При любых манипуляциях с недвижимостью по соглашению сторон подписывается договор о намерениях купли-продажи. Такое подготовительное соглашение часто подкрепляется внесением задатка, аванса – четко фиксированной суммы. Это так называемая «подготовка» к предстоящей основной сделке, которая оговаривает все нюансы предстоящей покупки.
Характерное письменное соглашение является нормативно-правовым документом, который действует в рамках ГК РФ. Согласно 1 части 429 статьи, заинтересованные стороны обязуются совершить основную сделку, в чем обязуются при составлении подготовительного акта. При работе агентств недвижимости часто привлекают такой документ, как гарант сделки. Предварительный договор купли-продажи не исключает отсрочку на проведение основной сделки. С таким вопросом лучше обратиться к компетентному юристу.
Когда в планах приобрести недвижимое имущество, чтобы удачная сделка не сорвалась, рекомендуется составлять «пробное соглашение». После его изучения и определения всех пунктов, которые будут перенесены в главный документ, можно внести задаток – заранее оговоренную сумму. Итак, предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом для покупателя является своего рода «бронированием», чтобы продавец не выбрал нового претендента на пока еще свою собственность.
Сначала имеет место устная договоренность, но для серьезности намерений обеих сторон целесообразно заключить пробное соглашение по установленному юриспруденцией шаблону. Для этого обратиться в юридическую контору, оговорить все условия предстоящего соглашения. По сути, документ дублирует основную сделку, поэтому к его составлению требуется отнестись с особой ответственностью, точностью.
Изначально понятие «ипотека» – это залог, который Сбербанк предоставляет покупателю, чтобы в будущем он смог стать полноправным собственником приобретенной недвижимости. Кроме того, продавец или посредник получают гарантию, что деньги, выданные в качестве займа на приобретение жилья, по истечению заранее оговоренного срока будут добросовестно возвращены вместе с процентами. Залогом может оказаться материнский капитал, что актуально при покупке жилья родителями с двумя и более детьми. Это лучше, чем прибегать к помощи Сбербанка кредитного отдела.
Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке считается необязательным, но рекомендованным документом, когда при покупке недвижимости третьей стороной становится банк. Для такой коммерческой организации это уверенность, что использование кредитных средств будет направлено исключительно на приобретение недвижимости. Не имеет значения, где приобретается жилье – в новостройке или на рынке вторичного жилья, при получении ипотеки лучше заполнить документ по установленному правовыми нормами стандарту.
Этот рекомендованный, но необязательный документ желательно составить при участии дипломированного юриста. Оформление документа не бесплатное, а его действие ограничивается временем проведения основной сделки. С одной стороны кто-то скажет, что это необдуманные финансовые затраты. Однако если посмотреть с другой стороны, в таком соглашении отражены точные сроки, когда будет организована основная сделка, и описаны все ее главные нюансы.
Жилое помещение переходит к собственнику только после подписи основного документа, не ранее. До этого момента остается только ждать указанного срока проведения соглашения. Когда предварительный договор купли-продажи доли в квартире выходит за рамки установленной даты и времени, то с таким нормативным актом человек может обратиться для дальнейшего разбирательства в суд. Претензия несоблюдения соглашения предъявляется к собственнику, а не посреднику (риэлтору).
Как выглядит бланк, можно посмотреть в любой юридической конторе либо на просторах всемирной паутины. Там же указан образец его заполнения, оговорены все нюансы при подписании. Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры – формальность при четком желании провести основную сделку, однако в случае сомнения лучше воздержаться от такого этапа. В противном случае может последовать разбирательство уже в судебном порядке. Действовать продавцу и покупателю можно от первого лица либо по доверенности, оформленной по всем правовым стандартам.
При намерении продать или приобрести недвижимость, лучше обсудить предварительный договор купли-продажи объекта, выбрать авансовым способ оплаты и получить заранее задаток. Это уверенность, что сделка в скором времени состоится. Само оформление договора купли-продажи квартиры проводится в лицензионной нотариальной конторе, а по результатам документ скрепляется подписями, приобретает юридическую силу. В этот самый момент пробное соглашение утрачивает свои полномочия, становится ненужной бумажкой на долгую память.
Перед тем как принимать на веру и подписывать какой-либо пакет документов, важно ознакомиться с его содержанием. Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры по своему содержанию типовой, но все равно рекомендуется скачать его в сети, заполнить по образцу. Но, прежде чем подписать ценные бумаги, уместно оговорить все нюансы с юристом. К примеру, как скоро будет заключена основная сделка.
Срок предварительного договора купли-продажи квартиры оговаривается в содержании: указывается конкретная дата подписания основного документа, после чего вносится оставшийся после задатка платеж. Вопрос рассрочки и условия ипотечного кредитования оговариваются индивидуально. После подписания в силе пробное соглашение, а после заключения сделки – основной документ права собственности.
При намерении отказаться от своих обязательств одна из сторон обязана знать основные правила расторжения указанного документа. Например, через суд реально расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры , чтобы избежать повышенного давления от второй стороны. Если же внесена предоплата, но после объект сделки снят с продажи, преддоговор расторгается, а продавец должен вернуть полученный ранее задаток. Чтобы документ изначально имел юридическую силу, его требуется регистрировать еще при подписании. Иначе получить назад аванс будет проблемно.
Задумав такой масштабный проект, первым делом требуется разузнать больше о программе материнского капитала, условиях кредитования от Сбербанка. Кроме того, требуется внимательно изучить образец предварительного договора купли-продажи квартиры , уточнить моменты его регистрации. Также важно выяснить, как при расторжении сделки избежать установленных судом выплат по моральному ущербу. Только после этого давать согласие на заключение ПДКП.
Документальное играет в совершении этой сделки очень важную роль, ведь от правильности составленных документов напрямую зависит ее законность .
Поскольку в этом случае речь идет о крупной сумме денег, стороны стремятся максимально обезопасить себя от вероятных рисков.
Помимо основного , который выступает главным документом в этой процедуре, может использоваться еще и предварительный. О необходимости, а также особенностях и правилах его составления - далее в статье.
Предварительный договор купли-продажи представляет собой документ, в котором стороны обязуются в будущем провести сделку по продаже квартиры (или другого имущества) на тех условиях, которые в нем закрепляются. В том числе данные условия охватывают и цену, которая по истечении времени не может быть изменена.
Он используется в тех случаях, когда продавец и покупатель хотят провести сделку, но в данный момент времени сделать этого не могут.
Причины в этом случае могут быть следующими:
На совершение всех этих действий требуется определенное время, однако, чтобы обезопасить себя, стороны подписывают предварительный договор. Его законодательное регулирование осуществляется ст. 429 ГК РФ.
В соответствии с этой статьей, при дальнейшем оформлении основного договора условия в нем должны быть такие же, какие включены и в дополнительный.
Все правила и требования для данных документов также являются одинаковыми. Они составляются в письменной форме и, по желанию сторон, могут быть заверены нотариально (однако это необязательно). Единственная разница между ними - это отсутствие необходимости обязательно регистрировать переход на квартиру, в отличие от основного, для которого это требование является обязательным.
Помимо самого предварительного договора, стороны могут заключить и другие - например, задатка или аванса. Такой вариант используется в тех случаях, когда покупатель отдает продавцу определенную часть стоимости квартиры заранее (чаще всего ее размер составляет 10%).
Перечень обязательных условий, которые должны быть внесены в документ, включает в себя:
В этом пункте необходимо указать данные, которые позволили бы четко идентифицировать тот объект, который подлежит продаже (то есть квартиру). Например, это могут быть такие данные:
Стороны должны указать, что они обязуются в будущем провести сделку купли-продажи именно той квартиры, которая описана в договоре. Это условие является важным для того, чтобы документ имел юридическую силу.
Данное условие выступает одним из наиболее важных, поскольку чаще всего именно для сохранения одной цены и заключается предварительная сделка. В договоре необходимо указать полную сумму средств (в рублях), которые должны быть уплачены покупателем в счет стоимости квартиры. В будущем данная сумма не должна изменяться.
Указание перечня этих лиц является обязательным условием для основного договора купли-продажи, поэтому они должны быть включены и в предварительный.
К данным лицам могут относиться граждане, которые имеют бессрочное право на проживание в квартире или на момент заключения сделки прописаны в ней. Необходимо указать их паспортные данные, а также ориентировочные сроки их снятия с регистрационного учета.
Указывать точный срок необязательно, однако стоит учесть, что в случае его отсутствия договор будет действителен в течение одного года после подписания. Если в течение этого срока сделка купли-продажи не будет совершена, он утратит свою силу.
Здесь необходимо указать такие сведения о продавце и покупателе:
В дальнейшем это поможет быстро найти и установить связь с участниками сделки.
Необходимо перечислить основные обязательства как продавца, так и покупателя, а также указать ответственность за их нарушение. Например, штраф за просрочку передачи квартиры по договору или за нарушение сроков выплаты ее стоимости.
В предварительном договоре можно установить, кто будет оплачивать различные дополнительные траты, такие как:
Должно быть отмечено, на каком основании продавец владеет квартирой (договор дарения, купли-продажи и т. п.). Помимо названия документа нужно указать и его реквизиты (серия, номер, дата выдачи, орган, который выдал).
Также в предварительный договор обязательно должны быть включена пометка, подтверждающая отсутствие на квартире каких-либо обременений: ареста, залога и т. п.
Предварительное оформление сделки предоставляет покупателю и продавцу, с одной стороны, дополнительные гарантии, а с другой - несет некоторые риски.
Основной гарантией является обязанность сторон в будущем подписать договор купли-продажи. Покупатель сможет получить квартиру по той цене, что была определена ранее, а продавец - продать ее в заранее установленный срок .
В случае неисполнения одной из сторон данных обязательств вторая сторона имеет право требовать заключения сделки через суд. Сделать это можно в течение полугода после окончания срока действия предварительного договора. В этом случае сделка будет заключена принудительно и на тех условиях, что были определены ранее.
Однако оформление предварительного договора несет для контрагентов и определенные риски, особенно если покупка происходит на первичном рынке:
Что касается предварительного договора купли-продажи в отношении квартиры, которая реализуется на вторичном рынке, то в этом случае стороны никаких особых рисков не несут.
Если документ будет оформлен правильно и с соблюдением всех законодательных требований, его наличие только обезопасит стороны от возможного изменения цены или срока и позволит совершить сделку на определенных ранее условиях.
Г. Пенза Двадцать пятое апреля 2015 г.
Мы, нижеподписавшиеся:
Иванова Марфа Васильевна
, дата рождения 11.04.1972 г., паспорт 56 01 111222 выдан ОВД Железнодорожного района г. Пензы 16.10.2001 г., зарегистрирована по адресу: г. Пенза, улица Тарханова, дом 4, кв. 31, именуемая в дальнейшем "Продавец"
с одной стороны, и
Петров Валерий Михайлович
, дата рождения 29.12.1976 г., паспорт 56 02 222333, выдан ОВД Ленинского района г. Пензы 05.09.2009 г., зарегистрирован по адресу: г. Пенза, улица Карпинского, дом 11, кв. 131, именуемый в дальнейшем "Покупатель"
, с другой стороны, при совместном упоминании именуемые "Стороны"
, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. "Продавец"
обязуется в будущем продать, а "Покупатель"
купить одну целую квартиру под номером 9 (Девять)
, состоящую из одной жилой комнаты, находящуюся в городе Пенза
, по улице Строителей
в доме под номером 21 (Двадцать один)
, и расположенную на третьем этаже пятиэтажного панельного жилого дома, общей площадью 30,1 (Тридцать целых одна десятая)
кв.м.
2. Указанная квартира принадлежит "Продавцу"
на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 20.09.2004 г. № б/н зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области 28.10.2004 г., запись №58-01/29-15/2004-2055, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 58 АА № 333444, выдано учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области 28.10.2004 г., запись регистрации 58-01/29-15/2004-1205.
3. Договор купли-продажи квартиры будет заключен на следующих условиях:
3.1. Продажная цена квартиры будет составлять: 1 450 000 (Один миллион четыреста пятьдесят тысяч)
рублей.
3.2. "Стороны"
договорились, что "Покупатель"
оплачивает стоимость квартиры, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, следующим образом:
- сумма в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч)
рублей наличными денежными средствами в момент заключения настоящего договора в качестве задатка;
- сумма в размере 1 400 000 (Один миллион четыреста тысяч)
рублей наличными денежными средствами в срок до 10.05.2012 г. включительно.
3.3. Договор купли-продажи будет составлен в простой письменной форме и сдан на регистрацию в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае если одна из "Сторон"
настаивает на нотариальном удостоверении предварительного или основного договора купли-продажи, то эта "Сторона"
несёт все расходы, связанные с нотариальными действиями.
3.4. "Продавец"
обязуется передать вышеуказанную квартиру свободной от регистрации, проживающих лиц и вещей в срок до 20.05.2012 г.
3.5. Все расходы по регистрации основного договора купли-продажи квартиры в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним несут "Покупатель"
и "Продавец"
.
4. "Стороны"
обязуются совершить все действия, необходимые для заключения основного договора купли-продажи и его регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5. Основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключён в срок до 10.05.2012 г. включительно.
6. В соответствии со ст. 380 - 381 ГК РФ "Стороны"
предусматривают в качестве договорного способа обеспечения уплату следующей компенсации:
6.1. В случае неисполнения настоящего договора по вине "Продавца"
, он обязан в течение 5 рабочих дней
, со дня истечения срока, указанного в п.5, уплатить "Покупателю"
двойную сумму задатка, т.е. 100 000 (Сто тысяч)
рублей.
6.2. В случае неисполнения настоящего договора по вине "Покупателя"
, полученный задаток в качестве компенсации остаётся у "Продавца"
.
7. Содержание статей 380 (Понятие задатка. Форма соглашения о задатке), 381 (Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком), 395 (Ответственность за неисполнение денежного обязательства), 429 (Предварительный договор), 131 (Государственная регистрация недвижимости), 167 (Общие положения о последствиях недействительности сделки), 209 (Содержание права собственности), 218 (Основания приобретения права собственности), 223 (Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 292 (Права членов семьи собственников жилого помещения), 475 (Последствия передачи товара ненадлежащего качества), 491 (Сохранение права собственности за продавцом), 558 (Особенности продажи жилых помещений) ГК РФ , права и обязанности, смысл, значение, а также последствия настоящего договора "Сторонам"
разъяснены.
8. "Продавец"
гарантирует, что до составления настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не заложена, обязательствами третьих лиц не обременена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, является его собственностью и нет никаких препятствий для заключения основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры.
9. "Продавец"
обязуется передать указанную квартиру "Покупателю" в пригодном для проживания состоянии, укомплектованную исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, не обремененную задолженностями по коммунальным платежам.
10. Настоящий договор составлен и подписан в 2-х экземплярах, которые выданы "Сторонам"
на руки.
11. Договор подписан "Сторонами"
после прочтения. Личность "Сторон"
установлена. Принадлежность "Продавцу"
отчуждаемой квартиры проверена.
Подписи сторон:
"Продавец"
"Покупатель"
_________________________________________________________________________________
