Сельскохозяйственные земли - это особо ценные земли, которые в первую очередь используются в качестве средства производства и лишь в исключительных случаях как пространственный базис для размещения объектов, связанных с развитием сельского хозяйства.
В действующем законодательстве оборот таких земель регулируется, помимо Земельного кодекса РФ, специальным ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Пригодность земель для сельского хозяйства устанавливается на основе данных государственного земельного кадастра или зонирования территории для размещения садоводческих, огороднических некоммерческих объединений.
Сельскохозяйственные угодья в зависимости от их природных свойств и экономической целесообразности использования в целях растениеводства или животноводства подразделяются на следующие виды угодий: пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями, и залежи. В составе этих угодий выделяют также особо ценные для данного региона продуктивные земли, в том числе опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений. Их перечень устанавливается законодательством субъектов РФ.
Содержание правового режима земель сельскохозяйственного назначения зависит от того, какой характер имеет сельскохозяйственное производство - товарный или для личного потребления. На основании такого подхода выделяются земли крестьянских (фермерских) хозяйств, земли сельскохозяйственных коммерческих организаций и земли, используемые для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и пастьбы скота.
В ст. 78 ЗК определен перечень субъектов, которые в соответствии с действующим законодательством могут использовать сельскохозяйственные земли в целях сельскохозяйственного производства. В
этот перечень вошли:
Деятельность крестьянских (фермерских) хозяйств регулируется Федеральным законом РФ от 11.06.2003 №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Если личное подсобное хозяйство ведется на приусадебном участке или ином участке в населенном пункте, то занимаемая им земля к категории сельскохозяйственных земель не относится. Федеральный закон от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» регулирует подобную деятельность в городах. Осуществляется она в коллективных формах, там имеются земли общего пользования, остальные участки принадлежат на праве собственности или иных вещных правах гражданам - членам некоммерческих объединений, а также индивидуальным садоводам и огородникам. Дачные участки к сельскохозяйственным землям не относятся. Самый большой массив сельскохозяйственных земель занимают аграрные коммерческие организации - бывшие колхозы и совхозы, преобразованные в АО или ЗАО, ООО, товарищества полные и коммандитные, производственные кооперативы, государственные и муниципальные производственные предприятия.
Современные сельскохозяйственные коммерческие организации (акционерные общества, сельскохозяйственные кооперативы и другие хозяйства) с земельными долями их работников образовались за счет земель своих предшественников - колхозов, совхозов в ходе их реорганизации. Крестьянские (фермерские) хозяйства получили свои земельные участки за счет положенных им по закону земельных долей, выделенных также из земель колхозов и совхозов. Лица, пожелавшие образовать крестьянское (фермерское) хозяйство, могли свободно выделиться из колхозов и совхозов, получив (бесплатно) свою земельную долю и имущественный пай.
Земельная доля - земля как имущество особого рода для организации крестьянского (фермерского) хозяйства.
В соответствии с постановлениями Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и ПП РФ от 4 сентября 1992 г. №708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», в каждом реорганизуемом колхозе и совхозе созданными специальными комиссиями определялись индивидуальные имущественные паи и земельные доли. Размер земельной доли (пая) устанавливался и устанавливается в настоящее время в тех хозяйствах, где не завершена их реорганизация, независимо от трудового вклада и стажа работы и определяется в натуральном и стоимостном выражении.
Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» земельные участки, в том числе земельные доли и все, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости. Это означает, что совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством, но, как установлено п. 1 Указа, с учетом земельного и другого природоресурсового и специального законодательства.
В целях конкретизации процедуры определения земельных долей и оформления документов о праве на земельные доли было принято постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. №96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев». Установлено, что размер земельной доли рассчитывается не только в гектарах, но и в балло-гектарах. В свидетельстве на право собственности записываются все основные показатели, характеризующие земельную долю. К таким показателям относятся: размер земельной доли в гектарах, оценка в балло-гектарах, конкретные виды угодий и размеры их площадей. Размеры земельной доли в балло-гектарах для каждого собственника должны быть одинаковыми в силу равенства прав на земельную долю. У одного собственника пашни (в гектарах) может быть больше, чем у другого, но это только по тому, что она худшая по качеству. Им должна быть выделена такая площадь пашни, которая в расчете на балло-гектары является равноценной (одинаковой). Балло-гектар - условная единица измерения. Земельные доли в натуре, т.е. на местности, не отграничиваются. Право на нее фиксируется в документальном цифровом выражении в названном свидетельстве. Но всякий собственник земельной доли может в случаях, предусмотренных законом, выделить ее (в частности, в случаях намерения создать крестьянское (фермерское) хозяйство, передачи земли в аренду другому хозяйству).
Оборот земельных долей в стоимостном выражении внутри хозяйств между его членами осуществляется в соответствии с их уставами. Законами субъектов РФ и уставами хозяйств устанавливается предельное количество земельных долей, которые может иметь участник сельскохозяйственной организации.
Учитывается и то, что граждане, работающие в данных сельскохозяйственных предприятиях, вправе выйти (уволиться) со своей земельной долей.
В сельскохозяйственных организациях, которые являются собственниками земли, происходит своеобразное двойное действие правомочий земельного собственника:
В земельные отношения вмешивается и государство как собственник, поскольку часть земель, не закрепленная в общую собственность, является собственностью государства.
Таким образом, мы можем сказать, что сельскохозяйственные земли - это особо важные и особо ценные земли. Современные сельскохозяйственные коммерческие организации (акционерные общества, сельскохозяйственные кооперативы и другие хозяйства) образовались за счет земель своих предшественников - колхозов, совхозов в ходе их реорганизации. И именно они, в первую очередь, владеют землями сельскохозяйственного назначения, поделив свое имущество на земельные доли и имущественные паи между своими работниками. Так как существуют определенные различия между целостным земельным участком и земельной долей, то и следует отличать возможности распоряжения земельными участками от распоряжения земельными долями.
Тот из участников долевой собственности, которому выделяется доля, приобретает право собственности на выделенный участок, при этом он утрачивает право долевой собственности на измененный участок. Остальные участники продолжают пользоваться и владеть измененным участком.
Каждому из собственников долей придется самостоятельно озаботиться регистрацией права собственности на свой объект недвижимости. Разделить можно участок, принадлежащий одному лицу. Такой раздел имеет смысл, когда собственник намеревается как-либо распорядиться частью своей собственности (продать, подарить, завещать и т.д.). Произвести выдел в натуре можно тогда, когда у участка есть несколько собственников, чье право оформлено в виде общей долевой собственности, тогда для этого потребуется заключить специальное соглашение.
Следует отметить, что раздел и выдел земельного участка не всегда возможен. Важным условием раздела является требование о минимальной норме предоставления земельных участков соответствующего целевого назначения. Минимальные размеры земельных участков для ЛПХ (личного подсобного хозяйства) и ИЖС (индивидуального жилищного строительства) определяются соответствующими органами местного самоуправления. Минимальные размеры участков для крестьянских (фермерских) хозяйств, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства устанавливаются субъектами РФ. В настоящее время минимальный размер участка для ИЖС в городе Екатеринбурге составляет 400 квадратных метров (0,04 га).
Ввиду того, что обычно происходит разделение участка, на котором уже находятся объекты недвижимости, следует учитывать, что разделение участка будет невозможно при нахождении таких объектов в общей долевой собственности. Поэтому требование о разделе такого участка должно быть заявлено после раздела объекта недвижимости или совместно с таким требованием . Невозможность раздела в натуре объекта недвижимости будет влечь за собой невозможность раздела земельного участка. При этом раздел объекта недвижимости в натуре без раздела находящегося под ним земельного участка возможен, но чреват определенными проблемами.
В настоящее время - это довольно распространённая процедура. Но как показывает юридическая практика, далеко не каждый землевладелец может разделить принадлежащий ему участок между собственниками. Между тем, если не соблюсти все тонкости процедуры, раздел земли не имеет юридического основания и признаётся недействительным. Как происходит раздел участка, мы расскажем в этой статье.
Раздел земельного участка ещё 30 лет назад казался неосуществимым мероприятием. Во времена Советского Союза, каждому человеку полагалось 6 соток земли. При этом дачник мог только выращивать урожай на выделенной ему территории. Дарить, делить и тем более продавать участок, советские граждане не могли.
ВОПРОС: Мне и соседу принадлежит на праве общей долевой собственности жилой дом (по 1/2 доли каждому), в котором произведен выдел доли в натуре каждому из собственников. Также нам принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен жилой дом. Выдел доли земельного участка в натуре не производился, хотя между нами сложился определенный порядок пользования земельным участком. Можно ли произвести выдел земельного участка в натуре?
ОТВЕТ:
В силу п.1 ст.11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п.1 и п.2 ст.11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Из данных положений следует, что выдел доли земельного участка в натуре возможен по заявлению одного из участников долевой собственности. При этом, если остальные участники долевой собственности не подали заявление на выдел доли в натуре, то за ними сохраняется право общей долевой собственности на измененный земельный участок.
В силу п.3 ст.11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В отношении земельных участков в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования устанавливаются их предельные минимальные и максимальные размеры.
Для того, чтобы был произведен выдел земельного участка в натуре, вновь образованные земельные участки, сохраняя целевое назначение и разрешенное использование исходного земельного участка, также должны соответствовать предельным минимальным и максимальным размерам.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.35 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», в соответствии с п.3 ст.252 ГК РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
Статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
В п.28 ч.1 ст.26 Закона указано, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.
Из изложенного следует, что выдел доли земельного участка в натуре одним из собственников возможен только в том случае, если все, образуемые при выделе, земельные участки имеют площадь не менее предельных минимальных размеров.
Указанные предельные минимальные и максимальные размеры устанавливаются в зависимости от разрешенного использования земельного участка либо органами местного самоуправления, либо органами государственной власти субъекта РФ (п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, п. 1 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ, п. 8 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ).
Изложенная Вами ситуация является весьма распространенной. К сожалению, в Вашем вопросе не содержится всей необходимой информации. Например, о месте расположения земельного участка и вида его разрешенного использования (для садоводства, для личного подсобного хозяйства, для индивидуального жилищного строительства и т.п.). А это очень важно. Для лучшего понимания, постараюсь ответить на Ваш вопрос наиболее просто.
Отметим, что процедура выделения доли участка в натуре через суд возможна, только если на весь участок уже оформлено право долевой собственности. Если же раздел участка происходит в результате раздела имущества при расторжении брака или в процессе вступления в права наследования, то это будет являться имущественным спором, и его разрешение не приведет к натуральному выделению долей.
В качестве ответчиков будут выступать оставшиеся собственники долей в земельном участке. При этом вам потребуется обосновать необходимость выделения вашей доли в натуре и доказать, что это не приведет к ущемлению прав остальных владельцев участка.
Выдел земельного участка в счет земельной доли из состава земельного участка сельскохозяйственного назначения более детально урегулирован в ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Раздел земельного участка в натуре, согласно Земельному кодексу, означает, что ранее существовавший объект недвижимости с неким кадастровым номером прекращает свое существование, а вместо него возникают новые объекты (доли), обладающие своими собственными кадастровыми номерами. Каждому из собственников долей придется самостоятельно озаботиться регистрацией права собственности на свой объект недвижимости. Разделить можно участок, принадлежащий одному лицу. Такой раздел имеет смысл, когда собственник намеревается как-либо распорядиться частью своей собственности (продать, подарить, завещать и т.д.).
Произвести выдел в натуре можно тогда, когда у участка есть несколько собственников, чье право оформлено в виде общей долевой собственности, тогда для этого потребуется заключить специальное соглашение.
ЗК РФ, выдел доли возможен при наличии участка, находящегося в долевой собственности. Путем выдела можно образовать один или даже несколько участков. Исходный же участок претерпевает изменения в своих границах.
Тот из участников долевой собственности, которому выделяется доля, приобретает право собственности на выделенный участок, при этом он утрачивает право долевой собственности на измененный участок. Остальные участники продолжают пользоваться и владеть измененным участком. Здесь важно пояснить важный нюанс. Совместная собственность на земельный участок может быть:
Произвести выдел доли можно только тогда, когда речь идет именно о втором варианте – о коллективной долевой собственности.
Главная сложность заключается в том, что невозможно совместить раздел участка с разделением, скажем, дома. Можно разделить участок на определенные части, на части можно поделить дом, но при этом не получится выделить каждому долю, полностью свободную от прав соседей.
Выделение участка в счет земельных долей. О выявлении конституционно-правового смысла пункта 3 статьи 13 см.
Постановление Конституционного Суда РФ от 22.04.2014 N 12-П. 3.
Земельная доля - доля (пай) в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения выраженная в баллогектарах.
Современному российскому законодательству известны два вида права общей собственности: 1) долевая и 2) совместная.
Общая собственность с определением доли в праве собственности на общее имущество называется долевой собственностью, тогда как общая собственность без определения долей именуется совместной.
Принято говорить, что собственнику принадлежит "доля в праве собственности на объект недвижимого имущества". Для в праве собственности устанавливается в виде простой правильной дроби, например, 1/3, 23/100, 65/177...
Понятие земельной доли неразрывно связано с институтом общей долевой собственности. Но в то е время имеет ряд отличительных признаков:
входит в общую собственность на участок только с/х угодий;
получена в результате приватизации с/х угодий;
полученная физическим лицом, доля может принадлежать юридическому лицу, субъекту РФ или муниципальному району только после ее отчуждения физическим лицом (первоначальным собственником
размер земельной доли определяется не в виде простой правильной доли, а в гектарах или в баллогектарах .
Регистрация прав
собственности на земельные доли осуществлялась в основном на основании
Свидетельства образца 1993 г.
После вступления в силу Указа Президента РФ от
27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии
аграрной реформы в России" право участников долевой собственности получало
видимое подтверждение. В соответствии с п. 5 Указа "каждому члену коллектива
сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей
совместной или общей долевой собственности, выдается свидетельство на право
собственности на землю
по форме, утвержденной настоящим Указом, с указанием
площади земельной доли (пая) без выдела в натуре".
Массовая выдача этих желтых и розовых
Свидетельств гражданам происходила в 1994 - 1995 годах. Несмотря на наименование
документа, на самом деле Свидетельства образца 1993 года удостоверяли и
удостоверяют право гражданина не на землю, а на земельную долю, размер которой
указывался в гектарах или в баллогектарах.
В результате появились современные о государственной регистрации права собственности содержащие записи, подобные следующей "земельная доля площадью 502,6 га, или 47799 баллогектаров"
Баллогектар - это качественная характеристика земли, ее плодородия, и ценности для сельского хозяйства. Впервые, это понятие было упомянуто в письме Государственного комитета РСФСР по земельной реформе и поддержке крестьянских (фермерских) хозяйств от 10 января 1992 г. N 3-15/51 «О среднерайонной норме бесплатной передачи земли в собственность граждан». В нем была предложена методика исчисления, с помощью которой осуществлялось наделение разнородной по качеству землей сельхоз работников. Причем данное письмо носило не нормативный характер. По сути это письмо было инструкцией, на определенном этапе сельхоз реформы. В данное время эта методика не используется. И само понятие беллогектар не как не связано с земли. На размер беллогектар влияет опосредованно.
К примеру: плодородие земель везде разное: пашня - самая плодородная, а участок для выпаса скота - не очень. Предположим у вас есть Свидетельство о праве собственности на земельный участок с качеством в 100 баллогектар. Для пашни эти 100 баллогектар могут занять площадь в 100 кв.м, а в на болоте все 10000 кв.м...
К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных
Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ " " .Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе
завещать свою земельную долю,
внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности,
передать свою земельную долю в доверительное управление
продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Например:
сдать в аренду земельную дол нельзя. В аренду могут быть переданы участки земель сельскохозяйственного назначения, которые прошли государственный кадастровый учет, в том числе и земельные участки, находящиеся в долевой собственности (п. 1 ст. 9 ). То есть, сдать в аренду можно сформированный участок целиком, либо выделив его в счет причитающейся Вам доли, либо сдать в аренду весь земельный участок включающий 100% долей. см. Порядок сдачи в аренду земель сх. назначения.
залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. 7 ). Предметом залога может быть выделенный земельный участок, может быть даже доля в праве, но не земельная доля.
Из за сложности в выделении, и использовании земельных долей, сложилась ситуация с большим количеством земли которую не кто не обрабатывает и не использует. И государство с середины 2011 года, начало принимать самые жесткие действия по урегулированию данной ситуации. В ближайшее время все неиспользуемые земли будут переведены в Фонд невостребованных земель. И все кто заблаговременно не выделит свою землю и не получит свидетельство нормального образца, окажется не удел.
ВЫВОД. Чтобы стать полноправным собственником земли требуется выделение земельного участка в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков регулируются
2.218. Право на земельную долю может быть зарегистрировано на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок или его представителя, полномочия которого удостоверяются нотариально или уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления, а также на основании заявления лица, которое уполномочено общим собранием участников долевой собственности на земельный участок, в составе которого имеется данная земельная доля, и полномочия которого подтверждаются копией протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок или выпиской из этого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.
2.219. В случае государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в пункте 2.220. Административного регламента, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в пункте 2.221. Административного регламента. Представление этих документов не требуется, если право собственности лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации прав.
2.220. Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, являются документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.
