САМОУПРАВЛЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ДОМА

ТРИ ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ: В ЧЕМ ОТЛИЧИЯ?

Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАНЫ выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

Правило № 2. Решения принимаются большинством. Меньшинство обязано подчиниться.

Формально, Жилищный Кодекс предусматривает три формы управления домом:

Товарищество Собственников жилья;

Непосредственное Управление домом;

Управление посредством Управляющей компании.

Изначально отличие между ними было в том, что в НУ собственники имели право напрямую заключать договора с ресурсоснабжающими организациями (РСО), а в ТСЖ и УК такого право не было. Впоследствии законы были дополнены множеством поправок. В результате сегодня законодательство предоставляет собственникам крайнее многообразие в управлении жилищным фондом и распоряжении своими деньгами.

Тем не менее, охарактеризуем основные отличия.

Кто принимает решение о выборе этой формы	Собственники	Собственники	Собственники, но если они не приняли никакого решения, то УК посредством проведения конкурса им назначает орган местного самоуправления
Кто представляет собственников	Правление ТСЖ и председатель ТСЖ	Совет Дома и председатель Совета дома (уполномоченный)	Совет дома и председатель Совета дома
Статус юридического лица и соответствующая отчетность
Договор с Управляющей компанией	Не обязателен, но возможен	Обязателен на обслуживание мест общего пользования	Обязателен на обслуживание мест общего пользования и сбор коммунальных платежей
Право платить за коммунальные услуги напрямую РСО			Нет (но на усмотрение РСО возможно)
Наличие собственного банковского счета	Есть расчетный счет как счет юрлица	Можно открыть коллективный или номинальный банковский счет	Можно открыть номинальный банковский счет
Кто утверждает размер платы за содержание мест общего пользования	Собственники	Собственники	Собственники
Право открывать отдельный счет в банке на дом
Право на помощь в ремонте от государства	На усмотрение властей	На усмотрение властей	На усмотрение властей
Коллективная ответственность за должников по коммунальным услугам	Есть в рамках ТСЖ		Есть в рамках всей Управляющей компании
Сбор денег	По выбору жителей: по наличке с помощью кассира, на счет ТСЖ или на счет УК	По выбору жителей: по наличке с помощью кассира или на счет УК	На счет УК

Из этих общих правил вытекает ряд последствий. Например, РСО вправе отказать товариществу собственников жилья в заключении прямых договоров с собственниками. В этом случае показатели индивидуальных счетчиков фактического значения иметь не будут, так как счет на дом будет выставляться по нагрузке (как будто вода идет круглые сутки и круглые сути включены электрприборы). Если дом не выбрал никакой формы управления и находится под контролем управляющей компании, то последняя вправе перебросить собранные жителями данного дома средства на ремонт иных объектов и т.д.

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ: ЧТО ОНО РЕШАЕТ?

Общее собрание собственников (ст. 44 Жилищного Кодекса):

1) Выбирает форму управления домом (НУ, ТСЖ или УК);

2) Выбирает фирму или несколько фирм, которые должны выполнять работы по содержанию и ремонту дома;

3) Утверждает все договора на ремонт и содержание дома;

4) Выбирает Совет дома (Правление ТСЖ) и уполномоченного дома.

5) Распоряжается общим имуществом дома, в том числе подвалами, придомовой территорией, стенами (размещение рекламы) и т.д.;

6) Принимает решение о реконструкции дома (например, строительстве мансардного этажа, пристроев и проч.);

7) Принимает решения о ремонте дома, включая способ накопления средств на капремонт, банк, сроки и виды ремонта, получение кредита на ремонт, смету, подрядчика и т.п.

Есть и другие права. Например, только общее собрание собственников определяет размер платы за ремонт и содержание дома (ст. 156 п. 7 ЖК РФ).

Это очень ценные и важные моменты. Еще раз: никто не вправе поднять Вам квартплату или начать строить над домом мансардный этаж, если Вы и другие собственники не приняли такого решения на собрании.

КАК ПРОВЕСТИ СОБРАНИЕ?

Один из жильцов, собственник квартиры, должен сформулировать повестку дня и обойти всех соседей, чтобы они расписались в приглашении на собрание. Можно сделать и проще: разместить объявления на подъездах. Объявление о собрании должно быть по определенной форме (см. документ № 1).

Известить соседей нужно заранее, за 10 дней до проведения собрания. При этом нужно уведомить мэрию как собственника неприватизированных квартир. Уведомить нужно будет и владельцев нежилых помещений, расположенных в доме (кафе, парикмахерские, магазины и т.д.). Они тоже являются собственниками и имеют право голоса. Очень важно! - собрание не вправе менять повестку дня. То есть, могут быть рассмотрены только те вопросы, которые заранее ставились в повестку дня. Это правильная норма закона, направленная против мошенников, чтобы важные вопросы не были специально затеряны в «разном» (ст. 45 Жилищного Кодекса РФ).

Решение принимается простым большинством. По имущественным вопросам (распоряжение землей, подвалами, размещение наружной рекламы, взятие кредитов) и капремонту решение принимается большинством в 2/3 (ст. 46 ЖК РФ).

ОЧНОЕ ИЛИ ЗАОЧНОЕ?

Законодательство предусматривает обязательное очное собрание. Оно нужно не для принятия решения – за исключением совсем маленьких домов на таких собраниях никогда не бывает кворума. Оно нужно для того чтобы активные люди могли задать нужные вопросы и предложить свои решения.

Если кворума на общем собрании нет – можно смело и спокойно проводить заочное голосование, то есть методично обходить квартиры с подписным листом.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ СОБРАНИЕ СФАБРИКОВАНО?

Классическая история – фальшивые протоколы. Но пока Вы будете с ними разбираться, пройдет… Правильно, год. Тем более, разбираться придется через суды, а судья захочет увидеть свидетелей. Он же знает, какая подпись является настоящей – то ли в фальшивом протоколе, то ли в вашем коллективном протестном письме. В суды же граждане Российской Федерации ходить не любят.

Поэтому самый простой и эффективный способ отменить фальшивый протокол – это провести честное голосование в доме. Да, это требует общения с соседями и похода по квартирам. Но этой займет меньше времени, чем бесконечное хождение по инстанциям, и будет гораздо эффективнее.

Учредительное собрание

Документ № 1

Извещение о проведении собрания

Один из собственников извещает соседей о проведении общего собрания. Для этого он размещает на подъездах объявление следующего содержания:

Уважаемые собственники помещений дома № ______ по ул. _____________, г. Тула

В соответствие с Жилищным Кодексом РФ, сообщаю о проведении собрания собственников многоквартирного жилого дома.

Инициатор собрания - _____________________________________ (ФИО).

Форма проведения собрания – очная.

Дата собрания - __________________, время - ______________________.

Место проведения ______________________________________________.

Повестка дня -

4. Выбор членов Совета Дома

8. Определение места хранения документации собрания.

Информацию и материалы по собранию можно получить в квартире № _____, предварительно позвонив по телефону _________________.

Документ № 2

Протокол общего собрания

РЕШЕНИЕ СОБСТВЕННИКА ПОМЕЩЕНИЯ НА ОБЩЕМ СОБРАНИИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА, расположенного по адресу: г. Тула, ________________________

_____________________________________________________________________________

(фамилия, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица - собственника помещения)

Документ, удостоверяющий личность ________________________________

Свидетельство о праве собственности ______________________________ (дата выдачи, номер, иные сведения)

1. Выбор способа управления многоквартирным домом

1. Определение управляющей организации в случае заключения договора обслуживания

1. Утверждение проекта договора между собственником и управляющей организацией в случае заключения такого договора

За Против Воздержался (подчеркнуть нужное)

4. Выбор членов Совета Дома

Фамилия, имя, отчество кандидата			Воздержался

5. Выбор членов ревизионной комиссии (ревизора) (при необходимости)

6. Выбор Председателя Совета Дома (уполномоченного)

7. Установление размеров платежей собственников помещений за содержание и ремонт дома:

9. Определить место хранения документации собрания: ____________________________________

За Против Воздержался (нужное подчеркнуть)

Дата ________________________ Подпись ________________________

Документ № 3.

ИТОГОВЫЙ ПРОТОКОЛ СОБРАНИЯ

ПРОТОКОЛ Общего собрания в форме заочного голосования собственников многоквартирного жилого дома N __ ул.________ города _____________________.

Дата, место проведения

Общая площадь многоквартирного жилого дома - ______ кв. м

Председатель (инициатор) собрания - ________________

Секретарь - _______________________________

Согласно ст. 47 Жилищного Кодекса РФ общее собрание собственников многоквартирного дома проведено в форме заочного голосования.

Собственники помещений общей площадью - _______кв. м

Кворум есть/нет (нужное подчеркнуть)

ПОВЕСТКА ДНЯ:

1. Выбор способа управления многоквартирным домом.

2. Выбор уполномоченного домом представителя и Совета дома.

3. Выбор обслуживающей организации (управляющей компании).

4. Определение размера платы за содержание и ремонт жилья.

5. Определение места хранения документации и ознакомления с документацией общих собраний, а также выбор лица, ответственного за эти вопросы. Выбор способа уведомления собственников о принятых решениях.

1. Выбор способа управления многоквартирным домом

Принять форму Непосредственного управления многоквартирным жилым домом N _________ по ул. ___________________________________

2. Выбор уполномоченного домом представителя

(при ТСЖ – избрание таким же образом Правления и Ревизионной комиссии, Правление из своего состава избирает председателя, но, возможно избрание Председателя и на общем голосовании, то есть в данном протоколе).

Выбрать уполномоченным представителем многоквартирного дома № ___ по ул. _______________________ , ______________________ (Ф.И.О., паспортные данные) и поручить ему представлять интересы собственников помещений жилого дома в органах государственной власти, местного самоуправления, отношениях с третьими лицами. Известить об итогах собрания, направив протоколы в органы местного самоуправления.

3.Выбор Совета Дома (Правления ТСЖ)

Местом хранения документации определить город ул. ______________ дом N ________ кв. N ______ и назначить ответственного ______________(Ф.И.О., паспортные данные) за хранение документации и обеспечение ознакомления с ней собственников помещений.

Председатель (инициатор) общего собрания ___________

(подпись, ФИО)

Секретарь собрания ______________

(подпись, ФИО)

Примечание:

1) решение каждого собственника многоквартирного дома является неотъемлемой частью данного протокола;

ЮРИДИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ СОБРАНИЙ

В соответствие с изменениями в Гражданском Кодексе, решения собраний собственников дома теперь будет проще оспаривать. Они могут быть признаны судом недействительными не только при «существенном нарушении порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющем на волеизъявление участников собрания».

Основанием для отмены решения собрания может быть неверно оформленный протокол.

Кроме того, в соответствие с изменениями в Гражданском Кодексе собрание может быть признано недействительным при:

Предоставлении лицам, голосовавшим за принятие решения, преимуществ по сравнению с другими лицами, голосовавшими против его принятия, или наоборот, либо предоставление иных излишних, необоснованных преимуществ одним участникам голосования перед другими;

Неравном отношении к участникам собрания при предоставлении условий для выступления на собрании, которое привело к тому, что доводы "за" или "против" принятия решения не были высказаны участником собрания.

Учитывая, что собрания подчас проходят довольно бурно, оценить «равенство» отношения достаточно сложно – не все председатели собраний являются опытными спикерами.

Правда, и истец по делу должен пройти определенную процедуру, а именно, перед подачей иска в суд уведомить всех собственников дома о намерении подать заявление.

Лучшая последовательность такая: на первом голосовании Обслуживающую/Управляющую Организацию не выбирать, а поручить Уполномоченному подобрать вариант или несколько. Затем Уполномоченный проводит переговоры с фирмами и отрабатывает Договор по обслуживанию дома. Текст договора, напр., путем размещения у дверей подъездов, доводится до сведения собственников квартир и только после этого принимается решение новым голосованием о выборе фирмы. Иначе жители сами себя загоняют в жесткие рамки, вначале определив фирму, и только потом начав переговоры с ней по условиям договора.

В жилищно-коммунальном хозяйстве до полного порядка все еще очень и очень далеко. Даже опытные юристы отмечают, что разобраться в многочисленных законах, постановлениях и правилах, по которым работает ЖКХ, очень не просто. В то же время в системе ЖКХ прокручиваются огромные деньги, собираемые с жильцов квартир, которые не всегда расходуются в их интересах. В настоящее время во многих российских городах собственники жилья начали активно переходить на непосредственное управление многоквартирными домами. Что получат собственники, самостоятельно управляющие своим домом, каковы преимущества и недостатки непосредственного управления собственниками жилья своим многоквартирным домом?

Форму управления общим имуществом многоквартирного дома собственники помещений могут выбрать на своем общем собрании. Проголосовав за непосредственное управление собственники берут на свои плечи обязанность по надлежащему содержанию своего дома. Каждый собственник помещения будет обязан самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку ему коммунальных ресурсов.

Если в многоквартирном доме имеется более 12 квартир, собственникам придется заключить договор на обслуживание с организацией- подрядчиком, которая будет обслуживать дом. Взаимоотношения собственников и обслуживающей организацией будет определяться этим договором. Подрядная организация будет обязана строго выполнять все те работы и услуги, которые внесены в договор.

Существующее законодательство не дает четкого определения условий при заключении такого договора, что развязывает руки подрядчикам и позволяет им составлять договор на обслуживание с учетом их корпоративных интересов. Поэтому собственникам нужно внимательно изучать договор перед его подписанием, обратить особое внимание на приложение к договору, в котором представлен перечень работ необходимых для обслуживания вашего дома, иначе никто не сможет помочь в случае не правильного его составления.

У муниципальной власти мало возможности для контроля над компаниями обслуживающими многоквартирные дома, в которых собственники выбрали НУСЖ. Муниципалитет может проверять управляющую компанию, которая осуществляет управление общедомовым имуществом МКД, но не обслуживающую компанию. Потому что при осуществлении собственниками управления МКД в виде НУСЖ у них нет договора на управление их общей собственности, значит и отсутствует предмет для проверки. Поэтому-то управляющие компании и стали все чаще агитировать жильцов многоквартирных домов за их переход на непосредственное управление собственниками жилья своим многоквартирным домом (НУСЖ).

Ресурсоснабжающие организации несут потери при транспортировке в многоквартирные дома воды, электроэнергии и тепла. К этим потерям добавляют свою лепту и неплательщики за потребленные коммунальные ресурсы. За все эти потери ответственность несет управляющая компания. Если многоквартирный дом, находящийся в управлении УК, переходит на независимое управление, то УК освобождается от своей обязанности перед ресурсоснабжающими организациями по полной оплате ОДН, переложив их на плечи жильцов дома. Если до перехода на НУСЖ жители оплачивали ОДН по нормативу, то после перехода им придется оплачивать все потери происходящие при транспортировке коммунальных ресурсов и из-за злостных неплательщиков. Жителям старых домов, не имевших капитального ремонта внутридомовых инженерных сетей, требуется с особой осторожностью относиться к предложениям УК о переходе на НУСЖ.

Смена формы управления многоквартирного дома на НУСЖ перекладывает ответственность за все коммунальные беды с УК на жильцов дома, а компания, обслуживающая дом, продолжит собирать деньги с жильцов и при этом у нее исчезнет всякая ответственность перед собственниками жилья. С управляющей компании снимается ответственность за надлежащее содержание общедомового имущества, она отвечает только в рамках договора на обслуживание МКД. Обслуживающие организации уходят из-под муниципального контроля и ГосЖилИнспекции, исчезают рычаги воздействия на них. Управляющую компанию, заключившую договор на управление МКД, можно проверить на основании ст. 165 ЖК РФ, а если дом управляется НСУЖ, то муниципальные власти проводить проверку не могут, потому что действие этой статьи не распространяется на организации-подрядчики. На подрядные организации не действует закон, требующий раскрытия информации(ПП РФ от 23.09.2010 г. N 731). Как видим, управляющие компании получают огромную выгоду при смене способа управления на НУСЖ в домах обслуживаемых этой УК.

При непосредственном управлении вся ответственность за своевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений лежит на собственниках помещений. Им придется самостоятельно выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии, проводить мероприятия по энергосбережению, вести техническую документацию. И самое главное, за эту работу заработную плату платить нельзя. Для принятия решений о выполнении работ и их оплаты необходимо проводить собрания собственников. Возникнут проблемы с выдачей справок, требующихся жильцам дома при обращении в органы социальной защиты и органы местной власти.

Здравствуйте, друзья! Как известно, на сегодня действующее российское законодательство предусматривает три вида способа управления многоквартирным домом. А именно:

1) непосредственное управление собственниками квартир и помещений дома;

2) управление через товарищества собственников жилья, сокращенно ТСЖ, реже через кооператив собственников;

3) и управление через управляющую компанию, организацию.

В последующих статьях я рассмотрю все три вида управления МКД. В сегодняшней статье речь пойдет о непосредственном управлении многоквартирным домом, его преимуществах и недостатках.

Сразу необходимо сказать, что такой вид управления имеет ряд ограничений по действующему законодательству. Согласно Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», с 01 сентября 2014г. в многоквартирных домах (то есть домах с числом квартир более 16) непосредственное управление как способ управления выбран быть не может. Затем дома, в которых больше 16 квартир, и дома, которые ранее перешли на непосредственное управление и подписали с управляющей компанией договор не управления, а обслуживания, до 1 апреля 2015 году будут обязаны провести общее собрание и выбрать иной способ управления.

Вариантов здесь два: заключить договор управления с лицензированной УК или создать ТСЖ. Если МКД не примут это решение сами, то орган местного самоуправления проведет конкурсный отбор УК. Мое личное мнение по поводу этого закона таково, что без лоббирования со стороны ресурсоснабжающих организаций здесь явно не обошлось. Ведь понятно, что если в доме непосредственное управление, то поставщики воды и тепла должны самостоятельно заключать договоры с жильцами. Это немалый объём работы, и ресурсоснабжающие организации на это идут крайне неохотно.

Но в нашей стране есть немало домов, в которых число квартир равно 16 и меньше. Например, деревянные двухэтажки. Для жителей этих домов закон оставляет возможность непосредственного управления. Поэтому рассмотрим плюсы и минусы такого метода управления. Сначала о плюсах. Прежде всего, надо сказать, что в данном случае владельцы квартир не создают специальной управленческой надстройки для управления домом, и бюрократии, столь опостылевшей россиянину, здесь минимум. Управленческие решения принимаются быстро, без лишней волокиты.

Еще одно несомненное преимущество заключается в том, что собственники сообща могут выбрать подрядчика для конкретного вида работ, и также сообща проследить за тем, чтобы работы были выполнены качественно и в срок. Кроме того, владельцы квартир непосредственно видят, куда и на что уходят их «кровные» денежки.

Но, конечно же, есть у этого метода управления и минусы. Понятно, что такой способ управления предполагает большую сплоченность и коммуникабельность между владельцами квартир в доме. По другому здесь просто нельзя. В обычных же условиях личные интересы жителей в доме, мягко говоря, не всегда совпадают. Одни, к примеру, говорят, что надо ремонтировать тепловой пункт, а вторые, что ремонту подлежит крыша. В современной жизни люди в значительной степени разобщенны, поэтому согласие не всегда возможно.

Также при таком методе управления существует риск нецелевого расходования средств. Ведь зачастую при непосредственном управлении общие собранные деньги собственников не проходят через банковские счета, а значит, есть возможность их «прихватизировать». Хотя, конечно, такой риск есть при любом методе управления МКД. Таковы видимые недостатки данного метода управления, есть, наверное и другие.

Вообще при непосредственном управлении обычно применяется один из трех способов распределения обязанностей и представления интересов между собственниками квартир.Первый вариант — все обязанности по управлению домом распределяются между всеми владельцами квартир и выполняются ими на общественных началах. Второй — на общем собрании подавляющим большинством голосов выбирается один из жильцов, который наделяется правом предоставлять интересы всех жильцов дома. И третий вариант — на общем собрании выбирается представитель всех жильцов, вызывающий доверие, но не являющийся владельцем квартиры в этом доме.

Ему выдается доверенность в письменной форме на решение вопросов, связанных с обслуживанием дома, карт-бланш. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники самостоятельно заключают договоры как с организациями – подрядчиками, выполняющими работы по содержанию и ремонту дома, так и договоры с ресурсоснабжающими организациями.

С ресурсоснабжающими организациями каждый собственник заключает отдельный договор. То есть у каждого владельца квартиры свой договор на отопление и горячее водоснабжение, свой договор с РСО на водоснабжение и водоотведение и т.д. При все этом получается, что потребление коммунальных услуг на общедомовые нужды остается без контроля и управления,а единую политику энергосбережения в доме проводить затруднительно.

Если такие договоры отсутствуют, это служит поводом для того, чтобы дом стал объектом для проведения муниципального конкурса по отбору управляющих организаций.Еще из особенностей такого метода управления можно отметить, что здесь особое, решающее значение приобретает общее собрание владельцев помещений в доме. Это — высший орган власти в доме, своеобразный парламент.

В заключение можно сказать, что непосредственное управление многоквартирным домом применяется все же реже, чем варианты управления МКД через товарищества собственников жилья или через управляющую компанию. По крайней мере, такие мои визуальные наблюдения.