Определяет должностные обязанности и права управляющего домом (далее – управдом)
1.2. Управдом назначается на должность и освобождается от должности в порядке, установленном действующим трудовым законодательством, приказом председателя правления ТСЖ
1.3. Управдом относится к административно - управленческому составу
1.4. Квалификационными требования к претенденту на должность управдома являются: высшее техническое образование и опят работы не мене 1 года.
1.5. Основная обязанность управдома – обеспечение технической эксплуатации дома в соответствии с требованиями нормативных актов в области жилищно-коммунального хозяйства .
1.6. Управдом обязан знать:
- Нормативные документы в области жилищно-коммунального хозяйства.
- Правила внутреннего трудового распорядка ТСЖ;
- Правила и нормы охраны труда ; правила техники безопасности , санитарные нормы и правила, правила противопожарной безопасности и гражданской обороны .
- Проектную и техническую документацию дома, договорную документацию ТСЖ по вопросам технической эксплуатации и поставки коммунальных услуг .
1.7. Управдом по должности возглавляет службу эксплуатации ТСЖ, состоящую из электрика, сантехника, дворника, уборщика, диспетчера, консьержа и иных технических работников (далее – работники службы эксплуатации).
1.8. Управдом соблюдает сам и контролирует соблюдение работниками службы эксплуатации должностных обязанностей, правил внутреннего трудового распорядка, правил и норм охраны труда, санитарных норм, требований противопожарной безопасности, гражданской обороны.
1.9. Управдом выполняет сам и обеспечивает исполнение работниками службы эксплуатации распоряжений и поручений Правления ТСЖ и Председателя правления ТСЖ, генерального директора управляющей компании.
2. Должностные обязанности
Управдом обязан:
2.1. Ежедневно (за исключением выходных и праздничных дней) присутствовать на рабочем месте и осуществлять контроль за работой службы эксплуатации и надлежащим исполнением работниками своих должностных обязанностей.
2.2. Контролировать работоспособность, исправность и безопасность всего инженерного оборудования дома (систем тепло, водо, электроснабжения, лифтов, диспетчерской связи, систем освещения и видеонаблюдения, противопожарных систем)
2.3. Периодически, но не реже 1 раза в неделю производить осмотр общего имущества дома, для определения его технического состояния, степени износа, эффективности эксплуатации.
2.4. Осуществлять взаимодействие с уполномоченными представителями энергоснабжающих организаций и организаций-подрядчиков..
2.5. Осуществлять контроль за надлежащим исполнением энергоснабжающими организациями и организациями-подрядчиками их договорных обязательств перед ТСЖ и управляющей компанией, оперативно информировать технического и генерального директора управляющей компании о фактах ненадлежащего исполнения подрядчиками договорных обязательств.
2.6. Представлять интересы ТСЖ во взаимоотношениях с органами государственного управления и контроля (районная администрация, госпожнадзор, санитарный надзор, технологический надзор и пр.) по вопросам технического обслуживания дома, в пределах своей компетенции.
2.7. Принимать меры к устранению аварийных и внештатных ситуаций в доме (протечки, аварии, отключения оборудования), по требованию собственников составлять акты о таких ситуациях.
2.8. Периодически, но не реже 1 раза в месяц производить снятие и письменную фиксацию показаний общедомовых приборов учета эл/энергии, холодной воды, горячей воды и тепловой энергии (с привлечением соответствующих специалистов или работников коммунальных служб при необходимости), сообщать показания приборов в бухгалтерию ТСЖ и в бухгалтерии соответствующих энергоснабжающих организаций.
2.9. Обеспечивать своевременное информирование собственников об отключении (ограничении) подачи коммунальных и иных услуг путем размещения объявлений на информационных стендах в подъездах, а также контролировать наличие информации на стендах по установленному перечню.
2.10. Контролировать своевременный учет заявок собственников по вопросам технического обслуживания дома, и их своевременное исполнение работниками службы эксплуатации.
2.11. Контролировать надлежащее санитарное состояние и чистоту придомовой территории (включая парковку, детскую и контейнерную площадку), а также мест общего пользования (включая лестничные клетки, подвалы, чердаки, технические этажи и крыши).
2.12. Ежемесячно информировать председателя правления ТСЖ о текущих планах работы службы эксплуатации, отчитываться о результатах проделанной работы.
2.13. Обеспечить наличие и пополнение (при необходимости) технической документации дома (техпаспорта, схемы, планы, чертежи и пр.)
2.14. Проходить аттестацию и проверку профессиональных знаний в установленные законодательством сроки, постоянно повышать свою профессиональную квалификацию.
2.15. Не разглашать конфиденциальную информацию, ставшую известной управдому в связи с исполнением им должностных обязанностей (в т. ч. о финансовом состоянии ТСЖ и о персональных данных собственников дома)
2.16. При исполнении должностных обязанностей быть вежливым , корректно общаться с работниками ТСЖ и собственниками дома.
2.17. Исполнять иные обязанности, установленные действующим законодательством и трудовым договором .
3. Права
Управдом имеет право:
3.1. Представлять ТСЖ физическими и юридическими лицами по вопросам технического обслуживания и эксплуатации общего имущества дома.
3.2. Вносить предложения о наложении дисциплинарных взысканий на работников службы эксплуатации, а также об их поощрении.
3.3. Давать работникам службы эксплуатации указания, обязательные для исполнения.
3.4. Временно отстранять работников службы эксплуатации от работы, в случае грубого нарушения ими должностных обязанностей, правил внутреннего трудового распорядка, правил и норм охраны труда, санитарных норм, требований противопожарной безопасности.
3.5. Получать от правления ТСЖ информацию, необходимую для надлежащего исполнения управдомом своих обязанностей.
3.6. При исполнении должностных обязанностей использовать благоустроенное рабочее место, оргтехнику, оборудование, материалы и инвентарь, предоставленные ТСЖ соответствующие установленным требованиям.
3.7. На компенсацию расходов, понесенных управдомом при исполнении должностных обязанностей, в предварительно согласованном с управляющей компанией размере.
3.8. На вежливое и корректное обращение со стороны работников ТСЖ и собственников дома.
3.9. Управдом имеет иные права, установленные действующим законодательством и трудовым договором.
4. Ответственность
Управдом несет ответственность:
4.1 за проведение периодического контроля состояния конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства здания с целью выявления нарушений;
4.2. за непринятие решений по содержанию и эксплуатации здания;
Несет материальную ответственность за сохранность материальных средств, выданных ему в пользование или для проведения разовых работ (инструмент, инвентарь, материалы и др.).
5.1. Рабочее время управдома регламентируется трудовым законодательством и правилами внутреннего трудового распорядка.
Ознакомлен ________________________ ________________
"УТВЕРЖДАЮ"
Председатель правления ТСЖ "Ручьевское"
Козырев В.В.
ДОЛЖНОСТНАЯ ИНСТРУКЦИЯ
управляющего ТСЖ "Ручьевское"
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Настоящая должностная
инструкция определяет должностные обязанности и права управляющего домом
(далее - управляющий) ТСЖ "Ручьевское".
1.2. ТСЖ "Ручьевское" (далее - ТСЖ) - некоммерческая организация,
созданная для управления многоквартирным жилым домом по адресу:
Санкт-Петербург, пр. Науки, дом 28, корп. 3 (далее - дом).
1.3. Управляющий назначается на должность и освобождается от должности
в соответствии с действующим ТК РФ приказом Председателя правления ТСЖ.
1.4. Управляющий подчиняется непосредственно Председателю правления, а
во время его отсутствия - лицу, исполняющему его обязанности.
1.5. Основная обязанность управляющего - обеспечение технической эксплуатации
дома в соответствии с требованиями нормативных актов в области жилищно-коммунального
хозяйства.
1.6. Управляющий в своей работе обязан руководствоваться:
- Жилищным кодексом РФ;
- Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда;
- Методическими рекомендациями по управлению многоквартирным домом в С.-Петербурге;
- Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме;
- Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
- Правилами пользования жилыми помещениями;
- Правилами внутреннего трудового распорядка ТСЖ;
- Правилами и нормами охраны труда; правилами техники безопасности, санитарными
нормами и правилами, правилами противопожарной безопасности;
- Проектной и технической документацией дома;
- Договорной документацией ТСЖ по вопросам технической эксплуатации и
поставки коммунальных услуг.
1.7. Управляющий по должности возглавляет службу эксплуатации ТСЖ, состоящую
из электрика, сантехника, дворника, уборщика и иных технических работников
(далее - работники службы эксплуатации).
1.8. Управляющий соблюдает сам и контролирует соблюдение работниками службы
эксплуатации должностных обязанностей, правил внутреннего трудового распорядка,
правил и норм охраны труда, санитарных норм, требований противопожарной
безопасности.
1.9. Управляющий выполняет сам и обеспечивает исполнение работниками службы
эксплуатации распоряжений и поручений Председателя правления ТСЖ.
1.10. Оплата труда управляющего производится в соответствии со штатным
расписанием.
2. ДОЛЖНОСТНЫЕ ОБЯЗАННОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕГО
Управляющий обязан:
2.1. Ежедневно (за исключением выходных и праздничных дней) присутствовать
на рабочем месте и осуществлять контроль за работой службы эксплуатации
и надлежащим исполнением работниками своих должностных обязанностей.
2.2. Контролировать работоспособность, исправность и безопасность всего
инженерного оборудования дома (систем тепло-, водо-, газо-, электроснабжения,
лифтов, домофонов, диспетчерской связи, системы видеонаблюдения, противопожарной
системы).
2.3. Периодически, но не реже 1 раза в неделю, производить осмотр общего
имущества дома, в соответствии с действующими регламентами, для определения
его технического состояния, степени износа, эффективности эксплуатации.
2.4. Осуществлять взаимодействие с уполномоченными представителями ресурсоснабжающих
организаций и организаций-подрядчиков по вопросам надлежащего исполнения
ими своих договорных обязательств перед ТСЖ, обеспечить сопровождение
и доступ указанных лиц к инженерному оборудованию дома.
2.5. Осуществлять контроль за надлежащим исполнением ресурсоснабжающими
организациями и организациями-подрядчиками их договорных обязательств
перед ТСЖ, оперативно информировать правление ТСЖ о фактах ненадлежащего
исполнения ими договорных обязательств.
2.6. Представлять интересы ТСЖ во взаимоотношениях с органами государственного
управления и контроля (районная администрация, ГУЖА, КУГИ, СПХ, муниципальный
совет, госпожнадзор, санитарный надзор, технологический надзор и пр.)
по вопросам технического обслуживания дома, вести соответствующие переговоры
и переписку.
2.7. Принимать меры к устранению аварийных и внештатных ситуаций в доме
(протечки, аварии, отключения оборудования), по запросу собственников
составлять акты о таких ситуациях.
2.8. 1 раз в месяц производить снятие и письменную фиксацию показаний
общедомовых приборов учета эл./энергии, холодной воды, горячей воды и
тепловой энергии, сообщать показания приборов в правление ТСЖ и в бухгалтерии
соответствующих ресурсоснабжающих организаций.
2.9. Обеспечивать сохранность пломб общедомовых приборов учета.
2.10. Вести ежемесячный учет расхода воды, тепла, эл. энергии, количества
вывезенного мусора.
2.11. 1 раз в месяц составлять график вывоза мусора, а также заказывать
контейнер для вывоза крупногабаритного мусора по необходимости.
2.12. Обеспечивать своевременное информирование собственников об отключении
(ограничении) подачи коммунальных и иных услуг путем размещения объявлений
на информационных стендах в подъездах;
2.13. Обеспечивать наличие информации на стендах по установленному перечню.
2.14. Контролировать своевременный учет заявок собственников по вопросам
технического обслуживания дома, и их своевременное исполнение работниками
службы эксплуатации.
2.15. Контролировать надлежащее санитарное состояние и чистоту придомовой
территории (включая сквер, детскую и контейнерную площадку), а также мест
общего пользования (включая лестничные клетки, подвалы, чердаки, технические
этажи и крыши).
2.16. Не допускать проникновение посторонних лиц в теплоцентр, узел учета,
главный электрощит, на кровлю здания.
2.17. Закупать необходимое оборудование, оргтехнику, расходные материалы,
инвентарь для обеспечения работы правления ТСЖ и службы эксплуатации;
2.18. Ежемесячно информировать правление ТСЖ о текущих планах работы службы
эксплуатации, отчитываться перед правлением о результатах проделанной
работы.
2.19. Обеспечить наличие и пополнение (при необходимости) технической
документации дома (техпаспорта, схемы, планы, чертежи и пр.), вести журнал
учета материальных ценностей.
2.20. Поддерживать и своевременно обновлять базу собственников квартир
в доме.
2.21. Проходить аттестацию и проверку профессиональных знаний в установленные
законодательством сроки, постоянно повышать свою профессиональную квалификацию.
2.22. Не разглашать конфиденциальную информацию, ставшую известной в связи
с исполнением должностных обязанностей (в т.ч. о персональных данных собственников
дома)
2.23. При исполнении должностных обязанностей быть вежливым, корректно
общаться с работниками ТСЖ и собственниками дома.
2.24. Исполнять иные обязанности, установленные действующим законодательством
и трудовым договором.
3. ПРАВА УПРАВЛЯЮЩЕГО
Управляющий имеет
право:
3.1. Вносить предложения в правление ТСЖ о наложении дисциплинарных взысканий
на работников службы эксплуатации, а также об их поощрении.
3.2. Давать работникам службы эксплуатации указания, обязательные для
исполнения.
3.3. Временно отстранять работников службы эксплуатации от работы, в случае
грубого нарушения ими должностных обязанностей, правил внутреннего трудового
распорядка, правил и норм охраны труда, санитарных норм, требований противопожарной
безопасности.
3.4. Получать от правления ТСЖ информацию, необходимую для надлежащего
исполнения управляющим своих обязанностей.
3.5. При исполнении должностных обязанностей использовать благоустроенное
рабочее место, оргтехнику, оборудование, материалы, спецодежду и инвентарь,
предоставленные ТСЖ и соответствующие установленным требованиям.
3.6. На компенсацию расходов, понесенных при исполнении должностных обязанностей,
в предварительно согласованном с правлением ТСЖ размере.
3.7. На вежливое и корректное обращение со стороны работников ТСЖ и собственников
дома.
3.8. Управляющий имеет иные права, установленные действующим законодательством
и трудовым договором.
С инструкцией ознакомлен:
____________ __________________________
подпись Ф.И.О.
"______" __________________ 20__ г.
Должен быть хозяин. Но что делать, если вы являетесь владельцем большого , в котором хлопотать по хозяйству у вас просто не хватает ни сил, ни времени? Хорошим решение в данной ситуации станет принятие на работу управляющего , который поможет сделать жизнь всех обитателей дома более комфортной, безопасной и уютной.
Управляющий – это квалифицированный наемный работник, который имеет опыт ведения хозяйства в крупных и средних загородных владениях. Профессия управляющего загородным домом очень ответственная и серьезная, и, как правило, эту должность занимают исключительно мужчины. Что касается женщин, то их обычно нанимают в качестве экономок – эта должность несколько похожа на управдома, но имеет более узкую специализацию и ярко выраженный экономический уклон.
Управляющий загородным домом обладает умениями и знаниями, которые необходимы для поддержания дома, прилегающей к нему территории и сопутствующих строений (баня, бассейн, спортивный зал и т.д.) в чистоте и порядке. Управляющий домом разбирается в работе систем безопасности, автономных тепловых и электрических систем, а также умеет пользоваться техникой, которая необходима для обслуживания строений и приусадебного . Управдом составляет комплексную отчетность о проделанной работе и предоставляет ее хозяину по первому требованию, а также рассчитывает смету необходимых работ и расходов на будущее.
Обязанности управляющего варьируются в зависимости от тех задач, которые ставит перед ним работодатель. В частности управдом контролирует работу персонала низшего звена (садовника, повара, кондитера, горничной, няни) и ведет отчетную документацию (закупка продуктов, оплата счетов, расчет и выдача зарплаты рабочему персоналу и т.п.). Другими словами управляющий домом осуществляет самый настоящий бухгалтерский учет с ведением первичной документации и составлением финансовой отчетности: приходные и расходные документы, чеки, ведомости, остатки продуктов, запасов, материалов, топлива, сметная документация и т.д.
Управляющий загородным отвечает за обслуживание систем жизнеобеспечения дома, электросети, котельной, камина и сантехнического оборудования. Он обеспечивает проведение комплексных мероприятий, направленных на улучшение пожарной и охранной безопасности, а также сохранности материальных ценностей. Помимо этого управляющий домом контролирует и координирует работу ремонтно-строительных бригад и сервисных служб.
Управляющий следит за тем, чтобы автомобили, автотранспортные стоянки и парковочные площадки содержались в чистоте. Можно договориться, что в некоторых случаях управдом на определенных условиях будет оказывать услуги водителя. Также управляющий может подготавливать дом к празднику, официальному приему, неформальной вечеринке или какому-либо другому мероприятию.
Таким образом, управляющий загородным домом поддерживает в полном порядке и готовности к приезду хозяев вверенные ему владения, контролирует работу других наемных работников, проводит плановые регламентные и профилактические мероприятия, а при необходимости вызывает аварийные, коммунальные и ремонтные службы.
Найти хорошего управляющего загородным не так просто, как это может показаться на первый взгляд. Дело в том, что эта профессия требует от соискателя большого количества умений и навыков, обширных профессиональных знаний в различных областях ( , техника, земледелие, бухгалтерия), но самое главное – порядочности и ответственности. Безусловно, сегодня в просторах интернета вы можете найти массу кандидатур, претендующих на должность управляющего загородным домом, и, возможно, именно здесь вы найдете человека, который станет вам в будущем надежным помощником. Однако во избежание казусов специалисты рекомендуют обращаться в специализированные кадровые агентства, которые занимаются подбором такого рода специалистов и имеют в своих базах данных надежных и проверенных кандидатов.
Если же вы все-таки решили найти управляющего загородным домом
самостоятельно, то перед тем, как принять человека на работу, тщательно изучите его рекомендации с предыдущих мест работы и по возможности постарайтесь проверить его профессиональные навыки. Например, попросите претендента помочь вам осуществить какой-нибудь мелкий ремонт либо спросите совета по поводу чистки бассейна или стрижки газона. Здесь очень важно понимать, что от умений и навыков управляющего будет зависеть не только качество выполняемой работы и внешнее состояние загородного дома, но и ваше внутренне спокойствие.
В стране не так много председателей товариществ жилья, которые коренным образом изменили ситуацию в многоквартирном доме. Такие примеры - единичны. В прошлом году на всю Россию стал известен председатель ТСЖ из Нижнего Новгорода Михаил Швыганов. Мужчина за 10 лет у власти в товариществе собственников жилья превратил типовую девятиэтажку в современный экономичный дом.
Швыганова, как обычного жильца, возмущало, что управляющая компания постоянно собирает деньги с жильцов на текущий ремонт - белили, красили, заделывали дыры, но это не давало результата. Каждый год происходило одно и то же. Затем жильцы организовали ТСЖ и выбрали Швыганова председателем. Мужчина решил, чем из года в год делать мелкий ремонт за огромные деньги, лучше один раз навести порядок и 50 лет к этому не возвращаться.
В доме заменили трубы, общедомовые и индивидуальные счётчики, консьержку заместили видеонаблюдением. В подъезде вкрутили светодиодные лампочки с датчиками шума и движения, вместо краски уложили керамическую плитку, вместо старых советских лифтов - современные болгарские. В итоге удалось снизить расходы на ОДН, и, вместо текущего ремонта, тратить платежи жильцов на дальнейшее преображение дома.
Успех председателя ТСЖ оценил даже Президент РФ. Владимир Путин высказал пожелание, чтобы все работали, как Швыганов.
Как же правильно выбрать главу ТСЖ и грамотно организовать работу товарищества?
Все российские многоквартирные дома по закону должны быть под управлением УК или товарищества собственников жилья. Владельцы квартир и помещений, которые не доверяют людям со стороны, организуют ТСЖ. В этом случае их платежи уходят не в совместный котел УК, а перечисляются на банковский счёт, доступный только товариществу. Руководство выбирают из собственников. «Верхушка власти» ТСЖ состоит из правления и председателя. Перед принятием любого важного решения, нужно организовать собрание жильцов, где должно присутствовать больше половины собственников. На нём члены товарищества выбирают «верхушку» будущей ТСЖ, то есть правление. Оно по закону работает в течение 2 лет, потом может быть переизбрано. В правление разрешено входить только собственникам квартир или магазинов (парикмахерских и т.д.), расположенных в доме, то есть членам товарищества. Председателя товарищества выбирает правление. Им же и определяется должностная инструкция председателя правления ТСЖ.
Бывают ситуации, когда никто из членов товарищества не желает брать на себя обязанности председателя ТСЖ. В этом случае, в порядке исключения, можно привлечь управляющего со стороны.
Председатель ТСЖ выбирается из людей, состоящих в правлении, если в Уставе ТСЖ не прописано, что это - компетенция общего собрания, - прокомментировал председатель НП "ЖКХ Контроль Московской области", заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов . - Следовательно, жильцы не могут избрать на должность главы человека, если он не входит в товарищество. Если никто из жильцов не хочет занимать эту должность, можно привлечь управляющего со стороны, составив с этим человеком договор. Управляющему назначается оклад. Одного из членов ТСЖ все равно необходимо будет избрать председателем, а обязанности по управлению домом передать управляющему. Вопрос о введении должности управляющего решается на общем собрании товарищества. Информация о должности и окладе вносится в штатное расписание ТСЖ.
Обязанности председателя ТСЖ перед жильцами закреплены в должностной инструкции. Её составляет правление дома и согласует с жилищной инспекцией. Этот документ состоит обычно из пяти разделов.
Разберём, что входит в обязанности председателя ТСЖ. Прежде всего, он должен «охранять» дом от чрезвычайных ситуаций (к примеру, поломок инженерных сетей) и оперативно реагировать на такие случаи.
В должностных инструкциях председателя ТСЖ спорным моментам выделен отдельный пункт. Самые частые причины споров:
Конституция РФ говорит, что каждое жилище неприкосновенно. Поэтому председатель ТСЖ не может входить в квартиру без решения суда, даже в случае серьёзного происшествия. К примеру, если прорвало трубу, сантехнику придётся перекрыть воду для всего «стояка» и заварить трубу этажами ниже и выше.
«Доску позора» в доме организовать тоже нельзя. Персональная информация находится под защитой одноимённого закона. Максимум, что можно указать - количество должников и общая сумма долгов.
