Что такое ипотечный сертификат участия? Как появляется эта ценная бумага? Каким законодательным актом прописано появление этой бумаги на рынке?
Давайте начнем с ипотеки, так как в основе ИСУ лежит все же ипотечный кредит. Ипотека - это длинный кредит (до 25 лет), но обеспеченный надежным и достаточно ликвидным залогом - недвижимостью, на покупку которой он и выдается.
В отличие от потребительских кредитов, ипотека может быть оформлена в виде ценной бумаги - закладной.
А ценная бумага дает много преимуществ для оборота актива - ее проще продавать, покупать, закладывать, учитывать. Кроме того, закон (№ 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года) регламентирует выпуск и оборот производных (от пулов ипотеки) ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Если первые уже достаточно активно используются для рефинансирования ипотеки, то развитие института ипотечных сертификатов участия пока отстает от этого инструмента.
Ипотечную облигацию обеспечивает пул закладных. Как правило, денежный поток от этого пула траншируется, то есть выделяется старший и младший транш. При правильном оформлении сделки старший транш становится низкорисковым, и ему присваивается рейтинг. Закон позволяет в ипотечные облигации вкладывать средства консервативных инвесторов, таких как пенсионные фонды и страховые компании. А младший транш остается на балансе оригинатора, то есть банка, выдавшего ипотечные кредиты, под которые и выпускаются облигации.
Ипотечный сертификат участия (ИСУ) - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законом «Об ипотечных ценных бумагах».
Преимущество ИСУ в том, что эта бумага проще. А проще - значит, дешевле в выпуске и сопровождении. При этом ИСУ не являются эмиссионной ценной бумагой. При их выпуске отсутствует необходимость создания SPV и оформления большого количества договоров. Очень важной особенностью ИСУ является возможность их включения, наряду с закладными, в ипотечное покрытие под выпуски облигаций с ипотечным покрытием.
ИСУ по своей сути ближе всего к паевому инвестиционному фонду. Пул закладных передается в доверительное управление, и суть этого ДУ состоит в том, что весь денежный поток, приходящий по этому пулу, оказывается в распоряжении инвесторов, купивших ипотечные сертификаты. Основные механизмы снижения рисков ИСУ - это хорошая диверсификация пула закладных и надежная и эффективная инфраструктура по обслуживанию этого пула.
- А в чем задача управляющей компании в этой схеме?
УК должна вести отчетность, перечислять деньги владельцам ИСУ, взаимодействовать со спецдепозитарием, который ведет учет закладных и отвечает за сохранность первичного актива - то есть самой закладной. Но в целом эта конструкция проще и дешевле, чем та схема, по которой организуется выпуск облигаций с тем же ипотечным покрытием.
- А есть ли у ИСУ преимущества перед облигациями?
Доходность по ИСУ выше, чем доходность по облигациям, так как весь денежный поток от закладных (за исключением оплаты издержек на инфраструктуру) направляется владельцам сертификатов. Однако, если доходность облигаций фиксированная, то доходность ИСУ расчетная. Важно, что вероятность полного дефолта по ипотечным сертификатам участия невысока - если пул сформирован правильно. Да, есть риск, что доходность по бумагам окажется ниже планируемой, но риск потери основной суммы инвестиций в ИСУ достаточно мал.
- Почему при своих преимуществах ИСУ пока не очень распространены на российском рынке?
Для того чтобы новый инструмент стал востребованным, надо потратить много времени и сил для его продвижения на рынок. На продвижение ипотечных облигаций у АИЖК ушло лет пять. А сущность ИСУ мы объяснять рынку, по сути, начинаем лишь сейчас. На текущий момент выпусков ИСУ мало, первый выпуск-пилот сделало АИЖК несколько лет назад. Сейчас обращается несколько бумаг на рынке, но пока это очень незначительный объем.
- Бумаги обращаются на бирже или осели в портфелях некоторых покупателей? Есть ли по ним оборот?
Важный момент в ИСУ заключается в том, что если бумагу залистинговать на бирже - в лист А, то эту бумагу могут покупать самые консервативные инвесторы - пенсионные фонды и страховые компании. То, что могут по закону покупать консервативные инвесторы, как правило, имеет очень невысокую доходность. Преимущества ИСУ как раз в том, что расчетная доходность у него высокая.
- На что еще важно обратить внимание при выпуске ИСУ?
На то, чтобы издержки инфраструктуры не «съели» дополнительную доходность ИСУ. Агентство видит себя в роли арбитра между оригинаторами, передающими свои закладные в ИСУ, и инвесторами, покупающими эти сертификаты. Оригинатор заинтересован передать со своего баланса в ИСУ не самые «хорошие» кредиты или завысить издержки на содержание структуры, а у инвесторов интересы противоположные - получить максимальный доход при минимальном риске. Поэтому задача АИЖК - контролировать качество пула закладных и следить за издержками.
- Кто из управляющих компаний может принимать участие в выпуске-размещении ИСУ?
Управляющие компании будут выбраны на конкурсе, который проведет АИЖК. Также на конкурсах будут выбраны сервисные компании и спецдепозитарии.
- Сколько банков и когда смогут приступить к выпуску ИСУ?
Приступить можно в любой момент, формально процедура выпуска занимает три месяца. Три месяца - это будет идеальная картина к тому времени, когда «машина побежит», то есть выпуск будет поставлен на поток.
- А когда же машина побежит?
Сейчас мы проводим премаркетинг - то есть объясняем рынку специфику бумаги. Выступаем на конференциях, проводим встречи с инвесторами. Поэтому сказать, когда же все будет готово, сложно. У инвесторов есть интерес к бумаге. АИЖК говорит о программе выпуска ипотечных сертификатов на десятки миллиардов рублей, а крупные УК и НПФы консервативны в принятии решений. На долговом рынке инвесторы ориентированы в основном на облигации, оценить которые можно по стандартным методикам, опираясь на их рейтинг и дюрацию. А анализ ИСУ требует больше информации и нестандартных методик. И АИЖК, скажем честно, все же в самом начале этого пути, и пока мы получаем очень много вопросов.
- О какой доходности по бумаге все же может идти речь?
От 10 до 11%. Но опять же, я подчеркиваю, нужно понимать, что такую доходность могут дать текущие пулы закладных - то есть по той ставке, по которой ипотека сегодня выдается и хорошо обслуживается. Как поведет себя рынок в будущем - этого пока никто не знает.
- А сколько банков может упаковать свои ипотечные кредиты в ИСУ?
Мы будем «плясать от инвестора», то есть для начала поймем, с какими параметрами бумагу готовы купить пенсионные фонды и страховщики. А уже под эти параметры мы будем отбирать пулы ипотечных кредитов - то есть мы будем собирать закладные от разных банков. Мы не будем привязываться к какому-то конкретному банку - оригинатору. Мы определим параметры и будем скупать закладные по всему рынку, у всех банков, работающих с ипотекой.
Хорошо, давайте я задам вопрос иначе: сколько банков серьезно занимаются ипотекой, у скольких банков ипотека настолько хороша, что закладные у них выкупает АИЖК?
Порядка 40 банков в России серьезно занимается ипотекой. Плюс еще есть некоторое количество небанковских организаций, практически все они партнеры АИЖК.
Если ИСУ - бумага не эмиссионная, то как будет происходить ее размещение? На бирже или это будут, скорее, клубные сделки?
Оригинатор передает пул закладных в УК в доверительное управление, УК выпускает ИСУ в пользу оригинатора. Оригинатор выводит бумагу на биржу и продает ее инвестору. Все эти технические действия можно уложить в три месяца.
- Какие инфраструктурные услуги предоставляет АИЖК участникам ипотечного рынка?
Мы оказываем полный спектр инфраструктурных услуг участникам ипотечного рынка. При этом Агентство работает не только на собственный портфель, но и на сторонние портфели, предоставляя услуги «в рынок». Бизнес по сопровождению - это наш бизнес, который мы делаем хорошо и качественно.
Обычно пул закладных в ИСУ сопровождает оригинатор. Но чтобы избежать конфликта интересов, о котором я говорил выше, и чтобы преодолеть недоверие к некрупным банкам, в сделку вступает АИЖК в роли мастер-сервисера закладных. Мы контролируем сервисеров - то есть собираем с них отчетность, аудируем качество работы, меняем при необходимости. Если будут проблемы с банком, выдавшим кредит, мы найдем другой банк. В этом и есть смысл услуги «мастер-сервис».
- А в чем суть услуги фасилитатор?
В том, что в случае необходимости мы можем взять на себя обязанность заменять элементы инфраструктуры. Про первичных сервисеров я уже рассказал, но то же самое можно сделать и со специальным депозитарием, хотя пока ни один спецдеп, осуществляющий услуги по работе с ипотечными бумагами, ни разу не попадал в дефолт.
- Какой вы видите роль АИЖК в дальнейшем развитии рынка ипотечных ценных бумаг?
Смысл законов об ипотеке - в создании системы рефинансирования. Для банков, выдающих ипотеку, нет возможности удерживать на балансе большой объем таких длинных активов. Потребность в длинном активе есть у НПФов и страховых компаний. И задача - переупаковать ипотеку так, чтобы для банка высвободить средства на выдачу новых ипотечных кредитов, а для «длинных» инвесторов создать бумаги, в которые они смогут вложить свои деньги. Поэтому и весь российский рынок должен в идеале работать так. Кто-то ипотеку выдает, кто-то ее консолидирует, кто-то упаковывает пулы в бумаги. Сначала АИЖК только выкупала ипотечные кредиты. Потом мы стали организовывать выпуски ипотечных бумаг и выкупать их. А сейчас мы хотим сосредоточиться на том, чтобы наполнить рынок большим количеством разнообразных ипотечных ценных бумаг - сделать механизм рефинансирования ипотеки быстрым и эффективным.
Оценить:
2 0
Рис. 10.2. Примерная схема рефинансирования коммерческих банков - первичных кредиторов через выпуск ипотечных сертификатов участия
В состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия могут входить только требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, и денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по таким требованиям и исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия, составляющим ипотечное покрытие. Замена требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия, не допускается.
На первый взгляд, схемы представленные на рис. 10.1 и 10.2, одинаковы, однако есть два принципиальных отличия: организации, осуществляющие выпуск ипотечных ценных бумаг (в первой схеме - это ипотечные агенты либо кредитные организации, а во второй - управляющие компании), второе отличие связано с финансовым инструментом, предлагаемым инвесторам (в первой схеме - это облигации с ипотечным покрытием, а во второй - ипотечные сертификаты участия).
Т а б л и ц а 10.2
Сравнительная характеристика облигации с ипотечным покрытием и инвестиционных сертификатов участия
Российский рынок ипотечных ценных бумаг (особенно облигаций с ипотечным покрытием и инвестиционных сертификатов участия) находится в фазе своего становления. По оценкам специалистов, этот рынок является одним из самых перспективных. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг естественно будет сопровождаться уточнением порядка регулирования выпуска и обращения этого вида ценных бумаг. Поэтому изложенный выше материал, как, наверное, никакой другой в данном тексте лекций, подвержен изменениям и дополнениям, на что необходимо обратить особое внимание при изучении данной темы.
Контрольные вопросы Какие существуют модели ипотеки? Дайте определение закладной. При каких условиях не допускается составление и выдача закладной? Каким образом осуществляется передача прав по закладной? Каковы обязательные реквизиты закладной? Дайте определение облигации с ипотечным покрытием. Каковы функции ипотечного агента? Каковы принципиальные отличия закладной от ипотечных сертификатов участия и облигаций с ипотечным покрытием? Что может составлять ипотечное покрытие?
Ипотечный сертификат участия – именная ценная не эмиссионная бумага, не обладающая номиналом. Главная цель ИСУ заключается в удостоверении доли ее владельца в праве общей собственности по ипотечному покрытию, кроме того, сертификат участия подтверждает право на получение денежных средств по исполненным обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.
Эти и иные права определены Федеральным законом №152 «Об ипотечных ценных бумагах» . Несмотря на то, что в 2017 год ипотечные сертификаты участия все еще имеют пробелы в законодательстве, у них есть и определенные преимущества.
Ипотечным покрытием называют совокупность требований о возврате основной суммы долга и об уплате процентов, которые обеспечивает ипотека. Требования могут быть удостоверены закладными или ипотечными сертификатами участия.
Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием обладают силой только при соблюдении определенных условий, а именно:
Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав того ипотечного покрытия, на которое удостоверяют долю в праве общей собственности.
Выпуск ипотечных сертификатов участия является прерогативой только коммерческих организаций, которые имеют лицензии на осуществление управления инвестиционными фондами, ПИФами, пенсионными фондами на негосударственной основе, а также кредитными организациями.
Выдача ИСУ становится основанием для образования общей долевой собственности между владельцев таких сертификатов на ипотечное покрытие и учреждением, которое регулирует доверительное управление ипотечным покрытием.
Учреждение доверительного управления происходит посредством заключения договора. Условия официальной бумаги, которая регламентирует доверительное управление ипотечным покрытием, определяются управляющим ипотечным покрытием. Управляющий – это лицо, которое и осуществляет выдачу ипотечных сертификатов участия.
В условия и правила доверительного управления входят такие сведения:
Также документ регламентирует размеры вознаграждения управляющему, депозитарию и регистратору; максимальные размеры расходов по доверительному управлению ипотечным покрытием; порядок раскрытия информации о доверительном управлении, а также иные сведения, установленные законом.
Управляющий ипотечным покрытием имеет право на внесение изменений и дополнений в условия доверительного управления, если они вступают в силу только после того, как их утвердит общее собрание владельцев сертификатов участия. При этом условия в обязательном порядке должны соответствовать типовым правилам доверительного управления, которые были утверждены законами РФ.
Если возникает ситуация, когда лицензия специализированного депозитария, который ведет реестр ипотечного покрытия, аннулируется, то управляющий этим покрытием может внести в правила изменения. Эти изменения будут связаны с заменой депозитария. Одновременно на управляющего ложится обязанность принятия решения о созыве общего собрания. На собрании главным вопросом становится утверждение нового специализированного депозитария.
К договору доверительного управления ипотечным покрытием желающие могут присоединиться посредством приобретения ипотечных сертификатов участия, выдачей которых занимается управляющий.
Другие обязанности управляющего:
Договор доверительного управления ипотечным покрытием составляется на срок от 1 года до 40 лет.
Ипотечные сертификаты участия подлежат свободному обращению, в том числе допускается участие организаторов торговли на рынке ценных бумаг. Каждый ИСУ удостоверяет равный объем прав, а также одинаковую долю в праве общей стоимости на ипотечное покрытие.
ИСУ не входят в категорию эмиссионных ценных бумагам, а права, которые они удостоверяют, фиксируются в бездокументарной форме. Количество выпущенных сертификатов, удостоверяющих долю в праве общей стоимости, указывают в правилах доверительного управления ипотечного покрытия.
Важной особенностью ипотечных сертификатов участия является отсутствие номинальной стоимости. Не допускается выпуск производных ценных бумаг от ипотечных сертификатов участия.
Учет прав на ИСУ осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев сертификатов, или на счетах депо, при условии, что правила доверительного управления ипотечным покрытием такую возможность предусматривают.
Ипотечный сертификат участия наделяет своего владельца определенными правами, а именно:
Ипотечные сертификаты участия обладают и выгодными преимуществами для своих держателей:
Есть и негативный момент, который снижает надежность ИСУ, это достаточно распространенная практика осуществления пул обеспечения не только из ипотечных закладных, но и из некоторых активов, не имеющих прямого отношения к ипотеке. Развитию этого фактора способствуют недоработки в законодательстве по этому вопросу.
Кредит и займы являются способом получения быстрых и необходимых средств. Одним из средств реализации ипотечных прав выступают ценные бумаги. Разновидностью таких ценных бумаг служит ипотечный сертификат участия. Он подтверждает право своего владельца на распоряжение своей частью собственности на ипотечное обеспечение и получение финансовых поступлений от ипотечного портфеля организации.
Чтобы понять правила использования и преимущества данного вида сертификата следует разобраться, что это такое.
Объем ипотечного портфеля разделен на равные доли, о чем и свидетельствует каждый из выписанного документа — ИСУ. В уставе каждого кредитного союза указано общее количество ценных бумаг. Разновидность таких ценных бумаг представляет собой эмиссионный выпуск, их обращение и обладание происходит без подтверждающих документов. Каких-либо ограничений для оборота и обращения они не имеют, их продажа и покупка возможна на любой торговой бирже, где происходит процесс обмена ценными бумагами. Но они не имеют своей оглашенной стоимости и любые другие ценные бумаги, выпущенные на основе их, являются недействительными.
Выпускать и выдавать могут только коммерческие предприятия, получившие лицензии на ведение деятельности по управлению инвестиционными портфелями и паевыми вкладами, добровольными пенсионными фондами и кредитными организациями.
Ипотечный сертификат участия выпускается при соблюдении организацией таких условий:
Общий размер выпускаемых ценных бумаг не должен превышать объема кредитных активов, также не может быть выпущено более 50-ти кратного размера капитала эмитента;
Срок выпускаемых бумаг ограничен сроком действия кредитного договора, сертификат выпускается на срок не свыше 30 лет, поэтому на протяжении этого времени не изменяются и условия по кредитованию;
Законодательством установлен минимальный размер для выпускаемых ценных бумаг – общая сумма сертификатов составляет не менее 100 тыс. евро в эквивалентном отношении к рублю по курсу, зафиксированному на день выпуска.
Если ипотечный сертификат участия выпускается на срок не свыше 40 лет, то обеспечением выступают долгосрочные обязательства местных органов власти и ипотека, гарантии банковских учреждений. Если ранее кредиты выдавались за счет собственных средств, то сейчас это стало возможно только за счет привлеченных фондов. Это осуществляется путем вложения депозитных вкладов у физических лиц, выпуском – эмиссией ценных бумаг и лизинга.
Поскольку сертификат выпускается на срок не свыше 30 лет, то такие обязательства сами по себе являются долгосрочными, т.е. банк, выдавший несколько кредитов уже не имеет возможности осуществлять данные программы на прежнем уровне по причине отсутствия средств. Выходом из сложившейся ситуации может служить продажа долговых обязательств заемщиков. Происходит привлечение новых средств и постоянное наращивание ипотечного портфеля эмитента. К тому же законодательство указывает прямую ссылку, что ипотечный сертификат участия может выпускаться на протяжении нескольких лет и под обеспечение одного объекта недвижимости. При покупке ИСУ заключается договор на доверительное управление, а сам сертификат выпускается на срок не свыше 40 лет, но не менее 12 месяцев. Это именная ценная бумага, подтверждающая право своего владельца на управление и получение вознаграждения за вложение своих сбережений. Также сертификат порождает требование о должном исполнении доверительной организацией своих обязательств.
Ипотечный сертификат участия создает принципиально новый подход к оцениванию сложных финансовых отношений, поскольку он порождает для своих владельцев совершенно новые права и обязанности. Каждый владелец данной бумаги является выгодоприобретателем вложенных средств и сособственником общего имущества, под покрытие которого были выпущены ценные бумаги. Если документ выпускается на срок не свыше 30 лет, тогда на протяжении этих лет за ним сохраняется определенный объем прав и полномочий.
Осуществлять выпуск ценных бумаг под ипотечное покрытие имеют четко очерченный круг лиц, поэтому сертификат выпускается на срок не свыше 40 лет только ипотечными агентами и кредитными организациями.
Финансовая заинтересованность владельцев данных сертификатов заключается в ежегодном получении выплат.
Разобрав один, но весьма сложный механизм получения денег и понят что это такое, можно принять его на вооружение на долгосрочную перспективу заработка неплохого дохода.
