В вопросе выбора недвижимости для постоянного проживания каждый сам решает, что ему лучше: купить квартиру, приобрести готовый дом или построить собственный коттедж. Правда, в случае, если для этого привлекаются заемные деньги, свои коррективы сюда может внести банк, выдающий ипотеку. Так, к примеру, получить заветный ипотечный кредит для покупки квартиры в неаккредитованной банком новостройке очень тяжело.
Еще сложнее с ипотекой на строительство дома. Ведь здесь нужно не только собрать "кучу" документов (свидетельство на право собственности земельным участком, проект, подрядные договоры, смета и т.д.) для ее одобрения, но и регулярно отчитываться банку о ходе строительства.
Как же дела обстоят с ипотекой на покупку жилого дома? Об этом и мы поговорим ниже. А точнее в настоящей статье мы определим, какие дома подходят под ипотеку . Ведь подобный вопрос задают себе многие из тех, кто решил жить за городом, но при этом не хочет ждать, пока ему построят дом или не желает тратить силы на его возведение. А главное у них не хватает собственных средств для этого.
Итак, для начала разберемся, что такое банки. Банки - это финансовые организации, основной целью которых является получение прибыли от выданных кредитов. Другими словами, они вкладываются в физических и юридических лиц, которые своим трудом должны принести банку 15-30% , а в некоторых случаях и все 50% прибыли от первоначальной суммы кредита. Но выдача займов - это штука рискованная. Поэтому они всеми силами пытаются снизить процент невозврата кредита путем использования различных инструментов. Одним из таких инструментов является проверка объекта и субъекта кредитования.
Объект кредитования здесь - это заёмщик, субъект - вещь, которую хотят приобрести с помощью заемных денег. И, если при взятии потребительского кредита, тщательной проверке подвергается первый, а второй в расчет практически не берется, то в случае с ипотекой все обстоит несколько иначе. Ведь недвижимость является товаром, который в случае невозврата денег можно продать . В связи с этим любой дом банк рассматривает с точки зрения его ликвидности. И уже чаще всего, исходя из этого, выносит решение: одобрить или не одобрить ипотеку для покупки готового жилого дома. Поэтому можно сделать вывод, что чем ликвиднее (т.е. легче продать) недвижимость, тем больше шансов на то, чтобы банк одобрил кредит.
Что же влияет на ликвидность дома? В первую очередь - это удаленность от большого города . Другими словами, чем дом ближе к нему, тем его легче продать. А значит, шансы на получения ипотеки возрастают.
Еще одним не маловажным фактором является наличие коммуникаций и развитой инфраструктуры . Так, к примеру, если дом находится в коттеджном поселке, где есть все необходимое для жизни (водоснабжение, канализация, электроснабжение, отопление, магазины, больница, детский сад и т.д.), то вероятность получения ипотечного кредита на его покупку очень большая. В случае же, когда дом находится в "глухой" деревне, где проживают всего несколько человек, эта вероятность очень низкая.
Также банк, оценивая недвижимость, смотрит на то, как легко подъехать к дому в течение всего года. О чем идет речь? Например, если весной или осенью к дому можно подъехать только на танке или тракторе, то данное обстоятельство будет серьёзным сдерживающим фактором на пути одобрения заветного кредита.
Кроме всего этого, банк может обратить внимание и на состояния самой постройки . Так, к примеру, если дом простоял уже 50 лет, а его состояние, мягко выражаясь, удовлетворительное, то большинство банков, скорее всего, откажут в ипотеке. Другие же будут оценивать, и проверять на ликвидность землю, на которой стоит этот дом.
В заключение хотелось бы сказать, что все выше перечисленное относится лишь к основным критериям, на которые банки обращают внимание при выдаче ипотеки на покупку дома. Так как у каждого банка могут существовать свои индивидуальные условия.
Каждый человек, решивший купить жилье в ипотеку, рано или поздно сталкивается с такой проблемой: а какую квартиру выбрать, чтобы и себе нравилась, и банк ее одобрил? Большинство от такого вопроса приходит в ступор и, пометавшись день другой, решают предоставить решение вопроса и поиск подходящего варианта на долю риэлтора. Другие же, не желая отдавать в чужой карман и без того с трудом заработанные деньги, пытаются самостоятельно найти квартиру, которая подходила бы по условиям банка. Так кто же прав? Чем отличается квартира, которая подходит под ипотечное кредитование, от обычной? И можно ли такую квартиру найти самостоятельно?
Ответ однозначен. Можно. Хотя и довольно непросто. Во-первых, разберемся, какие квартиры нравятся банкам, и почему.
Банку, на самом деле, не важно, в какой квартире Вы будете жить . Но так как деньги на нее занимает именно банк, он должен быть уверен, что в любом случае останется с прибылью. Если Вы исправно платите положенную сумму каждый месяц – это понятно, тут все в порядке. А если не сможете платить, что тогда? В самом крайнем случае, чтобы вернуть свои деньги, банки продают квартиры, которые были куплены в ипотечный кредит. Вот здесь и берут начало все требования банков, предъявляемые к квартирам заемщиков. Квартира должна быть ликвидной на протяжении всего срока кредитования . То есть, на подобные квартиры должен быть спрос, чтобы при необходимости можно было ее быстро продать.
Чтобы квартиру хотели купить, в ней должно быть комфортно жить. А это значит, что должна быть холодная и горячая вода, центральное отопление, полноценная кухня и сантехника : мойка, душ, унитаз, ванна.. Также необходимо подключение к электричеству, целые окна и двери . Проще говоря, квартира должна быть полноценной, да и мало кто захочет жить в комнате без окон, без дверей при свече и с удобствами на улице.
Во-вторых , дом, в котором находится квартира, не должен находиться в аварийном состоянии, стоять в очереди на снос или капитальный ремонт . При этом, если ремонт уже сделан, это может быть только плюсом. Дом не должен быть слишком старым, а износ его на конец ипотеки не должен составлять более 70% . Вот поэтому многие банки неохотно кредитуют хрущевки: и дома старые, и качество постройки не ахти.
В-третьих , банк должен быть уверен, что с квартирой до момента полного погашения долга ничего не случится. Конечно, для этого существует обязательное страхование, но банки стараются стелить соломку где только возможно. Отсюда табу на дома с деревянными перекрытиями (не дай бог пожар), а фундамент дома, желательно, чтобы был из камня, цемента или кирпича. Некоторые банки также не жалуют квартиры на первом и последнем этажах, для исключения подтапливания снизу или затопления из-за неисправностей крыши. Не очень любят частные дома и двухэтажки . Однако, требования к квартирам могут различаться у банков и лучше уточнить, что требует конкретно тот банк, где Вы решили брать ипотеку.
Кроме того, что квартира должна подходить под ипотеку по физическим параметрам, есть еще юридическая подоплека. Продать квартиру за наличные деньги проще, так как при ипотеке необходимо немного больше документов. Квартира, конечно же, должна быть , то есть, после продажи никто не должен иметь права заявить свои права на данную квартиру, а именно: прописанные ранее родственники, бывшие владельцы из-за недействительного договора и т.п. Кроме прочего, есть один момент, который зачастую решает, сможете ли Вы купить понравившуюся квартиру в ипотеку или нет. Это количество лет в собственности, более или менее трех .
Такой несущественный, казалось бы, но важный фактор, объясняется очень просто. За то, чтобы продать квартиру, продавец должен заплатить довольно большой налог. НО. Если квартира стоит менее миллиона, то налог не платится. Отсюда обычное дело – договор между продавцом и покупателем, когда квартира продается за реальную цену, а в договоре прописывается сумма в пресловутый миллион. Соответственно, если у вас есть деньги в наличности, Вас может совершенно не волновать, что там пишут в договоре купли-продажи. А вот если денежку должен дать банк, то там смотрят как раз в договор. И сумму, большую, чем в договоре, не дадут, как ни проси.
Вот, собственно, все основные положения, отличающие квартиру, которая подходит под ипотеку, от той, которая не подходит. И что уж делать, искать квартиру под условия банка или банк, который примет в залог приглянувшуюся квартиру – это условия частные и очень индивидуальные.
Сегодня ипотечный кредит стал для многих людей единственным способом решения жилищного вопроса. Большинство потенциальных заемщиков при таком способе покупки дома или квартиры уверены, что главное получить кредит. Однако найти жилье, которое подходит под ипотеку не менее важно. Ведь залоговая недвижимость должна отвечать не только пожеланиям будущих жильцов, но и требованиям кредитора. Говоря простым языком, жилье под ипотеку должно получить одобрение банка.
Какая недвижимость подходит для ипотеки? – требования к квартире
Обычно предусматривает, что после того, как банк вынесет положительное решение относительно предоставления ипотечного займа, у заемщика будет около 3-х месяцев на поиск и выбор квартиры, которая подходит не только семье заемщика, но и пройдет одобрение у банка. Вопрос, какие квартиры подойдут для ипотечного кредитования, встает сразу после решения кредитной организации о выдаче ипотеки. Каждая недвижимость рассматривается индивидуально, и не каждая квартира удовлетворит банк.
В каждом финансовом учреждении свои требования к объекту ипотечного займа, и критерии, характеризующие предмет ипотеки, как неудовлетворительный. Поэтому, в первую очередь, необходимо уточнить, какие условия к квартире выдвигает именно тот банк, с которым сотрудничает заемщик. Как правило, в банках предоставляется информация не о том, какое жилье подходит под ипотеку, а о том, какая квартира НЕ подходит для ипотечного кредитования в данной финансовой организации.
Стремясь минимизировать свои риски, банки выдвигают вполне справедливые и оправданные требования к объектам кредитования. И не любое жилье подходит для ипотеки. Итак, на какую недвижимость финансовое учреждение никогда НЕ выдаст ипотечный кредит:
Кроме того, финансовое учреждение не предоставит ипотеку под долю собственности в квартире. То есть заемщику необходимо обратить внимание на год постройки здания, перекрытия, этажность, материал и фундамент постройки.
Требования банков к квартире по ипотеке
Если дом не подходит под данные запреты и ограничения, и жилье находится в современном здании, то обязательно нужно проверить квартиру на «чистоту». Залоговая недвижимость не должна быть под обременением, то есть не должна быть арендована или находиться под залогом либо арестом. А вся документация по квартире должна быть оформлена должным образом.
В ипотеку можно взять далеко не любую недвижимость. Банки предъявляют очень жесткие требования к той квартире, которую кредитная организация примет в качестве залога. Высокие требования к недвижимости обусловлены тем, что через несколько десятилетий жилье должно не только выстоять, но и остаться ликвидным на рынке, не потеряв свою стоимость. И если заемщик вдруг по каким-то причинам не сможет выполнять обязательства по кредиту, то банк должен легко реализовать данную квартиру.
Итак, какая недвижимость подходит для залога банку, и что необходимо учитывать при выборе квартиры:
Таким образом, покупка квартиры в ипотеку – это непростой процесс, однако при выполнении всех требований сделка будет надежной, так как банк в данном случае выступит гарантом безопасности. Практически все риски сводятся к нулю, поскольку приобретаемое жилье проходит комплексную проверку юристами банка и независимыми экспертами. После такой тщательной проверки, заемщик может быть уверен в ликвидности и «чистоте» недвижимости, и может не опасаться возникновения непредвиденных проблем после приобретения жилья.
Требования банка к квартире при выдаче ипотечного кредита.
Проще говоря, какие квартиры подходят под ипотеку. Судя по тому, как часто люди набирают в интернете фразу "квартира под ипотеку условия", видно, насколько эта тема актуальна. Сразу оговорюсь, что разные банки при выдаче ипотечного кредита предъявляют разные требования к квартирам. Например, некоторые банки предъявляют требования к году постройки зданий, строго оговаривают, чтоб ы здание было не старше 1936 года. Поэтому сразу уточните, какие требования банка к ипотечной квартире у вашего банка , какие квартиры им подходят.
Год постройки. Важные факторы – год постройки и техническое состояние здания. Это объясняется просто – ипотеку выдают на долгий срок, здание должно сохранять свою ликвидность. Поэтому большое значение имеют тип дома, перекрытия, фундамент, материал постройки, техническое состояние квартиры. Обязательные условия для зданий – наличие водоснабжения, газоснабжения, электричества, отопления.
Собственность более трех лет.
Одним из требований многих банков является условие, чтобы квартира была в собственности более 3-х лет. Почему квартиры менее 3-х лет не подходят в ипотеку? В налоговом кодексе есть положение о том, что, 
если продавец владеет квартирой менее трех лет, то при продаже он обязан уплатить налог в размере 13% с суммы превышающей миллион рублей.
Для примера, квартира продана за 2 800 000 рублей. 2 800 000 – 1000 000=1 800 000*13%=234000 рублей. Сумма налога составляет 234 тыс. рублей.
Этому продавцу выгодно поставить в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы не платить налог. Когда банк даёт кредит, он требует указывать в договоре всю сумму. Хотя есть ряд банков, которые занижают сумму до миллиона при оформлении. Для этих банков требования по собственности более 3-х лет НЕАКТУАЛЬНО.
Перепланировки.
Требование почти всех банков: в квартире не должно быть серьезных перепланировок. Например, перенос мокрых точек. Что такое "мокрые точки "? Это места размещения раковин, санузлов, ванных в квартире. " Мокрые точки 
" требуют особого оснащения, их лучше не переносить. Если они перенесены, необходимо уточнить, есть ли согласование на перенос. Все крупные перепланировки должны быть узаконены специальной комиссией по перепланировками. В Санкт-Петербурге вопросами перепланировок занимается Межведомственная комиссия по вопросам перепланировки помещений (МВК). Иначе будут проблемы с получением кредита.
Капитальный ремонт в старом фонде. Одним из требований банка к зданиям старого фонда является наличие капитального ремонта. Не подходят в ипотеку дома менее 4 этажей, а также дома с деревянными перекрытиями. Деревянные перекрытия в основном у домов старого фонда. Пожар быстро распространяется по деревянным перекрытиям, прочность этих перекрытий также оставляет желать лучшего. Бывали случаи, когда в домах старого фонда с деревянными этажами приходится ставить подпорки, чтобы потолок не рухнул. Вполне приличный немецкий коттедж может не подойти под ипотеку. Хотя бы потому, что немецкие коттеджи менее 4 этажей.
Почему квартира не подходит под ипотеку. Подводя итоги, можно сказать, что не подходят под ипотеку квартиры, находящиеся в старых зданиях с большой степенью износа и требующих большого ремонта. Ищите квартиры в новых домах. Проблем точно не будет.
Также очень сложно будет получить кредит под квартиру, если в ней были серьёзные перепланировки и планировка квартиры сильно отличается от плана в кадастровом паспорте.
Могут возникнуть проблемы с одобрением объекта, если он находится в доме типа хрущёвка или на первом этаже.
Также могут быть проблемы, если хозяева квартиры окажутся вашими родственниками, знакомыми или коллегами по работе. В случае выяснения этого факта, банк может отказать в одобрении данного объекта.
Как узнать подходит ли квартира под ипотеку?
Обращайтесь к ипотечному менеджеру.
Узнайте у него, какие требования у банка к объектам недвижимости.Я сталкивалась с ситуацией, когда кредитные менеджеры разных филиалов одного банка предъявляют разные требования к квартирам. Поэтому, в первую очередь Вам нужно встретиться с кредитным менеджером того филиала банка, в котором вы берете ипотечный кредит.
Желаю удачи!
Для многих наших читателей является актуальным вопрос о том, какие квартиры на данный момент подходят под ипотеку? Как подобрать жилье, которое будет соответствовать банковским нормам и требованиям? Ответы вы найдете далее в нашей статье.
Итак, на сегодняшний день для большинства людей проживающих в России, приобретение недвижимости по программе ипотечного кредитования является единственно возможным вариантам для того, чтобы избавиться от аренды, и получить в собственность несколько десятков квадратных метров.
Как происходит процесс получения ипотеки на недвижимость:
Многие люди, занимаясь подбором квартиры, нередко совершают ошибки по причине того, что они не знают – а какие квартиры подойдут для жилищного кредита, что нужно учитывать при выборе? При этом они тратят множество времени и сил на варианты, которые не пройдут проверку банка.
Каждый банк в индивидуальном порядке решает , какая недвижимость подходит под кредитование, а какое нет. Однако есть и общие ограничения, в частности:
Крайне неохотно кредитуют: блочные и панельные «хрущевки», здания общежития или гостиничного типа, а также квартиры, которые располагаются на первом этаже, последнем или же в подвале. Получить информацию о том, подлежит ли дом сносу или расселению можно в администрации вашего города.
Возраст здания: период эксплуатации постройки, в которое размещено жилье не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту. Такие данные можно получить:
Что касается конструктивных особенностей, то здесь важна конструкция дома. Не допускается наличие деревянных перекрытый кровли или фундамента, опасными считаются установленные газовые колонки. По этой причине под ограничение подпадают многие «сталинки» и деревянные дома.
По внутренней комплектации квартиры: чтобы квартиры подошла под ипотеку, она должна быть полностью пригодна для проживания. Обязательно удовлетворение первичных потребностей в:
При подборе квартиры, лучше уточнить в банке его конкретные требования к жилью, которое подойдет для ипотеки.
