Участие в долевом строительстве - это вариант покупки жилья у застройщика на начальной стадии работ, когда цена квадратного метра в несколько раз ниже, чем в уже готовом доме.
Стоит отметить, что это наиболее рискованный способ приобретения квартир. Даже при условии, что застройщик работает в соответствии с действующим законодательством, защищающим дольщиков от потери вложенных средств и приобретаемого имущества, никто не защитит строительную компанию, например, от финансовых кризисов.
Для контроля и надзора за долевым строительством в Стройкомплексе Москвы создан Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест).
Благодаря работе Комплекса градостроительной политики и строительства правительство Москвы решило жилищные проблемы порядка 1076 обманутых дольщиков (на начало 2012 года их насчитывалось 2417). Было завершено строительство объектов, давно получивших статус долгостроев. Квартиры в этих домах ждали более двух тысяч участников долевого строительства. Однако стоит отметить, что далеко
В 70% случаев долевое участие в строительстве жилья связано с получением ипотечных кредитов. Ознакомьтесь- .
Посмотрите на культуру строительства- осмотрите новостройку. Она должна быть окружена забором, должен быть вывешен информационный щит, строители должны работать в форменной одежде.
Остается добавить, что "серые" схемы в строительстве существуют во множестве вариантов. Самой же большой гарантией от обмана со стороны проблемных застройщиков является договор долевого участия, прямо предложенный в законе 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Тем более, что появилась дополнительная гарантия в виде .
Он был принят в конце 2004 года, но до сих пор в него вносятся поправки, последние из которых вступают в действие с 1.10.2015 г.
Покупка квартиры в новостройке - это участие в строительстве собственного жилья, пусть и выражающееся только во внесении определенной суммы денег. Об этом заключается особый договор.
Его сторонами являются:
Договор всегда имеет письменную форму, это требование закона (). Заключать его, привлекая тем самым необходимые для строительства средства, застройщик может только если у него уже есть разрешение на возведение здания.
А это невозможно без получения права на землю и размещения проектной декларации. Именно эти документы стоит попросить предъявить продавца до подписания договора.
Соблюдения письменной формы недостаточно для того, чтобы соглашение считалось действительным. Участие в долевом строительстве подтверждается договора об этом ().
Только с момента внесения данных в соответствующий реестр возникают обязанности у сторон.
Регистрирующим органом является Росреестр, который действует на основании Закона о госрегистрации недвижимости. От дольщика потребуется только заявление и договор.
А вот застройщик должен будет в первый раз представить более солидный пакет документов:
В дальнейшем от него уже не потребуется каждый раз приносить эти сведения, достаточно сделать это единожды.
Письменный документ подписывается обеими сторонами.
Помимо собственно условий долевого строительства, указанных в законе, договор должен содержать реквизиты застройщика и паспортные данные покупателя.
Обязательны для включения следующие сведения:
Участие в долевом строительстве доступно не только для граждан, но и для юрлиц. Последние могут приобрести таким образом не только жилую недвижимость, но и коммерческую.
Для граждан также доступны не только квартиры, но и:
Закон устанавливает только одно ограничение: долевое строительство не применимо к производственным помещениям.
Но все же наибольшее распространение получило строительство именно многоквартирных домов. Такой способ покупки жилья рассматривается многими семьями как наиболее доступный.
Пусть новоселья придется подождать, порой несколько лет, но стоимость такой квартиры будет ниже, чем такой же по площади на вторичном рынке.
О том, что же является объектом договора: построенная в результате квартира или же действия сторон по ее возведению, ведутся споры между учеными-правоведами.
С точки зрения участника строительства, как, впрочем, и закона, таким объектом является квартира, в строительство которой вкладываются средства.
В договоре должно быть четкое указание на объект. Без этого условия договор недействителен. Но, поскольку дом еще не построен, то ни его номер, ни номера квартир, еще не известны.
Поэтому для конкретизации сведений будут использоваться:
Срок – это второе существенное условие, которое указывается в договоре. Квартиры должны быть переданы всем дольщикам в одно и то же время.
За нарушение срока для застройщика устанавливается ответственность в виде неустойки.
Впрочем, закон допускает возможность изменения срока окончания строительства.
Но о том, что передача жилья откладывается дольщики должны узнать не позднее чем за 2 месяца до предполагаемой даты окончания работ (ч. 3 ).
Об этом направляется письменное уведомление.
На построенное по договору жилье устанавливается гарантийный срок. Это третье условие, обязательное для долевого строительства. Гарантия должна составлять не менее 5 лет.
Впрочем, это не касается технологического оборудования, чей гарантийный срок составляет 3 года. Эти сроки прописываются в договоре ().
Если за это время были выявлены или же возникли какие-либо недостатки, то покупатель может воспользоваться своим правом и потребовать от застройщика:
Недобросовестный застройщик может включить в договор пункт о том, что не несет ответственность за выявленные недостатки.
Закон устанавливает ничтожность, то есть недействительность такого условия. В течение гарантийного срока застройщик отвечает за качество того, что он построил.
Пожалуй, самым важным для дольщика является условие о цене. Это та сумма, которую ему придется заплатить застройщику за строительство своей новой квартиры.
Цена складывается из двух составляющих:
Несмотря на то, что цена изначально указывается в договоре, в дальнейшем она может быть изменена. Но условие об этом должно быть включено в договор (п.2 ).
Одностороннее изменение (обычно увеличение) цены со стороны застройщика недопустимо, только по соглашению сторон.
Помимо самой суммы в договоре указывается в каком размере и порядке она будет вносится. Нет единого формата внесения платы.
Стороны могут определить удобные для себя условия и вписать их в соглашение. Впрочем, на практике условия оплаты долевого строительства устанавливает все же застройщик, а дольщики принимают их. Хотя возможен и индивидуальный подход.
Платеж может вносится как единовременно, так и периодически. При этом периоды могут исчисляться как неделями, так и годами.
Нет требований и к размеру вносимой суммы. Все определяется соглашением сторон.
Но за просрочку платежей устанавливается ответственность. Дольщик, допустивший нарушение, выплачивает пеню. Она вносится сверх установленной суммы в размере, определенном законом (ч. 6 ).
Грубые нарушения сроков могут привести к .
В определении, указанном в ч. 1 уже прописаны основные обязанности его участников.
Застройщик, как сторона соглашения, обязуется:
Участники-дольщики, согласно договору:
Помимо этого, застройщик имеет право расторгнуть договор, если дольщик не выполняет своих обязательств по оплате участия.
Но по сути, по отношению к другой стороне застройщик имеет больше обязанностей, чем прав. Это не случайно, ведь в данных отношениях он выступает как экономически более сильная сторона.
Среди его обязанностей есть и несение риска по гибели строящегося дома до передачи квартир в нем дольщикам.
Обязательства застройщика будут исполнены в момент подписания передаточного акта.
Участник строительства (дольщик) на получение в собственность жилья, которое отвечает всем требованиям:
Поскольку в данном ситуации он является потребителем работ и услуг, производимых застройщиком, его права защищаются и соответствующим законодательством.
