г. [место заключения договора] [число, месяц, год]
[Наименование организации-арендодателя], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и
[Наименование организации-арендатора], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили предварительный договор о нижеследующем:
1.1. По настоящему предварительному договору Стороны обязуются заключить договор аренды нежилого помещения в здании, строящемся Арендодателем по договору инвестирования N [значение] от [число, месяц, год], в течение [значение] дней с момента государственной регистрации права собственности Арендодателя, но не позднее [число, месяц, год].
1.2. По договору аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату нежилое помещение во временное владение и пользование (далее — Основной договор).
1.3. Подлежащее передаче в аренду нежилое помещение, ориентировочно общей площадью [значение] кв. м, находится на [значение] этаже в здании, расположенном по адресу: [вписать нужное] (далее — Объект).
1.4. На момент заключения Основного договора площадь Объекта может быть уточнена на основании сведений ФГУП «Ростехинвентаризация», полученных Арендодателем.
1.5. Объект должен использоваться Арендатором для [указать целевое назначение объекта].
1.6. Передаваемый в аренду Объект свободен от любых прав третьих лиц и иных обременений.
1.7. Срок действия Основного договора с [число, месяц, год] по [число, месяц, год].
1.8. Объект должен быть передан в аренду не позднее [значение] дней с момента подписания Сторонами Основного договора.
1.9. Передача Объекта в аренду и его возврат Арендодателю оформляются актами приема-передачи помещения, в которых указывается техническое состояние помещения на момент передачи.
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Заключить с Арендатором Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.
2.1.2. Передать Арендатору Объект в срок, указанный в п. 1.7. настоящего предварительного договора, на основании акта приема-передачи помещения, а также все относящиеся к арендуемому Объекту документы, необходимые для его эксплуатации.
2.1.3. Передать Арендатору Объект в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.
2.1.4. Производить капитальный ремонт Объекта за свой счет.
2.2. Арендодатель вправе:
2.2.1. Потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный им срок в случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы.
2.2.2. Потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если Арендатор пользуется Объектом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта.
2.2.3. В случае не возврата или несвоевременного возврата арендованного Объекта потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
2.3. Арендатор обязуется:
2.3.1. Заключить с Арендодателем Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.
2.3.2. Использовать Объект исключительно по его назначению и в целях, предусмотренных настоящим предварительным договором.
2.3.3. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом.
2.3.4. Поддерживать Объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание Объекта.
2.3.5. Не проводить реконструкции Объекта, переоборудования и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя.
2.3.6. Неотделимые улучшения арендуемого Объекта производить только с письменного разрешения Арендодателя.
2.3.7. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю Объект в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
2.4. Арендатор вправе:
2.4.1. Истребовать от Арендодателя арендуемый Объект в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в случае непредставления Арендодателем арендуемого Объекта в указанный в договоре аренды срок.
2.4.2. При обнаружении недостатков сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующих пользованию им, по своему выбору:
— потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков Объекта, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков Объекта;
— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;
— потребовать досрочного расторжения договора аренды.
2.4.3. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние Объекта существенно ухудшились.
2.4.4. С письменного согласия Арендодателя сдавать арендованный Объект в субаренду.
2.4.5. В случае нарушения Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, по своему выбору:
— произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с Арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
— потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2.4.6. Заключить договор аренды на новый срок, письменно уведомив Арендодателя о желании заключить такой договор, в срок [вписать нужное].
3.1. В качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного настоящим предварительным договором, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю обеспечительный платеж в размере [цифрами и прописью] рублей в течение [значение] календарных дней с момента подписания настоящего предварительного договора.
3.2. При заключении Сторонами Основного договора перечисленная сумма обеспечительного платежа [возвращается Арендатору/засчитывается в счет арендных платежей по договору аренды].
3.3. В случае уклонения Арендодателя от заключения Основного договора обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в полном объеме.
3.4. В случае уклонения Арендатора от заключения Основного договора Арендодатель в безусловном порядке удерживает сумму обеспечительного платежа.
4.1. По предварительной договоренности между Сторонами размер арендной платы составляет [цифрами и прописью] рублей, в том числе НДС [вписать нужное].
4.2. Арендная плата будет включать [плату за пользование помещением/плату за коммунальные и эксплуатационные услуги/плату за каналы электронной связи/плату за телефон/плату за пользование местами для парковки].
4.3. Не позднее [значение] числа каждого месяца, начиная со дня подписания Сторонами Основного договора, Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке.
4.4. Обязанность Арендатора по уплате арендной платы считается исполненной с даты [списания денежных средств с расчетного счета Арендатора/поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя].
5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор.
5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
5.4. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им.
5.5. В случае просрочки передачи Объекта в аренду Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере [значение] процентов от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.
5.6. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [значение] процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
6.1. Все изменения и дополнения к настоящему предварительному договору и Основному договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего предварительного договора и Основного договора.
6.2. Переход права собственности на сданный в аренду Объект к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения Основного договора.
6.3. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендодателя в случаях, когда Арендатор:
— пользуется Объектом с существенным нарушением условий договора аренды или назначением Объекта либо с неоднократными нарушениями;
— существенно ухудшает состояние Объекта;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель уведомляет Арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок путем направления письменного предупреждения [указать способ направления предупреждения].
6.4. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендатора в случаях, когда:
— Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта;
— переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта при заключении договора аренды;
— Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт Объекта;
— Объект в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.
7.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
8.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора аренды, который будет заключен Сторонами в последующем.
8.2. Настоящий предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
8.3. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до заключения Сторонами договора аренды.
8.4. Основной договор аренды подлежит государственной регистрации, расходы по которой осуществляет [Арендатор/Арендодатель].
8.5. В случаях, не предусмотренных настоящим предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
Арендодатель Арендатор
[вписать нужное] [вписать нужное]
[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,
фамилия] фамилия]
До заключения основного договора аренды стороны могут оформить предварительное соглашение. Таковое подразумевает принятие определенных обязательств по подписанию основного документа в установленный срок. Оформление предварительного договора аренды обусловлено определенными основаниями и задачами.
Для подписания основного соглашения о предоставлении нежилого помещения за арендную плату существенным условием является его наличие. Здание должно быть построено, сдано в эксплуатацию и зарегистрировано в соответствующем порядке. При отсутствии свидетельства о государственной регистрации, арендная сделка считается недействительной.
Возможность оформить предварительный договор аренды нежилого помещения позволяет заключить соглашение до постройки или оформления соответствующего здания. Документ не предусматривает материальных обязательств.
Важно знать...
В соответствии со Гражданского кодекса РФ, предварительный договор подразумевает принятие сторонами обязательств по заключению основного соглашения об аренде. Такой шаг является гарантией для обеих сторон в том, что в указанный период документ будет подписан.
В случае уклонения одной из сторон от подписания, с предварительным договором об аренде обращаются в суд. На основе данного акта истец вправе требовать возмещение убытков, связанных с неисполнением контрагентом своих обязательств.
Если одной из сторон выступает юридическое лицо или аренда подразумевает срок более года, то соответствующее соглашение составляется в письменном виде. По документ подлежит обязательной государственной регистрации.
Статья 429 ГК РФ указывает на обязательность соблюдения предварительным договором аренды той же формы, в которой заключается основное соглашение. То есть, документ составляется по аналогичным условиям – в единственном варианте, с обязательным подписанием.
Заключение предварительного договора аренды нежилого здания также основывается на следующих предписаниях к оформлению :
Если здание или помещение еще не оформлено, для определения объекта и предмета сделки используют те данные, которые уже имеются: адрес постройки, этаж, примерная площадь, иные параметры, позволяющие установить нужную недвижимость.
В предварительную договоренность об аренде включаются все условия основного соглашения, а также предписания о его заключении. При составлении документа следует особое внимание уделить срокам.
Прописывается не только срок действия арендного соглашения как условие основной договоренности, но и период, в течение которого таковая должна быть подписана. Не допускается привязывать такой срок к субъективным действиям одной из сторон – к примеру, государственной регистрации нежилых помещений.
Такие предписания считаются недействительными, поскольку подразумевают возможность одной из сторон влиять на договоренность. Срок указывается в безусловном порядке, датой отсчета служит подписание предварительного соглашения об аренде. Если срок для подписания основной договоренности не указан, он определяется периодом в один год с момента оформления документа.
Длительное время возможность заключения предварительного договора аренды помещения с задатком оспаривалась и ставилась под сомнение. Поскольку такой документ не подразумевает материальных обязательств, некоторые суды не допускали возможность внесения задатка.
По итогам рассмотрения данной ситуации, в были введены поправки. Они позволили вносить и принимать задаток при подписании предварительного договора об аренде. Такая сумма считается обеспечением выполнения принятого обязательства и рассчитывается в счет будущих платежей.
Для признания договоренности действительной должна присутствовать следующая информация:
При желании стороны могут включить в документ собственные предписания для расторжения договоренности или урегулирования возникших разногласий.
Предварительной договор аренды нежилых помещений не подразумевает материальные обязательства. Такое соглашение составляется по форме основной договоренности, но не требует регистрации.
При этом стороны вправе удостоверить документ нотариально. Помощь квалифицированного юриста позволит избежать ошибок при составлении акта. Однако такое удостоверение не является обязательным.
Предварительный договор аренды считается правовым актом при наличии всех необходимых реквизитов и подписей. Он может использоваться в суде без регистрации или удостоверения нотариуса.
Порядок расторжения предварительного договора аренды может предусматриваться самим соглашением, если стороны включили в него соответствующие условия. Если таковых нет, документ прекращает свою силу по истечению указанного периода или через год после подписания.
Если в течение данного срока ни одна из сторон не направила контрагенту предложение о заключении основного соглашения, предварительный договор аренды считается расторгнутым по взаимному согласию. Поэтому направление предложения должно быть зафиксировано письменно, как и отказ контрагента от исполнения обязательств.
Условия аннулирования в одностороннем порядке предполагают выплату неустойки. Если инициатор расторжения не согласен с данным аспектом, дело решается в суде. По итогам рассмотрения суд может обязать ответчика подписать основной договор или оплатить убытки истца, связанные с отказом.
Ответчик может при этом апеллировать к достоверности предварительного договора аренды, его условиям или иным аспектам, по которым таковой признается недействительным. В этой ситуации будет актуальна помощь квалифицированного юриста, способного в индивидуальном порядке определить линию защиты.
Производственного оборудования, складов и т.д. Суть предварительного договора заключается в том, что в нем прописываются основные положения будущей сделки, а так же определяется срок, когда будет заключен главный договор. Кроме того, в предварительном договоре определяется ответственность сторон, в случае, если в последствие одна из них будет уклоняться от совершения основной сделки. В зависимости от вида основного договора, предварительный договор может содержать определенные особенности. В данной статье, мы поговорим о нюансах предварительного договора аренды нежилого помещения.
Основные положения, касающиеся правил заключения любого предварительного договора, содержаться в ст.429 ГК РФ . Хотелось бы сразу отметить, что область применения предварительного договора аренды нежилого помещения только одна – это сфера строительства и реконструкции нежилых зданий (нежилых помещений), которые, впоследствии, будут сдаваться в аренду. Такой предварительный договор не заключают в отношении уже имеющихся (готовых) нежилых помещений, поскольку в этом случае он просто не имеет смысла. Предварительные договоры заключаются с целью письменно закрепить намерения сторон в будущем совершить ту или иную сделку .
Как правило, подобные договоры имеют место быть тогда, когда стороны правоотношения, в силу тех или иных обстоятельств на данный момент времени не могут заключить основной договор. В случае с арендой нежилого помещения таким обстоятельством является то, что предмет договора является недостроенным и, соответственно, он не зарегистрирован как объект недвижимости. В связи с этим, он не может участвовать в обороте. По закону, договор аренды недвижимости должен быть зарегистрирован , и, соответственно, заключаться он может только в отношении зарегистрированного объекта. В связи с этим, в отношении такого предмета договора может быть заключен предварительный договор аренды – до момента, пока объект не будет зарегистрирован государственными органами. В предварительном договоре прописываются основные условия будущего договора, а так же, оговариваются требования, соблюдение которых сторонами обязательно, для того, чтобы будущий аренды мог быть заключен.
Предварительный договор аренды нежилого помещения содержит большое количество нюансов, которые следует учесть, поскольку данный договор относится к соглашениям с повышенными рисками, обусловленными сферой применения данного предварительного договора – в правоотношениях по поводу еще не достроенного здания (помещения). Стороны соглашения договариваются заключить договор аренды после того, как здание (помещение) будет достроено, введено в эксплуатацию и зарегистрировано.
Поскольку, сам по себе процесс строительства и введения созданного объекта в эксплуатацию, его государственная регистрация, сопряжены с большим количеством этапов и всевозможных проблем, чтобы снизить риски возникновения обстоятельств, препятствующих заключению , стороны должны оговорить друг с другом, до заключения, либо при заключении предварительного договора, меры обеспечения обоюдного исполнения обязательств . К таким мерам обеспечения относятся:
Предоставление арендатором , подтверждающей его платежеспособность. Так же, внесение арендатором определенной суммы в качестве авансового арендного платежа, задатка, аванса и т.д. (данное действие должно быть подтверждено платежными документами и отражаться в предварительном договоре). То, как будет называться данный платеж, стороны определяют самостоятельно, главное помнить о правовых различиях в понятиях задаток, аванс, арендный платеж и т.д., поскольку, они влекут за собой различные правовые последствия для сторон.
Предоставление арендодателем исчерпывающей информации о своей деятельности, сведений об арендодателе как о , об иных арендаторах помещений в строящемся объекте и т.д. Объем предоставляемой информации устанавливается по соглашению сторон.
Установление штрафных санкций для обеих сторон (устанавливаются по соглашению сторон), при невыполнении ими своих обязательств – необходимо установить объем возмещаемых убытков, причиненных неисполнением договора.
Помимо указанных выше гарантий, стороны могут договориться об иных мерах обеспечения исполнения предварительного договора и заключения последующего договора аренды. Данные меры обязательно должны быть отражены в предварительном договоре.
О содержании предварительного договора аренды нежилого помещения поговорим дальше, а пока хотелось бы указать на форму заключения данного договора . Как правило, предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор. Однако, для данного предварительного договора сделано исключение – обычно, он составляется в простой письменной форме . Связано такое исключение с тем, что объект недвижимости еще не зарегистрирован, а значит, не может быть зарегистрирован и договор с ним. Однако, вопрос о форме данного предварительного договора на практике, зачастую, вызывает значительное количество споров.
Так же, прежде чем перейти к рассмотрению обязательных положений предварительного договора аренды нежилого помещения, хотелось бы указать на следующую особенность. В соответствии со ст.429 ГК РФ , обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Поскольку одной из основных функций предварительного договора является установление условий, понуждающих стороны в будущем заключить договор аренды, в него, помимо основных положений договора аренды, должны быть включены специфические пункты, направленные на исключение возможности одной из сторон уклониться от заключения договора аренды. В связи с этим, в предварительный договор аренды нежилого помещения обязательно должны быть включены следующие моменты
:
-срок передачи помещения арендатору (данный срок, по сути дела, является сроком окончания действия предварительного договора и сроком, когда должен быть заключен договор аренды). Можно указать не конкретный день передачи, а период времени, в течение которого помещение (здание) должно быть передано арендатору – в рамках этого срока арендодатель не будет нести ответственности за просрочку исполнения договора. Такое условие вполне допустимо, учитывая специфику , где возможны различные просрочки и изменения сроков возведения объектов. В то же время, целесообразным является указание в договоре на штрафные санкции, применяемые к арендодателю, за каждый день просрочки передачи объекта, свыше указанного срока передачи (вплоть до расторжения предварительного соглашения и возмещения причиненного ущерба).
-положение об ответственности сторон – объем ответственности каждой из сторон должен быть четко определен в соглашении.
----ответственность за несвоевременную передачу помещения арендатору . По данному предварительному договору аренды нежилого помещения, в большей степени рискует арендатор, поскольку в случае просрочки сдачи объекта арендодателем, либо вовсе невозможности сдать объект, арендатор несет существенные убытки. В связи с этим, чтобы обезопасить себя, арендатор вправе внести в договор положение о возмещении ему всех видов убытков, в случае невыполнения арендодателем своих обязательств (вопрос о включении в данные убытки упущенной выгоды, решается по соглашению сторон). В свою очередь, арендодатель может указать, что он не несет ответственность при наступлении форс-мажорных обстоятельств (при этом крайне важно перечислить все те обстоятельства, которые стороны будут считать форс-мажорными).
----обязанность сторон заключить основной договор аренды . Заключение договора аренды нежилого помещения возможно только после государственной регистрации возведенного здания. В связи с этим, арендатор вправе устанавливать различные штрафные санкции (возмещение убытков) для арендодателя, в случае уклонения последнего от совершения регистрационных действий, а так же, от последующего заключения . Как правило, аналогичные санкции предусматриваются и для арендатора (удержание арендодателем внесенных арендатором платежей, возмещение причиненных убытков), при его уклонении от заключения договора.
Обеим сторонам соглашения следует помнить, что когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения (ст.445 п.4 ГК РФ ) о принуждении данной стороны к заключению основного договора в судебном порядке, на основании обращения в суд другой стороны.
Помимо таких специфических пунктов, предварительный договор аренды нежилого помещения должен содержать основные положения будущего договора аренды , такие как:
-описание предмета договора (его местонахождение, адрес, площадь, иные помещения (здания). К предварительному договору может прилагаться проектная (техническая) документация на здание (его часть, помещение). Указание на предмет договора является существенным условием соглашения, без него договор считается не заключенным. Кроме того, подробное описание предмета договора (с приложением соответствующих документов) позволит в будущем избежать споров между сторонами, по поводу того, что построенный объект не соответствует предварительным договоренностям.
-срок, на который будет заключен будущий договор аренды . Как правило, данные договора заключаются на срок свыше одного года.
-срок, в который стороны обязуются заключить договор аренды
. Указание на срок, является существенным условием договора, и без него соглашение может быть признано не заключенным. Об этом сроке (целесообразно указывать календарные сроки), уже было сказано выше, но хотелось бы уточнить, что если данный срок установлен сторонами не будет, то по общему правилу, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
-размер арендной платы . В гражданском законодательстве установлены правила, согласно которым может происходить изменение размера арендной платы. Однако, стороны могут уточнить данный вопрос в соглашении и кроме того, детализировать его указанием на то, может ли быть изменен размер платы при заключении договора аренды, с учетом произошедших за истекший период времени .
-порядок распределения расходов между сторонами : расходов, связанных с будущим заключением договора аренды; расходов, связанных с оплатой коммунальных платежей; расходов на текущий ремонт и т.д.
Так же хотелось бы напомнить, что передача помещения (здания) осуществляется арендатором по акту приема-передачи , который является неотъемлемой частью соглашения аренды. До подписания данного акта, арендатор обязан произвести осмотр возведенного здания (помещения). Подписание акта означает, что здание (помещение) передано арендатору. При этом пункт о возможности предварительного осмотра арендатором помещения (до заключения договора аренды), может быть установлен в предварительном договоре.
В начале нашего разговора о предварительном договоре аренды нежилого помещения, упоминалось о том, что данный договор относится к соглашениям с повышенными рисками. Многие положения, касающиеся данного предварительного договора, касающиеся его формы, платежей арендатора, определения срока заключения основного договора и т.д., являются предметом правовых споров и требуют юридической доработки. В связи с этим, сторонам, решившим заключить предварительный договор аренды недвижимого имущества , следует тщательно подходить к вопросам его составления и согласовывать как можно большее количество нюансов.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР N ___
на аренду нежилого помещения
(сроком до года)
г. ___________ "___"_________ ____ г.
Далее именуем__ "Сторона-1", в лице ______________, действующ___ на основании ______________, с одной стороны, и _____________, далее именуем__ "Сторона-2", в лице ______________, действующ___ на основании ______________, с другой стороны, в дальнейшем именуемые как "стороны", по результатам проведенных переговоров заключили следующий договор:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора аренды нежилого помещения (далее - "основной договор") по адресу: __________________, расположенного на ____ этаже здания и включающего в себя _____ комнаты общей площадью _____ кв. м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, обеспеченного теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, каналами электронной связи.
По основному договору аренды Сторона-1 будет выступать Арендатором, а Сторона-2 - Арендодателем помещения. Указанное помещение будет сдаваться в аренду для __________________________________.
Сторона-1 не вправе менять назначение передаваемого в аренду нежилого помещения.
1.2. Помещение принадлежит Стороне-2 на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным ____________ "__"________ ___ г. регистрационный номер __________, кадастровый номер ____________.
1.3. Срок действия основного договора - ___________ месяцев.
1.4. Помещение должно быть передано в аренду не позднее ____ дней с момента подписания основного договора. Передача помещения в аренду и его возврат Арендодателю оформляются актами приема-передачи помещения (передаточными актами), в которых указывается техническое состояние помещения на момент передачи. Указанные акты должны быть подписаны уполномоченными представителями сторон и скреплены печатями.
1.5. Помещение передается в аренду вместе с мебелью и оборудованием, которые указаны в описи (Приложение ______ к договору).
1.6. Капитальный ремонт помещения запланирован с __________ ____ г. по __________ ____ г. Капитальный ремонт проводит Сторона-1 (или Сторона-2). В случае невозможности использования помещения во время капитального ремонта в соответствии с его назначением действие настоящего договора приостанавливается на период проведения капитального ремонта двухсторонним актом.
1.7. Сторона-2 несет ответственность за недостатки сданного в аренду по основному договору помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения основного договора Сторона-2 не знала об этих недостатках.
2. ЦЕНА ДОГОВОРА
2.1. Размер арендной платы составляет _____ (_________) рублей в месяц, включая __% НДС - ____ (_________) рублей. Арендная плата будет перечисляться Арендатором ежемесячно в порядке и в сроки, определенные в основном договоре.
2.2. Внесение арендной платы будет осуществляться путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет Арендодателя.
2.3. Арендная плата включает плату за пользование помещением, комплект ключей, охрану, оформление пропусков для сотрудников и посетителей Арендатора, плату за пользование местами для парковки, телефон, каналы электронной связи, коммунальные и эксплуатационные платежи.
3. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН
3.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора аренды, который будет заключен в последующем.
3.2. Стороны обязуются заключить основной договор в срок до "___"________ _____ г. До указанной даты Сторона-2 обязуется не заключать с третьими лицами аналогичных предварительных договоров либо договоров аренды на указанное в п. 1.1 настоящего договора нежилое помещение.
3.3. В случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в арбитражный суд г. ___________ с требованием о понуждении заключить договор.
3.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
4. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
4.1. Споры, вытекающие из настоящего договора, решаются сторонами путем переговоров.
4.2. В случае если стороны не достигли взаимного согласия, споры рассматриваются в соответствии с действующим законодательством и могут передаваться в арбитражный или третейский суд, состоящий из представителей сторон и одного независимого арбитра.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента заключения между Стороной-1 и Стороной-2 договора аренды вышеуказанного помещения, но не далее даты, указанной в п. 3.2.
5.2. Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.
5.3. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.
5.4. Договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.
6. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
аренды нежилого помещения
дата и место подписания
___ (наименование, ФИО) ___, далее именуем__ "Арендатор", в лице ___ (должность, ФИО) ___, действующ__ на основании ___ (Устава, положения, доверенности или паспорта) ___, с одной стороны, и ___ (наименование, ФИО) ___, далее именуем__ "Арендодатель", в лице ___ (должность, ФИО) ___, действующ__ на основании ___ (Устава, положения, доверенности или паспорта) ___, с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий предварительный Договор о нижеследующем:
1.1. Стороны обязуются заключить в срок __________ с момента подписания
настоящего Договора договор аренды нежилого помещения (далее -
"основной договор"), находящегося по адресу: _________________,
расположенного на ____ этаже здания с кадастровым номером ________ и
включающего в себя ___ (перечень имущества) ___,
состоящего из _____ комнат площадью _____ кв. м (далее - помещение).
1.2. Помещение принадлежит Арендодателю на праве ______________________
__________________ (собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления) _,
что подтверждается ___________________________
(Свидетельством о государственной регистрации права
собственности, актом собственника о закреплении
имущества за унитарным предприятием или учреждением,
договором и т.п.)
от "___"__________ ____ г. N ___.
Вариант для случаев, когда имущество принадлежит Арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления: согласие собственника на передачу имущества в аренду выражено в: ____________________.
2.1. Стороны договорились, что арендная плата по основному договору будет составлять _______ руб. в _______________ (указать период) и включает (вариант: не включает) плату за пользование местами для парковки, коммунальные и эксплуатационные платежи.
2.2. Порядок и сроки внесения арендной платы Стороны обязуются согласовать в основном договоре.
3.1. Споры, возникающие в связи с исполнением настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров и/или путем направления претензий. Сторона, получившая претензию, обязана направить уведомление о ее получении в течение _________ с момента получения. Ответ по существу должен быть направлен Стороной в течение _________ с момента получения претензии.
3.2. В случае если Стороны не достигли согласия или если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора. Стороны вправе передать дело в суд по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
4.1. Изменения и дополнения, дополнительные соглашения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными представителями Сторон.
4.2. Уведомления считаются направленными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом или доставлены курьером по юридическим (почтовым) адресам Сторон с получением под расписку уполномоченными должностными лицами.
4.3. Настоящий Договор совершен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
4.4. В остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
4.5. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются: копия технического паспорта, выписка из технического паспорта БТИ, экспликация и поэтажный план с указанием площади помещения.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. п. 1 - 4 ст. 298 ГК РФ предприятие не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.
Частное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом.
Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества.
В соответствии с п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Предварительный договор аренды нежилого помещения
г. _________ «___»________ 200_г.
Общество с ограниченной ответственностью «_________», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице _________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и _______________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», расположенное по адресу __________________________________________, в лице _________________________________, действующего на основании ________________, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», а по отдельности - «Сторона», заключили настоящий Предварительный договор аренды нежилого помещения (далее по тексту «Предварительный договор») о нижеследующем:
ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, ЧТО:
Арендодатель является Инвестором строительства _________, расположенного по адресу: _________, именуемое в дальнейшем «Здание» на основании Договора № _________ об инвестировании строительства _________.
Арендодатель желает сдать в аренду нежилое помещение (далее по тексту - «Помещение»), находящееся на _ (______) этаже _________здания (далее по тексту - «Здание»), а Арендатор желает арендовать Помещение. План расположения и планировки помещения является неотъемлемым Приложением № 1 к настоящему Предварительному договору. Площадь Помещения ориентировочно составляет ________(___________________________) кв.м. Площадь Помещения уточняется Сторонами по результатам замеров бюро технической инвентаризации.
Стороны договорились о нижеследующем:
1. Предмет Предварительного Договора
1.1. Предметом настоящего Предварительного договора является обязательство Сторон заключить Основной договор аренды нежилого помещения (далее по тексту - «Основной договор») в течение _________ календарных дней с момента уведомления Арендатора Арендодателем об утверждении Акта приемочной комиссии о вводе Здания в эксплуатацию.
1.2. Все условия Основного договора изложены в Приложении № 2 к настоящему Предварительному договору, которое является его составной и неотъемлемой частью.
2. Обязанности Сторон
2.1. Стороны обязуются заключить Основной договор на условиях, согласованных ими при заключении настоящего Предварительного договора и содержащихся в Проекте Основного договора (Приложение №2 к настоящему Предварительному договору).
2.2. В срок, не превышающий _________ банковских дней с момента подписания настоящего Предварительного договора, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю обеспечительный взнос в размере рублевого эквивалента __________ (_________________________________________) долларов США, кроме того НДС (18%), что составляет рублевый эквивалент _________ (__________________________) долларов США (далее по тексту - «Обеспечительный взнос»), в качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного настоящим Предварительным договором. Обеспечительный взнос покрывает Базовую арендную плату (как она определена в Основном договоре) за последние _________месяца последнего года аренды Помещения. Рублевый эквивалент определяется по курсу доллара США по отношению к рублю, устанавливаемому Банком России на дату платежа.
2.3. В случае если Арендатор выполнит надлежащим образом свое обязательство по настоящему Предварительному договору, т. е. в установленный настоящим Предварительным договором срок заключит с Арендодателем Основной договор, вся сумма Обеспечительного взноса будет принята Арендодателем в качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатора по Основному договору. При условии надлежащего выполнения Арендатором своих обязательств по Основному договору вся сумма Обеспечительного взноса будет принята Арендодателем в качестве Базовой арендной платы за последние _________ месяца срока Аренды.
2.4. Арендодатель, одновременно с подписанием настоящего Предварительного договора, обязуется предоставить Арендатору следующие документы:
Копия устава ООО «_________» со всеми изменениями и дополнениями к нему, заверенная Арендодателем
Копия свидетельства о регистрации ООО «_________», заверенная Арендодателем
Нотариально заверенная копия свидетельства о постановке на налоговый учет ООО «_________»
Копия приказа о назначении генерального директора ООО «_________», заверенная Арендодателем.
2.5. Помещение для производства отделочных работ передается Арендодателем Арендатору по Акту допуска в Помещение для производства работ. Форма Акта допуска в Помещение для производства работ содержится в Приложении № 3 к настоящему Предварительному договору.
2.6. На момент допуска Арендатора в Помещение состояние Помещения должно соответствовать требованиям, указанным в техническом задании, являющимся Приложением №4 к настоящему договору.
2.7. Арендатор обязуется осуществить Отделочные работы в Помещении в соответствии со всеми государственными и иными разрешениями, необходимыми для выполнения таких работ, с применением высококачественных сертифицированных материалов, отвечающих, в том числе, требованиям противопожарной безопасности, при соблюдении норм отделки, устанавливаемых Арендодателем. Развернутое описание Отделочных работ Арендатора должно быть представлено Арендодателю на предварительное письменное утверждение.
2.8. Одновременно с подписанием настоящего Предварительного договора Арендатор обязуется предоставить Арендодателю следующие документы:
Копию документа, подтверждающего полномочия лица, подписавшего настоящий Предварительный договор, заверенную Арендатором
учредительные документы юридического лица (Арендатора) - нотариально заверенные копии
свидетельство о регистрации юридического лица (Арендатора) – нотариально заверенная копия
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица (Арендатора) – нотариально заверенная копия.
3. Срок действия Предварительного договора
3.1. Настоящий Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и прекращает свое действие с момента вступления в законную силу Основного договора.
3.2. Пункты 2.2. и 2.3. настоящего Предварительного договора сохраняют свою силу в течение всего срока действия Основного договора.
4. Ответственность Сторон
4.1. В случае отказа Арендатора от заключения Основного договора на условиях, изложенных в Приложении №2 к настоящему Предварительному Договору, Арендодатель в безусловном порядке удерживает сумму Обеспечительного взноса.
4.2. В случае просрочки исполнения обязательства по заключению Основного договора на срок более чем на _________ календарных дней Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере рублевого эквивалента _________долларов США за каждый день такой просрочки рублевый эквивалент определяется по курсу Банка России на день оплаты.
4.3. Просрочка исполнения обязательства Арендатора по заключению Основного договора, предусмотренного п. 4.2. настоящего Предварительного договора, в течение _________ и более календарных дней, считается отказом заключить Основной договор и влечет последствия, предусмотренные п. 4.1. настоящего Предварительного договора.
4.4. В случае отказа Арендатора от заключения Основного договора ему не компенсируются расходы, понесенные на осуществление отделочных и других работ в Помещении, а все неотделимые улучшения, произведенные в Помещении, становятся собственностью Арендодателя.
4.5. За несвоевременную оплату, предусмотренную п. 2.2. настоящего Предварительного договора, Арендатор оплачивает Арендодателю пеню в размере _________ процента от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
4.6. Применение мер ответственности, предусмотренных п.п. 4.1. – 4.4. настоящего Предварительного Договора, не лишает Арендодателя права обратиться в суд с требованием о понуждении Арендатора заключить Основной Договор.
5. Обстоятельства непреодолимой силы
5.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Основному договору, если невозможность их исполнения явилась следствием обстоятельств непреодолимой силы, таких, как стихийные бедствия, войны, вооруженные конфликты, массовые гражданские беспорядки, эпидемии и т.д. при условии, что они непосредственно влияют на выполнение обязательств по настоящему Предварительному договору.
5.2. Возникновение и сроки действия обстоятельств непреодолимой силы, предусмотренных п. 5.1. настоящего Предварительного договора, должны быть подтверждены надлежащим документом уполномоченных государственных органов.
6. Порядок разрешения споров
6.1. Споры, возникающие между Сторонами по обязательствам, вытекающим из условий настоящего Предварительного договора, разрешаются Сторонами путем переговоров, а также в порядке досудебного урегулирования споров в соответствии с действующим законодательством.
6.2. При невозможности урегулирования спора в порядке, предусмотренном п. 6.1. настоящего Предварительного договора, Стороны передают спорный вопрос на разрешение в Арбитражный суд г. _________.
7. Расторжение Предварительного договора
7.1. Настоящий Предварительный договор может быть расторгнут только по взаимному соглашению Сторон.
7.2. Настоящий Предварительный договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя в случае, если Арендатор не выплатит Арендодателю Обеспечительный взнос, сроки выплаты и размер которого определены в п. 2.2. настоящего Предварительного договора.
8. Дополнительные условия
8.1. Все изменения и дополнения к настоящему Предварительному договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
8.2. Условия настоящего Предварительного договора носят конфиденциальный характер и не подлежат разглашению без письменного согласия на то другой Стороны, за исключением случаев, прямо установленных действующим законодательством.
8.3. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права по настоящему Предварительному договору третьей стороне без предварительного письменного согласия другой Стороны.
8.4. В случаях, не предусмотренных настоящим Предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
8.5. Настоящий Предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
8.6. Неотъемлемой и составной частью настоящего Предварительного договора являются:
· Приложение № 1 – План расположения и планировки Помещения
· Приложение № 2 – Проект Договора аренды нежилого помещения и Приложения к нему на __ (______________________________) листах
· Приложение № 3 – Форма Акта допуска в Помещение для производства работ.
ПДА — это краткосрочный (до года) контракт между хозяйствующими субъектами при условии невозможности заключения основного соглашения по каким-либо причинам. Он должен быть составлен по особым правилам для правомерного функционирования в соответствии со ст.429 ГК РФ . По данному контракту планируется будущее при соблюдении условий, оговоренных в предварительном соглашении.
Это краткосрочное непоименованное в законодательстве соглашение между хозяйствующими субъектами о заключении в будущем договора аренды ввиду невозможности заключения основного контракта в настоящий момент, как правило, по причине строительства объекта соглашения. Хотя контракт о намерениях в данное время не находит отражения в гражданском законодательстве, но и не противоречит ему.
Между обоими договорами при их общем характере существует принципиальная разница : предварительный контракт попадает под действие статьи закона, тогда как соглашение о намерениях носит более расплывчатый и двусмысленный характер в случае оспаривания в суде.
Если предпочтительнее закрепить статус кво, то, ввиду наличия четкой правовой базы, более выгодным является заключение предварительного договора, нежели соглашения о намерениях. Если же желательно оставить возможность маневра в будущем, то выгоднее заключить соглашение о намерениях. Такого подхода может придерживаться любая из договаривающихся сторон.
При подписании договора о намерениях вместо предварительного соглашения, хотя юридических обязательств он и не создает, на стадии заключения основного контракта довольно сложно внести изменения, но при расплывчатых формулировках он может дать широкий простор для интерпретаций, а также может являться методом психологического воздействия.
Соглашение о намерениях является наиболее безопасным вариантом закрепления своих планов будущего оформления сделки. В случае, когда оформляется предварительный контракт, участники берут на себя обязательства по выполнению основного договора, который предстоит заключить в дальнейшем, на условиях предварительного документа, что гарантируется законом. Предварительный контракт должен прописывать предмет сделки, дату подписания основного документа, а также все важные моменты и условия соглашения.
Предварительный контракт арендатору имеет смысл заключать на стадии строительства здания с целью зарезервировать наиболее выгодные участки постройки и даже заранее отремонтировать их по своему вкусу. На данном этапе арендодатель еще не имеет необходимых документов, чтобы совершить полноценную сделку.
Сдающему помещение в аренду тоже есть смысл заключить предварительное соглашение, потому что это дает ему гарантии получения оговоренной суммы денег в дальнейшем. Если отсутствует возможность на данный момент зафиксировать договоренности, можно заключить также соглашение о намерениях. При этом можно прописать способы и сроки реализации намеченных планов без подробной детализации условий соглашения.
Регулирование предварительного договора аренды нежилого помещения опирается на действие статьи 429 ГК РФ «Предварительный договор». При этом необходимо иметь в виду, что такой документ действителен, только если составлен по форме основного договора. В случае, когда форма не оговорена, то в простом письменном виде.
Подписание основного контракта должно быть проведено в течение года после подписания предварительного, если только не определен другой срок.
Важно! При несоблюдении одной из сторон условий соглашения к ней могут быть применены меры ответственности в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке».
Хотя регулирование договора о намерениях и не опирается на букву закона, следует иметь в виду, что в случае возникновения спорных ситуаций большое значение придается четкости формулировок и заранее обозначенных условий. В целом такой документ чаще лишь закрепляет конкретный этап переговоров.
Формат данной договоренности в настоящее время не определен законодательством, но при этом имеются нормативы, по которым следует ее составлять. Чтобы соглашение позволяло обеим договаривающимся сторонам защитить свои права в законном порядке, следует
:
Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, если таковая оговорена, в противном случае - в письменном виде. В остальных случаях договоренность считается ничтожной. Договаривающиеся подписывают единый документ согласно ст. 651 ГК РФ, обмен письменными документами не признается.
Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Документ содержит сведения, соответствующие будущему контракту, но в более сжатом, установочном виде.
Предварительный договор об аренде должен в себе содержать :
Условия, которые обязательно должны быть отражены в предварительном договоре аренды
:
Такой формат позволяет договаривающимся сторонам оформить отношения в письменном виде, при желании придав документу форму, имеющую юридическую силу. Или, наоборот, только лишь обозначить определенные этапы будущего соглашения без особых взаимных обязательств. В таком документе обычно не прописываются детали выполнения, а лишь отмечаются порядок и сроки исполнения планов. Контракт составляется в двух экземплярах для каждого участника . Нотариальное заверение документа возможно, но не обязательно.
Документ составляется в письменном виде в вольной форме ввиду отсутствия единого образца. Он должен отвечать представлениям участников соглашения об их потребностях. Тем не менее необходимо соблюдать определенные стандарты делопроизводства, документ должен содержать данные об участниках процесса и объекте, планах по реализации договоренностей, важных условиях будущего контракта.
Договор намерения об аренде должен в себе содержать :
Условия, которые обязательно должны быть отражены в договоре намерения аренды :
Такие договоренности заключать можно, более того, только такие соглашения имеют смысл в данной сфере производственных отношений. Полноценный контракт на этапе строительства здания невозможен .
Такая разница состоит в том, что при заключении данных соглашений, в случае уже готового здания, полностью прописываются все характеристики арендуемого помещения и всей постройки, а также реквизиты государственной регистрации.
Справка! Если здание находится на стадии строительства, то достаточно зафиксировать всю имеющуюся на данный момент информацию об объекте.
Оба данных соглашения не нужно регистрировать, так как они являются краткосрочными (срок их действия меньше одного года). Правовой основой для данного несоответствия формы предварительного соглашения форме основного договора является 14 пункт информационного письма ВАС №59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .статьи 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке».
При отказе одной из сторон заключить основной договор пострадавшая сторона может выиграть дело в суде
, опираясь на действие статьи 431 ГК РФ «Толкование договора», в том случае, если формулировки в соглашении о намерениях носят четкий, однозначный характер, не дающий простора для иных интерпретаций.
Предварительный и договор о намерениях аренды нежилого помещения являются важными инструментами, позволяющими хозяйствующим субъектам минимизировать риски предпринимательской деятельности, а также строить планы на будущее в тот момент, когда оформление полноценного контракта по каким-либо причинам неосуществимо. При этом ни один из них не является сделкой с недвижимостью.
Предварительный договор опирается на нормативно-правовые акты, а договор о намерениях не имеет юридической основы.
