"Современный предприниматель", 2009, N 5
МЕЛКОРОЗНИЧНАЯ ТОРГОВЛЯ В ЛЕТНИЙ ПЕРИОД
Понятие мелкорозничной торговли
С приближением лета на улицах повсеместно появляются открытые ларьки, киоски, палатки и другие объекты временной торговли. Их установка не требует серьезных затрат, как, например, введение в эксплуатацию стационарных торговых точек (магазинов, павильонов, иных объектов, предназначенных для торговли, имеющих фундамент). Основное предназначение названных временных объектов - осуществление через них розничной торговли товарами повседневного спроса в небольших объемах. Данный вид торговли получил нормативное наименование "мелкорозничная торговля". Таковой считается продажа продовольственных и непродовольственных товаров несложного ассортимента через стационарную и передвижную мелкорозничную торговую сеть (Письмо Роскомторга от 28 апреля 1994 г. N 1-574/38-9).
Размещение торговых точек в палатках, киосках или ларьках следует относить к стационарной мелкорозничной торговле (далее - СМТ). Общие правила и основные требования к работе объектов мелкорозничной сети предусмотрены Письмом Роскомторга от 17 марта 1994 г. N 1-314/32-9 (далее - Требования). На основе этого документа, исходя из местных условий для торговли, власти разрабатывают правила для конкретного региона, области, города. Отметим: поскольку названное Письмо достаточно старое, применять его положения следует с учетом действующего законодательства.
Порядок размещения объектов торговли
Первая проблема, с которой придется столкнуться предпринимателю, - поиск участка для работы и получение права пользования им.
СМТ осуществляется в местах, специально отведенных для этого органами государственной власти или местного самоуправления (п. 4 Указа Президента РФ от 29 января 1992 г. N 65). Как правило, это территории муниципальных рынков. Предпринимателю необходимо обратиться в местную администрацию для получения соответствующего разрешения на торговлю. Получив его, коммерсант устанавливает объект торговли на отведенном ему участке, осуществляет торговлю и платит администрации "за место" в установленном порядке.
Разместить временный объект СМТ возможно и на иной территории. В этой ситуации в более выгодном положении находятся коммерсанты, кто уже имеет в собственности (аренде или временном пользовании) участки земли, целевое назначение которых позволяет использовать их для торговли.
Если земли нет, то следует обратиться к владельцу (собственнику) того участка, на котором бизнесмен планирует организовать СМТ. Такие участки могут находиться в государственной или муниципальной собственности (тогда придется земельные вопросы решать в городской или районной администрации) либо в частной собственности граждан или юридических лиц. Получив нужный участок в пользование, бизнесмену необходимо решить вопрос с той же местной администрацией о возможности размещения объекта торговли в выбранном месте. Дело в том, что согласно ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, именно представители местного самоуправления решают вопросы территориального планирования на местах.
Когда предприниматель решает торговать на участке, который уже принадлежит ему, разрешение местной администрации понадобится, если по кадастровым документам целевое назначение участка не связано с осуществлением торговли. Кроме того, когда по условиям договора аренды (пользования) участок предоставляется коммерсанту для иных целей (например, для строительства), устанавливать объекты СМТ можно будет после того, как целевое назначение участка будет изменено. В противном случае за допущенные нарушения коммерсант может быть привлечен к административной ответственности. За самовольное занятие участка или использование его без правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление деятельности, штраф для предпринимателя составит от 1 до 2 тыс. руб. (ст. 7.1 КоАП РФ). Такие же суммы установлены за нецелевое использование земли (ст. 8.8 КоАП РФ).
В остальном при размещении объектов СМТ предпринимателю надлежит руководствоваться требованиями действующего зако
Существует расхожее мнение: для того, чтобы открыть павильон или торговый киоск на муниципальной или государственной земле, не требуется аренды земельного участка. Это не так.
Расскажем, какие нюансы таит в себе процедура законной аренды земли у администрации, а также определим, что необходимо сделать, чтобы сделка прошла успешно - и в качестве арендатора.
Участок муниципальной или государственной земли может быть предоставлен в аренду соответствующим органом власти.
В качестве арендатора может выступать, как физическое, так и юридическое лицо.
Право на аренду земельного участка указано в статье 606 ГК РФ.
Основным законодательным актом, регулирующим правовые отношения между арендатором и арендодателем муниципальной земли, является Земельный Кодекс РФ .
Закон, статья |
Краткое описание |
Статья 5 ЗК РФ |
Арендатором земельного участка является лицо, оформленное договор аренды или субаренды. |
Статья 9 ЗК РФ |
Указаны правовые полномочия органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов РФ в области земельных отношений. |
Статья 16 ЗК РФ |
Определено понятие государственной собственности. |
Статья 19 ЗК РФ |
Определено понятие муниципальной собственности. |
Статья 22 ЗК РФ |
Перечислены условия аренды земельных участков, требования к договорным обязательствам. |
Глава 5 ЗК РФ |
Перечислены все важные аспекты предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. |
Статья 27 ЗК РФ |
Объектом аренды могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, изъятых из оборота. |
Статья 41 ЗК РФ |
Указаны права арендатора. |
Статья 615 ГК РФ |
Использовать землю можно в соответствии с договором и никак иначе. |
Статья 619 ГК РФ |
Перечислены права и обязанности арендодателя. |
Это - не все документы, в которых перечислены условия и требования к аренде земельных участков, принадлежащих органам власти.
У каждой администрации, каждого муниципалитета имеются и другие акты, в которых перечислены правила землепользования.
Учитывайте, что для аренды вам понадобятся документы. Ни один орган госвласти не будет оформлять аренду земли на словах - такая сделка будет считаться недействительной.
Помните, всю документацию рассматривают в течение 1 месяца с момент вашего обращения и подачи заявления.
Следуйте такой инструкции, чтобы правильно с юридической точки зрения арендовать участок земли под ларек, киоск, павильон у администрации:
Вы должны зарегистрироваться в налоговой в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя.
Выбор напрямую будет зависеть от вашей деятельности и обширности компании. Для представителей звена малого или среднего бизнеса подойдет ИП, а для крупной компании – ООО.
Соберите все перечисленные выше документы, сделайте копии нужных.
Помните о том, что вам предстоит взять документы из налоговой службы после того, как вас зарегистрируют там.
На сайтах органов муниципальной и госвласти предоставлены списки участков земли, которые сдаются в аренду. Вы можете ознакомиться с ними - и подобрать нужный участок.
Там же вы найдете требования к установке ларьков, киосков, павильонов.
Нужно быть внимательным при выборе, ведь не все участки предназначены именно для торговых помещений.
Вместе с заявлением, собранные документы подавайте в Департамент имущественных отношений, действующий при администрации, или другую организацию, занимающуюся этим вопросом.
Например, в Санкт-Петербурге на базе Управления недвижимости и организации торгов была сформирована Единая аукционная площадка КУГИ, проводящая торги, на основании которых выдается право заключения документов аренды.
Обычно оформляется договор аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством.
Данные работы должен проводить специалист, но его работу будете оплачивать вы.
О них вы можете подробнее узнать у юриста. Именно он поможет составить документ правильно.
Можно также найти договор в интернете или скачать на нашем сайте, а затем вписать в него необходимую информацию.
Договор можно оформить по установленной форме, добавив в документ свои данные.
Образец договора аренды муниципальной или государственной земли вы можете бесплатно
Ответ от администрации может поступить к вам не положительный.
Обычно отвечают письменно, ведь вы обращались с заявлением. При написании отказа обязательно указывают основания и причины, почему не могут предоставить землю в аренду.
Ирина Самойлова
24504
12
Небольшие лавочки и павильоны издавна подчеркивали колорит города и позволяли мелким производственникам зарабатывать себе на хлеб. При Петре I розничная торговля получила наибольшее распространение. С Советских времен остались воспоминания о печатных ларьках и уличной торговле квасом, пивом, мороженым. В 1992 году Борис Ельцин подписал Указ о свободе торговли, и тут же все, кто хотел заработать, кинулись открывать мелкий бизнес. Ларьки заполонили остановки и центральные улицы городов. С 2010 года государство начало планомерно уничтожать мелких «ларечников». Сначала ввели запрет на торговлю алкоголем, а потом и табаком. Многим бизнесменам пришлось бросить свои павильончики и искать другие способы заработка. Как же в современной ситуации обстоят дела с малыми архитектурными формами (далее - МАФ), выгодно ли иметь киоск и лавку, как их арендовать, что предусмотреть, - об этом наша статья.
Фото с Flickr.com/Andy Komoll
Раньше лавками называли легкие сооружения из досок в виде сарайчика, они были предназначены для торговли на ярмарках. Ларек появился от слова «ларь» и представлял собой сооружение в виде ящика. Киоски относятся к советскому и постсоветскому времени, это крытое помещение для торговли с одним рабочим местом без организации торгового зала. Все эти виды сооружений объединяет общая характеристика - малая архитектурная форма.
Правовая особенность в том, что объект может быть стационарным или нестационарным. То есть, киоск или лавка могут представлять собой недвижимость на фундаменте, прочно связанную с землей. Или же они могут быть сборно-разборными конструкциями, которые без ущерба для целостности можно переместить в любое место.
Рекомендация: если Вы назовете свой торговый объект, к примеру «Мясная лавка», он привлечет больше посетителей. Дело в том, что киоски ассоциируются у нас с советским прошлым, не очень качественным алкоголем и недобросовестными предпринимателями. Лавка - более лаконичное название, оно навевает мысли о семейном бизнесе, о продуктах, которые производят и продают с любовью, ассоциируется с качеством и некой домашней обстановкой.
Чем бы Вы ни решили торговать, нестационарная форма будет выгоднее по следующим причинам:
В крупных мегаполисах уже разработаны и постепенно внедряются типовые формы ларьков-киосков, есть и весьма оригинальные МАФы, например, воспроизводящие форму бутылки. Московские власти взяли организацию уличной торговли под жесткий контроль. В начале апреля нынешнего года в Москве был организован электронный аукцион по сдаче в аренду нестационарных торговых киосков.
Стартовая цена арендной платы
- примерно 30 тыс. руб. за кВ.м., по каждому объекту цена индивидуальная с учетом местоположения и других факторов. Все эти новшества приводят к мысли, что и региональные власти в скором времени займутся упорядочиванием мелких розничных точек и приведением их к единому стилю.
Если Вы решили разместиться в стационарной лавке, учтите:
Необходимо будет заключить два договора:
Аренда киоска или лавки в торговом центре.
Этот вариант хорош тем, что не надо тратиться на рекламу и искать проходимое место. В торговых центрах большой поток людей, и ларек с выпечкой собственного производства может приносить значительную прибыль.
Правовой нюанс в том, что Вы арендуете часть помещения. Росреестр часто отказывает в регистрации таких договоров и требует кадастровый паспорт на объект договора. Однако судебная практика идет по другому пути - арендатору и арендодателю достаточно отметить на плане помещения арендуемую часть, а в договоре как можно конкретнее указать площадь и местоположение ларька.
Можно и вовсе не регистрировать, а брать часть помещения (ларек) в аренду на срок меньше года, а потом продлевать на тот же срок. Да и в принципе, не зарегистрированная аренда сохраняется для сторон правоотношений. В случае возникновения конфликтных ситуаций, незарегистрированные правоотношения будут рассматриваться судами как арендные со всеми вытекающими последствиями.
Аренда «киоска на колесах».
Большой популярностью пользуются киоски на колесах. В печатных изданиях можно найти объявления о сдаче в аренду трейлеров, оборудованных под фастфуд или продажу прохладительных напитков. Юридически такой договор будет называться договор лизинга. Среди рассмотренных этот - наиболее экономичный вариант. Нюанс в том, что санитарно-эпидемиологические службы предвзато относятся к такой торговле, считая ее рассадником болезней. Если удастся договориться с чиновниками, то дерзайте.
Вывод
В современной экономической ситуации аренда МАФов может стать началом выгодного бизнеса. Сегодня власти обсуждают проект закона, который разрешил бы продавать в ларьках и палатках алкоголь и табачную продукцию. Для многих предпринимателей это станет поводом вернуться в мелкую розничную торговлю. Правда, такие товары лучше распространять как сопутствующие, а в качестве основной найти другие нишу - хлеб, мясо, канцтовары или бижутерия.
Вопрос от Евгения:
Привет, Николай. Хочу поставить в городе ларек большой. Два в одном. С двумя отдельными входами. Один типа офиса принимать заказы, подписывать договора с работниками и тп. Второй для торговли. Так вот вопрос. Какие документы нужны? И сколько средств уйдет на все разрешения, чтобы получить в аренду землю у государства? Павильон уже есть в собственности. Заранее спасибо!
Ответ от юриста Шмидт Яны Леонидовны:
Здравствуйте, Евгений!
Установка торгового павильона и аренда земли у государства дело непростое. Сразу скажу нужно запастись терпением.
Для начала, вы как минимум должны быть или .
Также отмечу, что в зависимости от региона требования к открытию могут разниться. Для уточнения необходимо обратиться в отдел земельных или имущественных отношений администрации города или округа в котором вы проживаете. Я не могу описать вам досконально весь процесс получения необходимых документов, так как повторюсь, в зависимости от региона требования и пакету документов будут отличаться.
Не ленитесь! В администрацию вам придется ходить еще много раз. Поэтому перед сбором документов лучше уточнить все необходимые сведенья непосредственно в самой администрации, в соответствии с вашими региональными требованиями.
Далее, мы рассмотрим общие требования к необходимым документам на первоначальном этапе открытия торгового павильона для целей, не связанных со строительством . Потому что многие граждане задают вопрос именно о том, с чего начать, куда обратиться, что спрашивать.
Первое что нужно сделать — это выяснить, в чьей собственности находится земельный участок: в муниципальной или государственной . Для этого обращаемся в Департамент имущественных отношений городской администрации. Адреса и режим работы можно узнать на их сайте или в 2Гисе.
Если участок находится в муниципальной собственности, то следующий этап — это обращение с заявлением на имя главы района (или населенного пункта) . В заявлении прописывайте:
Заявление получится примерно вот такого содержания:
«Прошу предоставить мне в аренду земельный участок, находящийся в муниципальной собственности у администрации города ххх, для предпринимательских целей по продаже цветов и сопутствующих товаров. Общая площадь земельного участка 35 кв м. Земельный участок расположен на пересечении улицы Пушкина и улицы Маяковского . План расположения земельного участка прилагаю» .
К заявлению прилагается :
Примерная форма указанных выше документов представлена на рисунках:
Кроме этого, к заявлению прилагаются следующие документы:
Поданное вами заявление, с указанным выше пакетом документов, рассматривается администрацией в течение месяца.
По истечении месяца, администрация выдает схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте на соответствующей территории.
После получения кадастрового паспорта , администрация в 2-х недельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду . После этого они направляют вам решение с кадастровым паспортом.
С даты принятия данного решения, в течение недели вы должны заключить договор аренды земельного участка .
Если участок находится в государственной собственности, то для получения его в аренду необходимо соблюсти несколько иной порядок действий. Данным вопросом будет заниматься уже не Департамент имущественных отношений, а Главное Управление по земельным ресурсам вашей области . Уточните место нахождения этого управления в вашем регионе и уточните всю необходимую информацию у них.
Первое, что необходимо подготовить это заявление . Оно будет по той же форме.
После этого информация о востребованности на данный земельный участок публикуется в местной газете (это еще не торги!). В течение месяца, если ваше заявление будет единственным, то управление направляет в Департамент имущественных отношений и в Департамент архитектуры и градостроительства обращение о формировании земельного участка.
Если ваше заявление не единственное, то объявляют торги на право получить данный земельный участок в аренду.
Вот и все. В целом, местные администрации выделяет время на консультацию граждан (предпринимателей) по данному вопросу, поэтому обязательно обратитесь и вам все расскажут.
На самом деле все может оказаться проще, чем описано в статье. Все зависит от города и от того, в чьей собственности участок, на который вы хотите поставить павильон. Поэтому рассмотреть всевозможные случаи мы физически не можем. Начните с похода в администрацию, а дальше будет все известно.
Конечно, проще арендовать землю под павильон у частного собственника, но если такой возможности нет, то необходимо пройти все вышеуказанные этапы. И повторюсь еще раз, что формы заявлений и план действий могут отличаться в зависимости от города!