Найти подходящий участок земли под мойку достаточно проблематично. И чем больше город, тем больше трудностей. Участок должен быть предназначен под промышленную застройку, он должен подходить вам по площади, должна быть возможность подключить все необходимые коммуникации. Такие удобные участки свободными бывают редко. Какие могут быть варианты строительства мойки с нуля?
Купить землю у государства.
Купить землю у частного собственника.
Взять землю в аренду у частного собственника.
Взять землю в аренду у государства.
Купить землю у государстваВ разных регионах дела с землей обстоят по-разному. Где-то землю могут продать, где-то нет. В Москве или Питере, например, у города землю не купить, возможна только аренда. То, что обычно подразумевается под покупкой земли, чаще всего является покупкой прав долгосрочной аренды на 49 лет, причем саму аренду нужно будет платить отдельно. В регионах с землей проще, но в любом случае нужно обращаться по поводу приглянувшегося участка в администрацию района, и тогда уже будет понятно, дадут – не дадут, какие планы на эту землю, скажут, какую документацию собрать, могут запросить инвестиционный план постройки, эскиз-проект.
Купить землю у частного собственникаВторичный рынок – это иногда единственный разумный способ найти подходящий участок земли, особенно в крупных городах, – потому, что государственной земли мало и ее раздают «своим» людям, а тем, кто пришел с улицы, отвечают, что свободных участков нет.
Покупка участка на вторичном рынке позволяет сократить срок открытия мойки, хотя здесь тоже есть несколько подводных камней. Перед покупкой участка нужно убедиться, что он вам подходит и вы сможете без проблем построить там мойку. Итоговая стоимость всего строительства может сильно зависеть от таких факторов, как удаленность инженерных коммуникаций, характер местности, тип грунтов, действующие коммуникации, пролегающие под участком.
Землю под мойку, например в Москве, предлагают по ценам начиная от $200 тыс. за голый участок. Такого же размера участок с готовыми техническими условиями на воду, электричество и пр. может стоить уже в два-три раза дороже. Само по себе получение ТУ может стоить огромных денег, особенно по электроэнергии.
Земля под промышленную застройку часто продается гектарами, и малый участок под мойку найти сложно. Иногда стоит подумать о получении участка с помощью изменения целевого назначения земли. Например, когда у вас уже есть в личной собственности подходящий участок, но вид его разрешенного использования (целевое назначение) – индивидуальное жилищное строительство или что-нибудь подобное, т. е. не под промышленную застройку. Вид разрешенного использования указывается в правоустанавливающих документах на земельный участок.
Одна из основных обязанностей собственника земли – использование земельного участка по целевому назначению. Для того чтобы собственники считались с этим правилом, и был установлен запрет на произвольное изменение целевого назначения. Так что если вы собираетесь использовать участок в других целях, нежели это предписано для данной категории земель, вам придется получить согласие органа исполнительной власти. Для этого надо обратиться в муниципальные органы с ходатайством об изменении целевого назначения участка.
Некоторые предприниматели покупают землю под ИЖС у частных собственников, а потом меняют целевое назначение земли на промышленную застройку. Законодательно процедуры изменения целевого назначения земли регулируются положениями Земельного кодекса (п. 1, ст. 8) и Федеральным законом № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Теоретически изменить целевое назначение возможно, на практике это очень долгий и муторный процесс.
Взять землю в аренду у частного собственникаВы можете найти участок земли в частном владении и договориться об аренде с хозяином. Но это очень ненадежный вариант и проблем с арендодателем можно получить массу, вплоть до потери бизнеса, когда арендодатель, увидев, что дела у вас идут хорошо, повышает ставку аренды или просто расторгает договор, чтобы построить свою мойку на месте вашей. В общем, это жизнь на пороховой бочке.
Взять землю в аренду у государстваЭто удобный и стабильный вариант. Возможны два вида аренды: краткосрочная и долгосрочная. Чаще всего участки оформляются в краткосрочную аренду, по крайней мере поначалу. Это удобно, потому как не требует больших затрат и процесс оформления занимает относительно немного времени. С другой стороны, если вы захотите взять в банке кредит на строительство, сделать это будет сложно, так как при краткосрочной аренде банки выдают такие кредиты неохотно.
Стандартная практика, когда сначала аренду дают на три года, а если вы добросовестно соблюдаете договор и с вами нет проблем, то после окончания трехлетнего срока аренды вам предложат продлить договор еще на 5 лет. При этом вы будете иметь преимущественное право заключения договора аренды. То есть отобрать ваш участок можно только в том случае, если вы сами отказались от аренды. Расторгнуть договор аренды могут, если вы задерживаете арендную плату, но это уж совсем надо быть лопухом. Также это может произойти, если вы не следите за чистотой своей территории и к вам есть претензии по благоустройству. Ситуации, когда с вами могут расторгнуть договор, очень редки, и случается такое не потому, что на вас «напали рейдеры», а просто изменились градостроительные планы и участок попал под масштабную застройку. Поэтому на всякий случай поинтересуйтесь планами застройки района на ближайшие пять лет. Если же вам удастся построить на участке и узаконить капитальное строение, вообще хорошо, потому как пятно земли под капитальным зданием будет закреплено за вами и у вас будет первоочередное право пролонгации аренды.
Иногда, в зависимости от градостроительных планов, вам могут предоставить участок земли в аренду на некий конкретный срок. А после его окончания на этом месте начнется запланированное строительство какой-нибудь станции метро.
Долгосрочная аренда – это удача, которая выпадает очень немногим. Участок в аренду на 49 лет подразумевает капитальное строительство с глубокими фундаментами и высотой здания более чем два этажа.
Пятно под построенным зданием можно выкупить в собственность, а прилегающая территория будет находиться в долгосрочной аренде. Само собой, процесс получения земли в долгосрочную аренду более сложен и занимает больше времени, чем при краткосрочной аренде. Зато это более стабильно и есть возможность привлекать банковские кредиты. Да и само по себе здание на таком участке земли уже является очень удачным вложением капитала.
Например, в Питере право аренды участка земли под капитальное строительство приобретается только на открытых торгах, которые проводит ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Фонд является единственной структурой, которая имеет полномочия по продаже и приватизации государственного имущества города, и весь пакет акций Фонда принадлежит КУГИ. Можно подать заявку в Комитет по градостроительству и архитектуре на строительство автомойки на свободном участке земли. Выяснить, что участок свободен, можно в Фонде имущества. В соответствии с генпланом города КГА решит, можно или нет там строить именно автомойку, потому как земля разбита на зоны различных категорий и некоторые категории не предусматривают возможность размещения промышленных объектов. Если получено принципиальное согласие КГА, Фонд оформляет документы и проводит аукцион на этот участок. Если найдется кто-то, кто предложит за этот участок больше, чем вы, увы и ах – землю получит именно он. Правда, как и в случае покупки земли у частного собственника, маленькие участки под промышленную застройку найти сложно.
Чтобы ускорить процесс поиска земли, можно обратиться в агентство, которое специализируется на земле. В каждом городе есть люди «в теме», для которых отвод земли – это рутина и которые имеют в этом деле большой опыт и связи. Приходите к ним и говорите, что нужно вот такое пятно. Если повезет, вам подыщут вариант. Само собой, это стоит денег, но зато вы сэкономите время и нервы. Такие конторы обладают самой актуальной информацией по земле в вашем городе и могут дать вам подробную консультацию.
Помещение в аренду под автомойкуПомещение можно искать самостоятельно или через риелтора. Берем, к примеру, журнал «Коммерческая недвижимость» или «Бюллетень недвижимости» и смотрим объявления. В Питере частные объявления еще попадаются, в Москве практически нет, даже если написано, что от собственника.
Чем крупнее город, тем сложнее найти помещение, поэтому лучше прибегнуть к услугам риелтора. Риелтор вам подыскивает помещение и берет за это комиссию, как правило – это 100 % стоимости одного месяца аренды. Предлагайте 50 %, если не согласны, звоните дальше. Максимум второй или третий согласится, поскольку понимает, что лучше получить половину, чем ничего. База данных у них у всех одна, поэтому если он вам откажет, то просто подарит эти деньги конкуренту. Крупные риелторские конторы могут отказать, а те, что поменьше, на половину цены всегда согласятся. Причем разницы в качестве у больших и маленьких контор нет в принципе, потому как риелторы берут деньги за одинаковую информацию.
После скидывания цены риелтор погрустнеет, потому как поймет, что нарвался на человека в теме. Вы должны подтвердить эту догадку отказом в предоплате. Как только вам начинают втирать: «Хорошо, вот мы заключаем договор, вы вносите предоплату…» «Нет уж, – говорите вы, – оплата по результату, если не устраивает – до свидания!», потому что как только вы вносите предоплату, заинтересованность в результате у риелтора падает до нуля.
Если он начнет говорить что-то вроде: «Просмотр у нас стоит 200 руб.», шлите его подальше. Есть псевдориелторские конторы, которые зарабатывают только на просмотрах. Тупо, без всякой базы, вас водят по левым местам, берут деньги за просмотр и говорят: «Ну, дальше сами уже разруливайте».
Риелтору даете максимум три-четыре дня на нахождение первого нормального варианта. Если ничего нет, ищите другого риелтора. Если риелтор быстро не нашел подходящие варианты, с ним работать не нужно. Рассчитывать на юридическое сопровождение сделки от крупной конторы не стоит, особенно если это не прописано в договоре, все они ничего, кроме продажи информации, не делают. Общение с риелтором заканчивается на подписании акта.
При поиске помещения изначально надо ориентироваться на помещение промышленного назначения, не оборудованное под автомойку, так будет дешевле. Чтобы в этом помещении сделать мойку, нужно будет проводить работы по реконструкции, стоимость которых можно определить только на месте. Для начала надо выяснить, есть ли вода, электричество и канализация. Все это должно удовлетворять вашим потребностям при выбранном наборе оборудования. Если все более или менее нормально, надо сделать полы, отстойники, а также развести электричество и воду. Также стоит побороться за то, чтобы затраты на реконструкцию были включены в арендную плату. В большинстве случаев это удается, и пока идет ремонт можно не платить аренду.
Когда будете осматривать помещение, которое берете в аренду, составляйте акт о его техническом состоянии. Потом, в случае чего, вы сможете на этот акт ссылаться. В договоре аренды обязательно должны быть:
Точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;
Описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т. д.);
Площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;
Назначение сдаваемого помещения (для производственных нужд).
Плюс нужен технический паспорт помещения. Он содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку.
Договор обязательно нужно заверить у нотариуса. Это даст гарантию того, что вас внезапно не «попросят». При заключении договора аренды нужно проверить, настоящие ли документы у того, с кем вы имеете дело, является ли он собственником, посмотреть копии документов на собственность или право аренды, нет ли обременения у объекта, не заложен ли он, не под судом ли он и т. д. Если аренда больше чем на год, договор надо регистрировать в УФРС, поскольку это считается долгосрочной арендой.
Кроме того, в договоре должно найти отражение условие перепрофилирования помещения под автомойку, чтобы в дальнейшем не возникали претензии со стороны арендодателя. Перепрофилирование возможно в том случае, если в договоре собственника не оговаривается запрет на нецелевое использование данного помещения.
В качестве одного из вариантов поиска помещения в аренду можно обратиться к топливным компаниям с предложением о размещении автомойки в комплексе АЗС. Очень часто на эту тему даже проводят тендеры. Также можно разместить автомойку на территории какого-нибудь АТП или гаражного кооператива.
Автомойки приносят их владельцам неплохую прибыль, поэтому сегодня довольно много людей хотят их открыть. Конечно же, открыть такой объект можно, только получив разрешение на использование под него земли. И человек, желающий заняться подобным бизнесом, задает себе вопрос, как оформлять землю под автомойку.
Законодательство разрешает аренду участков под нестационарное строительство, которая оформляется в соответствии со всеми нормативными актами. Прежде всего для предоставления земли под автомойку нужно написать заявление на имя главы населенного пункта, в котором следует указать цель применения земли, её расположение, предположительную площадь и желаемый вид прав на участок.
К заявлению нужно будет приложить анкету претендента на участок, свидетельства о государственной регистрации бизнеса и постановке на налоговый учет, справку о постановке на учет в Едином государственном реестре предприятий, удостоверение личности для частных предпринимателей или документ о полномочиях для юридических лиц. Кроме того, нужно представить эскизный проект объекта, если он будет строиться, и его существующий проект и техпаспорт, если он уже имеется.
Заявка рассматривается в течение пяти дней в местной администрации. При положительном решении земельный участок выставляется на аукцион. Если в течение двадцати дней на него поступят заявки со стороны других желающих, на землю объявляются торги. В этом случае первый претендент на нее может выкупить участок, а затем оформить на него права собственности. Если же других заявок не будет, земля выдается ему в аренду.
Оформление земли под автомойку - довольно сложный, требующий сбора грамотно составленной документации процесс. Его лучше перепоручить хорошо разбирающимся в таких вопросах специалистам. Наша компания располагает именно такими специалистами. Если Вы хотите получить землю или, например, не знаете, как оформить землю, если нет документов, обращайтесь к нам, и мы сделаем все быстро и качественно.
Узнайте , как оформить землю в аренду под ИЖС.
Вопрос: Хочу открыть автомойку . Какие нужны разрешения, от кого, и нужны ли вообще. Проблема в том, что гараж, в котором хотелось бы организовать автомойку, находится на земельном участке с назначением «для садоводства», и этот гараж не зарегистрирован (т. е. вообще на него нет ни каких документов, документы есть только на земельный участок).
Ответ:
Открытие автомойки – весьма выгодная и рентабельная (показатель рентабельности до 50%) форма бизнеса в нашей стране, по крайней мере, по следующим причинам:
1. часто меняющиеся/плохие погодные условия;
2. отсутствие собственного гаража у большинства автовладельцев, и как следствие отсутствие возможности мыть свой авто самостоятельно;
3. любовь к красивым машинам.
Максимальный срок окупаемости такого бизнеса 24 месяца, однако, самое сложное при открытии автомойки – это сбор разрешительных документов .
Что касается назначения земельного участка, тут также не все просто. Не смотря на то, что это назначение можно поменять на основании ходатайства в соответствие со ст. 3 и ст. 7. Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», существует огромное количество ограничений для перевода земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию. В такой ситуации можно попробовать изменить вид разрешенного использования земли . Для этого необходимо подать заявление Главе муниципального района с просьбой проведения слушаний по Вашему вопросу (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).
После того, как все необходимые процедуры по оформлению земельного участка будут завершены, то, независимо от масштаба будущего бизнеса, Вам потребуется пройти длинный путь сбора разрешительных документов. На начальном этапе необходимо согласование эскиз-проекта у муниципальных архитекторов, пожарных инспекторов и еще, как минимум, в 20-30 организациях таких, как СЭС, трудовая инспекция, многочисленные коммунальные службы и пр. Поэтому помещение, именуемое «гараж» придется оборудовать в соответствии с существующими многочисленными требованиями безопасности и пр. Без проекта мойки не обойтись.
Важно: Для открытия автомойки необходим хороший бизнес-план.
При составлении бизнес-плана следует учесть такие факторы, как сезонность будущего бизнеса, форму оплаты труда (как правило, она сдельная), предоставление комплекса услуг по уходу за автомобилем (например, химчистка салона), предусмотреть неосновные виды деятельности (например, химчистка ковров в летний период), и затраты на дополнительное очистное оборудование, на озеленение и пр. во избежание проблем с госкомиссий.
Основание:
Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 2. Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую
...
3. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:
1) кадастровый номер земельного участка;
2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
4) права на земельный участок.
...
Глава 2. ОСОБЕННОСТИ ПЕРЕВОДА ЗЕМЕЛЬ ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОСТАВЕ ТАКИХ ЗЕМЕЛЬ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ
Статья 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию
1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов
...
Статья 39. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства
1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.
2. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.
3. В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия.
...
10. Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.
...
12. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.
Надеемся, что наши совету помогут Вам открыть автомоку . Желаем удачи!
