Что такое зоны с особыми условиями использования территорий?
В соответствии с действующим законодательством правообладатели земельных участков вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться ими в установленных законом рамках, а также с учетом наложенных ограничений. Зоны с особыми условиями использования территорий как раз и являются одним из видов ограничений прав на землю, при этом в отличие от других ограничений имеют специфический порядок их установления, основанный на императивном начале. Смысл понятия «зоны с особыми условиями использования территорий» заложен в нем самом. Это зоны, расположенные на определенной территории и в границах которых введен особый, отличный от обычного, режим использования. Как правило, такой режим ограничивает возможности использования территории. Может быть установлен запрет на строительство, на размещение объектов, причиняющих вред окружающей среде и т.п.
Ограничения зоны с особыми условиями использования территорий зависят от ее типа и назначения. Согласно Градостроительному кодексу РФ выделяются следующие типы зон с особыми условиями использования территорий: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны.
Как устанавливаются границы зоны?
Зона с особыми условиями использования территорий устанавливается на основании нормативно-правового акта органа государственной власти или местного самоуправления, в котором содержатся требования и порядок установления такой зоны, а также перечень ограничений, налагаемых на использование объектов, расположенных в такой зоне.
Каждая зона имеет определенные границы. Текстовое и графическое описания местоположения границы зон вносятся в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН).
Где содержится информация о зонах (доступные ресурсы)?
Узнать входит ли земельный участок в границу какой-либо зоны с особыми условиями использования территорий можно из кадастрового паспорта/выписки на такой участок, а также с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра» на сайте Росреестра www.rosreestr.ru В связи с ограниченностью информации, размещаемой на ресурсе «Публичная кадастровая карта», в нем содержатся только границы зоны, ее тип и наименование. Сведения о зоне в кадастровом паспорте/выписке сравнительно расширенны.
При этом следует учитывать, что процесс наполнения ГКН сведениями о зонах с особыми условиями использования территорий начат сравнительно недавно и продолжается по сей день. В этой связи кадастровый паспорт/выписка на земельный участок должен быть достаточно «свежим». К примеру, в кадастровом паспорте, полученном в 2010г., такая информация будет отсутствовать.
Также следует учитывать, что основное предназначение зон с особыми условиями использования территорий – это охрана режимного или ценного объекта или защита от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека. Если вблизи земельного участка расположена линия электропередачи, объект культурного наследия или источник водоснабжения, то это может указывать на то, что ваш земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территорий.
Что делать, если участок попал в зону?
Что же делать, если ваш участок находится в зоне? Прежде всего, не стоит думать, что той частью земельного участка, которая вошла в зону с особым условием использования территорий, невозможно пользоваться. Нахождение земельного участка в зоне накладывает на его правообладателя обязательства по соблюдению особого режима использования, но не лишает его прав на землю. В то же время, несоблюдение установленного режима может привести к нежелательным последствиям от административного наказания до невозможности оформления права на созданный объект недвижимости.
Ограничения зоны с особыми условиями использования территории зависят от ее вида. Состав ограничений содержит в нормативно-правовом акте, на основании которого установлена зона, а также в кадастровом паспорте/выписке на земельный участок.
Нахождение земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования обозначается в ГКН в виде части земельного участка, если земельный участок полностью находится в зоне, то часть формируется равной по площади земельному участку. В составе кадастрового паспорта/выписки на земельный участок сведения об ограничениях, связанных с установленной зоной с особыми условиями использования территорий, содержатся в характеристике такой части земельного участка в соответствующем разделе кадастрового паспорта/выписке КП3/КВ3.
Александр Эрдынеев
Здравствуйте, Елена.
Да, это повлечет сложности в зависимости от установленных ограничений использования.
На части земельного участка с ограничениями можно не строить, если есть такая возможность.
Закажите ГПЗУ и Вам станет ясно какие ограничения по строительству на Вашем земельном участке.
Градостроительный кодекс
Статья 57.3. Градостроительный план земельного участка
1. Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.
2. Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
3. В градостроительном плане земельного участка содержится информация:
1) о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории;
2) о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии);
3) о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии);
4) о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства;
5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом;
6) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, за исключением случаев выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;
7) о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, установленных в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;
8) о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории;
9) об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий;10) о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон;
Едва ли не самым важным этапом покупки земельного участка является как можно более полный и тщательный сбор информации для выявления факторов, которые могут сказаться на реализации цели, с которой этот участок приобретается. Первостепенной задачей при юридической проверке выбранного для приобретения участка является сбор информации о зонах с особыми условиями использования территорий. Как показывает практика, недостаток или несвоевременное получение такой информации зачастую отрицательным образом сказывается не только на бюджете и сроках строительства, но и в целом на судьбе построенного объекта.
Согласно п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относятся: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
На сегодняшний день существует более 200 разновидностей зон с особыми условиями использования территорий 1 .
Каждая из таких зон имеет свои основания возникновения, размеры и правовой режим, которые устанавливаются законодательством в соответствующей сфере, и перечислить в статье все их особенности не представляется возможным и не имеет смысла. Единственное, что объединяет все эти зоны и имеет наибольшее значение для покупателя, - они создают те или иные ограничения деятельности на соответствующей части земельного участка. Связаны эти ограничения в основном с возможностью размещения объектов капитального строительства в принципе или соблюдением определенных параметров возводимого объекта, проведением тех или иных строительных работ и размещением отходов.
В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 87 Земельного кодекса РФ включенные в состав зон с особыми условиями использования территорий земельные участки у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в границах этих участков может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон.
Однако главная проблема для будущего собственника или владельца земельного участка заключается не в том, что упомянутые выше ограничения существуют, и даже не в отсутствии четких режимов использования зон с особыми условиями использования территорий, а в отсутствии порядка установления их границ и доступности сведений о них в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).
В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о госрегистрации недвижимости) в состав ЕГРН входит самостоятельный реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территории и других зон, тем или иным образом ограничивающих использование земельных участков. Согласно подп. 5 п. 5 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимости сведения о том, что участок полностью или частично расположен в границах территории с особыми условиями использования территории, включаются в кадастр недвижимости, который является составной частью ЕГРН.
В соответствии со ст. 10 Закона о госрегистрации недвижимости в ЕГРН вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий:
1) индивидуальные обозначения таких зон и территорий (вид, тип, номер, индекс и другие обозначения);
2) описание местоположения границ таких зон и территорий;
3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон, о создании таких территорий;
4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон, о создании или об изменении таких территорий и источники официального опубликования этих решений;
5) реквизиты соглашения о создании особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации;
7) реквизиты решений Правительства РФ о создании, об увеличении площади или о досрочном прекращении существования особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в РФ, игорной зоны.
При этом подп. 9 п. 1 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости предусматривает обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления направлять в Росреестр документы либо содержащиеся в них сведения для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) об установлении, изменении или о прекращении существования той или иной зоны с особыми условиями использования территорий.
Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 46 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее - Закон № 221-ФЗ) сведения об установленных до дня вступления в силу данного закона зонах с особыми условиями использования территорий, содержащиеся в документах, хранящихся в государственном фонде данных, полученных в результате землеустройства в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.
Отдельные положения отраслевых нормативных актов прямо устанавливают, что охранная зона считается установленной с момента осуществления ее кадастрового учета (см., например, п. 6 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160).
В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.12.2014 № 798 до 1 января 2017 г. был установлен переходный период, в течение которого Росреестр должен был включить в государственный кадастр недвижимости сведения об установленных до вступления в силу Закона № 221-ФЗ зонах с особыми условиями использования территорий. Сроки в указанном приказе изменены не были.
Следовательно, предполагается, что сведения обо всех зонах с особыми условиями использования территорий, которые были установлены до 2008 г., теперь содержатся в реестре недвижимости.
Опираясь на перечисленные выше нормы, впору предположить, что, получив выписку из ЕГРН, можно точно узнать, какие охранные зоны установлены в отношении планируемого к приобретению земельного участка, и сопоставить данные зоны с планируемым к осуществлению проектом застройки. Однако, к сожалению, казалось бы, предельно понятный правовой механизм, заложенный в Законе о госрегистрации недвижимости, на практике почти не работает. До его вступления в силу аналогичные нормы уже существовали в Законе № 221-ФЗ, и имеющаяся на сегодняшний день судебная практика демонстрирует отсутствие воплощения их в реальной жизни.
Так, например, существует сформировавшаяся судебная практика, согласно которой охранная зона инженерных сетей, построенных в советский период, не требовала кадастрового учета, и, соответственно, ограничения такой зоны действуют без кадастрового учета и в настоящее время (Определение ВАС РФ от 04.06.2013 № ВАС-6464/13 по делу № А65-30854/2011).
Ситуацию с «невыявленными» зонами, к сожалению, не исправляет и наличие в п. 6 ст. 56 ЗК РФ нормы о том, что охранные зоны являются обременением земельного участка и подлежат государственной регистрации в качестве таковых. Правоприменительная практика государственных органов игнорирует указанную норму ЗК РФ. Так, Росреестр как орган, ответственный за регистрацию прав на недвижимое имущество и ограничений (обременений) такого имущества, полагает, что такое ограничение использования участка, как охранная зона, не подлежит государственной регистрации (см. письмо Росреестра от 18.12.2014 № 14-17484/14).
К похожему выводу приходят и суды (см., например, Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 13.11.2014 по делу № 33-15312/2014). Основным аргументом судов является то, что создание охранной зоны и ограничения по использованию земельного участка в охранной зоне связаны с самим фактом существования опасного объекта, а не с регистрацией охранной зоны.
Исходя из практики, пожалуй, самыми проблемными для собственников и других владельцев земельных участков сегодня остаются охранные зоны линейных объектов и санитарно-защитные зоны.
При проверке планируемого к приобретению земельного участка особое внимание следует уделять размещенным в его границах либо на прилегающих участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для многих застройщиков. При этом особо остро стоит вопрос определения охранной зоны вокруг подземных сооружений, которые визуально обнаружить и вовсе не представляется возможным.
Еще одной неожиданной проблемой для владельца земельного участка может стать его попадание в санитарно-защитные зоны (далее - СЗЗ), которые устанавливаются вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека. По своей сути установление СЗЗ - это планировочное решение, направленное на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Специальный закон прямо не указывает на обязательность введения таких зон в градостроительную документацию. Они упоминаются лишь в контексте разработки схем территориального планирования, генеральных планов поселений, проектов планировки жилых районов, а также обеспечения качества воздуха в городских и сельских поселениях, в жилых помещениях.
Отметим, что внесение сведений о СЗЗ в генеральный план поселения является не очень удачным вариантом, так как в силу особенностей СЗЗ они подвержены корректировке, и в этом случае надо будет либо вносить изменения в генеральный план поселения, либо будут существенные расхождения в градостроительной документации. Например, в Ростове-на-Дону СЗЗ включены в генеральный план, и степень актуальности этой информации крайне мала, так как изменения в генеральный план не поспевают за корректировкой СЗЗ.
Императивные нормы, определяющие размеры СЗЗ, в законодательстве отсутствуют. В СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» прописаны их нормативные размеры для различного рода объектов (по степени вредности для человека), однако при соблюдении определенных процедур размеры могут быть изменены на основании проекта, самостоятельно разработанного собственником объекта с привлечением для проведения необходимых исследований аккредитованной организации.
Отметим, что на практике собственники объектов не стремятся разрабатывать проекты, обосновывающие сокращение СЗЗ, поскольку это требует от них материальных и временных затрат. Зачастую создаваемые проекты СЗЗ предусматривают максимальные нормативные размеры без учета интересов лиц, чьи земельные участки попадают в устанавливаемую СЗЗ.
Как было указано выше, теоретически собственник объекта недвижимости, в отношении которого вводится СЗЗ или охранная зона, а также орган, установивший соответствующую зону, должны внести сведения о ней в ЕГРН. Однако собственники и государственные органы далеко не всегда выполняют эти обязанности, а ответственность за это в законодательстве не предусмотрена. Поэтому в действительности сведения о СЗЗ и охранных зонах в ЕГРН часто отсутствуют.
При этом в соответствии с судебной практикой это не означает, что такие зоны не были установлены (см. Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2012 года, утв. Президиумом ВС РФ 10.04.2013). Такой подход приводит к легализации существования СЗЗ и охранных зон даже при неуведомлении или неосведомленности собственника участка о наличии обременения.
Так как на сведения из ЕГРН полагаться нельзя, единственным способом хотя бы отчасти устранить риски попадания земельного участка в какую-либо зону с особыми условиями использования является самостоятельный сбор всей доступной информации. Значительную помощь здесь может оказать просто внимательное изучение прилегающей к участку территории на предмет выявления объектов, вокруг которых может быть установлена СЗЗ или охранная зона.
Информацию о наличии на согласовании проектов обоснования размеров расчетных СЗЗ и установлении окончательных СЗЗ можно найти в Реестре санитарно-эпидемиологических заключений на проектную документацию, электронная версия которого расположена на сайте http://fp. crc. ru/. Более надежно определить, попадает ли участок в СЗЗ, можно письменно, обратившись в территориальный орган Роспотребнадзора и получив информацию о наличии установленных СЗЗ в отношении выявленных при самостоятельном осмотре, а также каким-либо иным образом объектов.
Как следует из вышеизложенного, при включении земель и расположенных на них объектов в состав СЗЗ и охранных зон правообладатели сталкиваются с принудительным ограничением своих прав на размещение определенных объектов и ведение некоторых видов деятельности. Формально ЗК РФ предусматривает право собственника имущества, которое оказалось в составе СЗЗ или охранной зоны, на возмещение убытков, однако на практике все не так безоблачно.
В силу п. 3 ст. 1064 ГК РФ вред от правомерных действий подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. Применительно к описываемой ситуации закреплен только один способ защиты нарушенных прав - возмещение убытков (ст. 57 ЗК РФ). Порядок возмещения убытков определяется утвержденными постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (далее - Правила № 262).
Общий принцип состоит в том, что при расчете размера убытков учитываются (п. 8 Правил № 262):
разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета и стоимостью с учетом ограничений прав;
убытки, которые собственники земельного участка несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода;
расходы, касающиеся ограничения прав.
В то же время согласно п. 5 Правил № 262 размер убытков определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, которые, к сожалению, до настоящего времени не утверждены и даже не разрабатываются.
Несогласие с размером убытков признается основанием для подачи искового заявления о возмещении убытков. Однако в суде лицам, чьи права нарушены или ограничены установлением СЗЗ или охранной зоны, придется столкнуться с рядом проблем.
Главная из них состоит в том, что судебные акты по взысканию такого рода убытков единичны, а общий подход к разрешению подобных споров отсутствует.
Суды исходят из того, что право на возмещение предоставлено собственникам и иным титульным владельцам земельных участков, правомочия которых были ограничены непосредственно при возникновении соответствующего обременения (см., например, Определение Ленинградского областного суда от 09.10.2013 по делу № 33-4661/2013, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 № 18АП-13550/2013 по делу № А07-13987/2013).
Подход судов прост: если лицо не было собственником, когда была введена СЗЗ или охранная зона, значит, интересы этого лица не нарушены.
Получается, что предыдущий собственник земли право на компенсацию убытков утратил (объект отчужден), а новый это право не приобрел. Таким образом, отсутствие обязанности собственника объекта, в отношении которого была установлена соответствующая зона до введения в действие Закона № 221-ФЗ, внести сведения об этом в реестр не только влечет риск «неожиданного» приобретения участка с СЗЗ или охранной зоной, но и фактически сводит к нулю шансы покупателя на возмещение убытков в порядке ст. 57 ЗК РФ.
Судебная практика относительно самого факта ограничения прав, применимого в подобных ситуациях порядка возмещения убытков и расчета их размера противоречива.
Так, например, при рассмотрении дела № А41-20317/11 суд удовлетворил требование совхоза о взыскании убытков в виде потери рыночной стоимости земельного участка, вызванной распространением на часть его территории СЗЗ, установленной вокруг межпоселенческого кладбища. В данном деле суды руководствовались лишь нормами ст. 15 ГК РФ, не ссылаясь на ст. 57 ЗК РФ (постановление ФАС Московского округа от 16.05.2012 по делу № А41-20317/11).
В другом деле Смоленский областной суд отменил решение суда первой инстанции, который удовлетворил требования собственников земли о взыскании ее рыночной стоимости в связи с невозможностью использования участка по назначению из-за того, что он находился в СЗЗ кладбища и на его территории были сделаны захоронения. Суд пришел к выводу, что сам факт нахождения земельного участка в СЗЗ не свидетельствует о невозможности его использования по целевому назначению, так как согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в СЗЗ кладбища допускается размещение сельхозугодий для выращивания технических культур, не используемых для продуктов питания, и, следовательно, права собственника участка распространением на него СЗЗ кладбища не были нарушены (Апелляционное определение Смоленского областного суда от 07.08.2012 по делу № 33-2445).
Отказывая во взыскании убытков в деле № А07-13987/2013, суд отметил, что к рассматриваемым отношениям применяются специальные нормы, регулирующие порядок возмещения убытков при установлении ограничения права собственника земельного участка, отличные от общих норм гражданского законодательства о порядке взыскания убытков - ст. 56, 57 ЗК РФ. По смыслу этих норм основанием для взыскания убытков служит сам факт установления ограничений прав собственника земельного участка, следствием которого стало изменение его рыночной стоимости либо прекращение обязательств его собственника перед третьими лицами. В связи с тем что ограничения были введены ранее возникновения права собственности истца на спорный земельный участок, у него нет оснований для заявления такого требования (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 № 18АП-13550/2013 по делу № А07-13987/2013).
По результатам рассмотрения дела № 33-4114 суд взыскал убытки в размере полной стоимости самого земельного участка, расположенного на нем дома и плодово-ягодных культур, сославшись на ст. 57 ЗК РФ, причиненные в связи с включением земельного участка в СЗЗ объекта по уничтожению химического оружия (Кассационное определение Кировского областного суда от 21.12.2010 по делу № 33-4114).
Как видно из приведенной судебной практики, в случаях, когда убытки, причиненные ограничением прав на землю в результате установления СЗЗ или охранной зоны, все же взыскиваются, суды, апеллируя к ст. 57 ЗК РФ и указывая на особый порядок возмещения убытков, исходят из общего порядка определения убытков и расчета подлежащих взысканию сумм, то есть взыскивают полную стоимость земельного участка, хотя в п. 8 Правил № 262 это не оговорено.
Стоит отметить, что возмещение убытков в форме упущенной выгоды на практике вообще не применяется судами. И это при том, что главным «убытком» при ограничении прав собственников и иных титульных владельцев земельных участков установлением СЗЗ или охранных зон чаще всего как раз и выступает именно упущенная выгода. Например, для участка с разрешенным использованием для целей жилищного строительства фактически утрачивается возможность его использования по назначению и упущенная выгода, очевидно, существенно больше, чем просто стоимость квадратного метра земельного участка.
Таким образом, возмещение убытков с учетом сложившейся судебной практики не является эффективным способом защиты нарушенных установлением СЗЗ или охранной зоны прав собственника участка.
С учетом того что перспективы компенсации весьма призрачны, собственникам и покупателям земельных участков, находящихся в зонах с особыми условиями использования, следует иметь в виду возможности иного способа защиты своих прав - взыскания платы за размещение в границах земельного участка объекта (как правило, линейного), который стал причиной установления охранной зоны.
Между тем, исходя из п. 8 ст. 90 ЗК РФ, земельные участки, предоставленные под строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов трубопроводного транспорта, предоставляются на период осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта таких объектов. На земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном ЗК РФ, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов. Из данной нормы следует, что собственник трубопровода не «использует» земельный участок, в границах которого расположен трубопровод. Получать соответствующий земельный участок в аренду либо устанавливать сервитут сетевой организации не требуется, а соответственно, не требуется и выплачивать какие-либо денежные средства правообладателю такого участка.
Необходимо отметить, что с 1 января 2016 г. вступили в силу новые положения ст. 87 ЗК РФ (введены Федеральным законом от 13.07.2015 № 252-ФЗ), согласно которым обязательным приложением к решению об установлении зоны с особыми условиями использования территории являются сведения о границах такой зоны, которые должны содержать текстовое и графическое описания местоположения границ такой зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра объектов недвижимости. При этом правообладатели земельных участков должны уведомляться об установленных ограничениях в течение 15 дней с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН.
Помимо этого, с 1 января 2018 г. для ввода в эксплуатацию объектов, которые подразумевают наличие охранной зоны, станет обязательным наличие описания границ данной зоны (ст. 55 ГрК РФ). При этом приложением к разрешению на ввод в эксплуатацию такого объекта будет текстовое и графическое описание охранной зоны, а само разрешение на ввод будет являться одновременно и решением об установлении охранной зоны объекта в соответствующих границах.
Кроме того, сведения о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости до 1 января 2022 г. Представляется, что застройщик не может быть полностью уверен в отсутствии какой-либо подземной инженерной сети в приобретаемом участке до этой даты.
Таким образом, согласно действующим на сегодняшний день нормам до 2017 г. Росреестр должен был внести в кадастр недвижимости информацию обо всех зонах с особыми условиями использования территорий, которые были установлены до вступления в силу Закона № 221-ФЗ (до 1 марта 2008 г.), а в срок до 1 января 2022 г. должен будет внести сведения обо всех зонах, установленных после этой даты.
Подводя итог, можно сказать, что, учитывая сложившуюся практику и невыполнение государственными органами и собственниками соответствующих объектов своих обязанностей по внесению сведений о зонах с особыми условиями использования территорий в ЕГРН, отсутствие единого порядка установления границ таких зон, на сегодняшний день единственным способом защиты, который хоть как-то поможет уберечь покупателя от приобретения участка, который «неожиданно» окажется в санитарно-защитной или охранной зоне, не позволяющей вообще что-либо возводить на этом участке, является проведение детального анализа содержащейся в различных источниках информации, включая направление запросов в соответствующие государственные органы и самостоятельное визуальное обследование прилегающей к участку территории на предмет выявления объектов, вокруг которых может быть установлена соответствующая зона, как с использованием картографических материалов в интернете, так и непосредственно на месте.
1 Наиболее полный перечень всех возможных разновидностей зон с особыми условиями использования территорий, а также нормативно-правовых актов, устанавливающих правовой режим каждой из них, содержится в региональном документе - Классификаторе «Особые режимы использования участка и его частей», утвержденном приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 14.08.2009 № 216.
Зоны с особыми условиями использования территорий (англ. restricted use areas), охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации .
1. Установлены в соответствии с федеральным законодательством.
2. Зоны с особыми условиями использования территорий образуются в целях обеспечения:
безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов;
условия охраны памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, устойчивого функционирования естественных экологических систем, защиты природных комплексов, природных ландшафтов и особо охраняемых природных территорий от загрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности .
3. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у правообладателей земельных участков, как правило, не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.
4. Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются на землях, прилегающих к объектам, в отношении которых установлены такие зоны (объект, в отношение которого установлена зона, в состав зоны не входит).
Зоны с особыми условиями использования территорий, их границы обозначаются на местности специальными информационными знаками (размер зон либо нормативно определён, либо разрабатывается в проекте). Уничтожение или повреждение специальных знаков влечёт наложение административного штрафа на виновных в этом .
В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий:
1) индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон;
2) описание местоположения границ таких зон;
3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;
4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;
Границы зон с особыми условиями использования территорий воспроизводятся на кадастровых картах всех видов . Зоны с особыми условиями использования территорий (или их части) могут быть объектами землеустройства , сведения о таких зонах вносятся в государственный лесной реестр , государственный водный реестр .
Системно и последовательно зоны с особыми условиями использования территорий отображаются в материалах градостроительной деятельности:
на картах, содержащихся в схемах территориального планирования и генеральных планах;
на картах градостроительного зонирования и в составе градостроительных регламентов в правилах землепользования и застройки;
в материалах по обоснованию проекта планировки территории и на чертежах межевания территории .
Охранные зоны:
объектов электросетевого хозяйства;
объектов системы газоснабжения;
сетей связи и сооружений связи;
магистральных трубопроводов;
стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением;
Водоохранные зоны (включая прибрежные защитные полосы).
Рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны.
Округа и зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях.
Округа и зоны санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
в т. ч. санитарно-защитные зоны и зоны наблюдений радиационных объектов.
Зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
Перечень зон с особыми условиями использования территорий, указанный выше в определении, не является исчерпывающим, в отдельных законах и подзаконных актах имеются специальные указания на отнесение к зонам с особыми условиями использования следующих зон:
лесопарковые зоны, зелёные зоны;
приаэродромная территория.
Wikimedia Foundation . 2010 .
Зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны,… …
Постановление 77-ПП: Среднесрочная программа комплексного развития территорий города Москвы, находящихся в зоне действия электроподстанций и воздушных линий электропередачи на 2009-2011 гг. - Терминология Постановление 77 ПП: Среднесрочная программа комплексного развития территорий города Москвы, находящихся в зоне действия электроподстанций и воздушных линий электропередачи на 2009 2011 гг.: 19. Виды документации по планировке… …
- – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Территориальные зоны выделяются с учётом: возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов… … Википедия
Земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко культурное,эстетическое, рекреационное,оздоровительное и иное ценное значение, изъятые постановлениями федеральных органов государственной власти,органов государственной власти… … Энциклопедия юриста
Охранные зоны - 1) (для целей Федерального закона Об особо охраняемых природных территориях) участки земли и водные пространства, прилегающие к особо охраняемым природным территориям, с регулируемым режимом хозяйственной деятельности в целях защиты особо… … Экологическое право России: словарь юридических терминов
Водоохранные зоны - 1) (для целей Водного кодекса Российской Федерации) территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в… … Экологическое право России: словарь юридических терминов
Коммунально-складские зоны - 7.10. Коммунально складские зоны предназначены для размещения групп предприятий и отдельных объектов, обеспечивающих потребности городского хозяйства и населения в складах, коммунальных и бытовых услугах, а также связанных с ними обслуживающих и… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации
Приказ 492: Методические рекомендации по разработке проектов генеральных планов поселений и городских округов - Терминология Приказ 492: Методические рекомендации по разработке проектов генеральных планов поселений и городских округов: градостроительная деятельность деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации
Что такое «зоны с особыми условиями использования территорий?»
Из градостроительного кодекса РФ следует, что зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) - это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. В зависимости от вида объектов, их функционального назначения и влияния на окружающую среду, устанавливаются различные виды зон.
Установление "особых зон" предназначено для охраны объектов, нуждающихся в охране, или для защиты от объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду и человека. Исходя из вышесказанного, зоны имеют определенный охранный или защитный режимы. В зависимости от характера зоны, накладываются определенные правовые требования к использованию и ограничения в использовании объектов движимого и недвижимого имущества попадающего в зону, а также могут определяться условия нахождения, правила посещения, режим пребывания и т.п. в данных зонах.
Границы зон с особым режимом использования земель устанавливаются по проектам строительства соответствующих субъектов, а при их отсутствии - по утвержденным нормативам РФ с учетом местоположения режимообразующих объектов, их назначения, параметров, конструкции и степени влияния на окружающую среду. Как правило, границы ЗОУИТ шире и не совпадают с границами объекта, требующего охраны, или объекта, от воздействия которого необходима защита, вследствие чего, на земельные участки, которые частично или полностью входят в границы таких зон, может быть введен особый правовой режим использования.
Правовой режим таких зон регламентируется не только градостроительным и земельным законодательством, но и законодательством в областях электроэнергетики (охранные зоны объектов электросетевого хозяйства и охранные зоны объектов по производству электрической энергии), промышленной безопасности (охранные зоны магистральных трубопроводов и охранные зоны газораспределительных сетей); законодательством о железнодорожном транспорте (охранные зоны железных дорог) и о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения (санитарно-защитные зоны), природоресурсным законодательством (водоохранные зоны, зоны затопления и подтопления, рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны, лесопарковые зоны и зеленые зоны и т. д.) и другими отраслями российского законодательства.
Как узнать, входит ли участок в зону с особыми условиями использования территории?
Зоны с особыми условиями использования территорий являются источником введения ограничений использования земельных участков. Данные ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Такие ограничения полностью или частично распространяются на все земельные участки, входящие в границы зон с особым условием использования.
Основное предназначение зон с особыми условиями использования территорий - это охрана режимного или ценного объекта или защита от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека. Если вблизи Вашего земельного участка расположен такой объект, то это может указывать на то, что Ваш земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территорий.
Узнать о том, входит ли земельный участок в границу какой-либо зоны с особыми условиями использования территорий, можно заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также обратившись к общедоступному сервису «Публичная кадастровая карта Росреестра».
Не стоит думать, что земельный участок (его часть), который вошел в зону с особым условием использования территорий, невозможно использовать по целевому назначению. Нахождение земельного участка в зоне накладывает на его правообладателя обязательства по соблюдению особого режима использования, но не лишает его прав на использование и оборот такого участка.
Как узнать об ограничениях на свой земельный участок?
Cуществует возможность при помощи электронных сервисов узнать об ограничениях использования земельного участка. Теперь любой пользователь интернета может узнать, не выходя из дома, не расположен ли какой-то определенный земельный участок в водоохранной зоне, санитарно-защитной или зоне охраны объектов культурного наследия.
В настоящее время на официальном сайте ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» доступен электронный сервис «Узнать об ограничениях на земельный участок» (kadastr.ru/site/electron/zouit.htm), с помощью которого можно узнать о наличии ограничений, наложенных на земельный участок в связи с установлением территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории.
Для того, чтобы воспользоваться услугами данного сервиса необходимо на главной странице сайта Кадастровой палаты из перечня электронных сервисов выбрать вкладку «Узнать об ограничениях на земельный участок», указать кадастровый номер земельного участка или учетный номер зоны и нажать «Найти».
В случае, если земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территории, то пользователь получит ответ, в котором будет указана вся информация об этой зоне, а также соответствующий ряд ограничений.
Отметим, что сведения электронного сервиса предназначены исключительно для некоммерческого использования и несут справочный характер.
Информация предоставлена редакции Профкадастр.рф пресс-службой Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калужской области.
Спасибо за предоставленную информацию!
