Вложение средств в недвижимость считается самым надежным способом сохранения и преумножения денег. Жилье редко падает в цене, постоянно пользуется устойчивым спросом, а если его , то можно иметь постоянный источник дохода.
Уважаемые читатели! В статье рассказаны типичные способы того, как решать юридические проблемы. Ваш случай индивидуален.
Сдача квартиры в аренду и найм — разные понятия
Правила сдачи жилья в арену регламентируются действующим законодательством. Чтобы составленная документация носила законный характер, надо опираться на 2 закона РФ:
Нельзя игнорировать положения, прописанные в Гражданском кодексе. Несоответствие договора данным требованиям может привести к серьезным проблемам. К тому же, надо научиться различать найм от аренды, эти нюансы тоже вносят свои коррективы в оформление документации.
Договор аренды как гарантия спокойствия
Нередко встречаются ситуации, когда аренда не оформляется письменно. Стороны ограничиваются устным . Такая практика существует уже не один десяток лет. Она проста и прекрасно работает, если сделка заключается между честными, порядочными людьми.
Однако, в последнее время увеличилось количество , недобросовестных граждан, поэтому устное соглашение является крайне рискованным делом. Понести убытки может каждая из сторон. А оспорить действия в суде будет полностью нереально.
Больше всего рискует собственник. Если нет договора, в котором оговаривается ответственность съемщика жилья, то владелец квартиры может в итоге получить разбитые окна, затопленных соседей, разломанные двери, предметы мебели, пропавшие вещи и даже пожар.
При этом он не сможет предъявить никаких претензий. Ведь все его аргументы будут только словами, которые против слов другого человека ничего не будут значить. А надеяться на то, что арендатор признает свою ответственность за понесенные владельцем убытки маловероятно. Да и внесения денег по арендным платежам в срок будет дождаться сложнее. Чтобы выселить нежелательных жильцов, надо будет позаботиться о привлечении полиции.
Но риски у арендатора тоже есть. Ведь мошенничество со стороны владельцев жилья не редкость. Некоторые умудряются сдавать жилье сразу нескольким людям, брать с каждого предоплату, а потом оставлять всех без возможности пользоваться жильем.
Существует несколько преступных схем, по которым идет обман многочисленных граждан, желающих снять жилье. Особенно широко распространены они в крупных городах. Оформление сделки документально закрепляет все права и обязанности сторон:
Официальная сдача недвижимости в аренду приводит к необходимости уплаты налогов от полученного дохода. Именно желание сэкономить на этом толкает собственников обращаться к устной договоренности при сдаче квартиры в аренду. Ведь сумма в 13 % — это не так уж и мало.
Однако это является нарушением действующего законодательства, в случае раскрытия такого факта собственник понесет наказание. Сумма штрафа немалая, причем каждый новый факт обнаружения факта уклонения от уплаты налогов будет приводить к более крупным и прочим формам ужесточения наказания.
Прибыль от аренды нужно декларировать
Сдача жилья в аренду подразумевает ежегодную сдачу декларации о доходах, регулярную уплату налогов. Если эти действия не были произведены владельцем жилья, то он будет привлечен к ответственности.
Так что, отсутствие в законе статьи о запрете незаконной сдачи недвижимости в наем не открывает возможности для отказа от официального .
Необходимость сдавать декларацию оговорена в 119 статье НК. В этой же статье содержатся указания, связанные со штрафными санкциями в случае непредставления декларации.
Ответственность за неуплату налогов более серьезная. Она регламентируется не только Налоговым кодексом, но и Уголовным. Меры ответственности напрямую связаны с уровнем тяжести нарушения.
Если же налоговые долги, скопившиеся за 3 года, более 3 миллионов, то ответственность еще более серьезная:
Таким образом, наказание сводится к штрафам, аресту, принудительным работам. Иные способы наказания не используются. У не отбирают недвижимость, не лишают их прочих прав.
Однако и перечисленные меры ответственности действуют далеко не всегда. Ведь правоохранительным органам довольно сложно узнать даже о самом факте незаконной сдачи жилья в аренду. А доказать это вообще практически невозможно.
Ведь основное доказательство в таком случае – документальное подтверждение сдачи квартиры в аренду. Таких документов почти никогда не бывает. Даже если они есть, и владелец, и арендатор не заинтересованы в том, чтобы они попали в руки официальных лиц.
Риелтор как помощник в вопросах аренды
Чтобы официально сдать квартиру либо дом в аренду, надо придерживаться следующих рекомендаций.
Налог составит 13%
При официальной сдаче квартиры в аренду размер налогов будет следующим:
Чтобы уменьшить платежи, собственник может зарегистрировать себя в качестве ИП и выбрать иные способы налогообложения:
Если в договоре указать сумму оплаты меньше той, что есть в действительности, то размер отчислений будет меньше. Но это незаконно и чревато неприятными последствиями. Во-первых, занижение может быть выявлено государственными органами, которые привлекут к ответственности за искажение данных в декларации.
Во-вторых, в случае возникновения конфликтов с арендаторами, можно понести потери. Ведь доказать, что сумма аренды должна быть больше, впоследствии будет невозможно. Да и сами квартиросъемщики тоже рискуют и вряд ли согласятся на внесение заниженной суммы в договор. Ведь в случае их досрочного выселения они уже не смогут вернуть себе всю затраченную сумму.
О налогах при сдаче жилья в аренду расскажет юрист. Смотрите видеоконсультацию:
Риелторы ищут клиентов, занимаются оформлением всей документации. Сторонам остается только подписать договор. Перечень услуг агентства может варьироваться в зависимости от особенностей подписанного с агентством договора. Стандартный перечень оказываемых услуг выглядит примерно так:
За такие услуги придется немало заплатить, однако это гарантия от возможного мошенничества и прочих нарушений прав сторон. Чтобы не разочаровать в риелторах, надо обращаться за помощью в агентства с солидным стажем и приличной репутацией. Отзывы можно посмотреть в социальных сетях, пообщаться со знакомыми, снимающими жилье.
Чтобы не беспокоиться о сохранности жилья и всего, что в нем находится, можно . С этим вопросам также могут разораться в агентстве, но можно сделать это самостоятельно.
Собственник не очень любят официально оформлять аренду. Ведь отчислений в налоговую существенно сокращают доход. Но это единственный способ избежать наказания за правонарушения и минимизировать риски.
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам.
Статья рассказывает о том, какие существуют , о правах и обязанностях нанимателя и арендодателя, о ставке арендной платы, как правильно составить договор аренды.
Например, если у вас есть свободное жилое помещение, то это хороший способ увеличить свои финансовые доходы, но для этого следует знать правила сдачи квартиры в аренду . Российское законодательство допускает такую форму заработка: и Жилищный Кодекс, и Гражданский Кодекс.
В них прописаны статьи, определяющие права и обязанности каждой из сторон по договору аренды, что должен делать арендатор и хозяин жилья в тех или иных случаях:
Но это положения Закона, которые необходимо соблюдать и выполнять, но как на самом деле осуществляется сдача квартир без посредников?
Преимущество одиноких людей при сдаче квартиры очевидно: ему не нужно договариваться с другими членами семьи о совершении сделки на аренду жилья, такие проблемы стоят в больших семьях, где один или несколько членов семьи не дают согласие на сдачу жилья посторонним людям.
В большой семье, если они решили сдавать часть своей квартиры в наем, необходимо согласие, причем в письменной форме, а лучше всего самим участвовать при заключении договора аренды, подписать его, где отдельной строкой прописывается их согласие. Если не будет возможности присутствовать при подписании договора лично, можно оформить доверенность на того человека, которому доверяете, и он от вашего имени подпишет все необходимые документы. Все эти позиции относятся к собственникам жилья.
Если вы не являетесь собственником жилья, и квартира относится к муниципальному жилому фонду, то самостоятельно сдать ее внаем, у вас нет никакого законного права. Это допускается законодательными актами только в том случае, если вы получите разрешение от местных властей на совершение подобной сделки. Вам необходимо будет заручиться согласием всех жильцов, кто проживает вместе с вами в жилом помещении, квартире.
Но особые правила сдачи квартиры в аренду предусмотрены в том случае, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, по Закону, вы должны обратиться в опекунский отдел по месту жительства, и добиться положительного результата от местных властей на сдачу квартиры, где прописан несовершеннолетний гражданин.
Важно знать, что если вы не собственник квартиры, то заключить договор аренды вы можете только по доверенности, полученной именно от собственника и, будет лучше, если ее заверит нотариус: ее зарегистрируют, и в любой момент вы можете проверить права и обязанности того человека, с которым вы заключили сделку. Если, например, при сдаче жилья за собственника выступает один из членов его семьи, не имея на руках доверенности, то эта сделка юридически не влечет за собой никаких прав как у арендодателя, и как следствие, и у нанимателя жилья. Представьте себе такую картину: вы заключили договор аренды, заселились, провели косметический ремонт, оплатили аренду за полгода, и вдруг появляется настоящий хозяин квартиры, и просит ее освободить. И у него есть веские основания для этого: ведь договор заключал не он, и даже не его доверенное лицо, а с тем человеком, с которым он заключил договор, он уже давно не имеет никакой связи. Если вы добровольно этого не сделаете, то у него есть законное право обратиться в суд за защитой своих прав как собственника, и вероятнее всего, суд встанет на его сторону, и вам в любом случае придется съехать.
Во многом, стоимость аренды определяются рынком, чем больше спрос, тем стоимость выше. Но она также может зависеть от местоположения: чем ближе к центру города, тем ставка выше. Или, например, от квадратных метров сдаваемого жилого помещения. Стоимость сдаваемой квартиры напрямую зависит от ее состояния: если сделан хороший евроремонт, то естественно, ее цена будет больше. Если в квартире есть современная бытовая техника, мебельный гарнитур, то нельзя рассчитывать на низкую оплату арендуемой квартиры. Также на цену влияет близость метрополитена, магазинов, доступность городских транспортных передвижений, наличие медицинских и детских учреждений. Сдача квартиры в аренду без посредников , например, на первом или последнем этаже будет отличаться по стоимости такой же квартиры, но на другом этаже. Или в значительной мере стоимость может зависеть от наличия охраняемой автостоянки, консьержа, состояния подъезда, или от близкорасположенной детской площадки, наличия телефона, и от выделенной интернет сети. Но это общие понятия о величине ставки на арендуемое жилье, и в каждом конкретном случае она может быть индивидуальной.
Вот, например, вы нашли юридическую компанию, которая согласилась арендовать ваше помещение для проживания своих сотрудников, и в этом случае заключается договор аренды квартиры.
Ну а если вы напрямую, без посредников сдаете свое помещение физическому лицу, то в этом случае заключается договор найма . И в том, и в другом случае договоры не подлежат обязательной регистрации, его заключают в простой письменной форме (См. Зачем нужна регистрация договора аренды квартиры?). Если в договоре вы специально не оговорили срок сдачи, то считается, что он заключен на 5 лет, и является долгосрочным. Этот договор дает привилегию перед другими возможными арендаторами помещения в продлении срока аренды, и чтобы выселить нанимателя по такому договору, нужны слишком веские основания, например, порча квартиры. Но при заключении договора можно указать все фарс-мажорные обстоятельства, по которым предусматривается выселение до завершения срока аренды.
В любом случае сдачи своего жилья посторонним людям, следует придерживаться рекомендаций, указанных нами в этой статье.
Не секрет, что сегодня многие задумываются о том, как сдать квартиру в аренду? Это весьма прибыльное дело, хотя даже тут не обходиться гладко и без рисков. Если у вас есть жилье, которое можно сдать, или вы просто переезжаете в другое город или страну на определенный период, вы можете предоставить помещение другим людям.
Так, оно не будет пустым, а вы еще и прибыль будете получать. Чтобы минимизировать проблемы, максимизировав свой доход, вы должны знать много нюансов, о которых мы вам и расскажем.
Официально . Если вы планируете заниматься сдачей жилья официально, вам нужно обратиться в профессиональное агентство недвижимости и заключить договор. В договоре обязательно должны быть следующие пункты:
Неофициально . Такой вариант привлекает больше всего из-за того, что вы не оплачиваете услуги агентства и не платите налоги государству. Звучит достаточно заманчиво.Но, здесь есть и свои подводные камни. Так, сдавая жилье от себя, вы не получаете гарантии того, что ваши новые жильцы будут аккуратными и ответственными.
Из помещения могут пропасть некоторые вещи, вполне возможно даже повреждение некоторого имущества, не исключено, что у вас также возникнут проблемы с полицией и т.д. К тому же, есть и «добросовестные» соседи, желающие сообщить «куда надо» о том, что жилье сдается незаконно.
Перед тем, как обратиться к специалисту за помощью в оформлении договора найма, вы должны со своей стороны подготовить все необходимые документы. К ним относятся:
После того, как вы собрали все необходимые документы, вы приступаете к составлению и подписанию договора. Договор подписывается собственниками, а также совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими в квартире.
Мы советуем вам обратиться к юристу по риэлтерскому праву для правильного составления договора, так как образцы, которые сегодня широкодоступны в Интернете, часто бывают неграмотными или уже устаревшими, поэтому и документ не будет иметь никакой юридической силы. При составлении обратите внимание на пункты, которые могут иметь двойственное значение, их часто используют для оправдания неправомерных действий и несвоевременной оплаты.
Основные пункты включают данные обеих сторон (паспортные данные, номера телефонов, адрес прописки). Обязательно проверьте все данные несколько раз, чтобы позже у вас не возникало никаких вопросов.
Дальше в договоре должны также быть сведения о людях, которые будут проживать в квартире . Если такой пункт не включить в документ, то арендатор может пересдавать помещение совершенно посторонним людям, превращая помещение в общежитие и зарабатывая на этом деньги. Неизвестно, кто, когда и как будет пользоваться вашей собственностью. Также должен быть указан точный адрес сдаваемого жилья и стоимость арендной платы . Через определенное время вы захотите поднять стоимость, и такое условие обязательно должно быть прописано в договоре, тогда все ваши изменения будут вполне законными.
Укажите также, кто именно должен оплачивать все счета за коммунальные услуги , а также сразу определите порядок и сроки внесения арендной платы .
И последнее, обязательно укажите условия досрочного расторжения ваших договоренностей . Инициатива тут может быть как с вашей стороны, так и со стороны жильцов.
Одно из правил сдачи квартиры в аренду – это уплата налогов. Согласно действующему законодательству Российской Федерации, граждане должны платить налог с любого полученного дохода. Доходы от сдачи жилья в аренду входят в их перечень.
Сумма налога будет составлять 13% от полученных денег. Это не так-то уж много. Вся сумма оплачивается ежегодно в период подачи декларации о получении доходов в налоговые органы. Такая декларация составляется и подается не позже 30 апреля текущего года.
Да, вы всегда можете попытаться сдавать жилье без налогов, но такая практика имеет свои последствия. Даже если вам хочется заработать значительно больше, взвесьте все «за» и «против», и спросите себя, готовы ли вы нести ответственность за последствия.
Раньше мы уже бегло упоминали о возможности обращения в агентство, но многие хотят узнать, можно ли найти клиентов без дополнительной помощи со стороны. Конечно, можно. Но, стоит ли? Давайте разбираться вместе. Самостоятельная сдача помогает избежать затрат на услуги риэлтора, и это правда. В данном случае вы сами можете контролировать весь процесс, и это обнадеживает.
Но, проблема в том, что вам необходимо будет потратить очень много сил и времени на то, чтобы найти новых жильцов, подготовить все документы для оформления, самостоятельно изучить все правовые нюансы и подводные камни. Преимущества обращения в агентство состоят в том, что:
Вам все же придется потратить свое время уже на поиски не жильца, а надежного агентства недвижимости, а также для ознакомления со всеми правовыми документами, которые ваши риэлторы предлагают вам подписать.
Можно ли уберечь себя от мошенничества? Да! Для этого вы должны обратиться в стабильное агентство, которое работает на рынке недвижимости уже не первый год. В договоре с агентством потребуйте, чтобы все обязательства фирмы были прописаны максимально четко, включая также возможные штрафные санкции за то выполнение обязательств, которое может причинить ущерб вам как клиенту.
Как бы вы не доверяли агентству или новому жильцу своей квартиры, обязательно установите слежку. Не нужно использовать новомодные технологии или нанимать частных детективов, нет, это не ваш вариант. Через несколько недель после заключения договора просто посетите вашу собственность. Лучше делать это максимально деликатно, договариваясь о своем приходе заранее. Так вы не станете надоедать съемщику и не доставите ему неудобств.
Поговорите с соседями и выясните, как себя ведут новые жильцы. Если у вас или у них возникли сомнения или требования, попросите соседей понаблюдать за жильем.
Не заходите в квартиру без ведома жильцов, или когда их нет дома. Как бы детально ни был прописан ваш договор, такого пункта там не будет, а значит, вы нарушите договоренности. Часто это может привести к негативным последствиям.
Ну вот, теперь, когда правила сдачи квартиру в аренду вам уже известны, можете приступать к началу неплохого заработка без особых усилий.
Если у вас в распоряжении имеется свободная жилплощадь, то самым разумным решением ее использования будет сдача ее в аренду другим людям.
Это и дополнительный источник дохода собственнику и способ покрыть ежемесячно начисляемые коммунальные платежи за жилье.
Законное право согласно Гражданскому Кодексу РФ сдавать квартиру в аренду имеет, прежде всего, .
Таким правом может быть наделено и любое физическое или юридическое лицо, уполномоченное владельцем на заключение договором найма с людьми, арендующими жилье. Это значит, что оформлять , а также получать доход от аренды могут только те лица, на чье имя владельцем квартиры составлена соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса .
Никакие родственные отношения, даже самые близкие, не являются юридическим основанием для того, чтоб распоряжаться не своей собственностью.
В том же случае, когда квартирой владеют несколько собственников, а сдать в аренду ее хочет один из них, ему придется позаботиться о нотариально заверенной доверенности всех совладельцев квартиры или о их личном присутствии при заключении и подписи под этим документом.
Первый вопрос, который чаще всего тревожит арендодателя – подготовка жилого помещения к сдаче в аренду.
Это необходимо не только с точки зрения чистоплотности арендодателя, желающего произвести хорошее впечатление на квартиросъемщиков.
Главная польза от подготовительный мероприятий:
Существуют даже клининговые компании, которые предлагают услуги по соответствующей подготовке жилых помещений к аренде. Они разрабатывают целые комплексы подобных мероприятий.
Однако, ознакомившись с нижеприведенным перечнем действий, можно убедиться, что это по силам и одному человеку без особой подготовки.
Случается, что весь комплекс мероприятий выполнить невозможно по каким-либо причинам (меблировка, оснащение бытовой техникой). Но пункты, касающиеся юридической законности, чистоты и привлекательности квартиры при первом ее осмотре должны быть осуществлены обязательно.
Для того, чтоб арендодатель обезопасил себя в случае намеренной или нечаянной порчи квартиросъемщиком мебели, бытовой техники и др. вещей, оставленных в квартире, необходимо составить образец описи имущества квартиры
, которую необходимо приложить к договору найма жилого помещения.
Она может быть документально зафиксирована непосредственно в тексте договора или в приложении к договору.
Опись имущества должна быть максимально полной, то есть отражать не только количество всех вещей, оставленных арендатору в пользование, но и все характеристики предметов : внешний вид, год, модель выпуска, степень работоспособности, дефекты, царапины, износ, если таковые имеются.
Грамотно составленная опись, приложенная к такому же договору, станет гарантом сохранности имущества и позволит оценить его состояние после съезда арендаторов.
После подготовки жилья к сдаче и составления описи наступает этап поиска квартиросъемщика. Если делать это самостоятельно, то необходимо дать объявление на специальные сайты в интернет-сети, а также объявления в прессу .
Можно также обратиться за помощью в любое агентство недвижимости
(безвозмездно либо за некую плату).
В момент, когда вы уже нашли подходящего квартиросъемщика, который уже готов сотрудничать с вами, следует устно обсудить с ним все наиболее важные аспекты, чтобы прийти к согласию. Только в этом случае можно переходить к следующему этапу – оформлению документов.
Если ваш арендатор является физическим лицом, то необходимо заключить с ним составить договор найма квартиры (жилого помещения) . Если квартира передается юридическому лицу, то документ будет классифицироваться, как договор аренды .
Составляя текст документа, можно пользоваться эталоном стандартного договора, в котором прописаны все обязанности обоих сторон, а также добавлять те пункты, которые арендодатель посчитает уместными.
К основным обязанностям квартиросъемщика можно отнеси следующее:
Дополнительно в обязанности арендатора можно включить, к примеру:
В должны быть отражены и другие условия:
При составлении договора следует всегда помнить, что при неправильно оформленном документе риску будут подвергаться не только деньги, имущество арендодателя, но и сама квартира.
Грамотные хозяева знают, что даже за маской приличных людей могут прятаться искусные мошенники, поэтому существует практика контрольных проверок арендаторов .
Именно благодаря таким неожиданным приходам проверяющего лица можно вовремя выявить непорядочность или мошеннические намерения нанимателей. Разумеется, чтобы делать это неожиданно, следует этот пункт прописать в договоре
.
Если же он не прописан, тогда хозяин должен договариваться о своем приходе предварительно, чтобы не доставлять неудобств съемщику. Проверку проводят, обычно раз в месяц либо реже.
Есть еще один способ негласного присмотра за квартирой – просьба к соседям понаблюдать за нанимателями.
Граждане, приехавшие из других городов на срок более 90 дней , согласно Гражданскому Кодексу РФ, должны пройти процедуру регистрации. Если они не имеют жилплощади, на которой они могут , можно по месту нахождения.
Если же наниматель квартиры не зарегистрировался в указанный срок проживания, то государственные органы накладывают штраф как на владельца жилой площади, так и на съемщика .
Срок временной регистрации не ограничен законом, а отменяется она автоматически по наступлению крайней даты, указанной при постановке на учет.
Вместе с тем, чтобы максимально обезопасить себя от недобросовестных жильцов рекомендуется устанавливать срок прописки не более, чем на 6 месяцев. По истечении срока, при необходимости продления, эту процедуру нужно будет повторить.
Сдача квартиры в аренду подпадает под ст. 23 Налогового кодекса РФ , где прописано, что любое физическое лицо, получающее какой-либо доход, обязательно должно заплатить соответствующий налог.
Периодическая сдача любого жилья в аренду с постоянным получением арендной платы приравнивается к предпринимательской деятельности.
Ставка налога, который владелец обязан заплатить, составляет 13-30% и зависит от статуса налогоплательщика:
Оплата производится один раз в год после подачи декларации (З-НДФЛ) в срок до 30 апреля.
Кто хочет уменьшить налоговую ставку, нужно зарегистрировать ИП. Тогда отчисления в налоговую инспекцию будут составлять лишь 6% от дохода .
В случае неуплаты налогов за сдачу квартиры владелец будет иметь проблемы с законом:
Обязательное условие аренды – контракт должен быть составлен на определенный срок .
Однако, в зависимости от ситуации договор найма жилого помещения можно расторгнуть досрочно. Условия тому обычно заранее прописываются в самом договоре. В противном случае следует действовать, опираясь на букву закона — Гражданский кодекс РФ.
Арендатор (физическое лицо) может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения без указания обстоятельств. Главное условие – о своем решении обязательно нужно уведомить арендодателя минимум за три месяца .
Сам же арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь при условии несоблюдения арендатором условий договора:
Профессиональный риелтор в сюжете дает советы, на что нужно обратить внимание при подготовки квартиры к сдаче в аренду, как подобрать порядочных квартиросъемщиков, как юридически грамотно составить договор найма жилого помещения, опись передаваемого с квартирой имущества.
