Когда многоквартирный дом отдается в управление товариществу собственников жилья, составляется и подписывается соответствующий договор, на основе которого и ведется вся дальнейшая деятельность, он также регулирует отношения между товариществом и собственником. В составленном договоре указывается список и соответствующая стоимость проводимых работ, касающихся эксплуатации и содержания домов, его инженерных коммуникаций и технического оборудования, ухода и благоустройства территории около дома. В точности должны быть составлены сроки и объемы проведения ремонтных работ, порядок, по которому осуществляется их выполнение. Заранее должны быть обсуждены условия проверки соответствия качества предоставляемых услуг. Все услуги, предоставление которых берет на себя ТСЖ, то есть управленческие, коммунальные и другие, должны соответствовать установленным требованиям и учитывать ответственность за их невыполнение и некачественное выполнение. Никаких изменений в договоре быть не может, кроме тех случаев, когда решение принимается общим собранием собственников.
Когда составляется договор, возникает масса нюансов. Один из них - сроки заключения договоров. Обычно они занимают от года до пяти лет. Если договор с компанией, которая предлагает свои управленческие услуги дому, собственники заключают впервые, то рекомендуется не подписывать сразу его на максимально возможный срок. Для начала будет достаточно одного года, - именно на такой срок лучше подписать договор, обозначив возможность его продления при условии, что собственников жилья всё устраивает в управлении домом. Если качество оказываемых услуг не устраивает собственников жилья, то они имеют полное право выбрать другую компанию, в услуги которой входит управление и обслуживание многоквартирных домов. Можно и не выбирать компанию вовсе. Тогда придется организовать непосредственное управление самим собственникам. Что касается самой управляющей компании, то вполне логично, что в ее интересах подписать договор на максимально длительный срок, то есть на все пять лет. Таким образом, она сможет обеспечить себя работой на продолжительное время. К тому же, управляющая компания может получить некоторые источники дохода. На протяжении всего только одного года реализовать такие долгосрочные проекты практически невозможно. Поэтому и стремится она к гарантированному долгосрочному сотрудничеству.
Каковы же источники этого самого возможного дохода? Например, современные технологии энергосбережения и ресурсосбережения. При том факте, что в многоквартирных домах устанавливаются приборы, осуществляющие автоматический учет расходования ресурсов, их чрезмерное расходование исключается. Такие средства учета, контроля и получения показаний позволяют максимально точно вести расчетные операции с компаниями, предоставляющими коммунальные услуги и с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах. Вот вам и источник сбережения средств. Один из них….
Другой источник предполагает образование высвобождающихся средств от того, что можно сэкономить до 35 процентов на экономии расходов на отопление. Простые способы утепления всех помещений, включая чердаки, подсобки, подвалы, панельные поверхности, оконные и дверные проемы. Для утепления существуют современные средства и материалы, которые обеспечивают энергоэффективность и экономию. Отапливать улицу не выгодно. Расходовать тепло не целенаправленно - себе дороже, поэтому лучше однажды предпринять меры по утеплению, чем переплачивать за излишнее потребление тепла. Можно в дополнение установить приборы, которые учитывают расход подачи тепла, поступающий непосредственно на дом, без учета порывов на теплотрассах. Современные автоматические системы, к тому же, позволяют регулировать объем поступающего тепла в зависимости от того, каковы условия во внешней среде. Вся Европа уже давно перешла на подобные способы учета теплоподачи. Это доказало свою эффективность: окупаются подобные вложения за четыре года максимум.
Другая статья экономии - установление современных приборов освещения. Вместо обычных ламп можно установить светодиоды. Это применимо для подъездов, холлов, лестничных площадок.
Вполне реальный способ получить "живой капитал" - это сдача в арендное пользование свободных помещений. К примеру, согласованная с органами БТИ надстройка помещения может быть сдана в аренду и приносить неплохую прибыль. Привлечение компаний, способных инвестировать капитал и осуществить вложения в использование помещений в вашем доме также является неплохим источником дохода. Подобные арендные платежи могут позволить собственникам сократить их личные расходы на содержание дома. Установка рекламных щитов, светодиодных панелей и различных панелей может принести неплохую прибыль собственникам, которая, естественно, будет не распределяться между ними, а расходоваться на коммунальные платежи и проведение ремонтных работ, тем самым уменьшая платежи самих собственников.
Вообще, при выборе управляющей компании поинтересуйтесь у ее организаторов, каковы их планы на будущее по управлению домом, какова их стратегия и намеченные цели. Можно как избавиться от головной боли, связанной с управлением многоквартирным домом, так и обзавестись ею, если ошибиться и доверить управление недобросовестной компании.

Тарифы на постоянно растут, хотя качество этих услуг оставляет желать лучшего. Вам кажется, что на вас и ваших соседях наживается управляющая компания. Не секрет, что многие дома, которые находятся под контролем управляющих организаций, на самом деле обслуживаются компаниями типа «Рога и Копыта», где работают мертвые души.

Собственникам жилья приходится оплачивать за свой счет несуществующие работы и услуги несуществующим сотрудникам. В отчетных документах, представленных руководителям управляющих компаний, этих услуг значится на порядок больше, чем оказано действительно.

Деятельность управляющей компании можно проверить. Как это сделать, читаем ниже.

Шаг первый.

Правильность указанных тарифов на оплату коммунальных услуг можно проверить. Если вы сделаете запрос, управляющая компания обязана выдать документ о размере и перечне обязательных платежей. На все вопросы, возникающие по поводу расчетов и сумм на оплату, вам обязаны дать понятный и развёрнутый ответ. Контролировать обоснованность тарифов обязана управляющая компания.

На практике, безусловно, все несколько сложнее, чем об этом написано в Жилищном кодексе. Собственникам жилья свои права надо отстаивать. По статистике, в российских судах были рассмотрены около полутора тысяч споров о правильности выставленных тарифов. Эти цифры подтверждают то, что собственники готовы отстаивать свои интересы в судах, хоть это и крайняя мера, но достаточно действенная.

Шаг второй.

Требуйте от управляющей компании отчет о проделанной работе. Если делаете запрос, указывайте за какой период деятельности. Отчет может быть предоставлен в различных формах. Выдача копии отчета каждому жильцу на руки, размещение на интернет сайте, или в подъезде на доске объявлений.

Если вы ознакомились с отчетом, и у вас возникли вопросы, их можно обсудить на собрании собственников. Порядок предоставления отчета должен быть прописан в договоре управления. Договор должен отражать вопросы расхода средств, технического обслуживания, ремонта инженерного оборудования, благоустройства придомовой территории и помещений, санитарного содержания имущества.

Шаг третий.

Информация, содержащаяся в отчете, должна быть обоснована. Требуйте представления документов, о выполненных работах по дому, о найме сотрудников и расходах. Это могут быть платежные поручения, акты выполненных работ и так далее.

В России за последний год рассмотрено около 12 000 судебных дел, в которых собственники требовали признать незаконными расходы управляющих компаний за якобы предоставленные услуги. Из них более половины решено в пользу собственников.

Шаг четвертый.

Анализируйте имеющуюся информацию. Организуйте из числа жильцов инициативную группу. Хорошо, если в ней будут люди, разбирающиеся в юриспруденции и бухгалтерии. Если нет такой возможности, обратитесь за помощью в специализированную организацию, за определенную плату там проведут необходимый анализ.

Если проверку осуществляют сами жильцы, необходимо записать какие работы и когда проводились. Например, согласно документам, на ремонт крыши потрачена крупная сумма, а во время дождя квартиру заливает, возможно, таких работ и не проводили, а ваши деньги оказались в чужом кармане. Ведите контроль всех документов, по которым выплачивали зарплату работникам, соответствие заявленного количества воды, тому которое израсходовано.

Шаг пятый.

Если в результате проверки выяснилось, что неверно произведен расчет тарифов, либо управляющей компанией осуществлялись иные какие-либо незаконные действия, можно обратиться с жалобой в Государственную Жилищную Инспекцию, в Роспотребнадзор, в суд или прокуратуру. Эти органы государственной власти уполномочены проверять деятельность управляющих компаний и стоять на защите прав собственников жилья. При обнаружении нарушений к недобросовестным управляющим компаниям применяются соответствующие санкции.

Как известно, обеспечение населения коммунальными услугами, ремонт и содержание жилищного фонда являются делом хлопотным и весьма затратным. В этой связи является вполне понятным желание управляющих компаний, создаваемых, как правило, на базе бывших ЖКУ и ЖКО, применять упрощенную систему налогообложения, позволяющую законным способом минимизировать налоговые обязательства. Наш опыт налогового консультирования показывает, что управляющим компаниям следует обращать особое внимание на особенности налоговых последствий сделок, заключаемых ими в интересах граждан.

Институт управления многоквартирным домом (далее по тексту - «Управление») появился в российском законодательстве в виде раздела VIII Жилищного кодекса РФ, введенного в действие с 01 марта 2005 года.

Его основными задачами является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме (ч.1 ст.161 ЖК РФ).

Приведенные положения ясно указывают на социальную направленность института Управления: в целях максимальной защиты интересов граждан, проживающих в жилых помещениях, законодатель разграничил функции по непосредственному выполнению работ (оказанию услуг) в сфере ЖКХ и по организации указанных процессов между различными субъектами, поставив, по сути, «буфер» между потребителями и непосредственными исполнителями в виде Управляющей организации.

Жилищным кодексом РФ предусмотрены три формы управления многоквартирным домом (ч.2 ст.161 ЖК РФ): непосредственно гражданами, товариществом собственников жилья (иным специализированным потребительским кооперативом) и управляющей компанией. Первые два из перечисленных способов находятся за рамками настоящего исследования, поэтому мы будем рассматривать лишь правоотношения, возникающие в рамках управления с привлечением Управляющей организации.

Фактически жилищное законодательство содержит три случая, когда многоквартирный дом может управляться Управляющей организацией:

1) если такой способ Управления выбран на общем собрании собственников помещений в доме (ч.3 ст.161 ЖК РФ); 2) при получении от органа местного самоуправления уведомления о необходимости заключить договор управления с Управляющей организацией, признанной победителем открытого конкурса. Такое уведомление направляется, если до 01 января 2007 года собственники не приняли решение о выборе способа управления или не реализовали его на практике (ч.4 ст.161 ЖК РФ, ч.1 ст.18 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.04 г. №189-ФЗ); 3) если все помещения в многоквартирном доме находятся в государственной или муниципальной собственности (ст.163 ЖК РФ).

Частью 1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления должен заключаться в письменной форме с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

По общему правилу, конкретные условия договора управления определяются общим собранием собственников. Однако в случае, если такое собрание не утвердило такие условия, либо договор управления заключается на основании уведомления органа местного самоуправления (ч.4 ст.161 ЖК РФ), последний утверждает форму договора управления своим решением.

Предмет договора управления состоит в том, что Заказчики обязуются оплачивать, а Управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную направленную на достижение целей Управления деятельность.

Таким образом, договор управления по своей правовой природе является смешанным договором с элементами подряда и возмездного оказания услуг . Данный вывод подтверждает и пункт 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, определяющий исполнителя (которым может быть и Управляющая организация) как юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Кроме того, согласно п.16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме… «надлежащее содержание общего имущества … обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией…».

В целом деятельность Управляющей организации можно разделить на две основные составляющие.

1. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ.

Специфика данного вида деятельности заключается в том, что Управляющая организация самостоятельно производит либо покупает коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающих организаций и трансформирует их в коммунальные услуги , предоставляемые потребителям (пункт 3, подпункт «в» п.49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).

Таким образом, если Управляющая организация не имеет собственных мощностей для производства коммунальных ресурсов, она заключает договор купли-продажи с ресурсоснабжающей организацией.

Очевидно, что при такой схеме оформления договорных отношений (обусловленной требованиями действующего законодательства) невозможно говорить о том, что Управляющая компания в отношениях с ресурсоснабжающей организацией выполняет функции агента, выполняющего задание собственников жилых помещений.

Следовательно, ресурсоснабжающие организации несут ответственность за надлежащее выполнение условий договора только перед Управляющей компанией .

В свою очередь, Управляющая компания в отношениях с гражданами не может ссылаться на нарушение условий договора ресурсоснабжающей организацией .

Если рассматривать налоговые последствия данного вида деятельности, необходимо отметить, что выручка Управляющей организации должна складываться из всех сумм , поступающих от жильцов, поскольку они являются доходом от реализации (ст.249 НК РФ).

Следует обратить особое внимание на то обстоятельство, что плата за коммунальные услуги не включает в себя вознаграждение Управляющей компании (ст.154 ЖК РФ). На практике это означает, что приобретение коммунальных ресурсов и предоставление коммунальных услуг гражданам производится по одному тарифу, утвержденному в установленном порядке (п.15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам), то есть в распоряжении Управляющей компании после расчетов с ресурсоснабжающей организацией не остается какой-либо прибыли, ее доходы в целях налогообложения равны расходам.

Управляющая компания может обладать необходимыми мощностями и трудовыми ресурсами для осуществления содержания и текущего ремонта своими силами. Вместе с тем она может привлекать для выполнения указанных работ третьих лиц, если запрет на это не установлен договором управления.

Рассматриваемый вид деятельности содержит в себе как элементы подряда (текущий и капитальный ремонт), так и возмездного оказания услуг (содержание имущества). В этой связи отношения, связанные с привлечением третьих лиц, регулируются нормами о генеральном подрядчике и субподрядчике.

В результате Управляющая организация выступает неким «буфером», поскольку в силу закона несет ответственность как перед жильцами - за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств субподрядчиком, так и перед субподрядчиком - за невнесение либо несвоевременное внесение оплаты гражданами (ч.3 ст.706, ст.783 ГК РФ).

В соответствии со ст.154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя, в том числе, и плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. По общему правилу, размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется общим собранием собственников. Однако в случае, когда собственники не приняли решения о выборе способа управления, размер такой платы утверждается органами местного самоуправления.

Специфика данного вида деятельности Управляющей организации заключается в том, что собственники вносят плату за текущий и капитальный ремонт здесь и сейчас , а фактически эти работы будут выполнены в будущем , то есть Управляющая компания аккумулирует эти средства на своих счетах до момента принятия общим собранием собственников решения о необходимости проведения ремонта .

Безусловно, сразу же возникает вопрос: каким образом Управляющая компания должна определять свою выручку?

Относительно платы за содержание жилья все ясно: она учитывается в составе доходов от реализации, поскольку эти услуги оказываются в текущем периоде. Что же касается средств на осуществление ремонта, они также являются доходом от реализации, однако их учет в целях налогообложения зависит от применяемого Управляющей компанией метода определения дохода.

Если Управляющая организация применяет общую систему налогообложения и определяет доходы по методу начисления , у нее есть возможность отнести средства на капитальный ремонт к доходам будущих периодов в виде предварительной оплаты работ и на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ не учитывать их при формировании налогооблагаемой базы.

В случае, если Управляющая организация определяет доходы кассовым методом , суммы оплаты за ремонт должны учитываться ей в том периоде, когда они фактически поступили в кассу (пункт 2 ст.273 НК РФ). Возможность отнесения на расходы данных сумм связана с моментом фактического выполнения и оплаты ремонтных работ (п.3 ст.273 НК РФ).

Аналогичный учет необходимо вести и Управляющим компаниям, применяющим упрощенную систему налогообложения . Поскольку в силу пункта 1 ст.346.17 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств в кассу (кассовый метод), плата за ремонт жилья должна учитываться в периоде ее фактического поступления от жильцов .

Представляется, что плата за ремонт не может быть признана имуществом, получаемым в рамках целевого финансирования, поскольку перечень случаев такого финансирования, приведенный в подпункте 14 п.1 ст.251 НК РФ, является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

К аналогичному выводу приходит и Минфин РФ, рассматривая в письме от 26 июня 2006 г. №03-11-04/2/128 вопрос о налогообложении платы за ремонт, получаемой ТСЖ: «…средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями не являются .

Плата членов ТСЖ за услуги (работы) по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, а также плата за коммунальные услуги являются выручкой от реализации работ, услуг и, соответственно, учитываются ТСЖ при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения» (выделено автором).

Нельзя не отметить, что существует альтернативная рассмотренной в настоящей статье точка зрения, основанная, в частности, на письме МНС России от 06.10.03 г. №22-2-16/8195-ак185, а также на письмах Минфина России от 14.11.05 г. №03-11-05/100 и от 26.06.06 г. №03-11-04/2/128.

Сторонники указанной позиции считают возможным учитывать в составе доходов Управляющей организации только сумму ее вознаграждения , то есть фактически допускают применение в сфере ЖКХ института агентирования .

Данная точка зрения представляется нам в корне неверной, поскольку она базируется на терминах и понятиях, содержавшихся в Правилах предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 26.09.94 г. №1099, и утративших юридическую силу с 09 июня 2006 г. в связи с утверждением постановлением Правительства РФ от 23.05.06 г. №307 новых Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, изменивших правовые подходы к толкованию понятия «коммунальные услуги» .

В заключение хотелось бы отметить, что необходимость включения в состав доходов Управляющей организации всех сумм, поступающих от граждан, а также высокая вероятность утраты права на применение УСН побуждают компании, управляющие многоквартирными домами, изыскивать законные способы налоговой оптимизации своей деятельности, которые, безусловно, существуют.