https://www.сайт/2014-01-23/kto_prihodit_na_smenu_veteranam_stroitelnogo_rynka_ekaterinburga
На строительном рынке Екатеринбурга все активнее действует новый публичный застройщик, до недавнего времени остававшийся в тени. Пройдя «школу» работы с Николаем Кретовым, предприниматель Иван Кузнецов несколько лет назад выкупил его земли, снискал авторитет у крупнейших участников рынка и стал исполнителем имиджевых проектов городской администрации. Какое-то время Кузнецов «сидел» на чужих генподрядах, а теперь реализует свой собственный проект – один из самых амбициозных в областном центре..
В Екатеринбурге в публичную плоскость выходит ранее малозаметный участник строительного рынка - директор и собственник ООО «Уралбилдинг» Иван Кузнецов. «Уралбилдинг» – компания с довольно любопытной историей. До кризиса она имела связанный бизнес с известным в то время девелопером Николаем Кретовым, и в 2009 году инициировала процедуру банкротства. Главным кредитором «Уралбилдинга» с требованием в размере почти 1 млрд рублей выступило ЗАО «Холдинговая компания «Лидер» - головная компания Кретова, также находящаяся в то время в процессе банкротства. В конце 2009 года Кретов признавал, что контролирует «Лидер» и четыре связанные с ним компании, в том числе «Уралбилдинг». Это также следовало и из заседаний арбитражных судов по банкротству его активов. Бизнесмен уверял, что после процедуры наблюдения структуры выйдут на внешнее управление, в рамках которых планируется финансовое оздоровление.
Действительно, «Уралбилдинг» пережил кризис, заключив мировые соглашения с компанией, которая выкупила долг «Лидера», в 2010 году. При этом сам «Лидер» так и не смог выпутаться из долгов, и сегодня Николай Кретов – обладатель исполнительных листов более чем на 1,2 млрд рублей.
«Иван Кузнецов когда-то действительно был наемным менеджером у Кретова, но очень быстро проявил себя как отличный специалист и стал в каком-то роде его компаньоном», - рассказал сайт один из участников рынка. Надо отметить, что, по данным системы СПАРК, Кузнецов всегда был собственником и директором «Уралбилдинга». Юридически с «Лидером» компанию Кузнецова связывали только проекты и долги. Сейчас фамилию Кретова и Кузнецова можно увидеть рядом только в одной структуре - дачном некоммерческом товариществе «Чистые росы», где совладельцем числится даже не Кретов, а его дочь Екатерина.
В разгар кризиса Кретов заявлял, что выходит из бизнеса и держателями акций уже являются другие люди. По данным нашей интернет-газеты, Иван Кузнецов выкупил долю в бизнесе Кретова. Более того, он выкупил у него земельный участок рядом с Центральным парком культуры и отдыха. Тот, где Кретов планировал реализовывать один из своих амбициозных проектов (за которые, собственно, он и пришелся по душе любившему размах экс-губернатору Эдуарду Росселю) - Международный выставочный центр. В 2008 году Эдуард Россель и Аркадий Чернецкий (в то время глава Екатеринбурга) заложили первый камень под будущий выставочник, который в 2009 году должен был встречать участников саммита ШОС. Но проект так и не был реализован.
«Уралбилдинг» между тем продолжил работу на рынке, выступая генподрядчиком и подрядчиком на крупных городских стройках. Компания участвовала в строительстве БЦ «Президент», бизнес-комплекса «Галеон», сейчас ведет строительство пятой очереди «Тихвина». Кроме того, «Уралбилдинг» становится победителем конкурсов администрации города, выполняя, в том числе, госконтракты по строительству ФОКов. Последняя громкая победа Кузнецова - конкурс по проектированию фан-зоны на территории екатеринбургского ЦПКиО имени В.В.Маяковского для чемпионата мира по футболу 2014 года. Госконтракт небольшой – всего 350 тыс. рублей («Уралбилдинг» снизил начальную цену в четыре раза). Но, как отмечают участники рынка, получив подряд на проектирование, компания станет хорошим претендентом и следующий кусок пирога – на работы по организации фан-зоны по своему проекту.
«Клевер-парк» - объект Кузнецова, который тот строит на землях, принадлежавших Кретову
Один из участников рынка рассказал, что Кузнецов сегодня - частый посетитель мэрии и к нему в горадминистрации испытывают большое доверие: «Подряд по проектированию фан-зоны постороннему бы не отдали, чтобы потом не краснеть перед ФИФА». Другой застройщик, работавший с Кузнецовым, уверяет, что тот всего добился самостоятельно и заслужил авторитет высоким качеством работы и трудолюбием. «Иван – человек очень скромный, спокойный и невероятно порядочный. Никакой коррупционной составляющей в развитии его бизнеса нет. Он хороший семьянин и ни в каких тусовках не участвует. Это сегодня – лучший генподрядчик в Екатеринбурге, и думаю, многие со мной согласятся» - характеризует бизнесмена собеседник сайт.
Интерес Кузнецова к ЦПКиО (и фан-зоне) объясним, ведь это территория, тяготеющая к выкупленному у Кретова участку. Сейчас «Уралбилдинг» реализует там собственный проект. Изначально он назывался бизнес-центр «Альянс». Теперь это Clever park - один из самых интересных и амбициозных на сегодняшний день девелоперских проектов в столице Среднего Урала. Изначально заказчиком и подрядчиком «Альянса» открыто выступало ООО «Уралбилдинг». После трансформации в Clever park проект связывают с управляющей компанией Cross Development, которой руководит Олег Кудрявцев, выходец из группы RED, близкий к замглавы администрации Екатеринбурга Владимиру Тунгусову. Впрочем, один собеседник нашего издания уверяет, что до сих пор за реализацией проекта стоит Кузнецов.
Предположительно, Кузнецов Иван Евгеньевич является руководителем (должность — директор) компаний, список которых вы видите ниже. Возможно и то, что данные компании управляются разными людьми со схожими именами и фамилиями. Данная информация получена на основе анализа ЕГРЮЛ, может являться устаревшей и не нарушает 152-ФЗ "О персональных данных" согласно ст. 6 129-ФЗ "О Государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭМПИ-САД"
Регион: Тульская область
Адрес: 115230, г. МОСКВА, пр-д ХЛЕБОЗАВОДСКИЙ, 7, стр. 9
Виды деятельности:
Инспекция Федеральной Налоговой Службы по ЦЕНТРАЛЬНОМУ району г. ТУЛЫ
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗЕМСКАЯ БОЛЬНИЦА"
Регион: Свердловская область
Адрес: 620042, г. ЕКАТЕРИНБУРГ, ул. ИЗБИРАТЕЛЕЙ, д. 110, к. 3-4
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИРАЖ"
Регион: Тульская область
Адрес: 300003, г. ТУЛА, ВЕНЕВСКОЕ шоссе, д. 14
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УРАЛБИЛДИНГ"
Регион: Свердловская область
Адрес: 620026, г. ЕКАТЕРИНБУРГ, ул. НАРОДНОЙ ВОЛИ, д. 65
Основанной в Екатеринбурге Acons Group стало тесно на строительном рынке Урала и соседних регионов, где она получила известность как генподрядчик знаковых объектов. Так, одним из последних завершенных проектов является терминал аэропорта "Большое Савино" в Перми, который начнет работать с февраля 2018 года. О том, почему компании интересно строить аэропорты, а также об ее новой бизнес-стратегии, основанной на строительстве элитного жилья в Москве, в интервью агентству "Интерфакс-Урал" рассказал владелец Acons Group Иван Кузнецов.
Иван Евгеньевич, компания проделала уже достаточно длинный путь по строительству аэропортов: сначала Acons Group получила опыт реконструкции аэропорта "Кольцово" в Екатеринбурге, теперь открыла аэропорт в Перми. В чем специфика этих проектов?
Строительство объектов аэропортовой инфраструктуры для непрофильной команды, не имевшей аналогичного опыта, может показаться невыполнимым, поскольку понадобится много времени на поиск технических решений и человеческих ресурсов. У нас, к счастью, этот опыт уже был. Первый построенный нами аэропорт "Кольцово" в Екатеринбурге позволил наработать ключевые компетенции, собрать команду, которая готова к задачам такого уровня. Я, к слову, считаю, "Кольцово" одним из лучших региональных аэропортов, несмотря на лаконичность архитектуры. В нем нет, например, идентификации с Екатеринбургом, за исключением бизнес-зала для внутренних рейсов, где стены и внутренние перегородки напоминают природный рельеф. В более современных аэропортовых комплексах аутентичность региона закладывается в саму концепцию на стадии проектирования - так, например, было в Перми.
- А что еще уникального есть в аэропорту "Большое Савино"?
Это наш первый аэропорт, который был построен с нуля всего за 22 месяца. Он один из самых современных в стране и самый большой - 30 тыс. кв. метров - инфраструктурный объект в Пермском крае, построенный за счет частных инвестиций. Их объем составил 5 млрд рублей.
"Большое Савино" сможет обслуживать до 2 млн человек в год и принимать до девяти самолетов одновременно. Новый терминал расположен в 1,5 км от старого аэропорта. Работы велись в поле, в болоте - там камыши росли, у нас техника туда не могла заехать. Но в самом проекте аэропорта, как и в сроках, для нас не было ничего принципиально нового. Сроки, безусловно, сжатые, но выполнимые.
Архитектура фасада заставила наших технических специалистов поработать, но в итоге нам удалось реализовать задумку в характерном пермском стиле. Например, в основу дизайна входной группы аэропорта легла легендарная пермская скульптура - ангел, крылья которого стали частью арочного входа, выполненного в виде буквы "П", а на фасадные стекла нанесена гравировка зверей.
- Чем вас так увлекло строительство аэропортов?
Сложностью задач. "Кольцово" у нас проектировался по старым нормам, поэтому понадобилась реконструкция. Новые же терминалы строятся с анализом пассажиропотока - так, чтобы их пропускной способности хватило на 25 лет.
При строительстве аэропорта в Перми использовались сложные инженерные системы сортировки багажа, управления авиаперевозок и авиационной безопасности - было установлено 700 камер видеонаблюдения с автоматическим распознаванием лиц, слежением и так далее. Все это специалисты Acons Group делали в комплексе. Нам выдали проектную документацию, техзадание, а дальше мы проектировали, закупали оборудование - интересно же.
- Какой аэропорт на очереди?
Мы рассматриваем несколько проектов, в которых нам было бы интересно поучаствовать. Например, "Новапорт" собирается строить новый терминал аэропорта в Челябинске. У холдинга сейчас строительный бум - он также проектирует терминалы аэропортов в Новосибирске, Улан-Удэ и Калининграде.
Пример "Новапорта" отлично показывает, как частные инвестиции влияют на развитие экономики регионов. Вместо старого, не справляющегося с нагрузкой ангара появляется новый авиахаб, и в регион приходит жизнь. При этом "Новапорт" всегда за идею - их проекты отличаются сложной архитектурой, учитывают особенности региона, в котором работают.
- "Новапорт" уже объявил тендер по строительству терминала в Челябинске?
Еще нет, он будет объявлен весной. Мы частично познакомились с архитектурной концепцией, которая сейчас находится на финальной стадии проработки, но уже понятно, что проект получается очень сильным.
- Сейчас большая часть проектов по строительству аэропортов реализуется на отдаленных территориях.
Это опыт работы на расстоянии. С этой точки зрения нам интересен проект по строительству терминала аэропорта в Хабаровске, и мы, безусловно, будем участвовать в тендере. Если выиграем, на новую стройплощадку перебазируются почти 1,5 тыс. сотрудников.
- Но ведь транспортировка такого числа сотрудников влияет на себестоимость строительства.
Безусловно, но есть нюансы. В большинстве регионов России строительная отрасль не так сильно развита, как в Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, Москве. Например, в тендере по строительству терминала аэропорта в Перми до финала не дошла ни одна местная компания, участвовали только москвичи, турки и мы.
- Можно ли сказать, что строительство аэропортов является для вас одним из ключевых видов бизнеса?
Аэропорты - это определенная высота, которая, можно сказать, взята. Мы единственная в России компания, которая готова строить третий аэропорт - в большинстве случаев генеральный подрядчик либо разоряется, не справившись с объемом работы, либо больше не хочет заходить в этот сегмент, устав от сложных технических задач. Именно поэтому в строительстве объектов такого уровня все определяет команда, и она у нас есть: сработанные специалисты, которым нравится строить сложные объекты, думать, искать оптимальные решения. У ребят горят глаза, и это самый ценный наш актив. В строительстве аэропортов есть специалисты, которых на всю страну 5-7 человек, и заполучить одного из них в свою команду - лучшая инвестиция в будущее бизнеса.
Именно поэтому мы не будем останавливаться. Люди хотят работать, им нужно давать правильную нагрузку. Если перекинуть команду, которая строила пермский аэропорт, на возведение, например, жилых домов, то через год она распадется. Ключевые специалисты, востребованность которых на рынке крайне высока, найдут более интересные проекты, остальные просто растеряют компетенции.
Есть много степеней мотивации, нематериальная заключается в том, что мы строим самые сложные, интересные объекты.
- В каком направлении вам сейчас хотелось бы развиваться?
Рынок строительства аэропортов локален, особые перспективы на нем бы открывались, если бы мы вышли на него 7-8 лет назад. Сейчас по большому счету все большие аэропорты уже построены, поэтому мы сосредоточимся на девелоперских проектах в Москве и Московском регионе. Там есть возможность даже на небольших участках делать крутые вещи.
- В Москве, наверное, все проекты уже за МКАДом?
В Москве, в отличие от Екатеринбурга, достаточно много площадок для строительства, в том числе тех, которые подходят под реновацию. Я имею в виду реновацию не хрущевок, а заводов, то есть их вынос с территории Москвы, а на их месте возведение жилья.
В ближайший год мы вместе с московскими партнерами рассмотрим для работы пять площадок в Москве, это хорошие дорогие локации под жилую недвижимость премиального сегмента.
- И все-таки Москва - это гиперконкурентный рынок.
Безусловно, но у нас уже наработаны компетенции в Екатеринбурге, поэтому мы очень комфортно чувствуем себя на столичном конкурентном рынке. Москва дает возможность экспериментировать, а рынок Екатеринбурга настолько "зажат", что тяжело сделать шаг вправо, шаг влево.
- "Зажатый" - это какой?
Рентабельность проектов в Екатеринбурге ниже, чем в Москве, поэтому теряешь в маневренности. Тем не менее, в сравнении с соседями екатеринбургский строительный рынок развивается значительно более динамично и цивилизованно. У нас работает стратегия win-win: ты хочешь строить проект, а заказчик хочет тебе платить. А во многих регионах это работает так: заказчики боятся быть обманутыми и относятся к застройщикам настороженно. В результате проигрывают все.
- Какие требования Acons Group предъявляет к проектам по строительству недвижимости?
Нам интересны инженерно сложные проекты, в которых есть маржинальность. Аэропорты - это своего рода квинтэссенция сложности в гражданском строительстве, и нам это интересно. А вот строить жилье эконом-класса - это не наш бизнес, слишком просто.
- Почему вы решили включиться в проект по строительству логистического парка "Высота" в Екатеринбурге?
Нам понравилась идея, заложенная в этот проект - формат light industrial, который позволит по-новому взглянуть на производственные площади для малого и среднего бизнеса. То есть это не чистая логистика, а в большей степени производственная, с новыми инженерными сетями, плюс наличие офисных помещений, свободная парковка. Это новый для нас рынок, хотя мы раньше и строили грузовой терминал в аэропорту "Кольцово". Реализация проекта рассчитана на 2,5-3 года.
- Промышленное строительство отвечает вашим требованиям по реализации сложных проектов?
Это закрытый рынок, зайти тяжело, но мы участвуем в тендерах. Сфера промышленного строительства меньше подвержена рискам. Любой дом и аэропорт можно построить за 18-20 месяцев, соответственно, инвестиционная база - 2-2,5 года. Но если наступает кризис, как это было в 2008 году, в 2010 году и в 2014 году, то строительство жилья прекращается, краны останавливаются. В свою очередь, заводы строят 5-10 лет, обычно на длинные европейские деньги, и ни в один кризис строительство предприятия не останавливается, потому что собственникам проще занять и достроить.
У объектов промышленного строительства длинная инвестиционная фаза, но если ты туда заходишь, то гораздо свободней и комфортней себя чувствуешь.
- Вам было бы интересно поучаствовать в строительстве небоскреба?
Конечно, мне хотелось бы построить небоскреб, но рынок такой, что небоскребы сейчас не нужны.
Сейчас вы продолжаете работать над своим первым девелоперским проектом в Екатеринбурге - Clever Park. Насколько он рентабельный?
Он строится как жилой квартал класса "комфорт-плюс", но есть четкая уверенность, что через год будем продавать его как бизнес-класс. Он полностью соответствует этому сегменту с точки зрения инженерной насыщенности, архитектуры и благоустройства.
Заполняемость уже построенного бизнес-центра Clever Park - 98%, лист ожидания стоит, потому что мы сами себе ответили на вопрос, почему людям здесь понравится. Все дело в локации, видах из окон, развитой инфраструктуре и большой территории для автомобилей - 1 тыс. машиномест на подземной и плоскостной парковках. И этот же принцип лежит в основе жилого квартала - мы продумываем всё до мелочей.
В ЖК Clever Park я отсмотрел планировку каждой квартиры, на каждой есть моя подпись. Мы подумали, прорисовали все с мебелью и построили квартиры так, что жителям не придется ломать стены. Им должно быть комфортно. Мы делаем электрическую разводку и знаем, что люди не будут ее переделывать, потому что это единственный возможный вариант расстановки мебели. Рассчитываем, влезут ли плечики в шкаф, потому что если нет, то шкаф там не нужен. Мы думаем деталями, а не квадратными метрами. И именно поэтому наш бизнес рентабелен.
- У вас есть время на то чтобы вникать в каждую планировку?
Это наш флагманский девелоперский проект, если не уделять этому время, то бизнеса не будет. Если не вник на первой очереди, то объяснить потенциальному покупателю, что потом будет лучше, невозможно. Мы строим так, чтобы люди говорили "Вау!".
Мы собираем всех наших покупателей раз в квартал, рассказываем новости о ходе строительства, говорим о дизайне, наполняемости первых этажей.
- Когда планируете завершить строительство всего жилого квартала?
Через пять лет. Помимо жилых домов Clever Park включает в себя большую школу, детский садик, спортивный стадион.
Рядом с Clever Park расположен центральный парк культуры и отдыха (ЦПКиО) - точка притяжения екатеринбуржцев и ценный объект для вашего проекта. Что вы готовы делать с парком?
ЦПКиО - очень важное преимущество Clever Park. Недавно Acons Group как генподрядчик построила детскую железную дорогу в ЦПКиО, по собственной инициативе мы сделали освещенную лыжную трассу, обустраиваем набережную, которая станет вторым входом в парк. Участок набережной, который мы привели в порядок, обошелся в 30 млн рублей, вся набережная будет нам стоить 250 млн рублей. Мы играем "вдолгую", нам это выгодно, потому что чем лучше парк, тем дороже жилье.
Мы готовы участвовать в модернизации парка и обсуждать размер своего вклада в открытом диалоге с властью, с балансодержателями земельных участков. Есть, например, заброшенный участок, который примыкает к Clever Park - мы готовы за свой счет его реконструировать, вырубить кустарники, сделать дорожки, поставить лавочки.
- А рассматриваете ли вы ЦПКиО как бизнес-проект?
Парк уже сейчас является бизнес-проектом. Но, как и в любом бизнесе, можно и нужно повышать его эффективность. В данном случае, одним из первых шагов мне видится выстроенная модель муниципально-частного партнерства.
Основная проблема ЦПКиО сейчас в том, что все активности находятся в начале, посетители замирают на входе и дальше фонтанов никто не ходит. Грамотное зонирование, которое позволит перенести аттракционы вглубь, увеличить длину и качество прогулочных маршрутов, а также привлечь в парк новую аудиторию, превратило московский Парк Горького в новый центр отдыха и культурной жизни города. И именно с этого нужно начинать реорганизацию нашего парка.
Строительный рынок испытывает далеко не самые лучшие времена, и связано это с низкой покупательской способностью населения. Но глядя на вас, кажется, что вы такой проблемы не испытываете.
Находясь на позиции подрядчика, мы не можем вносить изменения в проект, потому что к нашему появлению он обычно уже готов. Конечно, мы всегда предлагаем заказчику варианты оптимизации, чтобы он, используя наши компетенции, мог экономить. Но нам интересно придумывать именно базовую технологию.
Именно поэтому Acons Group вышла на рынок девелопмента. И на этом рынке мы оказались в момент его переворота. Если два года назад был рынок продавца, то есть можно было строить что угодно и люди покупали, то теперь - рынок покупателя, который смотрит и выбирает из множества предложений.
Вообще, генподряд является повторением одного и того же большое количество раз. В первый раз строить сложно, в пятый - легко. Я люблю говорить, что генподряд - это ремесло, а девелопмент - искусство. И это искусство заключается в умении ответить самому себе на вопрос: зачем человек будет покупать у тебя жилье? Если просто строить квадратные метры, то их могут купить, а могут не купить - ты в этом случае уже не управляешь ситуацией. А мы любим делать хороший, комплексный продукт. Безусловно, один из главных законов недвижимости - закон "Трех Л": "локация, локация и еще раз локация" - но кроме локации нужна еще и идея. В наших проектах есть и локация, и идея, и они успешно развиваются.
- Какие-то крупные проекты на Урале планируете реализовать в ближайшее время?
Мы оставляем центральный офис в Екатеринбурге, прежде всего потому, что это наш родной город. Кроме того, здесь много хороших специалистов - найти таких сотрудников в Москве практически невозможно. Несмотря на то, что новых проектов в Екатеринбурге мы не планируем, в этом городе есть и останется наш главный мозговой центр.
Беседовала Анна Виршилас
