Выселение. Приватизация. Перепланировка. Ипотека. ИСЖ

Сергей КЛЯЙН
Юрист ООО «Рустика» В сфере обращения сельхозпродукции производитель - традиционно более слабая сторона. Такова специфика сельскохозяйственного производства - оно сильно зависит от погодных условий и прочих случайных факторов (например, болезни и вредители растений).

Поэтому основная задача «сельскохозяйственных» договоров - и прежде всего, контрактации - повысить уровень правовой защиты производителя-продавца с целью уравнивания его экономических воз можностей с возможностями покупателя.

Определения

Договором контрактации назы вается договор, по которому производитель сельскохозяйственной про дукции (продавец) обязуется передать произведенную им продукцию заготовителю (контрактанту), а последний обязуется принять и оплатить ее (ст. 535 ГК РФ).

Договором контрактации оформляются отношения по заготовке сельхозпродукции и сырья, т. е. основы благополучия любого общества.

Договор контрактации является разновидностью купли-продажи, а также договора поставки. Основные положения о контрактации содержатся в четырех статьях ГК РФ (параграф 5 главы 30 «Купля-продажа»). К отношениям по контрактации применяются правила о поставке (параграф 3 главы 30) и, наконец, общими правилами о купле-продаже (параграф 1 главы 30).

Если речь идет о закупке сельскохозяйственной продукции для государственных нужд , последовательность применения правовых норм другая:

  • в первую очередь также будут применяться правила параграфа 5 главы 30 ГК РФ;
  • во вторую очередь - положения специальных нормативно-правовых актов о контракта ции, и прежде всего Федеральный закон от 02.12.94 № 53-ФЗ «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд» (ред. от 10.01.03);
  • в третью очередь - параграф 4 главы 30 ГК о поставках товаров для государственных нужд;
  • в четвертую очередь - специальные законы о поставках для государственных нужд (например, Ф едеральный закон от 13.12.94 № 60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд», Федеральный закон от 29.12.94 № 79-ФЗ «О государственном материальном резерве»);
  • в пятую - правила о договорах поставки;
  • и, в последнюю очередь, общие положе ния о купле-продаже.
Понятно, что такая сложная иерархия норм не облегчает их восприятие и применение...

Его признаки

Договор контрактации:

  • всегда возмездный (основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение покупной цены - и наоборот);
  • консенсуальный, т. е. для его совершения достаточно соглашения сторон, а не реальная передача товара;
  • взаимный, т. е. права и обязанности есть у обеих сторон.
Есть ряд признаков, отличающих контрактацию от поставки или купли-продажи. Эти признаки учитываются судом при решении вопроса, связанного с квалификацией договорных отношений сторон судебного спора. Бесспорно, что именно от правильной квалификации договора во многом зависит правильность разрешения спора по существу.

Признак № 1: одной из сторон контрактации обязательно выступает производитель сельскохозяйственной продукции.

Признак № 2: особый объект договора - сельскохозяйственная продукция. Действующий ГК РФ не дает определения данного термина и не раскрывает ее возможные разновидности. Чуть ниже будет сделана попытка определения этого термина. Сельскохозяйственная продукция не должна быть подвергнута промышленной переработке.

Признак № 3: особый способ производства (получения) сельскохозяйственной продукции как элемент предмета обязательства, вытекающего из договора контрактации. Таким способом является выращивание (производство) сельскохозяйственной продукции. При этом существенное значение имеет соблюдение следующих условий:

• сельскохозяйственная продукция, реализуемая по договору контрактации, должна быть выращена в собственном хозяйстве производителя сельскохозяйственной продукции;

• под реализуемой сельскохозяйственной продукцией следует понимать как продукцию, которую еще предстоит вырастить (произвести) в будущем, так и продукцию, уже имеющуюся у товаропроизводителя в момент заключения договора контрактации;

• сельскохозяйственная продукция должна быть выращена собственными усилиями производителя и за его счет.

При несоблюдении этих условий заключать договор контрактации нельзя. Следует оформлять договор подряда, возмездного оказания услуг и т. д

Признак № 4: цель приобретения сельскохозяйственной продукции - дальнейшая переработка или продажа. Не имеет правового значения, что в процессе переработки закупленная по договору контрактации сельскохозяйственная продукция полностью потребляется или видоизменяется.

Признак № 5: должны присутствовать все указанные признаки. При отсутствии или изменении хотя бы одного из перечисленных признаков говорить о договоре контрактации нельзя.

Стороны

Стороны этого договора - продавец (производитель продукции) и заготовитель (контрактант). В договоре контрактации не могут участвовать г осударство и граждане, не имеющие статуса предпринимателя.

Если речь идет о закупке сельско хозяйственной продукции для государственных нужд, то интересы госу дарства представляют так называемые государственные заказчики - как правило, органы исполнительной власти федерального уровня и субъектов РФ.

Важно помнить о том, что продавцом по договору контрактации может выступать лицо, для которого производство сельскохозяйственной продукции является одним из основных видов деятельности:

  • индивидуальные предприниматели, например, главы крестьянских или фермерских хозяйств;
  • коллективные коммерческие организации. Объем правоспособности юридиче ского лица должен охватывать возможность ведения им сельскохозяй ственного производства (к примеру, банк не может быть продавцом по договору контрактации, поскольку его основная деятельность носит исключительный характер).
Производитель сельскохозяйственной продукции - это лицо, которое своими усилиями, в том числе трудом (личным или своих работников) и за свой счет, произвело (вырастило) сельскохозяйственную продукцию. Важно иметь в виду, что по договору контрактации предприниматель вправе продавать только произведенную им самим продукцию - об этом прямо говорится в пункте 1 статья 535 ГК РФ. Если планируется реализация продукции, произведенной кем-то другим, то отношения следует оформлять договором поставки или купли-продажи.

По договору контрактации не может быть реализована переработанная давальческая сельскохозяйственная продукция. Даже если субъект, переработавший и реализующий ее, сам осуществлял выращивание (производство) одноименной продукции. В случаях если имеет место реализация переработанной сельскохозяйственной продукции как собственного производства, так и давальческой, то квалификация договорных отношений должна производиться с учетом доли собственной продукции в общем объеме реализуемой по конкретному договору.

С другой стороны всегда находится заготовитель-предприниматель в виде организации или индивидуального предпринимателя без образования юридического лица, занимающийся заготовкой сельскохозяйственной продукции для осуществления своей предпринимательской деятельности на профессиональной основе. Заготовителем может быть не только предприниматель, но и государственный орган.

Спорный предмет

Предметом договора контрактации может быть любая продукция сельскохозяйственного производства.

Любопытно отметить, что и нормативно-правовые акты, и юридическая литература употребляют термины « сельскохозяйственная продукция» или «продукты сельского хозяйства» без какого бы то ни было разъяснения.

Видимо, предполагается, что все и так ясно, хотя самый простой вопрос, например: «Относятся ли к сельскохозяйственной продукции дрожжи?» ставит в тупик многих специалистов. А ведь выяснение точного содержания терминов - основа правильной квалификации договорных отношений.

Сельское хозяйство - это одна из главных отраслей материального производства. Основные отрасли сельского хозяйства - растениеводство и животноводство включают группы более мелких отраслей:

  • растениеводство составляют полеводство, овощеводство и бахчеводство, плодоводство, виноградарство и т. д.;
  • животноводство - скотоводство, овцеводство, свиноводство, птицеводство, коневодство и др.
Растениеводческие и животноводческие отрасли дифференцируются по группам культур, видам животных и т. д. - скотоводство мясное, мясомолочное, племенное и т. п.

Под продукцией принято понимать все количество продуктов, произведенных за определенный промежуток времени в мире, стране, отрасли хозяйства, на предприятии или конкретным работником, включая произведения умственного труда, литературы и искусства.

Под продуктом понимают:

  • предмет вещественный или нематериальный как результат человеческого труда;
  • предметы питания, съестные запасы;
  • то, что служит для изготовления чего-либо.
Можно конкретизировать понятие сельскохозяйственной продукции путем выяснения содержания понятий и видового состава продукции основных отраслей сельского хозяйства - растениеводства и животноводства.

Продукция растениеводства - продукты растительного происхождения, получаемые в результате выращивания сельскохозяйственных культур, а также продукция выращивания и использования многолетних насаждений. Не являются продукцией растениеводства продукты, полученные:

• после обработки или переработки растительного сырья (крупа, мука, растительное масло, овощные и фруктовые консервы и др.);

• в результате сбора дикорастущих плодов, ягод, грибов, не являются.

• в результате лесоводства.

Продукция животноводства - это результат выращивания и откорма скота, птицы и других сельскохозяйственных животных, а также продукты, получаемые в процессе хозяйственного использования скота и птицы (молоко, шерсть, яйца и др.). К продукции животноводства относятся сырые продукты, полученные в результате разведения крупного рогатого скота, свиней, овец, коз, лошадей, оленей, кроликов, пушных зверей, птицы, а также продукты пчеловодства, шелководства, разведения рыбы и т. д.

К продукции животноводства не относятся продукты

• добытые в результате промышленного рыболовства и охоты;

• полученные в результате убоя скота и другие продукты первичной промышленной переработки сельскохозяйственного сырья (мясо, сало, шкуры, масло животное, сыр и пр.), являющиеся продукцией промышленности.

(Не исключен и формальный подход к определению понятия «сельскохозяйственной продукции» как к продукции, отнесенной к таковой Общесоюзным классификатором промышленной и сельскохозяйственной продукции).

Корова конкретная или корова вообще?

Сельскохозяйственная продукция как объект договоров по ее реализации выступает в виде вещей, определенных родовыми признаками. Может ли договор контрактации заключаться по отношению к вещи индивидуально-определенной?

И з определения, данного в ГК РФ, следует вывод, что его предметом являются вещи, определяемые родовыми признаками и в большинстве случаев - вещи ограниченного рода (например, не виноград вообще, а лишь выращенный данным хозяйством от определенной лозы).

Если исходить из того, что главной целью законодателя является обеспечение интересов производителя (т. е. лица, ведущего массовое производство сельскохозяйственной продукции), то при передаче по до говору индивидуально-определенной вещи (например, конкретного животного) специфика собственно сельскохозяйственного производства утрачивается.

Вывод: в таком случае нет необходимости в применении специальных норм о контрактации.

Продукция или сырье?

Продукция, являющаяся предметом договора контрактации, закупается для последующей переработки или продажи (п. 1 ст. 535 ГК РФ). Еще одно назначение этой продукции - помещение на хранение, т. е. в государственный фонд, резерв (ст. 2 Федерального закона от 02.12.94 № 53-ФЗ «о закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд»). В любом случае предмет договора контрактации не предназначен для личного, семейного, домашнего или иного подобного использования (ст. 506 ГК РФ).

Контрактоваться по договору может не только сельскохозяйствен ная продукция или сырье (например, молоко), но и продукты, их переработки (например, масло или сливки).

Как правило, контрактуется будущий товар (урожай, приплод и т. д.), которого еще не существует на момент заключения договора. Однако в отношении продажи продуктов переработки сельскохозяйст венного сырья моменты заключения и исполнения договора контрактации иногда могут совпадать.

Степень переработки может быть различной, конечный продукт порой вообще может иметь мало общего с исходным сырьем (например, казеиновый клей имеет мало общего с молоком, из которого получается казеин).

Как провести грань между сельскохозяйственной продукцией и промышленными товарами, изго товленными на ее основе? Полагаем, что е сли количество и качество продукта в первую очередь обусловлены характером применяемой технологии, а не процессом сельскохозяйственного производства исходного сырья, то такой продукт будет предметом поставки или купли- продажи, но не контрактации.

Форма, цена, срок

Как правило, договор контрактации так же, как и договор поставки, заключается в письменной форме. Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, должны применяться правила, предусмотренные пунктом 1 статьи 161 ГК РФ: такие договоры должны совершаться в письменной форме.

Если в и производитель, и заготовитель - физические лица, и договор контрактации опосредует отношения по передаче партий сельскохозяйственной продукции для последующей переработки и продажи, стоимость которых превышает 10 МРОТ, то также требуется соблюдение простой письменной формы договора.

Так или иначе, учитывая, что момент заключения договора контрактации отделен от момента его исполнения определенным (иногда значительным) промежутком времени и сторонам необходимо согласовать детали исполнения, простая письменная форма будет являться оптимальной для закрепления отношений сторон в целях дальнейшего надлежащего исполнения принятых ими на себя обязательств.

Часто закупки сельскохозяйственных продуктов производятся непосредственно в хозяйствах населения (например, ежедневный сбор молока, имеющегося в подсобных хозяйствах населения, закупка выращенных и собранных в личных подсобных хозяйствах плодов, овощей и т. д.). Сопоставление основных признаков договора контрактации с договором, заключаемым при закупке сельскохозяйственных продуктов непосредственно в хозяйствах населения, позволяет квалифицировать его как договор контрактации сельскохозяйственной продукции. Такой договор может заключаться устно (п. 2 ст. 159 ГК РФ).

Порядок заключения договора также схож с правилами о поставке; аналогичен и порядок разрешения разногласий.

Если при заключении договора между сторонами возникли разногласия по отдельным условиям договора, то сторона, предложившая заключить договор и получившая от другой стороны предложение о согласовании этих условий, должна в течение 30 дней со дня получения этого предложения (если иной срок не установлен законом или не согласован сторонами), принять меры по согласованию соответствующих условий договора либо письменно уведомить другую сторону об отказе от его заключения (п. 1 ст. 507 ГК РФ).

Сторона, получившая предложение по соответствующим условиям договора, но не принявшая мер по согласованию условий договора поставки и не уведомившая другую сторону об отказе от заключения договора в указанный срок, обязана возместить убытки, вызванные уклонением от согласования условий договор (п. 2 ст. 507 ГК РФ).

Цена - не существенное условие договора контрактации, так же как и поставки. Ее определение производится по общие правилам, предусмотренным для купли-продажи (ст. 485 ГК РФ). Статья 485 ГК РФ исходит из того, что условие о цене товара не относится к числу существенных, при отсутствии которых договор не считается заключенным. Если договором цена не определена и не может быть определена исходя из его условий, оплата то товара должна быть произведена по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Особый порядок определения цены установлен для договоров поставки для государственных нужд. При поставке товаров покупателям по договорам поставки товаров для государственных нужд оплата товаров производится покупателями по ценам, определяемым в соответствии с государственным контрактом, если иной порядок определения цен и расчетов не предусмотрен государственным контрактом.

Срок договора контрактации относится к числу его существенных условий, однако, в отличие от договора поставки, для контрактации он не так важен. В подавляющем большинстве случаев сроки заключения и исполнения договора контрактации не совпадают: продукцию необходимо вырастить. Продолжительность производственного цикла в сельском хозяйстве практически полностью определяется естественно-природными факторами. Значит, при отсутствии в договоре условия о сроке он легко может быть бы восполнен судом.

Права и обязанности

Обязанности производителя сельскохозяйственной продукции заключаются в передаче заготовителю произведенной продукции. Единственная особенность условия о передаче товара в договоре контрактации связана с необходимостью передать его в согласованном ассортименте.

Ассортимент - существенное условие договора контрактации (ст. 537 ГК РФ), что вполне объяснимо, ведь ассортимент сельскохозяйственной продукции после того, как началось ее производство, уже не может быть изменен. После окончания посевной остается лишь ждать урожая.

Обязанности заготовителя: принять товар и оплатить его. В отличие от общих норм, применяемых к купле-продаже, заготовитель, как правило, обязан принять сельскохозяйственную продукцию у производителя по месту ее нахождения. Кроме того, заготовитель обязан обеспечить ее вывоз за пределы хозяйства производителя (п. 1 ст. 536 ГК РФ).

Если договором предусмотрено принятие сельскохозяйственной продукции по местонахождению заготовителя или ином указанном им месте, то он не вправе отказаться от принятия своевременно переданных ему товаров надлежащего качества (п. 2 ст. 536 ГК РФ).

Дополнительные обязанности заготовителя, осуществляющего переработку сельскохозяйственной продукции, могут предусматривать возврат производителю отходов такой переработки за соответствующую плату.

Обязанность оплаты приобретаемой сельскохозяйственной продукции определяется по общим правилам параграфа 3 главы 30 о поставке и параграфа 1 главы 30 о купле-продаже. Оплата обычно осуществляется авансом (полностью или частично), что позволяет производителям финансиро вать процесс производства продукции.

Ответственность

Как неоднократно подчеркивалось, сельскохозяйственное производство имеет свою специфику. Эта специфика существенно повлияла на правовую регламентацию ответственности сторон контрактации.

Законодатель отступил от общего правила об ответственности предпринимателей за нарушение обязательств на началах риска, т. е. независимо от вины, и уравновесил повышенный риск нарушения договора производителем (от случайных причин) принципом его ответственности только за вину (ст. 538 ГК РФ).

Иными словами, сельскохозяйственный производитель, доказавший отсутствие свой вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении договора, освобождается от ответственности.

А вот заготовитель, напротив, обычно отвечает за нарушение условий договора на общих основаниях для предпринимателей, т. е. его от ветственность строится на началах риска. Только заготовитель - государственный орган по договору закупки сельскохозяйственной продукции для государственных нужд так же, как и производитель, отвечает только за вину.

Понятие и содержание договора контрактации будет рассмотрено ниже. Этот вид соглашения был выделен законодателем в отдельную нишу, т. к. возникла необходимость урегулировать договорные отношения в области сельскохозяйственного товарообмена.

Договор контрактации — это разновидность купли-продажи: кто является сторонами такого договора, что продавец обязуется передать по договору

Если обратиться к ст. 535 Гражданского кодекса, понятие самого термина «контрактация» в ней не раскрывается. Расположение статьи в гл. 30 ГК РФ с заголовком «Купля-продажа» дает понять, что контрактация относится к сделкам по купле-продаже.

По смыслу текста статьи становится понятным, что ее целью является регулирование отношений в сфере сельскохозяйственных закупок. Очевидно, что и стороны рассматриваемого договора специфичны. Это:

  1. Продавец-сельхозпроизводитель. Он должен именно производить (выращивать) сельхозпродукцию, а не приобретать и перепродавать ее.
  2. Покупатель-заготовитель, чья коммерческая деятельность подразумевает закупку сельскохозяйственных товаров с целью их переработки и/или реализации.

Соответственно, под договором контрактации подразумевается договор купли-продажи или поставки между специальными субъектами (сельхозпроизводителем и заготовителем) и передачи права собственности на особую продукцию — сельскохозяйственную.

Стоит отметить, что суды могут квалифицировать как контрактацию по иному названный договор, если тому соответствует правовая природа последнего (например, непоименованное соглашение или договор инвестирования, см. постановления 8-го ААС от 17.04.2009 по делу № А46-20218/2008, 11-го ААС от 15.09.2016 по делу № А49-1305/2016).

Кратко о форме, существенных условиях и особенностях договора контрактации

Договор контрактации заключается в простой письменной форме. Его существенные условия вытекают из обязанностей сторон.

Так, ст. 537 ГК РФ накладывает на производителя обязательство по передаче произведенной (выращенной) им продукции в оговоренном количестве и ассортименте. А значит, указанные условия являются обязательными и существенными условиями договора контрактации, без наличия которых он может быть признан незаключенным.

  • стоимости;
  • места производства продукции;
  • судьбы отходов.

Передаваемые товары не могут быть предназначены для личного или семейного пользования. Цель их приобретения законодатель определил однозначно: переработка и/или продажа.

Краткость специальных норм о закупках сельхозпродукции ГК РФ компенсирует субсидиарным применением правил о поставке, указанных в § 3 гл. 30 ГК РФ либо в законе «О закупках и поставках сельхозпродукции» от 02.12.1994 № 53-ФЗ (ч. 2 ст. 535 ГК РФ). При отсутствии регулирования нормами о поставках можно применить и общие правила купли-продажи.

Товары, которые могут быть предметом контрактации

Отличительной чертой контрактации является ее специальный предмет.

Перечень продукции, которая относится именно к сельскохозяйственной, приведен в приложении 1 к постановлению Правительства РФ «Об отнесении видов продукции к сельскохозяйственной…» от 25.05.2006 № 458.

Предмет рассматриваемого договора — исключительно товары с собственного подворья производителя (продавца). К таковым относится продукция, которая:

  • непосредственно выращивается (зерновые, огородные, бахчевые культуры и т. п.);
  • производится (мясо, шерсть и кожа, молоко, яйца и т. п.).

Законодатель требует передавать товар заготовителю в неизменном виде. Такие товары, как, например, масло, кисломолочная продукция, сок, мука, являются продуктами уже переработанными, а потому быть предметом договоренностей о контрактации не могут.

Кроме того, предметом может выступать как продукция, уже существующая на момент заключения соглашения, так и та, которой в природе еще нет (например, урожай следующего года).

Защита интересов сельскохозяйственного товаропроизводителя ГК РФ

Контрактация по сравнению с общими нормами о поставке и купле-продаже демонстрирует протекционизм по отношению к производителю-поставщику.

Например:

  • в отличие от общих правил ГК о безвиновной ответственности предпринимателя, сельскохозяйственный товаропроизводитель отвечает за нарушение договора контрактации только при наличии вины;
  • по умолчанию на заготовителя возлагается обязанность вывезти сельхозпродукцию из места ее производства;
  • Указом Президента РФ «Об упорядочении расчетов за сельскохозяйственную продукцию и продовольственные товары» от 22.09.1993 № 1401 предусмотрены пени в размере 1% за просрочку оплаты полученной продукции заготовителем.

ВАЖНО! Указанные пени могут быть снижены по правилам ст. 333 ГК РФ (постановление ФАС МО от 26.08.2011 по делу № А41-45495/10).

Как видно, договор контрактации выделен с целью защиты интересов производителя в области сельского хозяйства и регулирования специфики производства, когда отходы бывают не менее важны, чем основной продукт, а сделки заключаются зачастую на отсутствующий в настоящем товар.

"Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение", 2011, N 5

Любое предприятие торговли заинтересовано в закупке качественного товара по сниженным ценам. С этой целью многие компании стремятся установить связи по купле-продаже товаров непосредственно с производителем. Например , закупать свежие овощи напрямую в хозяйстве, которое их вырастило. Для этого можно дождаться, когда придет сезон сбора урожая, и обратиться к хозяйству с предложением о заключении договора поставки, а можно заранее, уже весной, заключить с ним договор контрактации. Что это за договор? В отношении какой продукции он заключается? В чем его плюсы для торговой компании и какие подводные камни могут быть в контрактации?

Правовое регулирование

По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи (п. 1 ст. 535 ГК РФ). Согласно п. 2 этой же статьи к отношениям по договору контрактации, не урегулированным правилами § 5 "Контрактация" гл. 30 ГК РФ, применяются правила о договоре поставки (ст. ст. 506 - 524), а в соответствующих случаях - о поставке товаров для государственных нужд (ст. ст. 525 - 534). Кроме того, договор контрактации - это вид договора купли-продажи, поэтому согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ к нему применяются нормы § 1 "Общие положения о купле-продаже" гл. 30 ГК РФ (ст. ст. 454 - 491), если иное не предусмотрено § 5 гл. 30 ГК РФ. Таким образом, при заключении и исполнении договора контрактации стороны в первую очередь применяют правила об этом договоре, во вторую - правила, соответственно, о договоре поставки или договоре поставки товаров для государственных нужд, а в третью - общие положения о договоре купли-продажи.

Квалифицирующие признаки

Выделим несколько признаков, отличающих договор контрактации от договоров поставки и купли-продажи.

Субъектный состав

Продавцом по договору контрактации всегда выступает производитель сельскохозяйственной продукции. В Гражданском кодексе не разъясняется правовой статус этого лица. Нет абсолютно никаких оснований считать, что здесь имеется в виду сельскохозяйственный товаропроизводитель, определенный Федеральным законом от 08.12.1995 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации", отнесение к которому требует выполнения определенных условий, в частности соблюдения доли дохода (не менее 70%) от реализации сельскохозяйственной продукции в общем доходе от реализации товаров. Значит, сельскохозяйственным производителем в целях применения § 5 "Контрактация" гл. 30 ГК РФ признается любое лицо (юридическое или физическое лицо, индивидуальный предприниматель), производящее сельхозпродукцию, вне зависимости от того, какова ее доля (в стоимостном выражении) в общем объеме производимой и реализуемой им продукции.

Покупатель в договоре контрактации (заготовитель) - это лицо (юридическое лицо или предприниматель), закупающее сельскохозяйственную продукцию для ее переработки или продажи. То есть это либо перерабатывающие предприятия (мясо-, молокозаводы и т.д.), либо торгующие организации. Если покупатель приобретает продукцию у сельхозпроизводителя с целью ее потребления либо с иной целью, не связанной с переработкой или продажей, то отношения сторон не регулируются договором контрактации.

Объект договора

В рамках договора контрактации может быть передана только сельскохозяйственная продукция. Примечательно, что и в нормативно-правовых актах, и в юридической литературе употребляются термины "сельскохозяйственная продукция" или "продукты сельского хозяйства" без какого бы то ни было разъяснения. Видимо, предполагается, что все и так ясно, хотя самый простой вопрос, например относится ли к сельскохозяйственной продукции мука, ставит в тупик многих специалистов. А ведь выяснение точного содержания терминов - основа правильной квалификации договорных отношений.

Чтобы выяснить значение термина "сельскохозяйственная продукция", обратимся к документам Росстата. В Методических указаниях по расчету выпуска, промежуточного потребления и валовой добавленной стоимости сельского хозяйства в фактических и сопоставимых ценах <1> разъясняется, что продукция сельского хозяйства представляет собой сумму продукции растениеводства и животноводства (см. также статформы <2>). К продукции растениеводства относятся сырые продукты: зерно, продукция технических культур (семена масличных культур, сахарной свеклы и др.), картофель, овощи и бахчевые продовольственные культуры, плоды и ягоды, кормовые культуры, посадочный материал сельскохозяйственных культур. Продукция животноводства включает в себя сырые продукты, полученные в результате выращивания и хозяйственного использования животных и птицы (молоко, яйца и др.), скот и птицу, продукцию пчеловодства, рыборазведения и др.

<1> Утверждены Постановлением Госкомстата России от 27.06.2000 N 55.
<2> См., например, Постановление Росстата от 25.12.2006 N 82.

Не всегда можно сказать, относится ли конкретная продукция к сельскохозяйственной, основываясь только на общем описании продукции растениеводства и животноводства. Чтобы безошибочно установить, является продукция сельскохозяйственной или несельскохозяйственной, рекомендуем обратиться к следующим Классификаторам:

  • Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2001 <3> (раздел А "Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство", класс 01 "Сельское хозяйство, охота и предоставление услуг в этих областях", подклассы 01.1 "Растениеводство", 01.2 "Животноводство", 01.3 "Растениеводство в сочетании с животноводством");
  • Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, продукции и услуг ОК 004-93 <4> (раздел А "Продукция и услуги сельского хозяйства, охоты и лесоводства", подраздел 0100000 "Продукция сельского хозяйства; продукция охотничьего промысла; услуги в сельском хозяйстве и охоте", классы 0110000 "Продукция растениеводства" и 0120000 "Живые животные и продукция животноводства");
  • Общероссийскому классификатору продукции ОК 005-93 <5> (классы 970000 "Продукция растениеводства сельского и лесного хозяйства", 980000 "Продукция животноводства").
<3> Утвержден Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст.
<4> Утвержден Постановлением Госстандарта России от 06.08.1993 N 17.
<5> Утвержден Постановлением Госстандарта России от 30.12.1993 N 301.

Изучив перечисленные Классификаторы, мы сможем точно ответить на вопрос, относится ли к сельскохозяйственной продукции мука. Не относится. Вот зерна, например, пшеницы и ржи - это продукция сельского хозяйства, а изготовленная из них мука (пшеничная и ржаная соответственно) - продукция мукомольно-крупяной промышленности. Аналогично: сырое молоко, скот в живом весе - это сельскохозяйственная продукция, а питьевое молоко и скот в убойном весе - продукция обрабатывающей (перерабатывающей) промышленности. Получается, если торговая организация закупает у сельхозпроизводителя мясо, питьевое молоко и муку или другую продукцию, которая явилась результатом промышленной обработки (переработки) чего-либо, то договор купли-продажи такой продукции не является договором контрактации. При этом не нужно путать промышленную обработку с первичной обработкой сельскохозяйственной продукции, которая может осуществляться хозяйством с целью подготовки сельхозпродукции для дальнейшей обработки. Например , это очистка молока от механических примесей и его охлаждение после дойки до температуры 4 град. Цельсия (+/- 2 град. Цельсия) или послеуборочная обработка зерна: сушка, очистка от сорных примесей и сортирование. Отметим, наши выводы соответствуют разъяснениям Госарбитража СССР, приведенным в Письме от 17.07.1990 N С-13/ОП-92 (п. 4), о том, что объектом договора контрактации является продукция в сыром виде или продукция, прошедшая первичную, только самую необходимую обработку.

Могут ли стороны предусмотреть в договоре контрактации передачу сельхозпроизводителем части сельхозпродукции не в сыром, а в переработанном виде (например, масла, сыра или творога вместо сырого молока)? Иными словами, может ли продукция сельского хозяйства быть подвергнута промышленной переработке самим сельхозпроизводителем? В Письме Госарбитража СССР N С-13/ОП-92 указывается на такую возможность: стороны могут предусмотреть, что в счет выполнения обязательств по сдаче продукции в свежем (натуральном) виде хозяйство часть продукции продает в переработанном виде. В этом случае в договоре указываются количество, ассортимент и сроки сдачи переработанной продукции. Следует оговориться, что хотя комментарий Госарбитража и касается сферы государственных закупок сельхозпродукции, он применим в отношении любого договора контрактации. Правда, на наш взгляд, в этом случае уже нельзя говорить о контрактации в чистом виде: в соответствующей части договор, предусматривающий такое условие, является договором поставки.

Еще один момент, требующий уточнения. Какая продукция может быть объектом договора контрактации: сельхозпродукция, уже имеющаяся у производителя в момент заключения договора, или продукция, которую еще предстоит вырастить (произвести) в будущем? Сразу отметим, что однозначного ответа на этот вопрос нет.

Часть экспертов придерживается мнения, что контрактуемый товар - это всегда будущий товар, которого на момент заключения договора контрактации еще не существует в природе и который подлежит выращиванию или производству в условиях сельского хозяйства. Безусловно, в этом есть своя логика: после того как урожай собран, производитель уже не несет рисков неполучения (недополучения) сельхозпродукции или сбора урожая более низкого качества по сравнению с договорным. То есть тех самых рисков, которые ставят сельхозпроизводителя в экономически неравное положение с заготовителем, и, собственно, поэтому требуют применения специальных норм о контрактации. Некоторые арбитры поддерживают данный подход. Так, Седьмой арбитражный суд в Постановлении от 16.11.2010 N 07АП-8653/10 по делу N А03-7064/2010) пояснил, что по смыслу ст. 535 ГК РФ заключение договора контрактации должно предшествовать периоду выращивания или производства сельхозпродукции и ее передаче заготовителю; а договор, заключенный уже после того, как зерно выращено, является договором поставки, а не контрактации. В Постановлении Восьмого арбитражного суда от 28.09.2009 N А46-9884/2009 в качестве особенности договора контрактации выделен его предмет - будущие товары.

Вместе с тем какой бы правильной не казалась данная точка зрения, нормы § 5 "Контрактация" гл. 30 ГК РФ ее прямо не подтверждают и не опровергают. К тому же согласно общим положениям о купле-продаже, которые применяются к контрактации, поскольку иное не предусмотрено § 5 гл. 30 ГК РФ, договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ). По этой причине мы все же склоняемся ко второму (надо сказать, превалирующему) мнению о том, что контрактоваться может как продукция, которую еще только предстоит вырастить (произвести) в будущем, так и продукция, которая имеется в наличии на момент заключения договора. Кстати, большинство арбитражных судов, рассматривая споры по договорам, которые стороны определили как договоры контрактации, не переквалифицируют их в договоры поставки, если их объектом выступает продукция, уже имеющаяся у продавца. То есть при разрешении споров исходят из того, что правоотношения по контрактации возникли.

Способ получения сельхозпродукции

По договору контрактации сельхозпроизводитель обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю. То есть способ получения сельхозпродукции продавцом - исключительно ее выращивание (зерно, овощи, фрукты, саженцы деревьев и т.д.) или производство (молоко, яйца и т.д.). Если продавец передает покупателю сельхозпродукцию, которая была закуплена им в другом хозяйстве, то отношения с покупателем будут регулироваться нормами договора поставки, но не нормами договора контрактации.

Заключаем договор

Разберемся, на какие моменты следует обратить внимание при заключении договора контрактации. Но прежде напомним: любой договор считается заключенным только тогда, когда между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Наименование продукции

Согласно п. 3 ст. 455 ГК РФ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Договор контрактации - вид договора купли-продажи, из чего следует обязательность указания в нем наименования передаваемой заготовителю продукции. В противном случае договор не может считаться заключенным.

Наименование продукции должно указывать на ее род (например, зерно, капуста) и вид (например, зерно кукурузы, зерно пшеницы, капуста белокочанная свежая, капуста краснокочанная свежая, капуста цветная свежая) и соответствовать наименованиям, используемым в национальных стандартах РФ. Полагаем, что этого вполне достаточно. Однако по усмотрению сторон наименование продукции может быть определено более исчерпывающим образом (например, капуста цветная свежая сорта "Дачница").

Количество продукции

В договоре контрактации обязательно согласовывается количество продукции, подлежащей передаче заготовителю (в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении), или порядок его определения. Это существенное условие договора купли-продажи, а следовательно, и контрактации (п. п. 1, 2 ст. 465, ст. 537 ГК РФ).

Поскольку обычно объектом договора контрактации становится будущая продукция и не всегда можно наверняка сказать, сколько продукции будет выращено (произведено) сельхозпроизводителем, контрактанты чаще указывают в договоре не конкретное количество товара, а порядок его определения. Каким образом - покажем на примере.

Пример 1 . Производитель обязуется в сроки, определенные в соответствии с зональной агротехнологией возделывания для данного региона и согласованные с заготовителем, посеять рапс на площади размером 2000 га и поставить весь собранный урожай сельскохозяйственной продукции заготовителю, что должно составить (исходя из плановой урожайности) не менее 10 ц/га и не менее 20 т в зачетном весе.

Цена продукции

Цену контрактуемого товара желательно указать в договоре, но не обязательно. К существенным условиям договора контрактации условие о цене не относится (п. 1 ст. 485 ГК РФ). Если из договора неясно, по какой цене должна быть оплачена продукция, то она оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную продукцию (п. 3 ст. 424 ГК РФ). Арбитражные суды, применяя эту норму для установления цены сельхозпродукции, используют данные справок о ценах на сельхозпродукцию соответствующего органа (который может именоваться, например, управлением сельского хозяйства) администрации муниципального образования, оперативную информацию регионального Министерства сельского хозяйства, сведения о средних ценах производителей органа статистики и т.п. (см., например, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2009 N А06-5593/08). Назначенная судом цена может не устроить покупателя, а значит, ему стоит позаботиться о том, чтобы цена на сельхозпродукцию могла быть определена на основании договора контрактации.

Установление в договоре фиксированной цены товара, как правило, неприемлемо для контрактантов в тех случаях, когда момент заключения и исполнения договора контрактации не совпадают во времени, поскольку цены на сельхозпродукцию могут заметно колебаться. Выходом для них станет согласование:

  • или скользящей цены (может изменяться при определенных условиях);
  • или цены, рассчитываемой с учетом рыночных цен;
  • или смешанной цены, одна часть которой фиксируется, а другая - может изменяться.

Устанавливая одну из этих нефиксированных цен, нужно подробно прописать в договоре правила расчета новой цены. Например , если цена на контрактуемый товар будет рассчитываться на базе рыночных цен, следует назвать в договоре источник, данные которого о ценах будут применяться сторонами (например, справка торгово-промышленной палаты региона места деятельности продавца). Вариантов установления в договоре нефиксированных цен на продукцию неисчерпаемое множество. Например , если покупатель оплачивает сельхозпродукцию авансом (полностью или частично) и тем самым еще на начальном этапе финансирует процесс ее выращивания (производства), вполне логично выглядит для него снижение цен в сравнении с рыночными. Приведем пример <6>.

<6> См. Постановление ФАС УО от 20.04.2010 N Ф09-2585/10-С3.

Пример 2 . Цена сельскохозяйственной продукции за тонну в зачетном весе определяется на момент сдачи следующим образом:

  • в счет погашения стоимости полученных авансовых ресурсов - как уменьшенная на 20% рыночная цена (с НДС) сельскохозяйственной продукции, установившаяся в регионе на момент сдачи;
  • в отношении остальной сданной сельскохозяйственной продукции - как рыночная цена (с НДС) сельскохозяйственной продукции, установившаяся в регионе на момент сдачи.

Ассортимент продукции

Согласно ст. 537 ГК РФ производитель сельскохозяйственной продукции обязан передать заготовителю выращенную (произведенную) сельскохозяйственную продукцию в количестве и ассортименте, предусмотренных договором контрактации. Под ассортиментом понимается набор товаров, объединенных по какому-либо одному признаку или их совокупности <7> (например, по видам, классам, сортам, категориям). Если по договору купли-продажи подлежат передаче товары в определенном соотношении по видам, размерам или иным признакам (ассортимент), продавец обязан передать покупателю товары в ассортименте, согласованном сторонами (п. п. 1, 2 ст. 467 ГК РФ).

<7> ГОСТ Р 51303-99 "Торговля. Термины и определения", утв. Постановлением Госстандарта России от 11.08.1999 N 242-ст.

Пример 3 . Сельскохозяйственный производитель обязуется передать заготовителю сельскохозяйственную продукцию в следующем ассортименте:

  • капуста белокочанная свежая сортов "Аврора" - 10 т в зачетном весе и "Стахановка" - 7 т в зачетном весе;
  • капуста краснокочанная свежая сортов "Марс" - 15 т в зачетном весе и "Рубин" - 9 т в зачетном весе.

Контрактуемые товары могут передаваться в определенном соотношении не только по отдельным ботаническим сортам, но и (в пределах ботанических сортов) по товарным сортам. Вместе с тем в отношении будущей продукции невозможно заранее предвидеть ее качество. Поэтому разумно будет согласовать только порядок определения ассортимента продукции по товарным сортам.

Качество продукции

Одно из важнейших условий договора - условие о качестве товара - тем не менее не относится к существенным его условиям. Это прямо следует из п. 2 ст. 469 ГК РФ. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Передаваемый покупателю товар должен как минимум соответствовать обязательным требованиям (если таковые имеются) законов и иных нормативно-правовых актов. Если в договоре согласовано более высокое качество товара, товар именно такого качества и должен быть передан.

Качество принятого товара (а также его количество) покупатель должен проверить в срок, указанный в договоре контрактации. В случае выявления несоответствий или недостатков товаров необходимо незамедлительно письменно уведомить об этом сельхозпроизводителя (п. 2 ст. 513 ГК РФ). Порядок проверки качества товаров может быть предусмотрен национальными стандартами страны (п. 1 ст. 474 ГК РФ).

Важно: стандарты на продукцию, принятые до 01.07.2003, обязательны к применению до принятия техрегламента с той же сферой применения. Стандарты, принятые после 01.07.2003, применяются на добровольной основе, обязанность их соблюдения (в части, не противоречащей требованиям принятых техрегламентов) наступает при прямом указании на это в договорах (п. 4.2 ГОСТ Р 1.0-2004 "Стандартизация в Российской Федерации. Основные положения" <8>). Приведем примеры стандартов, устанавливающих требования к продукции: ГОСТ Р 51808-2001 "Картофель свежий продовольственный, реализуемый в розничной торговой сети. Технические условия" <9>, ГОСТ Р 51810-2001 "Томаты свежие, реализуемые в розничной торговой сети. Технические условия" <10>, ГОСТ Р 53071-2008 "Баклажаны свежие, реализуемые в розничной торговле. Технические условия" <11>.

<8> Утвержден Приказом Ростехрегулирования от 30.12.2004 N 152-ст.
<9> Утвержден Постановлением Госстандарта России от 12.09.2001 N 381-ст.
<10> Утвержден Постановлением Госстандарта России от 12.09.2001 N 383-ст.
<11> Утвержден Приказом Ростехрегулирования от 18.12.2008 N 452-ст.

Срок действия договора и срок передачи товара

Срок действия договора определяется календарной датой, истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями, часами, или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). Следует знать, что окончание срока действия договора не влечет автоматического прекращения неисполненных обязательств - договор продолжает действовать до того момента, как обязательства сторон будут исполнены. Иное (обязательства сторон прекращаются по окончании срока действия договора) должно быть прямо предусмотрено в тексте договора (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Крайне важно согласовать в договоре контрактации срок передачи товара покупателю. Важно, хотя и не обязательно. В законе прописаны правила определения этого срока (если он не указан) для двух ситуаций.

  1. Когда в договоре не сказано, что продукция должна передаваться отдельными партиями. Тогда товар должен быть передан покупателю в разумный срок после возникновения обязательства, а по не исполненным в разумный срок обязательствам - в семидневный срок после предъявления контрагентом соответствующего требования (ст. 314, п. 1 ст. 457 ГК РФ, п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 N 18). Полагаем, применительно к договорам контрактации "разумный срок" определяется на основе агротехнических сроков выращивания конкретных сельскохозяйственных культур или периода, необходимого для выращивания и откорма животных.
  2. Когда в договоре сказано, что товар должен передаваться отдельными партиями в течение срока действия договора. По правилу п. 1 ст. 508 ГК РФ, если сроки поставки отдельных партий (периоды поставки) не определены договором, товары должны поставляться равномерными партиями ежемесячно. Разумеется, эта норма работает только тогда, когда в договоре прописан срок его действия. Если и он не указан, сроки поставки партий товара определить невозможно. Очевидно, применить п. 1 ст. 508 ГК РФ к договору контрактации будущей продукции не получится. Причина в том, что в связи с сезонностью и неравномерностью созревания культур, растянутостью во времени процесса сбора урожая и особенностями производственного процесса сельхозпродукции продавец вряд ли сможет обеспечить ежемесячную передачу покупателю равных партий продукции. Отсюда вывод: если в договоре контрактации будущей продукции указано, что продукция будет передаваться партиями, в нем обязательно следует также указать и сроки передачи отдельных партий. Дополнительно может быть установлен график передачи продукции (декадный, суточный и т.п.) (п. 2 ст. 508 ГК РФ). Как правило, контрактанты прописывают в договоре только сроки передачи отдельных партий (например, "до 15.10.2011", "до 30.10.2011"), а графики передачи продукции согласовываются дополнительно за 10 - 20 дней до начала передачи покупателю сельхозпродукции.

Обязанности заготовителя и производителя

Обязанности заготовителя сельскохозяйственной продукции перечислены в ст. 536 ГК РФ. Если иное не предусмотрено договором контрактации, заготовитель должен принять сельхозпродукцию от производителя по месту ее нахождения и обеспечить ее вывоз. В случае принятия продукции в месте нахождения заготовителя или ином указанном им месте заготовитель не вправе отказаться от принятия продукции, соответствующей условиям договора контрактации и переданной ему в обусловленный договором срок. Заготовитель может взять на себя и другие обязанности в рамках договора контрактации: передать сельскохозяйственному производителю семена, средства защиты растений, удобрения, ГСМ, оказать помощь в уборке урожая, ремонте техники и пр. Обязанность производителя сельскохозяйственной продукции указана в ст. 537 ГК РФ: передать заготовителю выращенную (произведенную) сельскохозяйственную продукцию в количестве и ассортименте, предусмотренных договором контрактации.

Ответственность

По общему правилу, установленному п. 3 ст. 401 ГК РФ, субъект предпринимательства несет ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства во всех случаях, кроме тех, когда докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств). Такая ответственность - и у покупателя сельхозпродукции.

В отношении сельхозпроизводителя сделано исключение (ст. 538 ГК РФ): он несет ответственность только при наличии вины. Дело в том, что исполнение договора сельхозпроизводителем может быть сорвано из-за таких не зависящих от него явлений, как засуха, обильные осадки, град, нашествие вредителей растений, заболевания скота и птицы и т.п. Напомним, лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 401 ГК РФ). Доказательство отсутствия вины - обязанность сельхозпроизводителя, нарушившего обязательство.

Вина сельхозпроизводителя

В качестве доказательств отсутствия вины, как правило, выступают справки ветнадзора, метеослужб, решения местных органов власти и т.п. Между тем суды не спешат освободить сельхозпроизводителя от ответственности только на основе подтвержденных сведений о стихийных бедствиях или иных неблагоприятных явлениях (Постановления ФАС СКО от 08.04.2009 N А63-11587/08-С2-26, от 07.05.2008 N Ф08-2312/2008, ФАС СЗО от 07.05.2007 N А52-894/2006). Они оценивают, в какой степени эти явления повлияли на невыполнение производителем своих обязательств, принимались ли необходимые меры для предотвращения отрицательных последствий, выясняют, на какой площади погибли посевы, имелась ли возможность сдать часть продукции за счет урожая, снятого с другой площади, и т.д. <12>. Так, в Постановлении от 28.10.2008 N Ф08-6239/2008 ФАС СКО указал, что явление атмосферной засухи не может служить доказательством отсутствия вины сельхозпроизводителя в недопоставке семян подсолнечника, так как им не были приняты разумные и необходимые меры для исполнения обязательств по поставке, а именно: с того размера площади, который он засеял, не могло быть собрано нужного для исполнения договора количества подсолнечника даже при максимальной за предыдущие годы урожайности. Напротив, в Постановлении от 26.01.2010 N А41-23276/09 Десятый арбитражный апелляционный суд признал невиновным сельхозпроизводителя в непоставке свеклы, поскольку было доказано, что ее посевы погибли из-за продолжительных апрельских заморозков, при этом производитель принял все зависящие от него меры по выполнению своих обязательств - пересеял свеклу. В Постановлении от 16.08.2010 N А32-982/2010 Пятнадцатый арбитражный суд отказал во взыскании с сельхозпроизводителя договорной неустойки за просрочку поставки продукции, поскольку было установлено, что посевы погибли в результате выпадения осадков в виде града и спасти их не было возможности.

<12> Письмо Госарбитража СССР от 17.07.1990 N С-13/ОП-92.

Вина доказана

Если вина сельхозпроизводителя в неисполнении (ненадлежащем исполнении) договора будет доказана, клиент сможет потребовать возмещения ему убытков (реального ущерба и упущенной выгоды), определяемых в соответствии со ст. 15 ГК РФ (ст. 393 ГК РФ), и (или) выплаты договорной неустойки (ст. 394 ГК РФ). Поскольку к договору контрактации применяются правила о договоре поставки, покупатель вправе предъявить продавцу убытки, вызванные расторжением договора контрактации, в соответствии со ст. 524 ГК РФ (наряду с иными причиненными заготовителю убытками). В этой норме сказано следующее. Если в разумный срок после расторжения договора заготовитель купил у другого лица по более высокой, но разумной цене продукцию взамен предусмотренной договором, то заготовитель может предъявить сельхозпроизводителю требование о возмещении убытков в виде разницы между установленной в договоре ценой и ценой по совершенной взамен сделке. Если после расторжения договора не совершена сделка взамен расторгнутого договора, заготовитель может предъявить требование о возмещении убытков в виде разницы между ценой сельхозпродукции, установленной в договоре, и ее текущей ценой на момент расторжения договора. Под текущей ценой понимается цена, которая обычно взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичный товар в месте, где должна была быть осуществлена передача товара. Если в таком месте не существует текущей цены, может быть использована текущая цена, применявшаяся в другом месте, служащем разумной заменой, с учетом разницы в расходах по транспортировке товара.

Возврат предоплаты

Обычно сельхозпродукция оплачивается по договору контрактации заготовителем задолго до ее передачи. Если продавец не передаст товар покупателю в установленный срок, сумму предоплаты по требованию покупателя он должен будет вернуть (п. 3 ст. 487 ГК РФ). Может ли в рассматриваемой ситуации покупатель потребовать также уплаты процентов с суммы предоплаты?

Согласно п. 4 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором, на сумму предоплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя. В таком случае проценты взимаются как плата за предоставленный коммерческий кредит (ст. 823 ГК РФ) <13>. Применяя п. 4 ст. 487 ГК РФ, нужно учитывать, что:

  1. проценты по ст. 395 ГК РФ являются мерой ответственности за неисполнение денежного обязательства, применять которую в отношении сельхозпроизводителя можно только в случае его виновности в нарушении обязательства по передаче сельхозпродукции. Поэтому если сумма предоплаты подлежит безусловному возврату (вне зависимости от наличия вины продавца), то во взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ на эту сумму будет отказано, если будет установлена невиновность сельхозпроизводителя (Постановление ФАС ЦО от 23.07.2007 N А62-445/2007);
  2. проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ носят зачетный характер по отношению к убыткам, так же как и неустойка <14>.
<13> Пункт 13 Постановления Пленума ВС РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998.
<14> Пункт 50 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996.

Естественное и понятное желание заготовителя - не только вернуть сумму предоплаты за не переданный ему в срок товар, но и гарантированно получить с сельхозпроизводителя проценты за пользование этой суммой независимо от наличия либо отсутствия его вины в неисполнении обязательства. Решение есть: в договор контрактации нужно заранее (на стадии заключения) внести положение о том, что предоплата производится на условиях коммерческого кредита (ст. 823 ГК РФ), и указать, что за пользование коммерческим кредитом свыше конечного срока передачи сельхозпродукции (например, "до 30.09.2011") начисляются проценты по такой-то ставке со дня, когда заготовитель произвел оплату по договору. То есть пользование коммерческим кредитом до даты истечения срока передачи продукции покупателю не будет стоить продавцу абсолютно ничего. Обязанность уплатить проценты по кредиту со дня получения предоплаты возникнет только в том случае, если он не передаст товар в установленный срок и не вернет предоплату <15>. Здесь нет никакого противоречия закону, ведь стороны вправе согласовать в договоре любой порядок уплаты процентов по коммерческому кредиту (п. 1 ст. 809, п. 2 ст. 823 ГК РФ). Отметим, что по своей правовой природе проценты по коммерческому кредиту отличаются от процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ <16>: это плата за правомерное пользование средствами, а не мера ответственности за неправомерное пользование ими. Полагаем, это замечание снимает вопрос о наличии оснований взимания кредитных процентов с сельхозпроизводителя, невиновного в неисполнении обязательства по передаче товара.

<15> См., например, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2010 N А53-16309/2009.
<16> Пункт 4 Постановления Пленума ВС РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14.

Передача товаров покупателем сельхозпроизводителю

Зачастую заготовитель сельхозпродукции по условиям договора контрактации обязан передать сельхозпроизводителю семена, посадочный материал, средства защиты растений, удобрения и прочие товары, выполнить работы по уборке урожая, ремонту сельхозтехники и т.д. Договор контрактации, содержащий условия о встречной поставке товаров или выполнении работ (оказании услуг) заготовителем, является смешанным.

Стоимость переданных сельхозпроизводителю товаров (выполненных для него работ, оказанных ему услуг) можно зачесть в счет предоплаты сельхозпродукции (ст. 410 ГК РФ). К этой предоплате также применяются приведенные выше правила о ее возврате (п. 3 ст. 487 ГК РФ), начислении процентов по ст. 395 ГК РФ (п. 4 ст. 487 ГК РФ) и коммерческом кредите (ст. 823 ГК РФ).

Пример 4 . ЗАО "Овощевод" и ООО "Юлия" заключили договор контрактации, в рамках которого ЗАО обязалось передать ООО 100 т свежего картофеля сорта "Аврора" урожая 2011 г. по цене 25 000 руб. (в том числе НДС - 2273 руб.) за тонну, всего - 2 500 000 руб. Срок передачи картофеля - до 31.10.2011. В марте 2011 г. ООО внесло предоплату в сумме 900 000 руб., в апреле передало ЗАО семена картофеля стоимостью 500 000 руб. (в том числе НДС - 45 454 руб.), которая была зачтена в счет предоплаты за картофель. В октябре 2011 г. выращенный ЗАО "Овощевод" картофель был передан ООО "Юлия", которое окончательно его оплатило.

Содержание операции Дебет Кредит Сумма,
руб.
Внесена предоплата за картофель 60-аванс 51 900 000
Принят к вычету НДС с суммы
предоплаты
(900 000 руб. x 10/110)
68-НДС 76-аванс 81 818
Отражена реализация семян картофеля 62 91-1 500 000
Списана фактическая себестоимость
семян картофеля
91-2 10 430 000
Начислен НДС 91-2 68-НДС 45 454
Зачтена стоимость переданных семян
картофеля в счет предоплаты за
картофель
60-аванс 62 500 000
Принят к вычету НДС с суммы
предоплаты
68-НДС 76-аванс 45 454
Получен картофель по договору
контрактации
(2 500 000 руб. - 2 500 000 руб. x
10/110)
41 60-
поставленные
товары
2 272 727
Выделен НДС 19 60-
поставленные
товары
227 273
Принят к вычету НДС 68-НДС 19 227 273
Восстановлен к уплате в бюджет НДС,
принятый к вычету с предоплаты
(81 818 + 45 454) руб.
76-НДС 68-НДС 127 272
Зачтена полученная предоплата по
договору
(900 000 + 500 000) руб.
60-
поставленные
товары
60-аванс 1 400 000
Произведен окончательный расчет по
договору контрактации
(2 500 000 - 1 400 000) руб.
60-
поставленные
товары
51 1 100 000

Пример 5 . Изменим и дополним условия примера 4. ЗАО "Овощевод" не передало картофель ООО "Юлия" до 31.10.2011.

Ситуация 1. ООО обратилось в суд с иском к ЗАО о возврате сделанной предоплаты за сельхозпродукцию и уплате процентов (120 000 руб.) за пользование чужими денежными средствами. Однако суд принял решение о взыскании с ЗАО "Овощевод" только суммы предоплаты, во взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ было отказано в связи с отсутствием вины ЗАО в неисполнении обязательства по передаче картофеля.

Ситуация 2. Расторгнув договор с ЗАО, ООО купило картофель (100 т) по более высокой цене (30 000 руб. за тонну) у другой организации. После этого ООО обратилось в суд с иском к ЗАО о возврате предоплаты за сельхозпродукцию, уплате процентов в сумме 120 000 руб. за пользование чужими денежными средствами, возмещении убытков в виде разницы между ценой картофеля по договору контрактации (25 000 руб. за тонну) и по совершенной взамен сделке. Вина ЗАО "Овощевод" в неисполнении обязательства по передаче картофеля была установлена, требования ООО удовлетворены в полном объеме.

Бухгалтер ООО "Юлия" сделает следующие проводки:

Ситуация 1.

Ситуация 2.

Пример 6 . Изменим и дополним условия примера 4. ЗАО "Овощевод" не передало картофель ООО "Юлия" до 31.10.2011. Договором контрактации предусмотрено, что предоплата представляет собой коммерческий кредит, за пользование которым сверх оговоренного срока (после 31.10.2011) взимается 12% годовых с даты получения предоплаты. Сумму предоплаты ЗАО "Овощевод" возвратило в ноябре 2011 г., в связи с чем за пользование коммерческим кредитом ЗАО "Овощевод" уплатило 114 000 руб.

В учете ООО "Юлия" будут сделаны следующие записи:

Е.В.Шоломова

Эксперт журнала

"Торговля:

бухгалтерский учет

и налогообложение"


Договор контрактации , его основные положения и условия заключения, регулируются гражданским законодательством. Договор контрактации имеет определенные общие черты, как с , так и с договором поставки, причем, законодательно закреплено, что некоторые нормы, касающиеся договора поставки, распространяются и на договор контрактации.

Договор контрактации был разработан специально для сельскохозяйственной сферы, и применяется именно в данной области. Большинство положений договора контрактации подчиняются общим правилам, разработанным для договора поставки и договора поставки товаров для государственных нужда. Однако, учитывая сферу применения данного , у него есть и определенные особенности, о которых мы и поговорим ниже. А начнем разговора, с определения, которое дает данному договору, гражданское законодательство.

Понятие договора контрактации. Общие положения договора

Вопросы, касающиеся договора контрактации, регулируются ст.ст.535-538 ГК РФ . По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи. Таким образом, сторонами по данному договору являются производитель и заготовитель. Данные понятия являются общими, поэтому следует конкретизировать, кто же может на самом деле выступать сторонами в договоре контрактации.

Производителем может быть только (как физическое, так и юридическое), которое самостоятельно производит сельскохозяйственную продукцию. Таким образом, с учетом этого правила, производителем могут выступать: , производственные и потребительские кооперативы, крестьянско-фермерские хозяйства и т.д.

Заготовителем по данному договору, как правило, выступают (ИП), которые приобретают сельхоз продукцию исключительно с целью её последующей переработки и перепродажи (не для личного использования). Так же, в качестве заготовителя может выступать и государство, в лице уполномоченных на то органов. Именно с государством (с государственными заготовителями), как правило, в большинстве случаев, и заключается договор контрактации. В том случае, если одной из сторон в договоре контрактации выступает государство, помимо общих норм гражданского законодательства, касающихся контрактации, данные правоотношения дополнительно регулируются соответствующими законами.

Предметом по данному договору может выступать только первичная (не переработанная) сельскохозяйственная продукция, как уже произведенная, так и та, что только будет произведена в будущем. Данное правило о первичной сельскохозяйственной продукции очень важно, так как продукты, произведенные из первичной сельхоз продукции, продаются (реализуются) уже по договору поставки. Так что, в данном случае, очень важно различать между собой два этих договора.

Договор контрактации обязательно заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его подписания сторонами, после достижения последними согласия по всем основным (обязательным) пунктам договора.

Законом, предусмотрены определенные права и обязанности для каждой из сторон. Так, по общему правилу, основной обязанностью заготовителя является: принять сельскохозяйственную продукцию, предусмотренную по договору, и заплатить за неё оговоренную сумму. В свою очередь, производитель обязан передать заготовителю выращенную (произведенную) сельскохозяйственную продукцию в количестве и ассортименте, предусмотренных договором контрактации – при этом, указание на количество и ассортимент в договоре, обязательно , поскольку иначе, договор считается не заключенным.

Особый вид ответственность по данному договору лежит на производителе, который должен нести ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) своих обязательств, но только при наличии его вины (отсутствие вины, производитель должен доказывать самостоятельно, в том числе подтверждая это документально). Такая ответственность предусмотрено с учетом особенностей производимой продукции – выращивание (производство) сельхоз продукции во многом зависит от факторов (в частности, климатических условий), за которые производитель не отвечает, и предусмотреть которые, не в силах. Поэтому ответственность закон возлагает на производителя, только в том случае, если договор не выполнен в результате виновных действий (бездействия) производителя.

Заготовитель несет ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) своих обязательств в безусловном порядке, с выплатой убытков поставщику. При этом, уплата неустойки и возмещение убытке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств не освобождает виновную сторону от исполнения обязательства в натуре (ст.396 ГК РФ ), если иное не предусмотрено в договоре.

При этом, законодательство оставляет на усмотрение сторон вопросы :

О вывозе продукции – либо заготовитель вывозит её самостоятельно, либо, она может быть доставлена производителем заготовителю (в этом случае заготовитель не вправе отказаться от принятия продукции, при условии, что она передана в установленный срок и соответствует условиям договора об ассортименте, количестве и качестве).

О возврате заготовителем отходов от переработки сельскохозяйственной продукции производителю (по требованию производителя по оговоренной цене).

Хотя, указание на цену в договоре контрактации не является обязательным условием (как правило, при совершении сделки, в данном случае, используются рыночные цены), в договоре цена указывается. Так же, желательно в соглашении указать на форму (как правило, безналичная) и сроки оплаты (предоплата, последующая оплата и т.д.). Кроме того, если заготовитель должен будет вернуть производителю отходы от переработки , цена, по которой будет осуществлен возврат отходов, является обязательной для указания.

Говоря о качестве предоставляемой продукции , стороны по умолчанию, применяют правило о том, что продукция должна соответствовать основным требованиям стандартов качества, санитарных и иных норм.

Хотелось бы отметить, что поскольку положения о количестве и ассортименте продукции, являются обязательными для данного договора, в момент приема продукции, между заготовителем и производителем должен быть составлен акт приема-передачи продукции , в котором будет указано, что продукция передана в надлежащем количестве, ассортименте и качестве. В противном случае (при не составлении акта приема-передачи), заготовитель не может, впоследствии предъявлять претензии производителю о нарушении качества, ассортимента и количества продукции.

Все сказанное выше, касающееся договора контрактации, регулируется в законодательстве нормами, разработанными специально для данного договора. В отношении же вопросов, касающихся изменения, расторжения договора и т.д., данный договор регулируется либо общими нормами гражданского законодательства, либо нормами, касающимися договора поставки или договора поставки товаров для государственных нужд. Укажем на некоторые, наиболее важные, из этих норм.

Расторжение и изменение условий договора контрактации

Расторжение и изменение договора контрактации возможно в соответствии с частью первой ГК РФ, по взаимному согласию сторон. Помимо этого, односторонний отказ от выполнения договора возможен только в случаях существенного нарушения условий договора одной из сторон, либо если это предусмотрено – соглашением сторон. Под существенными нарушениями договора (ст. 450 ГК РФ ) понимаются нарушения, которые влекут для другой стороны такой ущерб, вследствие которого эта сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В связи с этим, поскольку к договору контрактации могут быть применены нормы, касающиеся договора поставки, договор контрактации может быть расторгнут в случае :

ст.543 ГК РФ ), предоставляющая возможность государственному заказчику полностью или частично отказаться от продукции, поставка которых предусмотрена государственным контрактом, но лишь при условии возмещения производителю убытков, принесенных ему таким образом. Данная норма была разработана по отношению к договору поставки товаров для государственных нужд, но закон допускает её применение и в отношении договора контрактации.

В завершении разговора о договоре контрактации, хотелось бы заметить, что по большей части, данный договор все же применяется в отношениях между государственными органами и . Отношения же между юридическими и физическими лицами по поводу закупки сельхоз продукции, чаще всего оформляются с помощью договоров купли-продажи или поставки. Поскольку, до сегодняшнего дня многие положения, касающиеся договора контрактации, регулируются нормами, разработанными для других гражданско-правовых договоров, вполне возможно, что в будущем, статьи, касающиеся данного договора, будут доработаны и изменены.

История становления. Определение. Юридическая природа. Субъектный состав. Форма. Существенные условия. Иные особенности. Специфика ответственности.

1. Договор контрактации является разновидностью договора поставки (следовательно, и разновидностью купли-продажи) и так же, как договор поставки, сформировался в отдельную обязательственную конструкцию в советский период.

Из истории цивилистики

Статья 267. Договор контрактации сельскохозяйственной продукции Гражданского кодекса РСФСР 1964 года

Статья 268. Содержание договора контрактации Гражданского кодекса РСФСР 1964 года

Примером договора контрактации может быть соглашение между крестьянским (фермерским) хозяйством, выращивающим сельскохозяйственную продукцию (пшеницу, рожь, гречу, картофель и т.д.), и коммерческой организацией, перерабатывающей данную продукцию для дальнейшей поставки на хлебокомбинаты и оптовым организациям.

В действующем Гражданском кодексе договору контрактации посвящены четыре статьи (535-538), составляющие отдельный параграф главы "Купля-продажа". В силу прямого указания Кодекса к отношениям по договору контрактации субсидиарно применяются правила о договоре поставки (а в отдельных случаях - правила о договоре поставки товаров для государственных нужд).

2. По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи (ст. 535 ГК).

3. По своей юридической природе договор контрактации:

Консенсуальный;

Возмездный;

Двусторонне обязывающий (взаимный).

4. Субъектный состав договора контрактации специфичен.

Сторонами этого договора являются:

Производитель (продавец);

Заготовитель (покупатель).

Производитель - любой субъект гражданского права (необязательно коммерческая организация или индивидуальный предприниматель). В этом заключается различие с договором поставки. Единственное, но решающее условие для применения норм о договоре контрактации - производителем должно быть лицо, действительно производящее (а не приобретающее готовую) сельскохозяйственную продукцию.

Заготовителем выступает только участник предпринимательской деятельности: коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. К заготовителю Кодекс также предъявляет особые требования: по договору контрактации заготовитель приобретает сельскохозяйственную продукцию только для переработки или продажи (но не потребления!).

5. Форма договора контрактации - простая письменная (по признаку участия в договоре юридического лица).

6. Существенные условия договора контрактации исчерпываются его особым предметом - количеством и ассортиментом сельскохозяйственной продукции, выращиваемой (зерно, овощи и т.д.) или произведенной (птица, молоко и т.д.).

7. Иные особенности договора контрактации заключаются в следующем.

Во-первых, законодатель в первую очередь защищает интересы производителя, наделяя его дополнительными правами и возлагая на заготовителя дополнительные обязанности (ст. 536 и 537 ГК РФ).

В отличие от положения продавца и покупателя в договоре купли-продажи, в отношениях по контрактации продавец является слабой стороной, а заготовитель, напротив, представляет собой организацию, которая в состоянии диктовать свою волю производителю. Из данного обстоятельства вытекала необходимость формулирования норм, выравнивающих положение контрагентов.

(В.В. Витрянский)

Во-вторых, нормы Гражданского кодекса исходят из особого, рискового характера деятельности заготовителя (в первую очередь, зависимой от климатических и погодных условий).

8. В отличие от общих правил об ответственности в предпринимательской деятельности, производитель сельскохозяйственной продукции (и только он!), не исполнивший обязательство либо ненадлежащим образом исполнивший обязательство, несет ответственность лишь при наличии его вины.

Литература

Брагинский М.М., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000 (и последующие издания).

Клейн Н.И. Договор поставки // Договоры в предпринимательской деятельности / отв. ред. Е.А. Павлодский, Т.Л. Левшина. М., 2008.

Носова З.И. Договоры о закупках сельскохозяйственной продукции. М., 2004.

Глава 36. Купля-продажа. Договор поставки товаров для государственных или муниципальных нужд

Общие положения

История становления. Экономическая потребность. Родовая принадлежность. Близость иных договорных конструкций. Правовая природа договора.

1. История становления. Правовое регулирование приобретения товаров для обеспечения нужд российского государства имеет продолжительную историю. Общая тенденция такого регулирования - принятие самостоятельных правовых актов о государственных закупках. Указанные акты содержат нормы, являющиеся специальными по отношению к нормам кодифицированных актов.

Из истории цивилистики

Том десятый "Свода законов Российской Империи" - "Свод законов гражданских" - содержал в себе "Положение о казенных подрядах и поставках".

Плановый характер экономики советского периода и доминирование государственного сектора стали одной из причин отсутствия необходимости в специальном регулировании закупок именно для государственных нужд.

Возврат к рыночной модели экономики, обеспечение свободы предпринимательской деятельности обусловили потребность в специальных нормах о поставках для государственных нужд. Применявшиеся с 1992 г. на территории России "Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик" возродили практику регулирования поставки товаров для государственных нужд с помощью специального законодательства, а именно действовал закон Российской Федерации "О поставках продукции и товаров для государственных нужд" от 28.05.1992.

2. Экономическая потребность. Наличие специальных правил о поставке товаров для государственных нужд объясняется несколькими причинами.

Во-первых, исключительная заинтересованность государства в обеспечении собственных интересов как участника гражданского оборота, приобретающего материальные блага. Последние необходимы для поддержания материально-ресурсной базы государства уже как участника публичных правоотношений.

Во-вторых, необходимость рационального использования бюджетных средств.

В-третьих, предотвращение злоупотреблений при расходовании бюджетных средств.

Изложенные экономические причины в целом раскрываются через легальное определение государственных и муниципальных нужд. Это понятие обладает следующими ключевыми признаками:

Потребности государства и муниципальных образований в товарах (а также работах и услугах);

Особый источник оплаты приобретаемых благ (бюджетные и внебюджетные источники финансирования);

Публичный характер цели приобретения товаров (получения результата работ и заказа услуг).

3. Родовая принадлежность. Договор поставки товаров для государственных или муниципальных нужд представляет собой отдельный вид договора купли-продажи (наряду с розничной куплей-продажей, поставкой товаров, контрактацией, энергоснабжением, продажей недвижимости и т.д.) (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Близость иных договорных конструкций. ГК РФ и специальное законодательство о бюджетных закупках (т.е. закупках для государственных нужд) активно используют понятие "государственный (муниципальный) контракт". Определение государственного (муниципального) контракта на поставку товаров для государственных (муниципальных) нужд дает ГК РФ. Определение государственного (муниципального) контракта содержится в специальном законодательстве о бюджетных закупках.

Государственный или муниципальный контракт - договор, заключенный заказчиком от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд.

С этих позиций договор поставки товаров для государственных или муниципальных нужд выступает одним из видов государственного (муниципального) контракта.

Необходимо различать "государственный (муниципальный) контракт на поставку товаров для государственных (муниципальных) нужд" и "договор поставки товаров для государственных (муниципальных) нужд" как основания возникновения соответствующих правоотношений.

4. Правовая природа договора. Научный подход к определению правовой природы государственного (муниципального) контракта:

Разновидность гражданско-правового договора (наиболее распространенная точка зрения);

Договор, лишенный товарного характера, и для его реализации заключаются соответствующие договоры;

Договор с сочетанием административно-правовых и гражданско-правовых элементов;

Договор с преобладанием административно-правовых элементов;

Административный договор.

Комплексный характер законодательства о бюджетных закупках не придает государственному контракту (и государственному контракту на поставку товаров для государственных нужд, а равно договору поставки товаров для государственных нужд) административно-правовую природу.



Если заметили ошибку, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter
ПОДЕЛИТЬСЯ:
Выселение. Приватизация. Перепланировка. Ипотека. ИСЖ