Офф, наверно:) Мне ваш пост напомнил визит в книжный магазин, где среди многочисленных шпаргалок к экзаменам лежала тонюсенькая книжечка хлипенькая, с гордым заголовком "Пособие по гражданскому праву, 2 и 3 часть":))))))
По существу не помогу, простите уж.
26.03.2005 21:12:42, Фугу
По 2 задачке я просто напишу свое решение, если кто-то увидит ошибку, буду рада.
Условие:
По вине арендатора, пожаром было уничтожено складское помещение. Арендодатель предъявил иск о возмещении следующих убытков:
1) суммы, на которую уменьшилась стоимость помещения в результате причиненных пожаром разрушений.
2) Арендной платы за время, в течение которого производится ремонт.
3)Стоимости ребмонта согласно смете строительной организации.
4)Суммы страхового возмещения, которое полоуил бы арендодатель, если бы арендатор выполнил принятую на себя обязанность по договору застраховать помещение в пользу арендодателя.
Какие суммы подлежат возмещению?
В данном случае, арендатор несет ответственность за:
А) невыполнение взятого на себя обязательства по страхованию имущества владельца помещения согласно ст. 393 ч 1 ГК РФ
Б) пожар, произошедший по его вине согласно ст. 1064 ГК РФ
По пункту А) согласно ст. 393 ч 2, ответчик обязан возместить вред в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ, т.е. размер возмещения убытков определяется ст. 15 ч 2 . В данном случае ущерб заключается в том, что истец не получил страховую сумму. Соответственно, ответчик должен компенсировать ту сумму, которую заплатила бы страховая компания (п. 4 искового заявления)
По пункту Б), т.к. договором подразумевалось страхование помещения, арендатор нес ответственность только частично, согласно ст. 1072 ГК РФ. Таким образом, ответчик должен компенсировать разницу между суммой страхового возмещения и фактическим размером ущерба.
Согласно ст. 1082 ГК РФ, фактический размер ущерба определяется ст.15 ч.2 ГК РФ.
В данном случае ущербом являются:
1. Расходы на восстановление помещения, которые несет истец (п.3 искового заявления)
2. Упущенная выгода – т.е. недополученная за время ремонта арендная плата (п.2 искового заявления)
Сумму, на которую уменьшилась стоимость помещения, (п.1 искового заявления) ущербом считать нельзя, т.к. ответчик намерен восстановить помещение, и реальных убытков в связи с потерей помещения в цене не несет.
Таким образом, ответчик обязан выплатить наибольшую из 2 сумм:
1. Сумма, определяемая п.4 искового требования.
2. Сумма, определяемая п.2 и 3 искового требования.
26.03.2005 18:49:57, Artemis
| 1 0 -1 0 |
Вариант 1:
Алексеев заключил с директором магазина договор хранения. Согласно ст. 889 ч.1, Алексеев был обязан забрать гарнитур в указанный срок. Так как он этого не сделал, согласно ст. 901 ч.3, директор магазина несет ответственность за причиненный Алексееву ущерб лишь в случае, если будет с его стороны доказан умысел. В этом случае директор должен будет возместить Алексееву ущерб полностью, т.е. вернуть розничную стоимость гарнитура. Однако доказать умысел в данном случае не представляется возможным,т.к. мебель забрал поставщик, действуя по закону. Согласно ст.996, вещи, поступившие к комиссионеру от комитента, являются собственностью последнего. В данном случае право собственности на гарнитур уже перешло к покупателю, но вряд ли директор магазина мог это доказать.
Однако, отдав гарнитур Алексеева поставщику, директор магазина был избавлен от необходимости отдавать поставщику деньги за продажу гарнитура. Т.е. фактически, директор магазина невольно продал гарнитур, принадлежащий Алексееву, по отпускной цене поставщика и получил доход, который пошел в зачет его долгов поставщику.
А это, согласно ст.1102, можно рассматривать как неосновательное обогащение за счет Алексеева. В этом случае он обязан вернуть Алексееву сумму, на которую обогатился согласно ст. 1107.
Т.е. должен отдать Алексееву отпускную цену гарнитура. Но при этом имеет право истребовать с Алексеева деньги за хранение гарнитура сверх установленного срока согласно ст.896 ч 4.
Таким образом, Алексеев может вернуть себе часть денег.
Вариант 2:
Поставщик забрал гарнитур Алексеева, не зная, что хозяином мебели является Алексеев (даже если директор магазина поставил поставщика в известность, поставщик не обязан верить ему на слово).
Таким образом, поставщик, хоть и действовавший в рамках закона, получил имущество, принадлежащее другому лицу. В этом случае, согласно ст. 238 ГК РФ, имущество может быть отчуждено собственником в течение 1 года с момента получения поставщиком гарнитура.
Следовательно, Алексеев может подать в суд иск об отчуждении своего имущества у поставщика и вероятнее всего этот иск выиграет, а поставщик может подать иск на директора магазина, не выплатившего стоимость гарнитура.
Арендодатель, передавая свое имущество, должен быть готов к его износу. Естественный износ, требующий косметического ремонта, выполняется за счет арендатора. Сложнее будет в случае повреждения арендованного имущества умышленно или нет – это не имеет значения.
Спорные вопросы могут возникнуть по следующим причинам:
Статья 211 ГК РФ указывает, что риск потери имущества в случае доказанной вины третьих лиц или форс-мажорных обстоятельствах лежит на собственнике. Исключением из правил выступает договор лизинга, в соответствии со статьей риск порчи или утраты арендованного имущества ложится на арендатора в момент передачи на правах аренды.
Подведем итог: риск, связанный с порчей арендованного имущества полностью лежит на арендодателе. Существуют иные обстоятельства, связанные с этими рисками.
Предположим, что пожар полностью или частично уничтожил арендованное помещение, а у арендатора была возможность предотвратить это. Если собственник в судебном порядке докажет, что порча арендованного имущества могла быть предотвращена арендатором, то арендодатель может потребовать . Причиной убытков становится не стихийное бедствие или неправомерное действие третьих лиц, а бездействие арендатора. Такая возможность прописана в статьях 15, 393 ГК РФ.
Исключить собственные потери арендатор может различными способами. Чаще всего соответствующие статьи прописываются в договоре аренды.
Вина третьих лиц должна быть доказана, даже в этом случае ответственность несет арендатор. Допустим, что пожар возник по вине работников, нанятых арендатором. Их вина доказана экспертизой, ответственность несет работодатель (пункт 1 статьи 1068 ГК РФ). Полностью возместить убытки обязан арендатор, но в соответствии с п.1 ст.1081 ГК РФ, он может потребовать компенсацию причиненного ущерба от виновного работника. Трудовое законодательство РФ (ст.238) материальная ответственность за ущерб, нанесенный работодателю или иным лицам, лежит на работнике. Размер нанесенного ущерба определяют на основании рыночной остаточной стоимости имущества (статья 246 ТК РФ).
Допустим, что арендатор квартиры сделал в ней ремонт или перепланировку без согласия хозяина. Можно ли это назвать Изменения, связанные с ремонтом, неотделимыми улучшениями имущества могут считаться повреждениями, если не одобрены владельцем. Даже наличие неприятного запаха, оставшегося после животных (они имеют такое жуткое свойство) можно считать убытками.
Страховой депозит, обычно в сумме месячной аренды берется по договору. Убытки, нанесенные сверх этой суммы, возмещаются арендатором по договору. Стоит посоветовать собственникам внимательно следить за состоянием имущества, поскольку договор действует только в течение записанного в нем срока.
Торговые центры иногда горят или закрываются по иным причинам. И что самое неприятное, происходит это всегда внезапно. Арендодатели не спешат возмещать ущерб, ссылаясь на буквы договора. И имеет смысл внести в документ необходимые слова и формулировки заранее.
Любой юрист, подписывая Договор аренды втайне надеется, что большая часть условий об ответственности, никогда не будет применена на практике. Зачастую - от осознания, что привлечение к ответственности реально виновного лица будет процессом сложным и тяжело реализуемым, в отдельных случаях – нереализуемым вовсе.
Тем не менее, к нашему великому сожалению, торговые центры имеют тенденцию гореть, заливаться, закрываться по иным причинам, наносить такими ситуациями не воздушный, а вполне себе реальный ущерб, в виде разрушенного ремонта, портящихся продуктов, просто испорченного товара, не говоря уже о потерянных днях торговли и, как следствие, потери прибыли.
Чаще всего, обсуждая договор, мы сталкиваемся с полным нежеланием арендодателей каким-либо образом принимать участие в закрытии рисков арендатора. И можно было бы принять такую позицию, если бы она была отзеркалена по ответственности арендатора. Но нет, в большей части случаев мы наблюдаем следующую ситуацию: арендодатель требует полного возмещения любого ущерба, нанесенного как арендатором, так и его подрядчиками торговому центру, но в отношении любого ущерба имуществу арендатора (и мы сейчас даже не пытаемся поднимать вопрос ущерба деловой репутации и неполученной прибыли) арендодателем занимается позиция покрытия всех рисков арендатора страховой компанией. При этом осознавая всю «тучность» института страхования, сам арендодатель им пользоваться не спешит.
Цитируя великих: «Может ли арендатор проконтролировать качество стройки и застраховать себя от таких ситуаций? Увы, не может. Может ли доказать вину арендодателя? Маловероятно».
Исходя из этой мысли, разумеется, что первичным (и наиболее легким способом решения возможной будущей проблемы) являются корректные договорные формулировки. Вообще в аренде – договор наше все. Удачные формулировки, позволяющие закрывать риски не возмещения материального ущерба, складываются из нескольких частей.
Первая и основная часть, это, разумеется вина. И даже не только сама вина, но и, так называемое, бремя доказывания этой самой вины. Однако кроме прямого исключения ответственности арендодателя, есть еще и «подводные камни» формулировок, которые могут стать препятствием к возмещению материального ущерба.
МЫ не пишем:
Если в здании торгового цента произошло чрезвычайное происшествие, то ни арендаторам, ни их юристам, ни инженерам не будет предоставлен доступ для обследования места происшествия, не будет предоставлено право участвовать при проведении экспертизы. И как итог арендатор получит документы, из которых будет следовать, что то или иное происшествие произошло по любым причинам, не связанным с действиями арендодателя.
Когда стороны попадут в суд, где арендатор получит право требовать проведения альтернативной, незаинтересованной экспертизы – результаты происшествия уже будут удалены и определить реальное виновное лицо в происшествии будет невозможно.
Как итог, любое происшествие, которое произошло не по вине арендатора, произошло по вине арендодателя. Если в происшествии нет прямой вины арендодателя, то есть неисполнение сопутствующих обязательств по содержанию торгового центра, что и стало причиной происшествия.
Отдельно нужно понимать, что наличие акта о происшествии, даже подписанное кровью генерального директора арендодателя – не является документом, подтверждающим ВИНУ арендодателя, данный документ, подтверждает только ФАКТ происшествия;
«Арендатор не вправе обращаться за возмещением ущерба к Арендодателю, если такой ущерб возник в результате наступления страхового случая, в соответствии с обязательствами Арендатора по страхованию».
Арендатор сам, и только сам, принимает решение о том, в каком порядке он будет требовать возмещения ущерба – с использованием страхового возмещения или посредством обращения к лицу, нанесшему ущерб. Даже если арендатор не исполнил свои обязательства по страхованию и весь его товар и имущество не застрахованы, то и это не может стать основанием для отказа от возмещения.
«Ответственность Арендодателя в любом случае не может превышать 2/3 месяцев базовой арендной платы».
Ответственность Арендодателя не должна быть ограничена ничем. Пресловутые аргументы о не согласовании сделки банком, при отсутствии ограничения ответственности в договоре уже не очень охотно принимаются арендаторами. А если и принимаются то только, отзеркаленными.
Ну и мы ОБЯЗАТЕЛЬНО включаем в Договор:
В свою очередь, в случае если такое происшествие стало следствием недосмотра Арендодателя, но реальная вина – других лиц, то арендодатель вправе, в порядке регресса, обратиться к виновному лицу, а арендатор сможет оперативно покрыть свой ущерб и вернуться к ведению коммерческой деятельности;
Договором должна быть предусмотрена процедура документального подтверждения размера ущерба: стоимости оборудования, товара, стоимость неотделимых улучшений.
Юрисконсульт по правовому сопровождению сделок с недвижимостью
Во-первых, для ТС (по сравнению с другим имуществом, которое можно взять или сдать в аренду) значительно выше риск того, что оно может быть повреждено или даже уничтожено в процессе эксплуатации.
Во-вторых, в процессе эксплуатации арендованного ТС вред может быть причинен третьим лицам.
Чтобы взыскать убытки с арендатора, арендодатель обязан доказать, что гибель или повреждение ТС произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечал в соответствии с законом или договором аренды. Если арендатор не отвечал за такие обстоятельства (например, возгорание ТС в случае попадания молнии), то нести ответственность он не будет (ст. 639 ГК РФ).
Обоснованные убытки могут возникнуть, например, при перевозке ТС, за которую отвечал арендатор. Например, если экскаватор был передислоцирован арендатором на другое место работ, а в процессе перемещения был выведен из строя и его дальнейшая эксплуатация без капитального ремонта стала невозможной, то в качестве реального ущерба арендодатель может потребовать от арендатора возместить ему стоимость поврежденных деталей, а в качестве упущенной выгоды - доходы, не полученные арендодателем в связи с простоем экскаватора (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12 октября 2011 г. по делу № А79-9077/2010).
Нередко аварии случаются по вине персонала арендодателя (экипажа) либо вследствие того, что арендодатель не обеспечил должным образом надлежащее состояние сданного в аренду ТС. Однако возможен и такой случай, когда арендодатель обращается к арендатору с требованием о возмещении убытков, считая, что авария произошла по вине арендатора. Например, когда арендатор отвечает за охрану ТС. В таких случаях арендатору необходимо доказать, что авария произошла по вине экипажа либо вследствие обстоятельств, за которые отвечал арендодатель.
Пример из практики: суд отказал арендодателю во взыскании убытков с арендатора, поскольку ответственность за безопасную эксплуатацию объекта нес арендодатель, кран не соответствовал требованиям промышленной безопасности, убытки являлись следствием действий работника арендодателя
Арендодатель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к арендатору о взыскании стоимости башенного крана.
Свое требование арендодатель обосновывал тем, что арендатор допустил крановщицу (работника арендодателя) к арендованному башенному крану в нерабочее время без согласования с ним, тем самым не обеспечил охрану крана. Впоследствии по вине крановщицы произошла авария - падение крана, и кран потерял товарную ценность.
Суд установил, что башенный кран не соответствовал требованиям промышленной безопасности, инструкции завода-изготовителя. Арендодатель не провел внеочередное техническое освидетельствование крана после установки сменного стрелового оборудования, не провел в установленные сроки экспертизу его промышленной безопасности, кран отработал нормативный срок службы. Кроме того, как установил суд, арендодатель не провел очередную аттестацию крановщицы, по вине которой упал кран.
Суд указал, что арендатор по условиям договора несет ответственность за сохранность крана, а ответственность за безопасную эксплуатацию крана несет арендодатель, независимо от того, когда произошла эта авария - в рабочее или нерабочее время. Кроме того, арендатор не уполномочен ограничивать доступ представителей арендодателя (экипажа), в том числе в нерабочее время.
Поэтому суд отказал арендодателю в иске, указав на то, что предъявленные к взысканию убытки являются главным образом следствием неисполнения арендодателем требований закона и условий договора, в том числе и следствием действий крановщика, являющегося работником арендодателя (постановление ФАС Поволжского округа от 26 октября 2011 г. по делу № А72-626/2011).
По договору аренды ТС с экипажем ответственность за вред, причиненный третьим лицам, несет арендодатель. Причем ответственность наступает в соответствии с правилами главы 59 Гражданского кодекса РФ «Обязательства вследствие причинения вреда» за вред, причиненный третьим лицам как самим арендованным транспортным средством, так и его механизмами, устройствами или оборудованием (ст. 640 ГК РФ).
Стороны не могут своим соглашением изменить это правило, так как оно императивно установлено в статье 640 Гражданского кодекса РФ. При этом арендодатель вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора (ст. 640 ГК РФ).
«При определении субъекта ответственности за вред, причиненный жизни или здоровью третьих лиц арендованным транспортным средством (его механизмами, устройствами, оборудованием), переданным во владение и пользование по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем, необходимо учитывать, что ответственность за вред несет арендодатель, который вправе в порядке регресса возместить за счет арендатора суммы, выплаченные третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора (статьи 632 и 640 ГК РФ). Если же транспортное средство было передано по договору аренды без предоставления услуг по управлению им и его технической эксплуатации, то причиненный вред подлежит возмещению самим арендатором (статьи 642 и 648 ГК РФ)» (п. 22 постановления Пленума Верховного суда РФ от 26 января 2010 г. № 1 «О применении судами гражданского законодательства, регулирующего отношения по обязательствам вследствие причинения вреда жизни или здоровью гражданина»).
Depositphotos.com/olly18
Вина арендодателя и отказ в убытках
На днях мы уже публиковали материал об обоюдной вине заказчика и подрядчика. Сегодня пришел черед делу о вине арендодателя и оценке возможности регулирования соглашением избираемых стороной способов защиты прав.
Итак. Постановление ФАС ЦО от 10.01.2014 по делу №А62-995/2013.
Фабула дела.
Орган местного самоуправления подает иск о взыскании долга по договору аренды в размере 600 тыс. рублей и убытков в размере 4,6 млн. рублей. Ответчик предъявил встречный иск о взыскании стоимости работ по капитальному ремонту здания в размере 1,2 млн. рублей.Решением суда первой инстанции в удовлетворении обоих исков отказано, кассация поддержала данный вывод.
Вывода суда.
1. В соответствии со ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Переданное по договору аренды имущество (здание) согласно отчету об оценке рыночной стоимости здания, переписке между арендатором и арендодателем, в силу своего конструктивного состояния не могло быть использовано для предоставления услуг без проведения реконструкции этого здания. Подобное является нарушением ст.611, 612 ГК РФ (кстати, в акте приема-передачи состояние объекта не отражено).
3. Поэтому у арендатора отсутствовала возможность использования арендованного имущества по назначению по вине арендодателя. Подобное позволяет не исполнять встречное обязательство по уплате арендной платы.
4. Отказ во взыскании убытков по первоначальному иску связан с необоснованным представлением сводного и локального сметного расчета, составленного на 05.08.2013, в то время как договор расторгнут по соглашению сторон на полтора года ранее.
5. Отказ во взыскании стоимости работ по встречному иску связан с тем, что заключенное соглашение о расторжении договора не содержало указание на какие-то дополнительные условия расторжения договора; соглашением не предусмотрено взыскание арендодателем с арендатора задолженности по арендной плате и убытков, а также взыскание арендатором с арендодателя затрат, понесенных им в связи с проведением капитального и текущего ремонта объекта.
Из вышеизложенного следует, что с момента подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды обязательства сторон, связанные с исполнением договора, прекращены.
Наши комментарии.
1. Хочешь быть счастливым, будь им. Арендатор представил доказательства, подтверждающие невозможность использования объекта по назначению. Активность позиции была вознаграждена. Вина арендодателя доказана.
2. Стоит ли говорить, что детальное описание объекта, целевого назначения позволят создать гарантию для арендатора от недобросовестного арендодателя, считающего что его обязательства по договору обусловлены только формальной передачей имущества?
3. Крайне странно, что суд признал де-факто возможность соглашением сторон ограничить право арендатора на взыскание стоимости работ по капитальному ремонту. По сути, они были вызваны неисполнением арендодателем своих обязательств по договору и могут быть расценены как неосновательное обогащение арендодателя в этой ситуации. Хоть подобное и укладывается в продолжение абсурда, о котором мы также говорили на днях, тем не менее, и странно, и неприятно. Сочувствую арендатору.
p.s. "Страх исчезает, когда вы начинаете делать то, что боитесь делать, вместо того, чтобы думать об этом". (с) Экхарт Толле.
Удачи!
Виталий Ветров
10 наиболее интересных материалов за последнее время:
