Кузьмин А.И.,
аспирант кафедры предпринимательского права,
гражданского и арбитражного процесса РПА МЮ РФ,
помощник адвоката АБ «Юрлов и партнеры»
Настоящая статья рассматривает процедуру выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в свете изменений в законодательство, содержащихся в Федеральном законе Российской Федерации от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» и вступивших в силу с 1 июля 2011 г.
Прежде чем приступить к анализу действующего законодательства, необходимо проследить порядок правового регулирования аграрной реформы с самого ее начала. С Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (далее - Указ) в Российской Федерации началась аграрная реформа, связанная с переходом земель сельскохозяйственного назначения из собственности государства в частную собственность. На тот момент земли сельскохозяйственного назначения были сконцентрированы у колхозных хозяйств, что и предопределило процедуру перехода земель. Переход земель колхозных хозяйств в частную собственность осуществлялся также на основании:
В соответствии с указанными нормативными актами колхозы и совхозы должны были осуществить реорганизацию и привести свою организационно-правовую форму в соответствие с требованиями Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» в срок до 01.01.1993, при этом члены реорганизуемых колхозов и работники совхозов бесплатно наделялись имущественными паями и земельными долями.
В соответствии с постановлением правительства РФ от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» владелец земельной доли и имущественного пая обязан был подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем одну из следующих форм их использования:
В соответствии с п. 2 Указа граждане могли в добровольном порядке образовать общую долевую собственность. Доли всех участников собственности были равные. Как следствие, право собственности дробилось на множество долей, количество которых порой достигало нескольких сотен. Такие участки зачастую не использовались самими собственниками.
Стоит отметить, что отношения выдела и купли-продажи земельного участка в разное время развития российского законодательства регулировались разными законодательными актами. В 1994 г. была принята первая часть ГК РФ, а вместе с ней положения о порядке владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью. В 1996 г. вступила в силу вторая часть ГК и § 1, 2 главы 30, посвященные договору купли-продажи. В 2001 г. в связи с принятием Земельного кодекса РФ появляется отдельное регулирование оборота земельных участков и специальное регулирование земель сельскохозяйственного назначения. И наконец, в 2002 г. вступил в силу Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который установил особый режим сельхозземель (ст. 13, 13.1, 14, 14.1). Указанный Федеральный закон установил также правила реализации участниками общей долевой собственности, приоритетные перед нормами ГК, а также иные правила выдела земельного участка в натуре в счет доли в праве собственности, чем установленные в Земельном кодексе РФ. Таким образом, налицо комплексное регулирование сельхозземель.
Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее - ФЗ) явился новым этапом земельной реформы и внес существенные изменения в процедуру выдела земельного участка сельскохозяйственного назначения. Далее рассмотрим поэтапно процесс выдела земельного участка сельхозназначения в счет доли в праве общей собственности и риски нарушения законодательно установленной процедуры.
Сложность рассматриваемых отношений заключается в комплексной процедуре выдела земельного участка в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности. Это связано со стремлением законодателя найти баланс интересов государства в связи с публичной значимостью земель сельхозназначения и интересов частного собственника. Процедура выдела земельного участка включает в себя составление проекта межевания земельного участка (этап 1), созыв общего собрания долевых собственников и утверждение проекта (этап 2.1) или единоличное утверждение проекта участником долевой собственности (этап 2.2), кадастровый учет создаваемого земельного участка (этап 3) и государственную регистрацию перехода права собственности на созданный земельный участок (этап 4). Последовательность действий зависит от количества участников долевой собственности на земельный участок. В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» созыв общего собрания долевых собственников (п. 2.1) необходим, только если количество долевых собственников превышает пять лиц. Следовательно, если их количество меньше или равно пяти, то в процедуре выдела земельного участка может отсутствовать этап 2.1.
Перед рассмотрением этапов выдела земельного участка необходимо отметить, что в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» выдел земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности становится обязательным и должен быть совершен участниками общей долевой собственности в период до 01.07.2012 г., в противном случае вся процедура выдела будет проведена соответствующими органами местного самоуправления. Далее детально рассмотрим этапы выдела земельного участка.
Этап 1 - Составление проекта межевания земельного участка. Одним из новшеств в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является обязательное первоочередное формирование проекта межевания земельного участка. На основании этого проекта будет проводиться выдел земельного участка как по решению общего собрания участников долевой собственности, так и по самостоятельному решению участника. Проект межевания земельного участка или земельных участков должен содержать размеры и местоположение границ. В соответствии со ст. 13.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» проект межевания земельного участка составляется кадастровым инженером. Заказчиком таких работ может быть как участник долевой собственности, так и третье лицо, так как Закон не содержит на этот счет каких-либо ограничений.
Проект межевания земельного участка утверждается общим собранием долевых собственников или решением собственника земельной доли или земельных долей. О том, в каких случаях какой субъект утверждает проект межевания, речь пойдет ниже. В зависимости от субъекта, который будет утверждать проект (общее собрание долевых собственников или долевой собственник), законодательством установлены два вида проектов межевания.
1. Первый вид проекта межевания составляется в случае, если количество участников долевой собственности на земельный участок превышает пять лиц. Такой проект межевания подлежит утверждению на общем собрании участников долевой собственности и используется при реализации этапа 2.1 выдела (созыв общего собрания долевых собственников). Этот проект содержит сведения о межевании всего земельного участка, находящегося в долевой собственности, а не только того, который подлежит выделу. Такой проект межевания составляется один раз. Стоит отметить, что утверждение такого проекта является не правом, но обязанностью общего собрания участников долевой собственности в соответствии со ст. 19.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Действия по составлению проекта межевания должны быть совершены до 01.07.2012 г., в противном случае указанные действия будут произведены соответствующим органом местного самоуправления. Такой проект межевания должен быть доступен для ознакомления и внесения предложений о доработке не менее чем за 30 дней до его утверждения. Несмотря на то что проект доступен для ознакомления широкому кругу лиц (перечислены в п. 6 ст. 13.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), уведомление об ознакомлении с проектом межевания земельного участка направляется только участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, утвержденных субъектом РФ. Пункт 8 ст. 13.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет перечень информации, обязательной для указания в уведомлении.
2. Второй вид проекта межевания составляется по заказу участника общей долевой собственности на земельный участок в случае, если количество долевых собственников меньше пяти и если отсутствует проект межевания земельного участка, рассмотренный в предыдущем пункте. Такой проект межевания земельного участка подлежит единоличному утверждению долевым собственником и должен пройти процедуру согласования по размеру и границам земельного участка с другими участниками долевой собственности, а также с иными лицами, указанными в п. 3 ст. 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Извещение о необходимости согласования направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. В случае отсутствия каких-либо возражений в течение 30 дней с момента надлежащего уведомления кадастровый инженер составляет об этом соответствующее
заключение.
Все споры относительно проекта межевого плана земельного участка решаются в суде.
Этап 2.1 - созыв общего собрания участников долевой собственности и утверждение проекта межевания. Нововведением в законодательство о землях сельскохозяйственного назначения является изменение роли общего собрания долевых собственников в процедуре выдела земельного участка. Ранее такое собрание утверждало местонахождение земельного участка, из которого происходил первоочередной выдел земельного участка в натуре, и созыв собрания являлся обязательным для выдела земельного участка в счет доли в праве собственности.
В соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 3 ст. 19.1 Федерального закона «Об обороте земель ельскохозяйственного назначения» можно сделать вывод, что в срок до 01.07.2012 г. проведение общего собрания дольщиков по вопросу утверждения проекта межевания носит добровольный порядок. Отсутствие такого решения не препятствует отдельному участнику долевой собственности самостоятельно провести выдел своего земельного участка, а такой выдел не может быть признан впоследствии недействительным из-за отсутствия решения общего собрания. Но если такое собрание проведено, то выдел производится в соответствии с принятым на собрании решением. Прошлая редакция Закона об обороте сельхозземель имела совершенно иную позицию по этому вопросу и придавала общему собранию долевых собственников обязательный характер в процедуре выдела земельного участка.
Решение общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков является основанием для выдела и образования земельных участков в счет долей всех участников долевой собственности. Указанное решение приобретает такой статус, если утверждает проект межевания, рассмотренный в рамках этапа 1, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, а также сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает.
Стоит обратить внимание, что Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» существенно изменил порядок созыва и проведения такого общего собрания участников общей долевой собственности.
Ранее такое собрание созывалось по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок путем публикации сообщения в СМИ или путем направления каждому долевому собственнику сообщения не позднее чем за 30 дней до проведения собрания. В настоящее время расширен круг лиц, по предложению которых может быть созвано общее собрание долевых собственников: участник долевой собственности, лица, использующие находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Также изменен порядок созыва общего собрания - теперь сообщение о его проведении публикуется соответствующим органом местного самоуправления в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, размещается на официальном сайте органа местного самоуправления в сети Интернет в срок не позднее чем за 40 дней до дня проведения общего собрания, вывешивается на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка. Если собрание проводится по инициативе участника долевой собственности или лиц, использующих земельный участок, то они должны письменно уведомить соответствующий орган местного самоуправления с расчетом, что извещение о собрании должно быть опубликовано не менее чем за 40 дней до его проведения.
Пункты 3 и 4 ст. 14.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержат информацию, которая должна содержаться в сообщении и уведомлении о проведении общего собрания.
Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 % их общего числа, или если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок - владеющих более чем 50 % таких долей.
Решения принимаются открытым голосованием и считаются принятыми, если за них проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 % долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.
По итогам проведения общего собрания участников долевой собственности в двух экземплярах составляется протокол, который хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание, и в соответствующем органе местного самоуправления. К протоколу должен быть приложен список присутствовавших на нем участников долевой собственности с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их право собственности на доли.
Стоит отметить, что на данном этапе проявляются особенности порядка осуществления участниками долевой собственности правомочий владения, пользования и распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения. Статьи Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливают приоритетные правила перед нормами ГК РФ. Так, статья 14.1 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закрепляет, что «общее собрание участников долевой собственности считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 % их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 % таких долей. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 % долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания». Тогда как ст. 246, 247 ГК РФ устанавливают, что для установления порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие всех участников. Такое соотношение правового регулирования закреплено и в судебной практике (определение Верховного Суда РФ от 2 июня 2009 г. № 15-В09-3).
При проведении общего собрания участников долевой собственности стоит обратить внимание на соблюдение сроков уведомления о проведении собрания (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2010 г. по делу № А43-35971/2009), наличие кворума при проведении собрания (постановление Двенадцатого апелляционного арбитражного суда от 7 декабря 2010 г. по делу № А06-1180/2010). Нарушение сроков и правил о кворуме является наиболее распространенным основанием признания решений собраний недействительными. Подтверждением соблюдения процедуры проведения общего собрания участников долевой собственности будет являться надлежащим образом оформленный протокол, к которому должен быть приложен список всех участвовавших на собрании дольщиков.
Этап 2.2 - утверждение проекта межевания участником долевой собственности. Реализация данного этапа происходит, если количество участников общей долевой собственности на земельный участок менее или равно пяти лицам или отсутствует решение общего собрания, описанное в предыдущем пункте. По смыслу Закона и содержания ст. 13 и п. 3 ст. 19.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» реализация выдела через описываемую процедуру возможна в срок до 01.07.2013 г., если нет решения общего собрания долевых собственников, описанного в предыдущем пункте.
В случае если вышеуказанные условия соблюдены, то участник долевой собственности составляет проект межевания земельного участка в порядке, описанном в рамках этапа 1 выдела. После этого собственник может приступить к реализации следующего этапа.
Этап 3 - кадастровый учет создаваемого земельного участка. В случае отсутствия каких-либо споров, связанных с размером и местоположением границ выделяемого земельного участка или земельных участков, проводится процедура кадастрового учета образуемых объектов недвижимого имущества.
В соответствии с п. 16 ст. 13.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. В результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может отличаться от площади этого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, вследствие невозможности установления на местности границ этого земельного участка в точном соответствии с таким проектом межевания, но не более чем на пять процентов.
Этап 4 - Государственная регистрация права собственности. Следующий и заключительный этап - это регистрация права на выделенный участок. С этого момента земельный участок считается выделенным и появляется как самостоятельный объект права собственности и гражданского оборота.
Стоит также обратить внимание на правовые последствия нарушения описанной выше процедуры выдела земельного участка. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В результате выдела земельного участка у субъекта появляется право собственности на него, а следовательно, выдел земельного участка в натуре в счет своей доли в праве общей долевой собственности является сделкой и может быть признан недействительным. В случае нарушения описанной процедуры выдел земельного участка является ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ. В соответствии со ст. 167 ГК РФ наступает реституция как последствие недействительности сделки, и на этом основании участок возвращается первоначальным собственникам.
Также в случае ничтожности выдела земельного участка можно сделать вывод, что не возникло правового основания возникновения права собственности. Следовательно, любой из долевых собственников земельного участка, из которого производился выдел, может предъявить иск о признании права собственности. Такой иск будет рассматриваться или по правилам исков о признании права (ст. 12 ГК РФ) без применения срока исковой давности, или по правилам виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ) со сроком давности, равным 3 (три) годам. Порядок зависит от того, выбыл ли участок из фактического владения истца или нет. Такая позиция соответствует п. 58 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Говорить с полной уверенностью о таком развитии событий позволяет практика Высшего Арбитражного Суда РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.02.2010 № 13944/09), которая закрепила возможность истребования вещи (в том числе доли в праве общей долевой собственности) участником общей долевой собственности. Но реализация права на защиту, таким образом, требует исполнения определенной процедуры. Это связано с порядком осуществления участниками общей долевой собственности своих прав. В соответствии со ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом осуществляется по соглашению участников общей долевой собственности. В соответствии со ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» среди участников общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения такое согласие достигается на общем собрании собственников. Решение считается принятым, если за него проголосовало простое большинство присутствующих. Необходимость такого порядка закрепляет и судебная практика (определение ВАС РФ от 24.08.2010 № ВАС-11094/10).
В завершение хочется отметить, что принятый Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» коренным образом перестроил правовую модель отношений выдела земельного участка сельскохозяйственного назначения. Закон, с одной стороны, упростил процедуру выдела, исключив необходимость решения общего собрания долевых собственников об определении местоположения земельного участка, из которого осуществляется первоочередной выдел земельного участка, а с другой - увеличил гарантии прав участников общей долевой собственности, изменив процедуру определения местоположения и размера земельного участка, порядка созыва и проведения общего собрания долевых собственников.
Но одним из самых существенных изменений в законодательстве явилось установление принудительного характера процедуры выдела земельного участка.
Также по этой теме.
Порядок выдела земельных участков в счет земельной доли установлен Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Закон предусматривает два способа выдела земельного участка.
Первый вариант заключается в следующем. На общем собрании владельцев земельных долей утверждаются границы земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.
Первоочередной порядок выдела земельного участка означает, что общее собрание по этому вопросу может быть проведено один раз. Цель собрания - определить границу земельного участка, в пределах которого будут выделяться участки в счет земельных долей. Впредь каждый участник долевой собственности, пожелавший выделить земельный участок в счет своей земельной доли, определяет местоположение выделяемого участка в границах выделенного участка.
Принятое решение оформляется протоколом. К протоколу прилагается список присутствующих на нем владельцев земельных долей с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их право на землю.
Второй вариант используется, если общее собрание участников долевой собственности не состоялось или состоялось, но не утвердило границы части земельного участка, находящегося в долевой собственности.
В таких случаях владелец земельной доли, пожелавший выделить в счет своей доли земельный участок, извещает в письменной форме о своем намерении остальных участников долевой собственности (посредством отправления такого извещения по почте либо вручения лично под роспись с указанием даты получения извещения) или публикацией сообщения в средствах массовой информации, определенных органами местного самоуправления.
Извещение (сообщение в СМИ) в обязательном порядке должно содержать: описание местоположения выделяемого земельного участка, которое позволяет определить его границы на местности; указание на то, что другие участники долевой собственности должны направлять в письменной форме свои возражения относительно местоположения этого земельного участка либо самому собственнику земельной доли, желающему выделить земельный участок, либо его представителю (с указанием адресов).
Если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения в СМИ от других владельцев земельных долей не поступят возражения относительно местоположения выделяемого земельного участка, то местоположение выделяемого земельного участка считается согласованным. Собственник выделяемой доли вправе обратиться в территориальный орган Росреестра с просьбой о формировании (межевании) определенного им земельного участка и оформить на него кадастровый план.
Государственный учет земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям.
Земельные угодья - земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Земельные угодья подразделяются на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья.
Сельскохозяйственные угодья - это земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. К ним относятся: пашня, многолетние насаждения, залежь, сенокос, пастбище. Несельскохозяйственные угодья подразделяются на лесные земли, земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, находящиеся под водой, занятые застройкой, дорогами, болотами, нарушенные и прочие земли.
Действующее законодательство предусматривает 7 категорий земель.
1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населенных пунктов.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.
Запрещена приватизация земель лесного фонда, водного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов;
Введены предельные максимальные размеры на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения;
Без ограничений осуществляется приватизация земель поселений, садовых и дачных участков.
Для каждой категории установлена своя кадастровая стоимость земли, которая используется для исчисления земельного налога, от размера которого в свою очередь зависит цена приватизации земельных участков.
Для каждой категории установлены свое целевое назначение и разрешенное использование земель, самовольное их изменение без получения на то разрешения от органов публичной власти карается штрафными санкциями и является основанием для принудительного прекращения прав на земельные участки.
Независимо от способа выдела земельного участка процедура будет считаться завершенной только после государственной регистрации возникновения права собственности на выделенный земельный участок.
Для этого лицо, которое осуществляет выделение земельного участка в счет своей земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, должно обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок.
Для регистрации необходимы следующие документы:
1. Документ, подтверждающий право заявителя на земельную долю. Это может быть один из следующих документов: свидетельство о праве на земельную долю; выписки из решения органов местного самоуправления (районной администрации) о приватизации сельскохозяйственных угодий в колхозе, совхозе или иной сельскохозяйственной организации с приложением списка работников, которые имели право на получение земельной доли; договор купли-продажи (мены, дарения) земельной доли, зарегистрированный в установленном порядке; свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом; вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на земельную долю.
2. Документ, подтверждающий выдел земельного участка в счет земельной доли. Это может быть один из следующих документов: протокол общего собрания владельцев земельных долей об утверждении границ выделяемого в счет земельных долей земельного участка; публикация сообщения в средствах массовой информации или письменное извещение других владельцев земельных долей о выделении земельного участка с указанием его местоположения с приложением заверенного почтовым отделением реестра разосланных извещений всем владельцам земельных долей (представляется в случае отсутствия протокола общего собрания владельцев земельных долей); решение суда, вступившее в законную силу, об определении местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка (если владельцами земельных долей не достигнуто соглашение о местоположении выделяемого земельного участка).
3. Соглашение об установлении долей в праве на выделяемый земельный участок (если земельный участок в счет земельных долей выделяется одновременно несколькими владельцами земельных долей).
4. Кадастровый план выделенного земельного участка.
5. Кадастровый план земельного участка, оставшегося в общей долевой собственности после выделения из него владельцем земельной доли земельного участка в счет своей земельной доли.
6. Квитанция об уплате госпошлины.
Необходимо отметить, что выдел земельного участка в счет земельной доли может производиться как одним, так и одновременно несколькими владельцами земельных долей. В последнем случае выделяемый земельный участок поступает в общую долевую собственность указанных лиц. Порядок выделения земельного участка при этом является идентичным описанному выше.
Для государственной регистрации права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, когда выделение производится одновременно несколькими владельцами земельных долей, представляются вышеуказанные документы с учетом некоторых особенностей. В данном случае в регистрирующий орган должно быть подано: совместное заявление лиц, осуществивших выдел земельного участка в натуре, которое может быть подано одним лицом на основании нотариально удостоверенной доверенности; документы, на основании которых каждому из них принадлежит земельная доля; правоустанавливающий документ - соглашение об определении долей выделившихся лиц в праве общей долевой собственности на выделенный земельный участок.
Если собственник земельной доли не может лично обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации, от его имени подать документы может представитель по нотариально удостоверенной доверенности.
В каждом районе установлен предельный размер земельных участков, предоставляемых для ведения личного подсобного хозяйства. В большинстве районов нашей области размер личного подсобного хозяйства, выделяемого в счёт земельной доли, соответствует размеру земельной доли. В них возможно выделить в натуре для ведения ЛПХ всю земельную долю. Предельный размер ЛПХ меньше размера земельных долей. В этом случае возможно выделение в натуре земельного участка для расширения ЛПХ за счёт части земельной доли, не превышающей предельной нормы, установленной для ЛПХ в том или ином районе.
Приведем пример. Предельный размер земельного участка для ЛПХ в районе составляет 4 га. Собственник имеет земельную долю в размере 6 га. Для расширения ЛПХ он может получить в натуре из этих 6 га только 4. Остальными 2-мя га возможно распорядиться по другому. Скажем, сдать их в аренду.
Нередко владелец личного подсобного хозяйства уже имеет ранее выделенный земельный участок для ведения ЛПХ. В этом случае также, как и в приведённом выше примере при расширении ЛПХ за счёт земельной доли, общий размер земельного участка не должен превышать установленных предельных размеров, т.е. учитывается уже имеющийся земельный участок.
Примерная процедура выделения участков в счёт земельных долей.
Во-первых, необходимо подать заявление в администрацию района и на имя руководителя сельскохозяйственной организации, использующей земельную долю, о выделении земельного участка в натуре в счёт земельной доли.
Заявление следует подать в двух экземплярах, на одном из которых сделать отметку о том, что заявление принято. В отметке должна содержаться следующая информация: дата принятия заявления, фамилия и должность лица, принявшего заявление, подпись этого лица.
В заявлении собственнику необходимо указать цель, для которой он просит выделить участок, количество земельных долей, их общую площадь, а также указать примерное местоположение спрашиваемого участка.
Получив заявление собственника, администрация района в недельный срок оповещает других собственников о его поступлении. Это требование законодательства, выполнить его бывает довольно затруднительно. Дело в том, что количество собственников земельных долей в отдельных хозяйствах достигает 1000, что нелегко и довольно накладно. Поэтому наиболее реальным способом извещения может быть вывешивание объявлений в общественных местах, опубликование в местной печати, а также сообщение на собраниях членов коллектива, хотя с юридической точки зрения данные способы нельзя считать абсолютно правильными.
Отметим, что решение должно быть принято единогласно. Это означает, что в течение месяца с момента уведомления каждого собственника о местоположении выделяемых земельных участков ни от кого из них не было получено возражений в письменной форме.
Если возникают разногласия между собственниками и заявителями или между несколькими заявителями по поводу выделения земельных участков, а также не будет достигнуто согласие о способе определения местоположения этих участков, решение принимает орган местного самоуправления при участии соответствующего земельного комитета.
Применение этого документа поможет собственникам земельных долей и местным комитетам по земельным ресурсам и землеустройству устранить разногласия, возникающие при решении рассматриваемого вопроса.
Если в результате принятых мер соглашение все-таки не будет достигнуто, то спор разрешается в судебном порядке.
Проблемы, возникающие при выделении земельных долей.
Этот вопрос действительно актуален, потому что часто заявитель, которому выделяют земли по качеству ниже среднего по хозяйству или на значительном удалении, принимает такое положение как должное. Люди считают, что всё зависит от решения руководителя, а они не имеют в этом вопросе никаких прав. Обратившиеся в Центр клиенты с удивлением узнают, что законодательством предусмотрена определённая процедура выделения земельных участков, по которой решение об их местоположении принимают собственники земельных долей, а не руководитель сельхозорганизации. Это требование закреплено в пункте 10 Указа Президента №337 от 7 марта 1996 года "О реализации конституционных прав граждан на землю".
Причём земля должна быть выделена с обязательным соблюдением требований компактного и рационального размещения земельных участков, а качество выделяемых земель должно быть не ниже среднего по хозяйству.
Таким образом, никто не вправе выделить собственнику земельной доли, решившему получить в счёт неё земельный участок, чтобы заниматься производством сельхозпродукции самые худшие земли.
Экономисты-аграрники ещё в начале XX века установили, что удаление земельного надела от места жительства крестьянина более, чем на 7 км, делает хозяйство нерентабельным.
земельный участок рента собственность
Выдел земельного участка в счет земельной доли
На сегодняшний день наиболее активно идет процесс регистрации выдела земельного участка в счет земельных долей. Поэтому большой интерес вызывают вопросы, связанные с этим.
Оборот земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскозяйственного назначения (земельные доли) и порядок регистрации прав на земельные участки, выделенные в счет земельных долей, регулируется Земельным кодексом РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Законом РБ «О земле» и др. нормативно правовыми актами.
Так, основанием для государственной регистрации прав собственности на земельный участок, образуемый при выделе из земельных долей, является:
1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
2) соглашение о выделе из земельных участков;
3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
В соответствии со ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливается, что выдел земельного участка в счет земельных долей возможен только после утверждения проекта межевания земельных участков на основании решения общего собрания участников долевой собственности. Одновременно с этим должно быть принято решение об утверждении перечня собственников и размера их долей в праве общей долевой собственности на образуемые земельные участки.
Если общим собранием участников не были утверждены проект межевания земельных участков, а также перечень собственников и размер их долей в праве общей долевой собственности на образуемые земельные участки, то лицо, желающее выделить земельный участок, вправе самостоятельно заключить договор с кадастровым инженером на подготовку проекта межевания. Однако такой проект в любом случае должен быть согласован с другими участниками долевой собственности в части размера и местоположения границ выделяемого участка.
В свою очередь, кадастровый инженер обязан обеспечит заинтересованным лицам возможность ознакомиться с проектом межевания земельного участка, находящегося в долевой собственности. Извещение о месте и о порядке ознакомления с проектом должно быть направлено участникам долевой собственности или опубликовано в СМИ.
Следует обратить внимание, что в ФЗ №435-ФЗ установлено, что до 01.07.2012г. участники долевой собственности обязаны принять решение об утверждении проекта межевания земельных участков или зарегистрировать свое право собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности. Если они этого не сделали до установленной даты, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения данного земельного участка до 01.07.2013г. обязан:
провести общее собрание участников долевой собственности с обсуждением вопросов об утверждении проекта межевания земельных участок и утверждения списка перечня собственников земельных участок и размеров долей в праве общей собственности
обеспечит подготовку проекта межевания участок;
обеспечить проведение кадастровых работ по образованию участков, предусмотренных утвержденным решением общего собрания проектом межевания земельных участок.
Государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более
чем пяти лиц (далее - земельная доля), может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного. Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.
Кроме того, обязательными приложениями к документам, представляемым на государственную регистрацию, являются:
Заявление о государственной регистрации права собственности.
С заявлением о проведении государственной регистрации прав на вновь образованный при выделе земельный участок могут обратиться:
1) гражданин - собственник земельной доли;
2) представитель гражданина, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности;
3) лицо, уполномоченное общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обращаться с заявлениями о проведении государственной регистрации прав. Полномочия этого лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом администрации поселения по месту нахождения земельного участка (п. 3, 4 ст. 14 Закона о регистрации).
2. Документ об уплате государственной пошлины в размере 100 рублей (подлинник и копия).
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
4. Документы, удостоверяющие право на земельную долю: - свидетельство о праве собственности на земельную долю, выданное до 31.01.1998 – подлинник и копия, или выписка из решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющая право на земельную долю (две надлежащим образом заверенные копии), либо
Договор (купли-продажи, дарения, мены) земельной доли, зарегистрированный в установленном порядке (подлинник и копия), либо
Свидетельство о праве на наследство земельной доли (подлинник и копия), либо
Решение суда, вступившее в законную силу (две надлежащим образом заверенные копии).
5. Документы, подтверждающие выдел земельного участка в счет земельной доли:
5.1. два экземпляра заверенной уполномоченным должностным лицом администрации поселения по месту нахождения земельного участка копии решения общего собрания об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников вновь образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки (в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения); 5.2. две копии извещения о согласовании проекта межевания с участниками общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения из которого образуется выделяемый земельный участок (в случае образования земельного участка не по решению общего собрания участников долевой собственности).
6. Соглашение об образовании общей долевой собственности на такой земельный участок или соглашение об образовании общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок (не менее двух подлинников).
7. Согласие арендатора или залогодержателя права аренды на образование выделенного земельного участка (в случае, если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности, из которого осуществляется выдел земельного участка в счет земельной доли, передан в аренду по надлежаще оформленному договору аренды). Представление такого согласия не требуется в случаях, предусмотренных Законом об обороте (п. 5 ст. 14 Закона об обороте).
Заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выделенный в счет земельной доли, и иные необходимые для государственной регистрации документы могут быть поданы либо после осуществления государственного кадастрового учета выделенного земельного участка, либо одновременно с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета такого участка.
Для осуществления государственного кадастрового учета выделенного земельного участка представляются:
1) заверенные органом местного самоуправления поселения или городского округа, либо нотариально удостоверенные копия проекта межевания земельных участков,
2) копии решений общего собрания об утверждении указанного проекта, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей либо сведения о реквизитах данных документов в случае их представления ранее в орган кадастрового учета (при кадастровом учете земельного участка, образуемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок);
3) копии документов, подтверждающих согласование проекта межевания земельного участка (в случае отсутствия решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок об утверждении проекта межевания земельных участков).
Ведущий специалист-эксперт Заиграевского отдела
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Данзанова О.А.
Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.
Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.
В случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 Федерального закона, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.
Указанные извещение или сообщение должны содержать описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его границы на местности, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности.
Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.
В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными.
Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации.
В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.
Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.
Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования.
Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей.
Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образован земельный участок, в течение девяноста дней со дня опубликования указанного сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы этого земельного участка.
Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок.
Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.
Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения уведомляются в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации (п. 1 в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ).
Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.
Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом.
Приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности является список присутствующих на нем участников долевой собственности на этот земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю. Указанный протокол оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй - у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.
В случае, если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.
