущества сравниваем полученный результат и фактическое потребление. Если факт меньше норматива - принимаем к расчету факт, если больше - принимаем к расчету норматив (см. письмо Минстроя России от 14.02.2017 № 4275-АЧ/04).
Шаг 4. Определите стоимость ресурса. Полученный объем умножьте на тариф за коммунальную услугу ХВС, установленный для категории «население».
Шаг 5. Определите долю расходов для каждого собственника. Площадь помещения, находящегося в собственности, разделите на общую площадь помещений в МКД и умножьте на стоимость ресурса, полученную на шаге 4.
Напомним, что обновленные Правила предоставления коммунальных услуг действуют с 1 января 2017 года. Отложенный срок для выставления платежного документа по новым правилам законодательством не предусмотрен. Это значит, что первоначальное включение ОДН в состав платы за жилое помещение должно было состояться в платежном документе за услуги, потребленные в январе. Впрочем, таких «отличников» единицы. Большинство из вас по объективным причинам не успели изменить систему расчетов в один момент и теперь думают, как выйти из этой ситуации. Нужен ли перерасчет за январь - март? Безопаснее как минимум удостовериться, что вы не начислили плату за ОДН в размере, превышающем рассчитанную по нормативу сумму. Начало периода для перерасчетов - январь.
Если отказаться от перерасчета, есть риск быть оштрафованным жилищной инспекцией. Правда, пока инспекторы не определились со статьей КоАП РФ, по которой будут штрафовать.
Если вы выставили платеж, не превышающий рассчитанную по нормативу сумму, то сможете отстоять свою правоту. По крайней мере, до появления дополнительных разъяснений от профильного ведомства. В случае претензий ссылайтесь на письмо Минстроя России от 30.12.2016 № 45099‑АЧ/04.
Возможно, вы заняли выжидательную позицию и вообще не начисляли плату за ОДН за январь, февраль, март. В данном случае оснований делать дополнительные начисления нет.
На заметку
До утверждения норматива ОДН на отведение сточных вод не включайте в платежку плату за эту услугу. Финансовых потерь быть не должно, т к. пока вы не обязаны платить за них РСО.
РСО начинает поставлять ресурсы с даты не ранее той, с которой у УО возникает обязанность приобретать коммунальный ресурс, потребляемый при содержании общего имущества. Это закреплено Правилами, обязательными при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утв. постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124.
