Вопрос
ИП сдает в аренду помещение, применяет УСН. если он заключит агентский договор с поставщиками коммунальных услуг, может не включать в налоговую базу сумму коммунальных услуг?
Это должен быть 2 или 3 сторонний договор7 Можно выслать образец такого договора?
Ответ
Минфин России в Письмах от 09.08.2013 N 03-11-11/32283 и от 17.04.2013 N 03-11-06/2/13097 отмечает, что ст. 251 НК РФ не предусматривает исключения из доходов возмещения стоимости коммунальных расходов (потребленных электроэнергии, отопления и т.п.), поступающего арендодателю от арендатора, то есть суммы этих возмещений учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО.
Но зато на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ их не учитывает в доходах комиссионер, агент или поверенный. Имеется в виду, что данные суммы поступили к ним в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору или в счет возмещения затрат, произведенных ими за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. Следовательно, если «упрощенец» с объектом налогообложения «доходы» будет оказывать дополнительные услуги, связанные с договором аренды, в качестве посредника, то в свои доходы он включит только комиссионное (агентское) вознаграждение.
При этом надо учитывать один существенный момент, о котором упоминает Минфин России в Письмах от 24.01.2013 N 03-11-06/2/12 и от 18.09.2012 N 03-11-11/277. Он указывает, что сделка с третьими лицами (в данном случае — с поставщиками коммунальных услуг) должна быть совершена только после заключения посреднического договора и только в интересах арендатора. То есть, если коммунальные услуги оказаны до заключения посреднического договора, они не могут быть его предметом. Финансисты сослались здесь на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85.
Таким образом, чтобы не включать в доходы возмещение коммунальных услуг, Вы можете заключить агентский договор. Согласно такому договору арендодатель (а в данном случае еще и агент) оказывает посреднические услуги по приобретению для арендатора коммунальных услуг. То есть арендодатель заключает от своего имени договор с поставщиками услуг, но действует в интересах арендатора, за что получает от него определенное вознаграждение.
Образец такого договора во вложении.
Внимание! Представленный текст является образцом агентского договора на коммунальные услуги . Чтобы сделать документ под ваши условия воспользуйтесь шаблоном FreshDoc: Агентский договор продажи услуг или выберите другой типовой Агенский договор .
Агентский договор на коммунальные услуги – это посредническое соглашение, по которому агент, выступая от своего имени либо от имени принципала, по поручению и за счет последнего, совершает необходимые действия для продажи коммунальных услуг. На стороне принципала обычно выступают ресурсоснабжающие организации – поставщики коммунальных услуг, в роли агента может выступать как юридическое, так и физическое лицо.
Сущность такого соглашения состоит в том, что агент обязуется совершать от своего имени действия по реализации физическим и юридическим лицам коммунальных услуг принципала, а принципал за это обязуется уплатить агенту вознаграждение.
Перечень коммунальных услуг, которые агент должен продавать, обычно прописываются в приложении к соглашению: это могут быть услуги по поставке электроэнергии, газоснабжению, водоснабжению, отоплению, водоотведению, вывозу мусора, обслуживанию лифтов, уборке территории и помещений и прочее.
Во время реализации договора на коммунальные услуги агент предоставляет принципалу отчет о своих действиях в форме, порядке и в сроки, установленные в соглашении. К отчету так же прилагаются документы, подтверждающие расходы агента за счет принципала. Отчет агента является основанием для оплаты вознаграждения и расходов агента, и основанием для учета расходов принципала.
Отношения сторон агентского договора на коммунальные услуги регулируются Гражданским кодексом РФ.
Может быть прописано обязательство агента не заключать с другими принципалами аналогичных сделок, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре.
Скачать бланк агентского договора коммунальных услуг можно на нашем сайте вместе с сопутствующими документами.
[Полное наименование арендодателя], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем "Агент", "Арендодатель", с одной стороны, и
[полное наименование арендатора], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем "Принципал", "Арендатор", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", связанные взаимными правами и обязанностями по Договору аренды нежилого помещения [номер, дата договора], заключили настоящий договор о нижеследующем:
1.1. По настоящему договору Арендодатель (Агент) выступает посредником между Арендатором (Принципалом) и специализированными организациями - поставщиками услуг.
1.2. В целях исполнения настоящего договора Агент заключает договоры со специализированными организациями - поставщиками коммунальных услуг, энергосбытовыми компаниями, поставщиками услуг связи (телефон, интернет) (далее - поставщики услуг).
1.3. Агент приобретает для Принципала услуги и ведет расчеты с организациями, их предоставляющими, а Принципал компенсирует Агенту расходы и выплачивает ему вознаграждение.
1.4. Арендодатель-Агент, приобретая от своего имени услуги по поручению Арендатора-Принципала, имеет право перевыставить последнему счета-фактуры, полученные от поставщиков коммунальных услуг.
1.5. Арендатор на основании указанных документов вправе воспользоваться налоговым вычетом по НДС.
2.1. Агент обязуется исполнять принятое на себя поручение на выгодных для Принципала условиях.
2.2. Агент ежемесячно выставляет Принципалу счета на оплату, полученные от поставщиков услуг.
2.3. Принципал обязуется:
Выплачивать Агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленном настоящим договором;
Возмещать Агенту издержки, понесенные им по оплате коммунальных услуг, услуг связи, потребленной Арендатором электроэнергии.
3.1. За оказанные посреднические услуги Принципал уплачивает Агенту вознаграждение в размере [вписать нужное].
3.2. Выплата вознаграждения и оплата выставленных счетов за услуги, предусмотренные настоящим договором, производится единовременно не позднее [вписать нужное].
3.3. Размер вознаграждения может быть изменен по соглашению Сторон.
Примечание. Как правило, на сумму вознаграждения уменьшают арендную плату, тем самым предполагаемый от аренды помещения доход арендодателя не изменяется, а Арендатор не несет незапланированных расходов
4.1. Агент несет ответственность перед Принципалом за просрочку оплаты коммунальных и иных платежей, предусмотренных настоящим договором.
4.2. В случае несвоевременной оплаты счетов за услуги и выплаты вознаграждения Агенту Принципал уплачивает ему неустойку в размере [значение] % от суммы долга за каждый день просрочки.
4.3. Сторона, причинившая своими действиями другой стороне убытки, обязана возместить их в полном объеме.
4.4. Иные меры ответственности Сторон за неисполнение своих обязательств по настоящему договору определяются в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до окончания действия Договора аренды нежилого помещения [номер, дата договора].
6.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, - по одному для каждой из Сторон.
6.2. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
Агентский договор
на оплату коммунальных услуг
г. [место заключения договора] [дата заключения договора]
[Полное наименование арендодателя], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем "Агент", "Арендодатель", с одной стороны, и
[полное наименование арендатора], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем "Принципал", "Арендатор", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", связанные взаимными правами и обязанностями по Договору аренды нежилого помещения [номер, дата договора], заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. По настоящему договору Арендодатель (Агент) выступает посредником между Арендатором (Принципалом) и специализированными организациями - поставщиками услуг.
1.2. В целях исполнения настоящего договора Агент заключает договоры со специализированными организациями - поставщиками коммунальных услуг, энергосбытовыми компаниями, поставщиками услуг связи (телефон, интернет) (далее - поставщики услуг).
1.3. Агент приобретает для Принципала услуги и ведет расчеты с организациями, их предоставляющими, а Принципал компенсирует Агенту расходы и выплачивает ему вознаграждение.
1.4. Арендодатель-Агент, приобретая от своего имени услуги по поручению Арендатора-Принципала, имеет право перевыставить последнему счета-фактуры, полученные от поставщиков коммунальных услуг.
1.5. Арендатор на основании указанных документов вправе воспользоваться налоговым вычетом по НДС.
2. Права и обязанности Сторон
2.1. Агент обязуется исполнять принятое на себя поручение на выгодных для Принципала условиях.
2.2. Агент ежемесячно выставляет Принципалу счета на оплату, полученные от поставщиков услуг.
2.3. Принципал обязуется:
Выплачивать Агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленном настоящим договором;
Возмещать Агенту издержки, понесенные им по оплате коммунальных услуг, услуг связи, потребленной Арендатором электроэнергии.
3. Вознаграждение Агента и порядок расчетов
3.1. За оказанные посреднические услуги Принципал уплачивает Агенту вознаграждение в размере [вписать нужное].
3.2. Выплата вознаграждения и оплата выставленных счетов за услуги, предусмотренные настоящим договором, производится единовременно не позднее [вписать нужное].
3.3. Размер вознаграждения может быть изменен по соглашению Сторон.
4. Ответственность Сторон
4.1. Агент несет ответственность перед Принципалом за просрочку оплаты коммунальных и иных платежей, предусмотренных настоящим договором.
4.2. В случае несвоевременной оплаты счетов за услуги и выплаты вознаграждения Агенту Принципал уплачивает ему неустойку в размере [значение] % от суммы долга за каждый день просрочки.
4.3. Сторона, причинившая своими действиями другой стороне убытки, обязана возместить их в полном объеме.
4.4. Иные меры ответственности Сторон за неисполнение своих обязательств по настоящему договору определяются в соответствии с действующим законодательством РФ.
5. Срок действия договора
5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до окончания действия Договора аренды нежилого помещения [номер, дата договора].
6. Заключительные положения
Агентский договор на коммунальные услуги можно охарактеризовать как контракт с посредником, который выступает от имени поручителя и выполняет за его счет мероприятия по реализации услуг, направленных на обеспечение нормального уровня проживания потребителей. В качестве поручителя (принципала) рассматриваются поставщики и производители (компании ресурсообеспечения), а посредником (агентом) могут быть не только юридические компании, но и физлица.
В этой статье вы узнаете:
Порядок заключения/расторжения и составления агентских соглашений на предоставление коммунальных услуг определяется государственными нормативными актами РФ. Подробному освещению этого вопроса посвящена статья 52 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Такой вариант взаимодействия законодательно предусмотрен в различных областях. Двустороннее соглашение оформляется в стандартной форме - письменно. Достоверность соглашения можно подтвердить у нотариуса (условие не является обязательным и применяется по усмотрению обоих участников агентского договора). По параметрам такого контракта сторона агента берет на себя обязательства за определенную плату осуществлять некоторую деятельность в интересах контрагента. Все функции, предусмотренные условиями агентского контракта на коммунальные услуги, исполнитель может выполнять самостоятельно, при условии предварительной оплаты.
Законодательные нормы предусматривают выполнение контрагентом некоторых процессов от собственного имени в интересах принципала и за его счет. Для этого агент наделяется всеми соответствующими полномочиями и получает определенный круг обязанностей. В тех случаях, когда функции, предусмотренные агентским договором, выполняются агентом от имени заказчика, обязательства перед потребителями коммунальных услуг лежат на нем.
Если сторонами не определена процедура расчета, то средства, предусмотренные в качестве вознаграждения, должны поступить на расчетный счет исполнителя в течение семи рабочих дней после числа, указанного в отчете по выполненным работам.
В договоре о предоставлении коммунальных услуг четко прописывается порядок предоставления/утверждения агентской отчетной документации.
Составление соглашения предусматривает необходимость выполнения процедур по подготовке и предоставлению отчетов по работам, доверенным принципалом. Как правило, это простая форма отчетности по проделанным договорным работам.
Отчетная документация предоставляется в оговоренные сроки с определенной периодичностью (ежемесячно или поквартально) по результатам выполненных работ.
Если соглашением не определена процедура предоставления отчетности, то заказчик вправе в течение 30 дней после предоставления отчетности предъявить агенту свои претензии по поводу выполненных им работ и предоставленных коммунальных услуг. Если возражения отсутствуют, то отчетная документация, переданная в срок, оговоренный в контракте, по умолчанию является принятой.
В любом случае относительно работ, выполненных субагентом, ответственность за качество и сроки возлагается на агента, отчитывающегося перед принципалом.
Особенность правовых отношений с агентами заключается в возможности введения определенных запретов каждой из сторон.
Юридический агентский договор оказания коммунальных услуг может содержать запрет на оформление таких же контрактов с другими субъектами, как в широком значении, так и в пределах региона (включая запрет на контракты от своего лица, по факту уже выполненной работы). Исполнитель по агентскому договору на коммунальные услуги может иметь запрет на оформление таких же контрактов с другими заказчиками.
Сопровождающая документация:
Аутсорсинг может способствовать экономии и улучшению качества услуг или работ, предоставляемых владельцам жилья в МКД.
На компанию, управляющую МКД (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иной СПК, далее — УО), по закону возложено обязательство предоставлять потребителям минимум услуг, предусмотренных законодательством страны.
К услугам, которые должны оказываться только специализированными предприятиями и квалифицированными специалистами, относится обслуживание лифтов, пожарных систем и подача энергоносителей. Эти условия установлены законом. Управляющая организация не всегда имеет возможность, но и не обязана, предъявить лицензии на предоставление услуг, необходимых для обслуживания МКД.
Некоторые услуги для МКД, такие как обслуживание пожарных систем и лифтов, должны оказываться специализированными организациями, эти условия регулируются законодательством. Управляющая организация не обязана иметь лицензии на те виды деятельности, которые востребованы МКД.
Аутсорсинг представляет собой передачу управляющей организацией определенных видов деятельности или функций, связанных с обслуживанием МКД, другой компании, работающей в нужной сфере. В деловом лексиконе слово «аутсорсинг» появилось в 1960 году благодаря компании Electronic Data System, действующей в сфере информационных технологий.
Услуги аутсорсинга стали стремительно развиваться с 1990 года и до сих пор востребованы в разных сферах деятельности.
Управляющие компании имеют право передать на аутсорсинг полное обслуживание МКД и заниматься только управленческой деятельностью - организацией своевременного предоставления услуг, содержания и ремонта доверенного объекта. Такой подход обеспечивает высокое качество предоставляемых услуг, но, как показывает практика, финансовые возможности многих собственников и съемщиков жилья ограничены и не позволяют устанавливать на услуги УО высокие расценки. Можно сказать, что материальные возможности потребителей определяют специфику работы ЖКХ и практически исключают использование аутсорсинга.
Ценность аутсорсинга состоит в том, что при передаче вспомогательных функций другим исполнителям компания имеет возможность:
На основании этого можно сделать вывод, что, выбирая управляющую компанию для обслуживания МКД, собственники жилья прибегают к услугам аутсорсинга - передают управление своей недвижимостью другой организации. Такой способ управления более рационален.
Основным мотивом использования аутсорсинга является экономичность.
К экономическим факторам для перехода на аутсорсинг относятся:
Мнение эксперта
С.Г. Щетинин,
эксперт, г. Краснодар
Эффективность аутсорсинга оценивается по четырем экономическим составляющим.
УО может воспользоваться услугами специализированной аварийной службы, используя для решения своих проблем ее оборудование и персонал. При этом ежемесячная оплата за проделанную работу будет ниже, чем расходы на содержание собственного персонала, выполняющего аналогичные функции. Если возникает необходимость в проведении аварийно-восстановительных работ, оплата проводится по факту проделанных работ.
В аутсорсинговых контрактах обязательно упоминайте факт зависимости оплаты от конкретно выполненной работы.
Принимая решение об оформлении агентского соглашения в коммунальной сфере, необходимо взвешенно подойти к оценке его преимуществ и недостатков.
Преимущества:
Недостатки агентских договоров в области предоставления коммунальных услуг:
Приведенный перечень недостатков предоставления коммунальных услуг на основе агентского договора не является окончательным. Наиболее существенные потери в этом случае могут стать следствием перехода части коммерческой информации к внешним исполнителям. Вместе с тем при правильном ведении бизнеса недостатки агентского договора в области коммунальных услуг могут быть нивелированы существенным ростом эффективности производственных процессов на фоне нестабильной рыночной ситуации.
В настоящее время наблюдается рост требований к уровню коммунальных услуг, что сопровождается оптимизацией производственных процессов управляющий компаний (например, внедряется Географическая информационная система ЖКХ). Кроме того, рынок постоянно заставляет повышать конкурентоспособность коммунальных предприятий. Эти факторы способствуют более широкому внедрению системы агентских договоров в коммунальной сфере.
Для того чтобы взвесить все «за» и «против» в вопросе перехода на работу по агентским договорам, необходимо исходить из анализа причин, по которым следует отказаться от такой формы ведения бизнеса.
Причины отказа от системы работы по агентским договорам следующие.
Возможны ситуации, при которых стоимость агентских услуг может существенно превысить расходы управляющей компании, возникающие при ведении бизнеса собственными производственными мощностями. Этот фактор чаще всего становится основной причиной отказа коммунальных предприятий от агентских договоров. К примеру, если организовать обучение специалистов управляющей компании по использованию и наладке домофона, можно существенно снизить стоимость этой услуги для жильцов МКД.
Монополисты, предоставляющие коммунальные услуги по агентским договорам, получают возможность для необоснованного повышения стоимости. Такая ситуация чаще всего наблюдается в тех сферах, где для ведения деятельности необходимо наличие лицензий.
Существенными препятствиями на пути организации бизнеса в области коммунальных услуг на основе агентского договора являются несформировавшийся рынок и отсутствие стабильности. В этой сфере еще нет достаточного выбора надежных поставщиков, что повышает потенциальные риски в области бесперебойного предоставления услуг.
У обслуживающих компаний, которые решили воспользоваться инструментами аутсорсинга, часто возникает вопрос относительно функций, которые можно передать по агентскому договору. Универсального ответа здесь не существует. В каждом отдельном случае решения могут быть разными и зависят от таких факторов, как:
Среди функций, которые чаще всего передаются управляющими компаниями на основании агентского договора, встречаются ведение бухучета, юридическое и информационное сопровождение. Иногда имеют место факты передачи функций по уборке МКД и прилегающего участка. Согласно законодательству обслуживание лифтов, газовых систем и противопожарного оборудования должны осуществлять компании, специализирующиеся на этих видах деятельности и имеющие соответствующие сертификаты. Конечно, управляющие компании могут пройти определенные процедуры лицензирования, но экономическая целесообразность такого решения выглядит сомнительной, так для этого необходимы дополнительные инвестиции в оборудование и обучение специалистов.
Рассмотренные выше вопросы актуальны в том случае, если рассматривается одна управляющая компания.
Большинство компаний, которые оказывают услуги по обслуживанию МКД, работают с применением упрощенного налогового учета. Это дает возможность отказаться от запутанного и неудобного исчисления налогов, снизить административные расходы и сократить налоговые выплаты. В то же время «упрощенка» законодательно ограничивает возможности для расширения бизнеса. При выходе на определенный уровень развития, с увеличением количества обслуживаемых объектов обслуживающие компании вынуждены «рождать клонов». Результатом такого процесса является появление предприятия с теми же работниками, но с другим названием.
Структура и производственные процессы нового предприятия полностью повторяют систему работы основной компании.
Отталкиваться в этом вопросе следует от основной задачи управляющей компании, которая заключается в управлении многоквартирным домом. Такое управление предполагает полный контроль уровня и объемов предоставляемых коммунальных услуг, а также технического состояния объекта (все эти моменты определены законодательными актами). Для выполнения указанных задач управляющая компания имеет полное право воспользоваться услугами сторонних предприятий на основе агентского договора на коммунальные услуги.
Основные функции, которые могут быть переданы по агентскому договору:
Указанные выше направления вместе с соответствующим оборотом денежных средств, которые не вписывают в оборот, предусмотренный упрощенным налогообложением, можно передать другим исполнителям на основании агентского договора. Обслуживающая компания в этом случае может выполнять организационно-управленческую функцию, что дает возможность сконцентрировать в своих руках весь контроль за процессом оказания коммунальных услуг.
Обслуживающая компания имеет право заключать агентские договоры с внесенными в них положениями, определяющими ее как комиссионера в отношении выполняемых работ и коммунальных услуг. Таким образом, такой контракт может расцениваться и как комиссионный договор. В Налоговом кодексе РФ в статье 251 (пункт 1, подпункт 9) указано, что при расчете налогов не учитываются финансовые средства, полученные по комиссионным контрактам (кроме непосредственной суммы вознаграждения по комиссии).
Таким образом, можно сказать, что привлечение сторонних исполнителей на основании агентских договоров дает возможность управляющей компании расширять свой бизнес в области коммунальных услуг, продолжая работать на упрощенной системе налогообложения под своим именем. Помимо описанных выше преимуществ такая форма ведения дел позволяет сократить расходы на брендирование и продвижение названий новых компаний. Еще одна сторона предоставления коммунальных услуг на основании агентского договора связана с возможностью более открытого ведения дел. Открытый доступ к отчетности поможет избежать необоснованных претензий и чрезмерного внимания со стороны владельцев компании. Увеличение количества предприятий, специализирующихся на предоставлении коммунальных услуг, будет способствовать расширению и совершенствованию практики ведения бизнеса по агентским договорам. Следствием таких изменений будут повышение качественного уровня услуг и снижение их себестоимости.
