1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Богдан Друзин
если у меня есть дкп я считаюсь собственником или обязательно акт передачи
Татьяна Журавлева
Ответ на вопрос дан по телефону
Юрий Пелин
Здравствуйте Дарья. Приобрел автомобиль 01.08.12г на учет в ГАИ поставил 22.11.12г. Налоговая утверждает что право собственности наступило с 22.11.12г Хотя в ПТС написано Дата продажи 01.08.12г Так с какой даты правильно?
Ответ на вопрос дан по телефону
Никита Поздеев
Момент возникновения права собственности на авто. Между гражданами заключен договор купли-продажи авто 29.11.2009 полный расчет произведен 29.12.2009 и снят рег. учета. фактически авто не было передано покупателю по причине его аварийного состояния (без эвакуатора не вывезти), поэтому авто стоит пока у продавца- всё это обговорено в договоре купли-продажи. Пристав 12.01.2010 г. составляет опись и арестовывает авто как имущество принадлежащее продавцу, так как данный автомобиль стоял во дворе у должника,хотя по документам (договор ПТС)- которые в момент описи отсутвовали у должника- собственником авто уже является другой чел. Сейчас судья нихочет исклюать из описи данное имущество, по причине того, что оно не пставлено на учет- (знаю что это не верно пересмотрела практику ВАС)- может у кого есть практика верховного суда по аналогичному вопросу
Ставить на учет авто не обязательно!!! !Это право на недвижимость переходит с момента гос регистрации
Богдан Комягин
Нужно ли оплачивать комунальные?. Хочу приобрести квартиру. долг 2 тыс долларов (жэк и теплосеть) за два года. Хозяин квартиры умер два года назад, с тех пор за квартирц никто не платил, но вот сестра хозяина вступила в наследство через пол года и спустя полтора года хочет продать квартиру. Могу ли я каким либо образом не платить эти 2000 долларов?
Квартира не может быть должна, долг на наследниках, пусть их ищут.
Юлия Соболева
Купила комнату, позже выяснилось, что от старого собственника осталась задолженность.... Купила комнату, позже выяснилось, что от старого собственника осталась задолженность за отопление 2008-2010 года. Теплосети подали в суд, в судебном заседании я заявила о применении срока исковой давности, но судья утверждает что сроки исковой давности не применимы так как я купила комнату с задолженностью. В договоре купли-продажи прописано условие, что я несу расходы по содержанию недвижимого имущества начиная с момента государственной регистрации перехода права собственности. Правомерно ли судья отказывает в применении сроков исковой давности?? ? Что делать???
Юлия Александрова
Узкий проход в супермаркете, ребенок 8 месяцев схватил бутылку с полки и разбил(Украина)
Да...супермаркет застрахован от таких случаев.. Пояснение: Если Вы случайно, без умысла, повредили принадлежащий магазину товар, например, задели бутылку вина, стоящую на полке, и она разбилась, и это произошло до момента его оплаты, то...
Вера Кузнецова
Скажите, при покупке жилья, обязательно собственность сразу оформлять?
ГК РФ Статья 223. 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Вот и смотрите стоит ли Вам сразу оформлять это право.
1- Либо с момента подписания товарно транспортных накладных получателем.2- Либо с даты окончательного рассчета за посталяемый товар в случае если предусмотренна отсрока в платеже.А вообще все зависит от того как вы это поределите в договоре. но п. 1 оптимально, вы получили товар он Ваш.
Леонид Лучкай
порча груза. при перевозке компания-перевозчик испортила груз, оплата продавцу еще не была произведена. вопрос такой, кто должен требовать с нее ущерб? Продавец или я как покупатель? Оплачивать ли лицу у которого груз покупался или продавец должен требовать ущерб с перевозчика?
Ваш вопрос чертовски некорректен… Все зависит от того, каким образом заключен договор поставки или же купли-продажи, разновидностью которого является договор поставки. Прочитайте внимательно условия договора поставки, и, еще внимательнее, момент возникновения у покупателя права собственности на поставляемый товар. А также момент полного исполнения продавцом своих обязательств по договору. А, еще лучше – более конкретно и информативно задавайте свои вопросы, т. к. в Вашем вопросе начисто отсутствует информация, позволяющая дать квалифицированный ответ на Ваш вопрос… А гадать – увольте… Это дело экстрасенсов.
Галина Максимова
кто платит? на манекене очень низко висели бусы и рассматривая одежду нечаено зацепили бусы и они порвались. как быть?
Максим Тарахов
по договору поставки.. Мы по договору поставки поставили товар, договором предусмотренно что покупатель делает предоплату 50 % а остальныую сумму в течении 2 месяцев с момента поставки, но так и не платит, подали в суд на взыскание задолженности, но боимся что они обанкротятся, можем ли мы забрать сейчас этот товар который поставили? В договоре нет условий в какой момент наступает право собственности на товар.
Если в договоре не содержится условия о моменте возникновения у покупателя права собственности, то в соответствии со ст. 223 ГК право собственности на товар перешло к покупателю с момента передачи ему товара. Следовательно, забрать переданный покупателю товар товар, не расторгнув договора поставки, вы у покупателя не можете, так как не являетесь собственником этого товара. Однако право расторгнуть договор купли-продажи (поставки) и потребовать возрата товара продавец имеет право, если покупатель не производит очередного платежа за проданный ему в рассрочку товар (п. 2 ст. 489 ГК) . Таким образом, если покупатель в течение 2 месяцев не произвел вам оплату товара, то вы вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара при условии, что: - вашим договором не предусмотрено иное; - сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половину цены товара.
Ярослав Базулин
купила дачу в собственность и бумаги есть.а вот теперь.говорят надо приватизировать.кто знает подскажите.. собственность на землю тоже есть.
Собственность должна быть зарегистрирована. Если есть свидетельство о праве собственности на Ваше имя, тогда все в порядке! Ну а на землю надо тоже начинать процедуру оформления по приватизации.. . собирайте документы! Продавать будет легче. 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС ЧАСТЬ ПЕРВАЯ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (абзац введен Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ)
Елена Белова
Имею ли я право после подписания договора купли-продажи и оплаты, заехать на квартиру без согласия бывшей хозяйки кв-ры?
Екатерина Фролова
Имея всю сумму и подобрав вариант кв, за какой срок можно въехать в кв?
Американцы заставят страдать наш народ Обычно...
Клавдия Новикова
Акт приемки-передачи оборудования.
Олеся Волкова
С какого момента квартира считается моей собственностью?. Папы не стало в 2007г и у него была квартира, мы хотели вступить в наследство, но когда пришли к нотариусу в Восточном административном округе (ВАО) она сказала что нужно собрать док-ты, НО у нас не было правоустанавливающего док-та. Мы долго искали в архивах, в бти, в регистр. палате, но ничего нигде не было. Обратились в суд и выиграли его. И вот мы получить свидетельство о праве на собственность, по решению суда (вступило с силу 2011г), а само свиде-во выдано и зарегистрировано в 2012г.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст 8 ГК РФ) . ОДНАКО для наследников, в соответствии со ст. ст. 1114 и 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. То есть: срок нахождения в собственности У Вас начинает исчисляться с даты смерти отца, а не с даты Регистрации права в Росреестре, как в других сделках. Видимо именно это Вас интересовало. и в связи с возможностью продать квартиру без уплаты налога. Отсчитывайте 3 года с даты смерти,(у Вас уже намного больше) и продадите без него. Удачи!
Дарья?ковалёва
Могут ли унаследовать комнату дарителя родственники одаряемого если даритель и одаряемый умерли?
Денис Семенец
квартира была с долгами когда мы ее купили,теперь тсж отказывается нас принимать как собственников. законно ли это?. управляющая компания с нами не хочет заключать договор и пересчитать нам квартплату с момента покупки. они говорят что мы должны оплатить долг полностью за старых владельцев и не дают нам справки даже на суд.
Они правы, Вы купили квартиру, обременённую долгами. Если иное указано в договоре купли-продажи, то оплатите долги по квартире и подавайте в суд на продавцов. Это же Ваши проблемы, а не ТСЖ... А вот судья обяжет ТСЖ выдать все необходимые справки, принесут, как миленькие.
Клавдия Михайлова
Здрасьте!!! Помогите!!! Скажите, существуют ли сроки действия договоров купли-продажи..... ситуация такая: одна организация А собралась продать организации Б продукцию, они заключили договор (в нем прописаны пени за его невыполнение, но сроки до какого момента должно перейти право собственности не прописаны) . Дальше про этот договор все забыли и черз 10 лет они вновь заключают такой же договор, при чем в документах переход права собственности указывается по последнему договору... Действителен ли первый договор, существует ли у него сроки дейтвия? Может быть он является как бы лишь как бы намерением о продаже, ну типа: "да, хотел продать, но пердумал-забери пени и отстань.... ". Да, и еще тут в чем дело у организации А больше такого товара нет, и не будет (долго объяснять почему....) . Если можно дайте ссылки на статьи.... Заранее спасибо!!!
Договор действует до момента исполнения сторонами своих обязательств по нему надлежащим образом, т. е. продавцом обязанности по передаче товара, покупателем - его оплате, и сторонами - выполнении санкций. Статья 425. Действие договора 1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. 4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Сроки давности все равно прошли (3 года) . Если в тексте договора четко не указано, что стороны договорились в будущем заключить договор, по которому...то такой договор нельзя считать предварительным, это основной договор. Хотя момент перехода права собственности в договоре не определен, действует общее правило - в момент передачи товара (ст. 223, 458). Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 458. Момент исполнения обязанности продавца передать товар 1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент: вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; Если такого товара нет - возмещение убытков (хотя опять же сроки давности прошли) предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.
Борис Авдонов
Возможно ли произвести раздел квартиры или выделить из нее долю до получения свидетельства о праве на наследство?. И если не возможно, то какими нормами права это регулируется? Есть ли конкретные статьи?
Статья 209. Содержание права собственности ( ГК РФ)1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору ( ГК РФ)1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав (ФЗ О гос регистрации прав на недвижимое имущество)1. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.Таким образом Вам надо сначало получить свидетельство о государственной регистрации прав, а лишь затем совершать в отношении своей собственности любые действия.
Владимир Кузменков
О правилах магазина...
Если Вы случайно, без умысла, повредили принадлежащий магазину товар, например, задели бутылку вина, стоящую на полке, и она разбилась, и это произошло до момента его оплаты, то сотрудники магазина не вправе требовать у Вас оплаты...
Марина Федорова
Если слчайно разбит товар покупателем в супермаркете, должен он оплатить разбитую вещь???. Какие есть правила на эту тему или закон????
Несет магазин, если иное не предусмотрено договором. В данном случае, до оплаты товара в кассе, собственником является магазин.
Светлана Никитина
С какого момента возникает право собственности на автомобиль?
С того момента как ты стал собственником с записью в ПТС, т. к. только ПТС подтверждает твоё право собственности на ТС, а не ключи и ДКП. В момент подписания договора купли продажи. когда поставил подпись нового владельца--------- с момента...
Оксана Соболева
Есть договор купли-продажи товаров.. Среди товаров есть транформаторная станция (в рабочем состоянии). Чтобы администрация выделила землю под этот трансформатор-нужно признать право собственности на этот объект. Подскажите,достаточно ли логовора купли продажи и документа,подтверждающего оплату? Или нужны еще какие-то документы?
и акт приема - передачиСтатья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.(абзац введен Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ)
Олег Ворожейкин
Открытое акционерное общество..... Открытое акционерное общество «Троллейбусный завод» , созданное в результате приватизации троллейбусного завода имени Урицкого, обратилось в Арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании убытков, причиненных акционерному обществу в результате содержания последним объектов социальной сферы с марта 1997 года по апрель 1998 года.Материалами дела установлен следующее: а) решением Комитета по управлению имуществом 19.03.1997 г. Был утвержден план приватизации троллейбусного завода имени Урицкого, в пункте 8 раздела 1 которого указано, что объекты социально – культурного и коммунального – бытового назначения не включаются в уставный капитал акционерного общества, а подлежат передаче в муниципальную собственность;б) постановлением администрации муниципального образования от 27.03.98 No.928 объекты надлежало принять муниципальную собственность;в) 01.04.98 по акту, подписанному передающей и принимающей сторонами эти объекты были переданы обществом в муниципальную собственность;г) 01.09.98 г объекты были включены реестр муниципального имущества. С какого из указанных моментов муниципальной образование должно нести бремя содержания переданного ему имущества?
Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ , 1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.(в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.Следовательно, факт приема-передачи недвижимого имущества не является деюре возникновением права собственности. Право собственности возникает лишь после государственной регистрации права. Надо также иметь ввиду, что 90е годы были переходными для вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Он вводился в разное время в различных субъектах РФ. Возможно, что у Вас действовал старый порядок перехода права собственности - регистрация в БТИ.
Татьяна Белоусова
Если в магазине случайно зацепили телевизор и он упал и разбился что тогда???. Но покупать его не собирался, и вообще в магазин зашел просто посмотреть, что там есть, прецениться так сказать.
Официальная позиция Общества защиты прав потребителей: в Москве Если Вы случайно, без умысла, повредили принадлежащий магазину товар, например, задели бутылку вина, стоящую на полке, и она разбилась, и это произошло до момента его оплаты, то сотрудники магазина не вправе требовать у Вас оплаты ненамеренно испорченного товара. Порча принадлежащего магазину товара на его территории до момента оплаты является риском случайной гибели имущества или случайного его повреждения. По гражданскому праву, решение вопроса о том, на кого возлагаются возможные неблагоприятные последствия случайной гибели или случайной порчи отчуждаемых собственником вещей (убытки) , связано с определением момента перехода права собственности (права оперативного управления) . Риск случайной гибели или порчи отчуждаемых вещей переходит на приобретателя одновременно с возникновением у него права собственности, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, по общему правилу убытки (риск) в связи с гибелью или порчей вещей несет их собственник, но стороны могут установить в договоре иной порядок, например, что риск случайной гибели переходит на покупателя с момента уплаты ее стоимости. Риск случайной гибели имущества или случайного его повреждения, согласно ст. 211 Гражданского кодекса РФ , несет магазин, если иное не предусмотрено договором. В данном случае, до оплаты товара в кассе, собственником является магазин.PS После Нового года поветрие какое-то, все чего-то бьют -)))
Иван Селитринников
форма договора дарения
Простая письменная! Никакой
Текущая редакция ст. 223 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
1. По общему правилу, момент передачи вещи по гражданско-правовому договору является моментом приобретения права собственности. Исключение составляют случаи, которые предусмотрены законом или договором. Например, в договоре купли-продажи может быть предусмотрено, что право собственности на вещь возникает с момента внесения в полном объеме платы за такую вещь.
2. Если отчуждение имущества в соответствии с гражданско-правовым договором подлежит государственной регистрации, то право собственности на такое имущество возникает, соответственно, с момента такой государственной регистрации, в частности с момента внесения об имуществе записи в Единый государственный реестр прав.
Так, например, согласно ст. 15 КВВТ РФ право собственности на судно или часть судна возникает с момента государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре, Российском международном реестре судов или реестре маломерных судов. Право собственности на судно, строящееся на территории РФ, может быть приобретено с момента государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре или Российском международном реестре судов.
На практике довольно часто возникают вопросы относительно момента перехода права собственности на транспортные средства, а именно относительно необходимости их государственной регистрации. По этому поводу Челябинский областной суд сделал вывод о том, что поскольку транспортное средство по своей правовой природе относится к движимому имуществу, его отчуждение государственной регистрации не подлежит, момент возникновения права собственности на такую вещь возникает с момента ее передачи. Законом не установлено, что сделки, совершенные в отношении транспортных средств, подлежат обязательной государственной регистрации, и не устанавливается правило о том, что право собственности на это имущество возникает лишь после регистрации в органах ГИБДД. При этом государственная регистрация транспортных средств не является государственной регистрацией в том смысле, который в силу закона порождает право собственности.
Право собственности на имущество может также возникнуть и у добросовестного приобретателя, в том числе и на недвижимое имущество, но при условии государственной регистрации права собственности в этом случае. Исключение из этого правила составляют те случаи, когда собственник на основании вправе истребовать имущество у добросовестного приобретателя. Собственно, добросовестность приобретения имущества, по мнению судебных органов, является юридически значимым обстоятельством при разрешении спора об истребовании имущества собственником.
3. Судебная практика:
- апелляционное определение Челябинского областного суда от 29.07.2013 по делу N 11-7789/2013г.;
- апелляционное определение Нижегородского областного суда от 27.08.2013 по делу N 33-7168.
Если у вас остались вопросы по статье 223 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.
Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.
2. В случаях, когда отчуждение имущества
подлежит государственной регистрации,
право собственности у приобретателя
возникает с момента такой регистрации, если
иное не установлено законом.
Комментарий
к статье 223
1. В ст. 223 регулируется момент
возникновения права собственности у
приобретателя по договору, т.е. этой нормой
охватываются случаи производного
приобретения права собственности.
Возникновение права собственности
предполагает, как об этом уже говорилось
(комментарий к ст. 218 ГК), накопление
определенного юридического состава. В
хозяйственной жизни разные факты,
образующие юридический (фактический)
состав, могут возникать в разной
последовательности. В связи с этим
возникает вопрос: с каким именно фактом
увязывается возникновение права
собственности?
2. Можно предположить,
что возникновение права может быть
приурочено как к моменту соглашения об
отчуждении вещи, так и к моменту передачи
вещи или к иному моменту. Соответственно
выделяются система консенсуса (достижение
соглашения об отчуждении вещи), система
традиции (переход права собственности в
момент передачи: traditio (лат.) - передача),
система регистрации (переход права
собственности в момент регистрации).
Каждая из этих систем производного
возникновения права собственности имеет
свои преимущества. Например, система
консенсуса точно отвечает действительным
отношениям прежнего собственника
(отчуждателя) и приобретателя. Когда они
достигли соглашения, тогда и перешло право.
Недостаток этой системы состоит в том, что
третьи лица не могут точно определить, кто
именно является собственником, пока
состоявшийся переход каким-либо образом не
станет публичным. Вследствие этого
создается неопределенность в гражданском
обороте - его участники не могут достоверно
судить, кто является в данный момент
собственником товара и от кого зависит
юридическая судьба конкретной вещи.
Невозможно определиться и с реальной
кредитоспособностью того или иного лица.
Эти недостатки устраняются системой
традиции, которая увязывает фактическую
передачу вещи с переходом права
собственности. В рамках этой системы
действует презумпция: владелец полагается
собственником фактически принадлежащего
ему имущества. Однако система традиции не
всегда удобна, если отношения сторон
сопряжены с дополнительными условиями,
связанными со взаимными обязательствами по
поводу отчуждения вещи.
Наконец,
система регистрации устраняет всякую
неясность в вопросе юридической
принадлежности вещи, одновременно позволяя
установить любые дополнительные права и
обязательства сторон по поводу имущества.
Публичность регистрации позволяет
третьим лицам получить достаточную
информацию о кредитоспособности того или
иного лица, что положительно сказывается на
обеспеченности оборота.
Однако эта
система довольно дорога и не способствует
оперативности. Поэтому она применима лишь
для недвижимости и некоторых иных крупных
объектов.
Выбор той или иной системы
перехода права собственности определяется
рядом факторов: историческими,
экономическими, политическими и т.д.
3.
Действующий ГК придерживается системы
традиции, т.е. перехода права собственности
в момент приобретения вещи. Для объектов
недвижимости избрана система регистрации.
Такой выбор является достаточно
традиционным для отечественного
гражданского права.
Как уже
указывалось, любая система сопряжена с
определенными неудобствами. Поэтому из
принятого правила традиции допускаются
исключения - как соглашением сторон, так и
законом.
В то же время система
регистрации не допускает частных
исключений, так как в этом случае
разрушается сам принцип регистрации. Из
правила о том, что право собственности на
недвижимость переходит в момент
регистрации, исключения могут быть сделаны
только законом.
4. Система традиции
порождает проблему соотношения договора об
отчуждении вещи и передачи вещи. Если в
момент заключения договора не происходит
по общему правилу перехода права
собственности, то возникает вопрос о
зависимости передачи вещи от договора. На
почве системы традиции можно
сконструировать юридический механизм, в
котором передача отрывается от договора об
отчуждении вещи и переносит право
собственности даже независимо от
действительности самого договора. Такой
механизм называется механизмом
абстрактной традиции и имеет место,
например, в германском праве, широко
применяющем конструкцию так называемого
вещного договора, т.е. договора
исключительно о передаче собственности,
заключаемого в момент фактической передачи
вещи. Механизм абстрактной традиции
создает несомненные удобства в обороте,
поскольку не ставит действительность
передачи собственности в зависимость от
каких-то пороков в договоре об отчуждении
имущества.
ГК РФ придерживается иного
подхода, который можно назвать системой
каузальной традиции. Поскольку в ст. 218
договор об отчуждении вещи охарактеризован
как основание приобретения собственности
(кауза), именно договор определяет
действительность перехода права
собственности. И, хотя переход
собственности происходит в момент
фактической передачи вещи, эффект этой
передачи, т.е. перенос ею права
собственности, предопределяется договором.
Действительность передачи, стало быть,
ставится в зависимость от действительности
договора. Эта зависимость и есть проявление
каузальности традиции.
5. Частным
следствием каузальности традиции является
то, что отчуждатель должен быть
собственником не только в момент передачи
вещи (переноса собственности), что вполне
очевидно, но и в момент заключения договора,
если только самим договором не было прямо
обусловлено, что предметом соглашения об
отчуждении является вещь, которая будет
изготовлена или приобретена в будущем (п. 2
ст. 455 ГК). Иными словами, договор о продаже
или ином отчуждении находящейся в наличии
вещи, не принадлежащей продавцу
(отчуждателю) на праве собственности или
ином праве, позволяющем распорядиться ею,
является недействительным, при том что обе
стороны или хотя бы один приобретатель
добросовестно считали, что продавец
(отчуждатель) имеет правомочие на
отчуждение этой вещи. Это приводит к
ситуациям так называемых цепочек
недействительных сделок: если вещь
отчуждена лицом, не имеющим права на
отчуждение, или с иными пороками, влекущими
недействительность отчуждения, то все
последующие приобретатели не получают
права собственности.
Нужно особо
подчеркнуть, что если отчуждатель не
является собственником передаваемой вещи в
момент ее передачи или в иной момент,
который договором или законом указан как
момент перехода собственности, то
приобретатель в любом случае не может стать
собственником вещи независимо от
действительности договора об отчуждении
этой вещи.
Традиция должна быть
совершена собственником (отчуждателем) или
иным лицом по воле собственника
(отчуждателя). Если приобретатель вещи
добудет владение собственными действиями,
помимо воли отчуждателя, то такое
приобретение традицией не является и
создать право собственности приобретателю
не сможет. Такой приобретатель окажется
незаконным владельцем вещи. А право
собственности останется за прежним
собственником.
6. Стороны договора об
отчуждении вещи вправе отступить от
правила традиции, поскольку предметом
договора не является недвижимость или иное
имущество, подлежащее регистрации, и
указать иной момент в качестве момента
перехода права собственности. В частности,
продавец может сохранить за собой право
собственности на продаваемое имущество до
полной его оплаты покупателем. В этом
случае передача товара во владение
покупателя не создает у него права
собственности. Возможна и противоположная
ситуация: стороны могут договориться, что
имущество остается во владении продавца, но
его собственником является покупатель. Это
может иметь место, например, в том случае,
когда продавец не имеет возможности
хранения купленного товара и не намерен
пользоваться им, а приобретает имущество
исключительно с целью дальнейшей продажи. В
этом случае он может впоследствии дать
указание продавцу передать (отгрузить)
товар третьему лицу (подр. см. комментарий к
ст. ст. 312, 313 ГК).
7. Договором может быть
предусмотрено, что право собственности
переходит не в момент передачи вещи, а при
возникновении иного юридического факта
(оплаты и т.д.). Но нельзя исключить правило
традиции и при этом вовсе не указать, в
какой момент переходит право
собственности. Отсюда следует важное
правило, которое часто упускается из виду:
невозможно отступить от принципа традиции,
т.е. определить моментом перехода права
собственности не момент передачи, а иной
момент, если отчуждателем в принципе
утрачена фактическая возможность передачи
вещи. Это правило можно сформулировать так:
передача собственности возможна лишь
постольку, поскольку возможна передача
владения. Данное правило универсально и
действует и для отчуждения недвижимости.
Например, если собственник потерял
владение вещью вследствие утраты, хищения,
вероятной гибели, то он не вправе
прибегнуть к диспозитивному правилу ст. 223
ГК и оговорить, что право собственности
переходит, например, в момент соглашения
или в момент оплаты вещи даже в том случае,
когда приобретатель права согласен на
такое условие. При этом сам договор о
купле-продаже или ином отчуждении
утраченной вещи будет действительным,
поскольку стороны договорились об этом.
Невозможно будет только совершить передачу
вещного права, права собственности на
проданную вещь.
Передача права
собственности без владения возможна была
бы лишь путем уступки (цессии)
приобретателю вещного иска собственника к
незаконному владельцу вещи в порядке ст. 301
ГК. Однако ГК РФ не допускает цессии вещных
прав (ст. 382 ГК). Этот запрет не только
исключает передачу права собственности на
вещь, но и суброгацию соответствующих прав
страховщику (ст. 965 ГК), что, очевидно,
существенно сужает возможности по
преследованию страховщиком нарушителей
имущественных прав.
В то же время, если
вещь находится у третьих лиц по основаниям,
которые базируются на обязательственных
(личных) требованиях собственника (хранение
и т.п.), то собственник вправе либо дать
основанное на этом обязательственном
правоотношении указание этим лицам
(законным владельцам имущества) передать
вещь приобретателю в порядке ст. ст. 312, 313 ГК,
либо передать приобретателю
обязательственное право требования в
порядке ст. 382 ГК с тем, чтобы приобретатель
уже от своего имени истребовал имущество.
Моментом перехода права собственности,
если стороны не оговорят иного, будет тогда
момент поступления вещи во владение
приобретателя.
Стало быть, собственник
имеет возможность передать вещь, если он
сам владеет вещью либо вещью владеет иное
лицо - законный владелец, который обязан
собственнику передачей вещи.
8. Если не
оговорено иное, риск гибели вещи переходит
вместе с правом собственности на вещь (см.
комментарий к ст. 211). Однако если передача
вещи и переход права собственности не
совпадают во времени, стороны обычно
договариваются о переложении риска
случайной гибели или повреждения вещи на то
лицо, которое владеет вещью и имеет
возможность контролировать ее сохранность.
Но при этом, если владение вещью
осуществляется в интересах другой стороны,
на нее могут быть возложены издержки по
содержанию вещи.
9. Определенной
спецификой обладает передача имущества в
качестве вклада в уставный капитал вновь
создаваемого хозяйственного общества или
иного юридического лица. До регистрации
этого общества у него не может возникнуть
право собственности, так как нет самого
субъекта этого права. Поэтому моментом
возникновения права собственности на
полученное в качестве вклада в уставный
капитал имущество следует считать момент
регистрации соответствующего юридического
лица. Если же имущество подлежит
регистрации, то действует правило п. 2 ст. 223 -
право собственности юридического лица
возникает с момента такой регистрации.
10. Право сторон отступить от правила
традиции и определить момент перехода
права собственности иным образом позволяет
более гибко регулировать отношения сторон.
Прежде всего это позволяет получить
гарантии на случай неплатежеспособности и
несостоятельности покупателя. В этом
случае его кредиторы не смогут получить
права на имущество, поскольку оно еще не
принадлежит приобретателю. В то же время
особые условия договоров об отчуждении
имеют безусловное действие только для
сторон договора. В отношении третьих лиц, не
являющихся кредиторами, такие условия не
могут иметь абсолютного действия: даже если
приобретатель, получив владение, не стал
еще собственником и не вправе
распорядиться вещью, третье лицо,
совершившее сделку с приобретателем, может
не знать об этом и будет защищено против
требований собственника (отчуждателя)
возражением о доброй совести.
Особенно
слабым является действие особых условий
договора, отклоняющихся от правила
традиции, если товар передается в другую
страну, в которой действует иная правовая
система. Здесь может быть парализованной не
только защита от добросовестного
приобретателя, но и защита против
требований кредиторов. Характерным может
считаться такое дело.
Немецкий
продавец продал голландскому покупателю -
строительной компании - бетономешалку с
условием, что право собственности не
переходит до полной оплаты. Покупатель не
оплатил купленной машины, а после
объявления его несостоятельным
бетономешалка была реализована в пользу
кредитора - налогового органа, поскольку
голландское законодательство
предусматривало обращение взыскания на все
имущество, находящееся на строительной
площадке несостоятельного должника.
Судебный спор, возбужденный по иску
покупателя, был решен в пользу кредитора.
Продавец, посчитав, что нарушено его
право собственности, обратился в
Европейский суд по правам человека в
Страсбурге.
Суд, отказывая в иске,
отметил: "Обычно продавец и покупатель оба
обладают ограниченным правом на имущество
(limited property right), защищаемым ст. 1 Протокола N 1 к
Конвенции, но точный объем права,
имеющегося у каждой стороны, различается
соответственно применяемому праву. В
частности, от национального права зависит,
до какой степени удержание титула
защищается против требований кредиторов
покупателя" (Дело Gasus Dosier против
Нидерландов).
Что касается
"ограниченного права на имущество (или
собственность)" (limited property right) у обеих
сторон, то это - свидетельство более
широкого понимания собственности как
вообще имущественных прав (в некоторых
делах защита по ст. 1 Протокола дается
правам, которые можно рассматривать и как
неимущественные). На самом деле в каждый
момент времени только одно лицо является
собственником вещи; у другого имеются лишь
имущественные права, права требований к
другой стороне договора.
11. Если
предметом договора об отчуждении имущества
является имущество, подлежащее
регистрации, то стороны не вправе
определять иной момент перехода права
собственности, чем тот, который указан в
законе.
Определенные сложности
возникают при применении нормы ст. 2 Закона
о государственной регистрации прав на
недвижимость, говорящей о том, что
регистрации подлежат возникновение,
переход, прекращение права собственности.
Ведь если право собственности переходит в
момент регистрации, то до того оно перейти
не может, а значит, налицо некоторое
противоречие. На самом деле, как уже
отмечалось в комментарии к ст. 218 ГК, право
вообще не переходит. В этом смысле всякая
терминология, упоминающая переход права
собственности, как и иного права, является
неточной (заметим, что в ст. 153 ГК, дающей
определение сделки, переход права как
следствие сделки не указан) и может быть
оправдана лишь давней традицией и
практическими удобствами.
Нормы ст. ст.
218, 223, 224 говорят о возникновении права
собственности на основании тех или иных
юридических фактов, с которыми закон или
договор связывает возникновение права
собственности.
Предметом регистрации,
следовательно, является тот или иной
юридический состав, который в целом признан
законом или договором достаточным для
возникновения права собственности у
приобретателя. Важно подчеркнуть, что
регистрироваться должен именно
юридический факт. Необходимо отметить, что
для регистрации должен в любом случае
представляться договор об отчуждении или
иной документ о возникновении или переходе
прав, в то время как документы, отражающие
исполнение договора, в том числе содержащие
сведения о фактическом владении объектом
недвижимости, для регистрации не требуются
(ст. 17 Закона о государственной регистрации
прав на недвижимость). Следовательно,
данные государственной регистрации (ЕГРП)
подтверждают права собственности на
недвижимость, иные вещные права и
обременения, но не содержат достаточных
сведений о владении объектами
недвижимости.
12. Правила о регистрации
не отменяют прав сторон оговорить переход
права собственности выполнением
определенных условий, например совершением
передачи объекта, что обычно и совершается.
Передача недвижимого имущества отражается
в акте передачи имущества, представляемом
вместе с договором на регистрацию. Не
исключено в качестве условия перехода
собственности и условие об оплате
имущества, подлежащего регистрации. В таком
случае отказ продавца от регистрации
должен считаться правомерным, и суд должен
отказать в иске покупателю, если в договоре
прямо указано, что он не может быть передан
на регистрацию раньше, чем покупатель
выполнит свои обязательства.
Однако,
если такое условие не сформулировано, но
имеется иное условие о том, что договор
подлежит расторжению в случае отказа от
оплаты или несвоевременной оплаты
приобретенной недвижимости, договор может
быть зарегистрирован в порядке ст. 16 Закона
о государственной регистрации прав на
недвижимость, что не лишает продавца права
требовать в дальнейшем расторжения этого
договора в общем порядке.
Однако если
договор нотариально удостоверен, то после
этого ни одна из сторон не может более
выдвинуть возражений против его
регистрации и, следовательно, против
возникновения права собственности у
покупателя (ст. 16 Закона о государственной
регистрации прав на недвижимость).
13.
Следует отличать регистрацию прав
собственности от регистрации сделок с
недвижимостью, которая требуется не всегда.
Закон предусматривает обязательную
регистрацию сделок по продаже жилых
помещений (ст. 558 ГК), предприятий (ст. 560 ГК),
дарения недвижимости (ст. 574 ГК). В то же
время продажа зданий, сооружений,
помещений, не относящихся к числу жилых или
не являющихся предприятиями, не требует
регистрации.
Однако для того, чтобы у
приобретателя возникло право
собственности на приобретенную по такому
договору недвижимость, регистрация
обязательна. В этом случае наглядно
обнаруживается несовпадение
обязательственного и вещного эффекта
договора об отчуждении имущества. Если
договор об отчуждении недвижимости, не
требующий регистрации, облечен в
надлежащую форму единого письменного
документа, то он становится обязательным
для сторон и дает им соответствующие
требования. Например, покупатель вправе
требовать передачи ему объекта
недвижимости независимо от того,
зарегистрировано ли за ним право
собственности на этот объект. Заявляя такое
требование, покупатель выступает не как
собственник, а как сторона в договоре, как
кредитор. Поэтому ему и не нужно
обосновывать свое право собственности, а
достаточно опереться на действительный
договор. Действие договора и состоит в том,
что возникает требование о его
исполнении.
При этом и фактическая
передача недвижимого имущества в порядке
исполнения не влечет еще возникновения
права собственности у приобретателя. Для
этого требуется акт государственной
регистрации. До этого собственником
имущества остается продавец.
Эта
практически распространенная ситуация
стала предметом рассмотрения Пленума ВАС
РФ. В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25
февраля 1998 г. N 8 указано, что при разрешении
споров, связанных с возникновением и
прекращением права собственности на
недвижимость, арбитражным судам следует
исходить из того, что до государственной
регистрации перехода права собственности
покупатель по договору продажи
недвижимости, исполненному сторонами, не
вправе распоряжаться данным имуществом,
поскольку право собственности на это
имущество до момента государственной
регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после
передачи недвижимого имущества покупателю,
но до государственной регистрации перехода
права собственности продавец также не
вправе им распоряжаться, поскольку
указанное имущество служит предметом
исполненного продавцом обязательства,
возникшего из договора продажи, а
покупатель является его законным
владельцем. В случае заключения нового
договора об отчуждении ранее переданного
покупателю имущества продавец несет
ответственность за его неисполнение.
Из этого разъяснения следует, что продавец
не лишен юридической возможности
распорядиться имуществом и после его
передачи покупателю, поскольку продолжает
оставаться собственником недвижимости до
совершения акта регистрации права
собственности за покупателем. Однако
продавец не может передать проданного
имущества другому покупателю, так как оно
уже находится в законном владении первого
покупателя, у которого никак не может быть
истребовано. Таким образом, продавец несет
ответственность за неисполнение
заключенного договора в размере убытков,
причиненных тем, что купленная
недвижимость не передана покупателю. В то
же время вполне очевидно, что заключенный
им договор является действительным, так как
если бы он был ничтожным, то отпали бы
основания для ответственности за
причиненные неисполнением этого договора
убытки.
Предметом судебного спора
стало такое дело. На объекты недвижимости
был наложен службой судебных приставов
арест по требованию налоговых органов. ООО
"Комтекс" потребовало освобождения
недвижимого имущества от ареста, ссылаясь
на то, что это имущество было приобретено,
договор купли-продажи исполнен, хотя право
собственности и не было зарегистрировано
за покупателем. Президиум ВАС РФ,
пересматривая дело в порядке надзора,
указал, что истец, не являясь собственником
спорного имущества, не вправе требовать
освобождения его от ареста (Постановление
от 26 августа 2003 г. N 8501/03 // Вестник ВАС РФ. 2004. N
1. С. 58). Этот аргумент Президиума ВАС
следовало бы уточнить. Если покупатель,
ставший владельцем имущества, приобретает
статус законного владельца, то он, конечно,
имеет право требовать освобождения
имущества от ареста. Другое дело, что и
продавец, сохраняя право собственности,
сохраняет и право его отчуждения. А раз так,
то имущество может быть предметом
взыскания кредиторов. В этом смысле
наложение на него ареста правомерно. Но
арест означает и фактическое изъятие
имущества у покупателя, если оно находится
у него (с возможной последующей передачей
на хранение). Как можно судить из изложения
дела, вопрос об исполнении договора
купли-продажи, а тем самым и вопрос о
владении объектом недвижимости, являлся
спорным. Спора бы не возникло, если бы
пристав-исполнитель, производя арест
имущества, одновременно принял бы меры к
его фактическому изъятию.
14. Более
сложным оказался бы случай, когда было бы
зарегистрировано право собственности того
покупателя, который не получил
недвижимости во владение, тогда как
владельцем был бы другой покупатель. При
этом не имеет значения, какой из договоров
был заключен прежде другого, так как
продавец сохраняет возможность совершать
сделки по отчуждению имущества, пока
является собственником. В этом случае
применение общего правила: владелец имеет
преимущество перед другими покупателями,
имеющее силу, пока право собственности не
возникло ни у кого из покупателей, -
утрачивается. В то же время у приобретателя
нет и юридической возможности истребовать
имущество у другого покупателя, поскольку
тот является законным владельцем и не
отвечает по виндикационному иску,
действующему только против незаконных
владельцев (ст. 301 ГК). Если договор об
отчуждении имущества, совершенный без
передачи владения, не является
недействительным как мнимый или притворный
(ст. 170 ГК) или по иным основаниям, то
возникает ситуация несовпадения
собственности и владения, причем владелец
имеет основания для использования вещи и
право на защиту против третьих лиц (ст. 305
ГК), а собственник лишен иска из
неосновательного обогащения, который
возможен лишь против незаконного
владельца. В то же время собственник лишен и
возможности отчуждения вещи, так как не
может обеспечить передачи владения
покупателю. Поэтому, во всяком случае, такая
позиция не может передаваться иным лицам.
15. Заметной спецификой отличается
передача права имущества из федеральной
собственности в собственность субъектов
федерации, из государственной
собственности - в собственность
муниципальную. Здесь основанием передачи
является административный акт,
односторонний по своей природе. В силу
изданного акта соответствующие изменения
вносятся в ЕГРП, если речь идет о
недвижимости.
При совершении сделок с имуществом очень важно учитывать тот факт, что право собственности на недвижимость возникает, чаще всего, не в момент подписания договора. Для его оформления требуются некоторое время, а иногда и дополнительные затраты.
Приобретение недвижимости, несомненно, радостное и долгожданное событие, и способы возникновения права собственности не всегда кажутся важным моментом. Во многих ситуациях, к примеру, при продаже квартиры или дома, если объект находился во владении даже на 1 день менее, чем установлено в законодательстве, можно «попасть» на серьезные деньги, которые придется выплатить государству в виде подоходного налога.
Давайте разбираться подробнее с этим важным моментом. Пути появления новых объектов владения могут быть разными: передача по наследству, обмен, дарение, покупка, в том числе и с привлечением ипотеки.
Наиболее распространенный метод приобретения объектов недвижимого имущества ― это покупка. Это относится к квартирам, в том числе и в новостройках, и при участии долевого строительства, домам, земельным участкам. Изначально момент регистрации перехода права собственности появляется после оформления сделки.
Договор купли-продажи, регламентирующий переход прав обладания недвижимым имуществом, подлежит обязательной государственной регистрации. Полноправным владельцем приобретенной недвижимости гражданин может считаться уже после осуществления этой процедуры. Именно в этот момент он становится законным собственником.
Однако, право собственности на недвижимость возникает, в некоторой степени, и немного раньше. Уже на этапе подписания договора купли-продажи, а также акта о приемке-передаче объекта новоявленный владелец считается собственником и может вселиться в купленную квартиру или дом.
Но окончательные права на приобретенную частную собственность в виде недвижимости появляются после гос.регистрации. Основаниями приобретения права собственности у добросовестного приобретателя являются действующие документы.
С указанной в полученном свидетельстве даты позволяется распоряжаться объектом полностью по своему усмотрению: допускается дальнейшая продажа, обмен, внесение изменений и прочие операции.
Нередко приобретение квартиры или жилого дома сопровождается оформлением договора ипотеки. В это понятие входят действия по залогу недвижимости в замен на предоставление кредита, займа. Имущество, переданное заемщиком кредитору, в данном случае служит обеспечением ссуды. Заемщик передает кредитору права на недвижимость, фактически продолжая эксплуатировать объект.
Закон об ипотеке предусматривает, что имуществом залога все так же владеет залогодатель. Он же вправе и пользоваться им. При этом ухудшения каких-либо свойств объекта недвижимости происходить не должно. Собственник жилого помещения может извлекать дополнительные выгоды от объекта, если такое положение допускает действующий договор. Кроме того, сохраняется обязанность по текущему содержанию и несению необходимых расходов.
Ипотечное кредитование характеризуется не только как жилищное. Недвижимость в качестве залога может быть передана и при иных видах получения займов. А в виде залога выступают:
Закон допускает даже залог воздушных и морских судов, космических объектов, однако к повседневной жизни граждан это малоприменимо. 🙂
Итак, имеющееся право собственности дает основание для заключения ипотечного кредитования. Если же собственников оказывается несколько, то необходимо письменное согласие каждого из них. При этом любой может заложить свою долю в собственности без получения согласия других владельцев.
Несмотря на то, что ипотечное имущество принадлежит заемщику денежных средств, права его на этот объект несколько ограничены. Гражданин не может самостоятельно продать или обменять объект, не получив соответствующее разрешение залогодержателя. Ограничения полностью снимаются после погашения долговых обязательств.
Квартира или иное жилое помещение могут быть приобретены и иными путями. Частная собственность возникает и при . Наследники считаются полноправными владельцами имущества уже после открытия делопроизводства о наследовании. И здесь не имеет значение наличие фактической государственной регистрации прав.
В то же время, если у счастливого обладателя, скажем, доставшейся от бабушки квартиры по наследству возникает желание ее немедленно выгодно продать, потребуется все же совершить некоторые действия в регистрационной палате.
Реализовать имущество, первоначальное право собственности на которое не оформлено, не получится. Действующее законодательство требует изначально получить соответствующее свидетельство, подтверждающее владение. Гражданское право указывает на то, что имущество другим собственникам при отсутствии этого условия не переходит.
Если же недвижимость до наступления момента наследования не была зарегистрирована надлежащим образом, свое право собственности при наследовании возможно придется отстаивать в судебном порядке. В случае, когда предполагается наличие нескольких наследников, каждый из них может претендовать на регистрацию своей доли вне зависимости от иных лиц.
Моментом возникновения права собственности является внесение записи в гос.реестр. С этой даты наследники недвижимости вправе распоряжаться своими долями полностью по своему усмотрению.
В отличие от процедуры наследования, можно оформить и при жизни предыдущего владельца. Но и в этом случае банальной устной договоренности и передачи ключей от квартиры недостаточно.
Итоговым оформлением при подписании договора дарения и здесь будет государственная регистрация прав на полученную собственность.
Несмотря на то что процедура дарения по сути не предусматривает оплаты при передаче прав в пользу предыдущего хозяина, договор дарения все же заключают. В дальнейшем это поможет избежать сторонам имущественных споров и претензий со стороны других заинтересованных лиц. К примеру, родственники дарителя уже не смогут с легкостью оспорить факт совершившейся процедуры.
Особенно это затрагивает те случаи, когда объект дарения принадлежит одновременно нескольким лицам. Для законного оформления сделки требуется подтверждение каждого из них. Отсутствие этого условия не позволит получить свидетельство о регистрации права собственности. Соответственно, новый владелец не сможет поступать с подарком по своему усмотрению: продавать имущество, обменивать и прочее.
Многие граждане, владеющие не столь значительным имуществом, как жилое помещение, нередко пренебрегают необходимостью зафиксировать свои права на законных основаниях. Например, собственники гаражей не всегда имеют на руках подтверждающие документы на владение. И совершено напрасно.
Государственная регистрация не только помогает избежать непредвиденных ситуаций и вопросов со стороны органов власти, но и необходима при совершении операций с этим имуществом.
Права на незарегистрированный гараж могут быть оспорены при возникновении следующих ситуаций:
Выходом может стать решение зарегистрировать объект по всем правилам, собрав предварительно весь пакет документов. Но даже и при отсутствии такового возможно признание прав. Правда, для этого скорее всего придется обратиться в судебные инстанции.
Момент регистрации прав также наступает при внесении в реестр соответствующих записей. До этого времени все действия с гаражом могут быть признаны недействительными. Рекомендуется обратить внимание на этот нюанс и при желании приобрести гараж.
Срок регистрации права собственности на имеющееся имущество равен до 10 рабочих дней. При этом потребуется оплатить госпошлину. Ее размер зависит от статуса заявителя. Столько дней длится внесение данных в росреестр? Процедура приобретения жилья покупателем квартиры, иного жилого помещения, земли совпадает со сроком регистрации сделок, если иное не предусмотрено действующими законами.
Оформление приватизации, совершение сделки на переход права собственности по решению суда, регистрация объектов недвижимости в долевой, совместной и общей собственности подчиняются тем же условиям.
Сам срок действия свидетельства о государственной регистрации неограничен.
Возникновение права собственности означает получение собственником прав владения, пользования и распоряжения соответствующим имуществом, а также переход к нему обязанностей по содержанию этого имущества и риска его случайной гибели и повреждения.
Поэтому определение момента, когда возникает право собственности, необходимо для уяснения многих практически важных ситуаций и их правовых последствий. Этот вопрос решается по-разному в отношении недвижимого имущества, подлежащего регистрации, и движимого имущества, которое такой регистрации не требует.
1. Приобретение движимого имущества. Такое имущество не требует регистрации, и право собственности на него чаще всего возникает в трех следующих случаях: имущество создается в результате его изготовления (переработки), приобретается по договору или переходит в порядке наследования.
Момент возникновения права собственности при изготовлении (переработке) имущества в нормах ГК прямо не определяется. Надо считать, что в таких случаях право собственности возникает по завершении изготовления (переработки) соответствующего движимого имущества. Это отражается как в принятии созданного имущества во владение, так и в учете его в соответствующей документации, которая ведется юридическим лицом.
Приобретение собственности на движимое имущество по договору представляет правовую картину более сложную, поскольку возможны разные фактические ситуации. Общее правило ГК по этому вопросу таково: право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК). Таким образом, право собственности порождает не заключение договора об отчуждении вещи, а факт ее передачи другой стороне. Что следует понимать под такой передачей, ибо вещи могут передаваться покупателю по-разному?
Согласно п. 1 ст. 224 ГК передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Это означает, что во время доставки вещи приобретатель по общему правилу уже является ее собственником и, следовательно, может ею распоряжаться, однако несет риск повреждения и гибели доставляемого ему имущества.
Вручение вещи приобретателю может подтверждаться составлением специального акта сдачи-приемки, подписанного уполномоченными представителями обеих сторон, или распиской о получении вещи. При отгрузке вещи транспортом или отправлении ее через организации связи передача вещи подтверждается соответствующим документом, выдаваемым отправителю названными организациями.
Однако отчуждение вещи может производиться, как следует из п. 1 ст. 224 ГК, с обязательством ее доставки, когда вещь должна быть передана приобретателю в месте его нахождения или в другом указанном им месте. В этих случаях право собственности переходит к приобретателю только после фактической доставки вещи в названное место.
В современной практике в договорах купли-продажи для упрощенного определения прав и обязанностей сторон часто используются так называемые базисные условия, в том числе понятие франко (свободно). По общему правилу понятие франко обозначает только распределение между продавцом и покупателем расходов по транспортировке товаров, в большинстве случаев их принимает покупатель (они включаются в цену). Однако в зависимости от условий договора термин "франко" может иметь и более широкое значение и определять также момент перехода права собственности на продаваемое имущество.
Эти общие положения о моменте перехода права собственности по договору дополняются двумя практически важными правилами, содержащимися в пп.
2 и 3 ст. 224 ГК.
Во-первых, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находилась во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента, т.е. переход права собственности порождает факт заключения договора. В таких ситуациях данное правило целесообразно и практически удобно.
Во-вторых, к передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее. Таким документом может быть складское свидетельство, выдаваемое товарным складом, принявшим товар на хранение (ст. 912 ГК). Данное правило также целесообразно и облегчает движение товарных ценностей на рынке.
Момент возникновения права собственности при наследовании движимого имущества имеет особенности. В наследственном праве существует институт приобретения наследства (гл. 64 ГК) и установлены его способы, которые зависят от порядка наследования: по завещанию, в силу закона, приобретение имущества государством как выморочного. Эти вопросы решаются в соответствии с нормами наследственного права и будут рассматриваться в томе II Учебника.
2. Приобретение недвижимого имущества. В отношении момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, подлежащее регистрации, в ГК дается прямое указание: право собственности возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 и п. 2 ст. 223 ГК). Этому правилу корреспондирует столь же четкая норма п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, согласно которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в суде. Эти нормы действуют независимо от основания приобретения недвижимого имущества.
Из приведенного правила, как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, следует, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Однако и продавец также не вправе распоряжаться имуществом, поскольку оно - предмет договора продажи и покупатель является его законным владельцем.
Порядок и технику регистрации недвижимости подробно определяют нормы Закона о государственной регистрации прав на недвижимость и Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. В названном Законе определен также порядок исправления - по заявлению заинтересованных лиц - технических ошибок, допущенных при государственной регистрации собственности (ст. 21 Закона). Регистрацию воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, которые отнесены к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК), осуществляют специализированные регистрационные учреждения (реестры).
Некоторые виды движимого имущества требуют государственной регистрации, направленной на обеспечение их надлежащей и безопасной эксплуатации. Примером являются средства автотранспорта, проходящие обязательную регистрацию в органах автоинспекции. С такой регистрацией переход права собственности не связан, и приобретатель автотранспорта по договору становится его собственником по общим правилам, т.е. в момент передачи имущества (п. 1 ст. 223 ГК).
- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права -
