В этой статье мы постараемся затронуть все нюансы проведения сделки и оформления договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2019 году. Тем более что сейчас самый благоприятный момент для покупки нежилой недвижимости.
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в 2019 году одним из объектов кадастрового учета является «Помещение» с назначением «нежилое». В обиходе этот объект учета называется по-прежнему – нежилое помещение (НП).
Нежилое помещение – это объект недвижимости, состоящий на кадастровом учете и обладающий следующими признаками:
Нежилые помещения в зависимости от их использования можно разделить на несколько видов. Наиболее часто встречаемые:
Чтобы избежать ошибок при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2019 году, нужно последовательно совершить несколько шагов.
В контексте настоящей статьи физические лица – это граждане, не имеющие статуса «индивидуальный предприниматель».
Среди большого количества нежилых помещений на рынке недвижимости подобрать подходящее не так уж и просто. Руководствоваться необходимо здравым смыслом, ограничиваясь необходимыми параметрами и отметая ненужные.
Если самым важным из них является цена, ищите помещение на 7%-10% дороже, чем можете себе позволить. Торг — одна из важнейших церемоний. Скидку делают всегда, т.к. она чаще всего изначально включена в цену.
Нежилое помещение должно соответствовать цели, для которой оно приобретается.
Как только нежилое помещение подобрано, начинается первичная работа с продавцом. Она включает в себя:
Зачем смотреть на эти документы, если есть выписка, подтверждающая право собственности? Из этих документов можно понять, насколько велики шансы, что заключаемая сделка может быть оспорена. Свидетельство о праве на наследство – может неожиданно появиться «неучтенный» наследник.
Судебное решение — может быть оспорено судом высшей инстанции. Всего не предусмотришь. Поэтому чем больше лет прошло с получения продавцом правоустанавливающего документа, тем лучше.
Что делать, если таких документов нет, а помещение устраивает полностью? При заключении ДКП в простой письменной форме и без привлечения заемных средств совершить его ничего не помешает. Но надо понимать, что с момента государственной регистрации ответственность за несогласованную перепланировку будет нести новый собственник!
Для перехода к заключению ДКП стороны должны прояснить для себя следующие моменты.
Договор заключается в простой письменной форме, если собственник у НП только один и оно переходит в собственность одного человека. Подготовить такой документ стороны могут или сами, или воспользовавшись услугами риэлтора. Законную силу ДКП приобретает с момента подписания сторонами.
Если на стороне покупателя или собственника выступает более одного человека, такой договор заключается только в нотариальной форме. Его готовит и заверяет нотариус. Расценки у нотариуса недешевы, но их придется оплатить. Юридический статус договор приобретает после удостоверения его нотариусом.
В какой бы форме не заключался ДКП, он обязательно должен включать в себя важные разделы, без которых он может считаться незаключенным:
Стороны могут дополнить ДКП и другие пунктами.
До заключения ДКП стороны имеют право подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП), юридически закрепляющий намерения сторон. Если основной договор будет заключен без нотариуса и без заемных средств, ПДКП заключать не обязательно.
Почему все-таки рекомендуется его оформлять? Этот договор побуждает стороны исполнить свои намерения добровольно. При необходимости он поможет добиться этого в суде. И сторона, отказавшаяся от совершения сделки, понесет материальную ответственность.
Условия ПДКП такие же, как в основном договоре, кроме некоторых нюансов. В ПДКП стороны дополнительно указывают:
Порядок расчетов с продавцом законодательством не регламентируется. Поэтому стороны самостоятельно выбирают порядок расчетов, за исключением покупки НП за счет кредитных средств.
На практике расчеты с продавцом проводятся в следующем порядке: на первом этапе расчетов происходит передача аванса или задатка в счет приобретаемого НП под расписку продавца, второй (основной) этап расчетов, как правило, производится при подписании основного договора купли-продажи и тоже под расписку.
Чем отличается аванс от задатка? Для обычного человека ничем. Но с юридической точки зрения они имеют разные правовые последствия.
Аванс – это частичная предоплата. В случае отказа любой из сторон от совершения сделки аванс просто возвращается покупателю.
Задаток — оформляется с помощью договора о задатке. В случае отказа покупателя от совершения сделки задаток ему не возвращается. При отказе собственника НП – он возвращает покупателю двойную сумму задатка.
На получение аванса/задатка продавец обязательно дает расписку.
Наиболее часто используемые способы расчетов между сторонами:
При передаче НП обязательно составляется передаточный акт (ст. 556 ГК РФ). В нем проставляется дата передачи, основания для передачи (реквизиты ДКП), адрес и площадь передаваемого НП, кратко о состоянии НП (удовлетворительное-неудовлетворительное). И подписи: продавец сдал, а покупатель принял НП.
Перечень расходов сторон зависит от нескольких нюансов.
ДКП подписан, расчеты произведены. Теперь предстоит сдать документы на госрегистрацию перехода права собственности на НП к покупателю.
Для подачи документов надо дойти до многофункционального центра (МФЦ) или в отделение Росреестра, где будут приняты заявление сторон и необходимые для этого документы. Для регистрации перехода права нужны:
Также необходимо взять документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя и СНИЛСы.
Сроки госрегистрации: при подаче в МФЦ – 9 дней, в Росреестр -7 дней, по нотариально удостоверенной сделке – 5 и 3 дня соответственно.
Если все было сделано правильно, то покупатель станет полноценным собственником с даты регистрации, в подтверждение чего получит выписку из ЕГРН.
ДОГОВОР N. _____
купли-продажи нежилого помещения
г. ___________ «__"________ 200_ г.
____________________________________, далее именуем__ «Продавец»,
в лице _____________________________________, действующ__ на основании
_____________________, с одной стороны, и ___________________________,
именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице _________________________,
действующ___ на основании _________________________, с другой стороны,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Продавец передает в собственность Покупателю нежилое
помещение, расположенное по адресу: _________________________________,
представляющее собой отдельно стоящее одноэтажное здание общей
площадью _________ кв. м (далее — «помещение»), а Покупатель принимает
указанное помещение и обязуется уплатить за него согласованную
сторонами цену.
1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на
основании _______________ от «__"_________ 200_ г., что подтверждается
Свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое
имущество от «__"________ 200_ г., серия _____, N. ________, условный
номер __________, выданным __________________________, запись в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
N. ___________.
1.3. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора
помещение не продано, не является предметом залога, не обременено
правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
2. ЦЕНА ПОМЕЩЕНИЯ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1. По соглашению сторон договорная цена помещения (далее —
«цена помещения») составляет сумму ____ (____________________________)
рублей, в том числе НДС в размере ____ (_____________________________)
рублей.
2.2. Покупатель перечисляет сумму ____ (________________________)
рублей, в том числе __% НДС в размере _____ (________________) рублей,
в безналичной форме платежным поручением на расчетный счет Продавца
в течение ___________________________________.
3. ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЯ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ
РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
3.1. Продавец обязуется передать Покупателю помещение не позднее трех дней с момента
получения уполномоченным представителем Покупателя описи документов из
_______________________, которая подтверждает факт подачи документов на регистрацию
перехода права собственности на нежилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора.
В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ при передаче помещения стороны
составляют передаточный акт.
3.2. Право пользования, обязательства и расходы по содержанию и эксплуатации помещения
переходят с Продавца на Покупателя после подписания передаточного акта.
3.3. Переход права собственности на помещение от Продавца к Покупателю подлежит
обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация перехода права собственности на
помещение в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним на территории г. ________ осуществляется силами Продавца.
3.4. Расходы по государственной регистрации права собственности Покупателя на
помещение, предусмотренные действующим законодательством, в полном объеме несет
___________________.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств,
виновная сторона возмещает другой стороне причиненные убытки в полном объеме.
4.2. За просрочку передачи помещения Покупателю по передаточному акту Продавец
выплачивает Покупателю пеню из расчета ___% от суммы, составляющей цену помещения, за
каждый день просрочки передачи помещения. Для целей налогообложения пеня учитывается
только после фактической уплаты долга должником, признания долга либо после вступления в
законную силу решения суда.
4.3. В случае отказа Продавца от исполнения настоящего договора и (или) невыполнения
Продавцом обязательств по государственной регистрации перехода права собственности на
нежилое помещение от Продавца к Покупателю в учреждении юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по г. ________________ Продавец
обязуется возвратить Покупателю все выплаченные ранее Покупателем суммы, а также уплатить
штраф в размере _____________ рублей.
4.4. Во всех остальных случаях, когда государственная регистрация перехода права
собственности на нежилое помещение будет невозможна по причинам, независящим от
Покупателя, Продавец должен будет возвратить все выплаченные Покупателем суммы, а также
возместить Покупателю убытки в сумме ____ (_____________________) рублей.
4.5. Ответственность сторон, не предусмотренная настоящим договором, определяется в
соответствии с действующим законодательством РФ.
5. ИЗМЕНЕНИЕ УСЛОВИЙ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
5.1. Изменение условий договора осуществляется по взаимному согласию сторон,
оформляется в письменной форме, подписывается сторонами или их уполномоченными
представителями.
5.2. Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в случае
неисполнения в установленный срок Покупателем обязательства по оплате суммы, составляющей
цену помещения. В этом случае Продавец направляет письменное извещение Покупателю о
расторжении договора с требованием возместить все переданное по договору. Договор в
данном случае будет считаться расторгнутым с даты направления Продавцом указанного
извещения.
6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
6.1. Споры сторон по настоящему договору подлежат рассмотрению в Арбитражном суде г.
_________________.
7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его заключения и действует до момента
полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств.
7.2. Все приложения и дополнения к договору, подписанные сторонами, являются его
неотъемлемой частью.
7.3. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую
силу, один экземпляр предоставляется в учреждении юстиции по государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок по г. ____________, по экземпляру выдается Продавцу
и Покупателю.
8. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
Продавец: _______________________________________________________
Покупатель: _____________________________________________________
______________________________________________________________________
Продавец: Покупатель:
_________________(_____________) ________________(____________)
(М.П., подпись) (М.П., подпись)
С юридической точки зрения под договором купли-продажи строения понимается соглашение по отчуждению недвижимого имущества, заключенное сторонами письменно. Данное соглашение означает, что обе стороны (которыми являются покупатель и продавец) пришли к удовлетворяющему их интересы решению относительно предмета сделки, а также относительно цены, расчетов между ними и наложения ответственности в случаях нарушения положений договора.
Для заключения договора купли-продажи нежилого помещения законом установлена простая письменная форма, при этом на нем непременно должны содержаться подписи обеих сторон. Оформление договора у нотариуса обязательным не является.
В настоящее время нет единой формы для данного договора. Обязательно включите в документ следующие разделы:
В договор купли-продажи строения включите детальное описание самого помещения (его адрес, внутреннюю планировку, наличие оборудования, назначение и др.). Максимально точно определите предмет заключаемого договора, чтобы избежать разночтений.
Следующий важный аспект – цена, которая должна быть указана только в российских рублях.
Важно отметить, что цена является существенным условием, от наличия которого зависит действительность договора.
Из этого следует, что цена должна быть указана в договоре в обязательном порядке.
Если строение находится в совместной собственности, непременно получите согласие сособственников перед осуществлением сделки по купля-продажа, ведь без такого согласия сделку осуществлять нельзя.
От продавца требуется гарантия того, что он является собственником такого объекта недвижимости, который не арестован и не заложен, а также не подвергается, и не будет подвергаться притязаниям со стороны иных лиц.
В обязательном порядке приложите к договору следующие документы:
В соответствии со статьей 550 и пунктом 1 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным с момента подписания. Однако обязательно учтите, что:
Таким образом, можно сделать следующие важные выводы: во-первых, момент заключения договора - это момент его подписания продавцом и покупателем, а не дата осуществления его государственной регистрации.
Во-вторых, различают государственную регистрацию сделки и государственную регистрацию договора, данные операции имеют абсолютно разное содержание и значение.
Если государственная регистрация является обязательной для сделки, то юридическую силу данная сделка обретает лишь после осуществления процедуры регистрации (пункт 1 статьи 164 ГК РФ). Это означает, что право собственности на помещение возникнет у покупателя только после процедуры государственной регистрации перехода права. До этого момента он не сможет распоряжаться приобретенным по сделке имуществом, так как оно будет все еще являться собственностью продавца.
Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет. Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Гражданского кодекса РФ. Условие о предмете договора продажи нежилого помещения считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например: предметом договора является нежилое помещение, общей площадью 189,1 кв. м. (согласно тех. паспорту 261,1 кв. м.), расположенное по адресу: г. Казань, ул. Г. Тукая, д. 84, литер 1. В случае, если в договоре отсутствуют необходимые данные, - договор не считается заключенным.
Может ли быть предметом договора незавершенный объект строительства (в том числе здание (сооружение))? Ответ на этот вопрос можно найти в арбитражной практике. В информационном письме ВАС РФ Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998., - №1.-С. 33. говорится, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. И приводится такой пример:
«Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.
В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.
Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о праве на недвижимость" Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" // Собрании актов Президента и Правительства Российской Федерации. - 1993., - №50, - Ст. 4868. В настоящее время к таким отношениям применяется Федеральный закон РФ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон РФ от 2 января 2000 г. №28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 10 января 2000 г., - №2. - Ст. 149; Постановление правительства РФ от 11.01.01 №22 «Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России» // Собрание законодательства РФ. - 20 января 2001. - № 3. - Ст. 273. обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.
Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.
Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.
С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора» Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998., - №1.-С.63. .
Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи нежилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.
Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. В-третьих, в случаях когда цена недвижимости в договоре продажи здания (сооружения) установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена здания (сооружения) определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта нежилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи здания (сооружения) не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи здания (сооружения).
С передачей здания (сооружения) продавец обязан передать покупателю и весь пакет документов на нежилое помещение. В пакет этих документов может входить: план строения; справка БТИ, технический паспорт на здание и др.
При купли-продажи нежилых помещений зачастую могут возникнуть споры о имуществе оставшемся в здании после его продажи. Так, например, нередко фирма-продавец не успевает вывести все свое имущество из здания (сооружения) и собирается сделать это только после его продажи (что подразумевает его передачу покупателю). Однако покупатель, приняв здание по передаточному акту, заявляет свои права на оставленное имущество (например, на вмонтированные в стены здания сейфы). Возникает спор.
Поэтому в передаточном акте стороны могут оговорить и правовое положение имущества, оставляемого продавцом в здании после его продажи. Данная оговорка может включать и полную передачу всего имущества в собственность покупателю здания или же, наоборот, оговорка будет содержать обязанность продавца забрать имущество из здания в оговоренный срок.
В статье 556 ГК РФ закреплены последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества. В соответствии с этой статьей, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости не соответствующей условиям договора, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества, на товар соответствующий договору.
Следуя отечественной и мировой практике, Гражданским кодексом РФ установлены жесткие гарантии качества и не подлежащую ограничению ответственность продавца за нарушение требований к товарам. Безусловным является право покупателя на взыскание убытков, вызванных приобретением некачественного здания (сооружения). Наряду с этим любой покупатель может по своему выбору требовать либо уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков здания (сооружения), либо возмещения своих расходов по устранению таких недостатков (ст. 475 ГК РФ).
Требования, предъявляемые к качеству товара, должны быть предусмотрены договором купли-продажи. Продавец обязан передать покупателю товар (здание, сооружение, далее по тексту объект), качество которого соответствует договору.
Определенные проблемы с исполнением договора могут возникнуть в тех случаях, когда он не содержит условия о качестве. Решению этих проблем и исключению возможности передачи покупателю недоброкачественного объекта могут способствовать следующие положения ГК РФ.
При отсутствии в договоре условия о качестве продавец обязан передать покупателю объект, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения здания (сооружения), продавец обязан передать покупателю объект, пригодный для использования в этих целях.
Ответственность продавца за ненадлежащее качество товара во многом будет зависеть от того, есть ли договорная гарантия качества товара. По общему правилу (то есть при наличии законной гарантии) продавец отвечает за недостатки товаров, если покупатель докажет, что они появились до момента перехода риска случайной гибели или случайной порчи на покупателя либо по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, он отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после их передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром, а также действий третьих лиц или непреодолимой силы (ст. 476 ГК РФ).
Какими могут быть последствия нарушения продавцом условия договора о качестве товара?
Покупатель по своему выбору вправе потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товаров. Еще более жесткие последствия предусмотрены в отношении продавца, допустившего существенное нарушение требований к качеству товара (например, передачу покупателю некачественных товаров с неустранимыми недостатками). В этом случае покупатель наделен правом по своему выбору отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (ст. 475 ГК РФ).
Обязанность проверить качество реализуемых товаров может быть возложена на продавца (предварительный показ и т. п.). В этом случае продавец должен предоставить покупателю документы, подтверждающие осуществление им проверки качества передаваемого товара и ее результаты, например справка из БТИ о техническом состоянии здания (сооружения).
При наличии лишь законной гарантии на товары, то есть когда на эти товары не установлены гарантийный срок или срок годности, недостатки в товарах должны быть обнаружены покупателем в разумный срок (что зависит от свойств товара и его обычного использования), но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Правда, законом или договором может быть предусмотрен более длительный предельный срок для обнаружения недостатков в товаре.
Нормальный рынок предполагает обеспечение законом и договором не только прав покупателей, но и прав тех, кто должен получить деньги за свой товар. Четкое регулирование обязанностей покупателя принять и оплатить товар особенно существенно в условиях сегодняшних неплатежей.
Выполнение обязанности принять товар в сроки и порядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что покупатель должен совершить необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему здание (сооружение).
ГК РФ указывает, что покупатель обязан оплатить товар до или после его передачи продавцом в размере полной цены, если иное не установлено законодательством или договором либо не вытекает из существа обязательства. В случае неисполнения покупателем обязанности по оплате продавец получает право потребовать от него уплаты не только цены здания (сооружения), но и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Обязательство покупателя уплатить цену включает в себя также принятие им таких мер и соблюдение таких формальностей, которые могут требоваться в соответствии с договором или законодательством, чтобы сделать возможным осуществление платежа (открытие предусмотренного договором аккредитива, предоставление банковской гарантии и т. п.).
Покупатель обязан оплатить товар по цене, определенной договором или рассчитанной в порядке (способом), указанном в договоре, например, фиксированная сумма за квадратный метр). Как уже отмечалось выше - цена договора купли-продажи нежилых помещений - существенное условие договора.
Специально регулируются вопросы, связанные с предварительной оплатой товаров (ст. 487 КГ РФ). Если такой порядок расчетов установлен договором, но, несмотря на это покупатель не исполняет свою обязанность, продавец получает право отказаться от передачи объекта либо приостановить исполнение своих обязательств. В случае, когда продавец не исполняет обязательства по передаче предварительно оплаченного объекта покупателю, последний вправе потребовать от продавца не только передачи оплаченного объекта или возврата суммы предварительной оплаты, но и уплаты соответствующих процентов за пользование чужими денежными средствами.
Договором купли-продажи нежилого помещения может быть предусмотрено условие о продаже товара в кредит, то есть о том, что оплата товара осуществляется через определенное время после его передачи покупателю. В этой ситуации покупатель должен оплатить товар в срок, определенный договором. Если же условие о сроке оплаты объекта, проданного в кредит, в договоре отсутствует, покупатель должен произвести оплату в разумный срок после передачи здания (сооружения), а по его истечении - не позже чем в семидневный срок со дня предъявления продавцом требования об оплате переданного объекта (ст. 488 ГК РФ).
Невыполнение покупателем обязанности по оплате товара, проданного в кредит, в установленный срок дает продавцу право потребовать от него либо оплаты переданных товаров, либо его возврата. Кроме того, на сумму, подлежащую оплате за товары, начисляются проценты, предусмотренные ст. 395 ГК. Указанные проценты оплачиваются покупателем со дня, когда товар (здание, сооружение) должен был быть им оплачен, до дня фактической оплаты товара.
Особенностью договора купли-продажи товара в кредит является также то, что товары с момента передачи и до фактической их оплаты покупателем признаются находящимися в залоге у продавца. Следовательно, в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате этих товаров продавец может обратить на них взыскание преимущественно перед иными кредиторами.
Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрено условие об оплате товара в рассрочку. Специфика такого договора состоит в том, что его существенными условиями становятся условия не только условия о предмете и цене здания (сооружения) но и о порядке, сроках и размерах платежей.
Помимо тех прав, которыми наделяется продавец по всякому договору о продаже товара в кредит, при наличии в таком договоре условия об оплате в рассрочку в ситуации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за товар, продавец получает право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Это право не может быть реализовано продавцом только в том случае, если сумма внесенных покупателем платежей превышает половину цены товара.
В рамках этой главы представляется целесообразным проанализировать особенности купли-продажи нежилых помещений объектов государственной или муниципальной собственности.
Купля-продажа нежилых объектов государственной или муниципальной собственности в определенной мере лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен. Согласно Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента от 22 июля 1994 г. №1535, к таковым относятся:
1) физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего;
2) акционерные общества открытого типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи не менее 75 процентов их акций;
3) граждане-предприниматели и их объединения, а также преобразованные в акционерные общества бывшие государственные предприятия, доля государственной собственности в уставном капитале которых не превышает 25 %, в случае, если договор аренды объектов нежилого фонда был заключен ими на основании конкурса или аукциона;
4) бывшие арендные предприятия, которые имеют исключительное право на заключение аренды недвижимого имущества или приобретения его в собственность.
В отношении последнего субъекта установлена льгота, согласно которой наличие договора аренды объекта при оформлении его приватизации не обязательно.
Особый порядок приватизации установлен для объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры: помимо договора купли-продажи покупатель подписывает еще и Охранное обязательство, которое является неотъемлемой частью договора и содержит перечень обязательных и дополнительных мероприятий по обеспечению собственником сохранности памятника истории и культуры. Так, собственник обязан за свой счет проводить ремонтные и реставрационные работы, не допускать самовольной перестройки или переделки имущества. Нарушение собственником принятых обязательств по сохранению памятника истории и культуры влечет наложение на него штрафных санкций, а в случае повторного нарушения Охранного свидетельства договор купли-продажи может быть расторгнут в установленном законодательством порядке. Примечательно также то, что собственник несет уголовную ответственность за умышленное уничтожение памятника истории и культуры и причинение ему имущественного ущерба. Таким образом, это один из тех редких случаев, когда собственник в силу приобретения имущества в собственность становится обладателем не только вещного, но и обязательственного права.
Надо сказать несколько слов и о приобретении объектов нежилого фонда за пределами Российской Федерации. В последнее время в средствах массовой информации появились многочисленные рекламные объявления, призывающие приобретать здания, сооружения, находящиеся на территории иностранных государств. Рекламодатели в таких случаях, как правило, уверяют в законности подобных действий и обещают быстрое правовое оформление операции при ее полной конфиденциальности. Однако следует обратить внимание предприятий и граждан, рассматривающих возможность совершения указанных действий, на требования законодательства Российской Федерации в этой сфере, так в соответствии с п. 10 ст. 1 и п. 2 ст. 6 Закона РФ от 9 октября 1992 года "О валютном регулировании и валютном контроле" указанные операции относятся к операциям, связанным с движением капитала, и должны осуществляться в порядке, устанавливаемом Банком России. В целях ограничения вывоза капитала из страны Банком России установлен лицензионный порядок на совершение указанных операций. Такой же порядок определен Банком России на основании п. 2 ст. 5 указанного Закона и для открытия счетов в банках за пределами Российской Федерации российскими предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами (за исключением открытия последними счетов на период пребывания за границей).
Таким образом, все вышеуказанные операции являются законными только при наличии у российского предприятия или гражданина соответствующего разрешения (лицензии) Банка России. Информация об открытии в странах-членах Интерпола банковских счетов, движении по ним денежных средств, приобретении российскими гражданами и предприятиями недвижимости может быть получена правоохранительными органами путем направления международного следственного поручения в высшее юридическое ведомство любой из этих стран по дипломатическим каналам.
При совершении российскими предприятиями, учреждениями, организациями или гражданами указанных сделок или действий без лицензии Банка России такие сделки могут быть в установленном порядке признаны недействительными, а все полученное по таким сделкам или в результате подобных действий может быть изъято в доход государства на основании ст. 14 Закона РФ "О валютном регулировании и валютном контроле". Лица, осуществившие перевод капитала без лицензии Банка России, а также руководители предприятий, учреждений, организаций (независимо от формы собственности), оставившие средства в иностранной валюте на открытых без лицензии Банка России счетах за границей, могут быть также привлечены к уголовной ответственности на основании ст. 193 УК РФ Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 17 июня 1996 г., - №25. - Ст. 2954. .
продавец является арендатором земельного участка в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:1.1. По настоящему договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя строение (далее – «Строение»), находящееся на земельном участке, которым Продавец пользуется на праве аренды, а также передать право аренды на часть земельного участка (далее – «Участок») в сроки, предусмотренные в договоре, а Покупатель обязуется принять строение и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре, а также уплачивать арендную плату за пользование частью участка.
1.2. Строение и арендуемая часть земельного участка совместно далее именуются «Недвижимость».
1.3. План участка с расположенным на нем строением приводится в Приложении №1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
2.1. По настоящему договору Продавец с согласия собственника участка передает Покупателю права владения и пользования частью земельного участка, расположенного непосредственно под строением и рядом с ним, на условиях договора аренды № от «»2019 г., заключенного Продавцом с собственником участка .
2.2. Часть участка, передаваемая в аренду и расположенная непосредственно под строением и рядом с ним, отмечена на плане участка . Кадастровый номер – .
2.3. Общая площадь арендуемой части участка составляет .
2.4. По настоящему договору Продавец с согласия собственника участка передает также право безвозмездного пользования остальной частью участка в том объеме, в котором это необходимо для использования строения, а именно для прохода, проезда к строению, .
3.1. Строение представляет собой .
3.2. Площадь строения составляет .
3.3. Поэтажный план строения приводится в Приложении №2, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
3.4. Регистрационный номер строения .
3.5. Строение принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством от «»2019 года, выданным «»2019 года в ЕГРП за №.
3.6. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в пп. 1.1 - 1.2 недвижимое имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
3.7. Одновременно с недвижимостью передаются соответствующие документы: .
4.1. Продавец обязан :
4.1.1. Передать Покупателю строение в течение после заключения настоящего договора.
4.1.2. В течение срока, указанного в п.4.1.1, обеспечить государственную регистрацию настоящего договора, а также права собственности Покупателя на строение.
4.1.3. Передать Покупателю недвижимость свободной от любых прав третьих лиц, за исключением нижеперечисленных:
4.1.4. Обеспечить Покупателю беспрепятственное пользование участком в пределах, установленных настоящим договором, до истечения срока, предусмотренного п.4.1.1, и перезаключение договора аренды на тех же условиях на новый срок.
4.2. Покупатель обязан :
4.2.1. В течение срока, указанного в п.4.1.1, обеспечить государственную регистрацию настоящего договора, а также права собственности на строение.
4.2.2. Оплатить строение в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.
4.2.3. Выплачивать арендную плату за пользование участком в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.
4.3. Передача недвижимости Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.
